Decizia comercială nr. 151/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA COMERCIALĂ, DE CONTENCIOS
ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DOSAR NR. (...)
DECIZIE CIVILĂ NR. 151/2011
Ședința publică din data de 12 septembrie 2011
Instanța constituită din: PREȘEDINTE : M. S.
JUDECĂTOR : C. P.
GREFIER : L. F.
S-au luat în examinare apelurile declarate de reclamanții M. L. G., M. G. I. și pârâții SC I. I. S., B. D. F., B. C. S. E. împotriva sentinței civile nr.
2959 din (...) pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ului Comercial C., în contradictoriu cu intimații A. B. R. SA - S. C., având ca obiect reziliere contract.
La apelul nominal făcut în cauză s-a prezentat avocat H. R. pentru apelanții reclamanți M. L. G., M. G. I. și avocat S. I. S. R. pentru apelanții SC I. I. S., B. D. F., B. C. S. E., lipsă fiind intimata A. B. R. SA - S. C.
Procedura de citare este îndeplinită .
Apelul promovat de reclamanții M. L. G., M. G. I. este insuficient timbrat cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 5 lei și timbru judiciar de
0,3 lei, lipsind taxa judiciară de timbru în sumă de 4079,22 lei și timbru judiciar in valoare de 10 lei .
Apelul promovat pârâții SC I. I. S., B. D. F., B. C. S. E. este legal timbrat cu taxă judiciară de timbru în sumă de 5899 lei și timbru judiciar in valoare de 3 lei .
S-a făcut cauzei, după care reprezentanții părților arată că nu mai au de formulat cereri în probațiune și solicită cuvântul pe fond.
Curtea, constatând că apelul promovat de reclamanții M. L. G., M. G.
I. este insuficient timbrat invocă, din oficiu, raportat la dispozițiile art. 20 alin. 1 și 3 din Legea nr. 146/1997 excepția nelegalei timbrări a apelului și reține apelul promovat de reclamanții M. L. G., M. G. I. în pronunțare asupra excepției invocate.
Cu privire la apelul promovat de apelanții pârâți, Curtea, constatând că nu mai sunt de invocat excepții prealabile sau de formulat cereri în probațiune, apreciază că prezenta cauză este în stare de judecată, declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul pe fond .
Reprezentantul apelanților pârâți solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat, schimbarea în parte a sentinței atacate, în sensul admiterii în parte a petitului 4 din cererea de chemare în judecată și obligării pârâților doar la plata sumei de 397 E., pentru motivele expuse pe larg în scris și susținute oral în fața instanței, cu cheltuieli de judecată, sens în care depune la dosarul cauzei dovada achitării onorariului avocațial.
În susținere se arată că, în mod greșit, instanța de fond a acordat mai mult decât aflându-se într-o situație de plus petita.
Astfel, se arată că reclamanții au solicitat prin cererea de chemare în judecată obligarea pârâților la plata penalităților de întârziere în cuantum de 15880 euro, penalități calculate la valoarea de 0,5% din suma achitată de la data de (...) până la data introducerii cererii de chemare în judecată, însă valoarea pretinsă depășește atât cuantumul debitului de bază cât și cuantumul sumei solicitate de reclamanți, încălcându-se principiul disponibilității și prin urmare se arată că suma datorată de pârâți este de
397 euro și nu 15880 euro, că potrivit dispozițiilor art. 4 alin.3 din Legea nr.469/2002 penalitățile nu pot depăși cuantumul datorat.
De asemenea, se arată că instanța de fond, în mod greșit, a reținut termenul de la care a început să curgă penalități de întârziere și termenul la care se opresc. Astfel, se arată că în data de (...) părțile au stabili de comun acord că recepția imobilului urma să aibă loc până la data de (...) iar interpretarea instanței că acest acord este doar o comunicare nu poate fi acceptat, instanța trebuia să țină cont de acesta.
Cu privire la termenul la care se opresc penalitățile, acesta este data de (...), data semnării procesului verbal de recepție la terminarea lucrărilor, susținând că acesta nu este un simplu proces de inspecție, a fost semnat de părți iar sancțiunea pentru eventuale nereguli nu era ineficiența acestui proces verbal ci altfel de penalități.
În concluzie, se arată că perioada pentru care se pot solicita penalități este de 5 zile, respectiv din (...) și până în (...).
Reprezentantul apelanților reclamanți solicită respingerea apelului promovat de pârâți si menținerea sentinței atacate pentru motivele expuse pe larg în întâmpinare și susținute oral în fața instanței, cu cheltuieli de judecată, sens în care depune la dosarul cauzei dovada achitării onorariului avocațial.
În susținere se arată că nici astăzi, la momentul judecării apelului, pârâții nu și-au respectat în totalitate obligațiile contractuale, respectiv nu au pus la dispoziție o farmacie, un spațiu comercial, un spațiu de joacă pentru copii și o grădiniță iar în ce privește termenul de la care se calculează penalitățile de întârziere se arată că părțile s-au înțeles să prelungească termenul în măsura în care se respectă obligațiile din contract, obligații nerealizate nici azi și prin urmare penalitățile curg de la data la care avea obligația de a-și îndeplinii aceste obligații, fiind corect calculate de la momentul predării până la data introducerii cererii de chemare în judecată.
În replică, reprezentantul apelanților pârâți arată că imobilul este terminat, proprietarii sunt mutați din 2008, iar în ceea ce privește utilitățile arată că acestea au fost introduse, proprietarii având obligația de a semna contracte individuale cu Regiile.
CURTEA
Deliberând reține că,
Prin sentința comercială nr.2959 din 6 iulie 2010 pronunțată în dosarul nr.(...) al T.ului Comercial C., s-a admis în parte acțiunea precizată și extinsă de reclamanții M. L. G. și M. G. I. împotriva pârâților SC I. I. S., B. D.
F., B. C. S. E., și A. B. R. SA S. C., și în consecință:
Au fost obligați pârâții SC I. I. S., B. D. F. și B. C. S. E. să plătească reclamanților cu titlu de penalități de întârziere 0,5% pe zi calculate asupra sumei de 15.880 E. pentru perioada (...)-(...), în echivalent lei la cursul BNR din data plății și suma de 3.438,28 lei cu titlu de cheltuieli parțiale de judecată.
S-au respins petitele în constatare, în rezoluțiune și pentru restituirea avansului din preț, formulate în contradictoriu cu pârâții SC "I. I." S., B. D.
F., B. C. S. E. și A. B. R. SA
S-a respins cererea reconvențională formulată de către pârâții SC "I. I."
S., B. D. F. și B. C. S. E.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de (...) pârâții s-au obligat să edifice și să vândă reclamanților o casă de locuit de tip A și terenul aferent acesteia, identificat in parcela 048, in suprafața de 348,00 mp (f. 10-11).
Imobilul urma sa fie predat cu dotarile mentionate in anexa 1 care enumera amenajarile interioare si exterioare contractate la imobil ( f.12).
Totodată, prin același antecontract de vânzare cumpărare, parații s-au obligat sa asigure, pana la data la care se făcea recepția primelor imobile din cadrul ansamblului de locuințe, infrastructura necesara (acces rutier si pietonal) si utilitatile (gaz metan, curent electric, canalizare, apa menajera), un mijloc de transport in comun care sa asigure legătura cu municipiul C.- N., spațiu comercial, o farmacie, spațiu de joacă pentru copii si o grădinița( art. 3.2).
Prețul convenit in sarcina reclamanților fost in valoare totală de
63.520 E., urmând a fi achitat in lei la cursul BNR din ziua plații. Suma reprezentând echivalentul in lei a 15.880 E. a fost achitata de către reclamanți cu titlu de avans la data obtinerii autorizatiei de construire( (...)), iar restul de pret , respectiv suma de 47.640 euro , trebuia achitat in termen de 15 zile de la data semnarii contractului autentic de vanzare cumparare , conform celor dispuse in anexa 2 art. 1, sub sanctiunea rezolutiunii de drept a antecontractului si a pierderii sumelor achitate de reclamanti ( art. 2 si art. 2.1/ fila 13).
Paratii s-au obligat sa obtina autoruizatia de construire pana cel mai tarziu in (...) (art. 2.5.1)
Contractul a stabilit ca termen de finalizare a lucrărilor si de recepție a imobilului data de (...) ( art. 3.4), si anume un termen de 6 luni de la data la care trebuia obținută autorizația de construcție, insa apoi a fost prelungit de comun acord pana pe data de 12 decembrie 2007, in conditiile in care autorizatia de construire a fost obtinuta abia la (...)( aspect necontestat).
Conform art. 3.5 din antecontract , partile au stabilit o clauza penala pentru nerespectarea termenului de predare constand in plata de penalitati de intarziere de 0,5% pe zi calculate la valoarea avansului achitat din pret.
In ceea ce priveste predarea imobilului s-a stipulat ca inainte de semnarea procesului verbal de receptie cumparatorul va efectua o inspectie in scopul de a constata starea imobilului, va semnala deficientele iar vanzatorul le va remedia in 30 zile sub sanctiunea platii de penalitati de intarziere de 5% pe zi din valoarea lucrarilor de remediere( art. 3.6 si 3.6.1.).
In ceea ce priveste incheierea contractului in forma autentica partile au convenit ca promitentii cumparatori vor fi notificati cu cel putin 10 zile lucratoare inainte si ca notificarile verbale nu au nici o relevanta( art. 3.7 si
3.8.3).
2.Situatia de fapt relevata de probele coroborate administrate in cauza , se prezinta in speta astfel :
Avansul a fost platit conform contractului.
Termenul de predare convenit pentru (...) nu a fost respectat .
Partea parata sustine ca a mai existat o prelungire amiabila a termenului de predare, pentru data de (...), insa partea reclamanta contesta ca a fost o modificare acceptata, sens in care sustine ca a fost doar instiintata de catre constructor, insa aceasta nu echivaleaza cu un acord al ambelor parti, iar partea parata nu a facut dovada celor sustinute prin raspunsul nr. 3 si 4 din interogatorul luat paratului B. fila 43 si prin raspunsul nr. 4 din interogatoriul lut paratei SC I. I. S..
La data de (...) partile au intocmit un proces-verbal de receptie la terminarea lucrarilor , in care pentru cumparator s-au mentionat unele lucrari care nu erau inca realizate : delimitarea proprietatii cu gard din lemn, placarea cu gresie a balconului de la dormitorul mare, montarea treptelor din lemn, finalizarea gletului,realizarea terasei din spatele casei si montarea radiatoarelor( f. 16).
Martorii Trusca si C. ( f.99-100)care au fost prezenti la data de 5 mai
2008, au declarat ca in data de 5 mai 2008 imobilul era racordat la utilitati, ca existau montate contoare, ca nu erau servicii de cablu sau internet la imobil fiindca fiecare imobil urma sa fie racordat de catre proprietar, ca exista o alee pietruita pana la drumul principal iar in jurul imobilului era un pavaj cu dale, ca functiona un transformator electric pentru tot ansamblul rezidential, precum si o retea de epurare a apei si o retea proprie de canalizare. A. martori au precizat ca in scurt timp de la data de 5 mai a fost realizat si gardul care imprejmuieste imobilul. Martorii au declarat ca daca nu ar fi existat obiectiuni s-ar fi predat si cheile
Aspectele de fapt relevate de catre martori, aspecte care privesc racordarea imobilului la utilitati, se coroboreaza cu inscrisurile depuse de catre partea parata, respectiv contractul de furnizare al energiei electrice pentru intreg cartierul rezidential/(...)(f. 54-62) contract de furnizare servicii de alimentare cu apa si de canalizare/(...) (f. 63-65), contractde furnizare servicii internet/(...)( f. 66-69 ).
Conform antecontractului contorizarea imobilului nu a fost inclusa, existand posibilitatea de a contracta cu firma care va administra cartierul( f.14 verso/anexa 1).
Martorul Trusca a declarat ca la 5 mai 2008 centrala termica exista dar nu functiona pentru ca se lucra la gletuit peretii, iar martorul C. a declarat ca s-a putut proba doar racordarea la reteaua electrica pentru ca nu erau inca montate obiectele sanitare si nici nu s-a putut verifica racordul la gaz, insa nu au existat obiectiuni. A.e declaratii se coroboreaza cu cele ale martorului F. care a declarat in esenta ca nu erau finisaje interioare, scarile interioare lipseau si nu se putea locui in imobil ( f. 101).
De asemenea, dupa cum au relevat probele, la data de 5 mai 2008 nu era inca finalizata infrastructura cartierului(acces rutier si pietonal), spațiu comercial, o farmacie, spațiu de joacă pentru copii si o grădinița.
In concluzie la data de 5 mai 2008 nu s-au predat cheile , insa imobilul era racordat la utilitatile de baza, mai putin serviciul internet, urmand ca noul proprietar sa incheie in nume propriu contractele de furnizare, dar mai trebuiau executate inca unele lucrari de finisaj interior si exterior enumerate mai sus.
Deci la 5 mai 2008 nu s-a constatat necesitatea executarii unor lucrari de remediere a deficientelor, situatie la care se face trimitere in art.3.6 dinantecontract, ci faptul ca nu erau inca finalizate toate dotarile contractate la imobil. In concluzie, procesul verbal din 5 mai 2008 nu poate avea semnificatia unui inscris intocmit la receptia finala a lucrarilor, dupa cum se apara partea parata, fiindca lucrarile nu erau inca finalizate. A. inscris este doar unul care constata lucrarile care erau, respectiv cele care nu erau inca executate la imobil la data de 5 mai 2008.
De asemenea, dupa cum au relevat probele la data de 5 mai 2008 nu era inca finalizata infrastructura cartierului (acces rutier si pietonal), spațiu comercial, o farmacie, spațiu de joacă pentru copii si o grădinița.
La data de (...) reclamantii au notificat partea parata sa se prezinte la imobil la data de (...) pentru a constata stadiul lucrarilor si pentru a incheia un proces verbal de constatare (f.20).
La data de (...) paratii promitenti vanzatori notifica promitentii cumparatori sa se prezinte la notar pentru semnarea contractului autentic de vanzare cumparare (f. 17). In aceasta notificare se face referire la notificari similare anterioare , insa nu s-au produs probe in acest sens.
Conform incheierii de certificare nr 7.963/(...) reclamantii s-au prezentat la notar insa au refuzat sa incheie actul autentic pentru aceea ca nu au fost efectuate amenajarile exterioare constand in gard de lemn, retea telefonie, retea cablu TV si internet, pentru ca nu s-a notificat in scris data la care s- au finalizat drumurile si bransamentele din cartier si pentru ca nu sunt puse la dispozitie in cartier spatiile cu destinatia de farmacie, spatiu comercial, locuri de joaca si gradinita (f. 18-19).
Partea parata a depus copii de pe catrea funciara care include terenul pe care exista imobilul( f. 75) din care rezulta ca terenul este al paratilor B. , cu drept de superficie in favoarea SC I. I. S. si cu drept de ipoteca in favoarea A. B. R. SA , acesteia din urma fiindu-i cesionate toate drepturile rezultate din antecontractul de vanzare cumparare incheiat la (...), cesiune notificata partii reclamante( f.4-7).
3.In drept :
Cererea reconventionala este vadit nefondata si a fost repinsa in baza art. 969 c.civ., deoarece paratii nu se pot prevala cu succes de pactul comisoriu de gradul IV prevăzut in art. 2 din anexa 3 la antecontract , decat dupa semnarea contractului autentic, ceea ce nu este situatia in speta. Conform antecontractului , pactul comisoriu expres de grad IV isi produce efectele doar in situația in care, in 15 zile de la data semnării contractului de vanzare-cumparare in forma autentica promitentii cumpărători nu achita diferența de preț, astfel ca in speta acest pact nu a primit eficienta juridica.
De asemenea, in subsidiar instanta a retinut ca reclamantii au refuzat sa incheie contractul autentic in contextul in care s-au prezentat la notar , insa au invocat exceptia de neexecutare a contractului de catre vanzatori, iar la acea data nici imobilul nu era predat, deci nu s-ar putea retine o culpa contractuala a reclamantilor sub acest aspect .
In ceea ce priveste pretentiile partii reclamante, s-a retinut in primul rand ca termenul de predare nu este un termen esential, deoarece partile de comun acord au acceptat modificarea lui.
De asemenea este relevant ca imobilul nu a fost inca predat, neexistand dovada ca partea parata i-a mai notificat pe reclamanti dupa 5 mai 2008, pentru a le preda imobilul, ci doar pentru incheierea contractului autentic.
Cu toate acestea instanta a retinut ca paratii si-au indeplinit obligatia principala in sensul ca imobilul a fost executat si ca paratii sunt in masura sa-l predea, iar aspectele invocate de catre reclamanti nu sunt in masura sa atraga sanctiunea rezolutiunii antecontractului care a fost esential executat de catre parati, inca de la data de 5 mai 2008.
In baza art. 1169 c.civ. coroborat cu art. 1020 c.civ instanta a respins ca nefondate cererile reclamantilor privind rezolutiunea antecontractului si obligarea paratilor la restituirea avansului de pret.
Din punct de vedere al eficientei clauzei penale prev. de art. 3.5 din antecontract, instanta retine in primul rand ca faptul reclamantilor de a se prezenta sa receptioneze imobilul dupa data de (...) sau faptul ca nu contesta ca au fost instiintati de parati ca se va preda imobilul pana la (...), nuinseamna ca au renuntat la beneficiul clauzei penale art. 3.5. Nu este dovedita o noua prelungire de comun acord a termenului de predare pentru (...), aceasta afirmatie a partii parate fiind nefondata.
Nu poate fi sustinut nici ca pasivitatea reclamantilor ar genera o prezumtie in sensul ca nu ar fi prejudiciati prin intarzierea indeplinirii obligatiei de predare, deoarece de la inceput partile au stipulat clauza penala pentru o asemenea situatie, deci au convenit ca intarzierea in predare produce un prejudiciu.
Reclamantii nu au notificat expres partea parata la data de (...) in vederea indeplinirii obligatiei sale de predare , insa instanta apreciaza ca promitentii vanzatori erau de drept in intarziere pentru neindeplinirea obligatiei de predare la scadenta convenita, in baza considerentelor care urmeaza .
Instanta a avut in vedere art. 44 C.com. care interzice acordarea termenului de gratie in privinta obligatiilor comerciale, ceea ce conduce la concluzia generala ca legea comerciala are in vedere toate obligatiile debitorului comerciant , prezumandu-l in culpa si de drept in intarziere pentru neexecutarea la scadenta a obligatiilor. Este evident vorba doar despre obligatiile de felul celei in speta, pentru care s-a prevazut contractual un termen de executare, deci o scadenta, deoarece altfel termenul acordat de catre instanta pentru executare nu este un termen de gratie.
Desigur textul art. 44 cod com. are incidenta specifica atunci cand in discutie este o rezolutiune contractuala , dar concluzia care se desprinde cu privire la executarea obligatiilor comerciale este una generala, fara a denatura cu nimic aplicabilitatea concreta a normei.
Pe de alta parte, in raporturile comerciale, executarea exacta a obligatiei este o conditie esentiala ( art. 1073 c.civ.). Numai prin executarea la termen a obligatiei creditorul realizeaza scopul avut in vedere la incheierea contractului .
In baza acestor argumente consider ca paratii promitenti vanzatorierau de drept in intarziere pentru neindeplinirea obligatiei de predare si ca nuera necesar sa fie notificati expres pentru a fi pusi in intarziere pentru indeplinirea obligatiei de predare a imobilului, fiind prezumati in culpa pentru nerespectarea scadentei de executare a acestei obligatii contractuale.
In consecinta actiunea precizata si extinsa a reclamantilor a fost admisa doar in parte fata de paratii SC I. I. S., B. D. F. și B. C. S. E.
In temeiul art 1069 c.civ si art. 969 c.civ, instanta i-a obligat pe paratii SC I. I. S., B. D. F. și B. C. S. E. să plătească reclamanților penalități de întârziere 0,5% pe zi calculate asupra sumei de 15.880 E. pentru perioada (...)-(...) (data introducerii actiunii/cu respectarea principiului disponibilitatii partii in formularea cererii), în echivalent lei la cursul BNR din data plății .Reclamantii nu au probat modul de calcul al sumei de
15.880 euro pe care au solicitat-o cu titlu de penalitati de intarziere, iar individualizarea sumei se poate face si in faza de executare.
In baza art. 274 C.pr.civ. instanta a obligat pârâții SC I. I. S., B. D. F. și B. C. S. E. să plătească reclamanților suma de 3.438,28 lei cu titlu de cheltuieli parțiale de judecată, in limita pretentiilor admise, constand in
3.433,28 lei taxa judiciara de timbru aferenta pretentiilor admise, 5 lei timbrul judiciar, cu mentiunea ca nu s-a facut dovada onorariului avocatial achitat de catre reclamanti..
Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâții SC I. I. S. și B. D. F. și B. C. S. E. solicitând admiterea apelului, modificarea în parte a sentinței atacate în sensul admiterii doar în parte a petitului 4 din cererea de chemareîn judecată a reclamanților referitor la penalitățile de întârziere, în sensul obligării la plata sumei de 397 euro pentru perioada (...)- (...). Solicită, totodată, obligarea reclamantului la cheltuielile de judecată în apel.
În motivele de apel se arată că instanța a greșit acordând mai mult decât s-a cerut, fiind într-o situație de plus petita, care determină încălcarea principiului disponibilității.
Reclamanții au solicitat prin cererea de chemare în judecată, precizată și extinsă, obligarea la plata penalităților de întârziere în cuantum de 15.880 euro în echivalent în lei la cursul BNR din ziua restituirii, penalități calculate la valoarea de 0,5% din suma achitată, conform art. 3.5 din antecontract, de la data de (...) până la data introducerii cererii de chemare în judecată.
Arată că instanța de judecată a obligat apelanții la plata penalităților de 0,5% pe zi calculate asupra sumei de 15.880 euro pentru perioada (...)-
0(...), fără însă a face referire la limita maximă pe care penalitățile o pot atinge. Această formulare este neclară și poate duce la o interpretare care încalcă prevederile legale. Astfel, calculând penalități de 0,5% pe zi la suma de 15.880 euro pentru 363 de zile ((...) - 0(...)) se ajunge la un total de
28.882 euro, sumă care depășește atât cuantumul debitului de bază, cât și cuantumul sumei solicitate de către reclamanți prin cererea lor. Limitele cererii de chemare în judecată, ale cadrului procesual în care se desfășoară judecata cu privire la obiect sunt fixate de către reclamant. A. 129, al. 6 Cod procedură civilă prevede că, în toate cazurile, judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecății. Ca atare, instanța nu poate depăși limitele obiectului fixate de reclamant, în sensul că nu poate să acorde mai mult decât s-a solicitat.
C. că, procedând astfel, instanța de fond a greșit, pronunțând o hotărâre cu încălcarea prevederilor legale indicate mai sus, motiv pentru care solicităm admiterea apelului și modificarea sentinței.
Instanța a greșit și deoarece a omis să aplice prevederile Legii
469/2002 privind unele măsuri pentru întărirea disciplinei contractuale, care era în vigoare la data semnării antecontractului dintre părți și chiar și la data înregistrării cererii de chemare în judecată de către reclamanți.
Conform art. 4, al. 3 al acestei legi totalul penalităților de întârziere nu poate depăși cuantumul sumei asupra căreia sunt calculate. Chiar și reclamanții au cunoscut acest lucru și chiar l-au adus la cunoștința instanței, cenzurându-și pretențiile la contravaloarea debitului de bază -
15.880 - tocmai din acest motiv.
Menționează că reținerile instanței conform cărora "reclamanții nu au probat modul de calcul al sumei de 15.880 de euro pe care au solicitat-o cu titlu de penalități de întârziere" nu sunt adevărate, căci, reclamanții au indicat chiar în precizarea de acțiune că 0,5% pe zi de întârziere, calculat la suma de 15.880 euro ar reprezenta suma de 28.742 euro, însă își cenzurează pretențiile la contravaloarea debitului de bază, din motivele indicate mai sus. Mai mult, chiar în sentința atacată instanța a reținut această solicitare a părților exact cum a fost formulată (pag. 3, ultimul alineat și pag. 4 primul alineat).
II. Obligarea apelanților la plata de penalități de întârziere de 0,5% pe zi, calculate asupra sumei de 15.880 euro pentru perioada (...) - 0(...), în echivalent lei la cursul BNR din data plății este nefondată Astfel, perioada pentru care se pot calcula penalități de întârziere este (...) - (...) și nicidecum perioada reținută de instanță.
În ceea ce privește data de la care încep să curgă penalitățile, arătă că aceasta era, conform art. 3.5, la 6 luni de la data obtinerii autorizatiei de constructie. A. termen initial era de (...).
În data de (...), părțile au stabilit de comun acord, prin act adițional la contract - anexă - semnat și recunoscut de ambele părți, faptul că recepția imobilului va urma să aibă loc până la data de (...), tocmai pentru a permite executarea finisajelor în cele mai bune condiții.
Subliniază faptul că acest act a fost semnat de reclamanta M. L. G., aceeași care a semnat și antecontractul de vânzare cumpărare.
Mai arată că reținerile instanței că reclamanta a fost doar înștiințată de către constructor cu privire la acest termen de finalizare a lucrărilor și predare a imobilului nu au acoperire. Anexa la contract semnată în (...) este un veritabil act adițional la antecontractul din (...), în care se stabilesc anumite aspecte de către părțile semnatare. De altfel, este prezentă formularea "părțile stabilesc de comun acord", fiind semnat de ambele părți.
C. că nu se poate contesta caracterul bilateral și sinalagmatic al acestui act, anexă la antecontract si că, sub nicio formă, nu poate fi considerat a fi o informare, neexistând niciun indiciu în acest sens. În această anexă există și reținerile reclamantei care arată modalitatea în care dorește să primească imobilul casă de locuit, precum și o reducere de preț stabilită de comun acord, deci nu înțelege cum se poate ajunge la concluzia că ar fi o informare tocmai din partea constructorului.
Conform art. 969 din Codul civil, ceea ce părțile stabilesc prin convenții constituie lege între aceste părți și, atâta timp cât nu au fost încălcate prevederi legale imperative la realizarea convențiilor, instanța nu poate să modifice ceea ce părțile au decis de comun acord.
Așadar, consideră că au demonstrat că părțile au stabilit de comun acord că data limită până la care trebuie predat imobilul este (...), iar instanța a procedat greșit la nesocotirea acestei date, probate cu înscrisuri semnate de reclamantă, și a reținut eronat o altă dată de la care încep să curgă penalitățile.
C. că instanța a reținut greșit și data până la care trebuiau să se achite penalități de întârziere, căci acestea se datorează doar până la data predării imobilului casă de locuit și teren ce fac obiectul antecontractului încheiat în (...).
În data de (...) părțile au semnat procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor, fiind predat astfel imobilul teren și casă de locuit către reclamanți. A. act este în concordanță cu prevederile art. 3.4 - 3.6 din antecontractul semnat de către părți, având ca finalitate predarea imobilului. Menționează că nu pot fi de acord cu reținerile instanței de judecată care a recalificat un act semnat între părți, susținând că acest proces verbal este unul de "inspecție" și nu de recepție. A. 3.6 din antecontract arată clar că "înainte de semnarea procesului verbal de recepție promitentul cumpărător va efectua o inspecție a casei de locuit". Așadar, este vorba de o inspecție la fața locului în momentul în care urmează să se semneze procesul verbal de recepție și nu de două etape distincte, o inspecție și apoi o recepție, la date diferite.
Părțile au și prevăzut ce se întâmplă dacă la inspecție se găsesc anumite deficiențe: promitentul vânzător trebuie să le remedieze în 30 de zile (art. 3.6). S. stabilită de părți pentru nerespectarea acestei obligații este plata de penalități de 5% pe zi de întârziere din valoarea lucrărilor neremediate. Așadar, părțile au stabilit de comun acord procedura de predare/primire, precum și eventualele sancțiuni: casa se predă pe bază deproces verbal de recepție la data terminării lucrărilor, lucru care s-a întâmplat în (...). Eventualele mici inadvertențe și lucrări în completare stabilite cu această ocazie trebuie reparate în termen de 30 de zile de către promitentul vânzător. Sub nicio formă nu se prevede că existența acestora oferă ineficacitate procesului verbal de recepție. A. a fost semnat, predarea a avut loc, a fost acceptată de către reclamanți și a produs efecte juridice. S. în situația în care nu ar fi fost corectate problemele indicate ar fi fost plata de penalități nicidecum considerarea ca inexistent a procesului verbal de recepție ori recalificarea acestuia.
Reclamanții au preluat imobilul, dacă într-adevăr considerau că era într-o stare în care nu-l puteau prelua, aveau varianta de a nu semna acest proces verbal.
Se susține că faptul că apelanții și-au respectat obligațiile rezultă și din declarațiile martorilor, care au arătat că imobilul casă de locuit a fost construit în întregime, că existau la data semnării procesului verbal toate utilitățile la imobil și că nu existau impedimente pentru predare-primire. Instanța de fond a interpretat aceste declarații într-un mod propriu, concluzionând în mod greșit că nu s-ar fi predat imobilul la data de (...). De altfel, chiar instanța de judecată a reținut că la data de (...) imobilul era racordat la utilități și că nu s-a constatat necesitatea executării unor lucrări de remediere a deficiențelor. Trebuie adus la cunoștința instanței că părțile au stabilit de comun acord, la cererea expresă a reclamanților care doreau să realizeze ei finisajele în regim propriu, prin aceeași anexă la antecontract din (...) ca imobilul să fie predat semifinisat, adică fără gresie, faianță, obiecte sanitare, parchet, uși interioare, plinte etc .. A. este motivul pentru care nu existau aceste finisaje și pentru care martorul F. C. V. a arătat mai trebuiau executate lucrări de finisaj interior și exterior, imobilul nefiind locuibil la acea dată, fără însă a se putea reține culpa pârâților.
Așa cum s-a arătat mai sus, instanța de judecată a obligat la plata de penalități reținând în mod greșit atât data la care încep, cât și data până la care curg aceste penalități. C. că se impune admiterea apelului formulat, modificarea sentinței atacate și obligarea la plata penalităților doar în măsura și pentru perioada în care acestea se impun, conform contractului, stării de fapt și actelor depuse la dosar. P. pentru care se pot solicita penalități este (...) - (...), adică 5 zile de penalități, pentru care se pot calcula și solicita 397 euro.
Împotriva aceleiași sentințe au declarat apel și reclamanții M. G. I. și
M. L. G. solicitând respingerea apelului ca tardiv formulat de pârâți, iar pe fond respingerea apelului ca neîntemeiat și menținerea sentinței tribunalului ca legală și temeinică și obligarea pârâților-apelanți la plata cheltuielilor de judecată reprezentând onorariul avocațial.
La termenul de azi, Curtea constată că apelul reclamanților nu este timbrat astfel că făcând aplicarea art.20 alin. 1 și 3 din Legea nr.146/1997 va anula ca insuficient timbrat apelul.
Analizând apelul declarat de către pârâți prin prisma motivelor de apel
și a dispozițiilor art.292 și urm. C.pr.civ., Curtea l-a apreciat ca fiind nefondat pentru următoarele considerente:
Prin antecontractul de vânzare cumpărare încheiat la data de (...), pârâții s-au obligat să edifice și să vândă intimaților o casa de locuit, tip A si terenul aferent acesteia identificat în parcela 048, în suprafață de 348,00 mp., cu dotările indicate în anexe inclusiv cu infrastructura necesara (acces rutier si pietonal), utilități (gaz metan, curent electric, canalizare, apa menajera), un mijloc de transport în comun care să asigure legătura cumunicipiul C.-N., spațiu comercial, o farmacie, spațiu de joaca pentru copii si o grădinița.
A.e obligații asumate de către pârâți fac parte dintr-un proiect unic, acceptat de către părți prin semnarea convenției amintite anterior; probele administrate în cauză respectiv înscrisurile depuse coroborate cu declarațiile martorilor audiați confirmă împrejurarea că nici la acest moment pârâții nu și-au îndeplinit întru totul obligațiile contractuale asumate. Astfel, probele existente evidențiază faptul că încă nu există infrastructura promisă, mijlocul de transport in comun care sa asigure legătura cu municipiul C.-N., spații comerciale, o farmacie, spațiu de joaca pentru copii si o grădiniță.
Esențiale pentru determinarea întinderii răspunderii contractuale ce revine părților semnatare ale antecontractului de vânzare-cumpărare sunt prevederile cuprinse în capitolul III.
Conform înțelegerii părților recepția imobilului urma să aibă loc la data de (...) adică într-un termen de 6 luni de la data la care trebuia obținută autorizația de construire. Î. actul administrativ a fost obținut mai târziu, termenul de finalizare al lucrărilor a fost stabilit la data de 12 decembrie
2007. Lucrările nu au fost, însă, finalizate la termenul convenit, astfel că pârâții au stabilit ca termenul de finalizare al lucrărilor și al preluării construcției să fie data de (...); la această dată, însă, pentru ca pârâții să poată susține cu temei că și-au îndeplinit obligațiile contractuale asumate era necesar ca imobilul să fie predat cu toate dotările specificate în Anexa 1 (art.3.1) și să pună la dispoziția reclamanților utilitățile, mijloacele de transport care sa asigure legătura cu mun. C.-N., spațiul comercial, farmacia precum si drumul de acces dintre ansamblul rezidențial si drumul principal (art.3.2. din antecontract).
Potrivit art.3.5 din convenția părților, nerespectarea termenului de predare a imobilului astfel cum acesta a fost contractat atrage obligația pârâților de a plăti penalități în cuantum de 0,5%/ zi raportat la suma primită ca avans.
Curtea va achiesa statuărilor instanței de fond conform cărora nu a existat o predare a imobilului astfel cum această operațiune este determinată convențional de părți și, prin urmare, procesul verbal întocmit la data de 05 mai 2008 nu poate constitui recepția finală a lucrărilor pentru simplul motiv că acestea nu au fost finalizate. Este adevărat, însă, că lucrările nefinalizate nu sunt în măsură să îndrituiască reclamanții în a susține că se impune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare care a fost esențial executat de către pârâți.
Cu toate acestea, Curtea va reține că pârâții nu și-au îndeplinit obligațiile contractuale asumate conform art.3.1 din contract și, prin urmare, reclamanții sunt îndreptățiți să obțină repararea prejudiciului ce le- a fost cauzat conform art.3.5.
Se poate conchide, așadar, că în mod corect instanța a stabilit că pârâții datorează penalități contractuale în cuantum de 0,5. aferente perioadei (...)-0(...), calculate prin raportare la avansul achitat care, însă, nu va putea fi depășit, prevederile Legii nr.469/2002 fiind incidente speței.
Pentru toate aceste considerente, Curtea va aprecia apelul declarat de către pârâți ca fiind nefondat iar în temeiul art.296 C.pr.civ. îl va respinge și va menține în întregime hotărârea recurată.
PENTRU A.E M.IVE IN NUMELE LEGII
D E C I D E
Anulează ca insuficient timbrat apelul reclamanțiilor M. L. G. și M. G.
I.
Respinge apelul declarat de pârâții SC I. I. S. și B. D. F. și B. C. S. E., împotriva sentinței civile nr.2959 din 06 iulie 2010, pronunțată în dosarul nr.(...) al T.ului Comercial C. pe care o menține în întregime.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 12 septembrie 2011.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR GREFIER
M. S. C. P. L. F.red.M.S./A.C.
9 ex. - (...)jud.fond. Dudaș D.
| ← Încheierea comercială nr. 412/2011, Curtea de Apel Cluj -... | Decizia comercială nr. 233/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii... → |
|---|
