Decizia civilă nr. 470/2013. Acțiune în pretenții comerciale

Decizii comerciale (litigii cu profesioniști) - CA Cluj (2013)

Dosar nr. _

ROMÂNIA

T. UL SPECIALIZAT C.

Cod operator date cu caracter personal 11556

DECIZIA CIVILĂ nr. 470/2013

Ședința publică din data de 16 septembrie 2013 Completul este constituit din:

PREȘEDINTE: D. H. JUDECĂTOR: M. C. B. JUDECĂTOR: C. C. GREFIER: N. N.

Pe rol fiind pronunțarea asupra recursului declarat de către recurentul L. A. împotriva sentinței civile nr. 24809/_, pronunțate de către Judecătoria Cluj- Napoca în dosarul nr._, privind pe intimata S.C. I. C. S.R.L., cauza având ca obiect, în primă instanță, pretenții.

S-a făcut referatul cauzei, constatându-se că mersul dezbaterilor și susținerile părților au fost consemnate în cuprinsul încheierii de ședință din data de 9 septembrie 2013, care este parte integrantă din prezenta decizie, dată la care instanța, având nevoie de un timp mai îndelungat pentru deliberare, a amânat pronunțarea pentru astăzi, 16 septembrie 2013, când

T. UL,

Deliberând asupra recursului civil dedus judecății, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 24809/2012 pronunțată la data de 12 decembrie 2012 Judecătoria Cluj-Napoca a admis acțiunea formulată de reclamanta SC I. C. S. în contradictoriu cu pârâtul L. A., fiind obligat pârâtul să plătească reclamantei suma de 2600 euro, în echivalent lei la data plății, reprezentând costul serviciilor prestate, precum și suma de 2600 euro, în echivalent lei la data plății, reprezentând contravaloarea penalităților de întârziere și suma de 5344,44 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

Pentru a dispune în acest sens, prima instanță a reținut faptul că între reclamantă, agenție imobiliară, și pârât, client - cumpărător, s-a încheiat în data de_ un contract de prestări servicii - intermediere pentru cumpărare - având ca obiect prestarea de către agenție a serviciului de intermediere pentru clientul cumpărător, serviciu ce constă în indicarea unei oferte imobiliare compatibile cu cerințele acestuia, în vederea încheierii unui act (antecontract, contract de vânzare cumpărare) privind transferul proprietății/folosinței unui imobil oferit spre vânzare, în schimbul plății comisionului. În contract a fost menționat prețul de ofertă stabilit de către clientul cumpărător, de 150.000 euro, clientul obligându-se să plătească agenției un comision de 2% din prețul de ofertă stabilit în convenție, de îndată ce încheie el, un prepus al lui, soțul ori o rudă sau afin până la gradul IV inclusiv a acestuia, un act privind transferul proprietății/folosinței cu privire la imobilele arătate în anexă. Totodată, în convenție s-a stipulat că neplata comisionului la termen implică, pe lângă plata acestuia, și plata unei penalități de 1% din valoarea comisionului, pentru fiecare zi de întârziere.

Potrivit anexei contractului, reclamantul a vizionat și imobilul situat în C. -N., str. Dostoievski nr. 38, prețul ofertei pentru acest apartament fiind de 130.000 euro, acesta din urmă făcând ulterior, în data de_ obiectul contractului autentic de vânzare cumpărare nr. 5526 încheiat la Biroul Notarului Public P. a Ionuț-Florin, contract încheiat în calitate de cumpărător de către Vlas-Luca Dora-L. și Beldean Anda-S., fiicele pârâtului, pentru un preț de 100.000 euro, pârâtul, alături de soția acestuia fiind înscriși în cartea funciară cu un drept de uzufruct viager. I. bilul în discuție a fost cumpărat de la numitul Bona Cristian O., persoană care la rândul său

a încheiat cu reclamantă un contract de prestări servicii - intermediere pentru vânzare. Împotriva acestuia din urmă reclamanta a promovat o acțiune în justiție pentru a fi obligat la plata comisionului în valoare de 4000 euro, acțiunea sa fiind admisă prin sentința civilă nr. 13.316/_ pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei C.

-N. .

Pârâtul nu a achitat comisionul datorat și solicitat de către reclamantă, deși acesta a fost notificat în acest sens, recunoscând implicit aceasta prin întâmpinarea depusă la dosar.

Contractele legal încheiate au putere de lege între părțile contractante, contractul părților fiind guvernat de prevederile Codului civil din 1864, fiind încheiat sub imperiul acestuia. Instanța de fond a mai apreciat că pârâtul recunoaște încheierea contractului precum și clauzele acestuia, recunoscând totodată că nu a achitat comisionul datorat, sens în care a invocat excepția de neexecutare a contractului. Instanța a înlăturat această motivare întrucât din probele administrate în cauză rezultă că nu este îndeplinită condiția unei neexecutări corespunzătoare a obligațiilor contractuale de către reclamantă. Argumentele de fapt aduse de reclamant în privința conduitei reclamantei nu pot fi reținute cu consecința aprecierii existenței unei executări necorespunzătoare a contractului de vreme ce reclamanta i-a prezentat pârâtului imobilul spre vânzare, iar această tranzacție a fost și perfectată între părți. E adevărat că reclamanta, în îndeplinirea cu bună-credință a obligațiilor contractuale, trebuie să se abțină de la astfel de intervenții, chiar dacă interesul său apare practic în contradicție cu cel al clientului său, cu atât mai mult cu cât aceasta încheiase contracte de intermediere atât cu cumpărătorul, cât și cu vânzătorul, iar comisionul său se raportează la prețul ofertat. Însă, cu toate acestea, obligațiile asumate au fost duse la bun sfârșit, obiectul contractului fiind realizat, respectiv prezentarea de către reclamantă a unei oferte imobiliare compatibile cu cerințele clientului, dovadă stând perfectarea contractului de vânzare cumpărare.

De altfel, în condițiile date, nerespectarea de către reclamantă a obligației de loialitate despre care face vorbire pârâtul nu ar fi fost în măsură să îi creeze acestuia nici un prejudiciu.

Prin urmare, instanța de fond a reținut incidența în cauză a prevederilor art. 1073 Cod civil, potrivit cărora creditorul are dreptul al îndeplinirea exactă a obligațiilor de către debitor, iar în ceea ce privește cuantumul comisionului, instanța a constatat modificarea acestuia de către reclamantă, prin raportarea procentului la prețul ofertei din anexa contractului, salutând astfel aplicarea corectă a prevederilor convenției de către părțile contractante, cum de altfel a arătat și pârâtul.

În ceea ce privește penalitățile de întârziere, instanța de fond a constatat că părțile au inserat în convenția principală și pe cea accesorie - clauză penală, prin care părțile au evaluat în mod convențional și anticipat cuantumul prejudiciului pe care îl va încerca reclamanta pentru nerespectarea la termen a obligației de plată a comisionului prin stabilirea unui cuantum procentual de 1% pentru fiecare zi de întârziere care urmează să se raporteze la cuantumul comisionului datorat. În cadrul prezentei acțiuni însă, reclamanta și-a micșorat pretențiile solicitând pârâtului o penalitate plafonată la nivelul debitului principal.

Totodată, instanța de fond a constatat valabilitatea acestei clauze, înlăturând așadar apărările pârâtului întemeiate pe prevederile Legii nr. 193/2000 privind clauzele abuzive. Astfel, contractul încheiat între părți intră sub incidența prevederilor Legii nr. 193/2000 privind clauzele abuzive și este adevărat că prin instituirea unui cuantum al penalităților de 1% pentru fiecare zi de întârziere din valoarea comisionului datorat, în condițiile în care, din chiar conținutul contractului și maniera de încheiere a acestuia, această clauză apare ca fiind nenegociată, reclamanta nefăcând dovada contrară, potrivit art. 4 alin. 3 din aceeași Lege.

Cu toate acestea însă, instanța de fond a reținut că reclamanta a încercat un prejudiciu prin nerespectarea obligației de plată a comisionului de către pârât, având dreptul la repararea acestuia, iar potrivit art. 6 din Legea nr. 193/2000 "Clauzele abuzive cuprinse în contract și constatate fie personal, fie prin intermediul organelor

abilitate prin lege nu vor produce efecte asupra consumatorului, iar contractul se va derula în continuare, cu acordul consumatorului, numai dacă după eliminarea acestora mai poate continua.";. în concordanță cu aceste prevederi legale, instanța de fond a observat că reclamanta, prin modificarea cererii sale sub aspectul cuantumul penalităților, a redus cuantumul procentual al penalităților, pe zi de întârziere, raportat la numărul acestora, de la 1% la cca. 0,25% pentru fiecare zi de întârziere, cuantum în raport de care condiția creării unui dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților nu mai apare ca fiind îndeplinită.

Pentru a reține și a da eficiență celor de mai sus, instanța a constatat și conținutul prevederilor art. 13 din același act normativ care îi dă dreptul să modifice contractul dintre părți în ipoteza existenței unei clauze abuzive, dar și prevederile noului cod civil care, deși neaplicabil speței de față îndrumă interpretarea conformă a dreptului aplicabil, prevede posibilitatea instanței de a modifica cuantumul clauzei penale atunci când acesta este vădit excesiv față de prejudiciul cauzat (art. 1541 NCC).

Așadar, față de cele mai sus arătate, instanța de fond a constatat îndreptățirea reclamantei, potrivit prevederilor art. 1066 Cod Civil, la încasarea unei penalități fixe, în cuantum de 2600 euro, pârâtul urmând a fi obligat la plata acestuia.

Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs în termen legal recurentul L. A., solicitând în principal modificarea hotărârii atacate în sensul respingerii acțiunii formulate de către reclamanta S.C. "I. C. " S.R.L., ca neîntemeiată, iar în subsidiar, modificarea hotărârii atacate în sensul micșorării cuantumului sumelor acordate de instanța de fond cu titlu de cost al serviciilor și penalități de întârziere sau casarea sentinței și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de fond, în vederea completării probatoriului, cu cheltuieli de judecată.

În motivare recurentul a arătat că prin acțiunea formulată reclamanta a solicitat, după două precizări obligarea subsemnatului la plata sumei de 2600 euro cu titlu de comision datorat, plus penalități de întârziere în cuantum total de 2600 euro.

Prin sentința atacată s-a admis acțiunea precizată a reclamantei, deși s-a reținut încălcarea de către reclamantă a obligației de loialitate. În opinia instanței de fond s-a reținut că încălcarea obligației nu ar fi produs nici un prejudiciu. De asemenea, deși s-a reținut faptul că contractul încheiat cu recurentul, în calitate de consumator este unul nenegociat, a apreciat, pe de o parte că este valabilă clauza privitoare la penalitățile de întârziere, iar pe de altă parte că s-a redus cuantumul penalității și, în baza art. 13 din Lege, instanța a modificat cuantumul clauzei penale.

Recurentul a mai arătat că instanța de fond a înlăturat în mod greșit excepția de neexecutare invocată, de el ca apărare împotriva acțiunii formulate de reclamantă, reținând că greșit faptul că din probele administrate în cauză rezultă că nu este îndeplinită condiția unei neexecutări corespunzătoare a obligațiilor contractuale de către reclamantă, neexistând o pagubă produsă lui.

De asemenea, recurentul a arătat că a invocat în principal excepția de neexecutare a contractului. Astfel corespunde realității faptul că între părți a fost încheiat contractul de intermediere nr. 115/_ și că societatea reclamantă ne-a prezentat imobilul situat în str. Dostoievscki nr, 38 și este adevărat că un contract are putere de lege între părți, însă instanța de fond trece în mod nejustificat si cu maximă ușurință peste încălcarea obligației de loialitate, obligație esențială în contractul de intermediere deși reține existența încălcării precum și peste faptul că orice obligație ce incumbă oricăror părți contractante, trebuie executată cu bună-credință.

Așa cum rezultă din înscrisul depus la ultimul termen de judecată la fond, în data de_ a convenit cu d-ul Bona Cristian, proprietarul de atunci al imobilului prezentat de către reclamantă, achiziționarea imobilului proprietatea sa, sens în care a și încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare pentru suma de 100.000 euro, plătind un avans de 1.000 euro.

Recurentul a mai arătat că doar ulterior încheierii antecontractului de vânzare a constatat faptul că reclamanta a reprezentat atât vânzătorul cât și cumpărătorul în baza unor contracte de intermediere, fără să anunțe clienții despre această situație și despre posibila contrarietate de interese. Acest aspect rezultă implicit și din răspunsul

la întrebarea nr. 6 la interogator unde reprezentanta reclamantei nu a putut preciza când sau dacă a comunicat clienților pe care îi asista la negocieri faptul că reprezenta interesele ambelor părți.

Ulterior acestui moment agentul imobiliar, d-na Rădulescu C., administratoarea societății reclamante a încercat prin diverse mijloace să convingă pe promitentul vânzător să renunțe la antecontractul încheiat cu el sub motiv că a găsit un alt client, mai bun care ar fi fost dispus să ofere 20.000 euro în plus față de prețul din antecontract.

Prin răspunsul la întrebarea nr. 8 din interogatoriu reclamanta a recunoscut, prin reprezentanta sa, faptul că a discutat cu d-ul Bona și despre un alt client în aceeași perioadă în care ne prezentase imobilul. Mai mult, din atitudinea nonșalantă a reprezentantei rezultă că este vorba de o practică curentă, pe care o consideră firească. De asemenea, prin răspunsul la întrebarea nr. 11 confirmă în parte starea de fapt descrisă. Destul de transparent este faptul că afirmația că nu a știut de derularea negocierilor este una de circumstanță, contrară realității, posibil oricând a fi combătută prin audierea martorilor implicați.

Ori, conform contractului de intermediere, reclamanta s-a obligat să presteze un serviciu de intermediere imobiliară în vederea încheierii unui contract de vânzare. Activitatea de intermediere nu se rezumă doar la simpla prezentare a ofertelor ci implică, întotdeauna, și facilitarea încheierii contractului de vânzare, depunerea tuturor diligentelor în vederea realizării obiectivului contractului de intermediere așa cum a fost definit de către părți: încheierea unui contract de vânzare. În speță, dimpotrivă reclamanta a depus toate diligentele în sens contrar, de a zădărnici încheierea contractului de vânzare, urmărind realizarea intereselor concurente ale unui alt client precum și interesele proprii în obținerea unui comision mai mare.

Deși avocatul reclamantei a susținut că în conformitate cu contractul încheiat, reclamanta nu ar fi avut decât obligația de a prezenta imobilul, această susținere este contrazisă de răspunsul reprezentantei reclamantei la întrebarea nr. 16 la interogator, prin care arată că dacă ar fi fost chemată la negocieri, ar fi asistat părțile în vederea finalizării negocierilor.

De altfel conform art. 969 și 970 din vechiul Cod civil, raportat la dispozițiile art. 102 din Legea nr. 71/2011, contractul, așa cum am precizat, trebuie executat cu bună credință și obligă nu numai la ceea ce se prevede expres prin contract dar și la toate urmările ce legea, obiceiul sau echitatea dă obligației în funcție de natura sa. Ori, o obligație de intermediere asumată expres într-un contract de intermediere, nu se poate în nici o circumstanță rezuma doar la prezentarea unei oferte de vânzare, ci implică facilitarea încheierii contractului sub toate aspectele sale (negociere, încheiere).

O altă încălcare a obligațiilor contractuale, legată de prima o reprezintă faptul că a reprezentat ambele părți la tranzacție fără să le informeze despre acest aspect, apreciind senin că nici nu trebuia să anunțe acest fapt. Mai mult, cu aceiași seninătate deși pretinde că nu știa despre negocierile dintre părți, admite la fel de senin faptul că prezintă în paralel mai mulți client aceluiași vânzător, deși are față de toți obligația de intermediere, fără a-i anunța și fără a se abține de a le vătăma interesele.

Prin urmare, există în speță o încălcare a obligației de loialitate față de părți (aspect reținut și de către instanța de fond) și o executare incompletă a contractului, părțile nefiind asistate la negocieri ci, dimpotrivă, fiind urmărită zădărnicirea acestor negocieri.

Obligația de loialitate impune a fortiori, ca o regulă generală, abținerea părților contractante de la orice comportament dolosiv ori culpabil, în executarea prestațiilor; debitorul nu trebuie să facă nimic de natură a-1 pune pe creditor în situația de a nu putea obține toate avantajele ce decurg din contract, ori reprezentarea unor părți cu interese contrare și încercarea de zădărnicire a încheierii contractului de vânzare în condițiile cele mai avantajoase pentru unul dintre clienți este fără îndoială o încălcare a acestei obligații.

Recurentul mai arată că în opinia sa este de neînțeles argumentul instanței de fond în sensul că încălcarea obligației de loialitate nu ar fi adus un prejudiciu părților.

Pe de o parte, practic, debitorul obligației de negociere nici nu lasă șansa potențialului cumpărător, clientul său, de a negocia, prezentând în paralel un alt client. Evident cei doi potențiali cumpărători sunt în concurență direct, fiind forțați să ofere un preț mai mare decât celălalt, în dauna intereselor lor și în favoarea intereselor agentului de a încasa un comision mai mare, pierzând șansa de a obține un preț mai bun ca rezultat al negocierilor. Așa s-a întâmplat în speță atât în ceea ce privește intermedierea privitoare la imobilul de pe str. Dostoievski nr. 38 cât și în ceea ce privește imobilul de pe str. Romulus Vuia nr.14 (dubla intermediere a fost recunoscută prin răspunsul la întrebarea nr, 14 la interogator).

Pe de altă parte, instanța de fond a respins cererile în probatiune având ca obiect tocmai dovedirea încălcării obligației de loialitate și a urmărilor acesteia, astfel încât respingerea excepției pe motiv de inexistență a prejudiciului este nelegală și sub acest aspect.

În aceste condiții, dat fiind că obligația de a facilita încheierea contractului este una esențială în contract, datorită faptului că obligația de loialitate a intermediarului față de clientul său este una esențială în contract, precum și datorită faptului că reclamanta a dat dovadă de o totală rea-credință în executarea obligațiilor contractuale, recurentul apreciază că instanța de fond în mod greșit a reținut că obligațiile asumate de reclamantă au fost duse la bun sfârșit și că se impune respingerea excepției de neexecutare a contractului.

În ceea ce privește admiterea cererii principale de plată a comisionului, recurentul susține că deși a învederat instanței de fond că în conformitate cu uzanțele în materie de intermediere imobiliară care sunt în sensul unui comision între 1-2 % din valoarea de tranzacție, caz în care valoarea comisionului ar fi chiar mai mică, de 2000 de euro și că prin noțiunea de preț de ofertă recurentul, consumator a înțeles că se aplică prețul standard, adică 2% din valoarea de tranzacției, instanța de fond acordă reclamantei întreaga sumă de 2600 de euro cu titlu de contravaloare a serviciilor prestate, fără a face vreo referire la motivele pe care se sprijină această soluție. Așa cum a învederat, este persoană fizică având calitatea de consumator în sensul art. 2 pct. 2 din O.G. nr. 21/1992 privind protecția consumatorului, iar conform art. 1 al. 2 din Legea nr. 193/2000 orice clauză îndoielnică se interpretează în favoarea consumatorului.

Cu toate acestea, instanța de fond a omis motivele pe care se sprijină acordarea întregii sume cerute de reclamantă ulterior precizării.

Recurentul a mai arătat că hotărârea este pronunțată cu încălcarea legii și greșita aplicare a legii în ceea ce privește petitul privitor la penalități. În ceea ce privește admiterea cererii accesorii de plată a penalităților de întârziere, a invocat ca excepție- apărare de fond nulitatea absolută a clauzei cuprinse la punctul 4 din contractul de intermediere încheiat între părți. Instanța de fond, într-o motivare contradictorie, cu toate că reține clauza ca fiind una nenegociată și că penalitățile de întârziere depășesc cuantumul obligației principale, o consideră valabilă raportat la faptul că reclamanta, prin precizarea de acțiune a înțeles să plafoneze cuantumul penalităților la nivelul comisionului acordat.

Juridic, argumentul este fundamental incorect, deoarece valabilitatea unei clauze se apreciază raportat la momentul încheierii contractului, iar precizarea acțiunii în sensul plafonării pretențiilor, eveniment ulterior încheierii contractului nu poate avea efect cu privire la valabilitatea clauzei. Evident că dezechilibrul semnificativ se apreciază raportat la prevederile clauzei contractuale și nu raportat la faptul că ulterior introducerii cererii de chemare în judecată reclamanta își reduce pretențiile.

În continuare, motivează acordarea penalităților în suma cerută de reclamantă și prin faptul că instanța are posibilitatea de a modifica contractul dintre părți în situația existenței unei clauze abuzive. Ceea ce reține instanța în această situație, reprezintă o încălcare a legii, deoarece pe de o parte clauza este nulă și conform Ordonanței privind protecția consumatorilor, și prin urmare nu poate fi modificată, iar pe de altă parte modificarea prevăzută de art. 13 din Legea nr. 193/2000 vizează clauzele necesare

menținerii funcționale a contractului și nu clauzele penale, care rămân neaplicabile (nescrise) fiind înlocuite de drept cu dispozițiile legale incidente.

În lipsa unei clauze penale sau in cazul unei clauze penale nule, se va datora dobânda legală pe zi de întârziere, și nu vreo altă dobândă, iar cuantumul total al penalităților nu va putea depăși obligația principală. Acesta regulă nu echivalează însă cu plafonarea automată a penalităților la nivelul obligației principale, așa cum în mod greșit a apreciat instanța de fond ca fiind echitabil în prezenta cauză. În atare condiții, cuantumul penalităților ce s-ar datora reclamantei este sub nivelul de 2600 de euro ceruți prin precizarea de acțiune.

Recurentul a mai arătat că penalitățile de întârziere nu pot fi solicitate decât în limita dobânzii legale și până la plafonul comisionului stabilit, clauza penală din contract fiind una vădit abuzivă, nulă absolut conform O.G. nr. 21/1992 privind protecția consumatorului sau considerată nescrisă conform art. 6 din Legea nr. 193/2000.

De asemenea, recurentul mai arată că dincolo de aspectele legale invocate în cauză, reclamanta execută, conform propriilor declarații, pentru aceiași tranzacție suma de aproximativ 10.000 euro de la vânzătorul Bona cu titlu de comision și penalități, alături de care mai solicită prin prezenta cauză și obligarea recurentului la plata unui comision pentru aceeași tranzacție a cărei încheiere a încercat să o zădărnicească

În situația în care instanța de recurs nu se consideră lămurită raportat la probatoriul administrat în cauză, considerând că pentru modificarea hotărârii este nevoie de administrarea altor probe, solicită casarea sentinței atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de fond pentru a se administra și proba testimonială. Aceasta i-a fost respinsă cu toate că era pertinentă, concludentă și utilă soluționării cauzei, instanța apreciindu-se lămurită în urma administrării probei prin înscrisuri și interogatoriile părților.

Recurentul mai arată că prin încheierea din data de_, instanța de fond a respins cererea privind proba testimonială cu toate că declarațiile martorilor Bona Cristian și Gocan Cătălin erau vitale pentru dovedirea neexecutării contractului raportat la faptul că reprezentanta societății a împiedicat executarea precum și a prejudiciului astfel rezultat.

Intimata S.C. I. C. S.R.L. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat si in consecința, menținerea Sentinței civile nr. 24809/2012 pronunțata de Judecătoria Cluj-Napoca, cu obligarea paratului la plata cheltuielilor de judecata.

În motivare intimata a arătat că sunt neintemeiate susținerile recurentului privitoare la inlaturarea greșita a excepției de neexecutare a contractului.

Contrar celor susținute de recurent, prima instanța nu a considerat ca intimata si-ar fi incalcat obligația de loialitate, dimpotrivă a statuat ca "apărările in privința conduitei subscrisei nu pot fi reținute cu consecința aprecierii existentei unei executări necorespunzatoare a contractului.

Intimata arată ca in mod corect prima instanța a reținut ca și-a indeplinit obligația asumata (de a pune in legătura clientul cu un terț in vederea incheierii unui contract) - la data de_ domnul L. A. a vizionat imobilul situat in str. Dostoievski nr. 38, după cum reiese din anexa la Contractul de intermediere încheiat cu dl. L. (nr. 115/_ ). Ulterior vizionarii imobilului, paratul a instrainat imobilul către fiicele domnului L. A.: Vlas-Luca Dora- L. si Beldean Anda-S. .

De asemenea, intimata arată că nu avea obligația de a-l informa pe client asupra faptului ca reprezintă si interesele vânzătorului imobilului, se insista inutil asupra acestui aspect. Recurentul nu face altceva decât sa insiste asupra unor pretinse încălcări ale unor obligații contractuale neasumate in mod expres, asistarea părtilor la negocieri nefiind o obligație asumata si nici "facilitarea" incheierii contractului, cum sugerează recurentul.

Intimata mai arată că a depus toate diligentele posibile in vederea îndeplinirii obiectului contractului si anume, indicarea unei oferte imobiliare compatibile cu

cerințele acestuia, in vederea încheierii unui act privind transferul proprietarii/ folosinței unui imobil.

Obligația de plata a comisionului, a fost stabilita conform Contractului, sub condiția suspensiva a incheierii unui act privind transferul proprietatii/folosintei cu privire la imobilul prezentat de subscrisa. Prin producerea rezultatului, adică incheierea tranzacției privind dreptul de proprietate, este evident ca aceasta obligație a devenit pura si simpla.

Intimata mai arată că nu a avut un comportament dolosiv si culpabil", nu a încercat sa zădărnicească incheierea contractului". Considera deci ca lipsește una dintre condițiile esențiale pentru invocarea excepției de neexecutare a contractului si anume: sa existe o neexecutare a obligațiilor, chiar parțiala, dar suficient de importanta.

Daca recurentul chiar a considerat ca intimata nu si-a îndeplinit obligațiile contractuale avea la îndemâna mecanismele legale: fie de a solicita obligarea intimatei la îndeplinirea obligațiilor asumate, fie a cere rezoluțiunea contractului.

Referitor la criticile privitoare la plata comisionului, intimata arată că valoarea comisionului a fost stabilita de părți printr-o clauză expresă și explicită, astfel că "uzanțele" invocate de recurent se aplică doar în lipsa unor prevederi contractuale exprese.

Recurentul pretinde acum o interpretare favorabilă a clauzei privitoare la plata comisionului (explicită de altfel în cuprinsul contractului), dar întrebat fiind la interogatoriu care ar fi comisionul corect, recurentul a declarat că "nu știe", că nu a cumpărat el apartamentul, ci fiicele.

Intimata consideră că ceea ce dorește recurentul este să "evite" plata comisionului, deși a beneficiat intru-totul de serviciile sale. Prima instanța a motivat soluția privind obligarea la plata comisionului, reținând incidența art. 1073 Cod civil.

Referitor la plata penalităților de întârziere, intimata consideră că în mod greșit prima instanță a considerat că valoarea de 1% a comisionului a fost nenegociată, și, în consecință, abuzivă. Valoarea comisionului a fost stabilită și insusita ca atare in funcție de valoarea ofertei, iar clauza privind penalitățile de intarziere de asemenea a fost agreata de către paratul-recurent.

Declarația paratului-recurent conform căreia acesta declara pe proprie răspundere că: "toate clauzele prezentei convenții au fost negociate între părți" și că își însușește conținutul convenției este dovada intimatei care atesta ca a negociat valoarea comisionului.

Așa cum a susținut deja, recurentul, in calitate de client al intimatei, avea posibilitatea de a solicita stabilirea unei penalități mai mici pe zi de intarziere. Nu s-a exprimat insa in acest sens si nici nu a invocat neînțelegerea Contractului din perspectiva legala. Prima instanța a stabilit caracterul abuziv doar a valorii penalității de intarziere, si nu a dreptului la repararea prejudiciului suferit de intimată in cazul neindeplinirii obligației de plata a comisionului.

Fiind îndeplinite condițiile antrenării răspunderii contractuale, prima instanța a modificat doar valoarea stabilita in clauza penala in vederea înlăturării dezechilibrului contractual, in conformitate cu art. 13 din Legea nr.193/2000. Conform art. 7 din Legea 193/2000 "contractul se va derula in continuare", daca după eliminarea clauzelor abuzive acesta mai poate continua. Ceea ce s-a considerat abuziv a fost procentul penalității, eliminarea acestuia nefiind un impediment in continuarea/ derularea contractului in continuare.

Intimata considera așadar ca prima instanța a pronunțat o hotărâre legala si temeinica sens in care solicită menținerea hotărârii primei instanțe ca legale si temeinice.

Analizând recursul prin prisma motivelor invocate, tribunalul reține următoarele

În fapt, între intimata SC I. C. S., agenție imobiliară, și recurentul L. A., client - cumpărător, s-a încheiat în data de_ un contract intitulat ˝convenție de prestări servicii - intermediere pentru cumpărare ˝- având un obiect strict și bine definit, ce constă în prestarea de către agenție a serviciului de intermediere pentru

clientul cumpărător, serviciu ce constă în indicarea unei oferte imobiliare compatibile cu

cerințele aces tu ia, în vederea încheierii u nui ac t ( an tecon tr ac t, con trac t de vânzare

cu mpăr are) priv ind tr ansf erul proprie tăț ii/f olos ințe i unu i imob il of erit spre vânzare, în

schimbul plăț ii co mis io nulu i.

Comisionul a fost stabilit la plafonul de 2% din prețul ofertei, de 150.000 de euro, clientul obligându-se să plătească agenției un comision de 2% din prețul de ofertă stabilit în convenție, de îndată ce încheie el, un prepus al lui, soțul ori o rudă sau afin până la gradul IV inclusiv a acestuia, un act privind transferul proprietății/folosinței cu privire la imobilele arătate în anexă. Totodată, în convenție s-a stipulat că neplata comisionului la termen implică, pe lângă plata acestuia, și plata unei penalități de 1% din valoarea comisionului, pentru fiecare zi de întârziere.

Recurentul L. A. invocă în susținerea excepției de neexecutare a contractului încălcarea de către agenția imobiliară a obligației de loialitate, obligație esențială în contractul de intermediere.

T. ul constată că legea părților o reprezintă convenția intitulată ˝intermediere pentru cumpărare˝, convenție care limitează obligația de intermediere a agenției exclusiv la indicarea unei oferte imobiliare compatibile cu cerințele clientului în vederea încheierii unui act privind transferul proprietății sau folosinței unui imobil oferit spre vânzare. Cât timp contractul a reglementat în mod cert și lipsit de echivoc întinderea obligațiilor părților, T. ul reține că obligația de loialitate la care face referire recurentul nu se prezumă și nu are corespondent în convenția de prestări servicii asumată de recurent și de intimată. Cât timp singura obligație asumată de agenția imobiliară este cea de indicare a unei oferte imobiliare potrivit cerințelor clientului, obligația de loialitate pretinsă de recurent nu poate fi prezumată deoarece agenția imobiliară nu și-a asumat obligația de intermediere, de negociere în numele clientului cumpărător în vederea obținerii unui preț cât mai avantajos în cadrul operațiunii de vânzare-cumpărare

Recurentul încearcă a valida teza unei obligații prezumate de negociere. Însă o asemenea prezumție nu este și nu poate fi una legală, nefiind indicat nici un temei legal concret în acest sens.

Este adevărat că una dintre regulile de interpretare a convențiilor este și cea reglementată de art. 981 Cod civil aplicabil speței, convenția fiind încheiată la data de_, potrivit căruia clauzele obișnuite într-un contract se subînțeleg, deși nu sunt exprese într-însul. Părțile au încheiat un contract nenumit, deși intitulat ˝intermediere în cumpărare˝, acesta se referă exclusiv la o singură obligație de intermediere asumată în mod expres de agenția imobiliară, cea de prezentare a ofertelor, încât nu se poate pretinde o omisiune firească a detalierii întinderii efectelor specifice unei convenții tip.

Pe de altă parte, nici o prezumție simplă nu poate fi aplicată în speță pentru a se reține asumarea prezumată de către intimată a obligației de negociere în vederea încheierii unui contract translativ de proprietate, deoarece, într-o asemenea ipoteză, agenția imobiliară ar însemna ca, odată prezentate anumite imobile unui potențial cumpărător, să blocheze toate ofertele prezentate cu privire la imobilele vizualizate de acesta până la un moment viitor total incert față de alți potențiali cumpărători, deoarece actualul client poate să nu fie decis să cumpere( iar mai mulți potențiali cumpărători care ar trebui intermediați ar aduce atingere obligației de intermediere în negociere și, implicit, de loialitate). De asemenea, pentru aceleași argumente deja menționate, intermedierea nu ar mai putea fi acordată decât unei singure persoane, fie vânzătorului,

fie cumpărătorului. Însă toate aceste ipoteze pur teoretice intră în conflict cu obiectul de activitate al agenției imobiliare și cu scopul obținerii de profit, transformând astfel radical obiectul de activitate al intimatei, considerente pentru care obligația de loialitate invocată de recurent nu are nici un fundament legal și nu poate fi dovedită nici pe calea unei prezumții simple.

Or, din această perspectivă, T. ul va reține că intimata nu și-a asumat contractual nici o obligație de negociere a contractului în numele sau alături de clientul cumpărător, ceea ce conduce la concluzia caracterului nefondat al excepției de neexecutare a contractului, invocată de recurent.

Nici cel de-al doilea argument invocat de recurent, relativ la caracterul abuziv al clauzei penale nu poate fi reținută.

Potrivit pct. 4 al contractului neplata comisionului la termen implică, pe lângă plata lui și plata unei penalități de 1% din valoarea comisionului pe fiecare zi de întârziere.

Pe de altă parte, potrivit art. 98din OG 21/1992 privind protecția consumatorilor contractul de intermediere imobiliară sau alte eventuale contracte accesorii încheiate între consumator și agenția imobiliară nu pot conține clauze penale care să oblige consumatorul care nu își îndeplinește angajamentele contractuale la plata unei sume mai mari decât onorariul pe care l-ar fi plătit în cazul încheierii tranzacției.

Astfel, caracterul abuziv al clauzei penale poate atrage sancțiunea nulității absolute. Însă nu trebuie confundat natura interesului ocrotit(general sau individual) prin norma legală încălcată care califică nulitățile în absolute și relative cu întinderea efectelor nulității care determină nulitățile totale și nulitățile parțiale. Cu alte cuvinte, nu toate nulitățile absolute sunt totale, putând fi și parțiale, în funcție de norma juridică încălcată, cu atât mai mult cu cât regula o reprezintă nulitățile parțiale, iar nu cele totale.

Însuși legiuitorul a apreciat că este rezonabil a se solicita în contractul de intermediere imobiliară penalități de întârziere în valoare de cel mult contravaloarea comisionului datorat. Este evident, astfel, că soluția nulității absolute totale nu poate fi una legală deoarece caracterul abuziv al clauzei penale vizează întinderea penalităților, nu existența lor, motiv pentru care în măsura în care s-ar fi pretins de către reclamanta intimată penalități de întârziere peste cuantumul comisionului datorat se putea analiza incidența unei nulități absolute parțiale. Este adevărat că reclamanta și-a precizat de trei ori cuantumul penalităților de întârziere în fața primei instanțe, însă ceea ce învestește instanța este ultima cerere precizatoare care privește, potrivit celor consemnate în încheierea de ședință din data de 05 decembrie 2012, penalități în sumă de 2600 de euro, echivalentul comisionului datorat de recurent.

Or, întrucât, raportat la clauza penală asumată în mod expres de recurent, nu este încălcat art. 98din OG 21/1992 nu se poate constata în mod legal nulitatea totală a clauzei penale, și din acest motiv soluția primei instanțe fiind una legală și temeinică.

Față de argumentele de mai sus, în temeiul art. 304, 304¹raportat la art. 312

C.p.c. tribunalul va respinge ca nefondat recursul declarat de recurentul L. A. în contradictoriu cu intimata S.C. I. C. S.R.L. împotriva sentinței civile nr.24809/2012 pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca în dosar nr._ pe care o menține în întregime.

PENTRU ACESTE M. IVE, ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E:

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurentul L. A. în contradictoriu cu intimata S.C. I. C. S.R.L. împotriva sentinței civile nr.24809/2012 pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca în dosar nr._ pe care o menține în întregime.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, azi, 16 septembrie 2013.

	PREȘEDINTE,		JUDECĂTOR,		JUDECĂTOR,	GREFIER,
D.	H. M.	C.	B. C. C.	N.	N.

Red. DH/tehnored LU 2 ex/_

Jud. fond I. a T.

← Sentința civilă nr. 977/2013. Acțiune în pretenții comerciale		Decizia civilă nr. 714/2013. Acțiune în pretenții comerciale →

Decizia civilă nr. 470/2013. Acțiune în pretenții comerciale

Vezi şi alte speţe de drept comercial:

Comentarii despre Decizia civilă nr. 470/2013. Acțiune în pretenții comerciale