Sentința civilă nr. 123/2013. Rezoluțiune contract
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SPECIALIZAT C. DOSAR NR. _
Cod operator date cu caracter personal 11553
SENTINȚA CIVILĂ NR. 123/2013
Ședința publică din data de_ Instanța este constituită din: PREȘEDINTE - C. C. GREFIER - T. G.
Pe rol fiind soluționarea acțiunii formulate de către reclamanții P.
V. și P. L. în contradictoriu cu pârâții M. M. T. și M. R.
A., având ca obiect rezoluțiune contract.
La apelul nominal se prezintă reclamanții P. V. și P. a L. asistați de d-na avocat Podar Iulia care se prezintă și în reprezentarea intereselor reclamantei P. L. ,d-na avocat C. Cristian, în reprezentarea intereselor pârâților și martorul reclamantului M. V., lipsind martorii pârâților BUGNAR SORIN și ORMOS EDIT CSILA.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care, se constată că s-a depus la data de_, de către reclamanți un script intitulat "note de ședință";, din care se comunică un exemplar reprezentantei pârâților.
Instanța constată că în ceea ce privește ceilalți martori respectiv Bugnar Sorin și Oros Edit Csila, propuși de către pârâți și care au fost încuviințați, nu a fost indicate domiciliile acestor martori în termen de 48 ore astfel cum s-a stabilit, motiv pentru care instanța prin raportare la prevederile art. 186 Cod Procedură Civilă, pârâta va fi decăzută din proba încuviințată.
Sub prestare de jurământ s-a procedat la audierea martorului M.
V., declarația acestuia fiind consemnată în proces-verbal atașată la dosarul cauzei la fila 145.
Reprezentanta reclamanților depune decizia civilă nr. 253/_ și antecontractului de vânzare - cumpărare încheiat la data de_ în copie xerox ambele exemplare.
Se comunică un exemplar reprezentantei pârâților.
Reprezentanta reclamantei și reprezentanta pârâților arată că nu mai au cereri de formulat și probe de administrat împrejurare față de care instanța, constatând cauza în stare de judecată și în temeiul dispozițiilor art. 150 Cod Procedură Civilă acordă cuvântul în dezbateri judiciare.
Reprezentanta reclamanților solicită admiterea acțiunii așa cum a fost modificată la termenul de judecată din data de_, în sensul de a se dispune prin hotărârea ce urmează a se pronunța rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de_ între reclamantul P. V. (căsătorit cu P. L. ), în calitate de promitent - cumpărător și pârâtul promitent - vânzător M. n M. T. în nume propriu și în calitate de mandatar al pârâtei M. Rorica A., având ca obiect edificarea și promisiunea de vânzare - cumpărare a apartamentului nr. 26 situat la etaj în imobilul reprezentând bloc de locuințe corp C6, ce urma a fi edificat pe terenul situat în comuna Floreștei, str. Cetății, nr. 63, jud. C., identificat în CF nr. 13311 F.
și asupra locului de parcare nr. 32 din parcarea P5 precum și cotele părți aferente. Totodată solicită obligarea pârâților la plata sumei de
48.000 Euro, reprezentând tranșa 1 și tranșa 2 de preț achitate de reclamanți promitenți - cumpărător, potrivit clauzelor antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de_ .
Arată că având în vedere faptul că pârâții nu și-au respectat obligațiile contractuale de finalizare și predare la termen a apartamentului și de transfer a dreptului de proprietate în favoarea reclamanților, de comun acord cu pârâții, la data de_, au procedat la rezoluțiuna antecontractului de vânzare-cumpărare perfectat la data de_, conform actului adițional perfectat la data de_ .
Cu privire la excepția prescripției dreptului la acțiune invocată de către pârâți prin întâmpinare solicită a fi respinsă având în vedere că, de comun acord cu pârâții, la data de_, au procedat la rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare perfectat la data de_, conform actului adițional perfectat la data de_ . În pofida aspectelor învederate de către pârâți în mod netemeinic, potrivit cărora prin actul adițional din data de_ nu s-ar fi modificat decât obiectul contractului, în realitate ca urmare a rezoluțiuni antecontractului inițial, părțile au specificat doar că suma de 40.000 Euro, reprezentând tranșa 1 în vederea achiziționării unui nou apartament, urmând să se încheie un alt antecontract în acest sens. Având în vedere că antecontractul de vânzare-cumpărare din data de 18 octombrie 2007 a fost rezoluționat amiabil și având în vedere că între părți, la data de 07 aprilie 2008, a intervenit o nouă înțelegere cuprinsă în scriptul intitulat act adițional, apreciază faptul că la data de_ a început să curgă un nou termen de prescripție a dreptului la acțiune, și raportat la data expedierii cererii introductive prin poștă -_, solicită respingerea excepției prescripției acțiunii invocată de pârâți.
Mai arată că pârâții trebuiau să stabilească termenul de finalizare a apartamentului luând în considerare toate elementele care puteau influența finalizarea acestuia, cu atât mai mult cu cât aceștia sunt constructori profesioniști, care au construit alte patru blocuri de locuințe în F., în aceeași locație. De altfel, chiar și în cazul în care s- ar admite că ar exista o întârziere a E-on Gaz în emiterea avizelor, aceasta nu întrunește condițiile forței majore, nu este absolut imprevizibilă și irezistibilă și nu este de natură să înlăture răspunderea părților. Demersurile administrative în vederea edificării unui bloc de locuințe, avizele acordurile pentru realizarea utilităților de gaz sunt
elemente care puteau și trebuiau să fie prevăzute de către pârâți - în calitatea lor de constructori profesioniști. Față de cele arătate și detaliate în cererea de chemare în judecată în răspunsul la întâmpinare, în modificarea cererii de chemare în judecată și în notele de ședință depuse pentru acest termen de judecată solicită admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată și modificată, cu obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată, constând în taxă judiciară de timbru și onorariu avocațial.
Reprezentanta pârâților solicită respingerea acțiunii având în vedere motivele detaliate în întâmpinare.
Instanța reține cauza în pronunțare.
T R I B U N A L U L,
Prin cererea înregistrată la data de 7 aprilie 2011 în dosarul cu nr. de mai sus, reclamanții P. V. și P. LIVIA i-au chemat în judecată pe pârâții M. M. T. și M. R. A. (fostă M. ), solicitând
instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună rezoluțiunea actului adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de_, act adițional perfectat la 7 aprilie 2008, ca urmare a nerespectării culpabile a obligației asumate de către pârâți de a perfecta un antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect un nou apartament.
Totodată, s-a solicitat obligarea pârâților la restituirea sumei de
40.000 euro echivalentul a 164.140 lei, la data formulării cererii, reprezentând prima tranșă de preț achitată de promitenții cumpărători, potrivit clauzelor antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de_ și rezoluționat prin acordul părților prin actul adițional a cărui rezoluțiune se solicită, având ca obiect edificarea și promisiunea de vânzare-cumpărare a apartamentului nr.10 situat la etaj în imobilul reprezentând bloc de locuințe corp C5 ce urma a fi edificat pe terenul situat în comuna F., str. Cetății f.n., identificat în CF nr.316 F., nr.top.2047/3/b,_ și 2050. S-a solicitat și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii reclamanții au susținut că au perfectat la_ cu pârâții un antecontract de vânzare-cumpărare prin care pârâții s-au obligat să le transmită dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.10 situat la etajul unui imobil bloc de locuințe, corp C5, ce urma să fie edificat pe un teren situat în comuna F., str. Cetății f.n., teren identificat cu date de CF.
S-a mai arătat că potrivit clauzelor contractuale, prețul de vânzare-cumpărare al apartamentului a fost stabilit de comun acord de cele două părți promitenți vânzători și promitenți cumpărători ca fiind de 45.000 euro din care prima tranșă în cuantum de 40.000 euro a fost achitată la data semnării antecontractului de vânzare-cumpărare, iar diferența de 5.000 euro urma să fie achitată după finalizarea și întabularea apartamentului, la data semnării contractului autentic.
Reclamanții susțin că și-au îndeplinit propriile obligații contractuale asumate și, mai mult decât atât, au achitat în întregime prețul apartamentului, fără însă ca pârâții să fi finalizat lucrările la apartamentul antecontractat și să fi perfectat contractul de vânzare- cumpărare.
Aceasta în condițiile în care termenul de finalizare a lucrărilor de construire a apartamentului cu dotările standard prevăzute în anexa nr.2 a fost stabilit de comun acord de părți la data de 30 iunie 2008.
Culpa în neexecutarea obligațiilor asumate de către pârâți se apreciază că le revine acestora, întrucât nu au fost împiedicați printr-o împrejurare mai presus de voința lor să-și respecte obligațiile asumate.
La data de 7 aprilie 2008 se susține că de comun acord reclamanții și pârâții au procedat la rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare având ca obiect apartamentul nr.10, promitenții vânzători obligându-se să încheie un nou antecontract cu promitenții cumpărători, prin actul adițional fiind exprimat acordul părților de a considera suma de 40.000 euro achitată cu titlu de primă tranșă din preț ca fiind prima tranșă din prețul noului apartament ce urma să fie achiziționat.
Cu toate acestea, până la data formulării cererii de chemare în judecată promitenții vânzători nu au încheiat cu promitenții cumpărători un nou antecontract, astfel cum s-a stabilit prin actul
adițional din_, reclamanții susținând că pârâții se află într-o stare vădită de insolvență.
Apreciind că sunt grav prejudiciați prin nerespectarea termenelor contractuale, reclamanții au formulat cererea în rezoluțiunea antecontractului semnat inițial cu pârâții, reținând nerespectarea obligațiilor acestora de a perfecta un nou antecontract.
În drept, au fost invocate disp. art.969 C.civ. și 1020, 1021 C.civ.
Pârâții M. R. A. (fostă M. ) și M. M. T. au depus la dosar întâmpinare la data de 2 iunie 2012, solicitând respingerea acțiunii formulate de reclamanți și obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea poziției procesuale s-a invocat, pe cale de excepție, prematuritatea acțiunii, prin raportare la disp. art.7201C.pr.civ., susținându-se că reclamanții au formulat la 6 aprilie 2011 o notificare ce le-a fost remisă și pârâților la data de 8 aprilie 2011, prin care le solicita să se prezinte la sediul mandatarei pentru a consimți la rezoluțiunea pe cale amiabilă a actului adițional încheiat la_ și la restituirea de îndată a sumei de 40.000 euro reprezentând tranșa întâi din prețul apartamentului ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la_ .
Pârâții arată că nicăieri din cuprinsul notificării nu se face referire la o invitație la conciliere directă sau mediere în sensul disp. art.7201C.pr.civ. și că nu au fost convocați pentru a se întâlni cu reclamanții și a încerca soluționarea pe cale amiabilă a litigiului, solicitându-li-se doar rezoluțiunea antecontractului.
În plus, se susține că au fost încălcate flagrant disp. art.7201alin.3-5 C.pr.civ., întrucât cererea de chemare în judecată a fost înregistrată pe rolul instanței înaintea confirmării primirii notificării de către pârâți.
Cât privește susținerea reclamanților conform căreia prezentul litigiu nu este unul comercial, s-a susținut de către pârâți că cererea de chemare în judecată a fost introdusă în fața Tribunalului C., indicând competența conform art.2 alin.1 lit. a C.pr.civ., arătând chiar în cuprinsul cererii de chemare în judecată că este vorba despre un litigiu ce are o valoare de peste 100.000 lei, având o natură comercială.
S-a invocat, totodată, excepția prescripției în ceea ce privește cel de al doilea capăt de cerere, motivat de faptul că prin actul adițional încheiat la data de 7 aprilie 2008 s-a schimbat doar obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare din_, convenindu-se ca promitenților cumpărători să le revină un alt apartament ce urma să fie edificat în blocul de locuințe corp C.5 din localitatea F., str. Cetății f.n.
Drept urmare, se apreciază că în cauză a fost împlinit termenul de prescripție de 3 ani prevăzut de art.3 din Decretul nr.167/1958, întrucât prin actul adițional se prevedea rezilierea antecontractului pentru apartamentul nr.10, suma avansată de către promitenții cumpărători urmând să rămână promitenților vânzători și să reprezinte prima tranșă în vederea achiziționării unui nou apartament.
Se apreciază că în această modalitate toate dispozițiile antecontractului cu privire la preț și condițiile de plată au rămas în
întregime în vigoare și că nu s-a achitat o nouă sumă de 40.000 euro, cea achitată anterior de promitenții cumpărători la_ fiind considerată plată parțială a prețului pentru noul apartament.
Față de această situație, se consideră că termenul de prescripție de 3 ani cu privire la restituirea sumei de 40.000 euro a expirat la data de_ și că cel de al doilea capăt de cerere urmează a fi respins ca prescris.
Cât privește aspectele de fond ale cauzei, pârâții au recunoscut încheierea antecontractului din_ și a actului adițional, scopul încheierii acestuia din urmă fiind tocmai acela de a preda promitenților cumpărători un alt imobil decât cel inițial indicat, respectiv un apartament ce urma să fie finalizat mai repede decât apartamentul nr.10.
Pârâții susțin că nu corespunde adevărului faptul că până la data formulării cererii de chemare în judecată nu au fost în măsură să încheie un nou antecontract în conformitate cu prevederile actului adițional și că sunt în măsură să încheie acest antecontract și chiar contract autentic de vânzare-cumpărare și, implicit, predarea imobilului întrucât apartamentele sunt finalizate și înscrise în cartea funciară.
Drept urmare, se apreciază că nu poate fi reținută motivarea reclamanților în sensul că pârâții nu și-au îndeplinit în mod culpabil obligațiile contractuale stabilite prin actul adițional și, pe cale de consecință, nu se poate face aplicarea disp. art.1021, 1021 C.civ.
La data de 16 iunie 2011 reclamanții au depus la dosar o modificare a cererii de chemare în judecată, solicitând rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 16 iunie 2008 între reclamanți și pârâți, având ca obiect edificarea și promisiunea de vânzare-cumpărare a apartamentului nr.26 situat la etajul imobilului reprezentând bloc de locuințe C.6 ce urma să fie edificat pe terenul situat în comuna F., str.Cetății nr.63 și asupra locului de parcare din parcarea P.5 și a cotelor părți aferente.
Totodată, s-a solicitat obligarea pârâților la polata sumei de
48.000 euro echivalentul a 200.428,8 lei la data formulării cererii, reprezentând tranșa 1 și 2 din prețul achitat pârâților.
În motivarea cererii reclamanții au făcut din nou trimitere la perfectarea antecontractului de vânzare-cumpărare din_ și la actul adițional din 7 aprilie 2008 în baza căruia s-a procedat la rezoluțiunea primului antecontract.
În plus, s-a arătat că în urma încheierii actului adițional din 7 aprilie 2008 a fost perfectat între părți un nou antecontract de vânzare- cumpărare prin care pârâții s-au obligat să transmită în favoarea reclamanților întregul drept de proprietate asupra apartamentului nr.4 situat la etaj într-un imobil reprezentând bloc de locuințe corp C.6 și a cotelor părți aferente din teren.
Prețul convenit de comun acord pentru acest apartament a fost de
45.000 euro, prima tranșă de 40.000 euro fiind achitată conform actului adițional din_, reclamanții arătând că la aceeași dată au mai achitat și restul de preț în cuantum de 5.000 euro pentru noul apartament.
Întrucât pârâții nu și-au respectat obligațiile contractuale de finalizare și predare la termen a apartamentului și transfer al dreptului de proprietate, la data de 16 iunie 2008 se susține că părțile, de comun acord, au procedat la rezoluțiunea antecontractului de vânzare-
cumpărare încheiat la 7 aprilie 2008, conform actului adițional din16 iunie 2008.
În acest act adițional s-a specificat faptul că părțile au convenit ca suma de 45.000 euro să rămână promitenților vânzători și să reprezinte prima tranșă în vederea achiziționării unui nou apartament, urmând să se încheie un antecontract în acest sens.
La data de 16 iunie 2008 s-a încheiat al treilea antecontract de vânzare-cumpărare prin care pârâții s-au obligat să le transmită reclamanților întregul drept de proprietate asupra apartamentului nr.26 situat la etajul unui imobil reprezentând bloc de locuințe corp C.6, ce urma să fie edificat pe terenul situat în comuna F., str.Cetății nr.63 și asupra locului de parcare nr.32 din parcarea P.5.
Prețul de vânzare-cumpărare al apartamentului a fost stabilit la suma de 50.000 euro, urmând să fie achitat în lei la cursul BNR din ziua plății, în trei tranșe. Prima tranșă în cuantum de 45.000 euro s-a achitat anterior semnării antecontractului de vânzare-cumpărare, a doua tranșă în cuantum de 3.000 euro s-a achitat la 1 iulie 2008, ultima tranșă în cuantum de 2.000 euro urmând să fie achitată după finalizarea și întabularea apartamentului în CF la data semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Termenul de finalizare a lucrărilor a fost stabilit pentru acest apartament pentru data de_, reclamanții susținând că pârâții nu și-au îndeplinit în mod culpabil obligațiile asumate prin antecontract, chiar în condițiile în care s-ar accepta ideea că din motive obiective termenul menționat nu putea fi respectat, în acest caz promitenții vânzători beneficiind de un termen de grație de 61 de zile, astfel încât predarea-primirea apartamentului urma să se facă cel târziu la data de 30 decembrie 2008.
Nerespectarea acestui termen de finalizare a lucrărilor se susține că se datorează culpei pârâților, că aceștia nu pot invoca motive obiective care să justifice depășirea termenului, în condițiile în care reclamanții nu au fost notificați de producerea unui eveniment de forță majoră pentru a beneficia de termenul de grație de 61 zile.
S-a arătat că în cursul lunii noiembrie 2009 a fost realizat un raport de expertiză tehnică extrajudiciară la solicitarea reclamanților pentru a verifica stadiul lucrărilor efectuate la imobilul antecontractat, concluziile acestui raport fiind că la corpul C.6 erau executate doar fundațiile, planșeele și zidăria de cărămidă, nefiind realizate instalațiile pentru utilități și nici lucrările de amenajare a spațiilor verzi și accesul pietonal, respectiv parcările.
În urma verificării stadiului lucrărilor pe șantier s-a constatat cu aceeași ocazie că la blocul C.6 nu se mai lucra la momentul întocmirii expertizei.
În plus, promitenții vânzători nu au făcut demersurile la distribuitorii de utilități pentru branșarea imobilului, construcția suferind multiple degradări datorită intemperiilor și fenomenului de îngheț-dezgheț.
Reclamanții susțin că au avut cu pârâții numeroase convorbiri telefonice și încercări de conciliere și că la data de 1 iunie 2011 au expediat promitenților vânzători și o notificare prin intermediul executorului judecătoresc, în baza cărora le-a solicitat să se prezinte la
15 iunie 2011 la sediul cabinetului avocațial care le reprezenta interesele în vederea perfectării convenției de rezoluțiune a
antecontractului, arătându-se că această notificare ar reprezenta conciliere prealabilă conform art.7201C.pr.civ.
Se consideră că în cauză sunt aplicabile disp. art.1020, 1021 C.civ. și că în situația în care una dintre părți nu-și îndeplinește angajamentul său condiția rezolutorie este subînțeleasă în contractele sinalagmatice, contractul fiind desființat de drept.
Reclamanții susțin că nu au consimțit verbal sau în scris la modificarea, respectiv prelungirea termenului de finalizare a lucrărilor de întabulare și perfectare a contractului în formă autentică, cu privire la noul apartament menționat în actul adițional din 16 iunie 2011, iar modificarea nu poate fi prezumată.
În plus, conform dispozițiilor cap. VIII din antecontract, modificarea acestuia era posibilă doar prin acordul scris al părților, un astfel de acord nefiind exprimat.
Cât privește întâmpinarea depusă la dosar de către pârâți, reclamanții au formulat o poziție procesuală depusă la dosar la data de
15 septembrie 2011, solicitând respingerea excepției prematurității cererii, apreciind că în cauză a fost comunicată notificarea prin care s- au adus la cunoștința pârâților pretențiile reclamanților și că practica
judiciară, inclusiv cea a instanței supreme, a statuat asupra faptului că rațiunea concilierii prealabile este degrevarea instanțelor de litigiile care pot fi soluționate pe cale amiabilă și în termen scurt.
Ori, în speță, rațiunea avută în vedere de legiuitor nu poate fi reținută, pârâții cunoscând fără putință de tăgadă pretențiile reclamanților, în condițiile în care acestora le-a fost expediată la data de 1 iunie 2011 o nouă notificare, prin care le-au fost aduse la cunoștință pretențiile aferente modificării cererii de chemare în judecată.
Totodată, reclamanții au solicitat respingerea excepției prescripției dreptului la acțiune în ceea ce privește cel de al doilea capăt de cerere, arătând că, de comun acord cu pârâții, la data de_, s-a procedat la rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare perfectat la data de_, conform actului adițional perfectat la data de_ .
În pofida aspectelor învederate de pârâți în mod netemeinic, potrivit cărora prin actul adițional din data de_ nu s-ar fi modificat decât obiectul contractului, în realitate, ca urmare a rezoluțiunii antecontractului inițial, părțile au specificat doar că suma de 40.000 euro reprezentând prin tranșă din preț achitată de promitenții cumpărători va rămâne promitenților vânzători și reprezintă prima tranșă în vederea achiziționării unui nou apartament, urmând să se încheie un alt antecontract în acest sens.
Având în vedere că antecontractul de vânzare-cumpărare din data de 18 octombrie 2007 a fost rezoluționat amiabil și că între părți la data de 7 aprilie 2008 a intervenit o nouă înțelegere reclamanții au apreciat că de la această dată a început să curgă un nou termen de prescripție.
Referitor la apărările pe fondul cauzei, susținerile pârâților sunt apreciate ca fiind fără suport real, întrucât pârâții nu și-au respectat obligațiile contractuale, fiind insolvabili, încheierea unui contract de vânzare-cumpărare în formă autentică nefiind plauzibilă întrucât nu s-a făcut nici o ofertă în acest sens, nici chiar după formularea cererii de chemare în judecată.
În ședința publică din data de 24 mai 2012, instanța a respins excepția prematurității cererii de chemare în judecată, iar în ceea ce
privește excepția prescripției, apreciind-o ca fiind o apărare de fond, a unit-o cu fondul cauzei.
Analizând actele și lucrările dosarului, prin raportare la probele administrate în cauză constând în declarații de martori, interogatorii și înscrisuri, instanța reține următoarele:
Între reclamanți, în calitate de promitenți cumpărători și pârâți în calitate de promitenți vânzători s-a încheiat la data de_ un antecontract de vânzare-cumpărare în baza căruia pârâții se obligau să le transmită reclamanților întregul drept de proprietate asupra apartamentului nr.10 situat la etajul blocului de locuințe corp C.5 ce urma să fie edificat pe terenul situat în comuna F., str. Cetății f.n. din CF nr.316, teren identificat și cu nr. topo conform antecontractului (art. II).
În conformitate cu prev. art. III, prețul de vânzare-cumpărare al apartamentului era stabilit de comun acord de cele două părți litigante la suma de 45.000 euro din care 40.000 euro reprezentând tranșa 1 din preț a fost achitată la data semnării antecontractului, pârâții necontestând această împrejurare.
A doua tranșă, în cuantum de 5.000 euro, urma să fie achitată după finalizarea și întabularea apartamentului în CF, la data semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, în fața notarului public.
Termenul de finalizare a imobilului a fost stabilit de comun acord ca fiind data de 30 iunie 2008, apartamentul urmând să fie predat promitenților cumpărători cu dotările standard prevăzute în anexa 2 ce făcea parte din convenția încheiată între reclamanți și pârâți (art. IV alin.3), în timp ce recepția apartamentului și a spațiilor comune urma să se facă până la data de 30 iunie 2008, după terminarea construcției.
La data de 7 aprilie 2008 părțile au încheiat un act adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare, de comun acord exprimându-și voința de a rezilia antecontractul încheiat la_, având ca obiect apartamentul nr.10 din imobilul ce urma să fie edificat în blocul de locuințe corp C.5 pe terenul situat în localitatea F., str. Cetății f.n.
Prin același înscris s-a convenit achiziționarea unui nou apartament de către reclamanți, în calitate de promitenți cumpărători, suma de 40.000 euro reprezentând tranșa 1 din prețul achitat în baza antecontractului reziliat stabilindu-se să rămână ca sumă avansată pentru achiziționarea noului apartament.
În acest sens, s-a stabilit și faptul că urma să fie încheiat un antecontract pentru noul apartament.
Tribunalul apreciază că acest înscris intitulat "Act adițional"; la antecontractul de vânzare-cumpărare reprezintă un acord exprimat de ambele părți litigante în sensul rezoluțiunii antecontractului din data de_ .
Aceasta întrucât părțile au înțeles să desființeze convenția încheiată la data de_, cu consecința repunerii părților în situația anterioară, inclusiv cea de restituire a prețului parțial achitat de promitenții cumpărători, prin același înscris încheindu-se o nouă promisiune în baza căreia promitenții vânzători, respectiv pârâții se obligau să încheie o convenție cu promitenții cumpărători pentru un nou apartament, o parte din prețul acestui apartament fiind tocmai suma de 40.000 euro pe care reclamanții au achitat-o pârâților pentru apartamentul nr.10 ce urma să fie edificat.
La aceeași dată, 7 aprilie 2008, s-a stabilit obligația celor două părți de a încheia noul antecontract de vânzare-cumpărare, încheierea în formă scrisă a acestui acord făcându-se la data de 16 iunie 2008.
Astfel, prin încheierea acestui nou antecontract reclamanții s-au obligat să transmită în favoarea pârâților întregul drept de proprietate asupra unui nou apartament nr.26, ce urma să fie edificat la etajul unui bloc de locuințe corp C.6, edificarea urmând a se efectua pe terenul situat în comuna F., str. Cetății nr.63, prin aceeași convenție stabilindu-se și obligația pârâților de a transfera dreptul de proprietate și asupra locului de parcare nr.32 din parcarea P.5.
Prețul de vânzare-cumpărare a apartamentului și a locului de parcare, precum și a părților indivize a fost stabilit la suma de 50.000 euro, plata urmând a se face la cursul în lei din ziua plății (art. III), menționându-se în cuprinsul antecontractului faptul că suma de
45.000 euro reprezentând tranșa 1 s-a achitat anterior semnării antecontractului, la data de_, în conformitate cu cele stabilite în actul adițional de la acea dată, suma de 3.000 euro reprezentând tranșa a 2-a din preț urma să se achite până la data de 30 iunie 2008, iar diferența de 2.000 euro reprezentând tranșa a 3-a, după finalizarea și întabularea apartamentului în CF, la data semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică în fața notarului public.
Pârâții nu au contestat susținerile reclamanților, conform cărora suma în cuantum de 45.000 euro a fost achitată în modalitatea în care aceștia au susținut, în temeiul antecontractului anterior din_ ,
instanța considerând că ambele înscrisuri intitulate "Antecontract de vânzare-cumpărare"; datate_ și respectiv_ sunt contracte de sine stătătoare care produc efecte, născând drepturi și obligații în sarcina părților contractante, aceste antecontracte putând fi privite individual ca veritabile convenții producătoare de efecte juridice.
În ceea ce privește actul adițional din data de 7 aprilie 2008, după cum s-a menționat mai sus, acesta reprezintă o convenție a părților în baza căreia, de comun acord, prin raportare la disp. art.969 C.civ., promitenții vânzători și promitenții cumpărători au înțeles să desființeze antecontractul din data de_ și, totodată, și-au asumat o nouă obligație de a perfecta un antecontract, perfectare care a avut loc la data de 16 iunie 2008, pentru un nou apartament, modificându-se astfel obiectul contractului și cauza acestuia.
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare pârâții și-au asumat obligația de a face, de a edifica apartamentul nr.26 la o numită locație precizată în contract și până la un anumit termen limită, prin aceeași convenție fiind asumată și obligația ca în viitor să se încheie și contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică în baza căruia să se transfere dreptul de proprietate asupra apartamentului în favoarea promitenților cumpărători.
În cuprinsul art. IV recepția și apartamentului și a spațiilor comune urma să se facă până la data de_, cu respectarea condițiilor prevăzute în ceea ce privea gradul de finisare, materialele folosite și utilitățile pe care promitenții vânzători se obligau să le asigure, recepția apartamentului urma a se face pe bază de proces- verbal semnat de părți.
Termenul de finalizare a lucrărilor de construire a apartamentului cu dotările standard prevăzute în anexa 2 la contract (f.164-169) a fost stabilit de comun acord pentru data de_ .
În favoarea promitenților vânzători a fost stabilit și un termen de grație de 61 de zile, pentru situația în care din motive obiective finalizarea apartamentului nu era posibilă la data menționată, predarea-primirea în acest caz urmând a se face cel târziu până la data de_ .
Promitenții vânzători urmau să-i notifice pe promitenții cumpărători despre finalizarea lucrărilor, recepția apartamentului urmând a fi consemnată în cadrul unui proces-verbal.
Instanța va reține faptul că reclamanții și-au îndeplinit propriile obligații asumate contractual, achitând suma de 48.000 euro reprezentând prima și a doua tranșă din prețul apartamentului nr.26 ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare din 16 iunie 2008, împrejurare care rezultă din cuprinsul clauzei inserate în antecontract la art.II alin.2 și 3, aspect pe care de altfel pârâții nu l-au contestat, achiesând în mod implicit la susținerile reclamanților.
Prima tranșă din prețul total al apartamentului nr.26 a fost, de altfel, achitată la data de_, în baza antecontractului de vânzare- cumpărare încheiat la acea dată, fapt ce rezultă în mod clar și fără dubii din înscrisurile perfectate între cele două părți litigante, achitarea prețului fiind recunoscută și în cuprinsul antecontractului de vânzare- cumpărare din 16 iunie 2008, iar suma de 3.000 euro reprezentând tranșa a doua din preț, care s-a stabilit a fi achitată până la data de 30 iunie 2008, a fost achitată conform chitanței depuse la dosar la fila 61 în copie xerox, opozabilă ambelor părți litigante, la data de 1 iulie 2008, pârâții înțelegând să elibereze o chitanță liberatorie pentru tranșa a doua a prețului, menționându-se în cuprinsul acestei chitanțe faptul că promitenții cumpărători mai aveau de achitat doar tranșa a treia din preț în cuantum de 2.000 euro în condițiile menționate în contract.
Cea de a treia tranșă se impunea a fi achitată doar la momentul la care avea să fie încheiat în formă autentică contractul de vânzare- cumpărare în fața notarului public, această obligație nefiind scadentă în sarcina reclamanților.
În ceea ce privește îndeplinirea de către pârâți a obligațiilor contractuale asumate, instanța reține că aceștia nu au făcut dovada faptului că și le-au respectat, deși în cuprinsul întâmpinării depuse la
dosar au arătat că sunt în măsură să încheie contract de vânzare- cumpărare în formă autentică pentru apartamentul nr.26 ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare din data de 16 iunie 2008 și că imobilul este finalizat, fiind întabulat în CF.
Instanța a efectuat o deplasare la fața locului pentru a verifica susținerile pârâților la data de_, ocazie cu care a constatat că imobilul în care urma să fie edificat apartamentul ce a făcut obiectul
antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu reclamanții avea edificată structura de rezistență, planșeele, nefiind acoperit, nefiind realizat podul, acesta nefiind nici compartimentat, neavând utilitățile aferente executate, nici una dintre obligațiile stabilite în anexa 2 din contract nefiind realizate.
De altfel, pereții imobilului nu erau tencuiți, gletuiți, nici șapa autonivelantă nu era realizată, imobilul nefiind propice locuirii.
Susținerile pârâților conform cărora imobilul era finalizat se impun a fi înlăturate ca fiind nereale, poziția exprimată de pârâți dovedind rea-credință, în condițiile în care aceștia au susținut că sunt în măsură să încheie contract de vânzare-cumpărare în formă autentică,
cercetarea la fața locului dovedind faptul că imobilul era departe de a fi finalizat în stadiul în care părțile au stabilit prin antecontractul perfectat între ele.
De altfel, martorul audiat în cauză la solicitarea reclamanților, domnul M. V., care avea cunoștință despre înțelegerea dintre reclamanți și pârâți de achiziționare a apartamentului în blocul situat în localitatea F. la locul numit "Sub cetate"; a arătat că trece aproape
zilnic pe lângă blocul în cauză și că reclamantul i-a arătat această construcție, indicându-i și locul unde trebuia să fie situat apartamentul pentru care încheiase antecontractul de vânzare-cumpărare.
Același martor a precizat că s -a deplasat împreună cu reclamantul la acest bloc în urmă cu aproximativ un an, ocazie cu care s-au întâlnit cu un reprezentant al pârâților care le-a solicitat reclamanților să nu-și facă probleme, întrucât intenționa să le înstrăineze un alt apartament situat în alt imobil din vecinătatea celui inițial, întrucât acest apartament nu era finalizat.
Martorul a susținut că a vizionat acest apartament și că acesta era tencuit și avea instalațiile aferente utilităților (energie electrică, apă) executate, însă apartamentul nu era finisat.
Deși părțile au convenit la acea dată să achiziționeze acel apartament, diferit de apartamentul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 16 iunie 2008, convenția nu s-a perfectat întrucât martorul a arătat că apartamentul a fost înstrăinat unor terțe persoane.
De altfel, același martor a declarat că reclamanții aveau litigii cu alte persoane rezultate în urma încheierii unor promisiuni de vânzare- cumpărare cu terțe persoane, în condițiile în care au perceput de la acestea sume de bani cu titlu de preț și nu și-au îndeplinit obligația de a le preda în contrapartidă apartamentele ce urmau să fie edificate și ulterior vândute potențialilor cumpărători.
De altfel, reclamanții au solicitat efectuarea unei expertize tehnice judiciare, anterior formulării cererii de chemare în judecată, de către doamna expert M. E. Feraru, expertiză depusă la dosarul cauzei la filele 68-71, pentru constatarea stării apartamentului nr.26 ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare din 16 iunie 2008.
Deși expertiza a fost contestată de către reprezentanta pârâților, întrucât lucrările de expertizare nu s-au făcut cu convocarea pârâților, instanța reține faptul că la data efectuării lucrării -_ - imobilul expertizat se afla în aceeași stare ca și cea constatată de instanță cu ocazia cercetării la fața locului, structura de rezistență fiind executată, fără însă a fi realizată șarpanta și celelalte lucrări menționate în cuprinsul anexei 2 din antecontract, anexă ce face parte integrantă din convenția părților.
De la data efectuării raportului de expertiză extrajudiciară nu au fost executate lucrări care să aibă drept rezultat finalizarea imobilului în modalitatea stabilită de părți, rezultând faptul că aceste lucrări au
încetat și că se impune a fi înlăturate susținerile pârâților conform cărora imobilul este executat în proporție de 95%.
Termenul stabilit de părțile litigante în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare din 16 iunie 2008 ca fiind termen final de predare a apartamentului nr.26 ce făcea parte din corpul C.6 din imobilul bloc de locuințe ce urma să fie edificat pe terenul situat în comuna F., str. Cetății nr.63, nr. cad. 7349, s-a împlinit la data de
_, pârâții nefăcând dovada faptului că din motive obiective au fost în imposibilitate de finalizare a acestui apartament și că, drept urmare, erau îndreptățiți să beneficieze de termenul de grație de 61 de zile prevăzut în cuprinsul art. IV din convenția părților.
În plus, deși pârâții au susținut că imobilul este edificat și înscris în CF, nu au făcut această dovadă, după cum nu au făcut nici dovada
faptului că i-au notificat pe promitenții cumpărători în vederea preluării imobilului, notificare pe care trebuia să o remită acestora la momentul finalizării lucrărilor conform anexei 2 din contract, cu ocazia invitării pe această cale la recepția apartamentului.
Față de starea de fapt mai sus reținută, tribunalul apreciază că cererea formulată de reclamanți astfel cum a fost modificată se impune a fi admisă prin raportare la disp. art.969 coroborat cu art.1020, 1021 C.civ.
În conformitate cu disp. art.1021 C.civ., dacă una din părțile contractului sinalagmatic nu execută prestațiile la care s-a îndatorat cealaltă parte este îndrituită să ceară instanței de judecată obligarea la executare, în temeiul prev. art.969 C.civ., sau rezoluțiunea contractului.
Rezoluțiunea constă în desființarea unui contract sinalagmatic cu titlu de sancțiune la cererea uneia dintre părți pentru motivul că cealaltă parte nu și-a executat culpabil obligațiile sale.
Pentru a fi admisă rezoluțiunea se impun a fi întrunite o serie de condiții și anume: una dintre părți să nu-și fi executat obligațiile ce îi revin; neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația; debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere în condițiile prevăzute de lege.
Acțiunea în rezoluțiune poate fi introdusă numai de partea care și-a executat propriile obligații contractuale sau este gata să le execute, cealaltă parte care nu își execută obligațiile neavând acest drept.
Partea în privința căreia obligațiile nu au fost executate este îndreptățită să aleagă între solicitarea de a se dispune obligarea celeilalte părți să execute prestațiile asumate contractual ori să ceară desființarea contractului cu obligarea părții în culpă la plata unor daune interese.
Acțiunea în rezoluțiunea contractului este admisibilă și în situația în care executarea obligațiilor asumate de partea adversă este necorespunzătoare sau în situația în care obligațiile au fost îndeplinite cu întârziere.
În cazul în speță, reclamanții au solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 16 iunie 2008, invocând culpa pârâților și neexecutarea de către aceștia a obligațiilor asumate contractual.
Din considerentele mai sus expuse instanța reține că susținerile reclamanților sunt reale și că pârâții, în mod culpabil, nu și-au îndeplinit propriile obligații asumate, în condițiile în care reclamanții aveau obligația de a achita prima tranșă și cea de a doua tranșă din prețul integral de vânzare-cumpărare al imobilului, respectiv din suma de 50.000 euro ce urma să fie achitată în lei la cursul BNR din ziua plății.
Față de considerentele mai sus reținute, cererea astfel cum a fost modificată de către reclamanți se impune a fi admisă ca fiind fondată, cu consecința rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat al data de 16 iunie 2008, având ca obiect edificarea și
vânzarea-cumpărarea apartamentului nr.26, a locului de parcare nr.32 din parcare P.5 și a cotelor părți din terenul aferent apartamentului și locului de parcare.
Ca o consecință a rezoluțiunii antecontractului, întrucât efectele acestuia se produc pentru trecut, se va dispune repunerea părților în situația anterioară încheierii convenției, cu consecința obligării promitenților vânzători să le restituie reclamanților suma de 48.000 euro, respectiv echivalentul în lei la cursul de referință al BNR din data plății, sumă achitată cu titlu de preț parțial.
Excepția prescripției dreptului la acțiune invocată de către pârâți se impune a fi respinsă ca nefondată, dat fiind faptul că termenul de prescripție de 3 ani reglementat de disp. art.3 și 17 din Decretul nr.167/1958 nu s-a împlinit prin raportare la data încheierii actului adițional din data de 7 aprilie 2008 și data formulării cererii de chemare în judecată, 6 aprilie 2011 (data poștei f.16).
Instanța consideră că începând cu data de 7 aprilie 2008 a început să curgă un nou termen de prescripție, atâta timp cât părțile au înțeles să desființeze antecontractul de vânzare-cumpărare din data de_ și și-au asumat obligația de a perfecta un nou antecontract, statuând asupra faptului că suma de 40.000 euro achitată cu titlu de preț parțial pentru apartamentul nr.10, inițial contractat, urma să fie considerată ca preț parțial achitat pentru noul apartament ce făcea obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare din 16 iunie 2008.
În baza disp. art.274 C.pr.civ., pârâții, fiind în culpă procesuală, vor fi obligați să le achite reclamanților cheltuieli de judecată în sumă de 10.720,92 lei reprezentând taxă judiciară de timbru și timbru judiciar, nefiind acordată contravaloarea onorariului avocațial întrucât nu s-a făcut dovada acestuia.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII
H O T Ă R Ă Ș T E :
Admite cererea precizată formulată de reclamanții P. V. și P.
, ambii domiciliați în comuna F., str. A. I. nr. 307, județul C.
, în contradictoriu cu pârâții M. M. T., domiciliat în C. -N., P.
V. l nr. 6, ap. 5, județul C. și M. R. A. (fostă M. ), domiciliată în C. -N., str. F. nr. 10, ap. 1, județul C. și în consecință:
Dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de părțile litigante la data de_, având ca obiect edificarea și vânzarea-cumpărarea apartamentului nr. 26 situat la etajul imobilului bloc de locuințe corp C6 ce urma să fie edificat în comuna F.
, str. Cetății nr. 63, a locului de parcare nr. 32 din parcarea P5 și a cotelor părți din terenul aferent apartamentului și locului de parcare, cu consecința repunerii părților în situația anterioară.
Obligă pârâții, promitenți vânzători, să le restituie reclamanților, promitenți cumpărători, suma de 48.000 euro sau echivalentul în lei, la data plății, la cursul de referință practicat de BNR, sumă achitată cu titlu de preț parțial.
Obligă pârâții să le achite reclamanților suma în cuantum de 10.720,92 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru și timbru judiciar.
Executorie.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică din 17 ianuarie 2013.
PREȘEDINTE, GREFIER,
C. C. T. G.
Red.CC/MM 6 ex./_
| ← Decizia civilă nr. 396/2013. Rezoluțiune contract | Decizia civilă nr. 683/2013. Rezoluțiune contract → |
|---|
