Decizia comercială nr. 640/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA a II-a CIVILĂ,
DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DOSAR NR. (...)/a1
DECIZIE CIVILĂ NR. 640/2012
Ședința din data de 30 ianuarie 2012
Instanța constituită din : PREȘEDINTE : A. M. C. JUDECĂTOR : M. S. JUDECĂTOR : C. P.
GREFIER : L. F.
S-a luat în examinare recursul declarat de recurenta SC B. R. E. SRL împotriva deciziei comerciale nr. 20/A din (...), pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ului Comercial C., în contradictoriu cu intimata SC F. SRL, având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în cauză se constată lipsa părților litigante de la dezbateri.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut cauzei, după care Curtea, din oficiu, pune în discuție ca motiv de recurs ordine publică necompetența instanței de apel în soluționarea cererii și o reține în pronunțare în baza în baza înscrisurilor existente la dosar.
C U R T E A
Deliberând reține că,
Prin decizia comercială nr.20/A din (...) pronunțată în dosarul nr.(...)/a1 al
T.ului Comercial C. s-a admis în parte apelul formulat de apelanta SC B. R.
E. SRL împotriva sentinței civile nr. 9. pronunțată de Judecătoria Cluj- Napoca la 12 iulie 2010 în dosarul nr. (...) privind pe intimata SC F. SRL, pe care a modificat-o, în sensul că s-a admis în parte cererea de chemare în judecată și a obligat pârâta SC B. R. E. SRL să plătească reclamantei SC F. SRL suma de 88.452,31 lei reprezentând penalități de întârziere pentru nepredarea la termen a apartamentului și a parcării înscris în CF F. nr.
21082 calculate de la data de 23 februarie 2009 și până la 22 septembrie
2009.
Au fost menținute restul dispozițiilor sentinței contestate.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că între apelanta SC B. R.
E. SRL, în calitate de promitentă-vânzătoare, și intimata SC F. SRL, în calitate de promitentă-cumpărătoare, a fost încheiată o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, respectiv un antecontract de vânzare- cumpărare, datat de părți (...), prin care apelanta și-a asumat obligația de a transmite intimatei dreptul de proprietate asupra construcției și asupra cotei de teren aferente acesteia, pe care urma să o edifice în com. F., jud. C., pe terenul înscris în CF desprins din CF F. 5368, cu nr. top. 1547/a/2/2, constând în apartamentul nr. 12, etajul 2, corpul C1, cu o suprafață utilă de 56,84 mp și terasa de 36,66 mp, în schimbul plății de către intimată a prețului de 61585,60 euro + TVA, în 4 rate, dintre care prima rată, de
66212,85 lei +TVA scadentă la (...), a doua rată, de 24634,24 euro+TVA scadentă la data la care urma să se lucreze la nivelul la care se afla apartamentul contractat, a treia rată, de 9237,96 euro+TVA scadentă la data semnării procesului verbal de recepție a apartamentului, iar a patra rată de 9237,96 euro+TVA scadentă la data semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Prin art. 2 din antecontract, părțile au convenit ca apartamentul să fie predat în stadiul semifinisat cu centrală termică individuală și radiatoarele aferente, ușă metalică montată la intrarea în apartament, tâmplărie exterioară termopan, pereți tencuiți, apă trasă în tot apartamentul, finisaje la casa scărilor și exteriorul clădirii, amenajarea terenului aferent, utilitățile trase și pozate, curent gaz, apă, canal, branșamente necontorizate, stabilind totodată ca predarea apartamentului în posesia promitentului-cumpărător să se facă la data semnării procesului verbal de predare-primire a imobilului.
Potrivit art. 6.1 din antecontract, promitentul-vânzător și-a asumat obligația să semneze procesul verbal de recepție cel mai târziu până la (...).
Prin art. 6.6 din contract, promitentul-vânzător și-a asumat obligația de a plăti penalități de 0,2% din valoarea imobilului ce formează obiectul contractului, mai puțin sumele neachitate de către promitentul-cumpărător, pentru fiecare zi de întârziere ce depășește data stabilită pentru recepție, penalitățile urmând a se calcula până la finalizarea și predarea apartamentului conform clauzelor contractuale, părțile convenind totodată ca aceste penalități să nu se aplice dacă termenul de recepție este prelungit, în limita duratei de 60 de zile lucrătoare, din inițiativa vânzătorului, de la data specificată pentru terminarea construcției.
La (...), între aceleași părți a fost încheiat actul adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare din data de (...), prin care părțile au convenit achiziționarea de către intimată a unui loc de parcare aferent apartamentului nr. 12 din blocul C1, în schimbul prețului de 3500 euro + TVA, a cărei plată a fost eșalonată în patru rate, din care primele trei rate de câte 1000 euro + TVA scadente la (...) și respectiv la aceleași date la care erau scadente și ratele 2 și 3 pentru apartament, iar a patra rată, de 500 euro + TVA, scadentă la data scadenței ratei a 4-a pentru apartament. Părțile au prevăzut totodată în mod expres că restul clauzelor prevăzute în antecontractul de vânzare-cumpărare rămân neschimbate.
După cum în mod corect a reținut și prima instanță, intimata SC F. SRL a făcut dovada achitării către apelantă a sumei totale de 200.677,24 lei, reprezentând prețul apartamentului, și a sumei de 8.930,36 lei, reprezentând prețul locului de parcare, în acest sens fiind depuse la dosarul de fond copiile certificate pentru conformitate cu originalul ale ordinelor de plată din (...) pentru 37.664,51 lei, din (...) pentru 51.271,19 lei, din (...) pentru 4.459,05 lei, din (...) pentru 50.000 lei și din (...) pentru 66.212,85 lei (filele 49-53 dosar fond).
Prima instanță a reținut însă în mod greșit că termenul de predare s-a prelungit până la data de (...), întrucât reclamanta a acceptat termenul de
60 de zile prevăzut la art. 6.6 din antecontractul de vânzare-cumpărare. A., în capitolul intitulat „definiții"; din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între ele, părțile au convenit ca prin termenul „. să se înțeleagă „o zi (alta decât sâmbăta și duminica) în care băncile sunt deschise publicului în C.-N.";. Prevederile art. 6.6 din antecontract trebuie interpretate, raportat la dispozițiile art. 969 Cod civ., în sensul convenit de părți în ce privește terminologia folosită și sensul noțiunii de „.. Prin urmare, tribunalul reține că în urma acceptării de către intimată a prelungirii termenului de predarecu 60 de zile, prin zile înțelegându-se conform voinței părților, zile altele decât sâmbăta și duminica în care băncile sunt deschise publicului în C.-N., deci zile lucrătoare, termenul de predare a apartamentului fiind astfel data de 23 februarie 2009, iar nu (...), cum a reținut prima instanță.
Nu a putut fi primită însă apărarea apelantei în sensul că imobilul a fost gata de a fi predat și a fost și predat intimatei din data de (...). În acest sens, după cum în mod corect a observat și prima instanță, tribunalul a reținut că prin art. 2 din antecontractul încheiat între ele, părțile au stabilit în mod concret stadiul de finisare pe care să îl aibă apartamentul la predare. R. la această din urmă prevedere contractuală, în baza dispozițiilor art. 969 Cod civ., tribunalul a reținut că remiterea cheilor apartamentului la o dată anterioară celei în care stadiul de finisare a apartamentului să fie conform celui convenit de părți, nu are valoarea juridică a unei predări, prevederile art. 969 Cod civ., privind forța obligatorie a contractului, derogând de la cele ale art. 1315 Cod civ., conform cărora predarea posesiei asupra unei locuințe se face o dată cu remiterea cheilor aferente.
A fost întemeiată apărarea apelantei în sensul că lipsa ceasului de apă, semnalată în foaia de recepție nu reprezintă o deficiență care să poată conduce la concluzia predării neconforme a apartamentului, întrucât prin art. 2 din antecontract, părțile au convenit ca utilitățile să fie trase și pozate, însă cu branșamentele necontorizate.
În schimb, existența altor deficiențe ale apartamentului, semnalate prin foaia de recepție, privesc stadiul de finisare expres convenit de părți prin art. 2 din antecontractul încheiat între ele, iar raportat la aceste deficiențe, tribunalul reține că în mod corect a apreciat prima instanță că predarea apartamentului nu a fost făcută de către apelantă la data predării cheilor apartamentului, întrucât apartamentul nu era în stadiul de finisare convenit de părți, acesta nefiind corespunzător calitativ clauzelor contractuale. În acest sens tribunalul a reținut că pentru a putea fi considerată ca fiind îndeplinită, obligația de predare a apartamentului trebuie să fie conformă acordului de voință al părților, respectiv să îndeplinească condițiile convenite de părți prin art. 2 din antecontract, în ce privește toate elementele enumerate în cuprinsul acestuia.
A., după cum recunoaște și apelanta în motivarea căii de atac, ușa de la intrare a prezentat o defecțiune care a fost ulterior remediată, împrejurare ce reiese și din declarația martorilor audiați în cauză. Reparațiile la șapă, conducta electrică ieșită din tencuială și reparat șapă sub ușă balcon sunt deficiențe a căror existență a fost de asemenea recunoscută de apelantă în susținerea căii de atac, aceasta invocând însă că aceste deficiențe au fost ulterior remediate. Apelanta nu a făcut însă dovada încheierii procesului verbal de predare primire a apartamentului cu intimata ulterior remedierii deficiențelor la care a făcut referire, și nici a convocării intimatei în acest sens, ca urmare a aducerii apartamentului la stadiul convenit prin antecontract, prin efectuarea reparațiilor invocate.
Totodată, tribunalul a reținut că din faptul încheierii procesului verbal de terminare a lucrărilor nr. 295/(...) (fila 119 dosar fond) nu se poate prezuma că la acea dată era zugrăvită casa scărilor, în lipsa unor mențiuni în acest sens în procesul verbal respectiv, care atestă doar executarea lucrărilor în baza autorizației de construire nr. 181/(...), iar nu și existența finisajelor. Împrejurarea că imobilul era construit în acord cu autorizația de construire nr. 181/(...) la data încheierii procesului verbal de terminare a lucrărilor nr. 295/(...), nu atestă faptul că apartamentul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți,era în stadiul convenit de părți prin art. 2 din antecontract, care includea dealtfel și finisaje la casa scărilor și exteriorul clădirii, și amenajarea terenului aferent.
În ce privește prezența apei pe terasă, evidențiată de declarația martorei B. C., nu a putut fi primită apărarea apelantei în sensul că acesta ar fi un aspect ce ține de finisarea apartamentului, finisarea ca operațiune, prin însăși natura sa, privind mărirea gradului de comfort, iar nu înlăturarea unor deficiențe de construcție.
R. la aceste deficiențe, tribunalul a reținut că apelanta nu a făcut dovada îndeplinirii obligației de predare conform art. 2 coroborat cu art. 6 din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat cu intimata. În ce privește celelalte aspecte evidențiate în declarațiile celor două martore audiate de prima instanță, și menționate în considerentele hotărârii, tribunalul reține că acestea evidențiază stadiul de realizare a imobilului și nu se subsumează condițiilor prevăzute de art. 2 din antecontract, fapt care însă nu înlătură existența defecțiunilor mai sus reținute.
Prin urmare, raportat la dispozițiile art. 969 Cod civ., în baza art. 6.6 din antecontractul de vânzare-cumpărare din (...), apelanta datorează intimatei, pentru neîndeplinirea obligației de predare, la termen, a apartamentului și a parcării înscris în CF F. nr. 21082 conform clauzelor antecontractului, suma de 88.452,31 lei, reprezentând penalități de întârziere pentru nepredarea calculate de la data de 23 februarie 2009 și până la 22 septembrie 2009, iar nu suma de 98.513,55 lei, reprezentând penalități de întârziere calculate de la data de (...) până la (...), cum a reținut prima instanță.
Pentru aceste considerente, în baza art. 295 alin. 1 și art. 296 Cod proc.civ., tribunalul a admis în parte apelul formulat.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs SC B. R. E. SRL solicitând admiterea recursului, modificarea în totalitate a deciziei recurate conform art.304 pct.8 și 9 C.proc.pen. și respingerea acțiunii formulată de reclamant ca neînteiemată cu obligarea acestuia la plata cheltuielilor de judecată.
În motivele de recurs se arată că instanța de apel în mod greșit a reținut faptul că prima instanță a acordat penalități de întârziere pe o perioadă prea mare și a redus aceste penalități de la 98.513,35 lei la
88.452,31 lei. Consideră că această sumă este nelegală întrucât recurenta și-a îndeplinit îndatoririle stipulate în antecontractul de vânzare-cumpărare, predarea apartamentului a avut loc la data remiterii cheilor conform art.1315 C., fapt dovedit cu martori. A. că instanța în mod greșit și interpretând clauzele antecontractului eronat, a reținut faptul că la data de (...) apartamentul nu era gata de predare și implicit predarea nu a putut avea loc. A. faptul că toate elementele prev. în art.2 al antecontractului de vânzare-cumpărare, respectiv toate semi-finisajele existau la acea dată de (...). La art.8 al antecontractului este stipulată garanția de bună execuție conform Legii 10/1995 și o garanție de 12 luni pentru finisaje și semi- finisaje. În foaia de recepția nu s-a scris că semi-finisajele nu există ci, că acestea trebuie remediate.
Menționează că nu a existat niciun impediment pentru reclamanta SC
F. SRL să nu poată intra în posesia apartamentului, să dețină o cheie și să supravegheze remedierile solicitate în foaia de recepție. D. semnalate nu au fost de natura imposibilității predării posesiei, pentru că, cu sau fără aceste deficiente cumpărătorul nu putea locui în imobil pentru ca l-a achiziționat la stadiul de semi-finisat.
Totodată, învederează faptul că instanța nu a ținut cont de declarațiile martorilor, respectiv de faptul că martorul P. F. a declarat că a predat personal cheile apartamentului reclamantei, acesta acceptându-le, ceea ce echivalează cu primirea posesiei. Așa cum a arătat și în apel, instanța nu a ținut cont de prev.art.1315 C. și nici de faptul că se află în domeniul dreptului comercial, iar predarea posesiei este un fapt juridic ce poate fi probat prin orice mijloc de probă.
Precizează că procesul verbal nr.295 din (...) depus la dosar și din care rezultă fără doar și poate că imobilul în care se află apartamentul reclamantei era terminat, recepția fiind făcută de către C. de recepție a P. comunei F. A. că instanța de apel nu a ținut cont nici de acest act administrativ.
A. că deși a depus la dosar aceste înscrisuri, instanțele au ținut cont doar de declarațiile martorelor reclamantei, care au afirmat că aceste finisaje nu existau, ori se încalcă o regulă restrictivă aceea de a dovedi cu martori împotriva sau peste un înscris conform art.1191 C.
În ședința publică de azi, Curtea din oficiu, în temeiul art.137 alin.1
C.pr.civ. raportat la art.2 alin.3 și art.2821din același act normativ a invocat excepția necompetenței materiale a instanței în soluționarea apelului. Analizând recursul declarat de către recurenta SC B. R. E. SRL prin prisma motivelor de recurs de ordine publică invocate, Curtea l-a apreciat ca fiind fondat pentru următoarele considerente: Demersul judiciar al reclamantei SC F. SRL vizează obligarea pârâtei SC B. R. E. SRL la plata sumei de 98.513,35 lei reprezentând penalități de întârziere pentru neîndeplinirea la termen a obligației contractuale asumate calculate până la data de (...) și în continuare până la data predării efective a bunului. Potrivit art.2 alin.1 lit.a C.pr.civ., în forma în vigoare la data pronunțării hotărârii, tribunalele judecă în primă instanță cererile și procesele al căror obiect are o valoare de peste 100.000 lei (…); prin urmare, soluționarea acestor cereri al căror obiect au o valoare sub suma amintită revin în competența judecătoriei. Conform art.2821C.pr.civ., nu sunt supuse apelului hotărârile judecătorești date în primă instanță în (…) litigiile al căror obiect are o valoare de până la 100.000 lei inclusiv (…). În speță, Curtea observă că prin sentința civilă nr.9299 pronunțată la data de (...) de către Judecătoria Cluj-Napoca, pârâta a fost obligată să plătească reclamantei suma de 98.513,35 lei precum și penalități de întârziere până la îndeplinirea obligației asumate. Rezultă, așadar, că valoarea obiectului pretențiilor reclamantei este sub limita impusă de art.2821și art.2 alin.1 C.pr.civ. astfel că împotriva hotărârii pronunțate de către instanța de fond calea de atac este cea a recursului. Curtea apreciază că pentru ipoteza în care, T.ul Specializat C. ar fi constatat că în raport de valoarea obiectului cererii reclamantei devin incidente prevederile art.2 C.pr.civ. soluția ce se impune a fi adoptată este aceea a casării sentinței civile nr.9299 pronunțată la data de (...) de către Judecătoria Cluj-Napoca și soluționarea cauzei pe fond, în primă instanță și nu recalificarea căii de atac motivat eventual de faptul că deși legal investită instanța de judecată, în raport de soluția pronunțată, calea de atac este cea a apelului. Prin urmare, cum în speță, Tribunalul Comercial Cluj a soluționat, urmare a recalificării căii de atac formulate, recursul declarat de către pârâtă ca fiind un apel, Curtea va aprecia recursul declarat ca fiind fondat iar în temeiul art.312 alin.1 C.pr.civ. raportat la art.2 alin.3 și art.2821din același act normativ va casa hotărârea atacată și va trimite cauza pentru soluționarea recursului T.ului Specializat C.. PENTRU ACESTE M.IVE IN NUMELE LEGII D E C I D E Admite recursul declarat de SC B. R. E. SRL împotriva deciziei comerciale nr.20/A din (...), pronunțată în dosarul nr.(...)/a1 al T.ului Comercial C., pe care o casează și trimite cauza pentru soluționarea recursului T.ului Specializat C.. Decizia este irevocabilă. Pronunțată în ședința publică din 30 ianuarie 2012. PREȘEDINTE JUDECĂTORI GREFIER A. M. C. M. S. C. P. L. F.red.M.S./A.C. 2 ex. - (...)jud.apel:G. C., O. V.
| ← Decizia comercială nr. 34/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii... | Sentința comercială nr. 509/2012, Curtea de Apel Cluj -... → |
|---|
