Modalitatea de despăgubire a chiriaşilor pentru investiţiile efectuate la imobilele restituite foştilor proprietari prin acţiuni în revendicare pe dreptul comun, anterior Legii nr. 10/2001
| Comentarii |
|
în conformitate cu art. 48 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 „chiriaşii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă prin îmbunătăţirile necesare şi utile”. Atunci când imobilul a fost preluat fără titlu valabil sunt incidente prevederile art. 48 alin. (3) cu privire ta obligaţia de despăgubire ce revine statului sau unităţii deţinătoare şi nu persoanei căreia i s-a restituit imobilul.
A admite ca prevederile art 48 alin. (3) se aplică numai imobilelor restituite în baza acestei legi, nu şi celor restituite pe dreptul comun, ar însemna că textul face o discriminare între persoanele aflate în aceeaşi situaţie (chiriaşi în imobilele restituite proprietarilor) ceea ce ar fi contrar prevederilor art. 16 din Constituţia României, care consacră egalitatea de drepturi.
Decizia civilă nr. 487/R din 01 noiembrie 2006 - D.R.
Judecătoria B. a admis acţiunea formulată de reclamant, a dispus evacuarea pârâţilor din imobilul proprietatea reclamantului şi a respins acţiunile reconvenţionale formulate de pârâţi, ca fiind formulate împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
împotriva sentinţei au declarat apel reclamanţii.
Tribunalul B. a admis apelul şi a desfiinţat sentinţa civilă a instanţei de fond. A respins excepţiile lipsei calităţii procesuale pasive a reclamantului în cererile reconvenţionale şi a trimis cauza spre rejudecare Judecătoriei B.
Pentru a se pronunţa astfel, s-a reţinut că instanţa de fond a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului reconvenţional reţinând că în cazul despăgubirilor cuvenite chiriaşilor pentru sporul de valoare adus atât imobilelor cu destinaţia de locuinţă restituite în temeiul Legii nr. 10/2001 cât şi cele deja restituite pe cale administrativă sau judiciară până la data intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001, sunt aplicabile dispoziţiilor Legii nr. 10/2001, întrucât acestea sunt dispoziţii imperative de ordine publică şi de imediată aplicare şi care statuează că, pentru imobilul preluat fără titlu valabil, restituit înainte de 14.02.2001 se obţine despăgubire de la stat sau unitatea deţinătoare.
Instanţa de fond a reţinut de asemenea că nu există nici un argument de text pentru ca în cazul imobilelor restituite înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, obligaţia de despăgubire să revină adevăratului proprietar pentru simpla susţinere că s-a restituit anterior datei de 14.02.2001 şi asta cu atât mai mult cu cât art. 49 distinge între cele două categorii de imobile. La acest argument instanţa a adăugat şi unul de ordin constituţional arătând că a aplica dispoziţiile art. 49 alin. (3) numai imobilelor restituite potrivit Legii nr. 10/2001 şi nu şi celorlalte restituite potrivit dreptului comun ar însemna că textul face discriminare între persoane aflate în aceeaşi categorie - chiriaşi în imobilele restituite proprietarilor, ceea ce ar fi contra art. 16 din Constituţie — egalitatea de drepturi. Mai mult, se arată, această situaţie ar favoriza chiriaşii imobilelor preluate în baza unui titlu şi restituite conform Legii nr. 10/2001, deoarece creanţa lor ar fi împotriva statului sau unităţii deţinătoare - care ar fi solvabili.
Asupra acestei chestiuni, instanţa de apel a apreciat că aplicabile în speţă sunt dispoziţiile dreptului comun, respectiv ale art. 494 alin. (3) C. civ. coroborate cu dispoziţiile art. 43 din O.U.G. nr. 40/1999 aprobată cu modificările din Legea nr. 241 din 16 mai 2001.
Imobilul în litigiu nu a făcut obiectul Legii nr. 10/2001, iar reclamantul nu se află în situaţia reglementată de art. 46 ori art. 47 din Legea nr. 10/2001.
Dispoziţiile actului normativ menţionat se aplică într-adevăr tuturor imobilelor preluate de stat cu titlu sau fără titlu valabil însă acelora care nu au făcut obiectul unei restituiri anterioare, fie în baza legilor de retrocedare anterioare, fie pe cale judecătorească.
Pentru aceste considerente instanţa de apel a apreciat că instanţa de fond trebuia să analizeze cererea reclamanţilor reconvenţionali prin prisma dispoziţiilor art. 43 din O.U.G. nr. 10/1999 şi ale dreptului comun în materie.
Văzând incidenţa în speţă a dispoziţiilor art. 297 alin. (1) C. proc. civ., instanţa a desfiinţat sentinţa atacată cu consecinţa trimiterii cauzei spre rejudecare instanţei de fond.
împotriva deciziei a formulat recurs reclamantul invocând prevederile art. 304 pct. 9 şi art. 3041 C. proc. civ.
în dezvoltarea motivelor de recurs, se arată că, soluţia instanţei de apel este rezultatul unei greşite aplicări a prevederilor Legii nr. 10/2001.
Chiar dacă imobilul a fost restituit în urma unei acţiuni în revendicare pe dreptul comun, Legea nr. 10/2001 cuprinde dispoziţii speciale derogatorii de la dreptul comun, cât priveşte modalitatea de despăgubire a chiriaşilor pentru imobilele restituite foştilor proprietari.
Recursul este fondat.
Acţiunile reconvenţionale formulate de pârâţi au ca obiect obligarea reclamantului pârât reconvenţional la plata contravalorii investiţiilor aduse la imobil şi stabilirea unui drept de retenţie, fiind întemeiate în drept pe prevederile art. 494 alin. (3) C. civ., art. 14 (1), art. 43 din O.U.G. nr. 40/1999 şi art. 49 din Legea nr. 10/2001.
Conform art. 49 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 (actualmente art. 48) „chiriaşii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă prin îmbunătăţirile necesare şi utile”, iar potrivit alin. (3), „în cazul în care imobilul care se restituie a fost preluat fără titlu valabil, obligaţia de despăgubire revine statului sau unităţii deţinătoare”.
în speţă, prin sentinţa civilă pronunţată de Judecătoria B., în anul 1999, definitivă şi irevocabilă, s-a constatat că imobilul din litigiu, a fost preluat de către stat fără titlu, procedându-se la predarea imobilului în deplină proprietate şi posesie reclamantului.
Imobilul fiind preluat fără titlu valabil, conform art. 48 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, obligaţia de despăgubire revine statului sau unităţii deţinătoare, iar nu persoanei căreia i s-a restituit imobilul.
în speţă sunt aplicabile dispoziţiile imperative de imediată aplicare ale Legii nr. 10/2001 care reglementează regimul juridic al tuturor imobilelor preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 -22 decembrie 1989, care cuprinde reglementări speciale cu privire la raporturile dintre proprietari-chiriaşi, desfiinţarea actelor de înstrăinare şi plata despăgubirilor pentru investiţii efectuate de chiriaşi.
Aplicarea cu prioritate a Legii nr. 10/2001 care are caracterul unei legi speciale, în concurs cu normele juridice în materie cuprinse în alte acte normative, rezultă şi din dispoziţiile art. 52 din lege care prevede că, „la data introducerii în vigoare, se abrogă orice altă dispoziţie contrară”.
Astfel, cum corect a reţinut şi instanţa de fond, a admite că prevederile art. 49 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 se aplică numai imobilelor restituite în baza acestei legi nu şi a celor restituite pe dreptul comun, ar însemna că textul face o discriminare între persoanele aflate în aceeaşi situaţie (chiriaşi în imobilele restituite proprietarilor), ceea ce ar fi contrar prevederilor art. 16 din Constituţia României, care consacră egalitatea în drepturi.
De altfel, textul art. 48 din Legea nr. 10/2001 nu face nici o distincţie între proprietarii recunoscuţi injustiţie anterior Legii nr. 10/2001 sau cei recunoscuţi, ca efect al aplicării acestui act normativ.
Un alt argument în susţinerea aplicării dispoziţiilor Legii nr. 10/2001 îl constituie şi temeiul juridic invocat în cererea reconvenţională respectiv, dispoziţiile art. 49 din Legea nr. 10/2001, implicând respectarea de către instanţă a principiului disponibilităţii.
Aşadar, modalitatea în care, chiriaşii din imobilele care se restituie foştilor proprietari, urmează să fie dezdăunaţi pentru investiţiile realizate este reglementată în toate situaţiile, de art. 46 din Legea nr. 10/2001, ceea ce face ca soluţia instanţei de apel privind respingerea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului recon-venţional, să fie rezultatul unor greşite interpretări şi aplicări a acestor dispoziţii legale.
| ← Revocarea dispoziţiei emisă în condiţiile art. 25 din Legea... | Fond funciar. Lipsa calităţii de persoană îndrep-tătită → |
|---|
