Sentința civilă nr. 298/2013. Rezoluțiune contract
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SPECIALIZAT C. DOSAR NR._
Cod operator date cu caracter personal 11553
SENTINȚA CIVILĂ NR.298/2013
Ședința publică din data de 31 ianuarie 2013 Instanța este constituită din:
JUDECĂTOR SINDIC - C. C. GREFIER - A. VLAIC
Pe rol fiind pronunțarea hotărârii cu privire la acțiunea formulată de către reclamanții G. M. și G. (născută H. ) L. în contradictoriu cu pârâta SC SHOWTECHIC S., având ca obiect rezoluțiune contract.
Se constată s-au depus la dosar concluzii scrise din partea ambelor părți.
Dezbaterea în fond a cauzei a avut loc în ședința publică din data de
24 ianuarie 2013, mersul dezbaterilor și concluziile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
TRIBUNALUL,
Prin cererea formulată la data de 9 iulie 2010 în dosarul nr._, înregistrată pe rolul Judecătoriei C. -N., reclamanții G.
M. și H. L. au chemat-o în judecată pe pârâta SC SHOWTEHNIC
S., solicitând instanței ca prin sentința ce o va pronunța să dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare și construire atestat avocațial sub nr.87/2008 de avocat T. Zoltan și repunerea părților în situația anterioară, în sensul obligării pârâtei la restituirea avansului în sumă de 15.000 euro la cursul BNR din ziua plății și a dobânzii legale calculate începând cu data achitării avansului, 27 septembrie 2008 și până la restituirea integrală a debitului. S-a solicitat, totodată, obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii reclamanții au susținut că au încheiat cu pârâta un antecontract de vânzare-cumpărare în temeiul căruia aceasta s-a obligat să construiască și să le predea apartamentul nr.36 situat la demisolul corpului B, scara 4, din imobilul în curs de edificare pe terenul notat în CF nr.1. și CF C. 1. .
S-a mai arătat că termenul de finalizare a apartamentului stabilit cu pârâta a fost data de_ și că reclamanții au achitat cu titlu de avans suma de 55.242 lei, reprezentând echivalentul a 15.000 euro, conform OP din_, în baza facturii fiscale nr.57/_ .
Prin același antecontract se susține că pârâta și-a asumat obligația de a-i invita pe reclamanți, în scris, în vederea inspecției prealabile pentru predarea apartamentului, aceasta urmând să se facă în baza unui proces-verbal de recepție și predare-primire.
Totodată, pârâta și-ar fi asumat obligația de a-i notifica în scris pe reclamanți cu privire la data încheierii contractului de vânzare- cumpărare în formă autentică, aceasta neputând depăși 15 zile de la
data recepției apartamentului, precum și obligația de a le pune reclamanților la dispoziție toate actele necesare în vederea transferului dreptului de proprietate și întabulării apartamentului în CF pe numele cumpărătorilor.
În plus, pârâta s-ar fi obligat să radieze și ipoteca notată în CF asupra terenului pe care s-a edificat construcția și să predea cartea funciară fără sarcini.
Reclamanții au susținut că aceste obligații asumate de pârâtă nu au fost respectate, apartamentul 36 nefiind realizat și nefiind locuibil, nefiind respectată nici obligația de a recepționa apartamentul și de a semna procesul-verbal de predare-primire și, de altfel, nici obligația de semnare a contractului autentic de vânzare-cumpărare.
În acest context se arată că s-a încercat și soluționarea extrajudiciară a conflictului, pârâta fiind notificată la data de 26 august 2009, prin intermediul SCPEJ ADAM SI OSZOCZKI în vederea perfectării rezoluțiunii antecontractului prin act avocațial, prin aceeași notificare fiind efectuată și punerea în întârziere.
În plus, pârâta a fost notificată și la data de 27 mai 2010, prin BEJ CÎMPIAN M., și somată pentru ca în data de 7 iunie 20101 să se prezinte la BNP GORUN HORACIUS TONY cu extrasul de carte funciară individual liber de sarcini pentru apartamentul nr.36, extras colectiv, procesul-verbal de recepție și dare în folosință a imobilului semnat de autoritatea administrativă, procesul-verbal de inspecție preliminară, procesul-verbal de recepție a apartamentului și procesul-verbal de predare-primire al acestuia.
Cu toate acestea, pârâta nu a dat curs încercărilor de soluționare extrajudiciară a conflictului, reclamanții susținând că aceasta a recunoscut, prin răspunsul la ultima notificare, faptul că la data de 7 iunie 2010 nu exista CF individual pentru apartamentul nr.36.
Au fost invocate disp. art.1020, reclamanții susținând că este subînțeleasă condiția rezolutorie în contractele sinalagmatice, în cazul în care una din părți nu-și execută angajamentele asumate, câtă vreme apartamentul nr. 36 trebuia finalizat și predat la data de_, în condițiile în care, la peste un an și jumătate de la scadența acestei obligații, nu exista un extras CF individual aferent acestuia.
Reclamanții au mai susținut că au fost obligați să-și rezolve într-o altă variantă situația locativă și că nu mai au interes în executarea antecontractului.
În drept, au fost invocate și disp. art.1021 C.civ.
La data de 28 martie 2011 reclamanții au depus la dosar o precizare a acțiunii, solicitând instanței să ia act de faptul că reclamanta
H. L. a devenit G. L. în urma căsătoriei cu reclamantul, arătând că în ceea ce privește dobânda legală temeiul cererii îl constituie disp. art.1084 C.civ. și OG nr.9/2000, în materie contractuală daunele interese stabilindu-se având în vedere pierderea efectiv suferită și beneficiul nerealizat.
Pârâta a depus la dosar întâmpinare, solicitând respingerea cererii, invocând excepția inadmisibilității pentru lipsa parcurgerii convocării concilierii directe conform art.7201c.pr.civ., susținând că în prealabil introducerii acțiunii în instanță reclamanții aveau obligația legală de a îndeplini procedura concilierii prealabile și că pe parcursul desfășurării relației comerciale reclamanții i-au trimis două notificări la_ prin
care solicitau rezoluțiunea antecontractului, și a doua, la data de 27 mai 2010 prin care solicitau perfectarea contractului în formă autentică.
Pe cale de consecință, s-a apreciat că față de conduita contrastantă a acestora nu poate fi reținut faptul că procedura concilierii a fost realizată.
În ceea ce privește fondul litigiului, pârâta a arătat că susținerile reclamanților nu concordă cu realitatea și că apartamentul ce a făcut obiectul antecontractului este finalizat și era finalizat și la momentul la care reclamanții i-au solicitat pârâtei să se prezinte la notar în vederea perfectării actului autentic de vânzare-cumpărare, singurul impediment de la acel moment era faptul că nu deținea CF individual, astfel încât nu putea fi realizat transferul dreptului de proprietate.
Între timp, însă, pârâta susține că apartamentul a fost înscris în CF individual.
Referitor la pretențiile reclamanților având ca obiect restituirea sumei de 15.000 euro, împreună cu dobânda legală, pârâta le consideră ca fiind nelegale, în condițiile în care reclamanții au achitat suma de
55.242 lei la un curs valutar de 3,6828 lei/1 euro, iar la acest moment paritatea a crescut.
Cât privește dobânda legală, se apreciază că poate fi solicitată doar de la data rezoluțiunii antecontractului și nicidecum de la data achitării avansului.
Prin sentința comercială nr.10756/21 iunie 2011 pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca în dosarul nr._ s-a admis excepția necompetenței materiale a judecătoriei de soluționare a litigiului și s-a dispus declinarea competenței în favoarea instanței specializate, reținându-se în cauză incidența disp. art. 2 pct. 1 lit. a C.pr.civ., conform cărora, prin raportare la norma legală în vigoare la data învestirii
instanței, procesele și cererile în materie comercială al căror obiect are o valoare de peste 100.000 lei se impun a fi soluționate în primă instanță de către tribunal.
Dosarul a fost înregistrat pe rolul instanței specializate la data de 9 septembrie 2011 sub nr._ .
La data de_ a fost înregistrată la dosarul cauzei o cerere reconvențională din partea pârâtei, în baza căreia s-a solicitat instanței ca prin sentința ce o va pronunța, să dispună modificarea înscrierii din CF nr.2. -C1-U18 C. -N. în sensul evidențierii caracteristicilor tehnice actuale și reale a imobilului, adică a schimbării mențiunii de spațiu tehnic a imobilului în suprafață de 50,83 mp, situat în C. -N., str. Câmpului nr.161 sc.2, bl. B, demisol, cu acea de apartament, în baza existenței dotărilor, finisajelor și a utilităților specifice unei locuințe, conform art.2 din Legea nr.114/1996.
Totodată, s-a solicitat obligarea reclamanților să încheie cu pârâta contract de vânzare-cumpărare în formă autentică în privința apartamentului contractat și aflat în posesia acestora, iar în caz contrar sentința să țină loc de act apt pentru întabulare și instituirea unei ipoteci legale în favoarea pârâtei asupra apartamentului pentru suma de
30.000 euro reprezentând diferența de preț neachitat.
S-a solicitat și obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată în caz de opunere.
În motivarea cererii pârâta a susținut că s-a obligat să vândă reclamanților prin antecontract de vânzare-cumpărare apartamentul 36 situat în C. -N., str. Câmpului nr.161, corp B, demisol, format din 2
camere, baie, sas, cu finisajele și dotările specifice unui spațiu de locuit în sensul prev. art. 2 din Legea nr.114/1996.
S-a mai arătat că imobilul a fost predat reclamanților conform înțelegerii părților, fiind în folosința faptică a acestora și că, la momentul predării apartamentului nu i-a obligat pe cumpărători să semneze un proces-verbal de predare-primire, dar luarea în posesie a apartamentului poate fi dovedită cu martori, fiind o stare de fapt.
La data de_ se susține că au fost predate reclamaților și instalațiile apartamentului conform procesului-verbal de predare-primire încheiat, pârâta susținând că prin avizul tehnic de racordare a apartamentului la rețeaua publică de energie electrică întocmit pe numele G. M. și datat 18 august 2009, ca urmare a cererii acestuia din 18 iunie 2009, se dovedește împrejurarea de fapt că imobilul se află în folosința reclamanților.
În plus, în îndeplinirea obligațiilor contractuale asumate, a fost radiată ipoteca înscrisă în CF asupra imobilului astfel încât să poată opera transferul dreptului de proprietate.
Pârâta a mai susținut că imobilul obiect al convenției dintre părți este un apartament în sensul Legii nr.114/1996, fiind amenajat și finisat conform destinației, este racordat la rețeaua de apă, canal, energie electrică și gaz și a fost edificat conform autorizației de construire.
S-a mai arătat că potrivit anexei 2 a Legii nr.50/1991 nu este necesară emiterea unei autorizații de construire dacă pentru schimbarea destinației spațiului nu este necesară efectuarea de lucrări în acest sens. Se invocă disp. art.33 din Legea nr.71/1996 pentru a se justifica cererea de rectificare a cărții funciare în privința înscrierii situației juridice reale a imobilului, arătându-se că modificarea nu se poate face
decât la cererea titularului dreptului de proprietate.
Reclamanții au depus întâmpinare la cererea reconvențională, invocând excepția lipsei calității procesuale pasive și prematuritatea cererii referitor la petitul 1, excepția lipsei calității procesuale active și inadmisibilitatea referitoare la cel de al doilea petit, iar pe fond s-a solicitat respingerea cererii reconvenționale.
În ceea ce privește fondul cererii reclamanții au susținut că din înscrisurile anexate cererii reconvenționale rezultă faptul că apartamentul despre care se face vorbire în cuprinsul procesului-verbal de predare-primire a centralei termice este apartamentul nr. 5 din sc.II al blocului B, probele nefiind cele referitoare la apartamentul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare și anume apartamentul nr. 36 de la scara VI.
S-a mai arătat că reclamantul nu s-a prezentat niciodată la SC ELECTRICA SA și nu a semnat niciodată o cerere de racordare a vreunui apartament din imobilul despre care se face vorbire în cuprinsul cererii reconvenționale și că avizul nr.1543/_ se referă la apartamentul nr.5 de la sc. II și nu la apartamentul nr.36 de la sc. VI.
Reclamanții au susținut că nu au intrat și nu au avut posesia apartamentului nr. 36 ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare- cumpărare și că pârâta nu i-a notificat niciodată pentru recepția și predarea apartamentului și nici a altui apartament.
S-a susținut că reclamantul nu a semnat cu pârâta procesul- verbal de recepție și procesul-verbal de predare-primire a apartamentului nr. 36 ori a altui apartament și că nu li s-a prezentat niciodată un extras CF pentru acest apartament și nu au fost notificați în vederea semnării
contractului autentic de vânzare-cumpărare pentru apartamentul nr. 36 sau pentru un alt condomeniu.
La data de_ pârâta a depus la dosar o precizare a cererii reconvenționale, solicitând obligarea reclamanților la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul înscris în CF nr.2. -C1-U18, nr. cad. 2. -C1-U18, în acord cu condițiile și obligațiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de_, contract atestat sub nr.87/_ de avocat T. Zoltan.
În motivarea acestei precizări pârâta a arătat, în esență, că imobilul este înscris în CF și că reclamanții și-au asumat obligația de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, act care nu s-a încheiat datorită atitudinii și pasivității acestora, a intenției de a nu- și respecta obligațiile asumate.
La aceeași dată pârâta a depus și o completare la întâmpinarea depusă la dosar în fața judecătoriei, solicitând respingerea cererii formulată de reclamanți, motivat de faptul că în cauză nu sunt îndeplinite condițiile pentru rezoluțiunea antecontractului de vânzare- cumpărare, susținând că și-a îndeplinit obligațiile de edificare a imobilului apartament, acesta fiind finalizat la stadiul convenit de părți, reclamanții având cunoștință despre finalizarea lucrărilor, neînțelegând să se prezinte pentru a intra în posesia spațiului.
S-a mai arătat că, cu toate acestea, în luna aprilie 2009 pârâții au intrat în fapt în posesia și folosința apartamentului, primind cheile imobilului, ocazie cu care s-a încheiat și un proces-verbal de predare- primire a instalațiilor de gaz, centralei termice și a instalațiilor de apă, stabilindu-se totodată răspunderea cumpărătorului pentru întreținerea și exploatarea acestora.
În plus, procesul-verbal menționat a fost încheiat fără obiecțiuni din partea cumpărătorilor. Mai mult decât atât, la data de 18 august 2009, la cererea reclamantului a fost aprobată racordarea la rețeaua electrică a apartamentului, reclamanții intrând în posesia acestuia încă din luna aprilie a anului 2009.
Cât privește eventuala reținere a executării cu întârziere a obligației de predare, pârâta susține că nu poate fi reținută în sarcina sa ca și motiv de rezoluțiune a actului, întrucât obligația a fost îndeplinită, iar executarea primită fără obiecțiuni și pretenții pentru așa-zisa întârziere.
În ceea ce privește lipsa notificării din partea pârâtei cu privire la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, pârâta susține că este dispusă să o realizeze, considerând însă că reclamanții nu sunt în măsură să-și îndeplinească obligația de plată a prețului.
Mai mult decât atât, se susține că reclamanții au avut o atitudine duplicitară, solicitând fie rezoluțiunea contractului prin notificarea comunicată în luna august 2009, fie încheierea contractului în formă autentică ulterior.
În plus, se susține că reclamanții au încercat să renegocieze prețul, susținând că au încheiat un contract la un preț prea mare în raport cu evoluția pieței și că nu și-au îndeplinit obligația corelativă de plată a prețului. Ori, rezoluțiunea poate fi cerută doar de acela care și-a îndeplinit ori e gata să-și îndeplinească propria sa obligație.
Pârâta apreciază că nu se poate pune problema rezoluțiunii antecontractului pentru neîndeplinirea obligației de încheiere a
contractului în formă autentică, câtă vreme chiar reclamanții nu au fost în măsură să-și îndeplinească obligația de plată a prețului.
În ceea ce privește încheierea contractului în formă autentică s-a apreciat că se impune a se observa faptul că reclamanții au avut cunoștință despre împrejurarea că înscrierea în CF poate fi realizată doar după finalizarea tuturor lucrărilor la întreaga construcție, după încheierea procesului-verbal la terminarea lucrărilor de către autoritatea publică și eliberarea certificatului de atestare a construcției.
Această împrejurare este stabilită de altfel prin art. 2 pct.1 din antecontract, transferul dreptului de proprietate urmând să se realizeze după finalizarea construcției și achitarea integrală a prețului.
Pârâta apreciază că atâta timp cât în convenția părților nu există un pact comisoriu în caz de neexecutare a obligațiilor se impune verificarea existenței condițiilor rezoluțiunii judiciare, urmând ca instanța să analizeze dacă neexecutarea privește o obligație considerată de părți esențială la momentul încheierii contractului și că în speță s-ar putea reține o eventuală întârziere în îndeplinirea obligațiilor asumate de către pârâtă, întârziere minoră și care nu este de natură a produce un prejudiciu celeilalte părți, neputând atrage sancțiunea rezoluțiunii actului.
Cât privește înscrierea imobilului în CF părțile nu au stabilit o dată fermă până la care această înscriere să fie realizată.
Pârâta susține că nu a stat în pasivitate, ci s-a preocupat de îndeplinirea propriilor obligații asumate în cel mai scurt timp posibil.
Referitor la cererea reconvențională formulată de către pârâtă se impune a se preciza faptul că în sarcina acesteia a fost stabilită obligația de plată a taxei judiciare de timbru, obligație pe care partea a arătat în mod expres, prin înscrisul intitulat "Note de ședință"; depus la dosar la data de_, că nu înțelege să o îndeplinească, motiv pentru care în ședința publică din data de 2 februarie 2012 a fost invocată excepția nelegalei timbrări a cererii raportat la disp. art. 20 alin.3 din Legea nr.146/1997 și instanța a dispus anularea cererii reconvenționale formulate de pârâtă ca fiind nelegal timbrată.
Analizând cererea principală cu care instanța a rămas legal învestită prin raportare la înscrisurile depuse la dosar, declarațiile de martor, expertiza tehnică judiciară efectuată în cauză, luând în considerare susținerile părților, instanța constată următoarele:
Între reclamanți și pârâtă s-a încheiat la data de 26 iunie 2008 un antecontract de vânzare-cumpărare, având dată certă, înregistrat sub nr. 87 de către avocat T. Zoltan, antecontract în baza căruia pârâta, în calitate de prestator- vânzător, s-a obligat față de reclamanți, în calitate de beneficiari-cumpărători, să edifice și să construiască, în baza autorizației de construire nr.299/26 martie 2008 eliberată de Primăria Municipiului C. -N., un apartament în imobilul de apartamente cu destinația de locuință, conform schiței anexate la antecontract, pe terenul proprietatea vânzătorului din C. -N., str. Câmpului nr.161, înscris în CF nr. 1. nr. top 22135/2.
În baza antecontractului reclamanții s-au obligat, la rândul lor să cumpere, iar prestatorul să vândă, întregul drept de proprietate asupra apartamentului nr. 36 situat la demisolul corpului B, scara VI, apartament având 2 camere, bai, sas, fără balcon și fără loc de parcare, în suprafață utilă de 50,82 mp și cota aferentă din părțile indivize comune din construcție și teren.
Transferul dreptului de proprietate asupra acestui apartament s-a stabilit a se face prin raportare la disp. art.2 pct. 3 prin act autentic de vânzare-cumpărare, în cuprinsul art. 2 pct.1 prevăzându-se faptul că acest aspect urma să se realizeze după finalizare construcției și achitarea integrală a prețului, în condițiile contractului.
Instanța apreciază că prin acest antecontract de vânzare- cumpărare pârâta, în calitate de promitent vânzător și reclamanții, în calitate de promitenți cumpărători, și-au asumat doar o obligație de a face, și anume, aceea de a transfera în viitor dreptul de proprietate asupra apartamentului ce urma să fie edificat, transfer condiționat de
finalizarea construcției și achitarea integrală a prețului.
În baza acestui antecontract de vânzare-cumpărare reclamanților nu li se transmitea dreptul de proprietate asupra apartamentului 36, aceștia devenind titularii unei obligații de a face asumată de către pârâtă.
În cuprinsul aceluiași antecontract de vânzare-cumpărare s- a prevăzut prețul pentru transferul dreptului de proprietate asupra imobilului ca fiind de 45.000 lei, incluzând TVA, sumă ce urma să se achite în lei la cursul BNR din ziua plății.
Promitenții cumpărători și-au asumat obligația de a achita în termen de 48 de ore de la data încheierii contractului suma de 15.000 euro cu TVA inclus, cu titlu de avans, adică suma de 55.242 lei, la cursul BNR din_, conform facturii nr.57/_, obligație pe care aceștia au îndeplinit-o, plata făcându-se conform OP din_ prin Banca Transilvania SA, fapt ce rezultă din înscrisurile existente la fila 13 din dosarul nr._ .
Diferența de 30.000 euro incluzând TVA urma să se achite de către reclamanți la data încheierii contractului autentic de vânzare- cumpărare, în lei, la cursul BNR din ziua plății, conform facturii emise de vânzător.
În baza dispozițiilor art. VI, cocontractanții au stabilit de comun acord termenul de finalizare a apartamentului ca fiind data de_, pentru recepția apartamentului vânzătorul obligându-se să-i invite în scris pe promitenții cumpărători pentru o inspecție prealabilă predării, inspecție ce urma să fie materializată într-un proces-verbal.
Recepția apartamentului urma să fie consemnată într-un proces- verbal de recepție încheiat între promitentul vânzător și promitentul cumpărător (art. VI pct.6.4.), iar pentru finalizarea tranzacției pârâta se obliga să-i notifice, de asemenea, pe reclamanți pentru a se prezenta la notar în vederea efectuării transferului dreptului de proprietate, în termen de cel mult 15 zile de la recepția apartamentului.
Predarea-primirea apartamentului (predarea cheii) urma să aibă loc concomitent cu recepția apartamentului la data semnării procesului- verbal de predare primire (art. VI pct.6.6).
În plus, promitentul vânzător se obliga să finalizeze construcția,
inclusiv branșamentele la clădire, să-i pună la dispoziția cumpărătorului toate actele necesare transferului dreptului de proprietate, să încheie contracte de furnizare a utilităților și să radieze ipoteca notată în CF asupra terenului pe care a edificat construcția din care se înstrăina apartamentul, predând cartea funciară fără sarcini (art. VII).
În cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare nu a fost convenit de către părți și inserat un pact comisoriu în baza căruia părțile să fi fost îndreptățite la rezoluțiunea extrajudiciară a antecontractului,
astfel încât cererea formulată de reclamanți se impune a fi analizată în condițiile prev. de art.1020-1021 C.civ., instanței revenindu-i obligația de a stabili dacă în speță sunt întrunite condițiile rezoluțiunii judiciare.
În conformitate cu disp. art.1021 C.civ., dacă una din părțile contractului sinalagmatic nu-și execută prestațiile la care s-a îndatorat, cealaltă parte este îndrituită să ceară instanței de judecată obligarea la executare, în temeiul prev. art.969 C.civ., sau rezoluțiunea contractului.
Rezoluțiunea constă în desființarea unui contract sinalagmatic cu titlu de sancțiune, la cererea uneia dintre părți, pentru motivul că cealaltă parte nu și-a executat culpabil obligațiile sale.
Pentru a fi admisă rezoluțiunea se impun a fi întrunite o serie de condiții și anume: una dintre părți să nu-și fi executat obligațiile ce îi revin; neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația; debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere în condițiile prevăzute de lege.
Acțiunea în rezoluțiune poate fi introdusă numai de partea care și- a executat propriile obligații contractuale sau este gata să le execute, cealaltă parte care nu își execută obligațiile neavând acest drept.
Partea în privința căreia obligațiile nu au fost executate este îndreptățită să aleagă între solicitarea de a se dispune obligarea celeilalte părți să-și execute prestațiile asumate contractual ori să ceară desființarea contractului, cu obligarea părții în culpă la plata unor daune interese.
Acțiunea în rezoluțiunea contractului este admisibilă și în situația în care executarea obligațiilor asumate de partea adversă este necorespunzătoare sau în situația în care obligațiile au fost îndeplinite cu întârziere.
În cazul în speță, reclamanții solicită rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare invocând culpa pârâtei și neexecutarea de către aceasta a obligațiilor asumate contractual, susținându-se faptul că aceasta nu și-a îndeplinit obligația de a finaliza până la data de_ apartamentul nr. 36 ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare și că nu a procedat, conform clauzelor contractuale, la notificarea promitenților vânzători pentru a le preda apartamentul, nefiind efectuată nici notificarea în vederea perfectării contractului în formă autentică și radierea ipotecii înscrise în favoarea Băncii Transilvania Sucursala C. .
Instanța apreciază însă, că se impun a fi avute în vedere o serie de aspecte esențiale pentru soluționarea litigiului. Astfel, după cum rezultă din răspunsurile reclamantului G. M. la interogatoriului luat la solicitarea pârâtei în ședința publică din data de 3 mai 2012 (f.83-86), încheierea antecontractului de vânzare cumpărare dintre reclamanți și pârâtă s-a făcut în condițiile în care imobilul din care făcea parte apartamentul, obiect al antecontractului, era construit până la etajul I, iar apartamentul se afla la demisol. Reclamantul a arătat în răspunsul la
întrebarea nr. 2 că a semnat și anexa la antecontractul de vânzare cumpărare, prezentându-i-se o schiță cu privire la care i s-a spus că este planul apartamentului, fiind vorba de schița depusă la dosar la fila 57, schiță care le-a fost înmânată reclamanților și care face parte integrantă din antecontractul de vânzare cumpărare, aspect ce rezultă fără nici un dubiu din cuprinsul înscrisului depus la dosar la fila 55, opozabil atât reclamanților cât și pârâtei, ambele părți contractante semnând
înscrisul, care reprezintă de altfel, a șapte pagină a antecontractului de vânzare cumpărare, ce inițial nu a fost depusă la dosar.
Susținerile reclamantului din partea finală a răspunsului la întrebarea nr. 2 din interogatoriu, conform cărora "nu mi-am dat seama ce ar fi acel plan"; nu pot fi luate în considerare atâta timp cât avea posibilitatea să solicite informații referitoare la respectivul plan în condițiile în care nu ar fi înțeles la ce se referă, pe de o parte, iar pe de altă parte întrucât sunt contrazise de mențiunile din cuprinsul contractului, conform cărora părțile au declarat că au semnat antecontractul după ce l-au citit, au înțeles conținutul și au fost de acord cu conținutul întregului act.
De altfel, schița apartamentului având nr. 36 și autorizația de construire nr. 299/_ fac parte integrantă din antecontractul de vânzare cumpărare încheiat de părți, având dată certă conferită de Cabinetul de avocat T. Zoltan, în fața căruia s-a încheiat convenția.
Susținerile reclamantei G. L. conform cărora nu avea cunoștință de planul demisolului clădirii și de planul apartamentului obiect al antecontractului de vânzare cumpărare se impun a fi înlăturate ca fiind nereale, fiind contrazise de mențiunile făcute în cuprinsul contractului și de faptul că schița i-a fost predată și ștampilată spre neschimbare de avocatul în fața căruia s-a încheiat convenția.
Se impune a se mai preciza faptul că, pe schița predată reclamanților spațiul antecontractat avea o suprafață totală de 58,82 mp fiind compus din cameră sport în suprafață de 25,73 mp, pivniță în suprafață de 17,18 mp pardosită cu mozaic, baie în suprafață de 5,91 mp și sas în suprafață de 2 mp, ambele pardosite cu gresie.
La momentul încheierii antecontractului de vânzare cumpărare apartamentul era edificat, fapt ce rezultă din declarațiile martorului P.
A., propus de pârâtă, declarațiile acestuia fiind depuse la dosar la filele 87-88. Astfel, martorul a arătat că a participat la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare dintre părțile litigante, la solicitarea pârâtei, imobilul obiect al antecontractului fiind situat în cel de-al doilea corp de clădire din cele trei pe care le edifica pârâta pe terenul situat pe str. Câmpului nr. 161.
Martorul a arătat că la momentul semnării antecontractului reclamanților le-a fost arătat spațiul pe care intenționau să-l achiziționeze, acesta fiindu-le prezentat ca și spațiu de locuit, fiind compartimentat și vizionat de reclamanți.
Același martor a arătat că imobilul a fost finalizat în stadiul în care s-a prevăzut în antecontract în luna octombrie 2008, lună în care a fost predat altor locatari, de la etajul I, apartamentul antecontractat cu pârâta. Martorul a participat la solicitarea pârâtei și la predarea către reclamantul G. M. a centralei termice montate în același spațiu ce i- a fost prezentat acestuia la data încheierii antecontractului de vânzare- cumpărare, în primăvara anului 2009, ocazie cu care s-a încheiat și un proces-verbal de predare primire. La acea dată, în prezența persoanei care a efectuat montarea centralei termice s-a procedat și la verificarea acesteia. La aceeași dată, reclamantului i s-a predat și cheia apartamentului.
Din declarațiile martorului audiat, martor pe care reclamantul l-a indicat în cuprinsul interogatoriului ca fiind persoana care a fost prezentă la semnarea procesului verbal de predare primire, depus în copie xerox la dosar la fila 14, încheiat la data de 10 aprilie 2009, cu
ocazia predării și respectiv preluării instalației de gaz și a centralei termice, reiese împrejurarea că reclamanților le-a fost prezentat la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, în concret, spațiul ce urma să facă în viitor obiectul transferului de proprietate, astfel încât aceștia erau în deplină cunoștință cu privire la locul în care era amplasat apartamentul antecontractat precum și cu privire la faptul că, din punctul de vedere al compartimentării, acesta cuprindea o pivniță, o sală de sport, o baie și un sas.
Această compartimentare și destinație a fiecărei încăperi era menționată în schița ce le-a fost predată reclamanților la momentul semnării convenției, astfel încât nu pot fi reținute susținerile acestora conform cărora nu acesta ar fi spațiul antecontractat și că în realitate au contractat un alt apartament numerotat 36, în timp ce apartamentul în care s-a montat centrala termică și instalația de gaz ar fi fost un apartament distinct, numărul 5, care nu ar avea nici o legătură cu convenția părților și obligațiile asumate de pârâtă.
De altfel, reclamantul a semnat fără nici un fel de obiecțiuni procesul verbal de predare primire încheiat la data de 10 aprilie 2009, cu ocazia preluării primirii instalației de gaz, a centralei termice și a radiatoarelor, fiind începând cu data primirii singurul răspunzător pentru întreținerea și exploatarea lor în condiții optime și conform destinației.
În condițiile în care reclamantul ar fi considerat că spațiul în care au fost montate centrala termică, radiatoarele și instalația de gaz nu este identic cu cel antecontractat nu ar fi semnat preluarea acestora în posesie, și mai ales fără obiecțiuni. Din cuprinsul înscrisului rezultă faptul că montarea instalațiilor s-a făcut la apartamentul nr. 5 apartament care în fapt era identic cu cel antecontractat și vizionat de reclamanți la acea dată, apartament menționat în convenția părților ca având nr. 36.
În ceea ce privește numărul apartamentului, reclamanții au susținut că prin antecontract s-au obligat să cumpere, și corelativ, pârâta să le înstrăineze apartamentul nr. 36 și că procesul verbal la care s-a făcut referire mai sus viza un alt apartament care nu a făcut obiectul convenției.
Aceste susțineri nu pot fi luate în considerare impunându-se a fi respinse ca nereale față de declarația martorului P. A. care a arătat că apartamentul nr. 5 era unul și același cu apartamentul nr. 36 vizionat de reclamanți și cu privire la care părțile au încheiat convenția, numărul fiind modificat cu ocazia întocmirii documentației cadastrale în vederea întabulării în CF a celor trei corpuri de clădire edificate de pârâtă în C. -N. str. Câmpului nr. 161. Cu acea ocazie s-a impus ca numerotarea să se facă distinct pentru fiecare corp de clădire începând cu apartamentul nr. 1, inițial apartamentele fiind numerotate în ordine crescătoare cu luarea în considerare a tuturor corpurilor de clădire.
De altfel, identitatea celor două apartamente a fost confirmată și prin expertiza dispusă în cauză, efectuată de expert tehnic T. M. și răspunsul la obiecțiunile formulate de reclamanți (f. 140) expertul arătând că imobilul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare este unul și același cu apartamentul nr. 5, fiind respectată autorizația de construcție și amplasamentul corpurilor de clădire, numerotarea apartamentelor schimbându-se cu ocazia întabulării
acestora, nr. de apartament 36 în corpul B, scara II, devenind 5 cu identificator în CF U18.
Predarea cheii imobilului și preluarea de către reclamant a instalațiilor montate în apartamentul respectiv conduc la convingerea instanței că cel puțin la data încheierii procesului verbal, 10 aprilie 2009, intenția părții nu era cea de rezoluțiune a contractului ci de perfectare a acestuia și implicit de executare a obligațiilor asumate de ambele părți.
Prin notificarea nr. 2269 comunicată pârâtei prin intermediul BEJ Adam & Oszoczki la data de_ (f.14-16 dosar nr._ ), ulterior preluării cheii apartamentului și încheierii procesului verbal de predare primire a instalațiilor referitoare la utilități, pârâta era invitată pentru data de_ 9 la sediul cabinetului avocațial Podar Horia, în vederea perfectării convenției de rezoluțiune a antecontractului de vânzare cumpărare nr. 87/_ cu privire la apartamentul nr. 36 din imobilul edificat în C. -N., str. Câmpului nr. 161. Prin aceiași notificare pârâta era pusă în întârziere de către reclamanți în condițiile prevăzute de art. 1079 Cod civil.
Ulterior, prin notificarea nr. 414 din_ comunicată pârâtei prin intermediul BEJ Câmpian M. și recepționată la data de_ ( f. 17-18), reclamanții au convocat-o pe pârâtă pentru data de_ în vederea lămuririi situației antecontractului de vânzare cumpărare solicitându-i prezentarea extrasului CF individual pentru apartamentul liber de sarcini, a extrasului colectiv cu cota părților indivize comune aferente apartamentului, a procesului verbal de recepție și dare în folosință a imobilului semnat cu autoritatea competentă, a notificării comunicate cu reclamanții conform prev. art. 6.2 din antecontract, a procesului verbal de predare primire a apartamentului și a notificării comunicate conform art. 6.5.
În cuprinsul notificării reclamanții, prin mandatar, menționau faptul că notificarea nu presupune de jure continuarea derulării raporturilor juridice dintre părți și că lipsa documentelor solicitate a fi prezentate constituie motiv de rezoluțiune.
Prin răspunsul la notificare comunicat reclamanților pârâta a arătat că, așa cum a precizat și prin răspunsul la notificarea anterioară, apartamentul antecontractat a fost predat în posesie promitenților cumpărători fără a exista vreo obiecție calitativă sau vreuna referitoare la anumite vicii ale construcției. Pârâta a reiterat susținerile referitoare la predarea cheilor, aspect dovedit prin declarația martorului audiat în cauză, recunoscând neîntocmirea procesului verbal de predare primire, arătând că predarea cheilor echivalează cu predarea apartamentului.
În ceea ce privește extrasele de carte funciară pârâta a arătat că vor fi disponibile cel târziu în luna august 2010.
Prin raportare la condițiile de admisibilitate ale acțiunii în rezoluțiunea convenției, tribunalul apreciază că reclamanții nu au făcut dovada punerii în întârziere a pârâtei în ceea ce privește intenția de rezoluțiune a antecontractului anterior datei la care au preluat cheile apartamentului și instalațiile utilităților și că preluarea cheilor spațiului antecontractat, realizată la data încheierii procesului verbal de predare primire din_ face dovada îndeplinirii de către pârâtă a obligației principale stabilită contractuala, având termen stabilit pentru data de_ .
În condițiile în care, după împlinirea termenului limită prevăzut prin convenția părților pentru predarea spațiului și până la data preluării cheilor și a instalațiilor de apă, gaz și a centralei termice, reclamanții nu au procedat la punerea în întârziere a pârâtei, conform prevederilor art. 1079 C.civ, tribunalul apreciază că au acceptat prelungirea termenului de predare în mod tacit, starea de pasivitate confirmând inexistența unui interes în a solicita pârâtei rezoluțiunea antecontractului cu atât mai mult cât posesia spațiului s-a dovedit a fi predată.
Motivele invocate de reclamanți în cuprinsul cererii de chemare în judecată pentru a se dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare- cumpărare se referă, de altfel la neîndeplinirea culpabilă de către pârâtă a obligației de finalizare a apartamentului nr. 36, a obligației de notificare în vederea inspecției prealabile precum și în vederea recepției și semnării procesului de predare primire. Instanța apreciază că față de predarea cheilor apartamentului antecontractat în fapt de reclamanți aceste motive nu pot fi reținute întrucât odată preluate cheile și semnat fără obiecțiuni procesul verbal de predare primire din_ reclamanții au renunțat la dreptul de a mai solicita rezoluțiunea convenției încheiate cu pârâta. În cuprinsul dispozițiilor art. 6.6 din convenția în litigiu părțile au prevăzut, de altfel, faptul că predarea apartamentului echivalează cu predarea cheii, astfel încât instanța consideră îndeplinită această obligație stabilită în sarcina pârâtei chiar în condițiile în care nu a fost încheiat un proces verbal de predare primire a apartamentului ci doar cel referitor la preluarea utilităților aferente spațiului în cauză.
Referitor la neîndeplinirea de către pârâtă a obligației de a-i notifica pe pârâți pentru semnarea contractului autentic de vânzare cumpărare se impune a se preciza că este real faptul că prin clauza
inserată în antecontract a fost stabilit un termen de cel mult 15 zile de la data recepția apartamentului însă, dispozițiile art. 7.5 reglementează obligația promitentului vânzător de a-i invita pe promitenții cumpărători în fața notarului pentru semnarea contractului autentic numai după încasarea restului de preț în cuantum de 30.000 euro, ori această obligație nu a fost îndeplinită în cauză, pârâții nefăcând dovada că ar fi fost în măsură să achite diferența de preț.
Obligația achitării integrale a prețului și prezentarea dovezii plății la notar era prevăzută de altfel și în partea finală a clauzei contractuale inserate la pct. 6.5. Reclamantul a recunoscut implicit că nu era în posesia acestei sume și că nu a achitat diferența de preț cu ocazia interogatoriului administrat, arătând că plata diferenței de preț urma să se facă prin contractarea unui credit bancar. Or, reclamanții nu au dovedit că au făcut demersuri pentru a obține acest credit, instanța
reținând că, în ceea ce privește acordarea creditului nu s-a făcut dovada că exista un acord chiar și de principiu, exprimat de o instituție bancară în sensul acordării unui împrumut acestora pentru a achita diferența de preț. Drept urmare instanța apreciază că pârâții nu au făcut dovada că ar fi în măsură să-și îndeplinească propria obligație contractuală, astfel încât să poată fi reținută culpa pârâtei în nerespectarea obligației asumate și să se dispună rezoluțiunea antecontractului.
Pentru considerentele mai sus reținute, instanța va respinge cererea formulată de reclamanți având ca obiect rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare și construire atestat avocațial sub nr. 87/_ considerând că cererea nu este fondată respingându-
se și solicitarea de repunere a părților în situația anterioară, repunere care constituie unul dintre efectele principale ale acțiunii în rezoluțiune, respingerea cererii principale atrăgând și respingerea cererii subsidiare în baza principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipeientis.
Instanța va respinge cererea formulată de pârâtă având ca obiect obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată întrucât dovada acestor cheltuieli a fost înregistrată la dosarul cauzei ulterior închiderii dezbaterilor, instanța neputând lua în considerare înscrisurile depuse la dosar ulterior aplicării dispozițiilor art. 150 C.pr.civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII
H O T Ă R Ă Ș T E :
Respinge cererea precizată formulată de reclamanții G. M. și
G. L. (anterior H. ), ambii cu domiciliul procesual ales în C. -N.
, str. D. nr.113, sc.1, ap.1, jud. C., în contradictoriu cu pârâta SC SS, cu sediul în C. -N., str. I. nr.4, ap.9, jud. C., având ca obiect rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, repunere părți în situația anterioară și obligarea pârâtului la plata dobânzii legale
Anulează ca nelegal timbrată cererea reconvențională formulată de pârâtă în contradictoriu cu reclamanții.
Respinge cererea pârâtei de obligare a reclamanților la plata cheltuielilor de judecată.
Executorie.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică din 31 ianuarie 2013.
PREȘEDINTE, GREFIER,
C. C. VLAIC A.
Red.CC/MM 5 ex./_
| ← Sentința civilă nr. 2076/2013. Rezoluțiune contract | Decizia civilă nr. 542/2013. Rezoluțiune contract → |
|---|
