Decizia civilă nr. 683/2013. Rezoluțiune contract
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
T. UL SPECIALIZAT C. DOSAR NR. (.. )
Cod operator date cu caracter personal 11553
DECIZIA CIVILĂ NR.683/R/2013
Ședința publică din data de 23 decembrie 2013 Instanța este constituită din: PREȘEDINTE - D. M. D.
JUDECĂTOR - F. -IANCU M. JUDECĂTOR - E. B. GREFIER - A. -E. A.
Pe rol fiind pronunțarea hotărârii asupra recursului formulat de recurenta SC P. P. S. în contradictoriu cu intimata SC SS, împotriva încheierii civile interlocutorii din data de 7 iulie 2013 și a sentinței civile nr.1605/(.. ), pronunțate de către Judecătoria Cluj-Napoca, în dosarul nr. (.. ), cauza având ca obiect, în primă instanță, rezoluțiune contract.
La ambele apeluri nominale, se constată lipsa părților. Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, constatându-se că mersul dezbaterilor și concluziile părților asupra recursului au fost consemnate în încheierea de ședință din data de (.. ), care este parte integrantă din prezenta hotărâre, tribunalul reținând cauza în pronunțare.
T. UL,
Prin încheierea pronunțată în ședința publică din data de 7 iulie 2008 în dosarul nr. (.. ) al Judecătoriei C. -N. s-a dispus amânarea judecării cererii formulate de reclamanta SC SS în contradictoriu cu pârâta SC P. P. S. pentru data de 22 septembrie 2008, sala 162, orele 08:30 pentru când părțile au termen în cunoștință prin reprezentat; au fost respinse ca neîntemeiate excepția necompetenței materiale a Judecătoriei C.
-N. și excepția inadmisibilității cererii principale invocată de pârâtă prin întâmpinare; i s-a pus în vedere reprezentantului pârâtei să achite taxa judiciară de timbru în valoare de 2749,26 lei și timbrul judiciar în sumă de 11,20 lei sub sancțiunea anulării cererii reconvenționale iar reprezentantului reclamantei să depună la dosar conform art. 112 pct. 5 paragraf 3 C.p.civ în limba română înscrisurile de la filele 37-47 dosar și facturile fiscale la care se face referire în chitanțele privind onorariul
avocațial inclus în daunele materiale depuse la filele 58 dosar; s-a dispus emiterea unei adrese în acest sens către BLE C. cu mențiunea să înainteze până la următorul termen de judecată o listă cu experți contabili autorizați disponibili.
Prin sentința civilă nr. 1605/2013 pronunțată la data de 18 ianuarie 2013 în dosarul nr. (.. ) al Judecătoriei C. -N., a fost admisă în parte acțiunea civilă formulată de reclamanta S.C. SSR.L., în contradictoriu cu pârâta S.C. P. P. S.R.L., a fost admisă în parte acțiunea
reconvențională formulată de pârâta S.C. P. P. S.R.L. în contradictoriu cu reclamanta S.C. SSR.L., și în consecință s-a constatat rezilierea de plin drept a Contractului de închiriere încheiat între părți la data de (.. ), pentru neîndeplinirea de către reclamant a obligației de preluarea a spațiului închiriat până la data de (.. ), a fost obligată pârâta la plata în favoarea reclamantei a sumei de 15.554, 31 lei, achitată de aceasta la momentul încheierii contractului cu titlu de chirie anticipată, precum și la plata sumei de
10.000 lei, contravaloare lucrări de finisaj, cu titlul de pretenții, fiind respinsă în rest acțiunea civilă precizată și fiind respinsă în rest acțiunea reconvențională. Cheltuielile de judecată au fost compensate.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut că potrivit înscrisurilor anexate la dosarul cauzei la data de (.. ), între reclamanta S.C. " S. " S.R.L., în calitate de locatar și pârâta S.C. "P. P. " S.R.L., în calitate de locator a fost încheiat Contractul de închiriere având ca obiect spațiul situat in C. N., str. Iuliu Maniu, nr. 18, jud. C. in suprafața de 150 mp., identificat in Anexa 1 de la contract.
Potrivit prevederilor contractuale reclamanta, în calitate de chiriaș a achitat la momentul semnării contractului societății pârâte o garanție, in suma de 15.554,31 lei, cat si contravaloarea unei chirii, plătită anticipat, in suma de 15.554,31 lei. Ulterior s-a mai achitat, conform facturilor nr. 0000007/(.. ), 0000008/(.. ) si a chitanțelor 0000001/(.. ) si 0000002/(.. ), suma totala de 10.000 lei, anexate cauzei, avans lucrări finisare spațiu, care conform contractului de închiriere urmau a fi suportate de către reclamantă, respectiv: amenajare si dotare a doua bai, amenajare vestiar, dotare lămpi, amenajare spațiu bucătărie cu faianța si compartimentare bucătărie cu rigips.
Așa cum rezultă din clauzele contractuale prevăzute la Cap. III, art. 5 la rândul său pârâta în calitate de locator s-a obligat să efectueze anumite lucrări de finisaj, respectiv: montat piatra pe podea, zugravit, instalație căldura, instalație aerisire, instalație electrica la nivel de doza si întrerupător, o baie amenajata, amenajare si dotare a doua bai, amenajare vestiar, dotare lămpi, amenajare spațiu bucătărie cu faianța si compartimentare bucătărie cu rigips.
Prin același contract pârâta s-a obligat să predea imobilul închiriat societății reclamante până cel mai târziu la data de (.. ), dată la care trebuiau finalizate și lucrările anterior descrise.
Astfel, potrivit prevederilor contractuale cuprinse la art. 5 aliniat 2 din capitolul III, parata avea obligația de a executa anumite lucrări de finisaj, unele dintre ele realizate si suportate de locator, celelalte suportate de către locatar, toate lucrările urmând a fi încheiate pana la data de (.. ), data la care locatarul trebuia sa preia spațial printr-un proces verbal de predare primire.
În esență, prezentul litigiu a fost generat pe de o parte de nemulțumirea reclamantei față de împrejurarea că la data de (.. ) societatea parata nu finalizase sau finalizase necorespunzător lucrările la care se obligase contractual, fapt ce i-a generată mari prejudicii, iar pe de altă parte de susținerile pârâtei că ea și-ar fi îndeplinit întocmai obligațiile asumate finalizând pana la data de (.. ) toate lucrările prevăzute in contractul menționat, culpa aparținând locatarei S.C. " S. " S.R.L., care a
refuzat nejustificat preluarea spațiului pentru a evita plata chiriei din acel moment, în realitate nefiind pregătită pentru începerea activității.
Astfel, ulterior, părțile s-au notificat reciproc exprimându-și fiecare din ele nemulțumirea ocazie, cu care pârâta a apelat și la serviciile unui expert în specialitatea construcții, care a întocmit o lucrare tehnică.
Întrucât nu s-a ajuns la o înțelegere, în prezenta cauză ambele părți au solicitat rezilierea contractului încheiat între ele invocând culpa celuilalt solicitând totodată și daune interese rezultate din neexecutarea culpabilă a obligațiilor contractuale.
În consecință, un prim aspect care a solicitat a fi lămurit în prezenta cauză a fost cui aparține culpa în neexecutarea contractului încheiat între părți, respectiv nefinalizarea sau finalizarea necorespunzătoare a lucrărilor la care s-a obligat pârâta a le efectua până la data de (.. ) sau refuzul nejustificat a reclamantei de a prelua imobilul închiriat.
Din probatoriul administrat în cauză, respectiv declarațiile martorilor Bense E. A., Antal M. și P. Florin reținerile și constatările cuprinse în Procesul verbal de cercetare la fața locului, concluziile Raportului de expertiză tehnică în specialitatea construcții întocmit în cauză de expert judiciar Moga A. - care prin concluziile sale reține fără echivoc faptul că "toate lucrările identificate la fața locului sunt corespunzătoare folosinței pentru destinația de restaurant";, care pot fi coroborate și cu înscrisurile doveditoare anexate la dosar și întocmite anterior declanșării litigiului de către pârâtă, respectiv procesele verbale de predare primire încheiate cu firmele executante ale lucrărilor și Documentație tehnica efectuata in data de (.. ) de către inginer Tranca Dumitru, expert in construcții, concluziile acestuia fiind următoarele
"consider ca lucrările sunt bine executate si se pot achita facturile finale către societățile de construcții si instalații care au executat lucrările. Toate lucrările corespund scopului pentru care au fost realizate. Se pot monta echipamentele si mobilierul necesare pentru începerea activității";, rezultă fără nici o putere de tăgadă împrejurarea că în realitate reclamanta a refuzat nejustificat să preia spațiul închiriat, care a fost finisat de pârâtă în conformitate cu înțelegerea contractuală, în speță fiind incidente dispoz. art. 34 capitolul IX din contract, care prevede desființarea de plin drept a contractului, in baza pactului comisoriu convenit de parti, in cazul in care chiriașul nu-si respecta oricare din obligațiile sale contractuale.
În consecință, instanța a admis în parte ca întemeiată cererea reconvențională formulată de pârâta S.C. "P. P. " S.R.L., și în consecință a constatat rezilierea de plin drept a Contractului de închiriere încheiat între părți la data de (.. ), pentru neîndeplinirea de către reclamant a obligației de preluarea a spațiului închiriat până la data de (.. )
.
Chiar dacă s-a făcut dovada faptului că, contractul încheiat între părți nu a fost realizat din culpa reclamantei, instanța, având în vedere declarația martorului Surugiu M., care urma să lucreze ca ospătar în firma reclamantă coroborată cu înscrisurile anexate de reclamantă în probațiune, nu a reținut ca adevărate susținerile pârâtei conform cărora reclamanta nu ar fi făcut
demersuri pentru începerea activității comerciale, ce urma să o desfășoare în spațiul închiriat.
Susținerile martorilor Surugiu M. și T. Virgil, conform cărora ei ar fi constatat personal faptul că spațiul închiriat nu era amenajat corespunzător activității ce urma să se desfășoare în incinta acestuia, au fost înlăturate de instanța ca subiective, acestea neputând fi coroborate cu celelalte probe de la dosarul cauzei și de altfel ele fiind părerea unor persoane fără o abilitare anume în specialitate construcții. Având în vedere concluziile lucrării tehnice efectuate de expertul tehnic judiciar numit în cauză, lipsite de relevanță juridică sunt și imaginile foto anexate de reclamantă în dovedirea susținerilor sale, aceasta cu atât mai mult cu cât nu s-a făcut dovada momentului la care acestea au fost efectuate.
S-a menționat că, prin răspunsul la interogatoriu formulat de pârâtă, aceasta și-a menținut poziția exprimată prin întâmpinarea și cerere reconvențională.
De asemenea, la dosarul cauzei a fost administrată și proba cu expertiza contabilă pentru evaluarea beneficiului nerealizat solicitat de reclamantă, fiind întocmit Raportul de expertiză contabilă efectuat de expert judiciar Șipoș D. Lucia, care a menționat valoarea beneficiului nerealizat la suma de 15.296 lei, sumă contestată vehement de pârâtă prin obiecțiunile ulterioare făcute la lucrarea tehnică întocmită în cauză.
În temeiul principiului îmbogățirii fără justă cauză, instanța a admis în parte ca întemeiată și acțiunea civilă precizată formulată de reclamanta
S.C. SSR.L., și în consecință a dispus obligarea pârâtei la plata în favoarea reclamantei a sumei de 15.554, 31 lei, achitată de aceasta la momentul încheierii contractului cu titlu de chirie anticipată, precum și la plata sumei de 10.000 lei, contravaloare lucrări de finisaj, lucrări, ce au fost efectuate de pârâtă dar care profită acesteia. Dobânda legală aferentă acestor sume nu va fi acordată față de împrejurarea că nu se poate reține o vinovăție în sarcina debitorului acestei obligații, nefiind astfel îndeplinită una din condițiile acordării daunelor interese.
În ceea ce privește garanția achitată de reclamantă precum și biletul la ordin emis cu același titlu în favoarea pârâtei cu ocazia încheierii contractului, instanța nu dispus restituirea acestora, respingând acest capăt de cerere ca neîntemeiat, având în vedere dispoz. art. 13 din contractul de închiriere, care prevăd că, în cazul desființării contractului din culpa chiriașului, locatorul va retine garanția cu titlu de daune interese. Daca garanția nu acoperă integral valoarea prejudiciului, locatorul va avea dreptul la daune interese in completare, conform legii si contractului.
Aceleași prevederi contractuale sunt aplicabile si in situația biletului la ordin emis așa cum prevăd dispoz. art. 11 din contract, cu același titlu de garanție.
Având în vedere împrejurarea că contractul a fost desființat din culpa reclamantei, instanța neputând reține vinovăția pârâtei în neexecutarea contractului, condiție pentru acordarea daunelor-interese, a respins ca neîntemeiat și capătul ultim de cererea principală, așa cum a fost precizat, privind obligarea pârâtei la plata unor daune-interese în cuantum de 28.830 lei solicitate de reclamantă.
S-a menționat că, prin cererea reconvențională formulată pârâta a solicitat să se dispună obligarea reclamantei S.C. " S. " S.R.L la plata în favoarea sa a sumei de 30.189,88lei, reprezentând contravaloare lucrărilor realizate in spațiul situat in C. N., str. Iuliu Maniu, nr. 16-18, jud. C., si neachitate pana in prezent.
Instanța a respins ca neîntemeiat acest capăt de cerere, neexistând vreun temei legal sau echitabil, care să determine instanța la a dispune în consecință, față de împrejurarea că aceste lucrări profită exclusiv pârâtei în calitate de locator, care de altfel a și închiriat acest spațiu unei terțe societăți comerciale, în prezent în imobilul în litigiu fiind desfășurată activitate de tip restaurant - identică cu cea pentru care au fost efectuate finisajele, care în consecință profită exclusiv pârâtei. Ca o consecință a respingerii acestui capăt de cerere a fost respinsă și solicitarea privind compensarea legala a sumei de 30.189,88 lei cu suma de 25.554,31 lei, reprezentând garanție - 15.554, 31 lei si lucrări de finisai achitate anticipat -10.000 lei, rămânând un rest de plata in sarcina paratei reconventionale S.C. " S. " S.R.L in cuantum de 4.635,57 lei.
Prin aceeași cerere reconvențională pârâta a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de 15554,31 lei, cu titlu de beneficiu nerealizat pe perioada (.. ) - (.. ) . Cu privire la aceasta pârâta nu a făcut dovada existenței prejudiciului solicitat, condiție de acordare a daunelor-interese, în realitate spațiul comercial - obiect al contractului de închiriere, fiind închiriat unei alte societăți comerciale încă din decembrie 2007.
În consecința respingerii capătului anterior de cerere instanța a respins și solicitarea reclamantei reconvenționale de a se dispune compensarea legala a sumei de 15.554, 31 lei datorata de parata reconventionala S.C. " S. " S.R.L cu titlu de beneficiu nerealizat pe perioada (.. ) - (.. ) cu suma de 15.554,31 lei, reprezentând chirie achitata anticipat.
În temeiul dispoz. art. 111 C.pr.civilă instanța a respins ca inadmisibil capătul unu din cererea reconvențională, prin care pârâta a solicitat constatarea unei stări de fapt.
În temeiul dispoz. art. 276 C.pr.civilă instanța a compensat cheltuielile de judecată.
Împotriva acestor hotărâri a declarat recurs, în termen legal, recurenta SC P. P. S., solicitând admiterea recursului și modificarea în parte a hotărârii atacate în sensul respingerii acțiunii introductive de instanță în întregime, admiterii integrale a cererii reconvenționale formulate de P. P.
S.R.L. și obligarea reclamantei intimate SC ADITAL S.R.L. la plata cheltuielilor de judecată, în fond și recurs.
În motivarea recursului recurenta a arătat că încheierea interlocutorie din (.. ) este recurată raportat la soluția de respingere a excepției de inadmisibilitatea petitului prin care s-a solicitat rezoluțiunea contractului de închiriere. Prin întâmpinarea depusă la dosarul de fond, recurentă SC P. P.
S.R.L. a susținut excepția de inadmisibilitate a primului petit al acțiunii introductive, petit prin care s-a solicitat rezoluțiunea unui contract de închiriere. În motivarea acestei excepții, s-a invederat că între părți s-a încheiat la data de (.. ) un contract de închiriere. Contractul de închiriere este exemplul tipic de convenție cu executare succesiva. Sancțiunea
specifică pentru neexecutarea de către una dintre părți a obligațiilor asumate printr-un contract cu executare succesivă este aceea a rezilierii, care determină încetarea contractului încheiat între părți doar pentru viitor
- ex tunc. Ca atare, reclamanta SC SSR.L. nu putea solicita rezoluțiunea contractului de închiriere, ci eventual rezilierea sa.
Prin sentința civilă pronunțată pe fond, instanța a constatat intervenția acestei sancțiuni specifice - rezilierea, fiind admis petitul din cererea reconvențională formulată de recurentă și deci se poate reține că privind capătul de cerere din acțiunea introductivă vizând rezoluțiunea, acesta a fost respins. În aceste condiții, apare ca evident că soluția pronunțată prin încheierea interlocutorie ci in (.. ), de respingere a excepției de inadmisibilitate, este lipsită de temeinicie.
La judecarea cauzei pe fond, instanța pornește în mod corect de la stabilirea părții aflate în culpă pentru neexecutarea obligațiilor contractuale asumate. De asemenea, se stabilește în mod corect faptul că partea aflată în culpă este reclamanta SC SSR.L., care nu a preluat spațiul obiect al contractului de închiriere, deși spațiul era corespunzător amenajat la data de (.. ), de către pârâta-recurentă P. P. S.R.L. Concluzia a fost de admitere a rezilierii solicitate prin cererea reconvențională, din culpa reclamantei SSR.L.
Raționamentul corect al instanței și soluția corectă dată raportat la constatarea rezilierii de drept a contractului, nu a fost aplicat consecvent, pentru soluționarea în mod unitar a cauzei, prin identificarea sancțiunilor contractual prevăzute pentru partea culpabilă.
Instanța și-a motivat hotărârea pe principiul îmbogățirii fără justă cauză, fără a pune în discuția părților și fără a observa că temeiul în drept invocat de reclamanta SC SSR.L. a fost contractual, întemeiat pe art. 1020-1021 C. civil
Instanța de fond a reținut că "în temeiul îmbogățirii fără justă cauză, instanța va admite în parte ca întemeiată și acțiunea civilă precizată formulată de reclamanta SC. SSR.L., și în consecință va dispune obligarea pârâtei la piața în favoarea reclamantei a sumei de 15.554,31 lei, achitată de aceasta la momentul încheierii contractului cu titlu de chirie anticipată, precum și la plata sumei de 10.000 lei, contravaloarea lucrărilor de finisaj, lucrări ce au fost efectuate de pârâtă, dar profită acesteia. Dobânda legală aferentă acestor sume nu va fi acordată față de împrejurarea că nu se poate reține o vinovăție in sarcina debitorului acestei obligații, nefiind astfel îndeplinită una din condițiile acordării daunelor interese.";
Raportat la cele mai sus citate, recurenta a arătat că nelegalitatea sentinței atacate se refera în primul rând la soluționarea pe fond a cauzei în temeiul unui principiu de drept, "îmbogățirea fără justa cauza";, care nu a fost invocat de reclamantă sau de instanță din oficiu și nu a fost pus în discuția părților, raportat la pretențiile de restituire a sumei de 15.554,31 lei, achitată de aceasta la momentul încheierii contractului cu titlu de chirie anticipată, precum și la plata sumei de 10.000 lei, contravaloarea lucrărilor de finisaj.Reclamanta SC SSR.L. a solicitat aceste sume ca petit accesoriu rezoluțiunii contractului de închiriere și ca efect direct al
rezoluțiunii, invocând prevederile art. 1020-1021 C. civil, art. 1084 C. civil și art. 1086 C. civil.
Ca atare, instanța avea obligația de a pune în discuția părților principiului îmbogățirii fără justă cauză, în condițiile art. 129 C. pr. civilă, dacă aprecia că acesta este temeiul aplicabil în cauză, doar după soluționarea cauzei în baza unui alt temei de drept decât cel indicat de reclamanta SC SSR.L., fără a se acorda părților dreptul și posibilitatea de a pune concluzii pe acest aspect juridic invocat din oficiu, constituie un motiv de netemeinicia și nelegalitate a sentinței atacate.
Cel de-al doilea aspect de nelegalitate privește obligarea recurentei- pârâte la plata unor sume de bani în temeiul principiului îmbogățirii fără justă cauză, deși sumele pretinse au în realitate o cauză justă - convenția părților.Potrivit prevederilor contractuale, art. 5, locatarul suportă cheltuielile de amenajare: "lucrări suportate de către locatar: amenajare și dotare a două băi, amenajare vestiar, datare lămpi, amenajare spațiu de bucătărie cu faianță și compartimentare bucătărie cu rigips."; Deci, sumele mai sus indicate, au fost greșit apreciate ca fiind datorate de recurenta SC
P. S.R.L., deși culpa a fost reținută în sarcina reclamantei SC SSR.L.
Ca atare, reclamanta SC SSR.L. le va suporta, cu titlu de daune interese pentru nerespectarea obligațiilor asumate, de a prelua spațiul și de a achita chiria și va suporta și valoarea lucrărilor de amenajare, solicitate ca atare prin cererea reconvențională.
Cel de-al treilea aspect de nelegalitate a sentinței civile atacate îl reprezintă concluzia greșită a instanței, potrivit căreia deși reclamanta SC S.
S.R.L. este în culpă, privind neîndeplinirea obligațiilor sale contractuale, iar recurenta pârâtă SC P. P. S.R.L. nu are nici o culpă, totuși s-a respins pretenția recurentei privind obligarea pârâtei reconvenționale SC S.
S.R.L. la suportarea contravalorii lucrărilor de amenajare executate în temeiul contractului încheiat de părți.În acest sens, instanța era obligată să stabilească potrivit convenției părților, care erau obligațiile asumate corelativ de către părțile contractante și dacă acestea au fost sau nu îndeplinite.
Reclamanta și-a asumat obligația de a suporta contravaloarea unor anumite lucrări de amenajare, lucrări pe care le-a solicitat în mod expres și de care avea nevoie pentru desfășurarea activității proprii de restaurant. Recurenta-reclamantă reconvențională și-a îndeplinit integral obligațiile și a executat la termen toate amenajările contractual specificate, astfel cum rezultă în mod explicit și din probațiunea administrată și cum s-a și reținut în mod corect, în sentința civilă pronunțată. Ca atare, instanța era obligată să admită petitele cererii reconvenționale, privind constatarea îndeplinirii obligațiilor asumate la termen, obligarea pârâtei reconvenționale SC S.
S.R.L. la plata sumei de 30.189,88 lei - contravaloare lucrări, precum și compensarea parțială a acestei sume cu garanția achitată și cu suma de
10.000 lei, achitată în avans pentru lucrări, rămânând un rest de plată în cuantum de 4.635,57 lei.
Recurenta a arătat că instanța de fond în mod nelegal a respins capătul de cerere din acțiunea reconvențională privind plata de către reclamanta SC SSR.L. a contravalorii lucrărilor realizate în spațiul
obiect al închirierii. Instanța și-a motivat decizia pe ideea că aceste lucrări profită exclusiv recurentei, arătând că nu există "vreun temei legal sau echitabil, care să determine instanța la a dispune în consecință, față de împrejurarea că aceste lucrări profită exclusiv pârâtei în calitate de locator, care de altfel a și închiriat acest spațiu unei terțe societăți comerciale, în prezent fiind desfășurată aceeași activitate de tip restaurant -identică cu cea pentru care au fost efectuate finisajele, care în consecință profita exclusiv pârâtei";.
Susținerea instanței că nu există un temei legal pentru obligarea reclamantei la plata contravalorii lucrărilor și că o astfel de obligare nu este legală reprezintă o eroare de judecată și un motiv de admitere a recursului.În fapt, se impune a fi aplicat art. 969 C. civil, care stipulează clar puterea de lege a convențiilor încheiate de părți. Or, potrivit convenției părților (contractul de închiriere din (.. ) ), pârâtei reconvenționale SC S.
S.R.L. îi reveneau trei obligații principale: să achite contravaloarea lucrărilor de amenajare executate, să preia spațiul la data de (.. ) și să achite chiria, începând cu data preluării spațiului - (.. ) . Deci, pârâta reconvențională SC SSR.L. nu și-a respectat niciuna dintre obligațiile asumate, iar urmare a acestei nerespectări, recurentei i s-a creat un prejudiciu, constând și în contravaloarea lucrărilor executate ca urmare a solicitării exprese din partea pârâtei reconvenționale locatara SC SSR.L., lucrări neachitate.
Potrivit prevederilor art. 1084 C. civil: "Daunele interese ce sunt debite creditorului cuprind în genere pierderea ce a suferit";. Or, tocmai prin nerespectarea de către pârâta reconvențională SC SSR.L. a obligațiilor asumate s-a creat recurentei un prejudiciu direct și cert - suma achitată pentru realizarea lucrărilor de amenajare a spațiului obiect al închirierii.
Instanța a omis să rețină că recurenta a efectuat niște cheltuieli, ca urmare a înțelegerii intervenite între părți cu privire la amenajarea spațiului anterior predării acestuia, cheltuieli care nu erau necesare în mod direct recurentei și nu aveau nicio justificare decât în contextul derulării contractului de închiriere. Aceste cheltuieli cu siguranță nu s-ar fi realizat de către recurentă dacă SC SSR.L. nu ar fi încheiat contractul de închiriere, lucrările de amenajare având un caracter specific, fiind realizate exclusiv pentru adaptarea spațiului la activitatea dorită de pârâta reconvențională - restaurant. Cheltuielile ar fi fost suportate de către pârâta reconvențională, daca aceasta ar fi preluat spațiul și și-ar fi început activitatea de restaurant, conform contractului încheiat (legea
părților).Or, soluția instanței, care a respins cererea reconvențională și a dispus astfel exonerarea pârâtei reconvenționale SC SSR.L. de la plata contravalorii lucrărilor pe care aceasta le-a solicitat în mod expres, nu este justificată, nici din perspectivă legală, nici din perspectiva echității.
Instanța de fond a reținut că recurentei îi profită și în prezent lucrările efectuate pentru amenajarea spațiului obiect al contractului de închiriere, aserțiune considerată de către recurentă ca nefiind corectă ca justificare a respingerii pretențiilor formulate pe cale reconvențională, deoarece nu s-a probat că acesteia îi profită lucrările de amenajare realizate și nu există o relație de cauzalitate între amenajările efectuate la spațiu pe cheltuiala
recurentei și beneficiul pretins realizat, sens în care sentința pronunțată este lipsită de temeinicie.
Instanța a dedus că, deoarece în spațiul obiect ai închirierii își desfășoară în prezent activitatea o altă societate comercială de profil, cheltuielile și investițiile realizate profită recurentei. Or, pentru a reține o astfel de concluzie, lipsesc probe necesare, care să dovedească pe de o parte faptul că noul locatar a încheiat contractul de închiriere numai pentru că spațiul era deja amenajat și numai în considerarea amenajărilor realizate, iar pe de altă parte, să se dovedească un fapt negativ determinat, acela că noul chiriaș (locatar) nu ar fi închiriat spațiul fără amenajări, în aceleași condiții cu cele stipulate în contract. Toate aceste aspecte însă sunt nedovedite în cauză și nici nu au legătură cu soluționarea cauzei, deoarece exced limitelor judecății, care trebuie să se raporteze ta mod exclusiv la convenția părților și la obligațiile stabilite în sarcina acestora.
Pe de altă parte, s-a arătat că spațiul închiriat de SC Unique Pub
S.R.L. este diferit de cei închiriat inițial pârâtei reconvenționale SC SSR.L., fiind un spațiu mult mai mare, care are o altă posibilitate de valorificare.
Nu în ultimul rând, recurenta a arătat că închirierea spațiului către SC Unique Pub S.R.L. s-a realizat abia după un an, timp în care recurenta a fost obligată să-și desfășoare activitatea comercială fără a beneficia de o sumă considerabilă alocata amenajării spațiului pentru SC SSR.L. Evident, investiția pentru amenajarea spațiului nu ar fi fost realizată de recurentă fără a exista percepția unui beneficiu viitor, constând în încasarea chiriei pentru spațiul amenajat. Simpla coincidență, care a fost în favoarea recurentei că a închiriat spațiul către o altă societate de profil, nu poate fi reținută de câtre instanță, deoarece nu are nicio legătură cu convenția părților și cu obiectul cauzei, iar noul contract a fost încheiat abia după o perioadă îndelungată de timp.Instanța nu a reținut, în spiritul echității, că recurenta ar fi putut închiria spațiul către o societate care să aibă un cu totul alt profil de activitate și ca atare să nu fie necesare investiții specifice
(amenajare vestiare, băi, spațiu pentru bucătărie, etc) și nici lucrări de zugrăveli specifice (dat fiind specificul de restaurant, care impune un anumit tip de zugrăveală, aerisire, amenajare spații pentru angajați etc.).
Prin întâmpinare, intimata S.C. SSR.L. a solicitat respingerea recursul formulat de recurenta S.C. P. P. S.R.L. și menținerea în
întregime a sentinței civile nr.1605/2013 pronunțata de Judecătoria C. N.
.
În susținerea poziției procesuale intimata a arătat că motivele de netemeinicie si nelegalitate invocate de recurenta în cererea de recurs sunt lipsite de suport juridic.
Astfel, referitor la nerespectarea principiului contradictorialitatii in ceea ce privește temeiul juridic reținut de instanța de fond pentru admiterea capătului de cerere privind restituirea chiriei anticipate s-a arătat că principiul contradictorialitatii presupune ca toate elementele procesului trebuie supuse dezbaterii si discuției partilor, ca fiecare parte trebuie sa aibă posibilitate de a se exprima cu privire la orice element care ar avea legătura cu pretenția dedusa judecații. Astfel se pun in discuție probele ce sunt administrate, justețea capetelor de cerere atât a acțiunii introductive
cat si a cererii reconventionale în exercitarea rolului său activ instanța nu este ținută de calificarea juridică dată de reclamant deoarece, conform art. 129 alin. 3-5 Cod procedură civilă, instanța este nu doar îndreptățită dar chiar și obligată să dea calificarea juridică corespunzătoare după scopul urmărit de reclamant și nu după natura termenilor folosiți de acesta.
Prin urmare, instanța de fond a stabilit corect că în temeiul principiului îmbogățirii fără justă cauză recurenta datorează suma de 15.554,31 lei cu titlu de chirie anticipată achitată la momentul încheierii contractului, precum și plata sumei de 10.000 lei contravaloare lucrări de finisaje achitate de subscrisa în avans si care profită exclusiv recurentei în calitatea sa de locator al spațiului închiriat.
Nici celelalte critici de nelegalitate si netemeinicie aduse sentinței nu sunt de natură a modifica hotărârea primei instanțe de respingere a pretențiilor si de a admite integral cererea reconvențională formulată de recurenta. Rezilierea contractului este o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, cu execuție succesivă, constând în desființarea pentru viitor a acestuia și repunerea părților în situația avută anterior încheierii contractului, rezilierea făcând să înceteze efectele contractului pentru viitor.
În acest sens, aplicarea principiului restabilirii situației anterioare (restitutio in integrum) impune ca tot ce s-a executat în baza unui act juridic desființat să fie restituit, astfel încât părțile raportului juridic să ajungă în situația în care acel act juridic nu s-ar fi încheiat.Având în vedere faptul că instanța a stabilit că desființarea contractului se datorează culpei reclamantei-intimate, în temeiul prevederilor contractuale, recurentei i-au fost recunoscute plata daunelor interese prin reținerea garanției achitate de intimată la încheierea contractului.
În ceea ce privește susținerea recurentei în sensul că "Instanța de fond a respins in mod nelegal capătul de cerere din acțiunea reconventionala privind plata contravalorii lucrărilor realizate in spațiul obiect al închirierii"; intimata a arătat că instanța de fond în mod corect a respins capătul de cerere privind obligarea intimatei la plata sumei de 30.189,88 lei reprezentând lucrării de amenajare în spațiul închiriat, întrucât nu există niciun temei juridic de drept pentru obligarea acesteia la plata acestei sume, pentru că aceste lucrări profită exclusiv recurentei care a închiriat de altfel acest spațiu unei alte societăți comerciale care desfășoară aceiași activitate identică pentru care au fost efectuate finisajele.
Recurenta încearcă să acrediteze ideea că lucrările de amenajare al spațiului închiriat au fost efectuate la cererea expresă a chiriașului, amenajări care nu erau necesare în mod direct recurentei și nu aveau nicio justificare decât în contextul derulării contractului de închiriere. Or, lucrările de finisaje realizate de recurentă precizate în contract și stabilite în sarcina recurentei se referau la câteva amenajări minime necesare oricărui spațiu comercial care este destinat alimentației publice (zugrăvit, instalație de căldură și aerisire, instalație electrică și o baie amenajată).
Mai mult, așa cum s-a invocat și în fața primei instanțe valoarea lucrărilor solicitate de recurentă prin cererea reconventionala este eronată, facturile emise de prestatorii serviciului au avut ca obiect lucrări la alt imobil situat pe str. Eroilor nr.23-25, neavând nicio legătură cu imobilul
situat pe str. Iuliu Maniu nr.18 conform art.l din contractul de închiriere. Îmbunătățirile aduse imobilului au avut avea drept consecința creșterea valorii imobilului, spre beneficiul locatorului acestuia.
Creșterea valorii reprezintă o mărire a patrimoniului locatorului pe seama diminuării patrimoniului locatarului, pentru a fi in prezenta unei imbogatiri fara justa cauza. Consecința imbogatirii fara justa cauza consta in obligarea celui al cărui patrimoniu s-a mărit de a restitui celeilalte parti valoarea "imbogatirii".
Prin urmare, aceste lucrări au fost impuse necondiționat, întrucât spațiul respectiv se afla într-o stare improprie de funcționare pentru orice fel de activitate comercială, iar aceste amenajări au profitat în totalitate recurentei, așa cum a stabilit în mod corect și prima instanță.
Faptul că acest spațiu a fost ulterior închiriat unui societăți care are ca un obiect de activitate identic cu cel avut de noi întărește și mai mult concluzia primei instanțe că amenajările efectuate profită pe deplin recurentei.
Analizând hotărârea atacată prin prisma motivelor de recurs invocate și a susținerilor din cuprinsul întâmpinării, cu luarea în considerare a prevederilor art. 304, 3041și 312 C.pr.civ., tribunalul reține următoarele:
Prin încheierea pronunțată în ședința publică din data de 7 iulie 2008 în dosarul nr. (.. ) al Judecătoriei C. -N. au fost respinse ca neîntemeiate excepția necompetenței materiale a Judecătoriei C. -N. și excepția inadmisibilității cererii principale invocată de pârâtă prin întâmpinare
T. ul retine ca încheierea interlocutorie din (.. ) este recurată doar raportat la soluția de respingere a excepției de inadmisibilitatea petitului prin care s-a solicitat rezoluțiunea contractului de închiriere.
Recurenta invoca inadmisibilitatea cererii de rezolutiune a unei convenții cu executare succesiva, sens in care arata ca sancțiunea specifică pentru neexecutarea culpabila a obligațiilor asumate printr-un contract cu executare succesivă este aceea a rezilierii, care determină încetarea contractului încheiat între părți doar pentru viitor - ex tunc.
T. ul apreciaza ca aceasta critica este nefondata, tinand cont de aceea ca, în exercitarea rolului său activ instanța nu este ținută de calificarea juridică dată de reclamant, fiind obligată să dea o calificare juridică corespunzătoare după scopul urmărit de reclamant, sens in care se retin intemeiate apararile partii intimate.
Pe fondul litigiului, tribunalul retine ca nu este contestat faptul că partea aflată în culpă este reclamanta SC SSR.L., care nu a preluat spațiul obiect al contractului de închiriere, deși spațiul era corespunzător amenajat, sens in care instanta de fond a constatat rezilierea de plin drept a Contractului de închiriere încheiat între părți la data de (.. ), pentru neîndeplinirea de către reclamant a obligației de preluarea a spațiului închiriat până la data de (.. ) .
Examinand o prima critica referitoare la nelegalitatea sentinței atacate
, aceea care privește obligarea recurentei-pârâte la plata unor sume de bani (de 15.554,31 lei, achitată de aceasta la momentul încheierii contractului cu titlu de chirie anticipată, precum și la plata sumei de 10.000 lei,
contravaloarea unor lucrări de finisaj ) în temeiul principiului îmbogățirii fără justă cauză.
T. ul retine ca, in baza contractului reclamanta intimata (constatata in culpa ) a platit pe langa garantie si suma de 15.554,31 lei cu titlu de contravaloare a unei chirii, plătită anticipat, precum si suma totala de 10.000 lei, reprezentand avans lucrări finisare spațiu, sume care conform contractului de închiriere urmau a fi suportate de către reclamantă in calitate de locatar, respectiv: amenajare si dotare a doua bai, amenajare vestiar, dotare lămpi, amenajare spațiu bucătărie cu faianța si compartimentare bucătărie cu rigips.
Referitor la acest aspect, tribunalul retine ca in mod expres prin art. 13 din contractul de închiriere s-a stabilit că, în cazul desființării contractului din culpa chiriașului, locatorul va retine garanția cu titlu de daune interese. Daca garanția nu acoperă integral valoarea prejudiciului, locatorul va avea dreptul la daune interese in completare, conform legii si contractului.
Deci partile au stabilit expres care este intinderea daunelor interese in caz de neexecutare culpabila, iar in speta trebuia eventual dovedit ca acea garantie nu acopera cuantumul prejudiciului suferit, pentru a stabili care ar fi eventual daunele in completare.
In concluzie, in opinia T. ului, in mod corect prima instanta a obligat la restituirea acestor sume .
Referitor la cea de-a doua critica care vizeaza temeiul in baza caruia prima instanta a dispus restituirea acestor sume, in baza principiului imbogatirii fara justa cauza, T. ul retine ca aceasta critica este nefondata atat timp cat contractul nu a fost executat, iar baza contractuala pentru a retine aceste sume ca daune interese lipseste, nefiind aplicabil art. 13 din contract in modul in care afirma recurenta.
T. ul mai retine ca potrivit prevederilor contractuale, art. 5 locatarul suportă cheltuielile de amenajare: "lucrări suportate de către locatar: amenajare și dotare a două băi, amenajare vestiar, dotare lămpi, amenajare spațiu de bucătărie cu faianță și compartimentare bucătărie cu rigips."; T. ul observa insa ca art.5 se refera la situatia in care contractul este executat, ceea ce nu este cazul in speta.
Aceste lucrari profita recurentei, dupa cum in mod intemeiat a retinut si prima instanta, astfel ca in opinia T. ului este nefondata critica referitoare la aceea ca in mod greșit s-a apreciat ca sunt datorate de recurenta SC P. P. S.R.L. si ca de fapt reclamanta SC SSR.L. ar trebui sa le suporte, cu titlu de daune interese . Pe de alta parte, este de principiu ca instanta nu este tinuta de indicarea unui temei in drept care nu este corect aratat de catre parte, avand obligatia de a proceda la o corecta calificare a cererii deduse judecatii.
In ceea ce priveste critica referitoare la aceea ca s-a respins pretenția recurentei privind obligarea pârâtei reconvenționale SC SSR.L. la suportarea contravalorii lucrărilor de amenajare executate în temeiul contractului încheiat de părți, recurenta afirma ca a efectuat aceste cheltuieli, doar ca urmare a înțelegerii intervenite între părți cu privire la amenajarea spațiului anterior predării acestuia, cheltuieli care nu erau necesare în mod direct recurentei și nu aveau nicio justificare decât în contextul derulării contractului de închiriere.
T. ul retine aceasta afirmatie a recurentei, insa observa ca este in speta irelevant faptul ca se invoca ca abia dupa un an imobilul a fost inchiriat altcuiva, deoarece obiectul cererii il constituie chiar valoarea lucrarilor de amenajare si nu prejudiciul creat ca urmare a blocarii sumei in investitiile respective. Raportat la obiectul cererii este nerelevanta critica referitoare la aceea ca aproximativ un an recurenta a fost obligată să-și desfășoare activitatea comercială fără a beneficia de o sumă considerabilă alocata amenajării spațiului pentru SC SSR.L.
Totodata si T. ul retine împrejurarea că este dovedit ca aceste lucrări profită exclusiv recurentei în calitate de locator, deoarece aceasta a închiriat spațiul tot pentru a se desfasura o activitate de tip restaurant - identică cu cea pentru care au fost efectuate finisajele, care în consecință profită exclusiv pârâtei.
T. ul mai retine ca intemeiata si apararea intimatei referitoare la aceea ca lucrările de finisaje realizate de recurentă precizate în contract și stabilite în sarcina recurentei se referau doar la câteva amenajări minime necesare oricărui spațiu comercial care este destinat alimentației publice (art.5-zugrăvit, instalație de căldură și aerisire, instalație electrică și o baie amenajată).
In baza tuturor acestor considerente, tribunalul va respinge,ca nefondat ,recursul formulat de recurenta SC P P S. împotriva incheierii civile pronuntate in sedinta publica din data de (.. ) si a sentintei civile nr. 1.605/(.. ), ambele hotarari pronunțate de Judecătoria Cluj-Napoca în dosarul nr. 2.(.. ), pe care le va menține în întregime.
PENTRU ACESTE M. IVE ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E :
Respinge ca nefondat recursul formulat de recurenta SC P. P. S. împotriva incheierii civile pronuntate in sedinta publica din data de (.. ) si a sentintei civile nr. 1.605/(.. ), ambele hotarari pronunțate de Judecătoria Cluj-Napoca în dosarul nr. 2.(.. ), pe care le menține în întregime.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, (.. ) .
PRESEDINTE
JUDECATORI
GREFIER
D. M. D.
F. -IANCU M.
E. B. A. -E.
A.
Red. DMD/2ex. (.. )
Judecatoria C. -N.
Moș
| ← Sentința civilă nr. 123/2013. Rezoluțiune contract | Decizia civilă nr. 8022/2013. Rezoluțiune contract → |
|---|
