Decizia comercială nr. 168/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA A II-A CIVILĂ,
DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr. (...)
DECIZIA CIVILĂ Nr. 168/2012
Ședința de la 27 N. 2012
Completul compus din:
PREȘEDINTE A.-I. A.
Judecător D. P.
Grefier M. N. Țâr
Pe rol judecarea apelului declarat de reclamantul P. C. I. împotriva sentinței civile nr. 2699 din (...) pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui Specializat C. în contradictoriu cu intimații B. O., B. A. D., având ca obiect rezoluțiune contract.
La data de (...) se înregistrează din partea apelantului-concluzii scrise.
Se constată că mersul dezbaterilor și susținerile orale ale părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 20 noiembrie 2012, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre, iar pronunțarea s-a amânat pentru data de astăzi.
C U R T E A :
Prin sentința civilă nr. 2.699 din (...), pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui Specializat C., s-a respins ca neîntemeiată, cererea formulată de reclamantul P. C. I., în contradictoriu cu pârâții B. O. și B. A. D. având ca obiect rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpărare nr. 10/6 noiembrie 2007, atestat sub nr. 218 de d-na av. G. A. D. ca urmare a neexecutării de către pârâți a obligațiilor contractuale și obligarea pârâților la plata în favoarea reclamantului a sumei de 32.160,00 euro. S- a luat act de faptul că pârâții nu au solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că între reclamant, în calitate de promitent cumpărător și pârâți, în calitate de promitenți vânzători, reprezentați de mandatarul P. S. C., s-a încheiat la data de 6 noiembrie
2007 antecontractul sub semnătură privată cu nr. 10 (f.7-11 dosar judecătorie), atestat de d-na av. G. A. D. sub nr. 218, având ca obiect construirea de către „., conform autorizației de construire nr. 2. iunie 2007, a unui apartament într-un imobil cu destinație de locuințe - apartamentul nr. 5, situat la parter, în imobilul de apartamente ce urma a se construi în com. Florești, str. Muzeul Apei, nr. 17, corp B1, pe terenul proprietatea vânzătorului - în beneficiul „cumpărătorului"; și transferul dreptului de proprietate, de la „. la „. după finalizarea construcției și achitarea integrală a contravalorii apartamentului, prețul fiind stabilit de părți la 31.500 euro, care trebuia achitat în trei tranșe, 8850 euro la încheierea antecontractului, 17700 euro până la data de 1 aprilie 2008 și 4950 euro până la 31 august 2008. Finalizarea apartamentului trebuia să fie realizată până la data de 31 august 2008, cu un termen de grație de 45 de zile lucrătoare din motive obiective, data finalizării fiind data semnării de către „. a procesului verbal de recepție, întabularea imobilului urmând a se realiza la o dată ulterioară. În cazul nerespectării acestui termen, părțile au convenit penalități de întârziere de 0,05% pentru fiecare zi de întârziere raportate la avansurile încasate, iar pentru nerespectarea obligației de plată a tranșelor de preț părțile au convenit o penalitate similară, raportată la suma rămasă scadentă. Autorizația de construire nr. 2. iulie 2007 (f.12 dosar judecătorie) a fost emisă pe numele pârâților.
Anterior încheierii/emiterii acestor acte juridice, pârâții, în calitate de mandanți și d-l P. S. C., în calitate de mandatar, a intervenit o convenție de mandat, denumităde părți „. specială";, autentificată de notarul public T. F. sub nr. 843/16 mai 2007 (f.15-
16). În temeiul acestui act, pârâții l-au împuternicit pe d-l P. S. C., cu puteri depline, ca, în numele lor și pentru ei, să vândă cui va considera de cuviință și la prețul pe care îl va considera de cuviință, purtând întreaga responsabilitate a actelor de vânzare- cumpărare încheiate, apartamentele care urmau a se construi pe terenul în suprafață de 7722 mp situat în com. Florești, jud. C., zona „Muzeul Apei";, de către S. LUC I. S., precum și cota aferentă apartamentelor din terenul mai sus descris, teren dobândit prin cumpărare de pârâții mandanți în baza sentinței civile nr. 7. a J. C.-N. M. a fost împuternicit să încheie antecontracte de vânzare-cumpărare pentru mandanții pârâți și în numele lor având obiectul mai sus indicat, să stabilească clauzele vânzării, să stabilească în numele mandanților și pentru ei prețul vânzării, să facă dovada calității lor de proprietari, respectiv să îndeplinească orice acte necesare vânzării.
În conformitate cu art. 1546 C.civ., mandantul este îndatorat a îndeplini obligațiile contractate de către mandatar în limitele puterilor date. Nu este îndatorat pentru tot ceea ce mandatarul ar fi făcut afară din limitele puterilor sale, afară numai când a ratificat expres sau tacit. Din coroborarea înscrisurilor mai sus arătate, tribunalul a reținut că mandatul acordat de pârâți d-lui P. S. C. conținea acordul lor pentru vânzarea apartamentelor ce urmau a fi edificate pe terenul proprietatea pârâților dobândit prin cumpărare de pârâții mandanți în baza sentinței civile nr. 7. a J. C.-N., de către o terță societate comercială, SC LUC I. SRL și nu de către pârâți. În consecință, prin raportare la contractul de mandat analizat, antecontractul de vânzare- cumpărare atestat de d-na av. G. A. D. sub nr. 218/6 noiembrie 2007 apare drept un act încheiat cu depășirea limitelor mandatului. A. teren nu a fost identificat cu date de carte funciară nici în cuprinsul procurii speciale autentificate de notarul public T. F. sub nr. 843/16 mai 2007 și nici în antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de pârâții B. cu SC LUC I. SRL la 16 mai 2007.
Cât privește o eventuală ratificare a acestui antecontract încheiat de reclamant cu mandatarul P. S. C. cu depășirea limitelor mandatului, tribunalul a învederat că la dosar nu există niciun act de ratificare expresă sau tacită a acestui act. Simplul fapt că pârâții nu au invocat inopozabilitatea actului încheiat de ei cu reclamantul prin întâmpinare, prevalându-se de neexecutarea de către reclamant a contractului nu echivalează cu o ratificare tacită a contractului, deoarece intenția pârâților de a își însuși obligațiile asumate de mandatar în numele lor cu depășirea limitelor mandatului, chiar tacită, trebuie să poată fi desprinsă neechivoc din acte sau fapte juridice ale pârâților. Mai mult, în răspunsurile la interogatoriile luate la 30 octombrie
2009 (f.83-84 dosar judecătorie), pârâții B. au arătat în mod expres că nu și-au asumat obligația de a construi apartamentul în litigiu față de reclamant. A. răspunsuri se coroborează și cu declarațiile martorilor P. S. C. (f.102 dosar judecătorie) și R. L. (f.109 dosar judecătorie), care au arătat că ei erau beneficiarii prețurilor achitate de promitenții cumpărători din antecontractele de vânzare-cumpărare și că au existat mai mulți promitenți cumpărători care au crezut că contractează cu pârâții B., cu toate că situația reală era alta, d-nii P. și R. devenind proprietari ai terenului pe care au fost edificate construcțiile care includ apartamentul în cauză abia în anul 2009. În aceleași calități de beneficiari reali ai prețului achitat de reclamant, d-l P. S. C. și d-l R. L. au recunoscut primirea integrală a prețului convenit cu reclamantul. T. a avut în vedere și faptul că totalitatea raporturilor juridice dintre pârâți, pe de o parte și mandatarul P. S. C. și d-na P. C.-D. și d-nii R. L. și R. M. C., pe de altă parte, include și alte contracte, însă acestea nu prezintă nicio relevanță în prezenta cauză.
În consecință, tribunalul a concluzionat în sensul că obligațiile asumate de mandatarul P. S. C. față de reclamant în numele pârâților sunt inopozabile acestora din urmă, fiind asumate cu depășirea mandatului acordat de pârâți d-lui P. S. C., astfel încât nerespectarea acestor obligații nu poate fi reținută drept temei al unei eventuale rezoluțiuni a convenției.
Cât privește calificarea dată de pârâți contractului în concluziile pe fond ale apărătorului lor - contract de antrepriză - tribunalul a avut în vedere faptul că convenția în discuție nu întrunește caracteristicile juridice ale acestui tip de contracte, obiectul nefiind construirea de către promitentul vânzător a unui imobil la comanda și conform specificațiilor date de reclamant, ci dimpotrivă, convenția reprezintă acordul de voințe dintre reclamantul promitent cumpărător al unui bun viitor și promitentul vânzător, având ca obiect un apartament care face parte dintr-un imobil de locuințe colective construit de promitentul vânzător din propria sa inițiativă și conform propriilor sale obiective și posibilități. Alegerea unui stadiu de finisare și a unor finisaje și dotări de către promitentul cumpărător nu califică contractul drept un contract de antrepriză, finisajele având regimul unor bunuri accesorii față de bunul principal - apartamentul.
Mai mult, dacă s-ar trece peste acest aspect, tribunalul reține că în cauză nu se impune rezoluțiunea convenției ca urmare a nerespectării obligațiilor asumate de promitentul vânzător. A. cum rezultă din procesul verbal de cercetare la fața locului din
12 octombrie 2009 (f.79 dosar judecătorie), obligațiile asumate de promitentul vânzător erau executate în cea mai mare parte, iar părțile nu au înțeles să confere termenului de finalizare o natură esențială, convenind în schimb o clauză penală pentru nerespectarea lui. De asemenea, tribunalul a avut în vedere faptul că reclamantul nu l-a pus în întârziere pe promitentul vânzător până la momentul chemării în judecată în ceea ce privește obligația sa de a face, la dosar neexistând vreo punere în întârziere în sensul art. 1079 C.civ. Dată fiind executarea semnificativă de către promitentul vânzător a contractului și marja de apreciere conferită instanței de dispozițiile art. 1020 - art. 1021 C.civ. în situația executării parțiale, tribunalul a apreciat că soluția cea mai economică pentru toate părțile este menținerea contractului, eventualele despăgubiri cuvenite reclamantului pentru executarea cu întârziere de către promitentul vânzător a obligațiilor sale de a face urmând a fi reglementate prin intermediul clauzei penale convenite de părți.
Împotriva acestei sentințe, reclamantul P. C. I., a declarat apel, solicitând instanței admiterea acestuia, schimbarea în tot a hotărârii atacate, în sensul admiterii acțiunii sale astfel cum aceasta a fost formulată.
În motivarea apelului, reclamantul a susținut că hotărârea atacată este netemeinică, fiind pronunțată cu încălcarea legii, reținându-se în mod eronat în privința convenției de mandat încheiată între pârâții B. O. si B. A. D., ca mandanți, pe de o parte si numitul P. S. C., ca mandatar, pe de alta parte, autentificată sub nr.
843/16 mai 2007 de către B. F. T., că aceasta nu ar conferi dreptul în favoarea mandatarului de a înstrăinare apartamentele în cauza în numele mandantilor, ci în numele S. LUC I. S. A. în vedere acest aspect, cu raportare si la prevederile art. 1546
Cod civil, instanța de fond a concluzionat că, antecontractele încheiate în numele mandantilor B., de către numitul P. S. C. s-ar fi încheiat cu depășirea mandatului conferit acestuia din urma, fapt ce determine inopozabilitatea fata de mandanți a obligațiilor asumate de către mandatar.
Apelantul consideră această argumentație ca fiind în neconcordanță cu starea reală de fapt ce rezulte din ansamblul probelor administrate în cauză, deoarece convenția de mandat încheiata între pârâtii B. O. și B. A. D., ca mandanti, si numitul P. S. C., ca mandatar, era în măsura să creeze efectul juridic al nașterii raportului juridic obligational între aceștia și promitenții cumpărători ai tuturor apartamentelor edificate, printre care si cel al apelantului, tocmai în modalitatea în care acest raport juridic a fost definit prin antecontractul de vânzare-cumpărare atestat sub nr. 218 de către av. G. A. D. A., argumentele instanței de fond conform cărora din cuprinsul convenției de mandat ar rezulta o altă voința a părților, respectiv că s-ar referi la apartamentele construite de S. LUC I. S. și că prin urmare promitenții vânzători nu ar fi trebuit să fie pârâții B. ci această persoană juridică, nu are nici un fundament.
În continuarea apelului, apelantul a arătat că își menține poziția procesuala exprimata în tot cursul procesului, în sensul că antecontractul de vânzare-cumpărare,atestat sub nr. 218 de către avocat G. A. D. a fost încheiat în considerarea procuri Speciale autentificată sub nr. 843 /16 mai 2007 de către B. F. T. M. si care a îndeplinit toate condițiile de fond si de forma cerute de lege pentru a duce la nașterea raportului juridic obligațional încheiat între mandanti B. si apelant.
Faptul că în cuprinsul procurii se menționează inclusiv faptul ca apartamentele ce urmează a face obiectul antecontractelor de vânzare-cumpărare vor fi edificate de către S. LUC I. S., nu este în măsură să schimbe natura juridica a procurii si nici realitatea juridica a situației, cu atât mai mult cu cât proprietarii tabulari ai terenului pe care s-au edificat construcțiile în cauza, au fost pârâții B., aceștia fiind si titularii autorizației de construire a apartamentelor.
În final, apelantul a mai arătat că și în situația în care s-ar da o altă interpretare procurii speciale, în sensul ca mandantii B. nu ar fi mandatat pe P. S. C. pentru vânzarea apartamentelor, în numele lor, s-ar impune aplicarea principiul conform căruia eroarea generala creează drept (error communis facit jus), având în vedere că pârâții au folosit aceeași procură pentru a încheia zeci de antecontracte prin același mandatar si în aceleași condiții, adică în numere lor, neexistând nici măcar un singur antecontract încheiat de către S. LUC I. S. ca promitent vânzător.
Intimații nu au depus întâmpinare însă au fost reprezentați prin apărător ales care a pus concluzii în sensul respingerii apelului declarat și menținerii sentinței apelate.
Analizând sentința criticată prin prisma motivelor de apel invocate, C.ea reține următoarele:
Judecătorul primei instanțe de fond a reținut corect starea de fapt, însă interpretarea probelor și analiza incidenței unor norme juridice sunt în discordanță cu opinia instanței de apel ce va fi prezentată în considerentele prezentei decizii și conduc spre o altă soluție în ceea ce privește cererea de chemare în judecată.
A., între reclamantul apelant în calitate de promitent cumpărător și pârâții intimați, în calitate de promitenți vânzători, reprezentați de mandatarul P. S. C., s-a încheiat la data de 6 noiembrie 2007 antecontractul sub semnătură privată cu nr. 10 (f.
7-11 dosar judecătorie), atestat de d-na av. G. A. D. sub nr. 218, având ca obiect construirea de către „. (identificat cu intimații B. O. și B. A. D.), conform autorizației de construire nr. 2. iunie 2007 eliberată pe numele acestor pârâți intimați, a unui apartament într-un imobil cu destinație de locuințe - apartamentul nr. 5, situat la parter, în imobilul de apartamente ce urma a se construi în com. Florești, str. Muzeul Apei, nr. 17, corp B 1, pe terenul proprietatea vânzătorului (aceiași B. O. și B. A. D.) - în beneficiul „cumpărătorului"; și transferul dreptului de proprietate, de la „. la „. după finalizarea construcției și achitarea integrală a contravalorii apartamentului. Prețul a fost stabilit de părți la 31.500 euro, care trebuia achitat în trei tranșe, 8850 euro la încheierea antecontractului, 17700 euro până la data de 1 aprilie 2008 și 4950 euro până la 31 august 2008. Finalizarea apartamentului trebuia să fie realizată până la data de 31 august 2008, cu un termen de grație de 45 de zile lucrătoare din motive obiective, data finalizării fiind data semnării de către „. a procesului verbal de recepție, întabularea imobilului urmând a se realiza la o dată ulterioară. În cazul nerespectării acestui termen, părțile au convenit penalități de întârziere de 0,05% pentru fiecare zi de întârziere raportate la avansurile încasate, iar pentru nerespectarea obligației de plată a tranșelor de preț părțile au convenit o penalitate similară, raportată la suma rămasă scadentă.
Autorizația de construire nr. 2. iulie 2007 (f. 12 dosar judecătorie) a fost emisă pe numele pârâților intimați B. La dosarul J. C.-N. există și copiile unor extrase de carte funciară (f. 20-23) care atestă dreptul de proprietate al intimaților B. asupra unor terenuri cu suprafața totală de peste 8000 mp. N. dintre părți nu a contestat faptul că cel puțin o parte din această suprafață a fost afectată construirii imobilului de locuințe colective în care se află și apartamentul care a făcut obiectul antecontractului.
Așa cum s-a menționat anterior, la încheierea antecontractului de vânzare- cumpărare descris, promitenții vânzători, numiți în cuprinsul antecontractului și
,,vânzători,, au fost reprezentați de numitul P. S. C. în calitate de mandatar. R. fără echivoc din cuprinsul antecontractului că nu a existat nici o intenție a reprezentantului P. S. C. să se oblige în nume personal la edificarea cosntrucției și vânzarea apartamentului prin act autentic de vânzare-cumpărare. D., promitenții vânzători care și-au asumat toate obligațiile specifice unui antecontract sunt mandanții B. O. și B. A. A..
Prima instanță de fond a reținut în esență aceleași aspecte însă atunci când a analizat contractul de mandat dintre proprietarii terenului, titulari ai autorizației de construire B. O., B. A. A. și mandatarul P. S. C. a ajuns la concluzia că acesta din urmă a depășit în mod culpabil limitele mandatului.
În opinia instanței de apel această concluzie nu poate fi acceptată pentru că nu este conformă cu probatoriul administrat. O concluzie certă în acest sens poate rezulta din analizarea conținutului contractului de mandat încheiat între B. O., B. A. A. și mandatarul P. S. C. A., la data de (...) a fost autentificată de către notarul public T. F. sub nr. 843/16 mai 2007 (f.15-16 dosar judecătorie) o ,,procură specială,,. În temeiul acestui act, pârâții intimați B. O. și B. A. A. l-au împuternicit pe d-l P. S. C., cu puteri depline, ca, în numele lor și pentru ei, să vândă cui va considera de cuviință și la prețul pe care îl va considera de cuviință, purtând întreaga responsabilitate a actelor de vânzare-cumpărare încheiate, apartamentele care urmau a se construi pe terenul în suprafață de 7722 mp situat în com. Florești, jud. C., zona „Muzeul Apei"; de către S. LUC I. S., precum și cota aferentă apartamentelor din terenul mai sus descris, teren dobândit prin cumpărare de pârâții mandanți în baza sentinței civile nr. 7. a J. C.-N.
M. a fost împuternicit să încheie antecontracte de vânzare-cumpărare pentru mandanții pârâți și în numele lor având obiectul mai sus indicat, să stabilească clauzele vânzării, să stabilească în numele mandanților și pentru ei prețul vânzării, să facă dovada calității lor de proprietari, respectiv să îndeplinească orice acte necesare vânzării.
În opinia instanței de apel rezultă din aceste clauze ale contractului de mandat câteva concluzii clare:
I)În primul rând mandatarii B. O. și B. A. A. sunt proprietarii terenului pe care se va edifica construcția cu mai multe apartamente, teren dobândit prin sentința civilă nr.
7. a J. C.-N.
II) Mai mult, indiferent cine va edifica aceste apartamente, în baza principiului accesiunii reglementat la momentul analizat de art. 492 din vechiul cod civil întreaga clădire care a fost edificată pe acest teren a devenit pe măsura încorporării materialelor în sol proprietatea de drept a proprietarilor terenului și a titularilor autorizației de construire, nimeni alții decât intimații B.
III) S. LUC I. S. este un simplu constructor, calitate absolut irelevantă atunci când analizăm raportul juridic dintre intimații promitenți vânzători și
apelantul promitent cumpărător. Raportul juridic dintre intimații B., titulari ai
autorizației de construire și proprietari ai terenului și S. Luc I. S. este unul total distinct față de cel dedus judecății și nu interesează prezenta analiză. Mai mult, S. Luc I. S. nu era la momentul încheierii contractului de mandat nici proprietar al terenului și nici titular al unui drept de superficie asupra terenului și în aceste condiții nu putea să dobândească un drept real asupra construcției. D., construcția a devenit prin edificare proprietatea proprietarilor terenului, fiind irelevant cine a edificat-o .IV) Prin contractul de mandat mandatarii și-au asumat expres calitatea de promitenți-vânzători în antecontractele care vor fi încheiate în viitor de către mandatar cu diverse persoane. A., ,,procura specială,, cuprinde mențiunea lipsită de echivoc
,,mandatarul va încheia antecontracte de vânzare - cumpărare pentru noi și în
numele nostru ……..,, cu prevederea și acceptarea tuturor clauzelor specifice unui
astfel de contract.În baza tuturor acestor argumente instanța de apel concluzionează că nu există nici o depășire a limitelor mandatului, dimpotrivă, promisiunea bilaterală de vânzare- cumpărare anterior analizată este încheiată tocmai în concretizarea contractului de mandat și cu respectarea tuturor prevederilor acestuia. Mai mult, intimații B. O. și B. A. A. au dobândit calitatea de promitenți vânzători prin chiar voința lor expres manifestată, cu toate consecințele care decurg din această calitate.
Este însă corectă calificarea dată de prima instanță contractului încheiat. Convenția în discuție nu întrunește caracteristicile juridice ale unui contract de antrepriză, obiectul nefiind construirea de către promitentul vânzător a unui imobil la comanda și conform specificațiilor date de reclamant, ci dimpotrivă, convenția reprezintă acordul de voințe dintre reclamantul promitent cumpărător al unui bun viitor și promitentul vânzător, având ca obiect un apartament care face parte dintr-un imobil de locuințe colective construit de promitentul vânzător din propria sa inițiativă și conform propriilor sale obiective și posibilități. Alegerea unui stadiu de finisare și a unor finisaje și dotări de către promitentul cumpărător nu califică contractul drept un contract de antrepriză, finisajele având regimul unor bunuri accesorii față de bunul principal - apartamentul.
Opinia citată de către pârâții intimați (f. 17 din dosarul T.ui Comercial C.) se referă la bunurile mobile. În ceea ce privește imobilele, distincția dintre contractul de vânzare-cumpărare al unui bun viitor și contractul de antrepriză se face pornind de la ideea că atât în concepția vechiului cod civil cât și a noului cod civil terenul este bunul principal iar orice construcție este accesoriul acesteia. A., dacă terenul pe care se realizează construcția aparține beneficiarului lucrării care are și sarcina de a edifica construcția și doar după finalizare are obligația de a o vinde total sau parțial este vorba despre un contract de vânzare-cumpărare bun viitor. Aceasta este situația în cazul analizat deoarece beneficiarii lucrării edificate sunt promitenții vânzători B., titulari ai autorizației de construire, proprietari ai terenului și care aveau și obligația de a edifica construcția. În consecință, nu puteau sa fie antreprenori în edificarea propriului bun. După edificarea construcției și înscrierea în cartea funciară aceștia aveau obligația de a trasfera printr-un contract de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică dreptul de proprietate asupra unui apartament din construcție către promitentul cumpărător. Doar dacă apelantul promitent cumpărător ar fi fost proprietar al terenului și intimații aveau obligația de a edifica construcția s-ar fi pus ipotetic problema calificării contractului ca fiind unul de antrepriză, deoarece promitentul cumpărător ar fi devenit proprietar al construcției pe măsura încorporării materialelor în sol. Probabil un contract de antrepriză a existat între soții B. și societatea comercială Luc I. S., dar analiza acestui raport juridic nu are vreo relevanță în soluționarea cauzei deduse judecății.
În ceea ce privește modul în care promitenții vânzători și-au respectat obligațiile asumate prin antecontractul încheiat, probele administrate confirmă faptul că cererea de chemare în judecată este întemeiată și rezoluțiunea contractului urmată de repunerea părților în situația anterioară este justificată.
A., obligațiile principale ale pârâților intimați constau în edificarea imobilului și vânzarea unui apartament. Construcția apartamentului trebuia finalizată până la data de (...), termen care putea fi prelungit cu maxim 45 de zile lucrătoare din motive obiective. Data finalizării echivalează cu semnarea procesului verbal de recepție, demers pentru care apelantul trebuia convocat (f. 9 dosar judecătorie) conform art. VII din antecontract.
Mai mult, potrivit art. X.3 din antecontract, termenele stabilite contractual sunt esențiale (f. 10 dosar judecătorie). Această clauză nu poate fi interpretată decât în sensul că părțile nu pot depăși acest termen în nici o circumstanță și mai mult, au renunțat la formalitățile de punere în întârziere în caz de nerespectare a termenelor.
Aceasta este singura interpretare care conferă un sens distincției dintre termenul declarat expres ,,esențial,, și termenul contractual care nu este asumat sub această specificație. În caz contrar expresia ,,esențial,, ar fi lipsită de orice relevanță. Chiar dacă raportul juridic a fost calificat în mod corect de către instanțe ca fiind unul comercial, debitorii nu sunt de drept în întârziere decât în ceea ce privește obligația de plată a unei sume de bani, potrivit art. 43 din vechiul Cod Comercial, în vigoare la momentul încheierii antecontractului. Cu toate acestea, în cazul concret analizat părțile au convenit ca și în cazul obligației de predare a apartamentului promitenții cumpărători să fie de drept în întârziere în caz de nerespectare a termenului de predare anterior enunțat. Dovada în acest sens este folosirea sintagmei ,,termen esențial,, care nu ar avea nici o semnificație dacă nu am accepta această interpretare. Mai mult, art. V.1 din contract prevede că în caz de nerespectare a termenului de finalizare promitenții vânzători vor datora penalități în cuantum de 0,01 % pe zi de întârziere din suma achitată de promitentul cumpărător. Faptul că termenul de predare a fost calificat ca ,,esențial,, dovedește că intenția părților a fost aceea ca promitenții vânzători să fie de drept în întârziere în caz de nerespectare a termenului de predare.
Probele administrate, inclusiv procesul verbal de cercetare la fața locului întocmit la mai mult de un an de la data termenului contractual de predare confirmă faptul că apartamentul nu era finalizat nici măcar la acel moment. Mai mult, la peste un an după expirarea termenului de predare lucrările erau în plină desfășurare, procesul verbal confirmând prezența în imobil a unei echipe de muncitori (f. 79 dosar judecătorie). În mod logic rezultă faptul că, la data la care apartamentul trebuia predat ((...)), lucrările erau într-un stadiu mult mai puțin avansat. A., din motive imputabile exclusiv intimaților B., nu erau finalizate la data de (...) balconul apartamentului, instalațiile electrice și sanitare, nu era montat parchetul, nu erau finisați pereții în baie și bucătărie, nu erau montate instalațiile de iluminat. Nu era finalizată nici parcarea nici parcarea din fața blocului, locul fiind ocupat cu materiale de construcție. A. concluzii reies din declarațiile martorilor N. M. și N. V. audiați de prima instanță.
În aceste condiții instanța de apel reține în mod lipsit de echivoc faptul că promitenții vânzători nu și-au respectat obligația principală de finalizare și predare a apartamentului. Trebuie menționat în acest context faptul că intimații nu au făcut nici dovada faptului că au convocat apelantul în vederea predării apartamentului.
Contrar susținerilor intimaților, apelantul a dovedit prin chitanțele depuse la dosar faptul că a achitat integral prețul apartamentului, așa cum a fost stabilit prin antecontract. D. contradictorii au fost generate de faptul că ultima tranșă a fost achitată numitului R. L., împrejurare care însă nu schimbă cu nimic concluzia potrivit căreia obligațiile promitentului cumpărător au fost integral executate.
A., martorii P. S. și R. L. au declarat că au colaborat în ceea ce privește edificarea construcției și încasarea banilor de la promitenții cumpărători. Din declarațiile coroborate ale celor doi (a se vedea f. 102 și f. 109 din dosarul J. C.-N.) rezultă că a existat un mandat în baza căruia R. L. a încasat sume de bani. A., martorul P. a declarat că ,,R. L., cu acordul meu și cunoscându-l pe pârât (B.), primea părți din prețul apartamentelor pe care le vindea,,. Mai mult ,,prețul pentru apartamentele vândute era încasat fie de mine, fie de martorul R. L., în funcție de persoana care dintre noi era în agenție,, (f. 102 dosar Judecătoria Cluj-Napoca).
La rândul său, martorul R. a declarat că ,,prețul vânzării apartamentelor de la terții cumpărători era primit în primul rând de domnul P., dar ocazional și de către mine,, (f. 109). Chitanța de la fila 19 a fost încheiată în aceste condiții și confirmă plata unei părți din preț către martorul R., care a încasat banii ,,în calitate de asociat la martorului P., care avea o procură de la pârâtul B. O.,,.
Trebuie menționat și faptul că după încheierea antecontractului, în baza unor contracte ulterioare, terenul și construcția au devenit proprietatea martorilor P. și R. însă așa cum declară martorul R. ,,terții cumpărători nu au fost înștiințați despreaceste evenimente,, așa încât nu le sunt opozabile, iar tranzactia nu face obiectul prezentei analize.
În ceea ce privește posibilitatea acordării unui termen de grație potrivit art. 1021 din vechiul cod civil, în vederea finalizării construcției și executării obligațiilor asumate, instanța de apel reține că, subsecvent calificării în mod irevocabil a litigiului ca fiind unul comercial devin incidente dispozițiile art. 44 din vechiul Cod Comercial potrivit cărora în litigiile comerciale acordarea termenului de grație stipulat de art. 1021 Cod civil era prohibită. Natura comercială a litigiului a fost stabilită prin decizia 5. pronunțată de Tribunalul Cluj în dosar (...) (atașat), decizie irevocabilă prin nerecurare.
Pentru toate aceste argumente, în baza dispozițiilor art. 296 C.p.c., instanța va admite apelul declarat de reclamantul P. C. I. împotriva sentinței civile nr. 2.699 din (...), pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui Specializat C., pe care o va schimba în tot în sensul că va admite potrivit dispozitivului cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul P. C. I., în contradictoriu cu pârâții B. O., B. A. D., și va dispune rezoluțiune antecontractului de vânzare-cumpărare din (...). În mod subsecvent va obliga intimații la plata sumei de 31.500 euro cu titlu de preț achitat și 660 euro penalități de întârziere, în echivalent lei la data plății.
În baza art. 274 alin. 1 Cpc va obliga intimații aflați în culpă procesuală, în solidar, să achite apelantului suma de 9424 lei, cheltuieli de judecată în fond și apel reprezentând taxă de timbru, timbru judiciar în primă instanță și apel precum și onorariu avocat (3500 lei, f. 110 dosar judecătoria C.-N.).
PENTRU A. MOTIVE, IN NUMELE LEGII
D E C I D E:
Admite apelul declarat de reclamantul P. C. I. împotriva sentinței civile nr. 2.699 din (...), pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui Specializat C., pe care o schimbă în tot în sensul că admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul P. C. I., în contradictoriu cu pârâții B. O., B. A. D., și dispune rezoluțiune antecontractului de vânzare-cumpărare din (...).
Obligă pârâții să plătească reclamantului suma de 31500 euro cu titlu de preț achitat și 660 euro penalități de întârziere.
Obligă intimații în solidar, să achite apelantului suma de 9424 lei, cheltuieli de judecată în fond și apel.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 27 noiembrie 2012.
PREȘEDINTE,
JUDECĂTOR,
GREFIER
A. A. I. D. P.
M. N. ȚAR
Red.A.A.I./(...). Dact.H.C./AAI/5 ex. Jud.fond: F.-Iancu Moțu.
| ← Decizia comercială nr. 131/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii... | Decizia comercială nr. 1639/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii... → |
|---|
