Decizia comercială nr. 154/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA A II-A C.,
DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr. (...)
Decizia civilă nr. 154/2012
Ședința N. 2012
Completul compus din:
PREȘEDINTE D. P.
Judecător A.-I. A. Grefier M. N. Țâr
Pe rol judecarea apelului declarat de pârâta SC L. P. T. S. împotriva sentinței civile nr. 2280 din 16 mai 2012 pronunțată în dosarul nr. (...) al T. Specializat C. în contradictoriu cu intimații SC S. S., M. E. având ca obiect revendicare.
La data de (...) se înregistrează din partea apelantei - concluzii scrise.
Se constată că mersul dezbaterilor și susținerile orale ale părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 30 octombrie 2012, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre, iar pronunțarea s-a amânat pentru data de astăzi.
C u r t e a ,
Prin sentința civilă nr. 2280 din 16 mai 2012 pronunțată în dosarul nr. (...) al T. Specializat C. s-a respins ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale pasive a chematului în garanție M. E., excepție invocată de către acesta.
S-a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta SC S. S., în contradictoriu cu pârâta SC L. P. T. S., și în consecință:
A fost obligată pârâta SC L. P. T. S. să-și restrângă posesia și folosința în limitele apartamentului nr. 1 situat la subsolul imobilului din C.-N., Piața Muzeului nr. 4, înscris în CF 1. C.-N., A+l, nr. top. 271/1, proprietatea sa, și să lase reclamantei SC S. S. în deplină proprietate și posesie spațiile aferente pivnițelor aflate în proprietatea acesteia la subsolul aceluiași imobil precum și culoarul de acces, respectiv cu privire la pivnița apartamentului nr. 2A în suprafață de 4,55 mp, înscrisă în CF indiv. 1. C., nr. top.
12756/II/A, pivnița apartamentului nr. 2C în suprafață de 3,87 mp, înscrisă în CF indiv. 1. C., nr. top. 12756/II/C, pivnița apartamentului nr. 7B în suprafață de 8,93 mp, înscrisă în CF indiv. C., nr. top. 12756/VII/B, pivnița apartamentului nr. 9 în suprafață de 8,77 mp, înscrisă în CF indiv. C., nr. top. 12756/IX, pivnița apartamentului nr. 10 în suprafață de 12,27 mp, înscrisă în CF indiv. 1. C., nr. top. 12756/X, pivnița apartamentului nr. 11A în suprafață de 11,92 mp, înscrisă în CF indiv. 1. C., nr. top. 12756/XI/A, pivnița apartamentului nr. 12A în suprafață de 5,83 mp, înscrisă în CF indiv. 1. C., nr. top. 12756/IXA, pivnița apartamentului nr. 12B în suprafață de 16,85 mp, înscrisă în CF indiv. 1. C., nr. top. 12756/XII/B și culoarul de acces în suprafață de 44,49 mp.
A fsot obligată pârâta SC L. P. T. S. să își ridice toate amenajările și investițiile realizate asupra spațiilor aferente pivnițelor proprietatea reclamantei menționate anterior și asupra culoarului de acces.
S-a dispus evacuarea pârâtei SC L. P. T. S. din spațiile aferente pivnițelor proprietatea reclamantei menționate anterior și culoarului de acces situate la subsolul imobilului din C.-N., Piața Muzeului nr. 4.
A fost obligată pârâta SC L. P. T. S. să plătească reclamantei suma de
10.800,90 lei cu titlul de cheltuieli de judecată constând în taxă judiciară de timbru, timbru judiciar, onorariu avocat și onorariu expert.
A fost respinsă ca neîntemeiată cererea de chemare în garanție formulată de pârâta SC L. P. T. S., în contradictoriu cu chematul în garanție
M. E..
În considerente se reține că prin cererea înregistrată sub numărul de mai sus, la data de 1 aprilie 2011, reclamanta S. S. S. a solicitat instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să admită acțiunea, să oblige pârâta S. L. P. T. S. să-și restrângă posesia și folosința în limitele apartamentului nr. 1 situat la subsolul imobilului din C. - N., Piața Muzeului, nr. 4, înscris în CF
1. C. - N., A+1, nr. top. 271/I, aflat în proprietatea sa și să lase în deplină proprietate și posesie spațiile aferente pivnițelor aflate în proprietatea reclamantei la subsolul aceluiași imobil, precum și culuarului de acces, după cum urmează: pivnița apartamentului nr. 2A în suprafață de 4,55 mp, înscrisă în CF indiv. 1. C., nr. top. 12756/II/A; pivnița apartamentului nr.
2C în suprafață de 3,87 mp, înscrisă în CF indiv. 1. C., nr. top. 12756/II/C; pivnița apartamentului nr. 7B în suprafață de 8,93 mp, înscrisă în CF indiv.
1. C., nr. top. 12756/VII/B; pivnița apartamentului nr. 9 în suprafață de
8,77 mp, înscrisă în CF indiv. 1. C., nr. top. 12756/IX; pivnița apartamentului nr. 10 în suprafață de 12,27 mp, înscrisă în CF indiv. 1. C., nr. top. 12756/X; pivnița apartamentului nr. 11A în suprafață de 11,92 mp, înscrisă în CF indiv. 1. C., nr. top. 12756/XI/A; pivnița apartamentului nr.
12A în suprafață de 5,83 mp, înscrisă în CF indiv. 1. C., nr. top. 12756/IXA; pivnița apartamentului nr. 12B în suprafață de 16,85 mp, înscrisă în CF indiv. 1. C., nr. top. 12756/XII/B; culoarului de acces în suprafață de 44,49 mp; obligarea pârâtei S. L. P. T. S. să își ridice toate amenajările și investițiile realizate asupra spațiilor aferente pivnițelor proprietatea reclamantei și culoarului de acces; evacuarea pârâtei S. L. P. T. S. din spațiile aferente pivnițelor proprietatea reclamantei și culoarului de acces situate în subsolul imobilului situat în C. - N., Piața Muzeului, nr. 4, jud. C., precum și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată în caz de opoziție.
Expunând starea de fapt, reclamanta a arătat că este proprietara apartamentelor nr. 2A, nr. 2C, nr. 7B, nr. 9, nr. 10, nr. 11A, nr. 12A și nr.
12B din imobilul situat în C. - N., Piața Muzeului, nr. 4, jud. C. și că alături de aceste apartamente mai deține în proprietate apartamentele nr. 2B, 4, 5,
6 și 7A în același imobil, însă cu privire la acestea nu există o stare litigioasă cu pârâta S. L. P. T. S. toate aceste apartamente au fost dobândite de la fostul proprietar M. E., căruia i-a fost reconstituit dreptul de proprietate în baza Legii nr.10/2001 prin D. C. nr. 7., pronunțată de către C.ea de A. C. în dosarul nr. (...) (irevocabilă prin nerecurare), mai puțin apartamentul nr. 5 care a fost cumpărat de la o altă persoană fizică. În ceea ce privește modalitatea de dobândire a dreptului de proprietate, reclamanta arată că s-a făcut în baza contractului de schimb imobiliar nr. 5715/(...), încheiat între S. M. D. S. și M. E., iar ulterior, ca efect al divizării S. M. D.
S. apartamentele au devenit proprietatea reclamantei S. S. S. T.apartamentele aflata în proprietatea reclamantei, mai puțin apartamentul nr. 6, au în compunere câte o pivniță situată la subsolul clădirii. În ceea ce privește amplasamentul pivnițelor, reclamanta face trimitere la raportul de expertiză tehnică în construcții întocmit de către expert O. A. H. în dosarul nr. (...), în cadrul căruia sunt identificate toate apartamentele care compun imobilul din Piața Muzeului, nr. 4, jud. C., precum și pivnițele aferente fiecărui apartament, cu suprafața și localizarea exactă a acestora.
Pe de altă parte, reclamanta a arătat că pârâta S. L. P. T. S. este proprietarul apartamentului nr. 1 situat la subsolul aceleiași clădiri din Piața Muzeului, nr. 4, conform înscrierilor din CF 1. C. - N. nr. top. 271/1 dobândind dreptul de proprietate prin cumpărare de la fostul proprietar al spațiului S. E. S. Apartamentul nr. 1, aflat în proprietatea pârâtei este tot un apartament restituit revendicatorului M. E., însă în baza Legii nr.
112/1995, care l-a înstrăinat inițial lui S. A. S., societate care la rândul ei l- a înstrăinat către S. E. S., în final ajungând în proprietatea pârâtei. P. de faptul că în CF nu era menționată suprafața exactă a apartamentului nr. 1, fostul proprietar S. E. S. l-a extins prin încorporarea spațiului aferent pivnițelor apartamentelor din clădire.
De asemenea, reclamanta a arătat că și-a manifestat intenția de a soluționa pe cale amiabilă situația creată din extinderea folosinței pârâtei și asupra spațiului aferent pivnițelor proprietatea sa, sens în care, a convocat pârâta la conciliere directă, trimițându-i în acest sens notificarea nr.
548/(...). Pârâta s-a prezentat la conciliere prin reprezentantul acesteia, d-l avocat R. H. și cu ocazia discuțiilor purtate aceasta a fost de acord să își întocmească la rândul ei o documentație de identificare prin măsurători a apartamentului nr. 1, în funcție de care să își exprime poziția față de pretențiile reclamantei.
Prin cererea de chemare în garanție a numitului M. E., înregistrată în data de 3 octombrie 2012, pârâta solicită obligarea chematului în garanție la plata echivalentului valorii de piață a suprafeței din apartamentul nr. 1 din imobilul situat în C. - N., Piața Muzeului, nr. 4 și la plata cheltuielilor de judecată.
În susținerea cererii de chemare în garanție, pârâta a arătat că înțelege să îl cheme în garanție pe M. E. întrucât motivul de evicțiune este anterior ultimei vânzări, respectiv a contractului de vânzare - cumpărare încheiat de către pârâtă cu vânzătoarea S. E. S. acesta fiind astfel obligat să-i asigure pârâtei garanția contra evicțiunii. Numitul M. E. este revendicatorul vânzător atât al apartamentului 1 pe care pârâta îl deține, cât și revendicatorul vânzător al întregului imobil care i-a revenit reclamantei, ca urmare a schimbului imobiliar. Chematul în garanție este cel care a înstrăinat apartamentul 1 de la demisol, a precizat limitele suprafeței supuse vânzării, și-a exprimat acordul în acest sens, fiind o persoană prezentă permanent în imobil la acel moment. Totodată, acesta este și cel care i-a înstrăinat prin schimb imobiliar reclamantei dreptul de proprietate asupra apartamentelor cu boxele aferente. În situația în care instanța de judecată ar admite cererea în revendicare, respectiv în evacuarea parțială a pârâtei din imobil apreciază că se impune despăgubirea pârâtei pentru suprafața cu care s-ar diminua din dreptul de proprietate al apartamentului nr. 1. În finalul cererii de chemare în garanție, pârâta concluzionează că persoana îndreptățită să garanteze pentru evicțiune este chematul în garanție, întrucât acesta este răspunzător pentru întinderea suprafeței înstrăinate de două ori, inițial către primul cumpărător, apoi confirmată către S. E. S., iar ulterior către reclamantă.
Litigiul între cele două părți se referă doar la spațiul situat la subsolul imobilului și având destinația de pivniță. Astfel, imobilul în structura sa inițială nu avea înscrise spații cu suprafața de pivniță, însă urmare a unei restructurări a imobilului efectuată în anul 1996 de proprietarul de atunci al imobilului - S. Român s-a procedat la crearea unor spații cu destinația pivniță, spațiul aferent apartamentului 1, având la acea dată o suprafață utilă de 136,61 mp, fiind compus din 2 depozite, un birou, 1 antreu și scări acces.
Potrivit concluziilor raportului de expertiză tehnică judiciară în specialitatea construcții întocmit de expert ing. M. A., configurația apartamentului 1 la data efectuării raportului de expertiză, constă din spațiul 1, spațiul 2, antreu, sas, grup sanitar 1, grup sanitar 2 și centrală termică. În decursul timpului spațiul a suferit unele modificări, astfel, dacă în anul 1950 acesta era doar o magazie compusă din 4 încăperi, în anul
1996 acesta era constituit în 2 depozite, 1 birou, 1 antreu, scări de acces cu suprafața utilă de 136,61 mp și cotă p.i.c. de 11,3. parte, iar anterior predării imobilului către chematul în garanție, golul de ușă dintre ap. 1 și pivniță (actualmente cel dintre spațiile 2 și 3) a fost zidit, iar accesul s-a amenajat direct din stradă. În anul 2004 SC E. S. a anexat spațiul în care se găseau fostele pivnițe (spațiul 3, antreul 2, grup sanitar 3, spălătorul și magazia și a creat spațiul 4). De asemenea a mai concluzionat expertul că boxele de pivniță proprietatea reclamantei, împreună cu culoarul de acces sunt toate situate în spațiul 3, în prezent ocupat de pârâta SC L. P. T. S.
Astfel, la data reconstituirii dreptului de proprietate în favoarea chematului în garanție M. E. asupra apartamentului nr. 1, configurația acestuia era compusă, raportat la starea actuală, din spațiul 1, spațiul 2, antreu, sas, grup sanitar 1, grup sanitar 2 și centrală termică, dreptul de proprietate transmis de chematul în garanție către SC A. S. și subsecvent celorlalți subdobânditori privea doar aceste spații. Faptul că în anul 2004, SC E. S. a ocupat spațiile aferente (spațiului nr. 3, antreu 2, spălător, grup sanitar 3 și magazie și a creat spațiul 4) nu sunt de natură a-i fi conferit un drept de proprietate asupra acestora și cu atât mai puțin aceasta a putut să transmită un asemenea drept în favoarea pârâtei SC L. P. T. S., actuala proprietară a apartamentului 1, căci nimeni nu poate transmite ceea ce nu are.
De asemenea, nici faptul că chematul în garanție și-a dat acordul pentru efectuarea lucrărilor de modernizare sau că era mai mult sau mai puțin prezent în spațiul barul aferent apartamentului 1 nu este de natură a conferi un drept de proprietate asupra spațiului excedentar ocupat de antecesoarea pârâtei și actualmente de către pârâtă, dreptul acesteia de proprietate limitându-se la configurația apartamentului de la data dobândirii de către SC A. S.
Raportat la aceste elemente, instanța a reținut că pârâta ocupă fără nici un drept suprafața aferentă pivnițelor situate la subsolul imobilului situat în C.-N., str. Piața Muzeului, nr. 4, precum și culoarul de acces, respectiv pivnița apartamentului nr. 2A în suprafață de 4,55 mp, înscrisă în CF indiv. 1. C., nr. top. 12756/II/A, pivnița apartamentului nr. 2C în suprafață de 3,87 mp, înscrisă în CF indiv. 1. C., nr. top. 12756/II/C, pivnița apartamentului nr. 7B în suprafață de 8,93 mp, înscrisă în CF indiv. C., nr. top. 12756/VII/B, pivnița apartamentului nr. 9 în suprafață de 8,77 mp, înscrisă în CF indiv. C., nr. top. 12756/IX, pivnița apartamentului nr.
10 în suprafață de 12,27 mp, înscrisă în CF indiv. 1. C., nr. top. 12756/X, pivnița apartamentului nr. 11A în suprafață de 11,92 mp, înscrisă în CF indiv. 1. C., nr. top. 12756/XI/A, pivnița apartamentului nr. 12A însuprafață de 5,83 mp, înscrisă în CF indiv. 1. C., nr. top. 12756/IXA, pivnița apartamentului nr. 12B în suprafață de 16,85 mp, înscrisă în CF indiv. 1. C., nr. top. 12756/XII/B și culoarul de acces în suprafață de 44,49 mp, spații identificate actualmente în raportul de expertiză tehnică întocmit de expert M. A. în A. „. construcție Piața Muzeului nr. 4 C.-N., Plan demisol, scara 1:100 ca fiind spațiului nr. 3, spațiul nr. 4, antreu 2, grup sanitar 3, spălător și magazie, iar în temeiul art. 480 Cod civil, instanța a obligat pârâta SC L. P. T. S. să-și restrângă posesia și folosința în limitele apartamentului nr. 1 situat la subsolul imobilului din C.-N., Piața Muzeului nr. 4, înscris în CF 1. C.-N., A+l, nr. top. 271/1, proprietatea sa, și să lase reclamantei SC S. S. în deplină proprietate și posesie spațiile aferente pivnițelor aflate în proprietatea acesteia la subsolul aceluiași imobil precum și culoarul de acces, respectiv cu privire la pivnița apartamentului nr. 2A în suprafață de 4,55 mp, înscrisă în CF indiv. 1. C., nr. top. 12756/II/A, pivnița apartamentului nr. 2C în suprafață de 3,87 mp, înscrisă în CF indiv.
1. C., nr. top. 12756/II/C, pivnița apartamentului nr. 7B în suprafață de
8,93 mp, înscrisă în CF indiv. C., nr. top. 12756/VII/B, pivnița apartamentului nr. 9 în suprafață de 8,77 mp, înscrisă în CF indiv. C., nr. top. 12756/IX, pivnița apartamentului nr. 10 în suprafață de 12,27 mp, înscrisă în CF indiv. 1. C., nr. top. 12756/X, pivnița apartamentului nr. 11A în suprafață de 11,92 mp, înscrisă în CF indiv. 1. C., nr. top. 12756/XI/A, pivnița apartamentului nr. 12A în suprafață de 5,83 mp, înscrisă în CF indiv. 1. C., nr. top. 12756/IXA, pivnița apartamentului nr. 12B în suprafață de 16,85 mp, înscrisă în CF indiv. 1. C., nr. top. 12756/XII/B și culoarul de acces în suprafață de 44,49 mp.
În temeiul art. 494 Cod civil, având în vedere faptul că amenajările efectuate asupra spațiului ocupat abuziv au fost efectuate fără acordul proprietarului, instanța a obligat pârâta SC L. P. T. S. să își ridice toate amenajările și investițiile realizate asupra spațiilor aferente pivnițelor proprietatea reclamantei menționate anterior și asupra culoarului de acces.
De asemenea, în temeiul art. 480 Cod civil, instanța a dispus evacuarea pârâtei SC L. P. T. S. din spațiile aferente pivnițelor proprietatea reclamantei menționate anterior și culoarului de acces situate la subsolul imobilului din C.-N., Piața Muzeului nr. 4.
În ceea ce privește cererea de chemare în garanție formulată de pârâta
SC L. P. T. S. în contradictoriu cu chematul în garanție, instanța a reținut că potrivit art. 60 Cod procedură civilă, partea poate să cheme în garanțe o altă persoană împotriva căreia ar putea să se îndrepte în cazul în care ar cădea în pretenții cu o cerere în garanție sau în despăgubire.
În doctrină s-a avansat ideea că în cazul vânzărilor succesive ale aceluiași bun este admisibilă ideea unei răspunderi ascendente pentru evicțiune dacă cauza de evicțiune se situează în timp înainte de momentul la care ultimul cumpărător a dobândit bunul, altfel spus, primul vânzător
(chematul în garanție M. E.) trebuind să îl garanteze pe cel de al doilea care a cumpărat de la el(SC A. S.), cel de al doilea trebuind să îl garanteze pe cel de al treilea (SC E. S.), nimic nu se opune ca în final, primul vânzător să fie acela care să îl garanteze pe ultimul cumpărător (pârâta SC L. P. T. S.), deși între ei nu a existat un raport juridic direct.
Calitatea procesuală presupune existența unei identități între persoana pârâtului și persoana care este titular a obligației în raportul juridic dedus judecății. De vreme ce prin acțiune se asigură protecția unui drept subiectiv civil apare ca fiind normal ca, pentru a putea exercita acțiunea, calitatea procesuală să coincidă cu calitatea de titular al obligației deduse judecății.
Excepția calității procesuale pasive este o excepție de fond, peremptorie și absolută și constatându-se că, raportat la cele enunțate anterior, chematul în garanție are calitatea de prim vânzător, instanța va respinge ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale pasive a chematului în garanție M. E., excepție invocată de către acesta.
În ceea ce privește fondul cererii de chemare în garanție, instanța a reținut că aceasta invocă o răspundere pentru evicțiune întemeiată pe dispozițiile art. 1377 Cod civil. Ori, pentru a fi în prezența unei garanții pentru evicțiune, cel chemat să răspundă pentru ea trebuie să fi transmis un drept de proprietate a cărui exercitare să fie tulburată de către un terț.
După cum s-a reținut anterior, chematul în garanție, așa cum reiese din înscrierile în cartea funciară nr. 1. a localității C.-N. și din contractele de vânzare-cumpărare, a înstrăinat dreptul său de proprietate asupra apartamentului nr. 1 așa cum acesta i-a fost reconstituit în temeiul Legii nr.
112/1995, respectiv asupra spațiului compus din 1 magazie, cu părți indivize comune în cotă de 1. parte înscrise în CF colectivă nr. 1846 C.-N., iar după cum s-a arătat anterior, faptul că acesta a fost de acord cu amenajarea spațiului și a fost prezent în acest spațiu înainte și după modernizare și nu a formulat nici o obiecție, sau că pentru lucrările de amenajare proprietara de la acel moment a obținut avizele și autorizațiile necesare, toate acestea nu au transmis un drept de proprietate asupra spațiilor ocupate. Mai mult, dreptul de proprietate al chematului în garanție cu privire la spațiile ocupate de antecesoarea pârâtei s-a născut prin decizia civilă nr. 7. a C. de A. C. iar lucrările de extindere au avut loc în anul 2004.
De asemenea, în cauză nu se poate reține nici condiția ca tulburarea să își aibă cauza anterior vânzării imobilului de către chematul în garanție, căci această cauză a intervenit abia în anul 2004, data extinderii spațiului de către SC E. S., iar chematul în garanție a înstrăinat imobilul către SC A. S., antecesoarea SC E. S. la data de 13 iunie 2003 după cum susține însăși pârâta.
Având în vedere cele de mai sus, reținând că nu sunt întrunite cumulativ condițiile pentru a se antrena răspunderea pentru evicțiune a chematului în garanție, în temeiul art. 1377 Cod civil, raportat la dispozițiile art. 60 Cod procedură civilă, instanța a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în garanție formulată de pârâta SC L. P. T. S. în contradictoriu cu chematul în garanție M. E..
Împotriva acestei sentințe a declarat apel S. L. PROJECT T. S., solicitân admiterea apelului, schimbarea in totalitate a Sentintei civile nr.
.2280/16 mai 2012 a T. Specializat C. in sensul respingerii cererii de chemare in judecata ca nefondata si nelegala și obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecata ocazionate, iar în subsidiar admiterea apelului, schimbarea in parte a sentinței în sensul admiterii cererii de chemare in garantie asa cum aceasta a fost formulata si obligarea la plata echivalentului valorii de plata a suprafetei din apartamentul nr. 1 din imobilul situat in C.- N., Piata Muzeului nr.4, cu care se va diminua suprafata actuala a acestui apartament și obligarea la plata cheltuielilor de judecata.
În motivarea apelului se arată că următoarele:
Reclamanta a indicat in motivarea cererii de chemare in judecata ca este proprietara apartamentelor nr. 2A, 2C, 7B, 9, 10, 11A, 12A, 12B, din
C.-N., Piata Muzeului nr. 4, jud. C.. A.e apartamente au fost dobandite de la fostul proprietar, numitul M. E., caruia i-a fost reconstituit dreptul de proprietate in baza Legii nr.10/2001 prin D. C. nr. 77/ A. a C. de A. C. pronuntata in dosarul nrA(...).
Reclamanta a dobandit dreptul de proprietate in baza contractului de schimb imobiliar nr. 5715/2007 intre S.M. D. S. (firma care are ca asociati persoanele asociate si in societatea reclamanta) si numitul M. E., iar ulterior ca efect al divizarii S. M. D. S. apartamentele au devenit proprietatea reclamantei.
In ceea ce priveste modalitatea de amplasare a pivnitelor, reclamanta face trimitere la raportul de expertiza tehnica in constructiii intocmit de expert O. A. H., in dosarul mai sus amintit, prin care s-a dispus restituirea in natura a apartamentelor, fostului proprietar numitul M. E., chematul in garantie din prezentul dosar.
Modalitatea in care se apreciaza atat componenta cat si intinderea spatiului apartamentului nr.l situat in subsolul imobilului din C.-N., Piata Muzeului nr.4, inscris in C.F. nr. 1. C.-N., A+l, nr. top. 271/1 este neconforma cu realitatea si cu datele de dosar.
La momentul restituirii de catre S. Roman a celor doua apartamente - nr.l si nr.5 din imobilul situat in Piata Muzeului nrA, catre revendicatorul intregului imobil, chematul in garantie M. E., in luna martie 2000, acestuia i s-a predat ap 1 la subsol compus din 1 magazie si apartamentul nr.5 in integralitatea sa.
Conform sustinerilor instantei de fond si raportului de expertiza tehnica intocmit la dosar, rezulta ca in anul 1996 S. Roman a intocmit o documentatie de partajare si intabulare, intrucat fata de situatia din 1950, cand s-a facut documentatia initiala de intabulare unele apartamente din imobil au mai fost impartite in mai multe apartamente mai mici. Astfel, conform impartirii din 1996, apartamentul nr.1 a ramas integral la subsol, fiind singurul apartament de la subsol din imobil, apartamentul nr.5 s-a impartit in apartamentul nr.5 a si 5 b.
Or, ceea ce este curios si totodata de clarificat, daca pana in 1996 apartamentele din imobilul situat in C.-N., Pta Muzeului nr.4 (fosta Dimitrov sau Piata Carolina) nu au avut atribuita pivnita, in imobil existand pivnita, in partea din spate a imobilului, pivnita care era folosita in comun.
La data restituirii catre chematul in garantie a celor doua apartamente libere de contracte de inchiriere la momentul respectiv si care au fost revendicate in baza Legii nr.112/1995, i se restituie apartamentul nr.l compus dintr-o magazie si apartamentul nr.5, fara nici o alta impartire in 5 a si 5 b si fara ca pentru aceste apartamente sa se specifice ca se preda si pivnita.
Conform raportului de expertiza intocmit in dosar de catre dna expert
M. A., in A. 3 la raport, sunt evidentiate pentru cele doua apartamente nr.l de la subsol si nr.5 de la parter (nu 5 a si nu 5 b ) boxe in pivnita din spatele imobilului.
Atata timp cat la revendicarea imobilului in 1995 si in documentatia din 1950 de intabulare a celor 14 apartamente existente in fapt in imobilul din C.- N., Piata Muzeului nr.4 nu au existat evidentiate in descrierea nici unuia cum ca ar avea in componenta boxe in pivnita sau ca ar avea pivnita separata intr-o anumita suprafata, este ciudat cum desi in documentatia de partajare pe apartamente facuta de S. Roman in 1996 si depusa la dosar de catre reclamanta apare la apartamentul nr.l de la subsol o suprafata de
154,50 mp format din 3 incaperi, in documentatia din 1950 pentru acelasi apartament nr.l de la subsol apare o suprafata de 187 mp format dintr-o magazie, se apreciaza ca aproape toate apartamentele din imobil au avut determinata o boxa in pivnita in spatiul aferent apartamentul nr.l singurul de la subsol din pivnita.
Logic este sa privim apartamentul nr.l singurul de la subsol ca un tot, functional cu acces nu din strada (accesul din strada s-a realizat abia dupa anul 1990), descrierea corecta a acestuia fiind facuta de expert B. M. intr-un raport de expertiza depus la dosar odata cu intampinarea de catre apelanta.
Conform acestui raport de expertiza se evidentiaza faptul ca imobilul apartament nr.l de la subsol era format din 3 incaperi asa cum apare functional si in prezent. Mai mult, prin D. civila nr.189/l999 a C. de A. C. prin care s-a solutionat recursul declarat de C. J. pentru aplicarea Legii nr.112/l995 in contradictoriu cu chematul in garantie numitul M. E., s-a statuat ca acest apartament este format dintr-o singura camera -magazie si ceea ce este important este faptul ca se specifica că reprezenta o anexa pentru depozitarea obiectelor casnice.
Ca atare, chiar daca unii titulari ai contractelor de inchiriere au considerat ca pot sa-si depoziteze in imobilul apartament nr.1 diverse obiecte pana in 1999, si chiar daca prin contractele de inchiriere sau antecontractele de vanzare cumparare avute au stabilit la intelegere cu S. Roman ca au in folosinta si boxe in pivnita si au si indicat in acele contracte marimea boxelor si pozitionarea lor pe locul unde in fapt se afla apartamentul nr.1, atata timp cat acelasi S. Roman cand restituie imobilele apartament le restituie doar conform celor inscrise in cartea funciara ca si componenta, adica fara boxe in pivnita si atata timp cat singurul apartament de la subsol este apartamentul nr.1 pentru care s-a si recunoscut ca era in februarie 1999 o anexa pentru depozitarea obiectelor casnice pentru celelalte apartamente din imobil, era firesc ca numitului M. E., chematul in garantie, sa i se predea apartamentul nr.1 fara indicarea vreunei suprafete si fara indicarea altor elemente. La fel in s-a predat si apartamentul nr.5, fara indicarea vreunei boxe in pivnita, cu toate ca, conform documentatiei din
1996 S. Roman stabilise pentru el o boxa in pivnita din spatele curtii interioare, fapt preluat de toti expertii care au intocmit dupa 1996 documentatii, inclusiv dna expert din prezentul dosar.
Este adevarat ca la momentul instrainarii de catre chematul in garantie - M. E. - a imobilului apartament nr.1 de la subsolul imobilului din C.-N., Piata Muzeului nr.4, jud. C., catre SC A. S. acesta a predat efectiv doar partea din fata a apartamentului nr.1 (in realitate, raportandu-ne la constructia subsolului era in fapt partea din spate adica incaperea nr.2 si 3 din descrierea facuta de el. expert B., respectiv spatiul 2, spatiul 1, antreu si sas din descrierea facuta de expert M. A. aceasta raportandu-se la intrarea din strada care nu a existat cand s-a facut in 1950 impartirea pe apartamente). Acelasi chemat in garantie M. E. si-a exprimat insa notarial acordul pentru extinderea activitatii barului E. care functiona in apartamentul nr.1 si care a preluat spatiul de la SC A. S., in tot spatiul aferent apartamentului nr.l. constient de realitatea situatie si de faptul ca nici unul din apartamentele din imobil nu au avut specificata nici o boxa in pivnita initial. Daca ar fi sa acceptam logica juridica a instantei de fond si a reclamantei ar insemna ca, pentru apartamentul nr.1 singurul de la subsol, ar trebui sa mai existe o pivnita in cealalta parte a imobilului in suprafata de
6,20 mp pivnita care nu a aparut niciodata in descrierea imobilului si care nici nu a fost predata vreodata de chematul in garantie catre nimeni, iar descrierea din 1950 si suprafata de 187 mp prevazuta, conform opiniei instantei de fond si reclamantei nu sunt corecte, ci ar trebui sa acceptam ca apartamentul nr.1 are intrarea din strada si ca este in suprafata doar de
138,16 mp, diferenta de la 187 mp, de 48,84 mp regasindu-se doar in scripte si ca apartamente care niciodata nu au avut evidentiat vreo suprafata in pivnita, au acum in proprietate, suprafete strict determinate, desi nici incartile funciare actuale nu sunt evdientiate boxe in pivnita de-o anumita suprafata si nici nu sunt pozitionate in vreo pivnita.
In mod cu totul fortat, la momentul acceptarii de catre S. Roman a faptului ca trebuie sa predea apartamentele din imobil catre revendicator, adica catre chematul in garantie din prezentul dosar, in dosarul nr.4(...) al C. de A. C. s-a intocmit un raport de expertiza in care pornind de la impartirea apartamentelor in imobil de la momentul respectiv, le-a fost atribuit fiecaruia si boxe in pivnita, cu toate ca nici in cartea funciara nu figurau pivinite si suprafete si cu toate ca pivnita era mentionata in cartea funciara colectiva ca facand parte din partile indivize comune.
In speta se impune a se analiza titlul de proprietate al fiecarei parti, intinderea acestuia si modul in care, din realitatea evolutiei imobilului din C.-N., Piata Muzeului nrA, jud. C. se poate desprinde adevarul cu privire la spatiile detinute.
A.anta a dobandit calitatea de proprietar in baza contractului de vanzare-cumparare incheiat cu S. E. S., contract autentificat sub nr.
621/(...) de B. A. V. I. A. & B. C. din C.-N.
S. S. a dobandit dreptul de proprietate asupra acestui apartament in baza contractului de vanzare-cumparare incheiat cu S. A. S. (fosta societate a martorului B. H.) sub nr. 844/(...) de B. G. H. T. din C.-N., societate care a dobandit la randul ei imobilul de la domnul M. E., care-l dobandise in proprietate conform celor mai sus aratate.
Reclamanta intimata a opus ca titlu de proprietate contractul de schimb imobiliar intervenit intre aceasta si numitul M. E. in decembrie
2007, si ca atare a solicitat evacuarea subscrisei dintr-o parte a aparatmentului nr. 1, parte aferenta pivnitelor.
Intimata nu a facut dovada faptului ca 1 s-a predat in vreun fel posesia spatiului pentru fiecare apartament, respectiv a preluarii acestuia la momentul schimbului si nici anterior la momentul incheierii antecontractului de vanzare cumparare dintre M. D. S. si numitul M. E. In mod inexplicabil intimata in calitate de cumparatoare, respectiv dobanditoare a dreptului de proprietate nu a solicitat in termenul de trei ani predarea si executarea contractului fata de vanzatorul M. E., cu toate ca avea cunostiinta de functionarea in intregul spatiu a apelantei - existenta restaurantului E. fiind de notorietate in C.-N.
Chematul in garantie, in calitate de vanzator initial a fost in permanenta prezent in spatiul apartament nr. 1, asa cum acesta arata in configuratia actuala, conform tuturor declaratiilor de martori, fiind de acord, cu ocazia realizarii lucrarilor de consolidare si extindere cu amenajarea spatiului conform proiectului existent fara ca acesta sa semnaleze vreo intindere a dreptului de S. S. a dobandit dreptul de proprietate asupra acestui apartament in baza contractului de vanzare-cumparare incheiat cu S. A. S. (fosta societate a martorului B. H.) sub nr. 844/(...) de B. G. H. T. din C.-N., societate care a dobandit la randul ei imobilul de la domnul M. E., care-l dobandise in proprietate conform celor mai sus aratate.
Reclamanta intimata a opus ca titlu de proprietate contractul de schimb imobiliar intervenit intre aceasta si numitul M. E. in decembrie
2007, si ca atare a solicitat evacuarea subscrisei dintr-o parte a aparatmentului nr. 1, parte aferenta pivnitelor.
Intimata nu a facut dovada faptului ca 1 s-a predat in vreun fel posesia spatiului pentru fiecare apartament, respectiva preluarii acestuia la momentul schimbului si nici anterior la momentul incheierii antecontractului de vanzare cumparare dintre M. D. S. si numitul M. E. In mod inexplicabil intimata in calitate de cumparatoare, respectivdobanditoare a dreptului de proprietate nu a solicitat in termenul de trei ani predarea si executarea contractului fata de vanzatorul M. E., cu toate ca avea cunostiinta de functionarea in intregul spatiu a subscrisei - existenta restaurantului E. fiind de notorietate in C.-N.
Considera ca este important de subliniat faptul ca reclamanta a dobandit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.l, fara a avea inscrisa in carte funciara suprafata exprimata in mp, a preluat posesia si folosinta apartamentului nr. 1, asa cum aceasta a apartinut vanzatoarei S. E. S. fara a face acte de extindere si fara a avea cu proprietarii din imobil sau cu S. Roman vreun proces cu privire la intinderea dreptului de proprietate nici la data dobandirii si nici ulterior. A.anta a exercitat o astfel de posesie neintrerupta, publica, fara ca intimata - reclamanta sau chematul in garantie sa opuna o alta situatie juridica sau sa notifice la momentul incheierii antecontractului de vanzare cumparare dintre M. D. si numitul M. E.
Chematul in garantie, in calitate de vanzator initial a fost in permanenta prezent in spatiul apartament nr. 1, asa cum acesta arata in configuratia actuala, conform tuturor declaratiilor de martori, fiind de acord, cu ocazia realizarii lucrarilor de consolidare si extindere cu amenajarea spatiului conform proiectului existent fara ca acesta sa semnaleze vreo intindere a dreptului de proprietate limitat la doua incaperi, din contra, in calitate de revendicator al intregului imobil a girat prin declaratia sa autentica o stare de fapt si de drept consecventa cu cartea funciara, atata timp cat in CF individual al imobilului 11151 C., la descrierea celor 14 apartamente nici unul din apartamentele de la parter sau etaj nu au mentionata in componenta vreo boxa sau pivnita.
A.anta a dobandit dreptul de proprietate in baza extrasului de carte funciara, unde suprafata imobilului nu era exprimata in mp., iar la momentul dobandirii de catre aceasta a imobilului singurele mentiuni cu privire la suprafata acestuia erau cele din certificatul de urbanism nr.1247/(...) si anume 187 mp, respectiv din certificatul de urbanism nr.132/(...) in care se facea referire la o suprafata totala de 275,45 mp.
Intrucat nimeni niciodata nu a opus vreo opozitie chematului in garantie cu privire la intinderea apartamentului 1 de la subsol, pentru acest apartament, nici la momentul restituirii lui de catre S. Roman si nici la momentul celorlalte predari ca urmare a vanzarilor nu a existat o schita care sa cuprinda suprafata si descrierea in releveu a acestuia.
Chematul in garantie, numitul M. E. in calitate de vanzator revendicator al imobilului, mostenitorul fostului proprietar tabular a instrainat apartamentul nr.l cu toate cele 3 incaperi, asa cum rezulta din declaratia autentica a acestuia data la data de 23 decembrie 2004. A.a declara ca sunt de acord ca E. S. care are ca obiect de activitate cafenele, baruri, restaurante sa efectueze lucrari de extindere conform proiectului intocmit de S. B. DE A. S., la subsolul imobilului descris mai sus, proprietatea societatii, imobil compus din trei incaperi.
Este fara dubiu faptul ca atata timp cat proprietarul vanzator - cel caruia i s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra imobilului descrie in declaratia data compunerea apartamentului de la subsol, aceasta este suprafata care a fost cumparata de S. S., iar ulterior de subscrisa. I. apartamentul de la subsol a constituit o singura unitate locativa, care a intrat ca atare in posesia celor de la S. S., prin vanzare-cumparare, si a fost folosit in integralitatea lui ca bar-restaurant.
Raportul de expertiza tehnica intocmit de expert O. A. H., raport în baza caruia s-au stabilit pentru apartamentele din imobil, in anul 2005suprafata boxelor din pivnita si dispunerea acestora, a fost avut in vedere si de dna expert M. A. P. primului raport de expertiza, este dat de faptul ca a fost facut fara ca expertul sa se deplaseze la fata locului, intrucat in situatia in care s-ar fi deplasat ar fi constatat ca, in incaperea nr.3 din raportul sau , respectiv tot spatiul 3 si din raportul facut de dna M. A., functioneaza barul
- restaurant S. S., inca din anul 2001, expertiza din acel dosar facandu-se in lipsa citarii societatii E..
Expertul ar fi constatat ca este vorba despre o singura unitate locativa, ar fi observat realizarea constructiei acestui spatiu, a boltelor care impart cele 3 incaperi. A.a insa s-a marginit sa consulte un releveu intocmit de cei de la C. Local C. in anul 1950, unde in incaperea numarul 3 ar fi figurat spatiu de pivnita. I. chiar daca am lua in considerare acest document la legenda care descrie compunerea apartamentelor se poate observa ca apartamentul numarul 1 are o suprafata de 187 mp. Or daca am aduna doar suprafata aferenta incaperilor numarul 1 si 2 ar rezulta un total de 138,16 mp, mult sub suprafata care este retinuta in document. De asemenea, asa cum a aratat mai sus si cum se mentioneaza si in actele de la dosar, la acel moment cele 14 apartamente existente nu detineau ca spatiu exclusiv pivnita.
In concluzie, apartamentele existente in imobil nu au avut determinate ca spatii individuale incaperi cu denumirea de boxe. A existat un spatiu de pivnita in partea din spate a curtii interioare, la subsol, aflat in indiviziune. Doar in cadrul procesului de partaj se procedeaza pentru prima data la partajul pe hartie a incaperii numarul 3 din apartamentul 1 in unitati de boxe. A. lucru s-a realizat strict din punct de vedere scriptic, intrucat la acel moment S. S. era proprietarul apartamentului numarul 1 si desfasura activitate de bar restaurant.
Pozitia vanzatorului revendicator M. E., cel care a vandut la S. S., apartamentul numarul 1, si a dat declaratia de recunoastere a intinderii apartamentului S. S. ramane una de vadita rea credinta. A.a a garantat cumparatorul de evictiune asupra bunului dobandit, pentru ca ulterior in cadrul procesului de revendicare, la momentul efectuarii expertizei sa nu mentioneze expertului acest aspect.
Mai mult, acesta incheie contractul de schimb imobiliar cu intimata reclamanta careia ii instarineaza si spatiu de pivnite aferente apartamentelor, spatiu care a fost o data vandut. Desigur ca intimata daca s-ar fi deplasat la fata locului la momentul efectuarii schimbului ar fi constatat inca din anul 2007 situatia juridica a spatiului. A. lucru s-a realizat si de aceasta data doar scriptic.
Pana la momentul realizarii schimbului, niciunul din locatarii imobilului din Piata Muzeului nr.4 nu au revendicat pretentii cu privire la spatiu de pivnita in zona incaperii numarul 3 a apartamentului numarul 1.
In ceea ce priveste cererea de chemare in garantie, in masura in care se va constata ca apelanta este nevoita sa renunte la dreptul de proprietate asupra unei parti din apartamentul nr.l de la subsol, considera ca cererea de chemare in garantie este intemeiata, si numitul M. E. trebuie sa fie obligat la la plata echivalentului valorii de piata a suprafetei din apartamentul nr. 1 din imobilul situat in C.-N., Piata Muzeului nr.4 imobil inscris in C.F. nr.1. C.-N., cu nr. top 271/1 cu care se va diminua suprafata actuala a acestui apartament.
Prin întâmpinarea formulată, intimații SC S. S. și M. E. au solicitat respingerea apelului formulat de apelanta SC L. P. T. S. si menținerea hotărârii primei instante ca temeinică si legală, cu obligarea apelantei la plata cheltuielilor de judecată.
Examinând apelul, instanța reține următoarele:
Imobilul situat în Piața Muzeului nr. 4 a reprezentat proprietatea tabulară a antecesorilor subsemnatului M. E., def. părinți M. V. și M. M..
Aceștia au dobândit dreptul de proprietate prin cumpărare de la fostul proprietar Golgotzi A. S., incheind cu acesta Contractul de vânzare- cumpărare din data de 20 februarie 1950.
Cu ocazia încheierii acestui contract de vânzare-cumpărare are loc o compartimentare a imobilului, acesta fiind împărțit în 14 apartamente.
Incă din momentul achiziționării acestui imobil, apartamentul nr. 1 era o magazie situată la subsol, având o suprafață de 187 mp (suprafață construită), lângă această magazie existând un spatiu distinct cu destinatia de pivnită.
Pe cale de consecință, încă din anul 1950 la subsolul clădirii din Piata Muzeului nr. 4 existau două spatii disctincte aflate unul lângă celălalt - o magazie și o pivnită, cele două nereprezentând un spatiu unitar. Tot la subsol, însă în partea opusă a clădirii mai exista un spațiu cu destinația de pivniță, însă de dimensiuni mai reduse.
Această compartimentare, precum și amplasamentul și configurația fiecărui apartament și spațiu din imobil rezultă din Planul împărtirii imobilului pe apartamente întocmit în anul 1950.
Ulterior, imobilul din Piața Muzeului nr. 4 a fost preluat în proprietate de S. în baza Decretului nr. 92/1950, S. Român întabulându-și dreptul de proprietate în CF la data de (...).
Ulterior preluării, imobilul a suferit mai multe transformări interioare, S. recompartimentând cele 13 apartamente preluate de la antecesorii subsemnatului, care au fost transformate în 20 de unități locative distincte, date ulterior în chirie.
Conform situatiei propuse, apartamentul 1 este descris ca fiind compus din 2 depozite, 1 birou, 1 antreu, scări de acces, aflat În folosința Coop. "Arta Decorativă". Cu ocazia întocmirii acestei situații, apartamentul nr. 1 este măsurat, stabilindu-se că are o suprafată utilă de 136,61 mp, corespunzătoare unei cote din părtile indivize comune de 11,3..
Urmare acestor transformări în componenta apartamentelor se include câte o boxă (sau 2 boxe la unele apartamente) în pivnită.
Singurele apartamente care nu primesc boxă în componentă sunt apartamentul nr. 1, apartamentul nr. 5 și apartamentul nr. 8.
M. E. a revendicat imobilul, formulând cerere de reconstituire a dreptului de proprietate în baza Legii nr. 112/1995.
Cererea a fost soluționată prin H. C. J. C. nr. 323/(...), fiindu-i restituite în natură doar apartamentele nr. 1 și 5 din imobil, pentru restul fiind propus la despăgubiri.
La baza restituirii în natură a apartamentelor nr. 1 și 5 din imobil au stat, conform adresei emisă de C. J. C. nr. 989/(...) următoarele documente: fișa tehnică de evaluare a imobilului întocmită la data de (...) (depusă la dosar), tabelul privind restructurarea împărtirii pe etaje și apartamente a clădirii (depus la dosarul cauzei), planul împărtirii imobilului pe apartamente din 1950 (depus la dosarul cauzei)
Din cuprinsul tuturor acestor acte rezultă fără urmă de îndoială că apartamentul nr. 1 restituit subsemnatului M. E. era 1 magazie situată la subsolul imobilului având o suprafată construită de 187 mp și utilă de aproximativ 136 mp având o cotă din părțile indivize comune de 1. conform CF (11,3. conform tabelului de restructurare.
Totodată, din cuprinsul Fișei Tehnice de E. a imobilului (ultima filă a acesteia), rezultă fără echivoc faptul că la subsol, pe lângă magazia
(apartamentul nr. 1) în suprafată de 187 mp există și pivnita în suprafată de
185,19 mp.
Inițial intimatului M. E. i s-au restituit doar apartamentele nr. 1 și nr.
5. Descrierea celor două apartamente rezultă și din procesele verbale de predare-primire a acestora încheiate cu membri C. de P. în posesie, în anul
2000, după cum urmează: apartamentul nr. 5 la parter, compus din 2 camere, bucătărie, 2 cămări, cu părți indivize comune de 7. parte; apartamentul nr. 1 la subol, compus din 1 magazie, cu părtile indivize comune de 1. parte.
În ceea ce privește apartamentul nr. 1, se specifică în cuprinsul procesului verbal că aceasta a fost amenajat în cafe-bar de către M. I., titularul unui contract de închiriere cu P. expirat la data de (...).
Prin D. civilă nr. 7. a C. de A. C. s-a dispus restituirea în natură către chematul în garanție M. E. a următoarelor apartamente ce compun imobilul situat în C.-N., str. Piața Muzeului, nr. 4, conform identificării făcute în expertiza întocmită de ing. O. A. H. , care face parte integrantă din hotărâre, respectiv, la parter ap. 2/A format din o cameră, bucătărie, WC, pivniță, cu suprafața de 39,20 mp, ap. 2/B, format din o cameră și pivniță cu suprafața de 31,67 mp, ap. 2/C, compus din o cameră, bucătărie, WC, pivniță, cu suprafața de 31,38 mp, ap. 4, compus din o cameră, bucătărie, WC, pivniță, cu suprafața de 62,82 mp, ap. 6 format din o cameră, bucătărie, baie, pivniță, în suprafață de 49,05 mp, ap. 7/A, format din o cameră, bucătărie, cămară, pivniță, cu suprafața de 51,95 mp,, ap. 7/B, format din o cameră, bucătărie, WC, pivniță, cu suprafața de 36,55 mp, la etaj: ap. 9, compus din
4 camere, bucătărie, baie, antreu,sas, WC, pivniță, cu suprafața de 132,42 mp, ap. 10 format din 2 camere, bucătărie, baie, antreu, pivniță, cu suprafața de 108,69 mp, ap. 1., format din o cameră, bucătărie, baie, antreu, pivniță, cu suprafața de 52,20 mp, ap. 1., compus din 2 camere, bucătărie, pivniță, cu suprafața de 75,41 mp, ap. 1., format din o cameră, bucătărie, baie, cămară, pivniță, cu suprafața de 53,33 mp, precum și a cotei-părți corespunzătoare fiecărui apartament din părțile indivize comune înscrise în CF colectivă nr. 1846 C.-N., sub nr. top. 271.
Prin contractul de schimb imobiliar nr. 5715/(...) încheiat între chematul în garanție M. E. și SC M. D. S., dreptul de proprietate asupra apartamentelor evidențiate în D. civilă nr. 7. a C. de A. C. a revenit SC M. D. S., iar ca urmare a divizării acestei societăți dreptul de proprietate a revenit reclamantei SC S. S., iar potrivit extraselor de carte funciară de la filele 24-
35 și 228-234 vol. I, acest drept de proprietate a fost înscris în cartea funciară în favoarea reclamantei.
Anterior, urmare a sentinței civile nr. 1. a J. C.-N., deciziei civile nr. 1. a T. C. și deciziei civile nr. 1. a C. de A. C. s-a încheiat procesul verbal de predare primire nr. 217/45/(...) între Municipiul C.-N. și chematul în garanție M. E., prin care s-a predat imobilul ap. nr. 1 situat în C.-N., str.
Piața Muzeului, nr. 4, înscris în CF nr. 11151,1. sub nr. top. 271/I, situat la subsol, compus din 1 magazie, cu părți indivize comune în cotă de 1. parte înscrise în CF colectivă nr. 1846 C.-N., drept dobândit în temeiul Legii nr. 112/1995.
Apartamentul nr. 1 a fost înstrăinat de către chematul în garanție către SC A. S., iar prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.
844/(...) de N. G. H. T., dreptul de proprietate a fost transferat în favoarea SC E. S., iar ulterior, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 621/(...) de BNP A. V. I. A. & B. C., aceasta din urmă a înstrăinat dreptul său de proprietate în favoarea pârâtei SC L. P. T. S.
A.anta a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 1 din clădirea de la SC E. S. la data de (...) în baza contractului de vânzare- cumpărare autentificat nr. 621/(...).
În cuprinsul contractului (f. 100) se arată că vânzătoarea SC E. S. vinde cumpărătoarei SC L. Project T. S. dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 1 situat în C.-N., Piața Muzeului nr. 4, subsol, jud. C., înscris în CF 1. C. sub nr. de ordine A+1, cu nr. top 271/1 compus din 1 magazie cu părțile indivize comune aferente în cotă de 1. parte înscrise în Cf colectivă nr. 1846 C.-N. înscris sub B7.
Cea de-a doua recompartimentare a imobilului are loc la începutul anilor 2000 după restituirea apartamentelor nr. 1 și 5 în favoarea intimatului, fiind efectuată de către P. M. C.-N., și este reflectată în T.ul privind împărtirea pe apartamente și stabilirea cotelor părti și în P. anexă la T. .
A. T. și P. anexă (pentru fiecare nivel) au fost întocmite de către D. U. din cadrul Primăriei C.-N. în vederea întabulării în CF (operațiune însă care nu a mai fost efectuată în contextul în care imobilul a fost revendicat de către acesta în baza Lg. 10/2001).
Din acest documente rezultă următoarele:
- apartamentul nr. 1 la subsol este descris ca fiind 3 încăperi în pivniță, aflat în proprietatea slui M. E., având o suprafată de 154,5 mp și o cotă din părtile indivize comune de 1. parte.
- pe P. anexă, apartamentul nr. 1 este delimitat foarte clar (prin hașurare), cele trei încăperi fiind de fapt cele 3 compartimente ale magaziei inițiale. Pe același Plan se observă alăturat apartamentului nr. 1 încăperea cu destinatia de pivnită în care sunt delimitate boxele aferente fiecărui apartament. De asemenea, este evidențiată și cealaltă încăpere de la subsol cu destinatia de pivnită, situată în partea opusă a clădirii.
Ulterior redobândirii dreptului de proprietate asupra apartamentelor nr. 1 și 5, M. E. le-a vândut, încheind în ceea ce privește apartamentul nr. 1 contractul de vânzare-cumpărare cu SC A. S. (contract nr. 456/2001).
Apartamentul nr. 1 a fost transcris din cartea funciară colectivă 11151 în CF individuală 136.2002 C.-N., descrierea acestuia din CF fiind următoarea: "Ap. nr. 1 la subsol, compus din 1 magazie, cu p.i.c. de 1. înscrise în CF col 1..
Sub această formă și întindere apartamentul a fost transmis către SC
A. S., care a menținut activitatea de cafe-bar a acestuia iar ulterior, în anul
2003 l-a înstrăinat în aceeași formă și întindere către SC E. S.
Cât privește configuratia și suprafata apartamentului nr. 1 aflat în proprietatea
SC A. S., sunt relevante următoarele documente:
- Certificatul de U. nr. 1247/(...) emis în favorea SC A. S. din care rezultă că apartamentul avea o suprafață construită de 187 mp
- Memoriul tehnic întocmit de SC A. S. prin arhitect T. B. în vederea amenajării cafe-bar-ului în care se menționează că apartamentul nr. 1 are o suprafafață construită de 187 mp, și următoarea compunere: zonă acces
4,80 mp, vestibul 6,00 mp, grup sanitar femei 3,60 mp, grup sanitar bărbați
4,60 mp, vestiar 2,90 mp, magazie 9,50 mp, bar 10,30 mp, sală servire
73,50 mp și sală servire 14,00 mp.
- Autorizatia de construire nr. 3562/(...) și Planul anexă la aceasta vizat spre neschimbare din care rezultă foarte clar configurația și întinderea apartamentului nr. 1.
A.e documente fac dovada deplină și neechivocă a întinderii și configurației apartamentului nr. 1 ce făcea obiectul dreptului de proprietateal SC A. S., astfel cum fusese înstrăinat de acesta în configuratia acestuia neintrând spatiul aferent pivnitelor.
SC E. S. devine proprietarul apartamentului nr. 1 în anul 2003, luna iunie prin cumpărare de la SC A. S., an în care s-a întocmit o expertiză tehnică de evaluare.
Raportul de expertiză tehnică-evaluare a fost depus la dosarul cauzei la termenul din data de (...), iar din cuprinsul acestuia rezultă următoarele:
- În anul 2003 luna octombrie, apartamentul nr. 1 situat la subsol era amenjat în cafe-bar având o suprafată utilă de 130,55 mp și o suprafată construită de 187 mp, fiind compus din: sală servire - 72,34 mp, bar - 19,31 mp, magazie - 12,80 mp, grup sanitar bărbați - 4,85 mp, grup sanitar femei
- 3,40 mp, vestibul - 6,01 mp și zonă primire - 11,84 mp. - descriere aproape identică cu cea anterioară de la pct. 7.
- conformația și compartimentarea interioară a apartamentului nr. 1 este prezentată în releveul de la anexa nr. 3, conformatia apartamentului fiind identică cu cea din planurile întocmite atât în 1950 cât și în anul 2000 și 2001 (anexă la A. de construire), doar compartimentarea interioară fiind schimbată (conform destinației de cafe-bar).
A. raport de expertiză, întocmit la cererea SC E. S., face pe deplin și fără echivoc dovada suprafeței și a configurației apartamentului nr. 1 aflat În proprietatea SC E. S. și chiar împotriva acestei societăți comerciale, iar în componenta și configuratia acestui apartament nu intră spatiul aferent pivnitelor.
Prin decizia civilă nr. 7. pronunțată de C.ea de A. C. în dosar nr. (...), lui M. E. i se restituie în baza Lg. 10/2001 încă 12 apartamente din acest imobil, respectiv ap. nr. 2a, 2b, 2c, 4, 6, 7a, 7b, 9, 10, 11a, 12a, 12b (conform descrierii din raportul de expertiză întocmit de exp. O. A., toate având în componență câte o boxă în pivnița imobilului), apartamente care au fost înstrăinate prin schimb către SC M. D. S., ajungând în cele din urmă în proprietatea reclamantei SC S. S. prin divizarea M. D.
Întabularea în favoarea intimatului a dreptului de proprietate asupra acestor apartamente a avut loc la data de (...), iar a dreptului de proprietate a SC M. D. S. la data de (...) În baza Contratului de schimb autentic nr.
5715/(...). T. apartamentele inscrise în CF au în componența lor boxe în pivnită, delimitate în cuprinsul documentației cadastrale de intabulare inclusiv ca suprafete și configuratie. A.anta SC L. P. T. S. a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 1 din clădire de la SC E.
S., la data de (...) în baza Contractului de vânzare-cumpărare autentic nr.
621/(...).
În cuprinsul Contractului se menționează în mod foarte clar că se vinde apartamentul nr. 1, situat În C.-N., P-ta Muzeului nr. 4. subsol, jud.
C., înscris în CF 136.202 C.-N., sub nr. de ordine A+1, nr. top. 271/1, compus din: 1 magazie cu părtile indivize comune aferente În cotă de 1. parte, înscrise în CF col. 1846 C.-N., proprietatea SC E., de sub 87, dobândit cu titlu de cumpărare, potrivit Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.844/(...).
Ca atare, SC E. S. înstrăinează exact ceea ce a dobândit la rândul ei în proprietate de la SC A. S. în anul 2003 însă predă în posesie și folosință societății L. P. T. mai mult decât deține în proprietate, respectiv predă și spațiul aferent pivnițelor apartamentelor din imobil, spațiu ocupat abuziv.
Invocarea de către L. P. T. a D. notariale date de intimat în anul 2004, nr. 1664/(...), nu prezintă nici o relevanță în cauză, întrucât: prin această declarație intimatul nu a recunoscut, astfel cum incorect susține apelanta, alte limite de proprietate ale apartamentului nr. 1 din imobil decât cele careau intrat legal în proprietatea mea prin reconstituire în baza Lg. 112/1995, declarația a fost dată în contextul în care acesta revendica întreg imobilul care nu îi fusese restituit în baza Lg. 112/1995, iar în conformitate cu prevederile Lg. 10/2001 era interzisă autorizarea unor lucrări asupra imobilelor revendicate; acordul său a fost dat pentru efectuarea unor lucrări de interventie de primă necesitate la imobilul din Piața Muzeului nr. 4, aflat în stare avansată de degradare, astfel cum au fost autorizate prin AC nr.
330/(...), respectiv: "S. provizorie cu structuri de lemn în vederea executării unor reparații și consolidări la imobil existent, conform proiectul efectuat de SIT M. S. (PAC Reparații și consolidare imobil - depus la dosarul cauzei).
A.anta a dobândit de la SC E. S. exact dreptul de proprietate pe care aceasta la dobândit de la SC A., care la rândul ei a cumpărat apartamentul nr. 1 de la M. E., nici unul dintre dobânditorii succesivi nepuntând primi în proprietate mai mult decât a primit subsemnatul M. E. de la S. R.
Neavând un titlu asupra spațiului aferent pivnițelor, apelanta trebuie să își restrângă folosința în limitele ap. nr. 1 astfel cum au fost ele stabilite prin raportul de expertiză efectuat în cauză, și să lase în deplină proprietate spațiul aferent pivnițelor, soluția primei instanțe fiind așadar temeinică și legală.
În ceea ce privește cererea de chemare în garanție, o primă observație care se impune, este aceea că în cauză nu se tinde la evingerea societății L. P. T. întrucât SC S. S. nu revendică vreun drept de proprietate asupra apartamentului nr. 1 din imobil, ci la evacuarea societății L. P. din spațiile aflate în proprietatea intimatei-reclamante situate la subsolul imobilului și alăturat apartamentului nr. 1, spații asupra cărora L. P. T. nu are nici un drept de proprietate.
Ca atare, prezentul litigiu nu pune în discuție dreptul de proprietate al societății L. P. asupra apartamentului. nr. 1, astfel că nu se poate vorbi nici despre activarea garantiei pentru evictiune.
L. P. T. va rămâne în continuare titularul dreptului de proprietate asupra apartamentul nr. 1 din imobil, astfel cum a fost el dobândit de la SC
E. S. - 1 magazie la subsol, cu cote părti indivize de 1. parte, astfel că nu va fi evinsă de către un terț, urmând a-și restrânge doar folosința În limitele reale ale apartamentului, evacuând spațiul aferent pivnițelor asupra căruia nu are nici un drept de proprietate.
Intimatul nu poate fi ținut răspunzător față de L. P. neavând nici un raport contractual sau obligațional cu și față de această societate; chiar dacă este primul vânzător al apartamentului nr. 1, nu a înstrăinat mai mult decât a avut în proprietate ca urmare a reconstituirii dreptului său de proprietate în baza Lg. 112/1995. Dovadă în acest sens este faptul că atât SC A. (primul cumpărător), cât și se E. S. (al doilea cumpărător) și-au exercitat la început dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 1 astfel cum a fost el delimitat în imobil încă din anul 1950. Ceea ce se invocă drept cauză de evictiune este o împrejurare ulterioară vânzării de către intimat a imobilului si constă în fapta cumpărătoarei (ulterior vânzătoare) SC E. S. care a ocupat în mod abuziv pivnita imobilului, extinzând apartamentul nr.
1 cu suprafata pivnitei, transmițând către se L. P. T. S. dreptul de proprietate asupra apartamentul nr. 1, însă predându-i în posesie și folosință mai mult decât deținea În proprietate, respectiv și spațiul aferent pivnițelor apartamentelor din imobil.
Deci intimatul nu poate fi ținut răspunzător față de apelantă care a încheiat un contact cu SC E. S.
Pentru considerentele sus arătate, instanța în baza art. 296 Cod proc.civ. va respinge apelul declarat de SC L. P. T. S. împotriva sentințeicivile nr. 2280 din (...), pronunțată în dosarul nr. (...) al T. Specializat C. pe care o va menține în întregime.
Fiind în culpă procesuală, în baza art. 274 Cod proc.civ., apelanta să plătească inimaților SC S. S. ȘI M. E. suma de 4960 lei, cheltuieli de judecată în apel.
PENTRU A.E MOTIVE IN NUMELE LEGII
D E C I D E :
Respinge apelul declarat de SC L. P. T. S. împotriva sentinței civile nr.
2280 din (...), pronunțată în dosarul nr. (...) al T. Specializat C. pe care o menține în întregime.
Obligă apelanta să plătească inimaților SC S. S. ȘI M. E. suma de
4960 lei, cheltuieli de judecată în apel.
D. este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din (...).
PREȘEDINTE JUDECĂTOR GREFIER D. P. A. I. A. M. N. ȚÂR
Red. D.P. dact. GC
2 ex/(...)
Jud.primă instanță: C.G.
| ← Sentința comercială nr. 504/2012, Curtea de Apel Cluj -... | Decizia comercială nr. 10/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii... → |
|---|
