Decizia civilă nr. 651/2013. Acțiune în pretenții comerciale
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
T. UL SPECIALIZAT C. DOSAR NR. _
Cod operator date cu caracter personal 11553
DECIZIA CIVILĂ NR. 651/2013
Ședința publică din data de_ Instanța este constituită din: PREȘEDINTE: E. B. JUDECĂTOR: I. P. JUDECĂTOR: S. I. GREFIER: A. E. A.
Pe rol fiind examinarea recursului declarat de recurenta S. C., împotriva sentinței civile nr. 5591/2013 pronunțată la data de_ de Judecătoria Cluj-Napoca în dosarul nr. 31._ privind și pe intimata SC I.
I. S., având ca obiect, în primă instanță, pretenții.
La apelul nominal se prezintă, în reprezentarea intereselor recurentei, d-nul avocat Miron Mirel-Florin, cu împuternicire avocațială depusă la dosar, lipsă fiind intimata.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Instanța constată că este competentă general, material și teritorial să soluționeze prezentul recurs, prin raportare la dispozițiile art.1591alin.4 coroborat cu art. 2 pct.3 Cod.proc.civ.
S-a făcut referatul cauzei, constatându-se că a fost depusă întâmpinare de către intimată, la data de 27 noiembrie 2013, întâmpinare comunicată reprezentantului recurentei.
Reprezentantul recurentei arată că solicită acordarea unui termen pentru studiu dosarului și pentru a da un eventual răspuns întâmpinării depusă de intimată.
T. ul, în urma deliberării, având în vedere data depunerii întâmpinării, respectiv data de_, întâmpinare depusă cu respectarea dispozițiilor art. 308 alin.2 C.proc.civ., va respinge cererea de acordare a unui termen, formulată de către reprezentantul recurentei, lăsând cauza la a doua strigare.
La apelul nominal, la a doua strigare a cauzei, se prezintă, în reprezentarea intereselor recurentei, d-nul avocat Miron Mirel-Florin, iar în reprezentarea intereselor intimatei, d-na avocat Stănese Ana-Melania, cu împuternicire care se depune la dosarul cauzei.
Reprezentanta intimatei depune la dosar dovada achitării taxei judiciare de timbru, în cuantum de 208,75 lei și timbru judiciar în valoare de 1,5 lei.
Nemaifiind alte cereri și înscrisuri de depus la dosar, din partea reprezentanților părților, instanța acordă cuvântul pe fondul recursului.
Reprezentantul recurentei solicita admiterea recursului, aratand ca hotararea instanței de fond este netemeinică și nelegală, pentru faptul că aceasta nu cuprinde soluțiile pe care se sprijină, pe de o parte, iar pe de altă parte cuprinde esențialmente motive contradictorii. Apreciază că s-ar impune analizarea a trei contracte, de către instanța de recurs.
Referitor la cele menționate în întâmpinare, de către intimată, privitor la factura fiscală, reprezentantul recurentei menționează că, chiar intimata a arătat, expresis verbis, prevederile art. 153 C.fiscal care arată că, nu obligă la întocmirea unei facturi, în următoarele situații: servicii medicale, culturale, financiare și bancare, astfel ca, în speță, negăsindu-se niciuna dintre aceste situații, exista obligația întocmirii facturii respective. Pentru toate celelalte considerente expuse pe larg în motivele de recurs, reprezentantul recurentei solicita admiterea recursului astfel cum a fost formulat, obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată
constând în taxă de timbru, timbru judiciar și onorariu avocațial ocazionate în faza fondului.
Reprezentanta intimatei solicita respingerea recursului si arata că instanța de fond, în mod corect a apreciat că tranzacția, contractul de vânzare- cumpărare în formă autentică, încheiat între recurentă și proprietara imobilului, s- a realizat cu participarea agenției imobiliare. Apreciază că, în dispozițiile art. 99din OUG 174/2008, articol menționat în motivarea recursului, de către recurentă, nu se stipulează clauza de exclusivitate, astfel, acest text legal nu înseamnă exclusiv o prezență fizică a reprezentantului agenției imobiliare la semnarea contractului intermediat, ci îndeplinirea obligației din partea agenției de a intermedia tranzacția imobiliară, în cazul de față, intimata îndeplinindu-și această obligație esențială. Tranzacția dintre părți nu s-a realizat cu participarea efectivă a agenției imobiliare din culpa recurentei-pârâte, aceasta tăinuind data și locul perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, tocmai pentru a se sustrage de la plata comisionului. Recurenta cunoștea, la data încheierii antecontractului de vânzare- cumpărare, din data de_, atât situația juridică a imobilului, cât adevăratul proprietar, fiind inserată o clauză din care rezulta că recurenta cunoștea inclusiv existența procesului de partaj, părțile convenind ca restul de plată să fie achitat la finalizarea acelui proces. Referitor la obligativitatea întocmirii facturii fiscale, intimata, în calitate de societate neplătitoare de TVA neimpozabilă, conform art. 153 C.fiscal, nu avea obligativitatea întocmirii unei facturi fiscale, decât la cererea beneficiarului serviciului prestat.
De asemenea, reprezentanta intimatei solicită obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată, în acest sens depunând la dosar dovada cheltuielilor de judecată, reprezentând onorariu avocațial, înscris conform cu originalul.
T. ul, în urma deliberării, reține cauza în pronunțare.
T. UL,
Deliberând, reține că prin sentința civilă nr. 5591/2013 pronunțată la data de 21 martie 2013 de către Judecătoria C. N. s-a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta SC I. I. S. împotriva pârâtei S. C. și a fost obligată pârâta S. C. să plătească în favoarea reclamantei SC I. I.
S., suma de 770 euro, reprezentând comision în valoare de 2% conform contractului de intermediere încheiat între părți la data de_ sub nr.034, a fost obligată pârâta S. C. la plata penalităților pentru întârziere în cuantum de 1% pe zi, calculate raportat la debitul principal, începând de la data de_ și până la data plății, fără ca penalitățile să poată depăși debitul principal și a fost obligată aceeași pârâtă la plata cheltuielilor de judecată în suma de 422 Ron, cheltuieli reprezentând taxe de timbru și suma de 1000 lei, reprezentând onorariul de avocat.
Totodată, s-a respins cererea prin care pârâta a solicitat obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată în favoarea sa.
Pentru a dispune în acest sens, prima instanță a reținut faptul că între reclamantă, în calitate de agenție imobiliară și pârâtă, în calitate de client beneficiar, s-a încheiat la data de_ contractul de intermediere nr.34/_ ( f 8-9) prin care, conform art.3, în schimbul serviciului de intermediere, constând în dobândire în proprietate, prestat de reclamantă, pârâta s-a obligat să achite comisionul specificat în anexa nr.1, respectiv 2% din valoarea prețului cerut de proprietar. Potrivit art.11, în cazul încheierii unei convenții scrise sau verbale între client și un corespondent prezentat de agenție, clientul are obligația de a achita agenției comisionul stabilit la art.3, iar potrivit art.13, orice convenție scrisă sau verbală încheiată între client și un corespondent prezentat de agenție se va încheia numai în prezența unui reprezentant al agenției, în caz contrar clientul obligându- se să achite comisionul prevăzut în art.3 majorat cu 20%. În art.14, părțile au convenit ca plata comisionului specificat în art.3 să aibă loc în termen de 48 ore de la încheierea unei convenții scrise sau verbale cu un corespondent prezentat de agenție, iar pentru întârzierea la plată au convenit obligația clientului de a achita
agenției pe lângă comisionul specificat în contract la art.3 și o penalitate de 1%/zi, până la plata integrală a creanței. În anexa nr.1 inserată în contract, a fost indicată adresa imobilului prezentat de reclamantă pârâtei spre vizionare, respectiv
C. -N., str.T., nr.18, PII și III.
La data de_, între numita Sabău Raveca, în calitate de promitent vânzător și pârâtă, în calitate de promitent cumpărător, s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare prin care prima a promis spre vânzare ultimei dreptul de proprietate asupra imobilului situat în C. -N., str.Aviator Dîrjan T., nr.18, ap.4, jud.C. compus din parter cu o cameră, chicinetă, baie și mansardă compusă din cameră, bucătărie, baie și p.i.c, înscris în CF nr.2. -C1-U4, nr.top 9785/IV/I în schimbul unui preț de 39.000 euro.
La data de_, sub nr.33 a fost autentificată de BNP C. a L.M procura specială prin care Sabău A., în calitate de coproprietară în cotă parte de ½ a apartamentului situat în C. -N., str.Aviator Dîrjan T., nr.18, ap.4, jud.C., a împuternicit-o pe Sabău Raveca, mama sa, să vândă imobilul .
La data de_, între numita Sabău A., în calitate de vânzător pe de o parte și pârâtă împreună cu soțul acesteia, Buzea G., pe de altă parte, în calitate de cumpărători, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNPA M. sub nr.2600, prin care vânzătorul a vândut cumpărătorilor dreptul său de proprietate asupra imobilului situat în C. -N., str. T., nr.18, ap.4, jud.C., imobil compus din parter cu o cameră, chicinetă, baie, casa scării exterioare și mansardă compusă din uscătorie partajată în 3 încăperi, înscris în CF nr.2. -C1-U5 C. -N., în schimbul unui preț de 38.500 euro.
La data de_, părțile s-au întâlnit în vederea soluționării litigiului pe cale amiabilă, dar pârâta a arătat că nu dorește achitarea comisionului pretins de reclamantă de 770 euro, propunând însă achitarea cotei de ½ din onorariu.
Din extrasul CF nr.2. -C1-U4 C. -N. rezultă că inițial dreptul de proprietate asupra imobilului situat în C. -N., str. T., nr.18, ap.4, jud.C., cu nr. top 9785/IV/1 a aparținut în cote părți de câte ½ numitei Sabău A. și numitului Morar S. . Din încheierea de CF nr.85923/_ a OCPI C. rezultă că imobilul cu nr.cad.2. -C1-U5 C. a rezultat din dezmembrarea imobilului cu nr. cad.2. -C1-U4 C. înscris în CF nr.2. -C1-U4 C. -N. provenită din conversia de pe hârtie nr.1. .
Prin sentința civilă nr.4541/_ a Judecătoriei C. -N., instanța a dispus sistarea stării de indiviziune asupra imobilului apartament nr.4 situat în C.
-N., str. T., nr.18, jud.C., înscris în CF nr.2. -C1-U4 C. -N. provenită din conversia de pe hârtie nr.1. cu nr. top 9785/IV/1 prin formarea a două loturi conform raportului de expertiză, dintre care unul format din construcție compusă din parter cu o cameră, chicinetă, baie, casa scării exterioară și mansardă compusă din uscătorie partajată în 3 încăperi care s-a atribuit numitei Sabău A. și un lot format din construcție parter și mansardă care s-a atribuit numitului Morar S. .
Din extrasul CF nr.2. -C1-U5 C. -N. rezultă că asupra imobilului situat în C. -N., str. T., nr.18, parter și mansardă, ap.4A, jud.C. compus din parter cu o cameră, chicinetă, baie, casa scării exterioare și mansardă compusă din uscătorie partajată în 3 încăperi, s-a înscris în temeiul contractului de vânzare cumpărare autentificat de BNPA M. la data de_ sub nr.2600, dreptul de proprietate al pârâtei și soțului acesteia ( f 46).
A mai reținut instanța de fond că reclamanta și-a executat obligația asumată față de pârâtă prin contractul de intermediere nr.34/_ întrucât a prezentat pârâtei spre vizionare, imobilul pe care aceasta l-a cumpărat ulterior de la Sabău A. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNPA M. la data de_ sub nr.2600, dar pârâta nu a dovedit executarea față de reclamantă a obligației sale corelative de plată a comisionului stipulat în art.3 din contract, astfel că acțiunea reclamantei a fost admisă. În ceea ce privește penelitățile, instanța de fond a apreciat că și acestea sunt întemeiate întrucât pârâta nu a achitat contravaloarea comisionului la scadența stabilită potrivit
înțelegerii părților prin art.14 din contract, adică în 48 ore de la încheierea contractului de vânzare-cumpărare intermediat care a avut loc la data de_ .
Au fost înlăturate, ca fiind nefondate, apărările pârâtei.În acest sens, s-a reținut că reclamanta a intermediat încheierea tranzacției între pârâtă și soțul acesteia, pe de o parte, și Sabău A., pe de altă parte, întrucât a prezentat spre vizionare pârâtei imobilul cumpărat de la Sabău A., așa cum atestă anexa nr.1 din contractul de intermediere, a pus în legătură părțile contractului intermediat și a prezentat pârâtei acte și informații privind imobilul astfel tranzacționat, așa cum rezultă din declarațiile martorilor audiați. În ciuda susținerilor pârâtei, comparând anexa 1 din contractul de intermediere și antecontractul de vânzare cumpărare din data de_ cu cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNPA M. la data de_ sub nr.2600, instanța de fond a reținut că imobilul obiect al actului autentic este același cu imobilul prezentat pârâtei de către reclamantă în temeiul contractului de intermediere din litigiu și cu imobilul obiect al antecontractului de vânzare cumpărare din data de_ și că datele de identificare în CF a imobilului tranzacționat, după partaj, nu prezintă relevanță întrucât imobilul cumpărat de pârâtă este evident unul și același imobil cu cel prezentat pârâtei spre vizionare de reclamantă, fiind situat la aceeași adresă și având același proprietar. De altfel, acest element de fapt a fost confirmat și de martorii ale căror declarații se află la filele 87 și 94, iar încheierea de CF nr.85923/_ a OCPI C. atestă că imobilul cu nr.cad.2. -C1-U5 C., cumpărat de pârâtă, a rezultat din dezmembrarea imobilului cu nr. cad.2. -C1- U4 C. înscris în CF nr.2. -C1-U4 C. -N. provenită din conversia de pe hârtie nr.1. (f 38), așa cum reiese și din sentința civilă nr.4541/_ a Judecătoriei
C. -N. (f 53-verso).
Pârâta a mai susținut că antecontractul de vânzare cumpărare din data de_ nu ar fi fost încheiat cu proprietarul imobilului, dar instanța de fond a reținut că acesta a fost încheiat cu Sabău Raveca, mandatara proprietarei Sabău
A., pe baza unei procuri autentice speciale de reprezentare (f 12), iar martorii ale căror declarații se află la filele 87 și 94 au declarat că pârâta cunoștea la data încheierii contractelor, atât situația juridică a imobilului, cât și pe adevăratul proprietar. În plus, în chiar cuprinsul antecontractului de vânzare cumpărare din_ a fost inserată o clauză din care rezultă că pârâta cunoștea inclusiv existența procesului de partaj, părțile convenind ca restul de preț să fie achitat la finalizarea procesului de partaj aflat pe rolul Judecătoriei C. -N. ( f 11).
Pârâta a mai susținut că antecontractul ar fi fost încheiat pentru un preț de
39.000 euro, iar nu pentru unul de 38.500 euro, dar instanța de fond a reținut că întinderea comisionului a fost raportată prin art.3 și anexa 1 din contractul de intermediere la prețul cerut de proprietar, or prețul stipulat în cuprinsul contractului de vânzare cumpărare încheiat în formă autentică a fost acela de
38.500 euro, valoare raportat la care a fost calculat și comisionul pretins de reclamantă. Oricum, dintre cele două prețuri, reclamanta a calculat comisionul având în vedere prețul mai mic, calculul fiind așadar sub acest aspect, favorabil pârâtei.
Instanța de fond a reținut totodată că este real că potrivit art.98 din OUG nr.174/2008, contractul de intermediere imobiliară sau alte eventuale contracte accesorii încheiate între consumator și agenția imobiliară nu pot conține clauze penale care să oblige consumatorul care nu își îndeplinește angajamentele contractuale la plata unei sume mai mari decât onorariul pe care l-ar fi plătit în cazul încheierii tranzacției, dar instanța de fond a reținut că reclamanta și-a precizat capătul de cerere având ca obiect penalitățile pentru întârziere pretinse în temeiul art.14 din contract, limitându-și această pretenție exact la valoarea comisionului datorat pentru încheierea tranzacției. Prin urmare, cererea sa în aceste limite are un temei contractual și nici nu contravine textului legal anterior menționat.În privința celorlalte apărări invocate de pârâtă, în urma analizării cuprinsului contractului de intermediere și coroborând acest înscris cu probele testimoniale administrate în cauză, s-a reținut că toate sunt neîntemeiate.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs recurenta S. C., solicitând admiterea recursului, modificarea in intregime a sentinței recurate, in sensul respingerii acțiunii formulate de reclamanta intimată, cu cheltuieli de judecata.
În motivare recurenta a arătat ca soluția recurata nici nu cuprinde soluțiile pe care se sprijină, pe de o parte si cuprinde esentialmente motive contradictorii.
Potrivit art 261 alin 1 punct 5 Cod Proc Civ, hotărârea pronunțata trebuie sa cuprindă si motivele de fapt si de drept care au format convingerea instanței, precum si cele pentru care s-au înlăturat cererile pârtilor. Pentru a satisface aceasta obligație, instanța fondului nu era ținuta sa examineze si sa discute in mod special toate argumentele pârtilor ci este suficient sa indice motivele care au determinat hotărârea, enunțând probele care au condus la convingerea instanței si exprimând considerentele care au impus aplicarea dispozițiilor legale pe care si-a întemeiat hotărârea pronunțata. M. ivarea hotărârii trebuie sa fie clara, sa se refere la probele administrate si sa conducă logic si convingător la soluția pronunțata. Chiar motivarea sumara, insuficienta a unei hotărâri echivalează cu nemotivarea
Or, instanța nu acorda absolut nici o importanta împrejurării ca la dezbaterea fondului, reclamanta, care era ținuta sa probeze existenta si întinderea raportului dedus judecații, renunța la martorul Sabau Raveca. Asta in pofida faptului ca actul încheiat de către aceasta era cel care - finalmente - a condus la obligarea la plata comisionului. Ca pe acest antecontract si-a bazat instanța rațiunea admiterii acțiunii.
In afara oricărei îndoieli mărturia acesteia putea si trebuia sa fie decisiva formarii convingerii instanței. Tocmai la aceasta a inteles sa renunțe reclamanta iar recurenta a fost de acord cu renunțarea la aceasta. Desigur ca avea posibilitatea însușirii acestui martor, insa a apreciat ca pana la urma, sarcina probatiunii este a reclamantului.
Recurenta a mai susținut că a arătat instanța faptul ca a încheiat la data de_ un antecontract cu martora la care s-a renunțat, insa nu acorda nici o relevanta juridica faptului ca aceasta promitenta-vanzatoare nu a indicat niciunde faptul ca nu este proprietara a apartamentului, a ascuns cu desăvârșire faptul ca alte doua persoane sunt coproprietare ale apartamentului, nu a indicat niciunde faptul ca semnează in baza unei procuri autentice. Acest act a fost prezentat doar cu prilejul acestui proces si nicicând altcândva
De asemenea a prezentat vădit eronat datele de identificare ale apartamentului, precum si conformația acestuia. A arătat faptul ca exista un proces de partaj, dar nu are absolut nici un argument ca după partajare acest apartament va cădea in lotul dorit, sau in proprietatea căruia din cei doi coproprietari ai apartamentului de la momentul semnării. Dealtfel, insasi susținerea recurentei pare de plano, greșita, căci semnatara Sabau Raveca nu era coproprietara, darmite proprietara a apartamentului si nu se știa de la acel moment in care lot va reveni acel apartament. Or momentul nașterii apartamentului pe care l-a cumpărat, 4A, este ulterior momentului acestui antecontract, care viza apartamentul 4.
O minima si elementara verificare a acestor considerente putea si trebuia sa conducă instanța la verificarea acestui antecontract, in condițiile in care, asa cum au relevat si martorii audiați, semnarea s-a făcut in considerarea altui imobil, cu un neproprietar.
Recurenta mai arată că instanța nu acorda nici o importanta faptului ca unul din coproprietari nu a mandatat niciodată vânzarea cotei sale de către martorul propus inițial, iar mandatul celui de-al doilea nu a fost prezentat niciodată. Instanța a prezumat ca recurenta cunoștea de existenta procurii, fapt rezultat din declarațiile martorilor, din care unul angajat al acestora iar al doilea - asa cum a recunoscut-un vechi colaborator al agenției imobiliare.
Totodată, recurenta mai susține că instanța a retinut faptul ca agenția si-a indeplinit toate obligațiile, însa nu acorda nici o importanta imprejuararii rezultate din declarațiile martorilor, cum ca la semnarea antecontractului cu Sabau Raveca,
s-au prezentat toate actele imobilului, cu toate că ulterior s-au înregistrat repetate apeluri telefonice si prin email - depuse la dosar si necontestate- care conțin apeluri disperate de-a dreptul, prin care recurenta a dorit insistent sa afle adevărul despre adevăratul proprietar al imobilului.
In aceste condiții, revene la susținerea instanței referitoare îndeplinirea tuturor obligațiilor agenției. De fapt acestea erau doua ( expres prevăzute la art. III
, punct 8 si 9 ). Nici una din acestea nu a fost îndeplinita. Căci, se arata la punctul 8, Agenția va asista recurenta la încheierea unei convenții. Or asistenta, ca operațiune, nu trebuie definita ea semnificând ajutorul calificat acordat parti, si care se materializează prin semnarea convenției. Instanța fondului ignora cu desăvârșire faptul ca Antecontractul cu Sabau Raveca s-a semnata fara asistenta agenției, purtând doar semnătura unui martor, Lupas M. . Este real faptul ca aceasta este administratoarea agenției dar asistenta acordata trebuia concretizata prin semnarea si stampilarea de către Agenție, iar nu semnata de o persoana fizica drept martor.
A acorda unui martor, persoana fizica, calitatea de asistenta juridica calificata, asa cum era obligata societatea comerciala nu poate fi sub nici o forma admisa. Din aceasta perspectiva, Agenția nu a participat la incheierea convenției sub forma asistentei.
Cealaltă obligația care ii revenea, stipulata la art. 9 din Contractul de intermediere, era aceea de a oferi asistenta pentru procurarea de acte necesare finalizării tranzacției. Or întreaga probatiune existenta la dosar, inscrisuri, emailuri, cereri, chitanțe doveditoare si declarațiile martorilor - au relevat gravele neînțelegeri dintre parti, generate de refuzul intimatei de a comunica date si informații, darmite inscrisuri. Neomitand faptul ca si cele prezentate erau neadevarate.
Recurenta mai arată că, combate vehement prezumția instanței, rezultata din depoziția martorilor, conform căreia antecontractul cu Sabau Raveca s-a făcut cu prezentarea unei procuri autentice . De niciunde nu rezulta acest aspect, mai mult chiar, in cuprinsul acestuia, un neproprietar, declara pe proprie răspundere faptul ca imobilul este in circuitul civil, liber de sarcini, ca nu este instrainat sau ipotecat unor terțe persoane. Indubitabil, preocuparea acesteia a fost de a transmite cocontractantei faptul ca semnează cu un proprietar, nu cu un mandatar al unui coproprietar. Nici măcar acest antecontract, cuprinzând o mulțime de falsuri in declarații, incheiat sub "asistenta calificata" a agenției, nu a fost de natura a arata instanței faptul ca singurul raționament sub care acționează aceste agenții, este acela al procurării de bani, fara nici o obligația sau răspundere, prin veritabile excrocherii.
Recurenta a mai arătat că acesta este motivul pentru care a prezentat, pe larg, considerente legate de constatările si intervenția statului in sensul protejării consumatorului.
Totodată, recurenta mai arată că soluția judecătoreasca a fost data fara un temei legal si cu încălcarea legii. Astfel, in considerente, instanța a retinut trimiterea la prevederile art. 9 indice 9 din OUG 174/2008, conform căruia agenția nu poate solicita plata comisionului daca, pe de o parte, in contract nu este stipulata clauza de exclusivitate si daca tranzacția s-a realizat fara participarea agenției imobiliare.
Instanța fondului, de o maniera absolut stranie, ignora aceste prevederi legale imperative, si nu răspunde sub nici o forma cerinței legale de a exista inserata clauza de exclusivitate. De aceea nu mai aduce nici un argument, decât solicitarea de a se constata acest aspect.
Recurenta mai susține că și mai surprinzător, in ceea ce privește cerința participării agenției Ia tranzacția încheiata, are o viziune absolut particulara pentru aceasta cerința expresa a legii, arătând faptul ca, in opinia instanței, participarea clandestina, o singura data la prezentarea unui imobil, cu date nereale si cu un semnatar neproprietar, echivalează cu îndeplinirea cerinței legale de a participa la intermedierea tranzacției.
Totodată, recurenta solicită să se observe faptul ca instanța face un veritabil adaos la lege, stipulând faptul ca obligația agenției este aceea de a intermedia tranzacția imobiliara, fara necesitatea unei prezente fizice la semnarea contractului.
Or participarea la o tranzacție presupune obligatoriu semnarea acesteia proba calității de parte contractanta sau a calității de asistent al unei parti, tranzacție semnifica momentul transferului proprietății, ceea ce in materia imobilelor inseamna întotdeauna contractul autentic. Activitatea de intermediere se realizează in baza invocatului act normativ si se concretizează prin cerințele susmenționate ale legii, iar nu in alta modalitate, asa cum intelege sa interpreteze instanța fondului.
Nu in cele din urma, intelege sa sublinieze un aspect cu consecințe juridice importante, careia instanța fondului a inteles sa nu-i acorde nici o relevanta. Astfel
, sub intermedierea agenției, intre Sabau Raveca si recurentă s-a incheiat un antecontract, însă se ignora susținerile recurentei conform cărora in actul autentic, adevăratul proprietar Sabau A., declara sub sancțiunea falsului in declarații ca intre ei nu a existat un antecontract. Oricum ar interpreta aceasta sau orice alte probe s-ar administra, insasi vanzatoarea nu intelege sa recunoască existenta unei promisiuni sau unui mandat acordat a altei persoane, asa cum si-a fundamentat soluția instanța de fond.
Recurenta a mai arătat că un ultim argument pe care intelege sa il dezvolte, este cel legat de faptul ca instanța a retinut caracterul comercial al contractului. Iar acest caracter comercial obliga părțile, in speța intimatul, sa se comporte asemeni unui comerciant. Iar orice pretenție a acestuia adresata unui cocontractant se va face in baza unui contract, in baza căruia se va emite o factura fiscala, care se va comunica cocontractantului, iar de la comunicare curge termenul contractual de plata si obligația celuilalt contractant de a o plati. Intimata nu a emis nici o factura fiscala in baza contractului, nu i-a comunicat nici o factura, asa incat si din aceasta perspectiva pretenția reclamantei de la fond este inadmisibila.
Intimata prin întâmpinare a solicitat respingerea recursului arătând că referitor la participarea agenției imobiliare la realizarea tranzacției, în mod corect instanța de fond a apreciat că tranzacția, contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică încheiat între recurentă și proprietara apartamentului nr.4A din C.
-N., strada T. nr.18, s-a realizat cu participarea agenției imobiliare.
Astfel, la data de_ recurenta a semnat contractul de intermediere nr.034, prin s-a obligat, în condițiile art.3 si art.14, să achite un comision de 2% din prețul cerut și plătit proprietarului imobilului care a fost vizionat și cu care s-a semnat, de asemenea, un antecontract de vânzare-cumpărare la data de_ in valoare de 39.000 euro.
Comisionul de 2% din valoarea de 38.500 euro a contractului de vânzare- cumpărare încheiat în formă autentică la data de_ între recurenta și proprietara imobilului vizionat de la adresa C. -N., str. T. nr. 18, ap.4A, județul C. îl reprezintă suma de 770 euro.
Conform art.3, art.11 și art.14 din contractul de intermediere nr.034/_
, clientul agenției, recurenta s-a obligat sa achite comisionul de 2% din prețul cerut de proprietar, adică din suma de 38.500 euro, "in termen de 48 de ore de la încheierea unei convenții scrise sau verbale cu un corespondent prezentat de agenție".
Intimata mai arată că prin angajații săi a prezentat recurentei spre vizionare un imobil situat în C. -N., str. T. nr.18, nr.4, compus din parter și mansardă, proprietatea aceleiași persoane, iar la data de_ între aceasta și mandatara Sabau Raveca, împuternicită prin procură specială a proprietarei imobilului vizionat, s-a perfectat un antecontract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată. Recurenta, deși a avut cunoștință despre faptul că imobilul este în litigiu, acestea făcând obiectul unui proces de partaj aflat pe rolul Judecătoriei C. -N., a insistat în semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare, astfel că semnarea
antecontractului a avut loc în cadrul agenției, în prezența martorei Lupaș M., administrator al societății.
La data de_ recurenta a încheiat în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare a apartamentului 4A, str. T. nr.18, C. -N., prețul vânzării fiind în valoare de 38.5000 euro, urmând să achite comisionul de 2% din valoarea tranzacției, adică suma de 770 euro plății, în termen de 48 de ore.
De asemenea, conform art. 14 din contractul de intermediere nr.034/_ "pentru întârziere de la termenul de plata clientul va achita agenției pe lângă comisionul specificat la art.3 și o penalitate de 1% pe zi de întârziere, până la plata integrală a creanței.
Conform art.9 indice 9 din OUG nr.17/2008 in situația in care contractul de intermediere nu are stipulata clauza de exclusivitate, iar tranzacția s-a realizat fara participarea agenției imobiliare, aceasta va putea solicita din partea consumatorului comisionul inscris in contractul de intermediere. Acest text legal nu înseamnă exclusiv o prezenta fizica a reprezentantului agenției imobiliare la semnarea contractului intermediat, ci îndeplinirea obligației din partea agenției de a intermedia tranzacția imobiliara, iar in cazul spetei de fata intimata susține că și- a îndeplinit aceasta obligație esențiala.
In calitate de intermediar in cadrul operațiunii juridice de încheiere a contractului de vanzare-cumparare autentificat de BNPA M. la data de_ sub nr.2600, intre recurenta-parata si soțul acesteia pe de o parte, si Sabau A. pe de alta parte, intimata și-a îndeplinit obligația de a respecta dispozițiile legale in materie, astfel: a prezentat recurentei spre vizionare imobilul cumpărat de la Sabau A., asa cum atesta Anexa nr.1 inserata in contractul de intermediere, fiind prezentate la data de_ imobilul situat in C. -N., str. T. nr.18, compus din parter (P/l) si mansarda (1/1), si, respectiv, asa cum rezulta din declarația martorului Inoan V. e, angajatul agenției care a insotit recurenta la acea data pentru vizionarea imobilului; a pus in legătura părțile din contractul intermediat, acestea nu se cunoșteau anterior vizionarii imobilului; a prezentat recurentei acte si informații privind imobilul tranzactionat, asa cum rezulta si din declarația martorului Sabau D. (fila 94 din dosar). Martorul Sabău D., declară că: "în prezenta mea, reclamanta a explicat pârâtei atât situația imobilului din cartea funciară la data respectivă, cât și situația imobilului descris în procesul de partaj, arătându-le atât un extras de carte funciară, cât și expertiza."
De asemenea a participat la incheierea antecontractului de vanzare- cumparare din data de_ intre recurenta si Sabau Raveca, mandatara proprietarei Sabau A., semnarea acestuia efectuându-se in cadrul agenției si pe modelul furnizat de societate, in prezenta administratorului societății, Lupas M. .
Totodată a procedat la predarea-primirea avansului stipulat in antecontractul de vanzare-cumparare care s-a realizat intre părțile antecontractului in cadrul agenției imobiliare, atât la data de_, cat si la data de_ .
In mod corect instanța de fond a reținut faptul ca imobilul, obiect al contractului de vanzare-cumparare perfectat in forma autentica la data de_ este unul si același cu imobilul prezentat recurentei de către agenție in temeiul contractului de intermediere si același cu imobilul obiect al antecontractului de vanzare-cumparare din data de_, datele de identificare in CF a imobilului tranzactionat, după acțiunea de partaj, nu prezintă relevanta, intrucat imobilul cumpărat de recurenta si cel prezentat de agenție este evident același, fiind situat la aceeași adresa si având același proprietar. Acest element de fapt este confirmat atât de martori (filele 87 si 94 din dosar), cat si in incheierea de CF nr.85923/_ a OCPI C., care atesta ca imobilul cu nr. cadastral 2. -C1-U5 C., cumpărat de recurenta, a rezultat din dezmembrarea imobilului cu nr. cadastral 2. -C1-U4 C. inscris in CF nr.2. -Cl-U4 C. -N. provenita din conversia de pe hârtie nr.1., asa cum reiese si din Sentința Civila nr.1511/_ a Judecătoriei C. -N. .
Intimata mai arată că recurenta cunoștea la data incheierii antecontractului de vanzare-cumparare din data de_ atât situația juridica a imobilului, cat si adevăratul proprietar, in cuprinsul acestui document, antecontract de vanzare-
cumparare semnat la data de_ cu mandatara proprietarei, anume cu Sabau Raveca, fiind inserata o clauza din care rezulta ca recurenta cunoștea inclusiv existenta procesului de partaj, părțile convenind ca restul de preț sa fie achitat la finalizarea procesului de partaj.
In ceea ce privește audierea mandatarei proprietarei, Sabau Raveca, intimata a considerat ca aceasta proba nu este utila cauzei, având in vedere recunoașterile recurentei din interogatoriul luat acesteia, prin răspunsurile la intrebarile nr.8, 9,10 si 11.
Judicios, instanța de fond a statuat ca intimata, in calitate de intermediar, și-a îndeplinit pe deplin obligațiile asumate prin contractul de intermediere, tranzacția intre parti s-a realizat cu participarea efectiva a agenției imobiliare, insa
contractul de intermediere a fost indeplinit cu rea credința de către recurenta- parata, aceasta tainuind data si locul prefectarii contractului de vanzare- cumparare in forma autentica, tocmai pentru a se sustrage de la plata comisionului.
Referitor la obligativitatea întocmirii facturii fiscale, având în vedere faptul că societate nu este persoană impozabilă înregistrată în scopuri de TVA conform art. 153 Cod Fiscal, nu există obligativitatea întocmirii unei facturi fiscale, decât la cererea beneficiarului serviciului prestat.
În acest sens, intimata invocă prevederile referitoare la facturare din Legea 571 din 2O03 privind Codul Fiscal actualizată și în normele de aplicare ale Codului fiscal, ce conține articolul 155 despre facturare aplicabil de la 1 ianuarie 2007.
Art. 155. - (1) Persoana impozabilă care efectuează o livrare de bunuri sau o prestare de servicii, alta decât o livrare/prestare fără drept de deducere a taxei, conform art. 141 alin. (1) si (2), trebuie să emită o factură către fiecare beneficiar, cel târziu până în cea de-a 15~a zi lucrătoare a lunii următoare celei în care ia naștere faptul generator al taxei, cu excepția cazului în care factura a fost deja emisă.
Pentru operațiunile scutite de TVA din interiorul tării (servicii medicale, servicii culturale, servicii financiare si bancare, închirieri etc.) nu există obligativitatea întocmirii unei facturi.
Norme metodologice de aplicare a Codului Fiscal prevăd: Persoana impozabilă care efectuează o livrare de bunuri sau o prestare de servicii scutită fără drept de deducere a taxei conform art. 141 alin. (1) si (2) din Codul fiscal, nu are obligația întocmirii unei facturi, dar operațiunile vor fi consemnate în documente potrivit legislației contabile. Emiterea facturii nu este interzisă fiind opțiunea persoanei impozabile de a factura operațiunile respective.
Prin excepție, pentru livrările de bunuri sau prestările de servicii efectuate, persoana impozabilă este scutită de obligația emiterii facturii pentru următoarele operațiuni, cu excepția cazului în care beneficiarul solicită factura: a) livrările de bunuri prin magazinele de comerț cu amănuntul și prestările de servicii către populație, pentru care este obligatorie emiterea de bonuri fiscale, conform Ordonanței de Urgență a Guvernului nr. 28/1999 privind obligația operatorilor economici de a utiliza aparate de marcat electronice fiscale, republicată, cu modificările și completările ulterioare.
În concluzie, intimata arată că va elibera factură fiscală la cererea expresă adresată de către recurenta pârâtă la data plății comisionului de 2% conform contractului de intermediere nr.034/_ .
Analizând recurs prin prisma motivelor invocate precum și a disp. art. 304, 3041și 312 C.pr.civ., tribunalul reține următoarele:
Primul motiv de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7 C.pr.civ. este nefondat, criticile recurentei fiind neîntemeiate. În acest sens, tribunalul reține că soluția instanței de fond este pe larg argumentată și susținută de un vast probatoriu administrat, neexistând motive contradictorii dispozitivului. De altfel, recurenta nici nu a indicat care ar fi aceste motive contradictorii.
Contrar susținerilor recurentei, tribunalul reține că renunțarea reclamantei intimate la audierea martorei Sabău Raveca a fost agreată de către recurentă, din incheierea pronunțată la termenul de judecată din data de 7 martie 2013 rezultând
că aceasta nu a solicitat să fie audiată această martoră atâta timp cât proba a fost câștigată cauzei. De altfel, raportul juridic încheiat între părți a fost dovedit prin contractul de intermediere, contract care nu a fost înscris sau declarat fals.
Sunt nefondate susținerile recurentei în sesnul că intimata nu i-ar fi prezentat situația exactă a imobilului și nici adevărații proprietari, din probațiunea administrată și reținută de către instanța de fond rezultând că recurenta avea cunoștință de toate aceste împrejurări, în chiar antecontractul de vânzare- cumpărare datat 1 martie 2011 făcându-se trimitere la procesul de partaj al imobilului, proces ce se purta între SABĂU A. și MORAR S. . Nu era obligația intimatei reclamante și nici nu avea cum să garanteze aceasta faptul că imobilul va cădea în lotul numitei SABĂU A., respectiv că i se va atribui acesteia. De altfel, coproprietarii puteau să vandă imobilul chiar și în timpul procesului de partaj, existența unui astfel de litigiu neechivalând cu o interdicție de înstrăinare a imobilului. Ceea ce este esențial în determinarea îndeplinirii sau neîndeplinirii obligațiilor stabilite de părțile contractante este stabilirea, prin raportare la clauzele contractuale, dacă acestea și-au îndeplinit obligațiile cu bună credință. Prin urmare, nu are relevanță faptul că numita SABĂU A. era doar coproprietară și nu era proprietară a imobilului situat în C. -N., str. T. nr. 18, ap.4A, județul
, relevant este faptul că aceasta a încheiat ulterior contractul de vânzare- cumpărare cu recurenta și că, din probațiunea administrată rezultă, fără nici un dubiu, faptul că imobilul prezentat de intimată recurentei este identic cu cel cumpărat ulterior de aceasta din urmă împreună cu soțul său.
Contrar susținerilor recurentei, tribunalul reține că, în conformitate cu art. III pct. 9 din contractul de intermediere, intimata nu s-a obligat să pună la dispoziția recurentei toate actele necesare în vederea transferului dreptului de proprietate, ci doar să îi ofere asistență pentru procurarea actelor necesare finalizării tranzacției. Corespondența electronică invocată de recurentă nu este relevantă și nu constituie o probă a neîndeplinirii de către intimată a obligațiilor asumate întrucât nu era obligația intimatei să procure sau să ceară persoanelor care oferă imobile spre vânzare să producă toate dovezile necesare transmiterii dreptului de proprietate, aceste dovezi fiind cerute și verificate de notarul public la data la care părțile(vânzătorul și cumpărătorul) convin asupra transferului dreptului de proprietate.
Sunt vădit nefondate susținerile recurentei în sensul că intimata s-ar fi obligat să îi acorde asistență juridică, contractul de intermediere neincluzând o astfel de clauză, astfel că, în conformitate cu art. 969 C.civ., doar clauzelor inserate în acest contract putând fi luate în considerare. În plus, tribunalul reține că dna Lupaș M., a semnat antecontractul de vânzare cumpărare în calitate de martor, astfel că nu se poate susține că intimata nu a fost reprezentată la încheierea acestei convenții.
Așa cum s-a reținut în cele ce preced, nu are relevanță faptul că proprietara imobilului a contractat cu recurenta prin mandatar, relevant fiind faptul că procura era valabilă, era anterioară încheierii atât a contractului de intermediere, cât și a antecontractului și a contractului de vânzare-cumpărare.
Este nefondat și motivul de recurs întemeiat pe art. 304 pct. 9 C.pr.civ.. Așa cum s-a reținut în cele ce preced, din probatoriu administrat rezultă că antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat în prezența numitei Lupaș M.
, aceasta detinând funcția de administrator al intimatei. Prezența acesteia și calitatea acestei martore era cunoscută de către recurentă, astfel că aserțiunile referitoare la încheierea tranzacției în lipsa intimatei nu pot fi primite.
Interpretarea dată de recurentă art. 9 indice 9 din OUG nr. 174/2008 este eronată. Astfel, în conformitate cu aceste dispoziții, ,,Agenția imobiliară nu poate solicita din partea consumatorului plata comisionului în oricare dintre următoarele situații:
când între consumator și agenția imobiliară nu este încheiat un contract de intermediere;
când contractul de vânzare-cumpărare/închiriere nu s-a încheiat;
când contractul nu are stipulată clauza de exclusivitate, iar tranzacția s-a realizat fără participarea agenției imobiliare";.
Pentru a opera al treilea caz al art. 9 indice 9 din OUG nr. 174/2008 nu este suficient ca întelegerea părților să nu cuprindă clauza de exclusivitate, ci este necesară îndeplinirea cumulativă a celor două condiții, respectiv se impune că agenția să nu fi participat la încheierea tranzacției.
Or, așa cum rezultă din probațiunea administrată, intimata a fost prezentă la încheierea antecontractului de vânzare cumparare cu privire la imobilul situat în
C. -N., str. T. nr. 18, ap.4A, județul C. . Este real faptul că nu a participat la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare, însă această neparticipare nu îi este imputabilă intimatei, ci exclusiv recurentei care a ascuns data și locul autentificării tranzacției.
Apoi, chiar dacă intimata ar fi fost prezentă la data autentificării contractului, aceasta nu putea să semneze contractul de vânzare-cumpărare, neavând nici o calitate, intermedierea finalizându-se tocmai prin semnarea contractului. De altfel, recurenta nici nu a indicat instanței de recurs în ce calitate ar fi semnat intimata, alături de vânzator, contractul autentic.
Declaratia dată de Sabău A. în sensul că nu a încheiat cu recurenta nici un antecontract, în condițiile existenței unui astfel de antecontract, nu îi poate fi imputată intimatei, persoana declarantă și intimată fiind două entități distincte.
Nici ultima critică adusă de recurentă hotărârii instanței de fond nu este fondată, obligarea de către instanțele de judecată a unei părți la executarea obligațiilor asumate prin convențiile valabil încheiate și dovedite prin contracte, nefiind condiționată de emiterea facturilor fiscale. De altfel, Înalta Curte de Casație și Justiție -Secția comercială s-a pronunțat prin decizia nr.1017 din 26 martie 2009 astfel :,,În aplicarea prevederilor art.46 Cod comercial și ale art.6 din Legea nr.82/1991, factura fiscală nu este decât un document justificativ, care stă la baza înregistrărilor în contabilitate furnizorului sau prestatorului și a cumpărătorului, respectiv beneficiarului, ea fiind un mijloc de probă cu privire la operațiunea facturată, neavând calitatea de act juridic, care să trebuiască să îndeplinească cerințele art.948 Cod civil, nici chiar atunci când probează existența unui contract comercial consensual, pentru care părțile nu au confecționat un instrumentum";.
În cauză, raportul juridic dintre părți este dovedit prin contractul de intermediere nr. 034/_, iar o eventuală neemitere a facturilor fiscale de către intimată ar avea cel mult consecințe fiscale pentru aceasta din urmă.
Pentru toate aceste considerente de fapt și de drept, reținând faptul că hotărârea primei instanțe este temeinică și legală, în baza art. 312 teza II alin. 1 C.pr.civ., va respinge, ca fiind nefondat, recursul declarat de recurenta S. C. în contradictoriu cu intimata SC I. I. S. împotriva sentinței civile nr. 5591/2013 pronunțată la data de_, în dosarul nr._ al Judecătoriei
C. -N. pe care o va menține în întregime.
Dat fiind faptul că intimata, prin reprezentanta aleasă a depus după închiderea dezbaterilor copia facturii și a chitanței privind cheltuielile d ejudecată, fată de dispozițiile art. 305 C.pr.civ., tribunalul va respinge cererea acesteia privind obligarea recurentei la plata sumei de 1000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs.
PENTRU ACESTE M. IVE ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E:
Respinge, ca fiind nefondat, recursul declarat de recurenta S. C. în contradictoriu cu intimata SC I. I. S. împotriva sentinței civile nr. 5591/2013 pronunțată la data de_, în dosarul nr._ al Judecătoriei
-N. pe care o menține în întregime.
Respinge cererea intimatei SC I. I. S. privind obligarea recurentei la plata sumei de 1000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 9 decembrie 2013.
PREȘEDINTE
JUDECĂTORI
E. B.
I.
P.
S. I.
GREFIER
E. A.
Red./Dact.E.B./_
| ← Sentința civilă nr. 6780/2013. Acțiune în pretenții comerciale | Decizia civilă nr. 405/2013. Acțiune în pretenții comerciale → |
|---|
