Regimul juridic al imobilului ce a făcut obiectul unui antecontract de vânzare-cumpărare autentic şi ulterior obiectul vânzării printr-un alt act autentic către un alt dobânditor
| Comentarii |
|
în cazul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare proprietatea nu se transmite de la promitent la beneficiar, dând naştere numai unei obligaţii de „a face” o astfel de transmisiune în viitor, dând ambelor părţi posibilitatea să solicite încheierea contractului. Dacă promitentul vânzător nu îşi respectă obligaţia şi vinde bunul unei alte persoane, beneficiarul-cumpărător nu mai poate cere predarea bunului întrucât nu a devenit proprietar iar vânzarea încheiată cu altă persoană este sub rezerva fraudei - situaţie în care beneficiarul-cumpărător nu poate solicita decât daune interese.
Vânzarea înscrisă în CF devine constitutivă de drepturi în timp ce antecontractul de vânzare-cumpărare, deşi încheiat anterior este un act juridic inferior, nefiind perfectat sub forma contractului, nefiind notat în registrul de cadastru şi transcrip-ţiuni de la acei moment sau în CF.
Decizia civilă nr. 534/R din 04 decembrie 2006 - A.P.
Prin decizia civilă nr. 852/2005, Tribunalul P. a reţinut următoarele:
Instanţa a admis cererea de chemare în judecată formulată de S.D. şi S.C. în contradictoriu cu pârâtul P.E. având ca obiect obligarea acestuia să le lase în deplină proprietate şi posesie imobilul situat în oraşul Breaza, să fie obligat pârâtul să-şi ridice obiectele din imobil, să fie obligat la plata daunelor cominatorii de 300.000 lei pe zi întârziere, calculate până la executarea hotărârii.
S-a formulat cerere reconvenţională prin care s-a invocat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanţi pentru încălcarea dispoziţiilor art. 6 pct. 1 O.G. nr. 12/1998 şi pentru reaua credinţă a cumpărătorilor, nulitatea relativă a aceluiaşi contract, radierea intabulării dreptului de proprietate al reclamanţilor şi pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să valideze antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între chematele în garanţie vânzătoarele T.E. şi N.G. şi reclamantul reconvenţional, având în vedere că este încheiat anterior contractului de vânzare-cumpărare al reclamanţilor.
Prin sentinţa civilă nr. 543/2005 Judecătoria C. a admis în parte cererea reconvenţională constatând nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între vânzătoarele T.E. şi N.G. şi reclamanţii din cererea principală considerând că s-au încălcat dispoziţiile art. 948 C. civ. cu privire la condiţiile esenţiale pentru nevala-bilitatea unei convenţii, instanţa constatând că imobilul în cauză era deja angajat într-o primă vânzare în favoarea pârâtului - reclamant şi că vânzătoarele - interveniente încasaseră cea mai mare parte din preţ şi predaseră şi posesia imobilului la data încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare nr. 189/2004.
Instanţa de apel prin decizia civilă nr. 852/2005 a dispus următoarele:
S-a admis apelul declarat de apelanţii reclamanţi: S.D.M.C.V. şi S.C. şi apelul declarat de apelanţii intervenienţi T.E. şi N.G. împotriva sentinţei civile nr. 543 din 18 martie 2005 a Judecătoriei Câmpina în contradictoriu cu apelantul pârât P.E.T.
S-a respins apelul formulat de apelantul pârât P.E.T.
A schimbat în tot sentinţa apelată şi pe fond a admis în parte acţiunea şi a respins cererea reconvenţională formulată de pârâtul reclamant P.E.T.
A obligat pârâtul reclamant P.E.T. să lase reclamanţilor pârâţi S.D.M.C.V. şi S.C. în deplină proprietate şi paşnică folosinţă, imobilul situat în oraşul B., compus din teren în suprafaţă de 470 mp şi Corpul C1 de construcţii (parter, două camere, hol, verandă, subsol), dobândit conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 189/18.02.2004.
A obligat pârâtul reclamant să ridice remorca auto şi elementele de metal amplasate pe terenul menţionat proprietatea reclamanţilor.
Pentru a pronunţa această decizie a reţinut următoarele:
La data de 18.04.2003 între promitentele vânzătoare T.E. şi N.G. şi promitentul cumpărător P.E.T. s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare privind imobilul situat în Breaza, ocazie cu care promitentul cumpărător a achitat o parte din preţul vânzării urmând ca restul să fie achitat la data încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare, predându-i-se totodată şi dreptul de folosinţă asupra unei părţi din terenul aferent imobilului.
Ulterior însă, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat, promitentele vânzătoare au înstrăinat acelaşi imobil reclamanţilor cumpărători cu preţul de 100 milioane lei pe care l-au primit în întregime la data autentificării actului.
în cazul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare proprietatea nu se transmite de la promitent la beneficiar, dând naştere numai unei obligaţii de „a face”, o astfel de transmisiune în viitor, dând ambelor părţi posibilitatea să solicite încheierea contractului. Dacă promitentul vânzător nu îşi respectă obligaţia şi vinde bunul unei alte persoane beneficiarul-cumpărător nu mai poate cere predarea bunului întrucât nu a devenit proprietar iar vânzarea încheiată cu altă persoană este sub rezerva fraudei - valabilă situaţie în care beneficiarul-cumpărător nu poate solicita decât daune interese.
Numai în situaţia în care bunul litigiu se mai găseşte în patrimoniul vânzătorului şi nu există alte impedimente legale pentru încheierea contractului, instanţa are posibilitatea în lumina principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a pagubelor să pronunţe în baza art. 1073-1077 C. civ. o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu caracter constitutive de drepturi, transferul proprietăţii operând de la data rămânerii definitive a acesteia.
în mod greşit, prima instanţă a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare pentru cauză ilicită câtă vreme la data încheierii acestuia imobilul în litigiu era totuşi în proprietatea vânzătoarelor.
Nici reaua credinţă a cumpărătorilor nu poate fi reţinută întrucât la momentul încheierii contractului imobilul înstrăinat nu era grevat de sarcini aşa cum rezultă din certificatul de sarcini emis de Biroul de Carte Funciară a Judecătoriei C.
împotriva acestei decizii a formulat recurs reclamantul recon-venţional P.E.T. în termen. Se invocă următoarele:
Decizia recurată a ignorat drepturile recurentului care izvorau dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare şi efectele acestuia.
Consideră că prin antecontractul de vânzare-cumpărare îi fusese transmisă şi posesia asupra imobilului şi prin urmare nu poate fi evacuat decât dacă se desfiinţează convenţia.
Instanţa de apel nu a examinat clauza inserată în antecontract privitoare la garanţia pentru evicţiune.
în prezenta cauză recurentul deşi se obliga să perfecteze vânzarea, respectiv să plătească restul preţului şi să facă formalităţile necesare pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare, nu respectă această clauză contractuală care îi era la îndemână şi promovează de abia cu ocazia prezentului litigiu o cerere prin care încearcă să îndeplinească clauza perfectării vânzării, solicitând pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
Hotărârea atacată nu este nelegală sub aspectul analizării motivelor de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat pentru acelaşi imobil, terenul de 470 mp şi construcţia din Breaza între intervenient şi reclamanţii S. S-a reţinut corect că nu este vorba de încheierea unui contract prin fraudă la lege, pentru cauză ilicită constând în faptul că imobilul a constituit obiectul unui antecontract de vânzare-cumpărare încheiat anterior, fiind vândut astfel reclamanţilor S. a doua oară, în cunoştinţă de cauză.
Prin al treilea motiv de recurs se arată că instanţa de apel a „încălcat legea şi jurisprudenţele instanţelor” care constată drepturile şi obligaţiile reciproce ale părţilor dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare, făcând referire la posesie, garanţia pentru evicţiune, susţinând că, dacă cel care a înţeles să cumpere imobilul a intrat în posesie pe baza convenţiei, nu poate fi evacuat decât dacă se desfiinţează convenţia.
în speţă, această sintagmă invocată de recurent nu este aplicabilă. Nu ne aflăm în speţa unei acţiuni civile în evacuare şi nici în faţa unei acţiuni în constatarea nulităţii aşa zisei convenţii încheiate cu primul dobânditor, reclamantul reconvenţional, ci raporturile juridice dintre părţi trebuie analizate în temeiul acţiunii în revendicare cu care reclamanţii S. au sesizat instanţa, acţiune ce permite cumpărarea titlurilor subdobânditorilor care emană de la acelaşi autor, fără a face analiza nulităţii absolute a vreunui titlu.
în speţă, s-a valorificat vânzarea perfectă, înscrisă în CF, devenită constitutivă de drepturi în favoarea reclamanţilor, considerându-se antecontractul de vânzare-cumpărare, deşi încheiat anterior, un act juridic inferior, nefiind perfectat sub forma contractului, nefiind notat în registrul de cadastru şi transcripţiuni de la acel moment sau în CF.
Prin urmare, Curtea de Apel B. a respins recursul pârâtului prin decizia civilă nr. 534/2006.
Capitolul III. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale
| ← Acţiune în constatarea nulităţii contractului de... | Nulitatea contractului de vânzare. Nevalabilitatea titlului... → |
|---|
