Decizia civilă nr. 63/2013. Rezoluțiune contract
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ SECȚIA a II-a CIVILĂ,
DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL DOSAR NR. _
DECIZIA CIVILĂ NR. 63/2013
Ședința publică din data de 22 aprilie 2013 Instanța constituită din: PREȘEDINTE: M. S. JUDECĂTOR: C. P.
GREFIER: V. D.
S-a luat în examinare, pentru pronunțare, apelul declarat de pârâta SC M.
S., împotriva sentinței civile nr. 551 din_ pronunțată în dosarul nr._ al Tribunalului Specializat C., în contradictoriu cu intimații T. M. A. și
P. C., având ca obiect rezoluțiune contract.
Componența completului de judecată s-a stabilit în baza procesului-verbal din data de_ (f.17).
În data de_, s-au înregistrat la dosarul cauzei concluzii scrise din partea intimatelor T. M. A. și P. C. .
Mersul dezbaterilor, susținerile și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 16 aprilie 2013, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
C U R T E A
Deliberând reține că,
Prin sentința civilă nr.551 din_ pronunțată în dosarul nr._ al Tribunalului Specializat C. s-a admis actiunea formulata de reclamantele T. M.
A. si P. C., in contradictoriu cu parata SC M. S., s-a constatat rezoluțiunea de drept a contractului de vanzare-cumpărare autentificat de Biroul Notarilor P. i Asociați "M. " sub nr. 2426/_ având ca obiect vânzarea terenului in suprafața de 2.570 mp, situat in intravilanul comunei Feleac, jud.C., înscris inițial in CF nr.50860 a localitatii Feleac nr. cadastral 50860 (provenita din conversia de pe hârtie a CF nr.2907, nr.top. vechi 4130/_
/1/2/1), carte funciara sistata in prezent ca urmare a dezmembrării imobilului cu nr. cadastral 50860 Feleacu in următoarele 10 imobile: nr.cadastral 51430CF. Feleacu 51430, nr.cadastral 51431CF. Feleacu 51431, nr.cadastral 51432CF. Feleacu 51432, nr.cadastral 51433CF. Feleacu 51433, nr.cadastral 51434CF. Feleacu 51434, nr.cadastral 51435CF. Feleacu 51435, nr.cadastral 51436CF. Feleacu 51436, nr.cadastral 51437CF. Feleacu 51437, nr.cadastral 5l438CF. Feleacu 51438, nr.cadastral 51439CF. Feleacu 51439, in temeiul pactului comisoriu expres de gradul IV stipulat in contract in favoarea reclamantelor cumpărătoare.
S-a dispus repunerea părtilor in situația anterioara încheierii contractului si rectificarea CF.Feleacu 51430, nr.cadastral 51430, CF. Feleacu 51431, nr.cadastral
51431, CF. Feleacu 51432 nr.cadastral 51432, CF. Feleacu 51433, nr.cadastral
51433, CF. Feleacu 51434, nr.cadastral 51434, CF. Feleacu 51435, nr.cadastral
51435, CF, Feleacu 51436, nr.cadastral 51436, CF. Feleacu 51437, nr.cadastral
51437, CF. Feleacu 51438, nr.cadastral 51438, CF. Feleacu 51439, nr.cadastral
51439, în sensul radierii dreptului de proprietate înscris in favoarea paratei si al înscrierii dreptului de proprietate in favoarea reclamantelor.
A fost obligată parata sa plăteasca reclamantelor suma de 22.252,30 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
S-a respins cererea paratei de obligare a reclamantelor la plata cheltuielilor de judecata.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că la data de 30 noiembrie 2007, între reclamanta TRIMBITAS M. A., în nume propriu si in calitate de mandatar al reclamantei P. C., ambele în calitate de vânzătoare si parata SC M. S. în calitate de cumparatoare, s-a încheiat Contractul de vanzare- cumparare autentificat de Biroul Notarilor P. i Asociati "M. "; sub nr.2426/2007, prin care vanzatoarele au înstrăinat dreptul de proprietate asupra terenului situat în Feleac, judetul C., intravilan, înscris în CF nr.2907 Feleac, cu nr.top.4130/_ /1/2/1, teren Arator la Stani în suprafata de 2570 mp, pentru un preț de 360.000 euro. In privința prețului, părțile au convenit ca acesta va fi achitat in felul urmator: 50.000 euro se va achita pana la data de 15 decembrie 2007 de catre cumparatoare prin virament bancar, iar suma de
310.000 euro se va achita pana la data de 1 septembrie 2009. De asemenea, partile au stabilit ca "in cazul neplatii sumei de 50.000 euro si a diferentei de pret de 310.000 euro pana la termenele stipulate mai sus sau a înstrainarii de catre cumparator a terenului inainte de achitarea integrala a pretului, prezentul contract sa se desființeze de plin drept, fara somatie si punere in intarziere a cumparatoarei, partile fiind repuse in situatia anterioara in virtutea acestui pact comisoriu de gradul IV"; (filele 8-9, 113-114).
In temeiul acestui contract, parata SC M. S. si-a inscris dreptul de proprietate asupra terenului in CF nr.2907 Feleacu (actualmente CF nr.50860 Feleacu, ca urmare a transcrierii in format electronic a cartii funciare). Ulterior, CF nr.50860 Feleacu a fost sistata, ca urmare a dezmembrarii imobilului cu nr.cadastral 50860 Feleacu in 10 imobile care au fost transcrise in CF nr.51430 - CF nr.51439 Feleacu (f.10-13, 42-46, 91-98, 111-112).
La data de_, intre aceleasi parti s-a incheiat un contract sub semnatura privata intitulat "Conventie"; atestat de av.Lungu Razvan sub nr.4/_
, prin care cumparatoarea s-a obligat ca in schimbul pretului in suma de 360.000 euro prevazut in contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.2426/_ sa predea vanzatoarelor o suprafata de 525 mp sau 700 mp construiti si finisati (in functie de proiectul aprobat) din imobilul ce se va edifica pe terenul inscris in CF nr.2907 Feleacu cu nr.top.4130/_ /1/2/1, teren Arator la Stani in suprafata de 2570 mp ce constituie obiectul contractului de vanzare-cumparare mai sus identificat, predarea urmand sa aiba loc pana la data de_ . De asemenea, cumparatoarea si-a asumat obligatia ca in termen de 30 zile de la data inscrierii in cartea funciara a edificiului construit si a predarii suprafetei construite, sa se prezinte impreuna cu vanzatoarele la notar in vederea incheierii actelor necesare inscrierii dreptului de proprietate asupra suprafetei construite in cartea funciara in favoarea vanzatoarelor. La randul lor, vanzatoarele si-au exprimat acordul pentru a primi in schimbul sumei de 360.000 euro datorata de catre cumparatoare o suprafata de 525 mp sau 700 mp construiti si finisati (in functie de proiectul aprobat) din imobilul ce se va edifica pe terenul mai sus mentionat. Totodata, partile au stabilit si faptul ca avansul in suma de 50.000 euro va fi restituit cumparatoarei in momentul inscrierii dreptului de proprietate asupra suprafetei construite in favoarea vanzatoarelor (filele 36-38).
La data de_, intre aceleasi parti s-a incheiat o alta conventie sub semnatura privata, intitulata "Modificare la conventia incheiata la data de 17 decembrie 2007 la C., in biroul avocatului Lungu Razvan, care completeaza
contractul de vanzare-cumparare incheiat la BNP ASOCIATI M. C. N. cu nr.2426 din_ ";. Prin aceasta conventie, cumparatoarea s-a obligat sa "dea"; vanzatoarelor suprafata de 525 mp construiti in stadiul finisat, avand in vedere proiectul pentru care au optat cumparatoarea si vanzatoarele. De asemenea, si-a asumat obligatia ca prima constructie sa fie finalizata de catre cumparatoare in termen de 6 luni de la semnarea conventiei, urmand ca un simplex din duplexul construit, impreuna cu gradina aferenta acestei parti sa fie predata vanzatoarelor (filele 19-20).
Dispozitiile art. 1020 si 1021 din Codul civil 1864, in vigoare la data incheierii actului juridic intre partile in litigiu si care raman incidente in cauza in conformitate cu art.6 al.3 din Noul Cod Civil, prevad ca, conditia rezolutorie este subinteleasa totdeauna in contractele sinalagmatice, in caz cand una din parti nu indeplineste angajamentul sau. Intr-acest caz, contractul nu este desfiintat de drept. Partea in privinta careia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau sa sileasca pe cealalta a executa conventia, cand este posibil, sau sa-i ceara desfiintarea, cu daune interese. Desfiintarea trebuie sa se ceara inaintea justitiei, care, dupa circumstante, poate acorda un termen partii actionate.
Partile pot insa, in virtutea libertatii contractuale, sa stipuleze un pact comisoriu, mai mult sau mai putin energic, prin care sa prevada ca intervine rezolutiunea contractului, fara a fi necesara interventia instantei, in ipoteza in care una dintre parti nu isi ideplineste in mod culpabil obligatiile asumate. Intr-o atare situatie, instanta de judecata nu mai poate fi chemata sa verifice daca sunt intrunite conditiile prevazute de art.1020 -1021 cod civil si sa pronunte rezolutiunea conventiei, ci doar sa constate daca a intervenit rezolutiunea.
In speta dedusa judecatii, partile au stabilit prin contractul de vanzare- cumparare in forma autentica faptul ca neîndeplinirea obligației de plata a diferenței de preț de 310.000 euro pana la termenele stipulate va atrage desființarea contractului, de plin drept, fara somație si punere în întârziere a cumpărătoarei, părțile fiind repuse în situația anterioara în virtutea acestui pact comisoriu de gradul IV.
Parata si-a construit apararea pe argumentul stingerii obligatiei de plata a pretului ca urmare a novatiei, aratand ca printr-o conventie ulterioara contractului de vanzare-cumparare, partile au convenit sa inlocuiasca obligatia de plata a pretului asumata de cumparator cu obligatia de a preda vanzatoarelor o suprafata de 525 mp construita si finisata din imobilul ce urma sa fie edificat de acesta. In acest sens, s-a prevalat de conventia incheiata la data de_, ulterior modificata prin actul aditional incheiat la data de_ .
Examinand aceasta aparare, tribunalul retine ca dispozitiile art.1128 pct.1 Cod civil 1864, in vigoare la data incheierii conventiei din data de_, reglementeaza novatia obiectiva, prin schimbare de obiect, ca mod de transformare a raportului obligational. Astfel, pentru ca o conventie de novatie sa fie valabila si sa produca efectele sale specifice, este necesar sa fie intrunite cumulativ cateva conditii specifice, respectiv: existenta unei obligatii valabile, care se stinge prin novatie, nasterea unei obligatii noi valabile, noua obligatie sa contina un element nou - aliquid novi - fata de vechea obligatie, precum si intentia partilor de a nova, care trebuie sa fie expresa, neputand fi prezumata.
Analizand aceste conditii in speta s-a constatat ca partile au convenit ca obligatia asumata de vanzator, aceea de a achita pretul stipulat, sa se stinsa, urmand sa ia nastere o obligatie noua, aceea de a-si da consimțământul la incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica avand ca obiect unul sau mai multe imobile - constructie, ce urmau a fi edificate pe terenul cumparat de SC M. S., de catre aceasta societate. In ciuda exprimarii mai putin adecvate din punct de vedere juridic, angajandu-se sa predea vanzatoarelor din
contractul initial o suprafata construita si finisata si sa se prezinte la notar pentru incheierea actelor necesare pentru inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate asupra suprafetei promise, practic parata s-a obligat sa isi dea consimtamantul la incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica privind imobilul/imobilele - constructie cu suprafata mentionata, obligatie de a face careia ii corespunde un drept de creanta al vanzatoarelor din contractul initial. In mod cert, obligatia initiala asumata de vanzator a fost una valabila, fiind prevazuta intr-un contract de vanzare-cumparare a carui valabilitate nu a fost contestata de parti.
Intentia partilor de a nova, animus novandi, rezulta de asemenea din cuprinsul actului, fiind mentionate in mod explicit atat manifestarea de vointa a cumparatoarei parate de a "preda"; o suprafata din constructia pe care urma sa o edifice in schimbul pretului in suma de 360.000 euro, cat si manifestarea de vointa a vanzatoarelor de a primi in schimbul sumei de 360.000 euro prevazuta in contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.2426/_, o suprafata din imobilul - constructie.
Cu toate acestea, actul novator, adica acela prin care a fost modificata conventia initiala, fiind inlocuita obligatia vanzatorului de a achita pretul stipulat cu o obligatie noua, aceea de a-si da consimtamantul la incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica privind imobilul/imobilele - constructie, nu a fost incheiat in forma prevazuta de lege in mod imperativ.
Astfel, se constata ca primul act juridic incheiat intre parti, respectiv contractul de vanzare-cumparare incheiat la data de_ a fost un contract incheiat in forma autentica, forma fiind necesara ad validitatem intrucat obiectul acestuia il forma un imobil teren, iar in conformitate cu dispozitiile art. 2 alin.1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.
Conventia incheiata la data de_, prin care partile au dorit modificarea contractului autentic de vanzare-cumparare din data de_, a fost incheiata sub semnatura privata, data, identitatea partilor si continutul actului fiind atestate de avocat. Convenția modificatoare ulterioara, încheiata la data de_, a fost de asemenea întocmita sub forma unui înscris sub semnătura privata.
Astfel cum in mod corect s-a observat de catre reclamante, in virtutea principiului simetriei care guverneaza actele juridice, tinand cont ca forma actului de transfer a dreptului de proprietate, act privit in ansamblul sau, trebuie sa fie cea autentica, si actul modificator trebuie sa imbrace aceeasi forma. Regula simetriei, dedusa din dispozitiile art.969 al.2 Cod civil 1864, se refera la faptul ca actele cu caracter bilateral si multilateral pot fi revocate de comun acord de catre parti printr- un act simetric celui de constituire. Doctrina si jurisprudenta au dezvoltat acest principiu, statuand in sensul ca actul juridic care revoca sau modifica un act juridic primar trebuie sa imbrace aceeasi forma ca si cea a actului pe care il modifica.
Asadar conform acestui principiu, actul juridic care modifica sau revoca un act juridic pentru care legea prevede încheierea sa într-o anumită formă necesară ad validitatem sau ad solemnitatem, nu poate fi încheiat decât in aceeasi forma în care s-a încheiat și actul juridic pe care îl modifică, neavand vreo relevanta imprejurarea ca acele clauze care sunt modificate privesc insasi transferul dreptului de proprietate sau alte obligatii asumate de parti, intrucat forma autentica, potrivit dispozitiilor mai sus mentionate, este necesara pentru actul de instrainare in ansamblul sau si nu numai pentru unele din clauze, iar intregul acord de vointa al partilor trebuie sa imbrace aceasta forma, sub sanctiunea nulitatii actului.
Intrucat conventia incheiata de parti la data de_ a fost incheiata sub forma inscrisului sub semnatura privata, desi reprezenta o modificare a contractului de vanzare-cumparare incheiat in forma autentica la data de_, aceasta nu a putut produce efectele avute in vedere de parti la acel moment, neimbracand forma autentica necesara ad validitatem. Din aceasta perspectiva, intrucat obligatia noua asumata de parata a fost prevazuta printr-un act sub semnatura privata, desi manifestarea de vointa a acesteia ar fi trebuit sa imbrace forma autentica, aceasta obligatie noua nu este valida, si, ca urmare, nu a fost intrunita una din conditiile prevazute de lege pentru a opera novatia obiectiva, ramanand astfel in fiinta obligatia initiala asumata de parata, aceea de a achita pretul in cuantum de 360.000 euro pana la data de_ .
Ca urmare, a fost inlaturata apararea paratei in sensul ca obligatia de plata a pretului stipulat in contract s-ar fi stins, ca efect al novatiei, parata ramanand tinuta de aceasta obligatie, in conditiile in care obligatia noua nu a fost valabil asumata.
In acelasi context, se constata ca prin probatiunea administrata, respectiv cu ocazia concluziilor pe fondul cauzei, parata a tins sa sustina o alta aparare, fara insa a o invoca in mod expres, respectiv simulatia in ce priveste obligatia de plata a pretului. Astfel, prin intrebarile nr.3 si 4 la interogatoriul luat reclamantei T. M.
A. si intrebarea nr.5 din interogatoriul luat reclamantei P. C., parata a intentionat sa dovedeasca faptul ca intentia comuna a partilor a fost inca de la inceput ca parata sa realizeze pe cheltuiala sa un ansamblu de locuinte rezidentiale pe terenul aflat la acel moment in proprietatea reclamantelor, iar acestea din urma sa primeasca o anumita suprafata construita in schimbul terenului. Si aceasta aparare se impune a fi inlaturata, pentru urmatoarele considerente. Una din conditiile esentiale ale simulatiei este ca actul secret (sau contrainscrisul) sa fie incheiat concomitent sau anterior actului public, in caz contrar considerandu-se ca ambele acte corespund vointei reale a partilor, acestea hotarand ulterior incheierii unui act juridic (actul public) sa isi modifice actul initial, incheind al doilea contract, fara insa a se putea afirma ca primul act nu a corespuns vointei partilor. Or, in cauza, este cert ca primul act incheiat de parti a fost contractul de vanzare- cumparare incheiat la data de_ in fata notarului public, in timp ce al doilea act, respectiv conventia de care se prevaleaza parata, a fost incheiat ulterior, la data de_, data ce a fost atestata de un avocat, astfel ca aceasta conventie sub semnatura privata nu poate reprezenta un contrainscris, iar simulatia nu poate fi retinuta in cauza ca o aparare pertinenta.
Pornind de la aceste premise, se constata ca parata si-a asumat prin contractul de vanzare-cumparare in forma autentica obligatia de plata a diferentei de pret in suma de 310.000 euro pana la data de_, in conformitate cu art.969 si 1361 Cod civil, obligatie pe care nu si-a executat-o pana la termenul stabilit si nici ulterior. Neexecutarea acestei obligatii este culpabila, parata fiind prezumata in culpa potrivit dispozitiilor art.1082 Cod civil pentru neindeplinirea unei obligatii contractuale si nu a facut nicio dovada prin care sa rastoarne aceasta prezumtie de culpa.
Ca urmare, in temeiul dispozitiilor art.969 Cod civil si art.111 Cod procedura civila, instanta va retine ca in temeiul pactului comisoriu de grad IV stipulat de parti, a intervenit rezolutiunea de drept a contractului de vanzare- cumparare incheiat in forma autentica, prin invitatia la mediere comunicata paratei de catre reclamante la data de_, acestea aducand la cunostinta paratei ca inteleg sa se prevaleze de pactul comisoriu prevazut in favoarea lor si sa considere contractul ca rezolutionat de drept. Totodata, ca efect al rezolutiunii contractului de vanzare-cumparare, se va dispune repunerea partilor in situatia anterioara incheierii acestuia.
In temeiul dispozitiilor art.33 si 34 din Legea nr.7/1996, tribunalul va dispune rectificarea CF. Feleacu 51430, nr.cadastral 51430, CF. Feleacu 51431, nr.cadastral 51431, CF. Feleacu 51432 nr.cadastral 51432, CF. Feleacu 51433,
nr.cadastral 51433, CF. Feleacu 51434, nr.cadastral 51434, CF. Feleacu 51435,
nr.cadastral 51435, CF, Feleacu 51436, nr.cadastral 51436, CF. Feleacu 51437,
nr.cadastral 51437, CF. Feleacu 51438, nr.cadastral 51438, CF. Feleacu 51439, nr.cadastral 51439, in sensul radierii dreptului de proprietate inscris in favoarea paratei si al reinscrierii dreptului de proprietate in favoarea reclamantelor.
In baza dispozitiilor art.274 Cod procedura civila, retinand culpa procesuala a paratei, s-a dispus obligarea acesteia la plata in favoarea reclamantelor a sumei de 22.252,30 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, din care suma de 20.247 lei reprezinta taxa judiciara de timbru, 5,30 lei timbru judiciar, iar 2000 lei onorariu avocatial.
In baza acelorasi dispozitii legale, intrucat reclamantele nu au cazut in pretentii, a fost respinsa cererea paratei de obligare a acestora la plata cheltuielilor de judecata.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta SC M. S. solicitând în principal, admiterea apelului și modificarea în totalitate a sentinței atacate; respingerea actiunii formulata de reclamantele Trimbitas M. si P. C. ,fata de parata SC M. S. prin care s-a solicitat rezolutiunea contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 2426/_ de BNP ASOCIATI "M. " având ca obiect imobilul cu ramura de folosinta teren -arator la Stani, în supr. de 2.570 mp. situat com.Feleac, inscris la data vinzarii in C.f 2907 nr.top. 4130/_ /1/2/1, transcris in
C. 50860 nr. cadastral 50860 si dezmemebrat ulterior in 10 imobile inscrise in C.f51430-51439 si repunerea partilor in situatia anterioara incheierii contractului, cu cheltuieli de judecata ,ca fiind nefondata precum și obligarea reclamantelor la plata cheltuielilor de judecata in fond si apel in favoarea paratei conform chitantelor de la dosar .
Considerentele pentru care solicita admiterea in totalitate a apelului sunt următoarele:
Din probatoriu administrat in cauza rezulta ca raporturile contractuale dintre parti- reclamante- vanzatoare si parata -cumparatoare sunt mult mai complexe,decât cele retinute de instanta de fond rezultând atât din contractul de vanzare cumparare în forma autentica a cărui rezoluțiune se solicita dar si din conventiile intervenite ulterior intre parti, care nu pot fi ingnorate, intrucât asa cum s-a retinut in chiar considerentele hotararii acestea reprezinta vointa reala a partilor .
Arată că articolul 969 al.2 V.C.civ. consacra regula simetriei in contracte, derogand din principiul fortei obligatorii a contractului intre parti - art.969 al. 1 V.C.civ., ceea ce inseamna ca orice contract fiind rezultatul acordului de vointa al partilor, mutuus consensus, poate fi revocat in acelasi mod, mutuus dissenus.
Consideră că instanta de fond a facut o aplicare excesiva si restrictiva a regulii simetriei actului juridic, invocând o anumita practica si doctrina, înlăturând in mod arbitrar voința partilor, rezultata din convențiile încheiate.
Potrivit prevederilor art.1176 V.C.Civ. "Actul sub semnatura privata, recunoscut de acela carui se opune sau privit, dupa lege, ca recunoscut, are acelasi efect ca actul autentic, intre acei care l-au subscris si intre cei care reprezinta drepturile lor". Intimatele nu au contestat continutul actelor sub semnatura privata, mai mult conventia din data de 17 dec. 2007 a fost redactata precum si contractul autentic de avocatul ales de intimata Trimbitas M., care l- a semnat in nume propriu si in calitate de mandatara cu procura speciala a intimatei P. C. .
Considera ca in solutionarea cauzei se impunea ca plecand de la principiul fortei obligatorii a contractului a se stabili, conform regulilor de interpretare a conventiilor care este raportul obligational real dintre parti, in ce consta contraprestatia recurentei- plata unei sume de bani in schimbul terenului sau predarea unei anumite suprafete construite, conform vointei reale a partilor rezultata din conventiile pe care le-au incheiat si din atitudinea lor ulterioara încheierii acestora.
Raportat la contractul autentic a cărui rezoluțiune se solicita se impune a observa ca de comun acord partile au inserat in contractul autentic doua pacte comisorii exprese de gradul IV - unul vizand desfiintarea contractului pentru neplata la termen a diferentei de pret si un al doilea -pag. 2 a1.13 contract - "Subscrisa cumparatoare, prin reprezentantul legal dr.M.M.M.asociat unic si administrator ma oblig ca pina la data de 1 septembrie 2009 sa se finalizeze o constructie pe terenul care face obiectul prezetului contract, constructie care va avea o suprafata construita de minim 3000.p. Partile de comun acord convin ca in cazul in care constructia nu se va realiza pâna la aceasta data, prezentul contract sa se desfiinteze de drept, fara somatie sau punerea in intirziere a cumparatoarei, partile fiind repuse in situatia anterioara in virtutea acestui pact comisoriu de gradul IV ducând la desfiintarea contractului in situatia in care cumparatorul nu va finaliza pe teren până la data de 1 sept. 2009 a constructie de minim 3000 mp.
Este deci evident ca inca la data incheierii contractului autentic intentia comuna a partilor a fost aceea ca parata sa construiasca pe teren iar reclamantele sa primeasca in schimbul terenului transmis o anumita suprafata construita.
Daca aceasta intentie comuna nu ar fi existat inserarea acestei obligatii in sarcina cumparatorului ar fi lipsita de logica - de ce sa se oblige cumparatorul fata de vanzatoare sa construiasca pe terenul transmis, daca obligatia sa ar fi fost aceea de a plati acesteia o suma, deloc neglijabila de bani? ; de ce este interesata vanzatoarea de finalizarea unei constructii pe terenul pe care l-a vândut, daca scopul ei este de a primi in schimbul terenului o suma de bani ?;
Mai mult chiar pentru a da mai mult eficienta obligatiei cumparatorului de a construi pe terenul transmis, s-a inscris pactul comisoriu de gradul IV .
Inscrierea unui pact comisoriu de gradul IV are drept scop asigurarea indeplinirii obligatiei contractuale pentru ca rezolutiunea conventionala este sanctiunea neindeplinirii unei obligatii contractuale convenite de parti, având drept consecinta desfiintarea de drept a contractului în situatia în care debitorul obligatiei nu-si indeplineste din culpa obligatia convenita.
Sub acest aspect este evident ca prin contractul autentic partile contractante au stabilit de comun acord in sarcina apelantei cumparatoare doua obligatii alternative: una de-a da constând in plata unei sume de bani cu titlu de pret si a II -a - obligatie de a face - de a construi pe teren.
Chiar daca contractul autentic foloseste sub acest aspect o exprimare destul de ambigua imprejurare retinuta de instanta de fond, este evident ca partile au voit sa concretizeze vointa lor reala cu privire la contraprestatia cumparatorului.
Limitindu-se chiar si numai la interpretarea contractului autentic, a continutului si clauzelor sale in scopul stabilirii obligatiilor nascute din acesta, conform prevederilor art.977 C.C.V, rezulta in afara oricarei indoieli ca vointa reala a partilor, stabilita de instanta de fond dar ignorata, a fost aceea ca reclamantele sa primeasca in schimbul terenului transmis o anumita suprafata construita pe care au determinat-o ulterior.
Intentia comuna a partilor cu privire la contraprestatia cumparatorului rezulta din raspunsurile la interogatoriu reclamantelor, din corespondenta electronica intermediata intre parti de numita Timunca D., si din tot comportamentul ulterior incheierii contractului si demararii lucrarilor, respectiv alegerea suprafetei ce revine vanzatoarelor solicitarea efectuarii de modificari interioare.
Din acesta persectiva, actul numit "CONVENTIE", atestat de avocat sub nr. 4/17 dec.20071a CAB IND. AV. LUNGU RAZVAN incheiat la data de 17 dec. 2007 intre parti, respectiv TRIMBIT AS M. A., in nume propriu si in calitate de mandatara cu procura speciala autentificata sub nr.C 16267 /13454, a reclamantei P. C. si SC M. S., prin asociat unic si administrator MATHBOUT MOHAMED MAHER reintereaza obligatia cumparatorului de-a construi pe teren si stabileste suprafata construita care urma a fi predata vanzatoarelor din totalul suprafatei construite .
Astfel, potrivit clauzelor contractului expres prevazute la pct.l.9.partile au convenit ca in cazul neexecutarii obligatiei de a construit si de -a preda vinzatoarelor o anumita suprafata de teren -in conditiile stabilite "raman vigoare "obligatiile din contractul autentic.
Mai mult, chiar partile au convenit pct.I.12 ca avansul in suma de 50.000 E . achitat de cumparatoare in conditiile contractului autentic sa fie restituit cumparatoarei in momentul inscrierii in C.F. a dreptului de proprietate al vanzatoarelor asupra suprafetei construite.
Apreciind ca prin contractul autentic partile au stabilit in sarcina cumparatorului/debitor doua obligatatii alternative si aplicand prevederilor art._ V.C.civ., este evident ca acesta executând in conditiile convenite de parti obligatia de a construit pe teren si oferind intimatelor suprafata construita convenita, si-a respectat obligatia contractuala stabilita in sarcina sa neputindu- se invoca exceptia de neexecutare.
In masura in care instanta nu va retine aceasta aparare, in lumina argumentelor privind principiul fortei obligatorii a contractelor si regulii simetriei derivand din acesta, a prevederilor art.1176 V.C.Civ apelanta susține ca, conform prevederilor conventiei din data de 17 dec.2007, respectiv a conventiei modificatoare din data de_, obligatia de plata a diferentei de pret de
310.000 E stabilita prin contractul de vanzarea cumparare a fost stinsa ramind in sarcina cumparatorului obligatia de a preda vanzatoarelor 525 mp suprafata construita.
Operatiunea juridica prin care partile unui raport juridic obligational sting o obligatie veche si o inlocuiesc cu una noua este denumita novatie reglementata de prevederile art.1128-1137C.C.V
Novatia este obiectiva -art.1128 pct.l -când debitorul contracteaza in privinta creditorului sau o datorie noua ce se substituie celei vechi care este stinsa .
Pentru a produce efectul prevazut de art.1128 pct.I este necesara intentia partilor de -a nova/animus novandi/, existenta unei obligatii vechi valabile care sa se stinga prin novatie si sa se nasca o obligatie noua valabila, care sa înlocuiasca obligatia veche; obligatia noua sa contina un element nou.
Potrivit prevederilor art.1130 C.C.V. vointa de nova trebuie sa rezulte din act. Vointa partilor de a nova obligatia de plata a pretului stabilita initial rezulta in mod neechivoc din conventie -pct. 1.3 alin ultim, "declaram ca acest act reprezinta vointa noastra reala cu privire la vanzarea si cumpararea terenului ce constituie obiectul contractul de vanzare cumparare autentificat de catre BNP - Asociati "M. " sub nr. 2426/_ ; schimbarea obligatiei vechi - de plata a diferentei de pret cu una noua, rezulata din mentiunile neechivoce ale conventiei
pct.IA., 1.10. 1.11; elementul nou adus raportului obligational consta din schimbarea obligatiei de plata a pretul in obligatia de a preda vanzatoarelor suprafata construita mentionata in conventie.
Vointa partilor de a nova rezulta din conventie care indeplineste toate conditiile prevazute de art.948 C.C.V pentru valabillitatea sa .
Sub acest aspect instanta de fond a si retinut ca conventiile ulterioare actului autentic incheiate sub forma actului sub semnatura privata indeplinesc toate condiite prevazute de lege art.1128-1137 V.C.civ.,mai putin forma considerata necesara ad validitatem .
In contradictie cu sustinerile instantei consideram ca, conventia prin care se realizeaza schimbarea obiectului prestatiei cumparatoarei nu trebuie sa îmbrace forma autentica întrucât forma autentica ceruta de lege pentru ad validitatem pentru transferul dreptului de proprietate asupra unui bun imobil în raport de bunul obiect al contractului si pentru inscrierea in C.f a dreptului de proprietate.
In cauza novatia nu a avut ca obiect bunul cu privire la care s-a incheiat contractul de vinzarare cumparare in forma autentica ci partile au novat prestatia vanzatorului din obligatia de plata a pretului convenit in obligatia de a preda o suprafata construita din constructia ce urma sa se realizeze .
Mai mult chiar art.1130 C.C.V prevede "Vointa de a o face( nova) trebuie sa rezulte evident din act.", iar practica judiciara a stabilit ca actul trebuie sa indeplineasca condititile generale ale contractului /art.948 CCv./ si nu conditiile de forma ale actului ce este novat .
Regula simetriei actului deroga dintr-un principiu general cu valoare de norma generala art.969 V.C.civ.; novatia reglementata de art.l128-1137 V.C.civ. este institutie de drept speciala, sub acest aspect instanta a inlaturat aplicabilitatea unei norme speciale /exceptia /derogatorie invocand o norma generala cu valoare de principiu.
Solutia admiterii actiunii si repunere a rec1amantelor in situatia anterioara creeaza un dezechilibru evident si neechitabil in parti.
Astfel apelantul inca in toamna anului 2010 a finalizat primul duplex, a incercat sa predea o partea din constructie ce revenea intimatelor, conform conventiei, dar acestea au tergiversat preluarea, sub diferite motive, nu s-au implicat in nici un fel in continuarea proiectului, iar la interogatoriu au declarat ca nu mai doresc constructia aflata la dispozitia lor.
In schimb intimatelor li se restituie terenul deja parcelat, racordat la utilizatati, cu o constructie finalizata integral si una in faza de executie.
In timp ce apelantul care si-a executat cu buna credinta obligatia contractuala de a construi pe teren in limitele autorizarii, s-ar afla in situatia de a
-si recupera in instanta investitia, cheltuind timp si bani.
În subsidiar, apelanta solicită in temeiul prev. art 282 -2963V.C.proc. civ. solicită admiterea apelului formulat impotriva sentintei civile nr. 551 din 22 febr.2013 pronuntata in dosar_ a TRIBUNALULUI C., schimbarea in parte a hotărârii apelate si in consecinta obligarea intimatelor sa restituie apelantului suma de 50.000 E reprezentând parte din pretul de vanzare achitat conform contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 2426/_ de BNP ASOCIATI "M. " precum și obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecata in fond si apel in favoarea paratei conform chitantelor de la dosar.
Arată că sub acest aspect instanta a dispus repunerea reclamantelor in situatia anterioara incheierii conventiei prin restabilirea a situatiei anterioare incheierii contractului, in sensul radierii inscrierii in C.f. a dreptului de proprietate al apelantului si reinscrierii dreptului de proprietatea al intimatelor .
In motivarea actiunii introductive intimatele au afirmat "SC MARHECON S. nu a achitat restul de pret in suma de 310.000 E pina la data de 1 sept.2009" sustinerea echivaland cu recunoasterea implicita a achitarii de catre apelant a sumei de 50.000 E stabilita cu titlu de avans prin contract.
Faptul incasarii de catre intimate a sumei de 50.000 E rezulta si din - mentiunile de la pct. 1.12 din conventia din data de 17 dec.2007 si din corespondenta electronica purtata intre parti.
Principiul repunerii partilor in situatia anterioara -restitutio in integrum - este o consecinta a principiului retroactivitatii efectelor rezolutiunii si un mijloc de asigurare a a eficientei practice a acestei sanctiuni de drept substantial si consta in aceea regula de drept potrivit careia tot ceea ce s-a executata in baza actului desfiintat, trebuie restituit, astfel incit partile raportului juridic sa ajunga in situatia in care actul nu ar fi fost incheiat.
Prin actiunea introductiva s-a solicitat de catre intimatele reclamante si repunerea partilor in situatia anterioara incheierii contractului, fiind evident vorba de partile contractante -vanzatoare si cumparator.
Practica judiciara constanta si majoritara a stabilit ca instanta investita cu solutionarea unei astfel de cereri in desfiintarea contractului este obligata sa se pronunte cu privire la repunerea ambelor parti contractante in situatia anterioara, prin restituirea prestatiei fiecareia, indiferent daca paratul a solicitat expres restituirea prestatiei sale, nefiind deci necesara cererea reconventuionala, astfel ca nu se pune problema timbrarii inclusiv in cazul in care se formuleaza o asemenea cerere.
In concluzie, instanta de fond investita cu cererea de repunere a partilor in situatia anterioara trebuia sa oblige intimatele reclamanate sa restituie paratului suma de 50.000 E pe care au incasat-o cu titlul de avans din pret.
Pentru cele susmentionate solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat.
Analizând apelul declarat de pârâta SC M. S. prin prisma motivelor de apel și a dispozițiilor art.292 și urm. C.pr.civ., C. ea l-a apreciat ca fiind nefondat pentru următoarele considerente:
La data de 30 noiembrie 2007, între părți se încheie contractul de vânzare-cumpărarea autentificat sub nr.2426, prin care reclamantele în calitate de vânzătoare au vândut pârâtei terenul situat în Feleac, intravilan, înscris în CF nr.2907 Feleac, nr-top. 4130/_ /1/2/1, teren arător la Stani, în suprafață de
2.570 mp.
Potrivit convenției părților, prețul vânzării a fost stabilit la suma de
360.000 euro care urma a se achita astfel: 50.000 euro până la data de 15 decembrie 2007 iar diferența în sumă de 310.000 euro până la data de 01 septembrie 2009, părțile stabilind ca pentru ipoteza în care prețul nu se va achita la termenele stipulate, contractul să se desființeze de plin drept, fără somație și punere în întârziere a cumpărătoarei conform pactului comisoriu de grad IV.
Analizând conținutul convenției încheiate, C. ea constată că aceasta este o veritabilă convenție de vânzare-cumpărare prin care o parte, vânzătorul (reclamantele) vinde celeilalte părți, cumpărătorul (pârâta), un imobil teren, identificat potrivit datelor de evidență cadastrală menționate.
Modalitatea de exprimare a termenilor convenției nu îndrituiește instanța să procedeze la interpretarea acesteia întrucât convenția nu cuprinde clauze neclare sau echivoce a căror lămurire să fie necesară, C. ea constatând, astfel, că voința reală a părților exprimată prin contract este aceea de a vinde pârâtei terenul situat în Feleac, intravilan, înscris în CF nr.2907 Feleac, nr-top. 4130/_ /1/2/1, teren arător la Stani, în suprafață de 2.570 mp, nefiind prezentă nici o altă obligație alternativă asumată de părți.
Susține apelanta că prin convenția încheiată părțile au înțeles să își asume o obligație alternativă respectiv de a vinde terenul pentru prețul stabilit respectiv de a edifica o construcție pe terenul obiect al convenției, aducând drept argument mențiunea cuprinsă în alineatul al doilea din pagina a doua a convenției.
C. ea nu va achiesa acestor apărări pentru următoarele considerente:
Este cunoscut că obligația alternativă este acea obligație al cărei obiect constă în două sau mai multe prestații, dintre care, la alegerea uneia dintre părți, executarea unei singure prestații duce la stingerea obligației. De asemenea, în cazul obligației alternative, proprietatea lucrului individual determinat, obiect al obligației, se transmite numai în momentul alegerii, căci, până atunci nu se știe care bun urmează a fi prestat creditorului.
În speță, se poate observa, însă, că la data perfectării convenției, părțile au convenit asupra transmiterii dreptului de proprietate asupra imobilului teren, obiect al contractului, vânzătoarele consimțind la întabularea dreptului de proprietate al cumpărătoarei asupra acestuia, fără ca cealaltă clauză referitoare la edificarea unui anumit tip de imobil să prezinte relevanță juridică.
Se poate conchide, așadar, că prin voința lor, la data semnării contractului, părțile au stabilit că terenul urmează a fi înstrăinat cu obligația de plată a prețului, aceasta fiind singura obligație care duce la executarea contractului, susținerile contrare fiind nefondate.
C. ea va achiesa statuărilor instanței de fond conform cărora convenția încheiată la data de 17 decembrie 2007 este o novație obiectivă iar condițiile impuse pentru valabilitatea acesteia - existenta unei obligații valabile, care se stinge prin novație, nașterea unei obligații noi valabile, noua obligație sa conțină un element nou - aliquid novi - fata de vechea obligație, precum si intenția expresă a părților de a nova - sunt îndeplinite.
Cu toate acestea, C. ea reține că este esențial ca pentru a produce efectele urmărite prin încheierea noii convenții, aceasta trebuie să îmbrace forma convenției pe care o novează. Altfel spus, este necesar ca și novația să fie încheiată în formă autentică, la fel ca și convenția pe care o înlocuiește.
C. ea reține astfel că aplicând principiul simetriei care guvernează actele juridice, dedusă din dispozițiile art.969 al.2 Cod civil 1864, actele cu caracter bilateral pot fi revocate de comun acord de către părți printr-un act simetric celui de constituire, doctrina si jurisprudența statuând unanim că actul juridic care revoca sau modifica un act juridic primar trebuie să îmbrace aceeași forma ca si cea a actului pe care îl modifica.
Prin urmare, actul juridic care modifica sau revoca un act juridic pentru care legea prevede încheierea sa într-o anumită formă necesară ad validitatem sau ad solemnitatem, nu poate fi încheiat decât în aceeași forma în care s-a încheiat și actul juridic pe care îl modifică, neavând relevanta juridică împrejurarea că acele clauze care sunt modificate privesc însăși transferul dreptului de proprietate sau alte obligații asumate de părți, întrucât forma autentica, potrivit dispozițiilor mai sus menționate, este necesara pentru actul de înstrăinare în ansamblul său si nu numai pentru unele din clauze, iar întregul acord de voință al părților trebuie să îmbrace aceasta forma, sub sancțiunea nulității actului.
Așadar, întrucât în speță convenția din data de_ a fost încheiată de părți sub semnătură privată, deși reprezintă o modificare a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică la data de_ aceasta nu a putut produce efectele avute în vedere de părți la acel moment, nefiind încheiată în forma autentica necesara ad validitatem astfel că una dintre condițiile prevăzute de lege pentru a opera novația obiectivă nu este întrunită, rămânând în
ființă obligația inițială asumată de pârâtă, aceea de a achita prețul în sumă de
360.000 euro până la data de_ .
Susține apelanta că pentru ipoteza în care instanța statuează cu privire la rezoluțiunea convenției este necesar a dispune și restituirea avansului în sumă de
50.000 euro achitați la data semnării înscrisului pentru că doar astfel se procedează la o repunere în situația anterioară astfel cum au solicitat reclamantele.
C. ea nu neagă faptul că instanța de judecată poate dispune repunerea părților în situația anterioară încheierii convenției ca urmare a desființării acesteia, însă, această cerere trebuie formulată în condițiile art.119 CPC fiind inadmisibilă formularea unei atare cereri direct în apel.
Este adevărat că reclamantele au solicitat repunerea părților în situația anterioară, însă, această solicitare le privește doar pe reclamante care în cuprinsul cererii de chemare în judecată au argumentat că urmare a constatării rezoluțiunii convenției, pârâta trebuie obligată să restituie terenul obiect al contractului și care i-a fost predat la momentul autentificării.
Așadar, în lipsa unei solicitări de restituire a sumei achitate către reclamante, formulată în condițiile art.119 CPC, supusă taxei judiciare de timbru potrivit art.2 din Legea nr.146/1997, cererea apelantei apare ca inadmisibilă.
Pentru toate aceste considerente, C. ea va aprecia apelul declarat ca fiind nefondat iar în temeiul art.292 și urm. CPC îl va respinge și va menține în întregime hotărârea recurată.
În temeiul art.274 CPC apelanta va fi obligată să plătească intimatelor suma de 4.000 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariul avocațial achitat.
PENTRU ACESTE MOTIVE IN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge apelul declarat de pârâta SC M. S. împotriva sentinței civile nr.551 din_, pronunțată în dosarul nr._ al Tribunalului Specializat
C., pe care o menține în întregime.
Obligă apelanta să plătească intimatelor T. M. A. și P. C. suma de 4.000 lei cheltuieli de judecată în apel.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică din 22 aprilie 2013.
PREȘEDINTE | JUDECĂTOR | GREFIER | ||||
M. | S. | C. | P. | V. | D. |
red.M.S./A.C.
5 ex. - _
jud.fond.Botiș M.
| ← Decizia civilă nr. 28/2013. Rezoluțiune contract | Sentința civilă nr. 4/2013. Somație de plată → |
|---|
