Sentința civilă nr. 1253/2013. Rezoluțiune contract
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL SPECIALIZAT C. DOSAR nr. _
Cod operator date cu caracter personal 11553
SENTINȚA CIVILĂ nr. 1253/2013
Ședința publică din data de 24 aprilie 2013 Instanța este constituită din:
PREȘEDINTE: F. -IANCU M. GREFIER: A. V.
Pe rol fiind pronunțarea hotărârii asupra acțiunii formulate de către reclamantul A. M. în contradictoriu cu pârâții M. T. și M. D., având ca obiect rezoluțiune contract
La ambele apeluri nominale efectuate în cauză se constată lipsa părților. Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, constatându-se că pârâții au depus la dosar concluzii scrise.
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din 17 aprilie 2013, fiind consemnate în încheierea pronunțată în ședința publică respectivă, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de o perioadă de timp mai îndelungată pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru termenul din data de astăzi, 24 aprilie 2013, când a hotărât următoarele :
T R I B U N A L U L :
Deliberând asupra cauzei civile de față:
Prin cererea înregistrată la data de 4 iulie 2011 pe rolul Judecătoriei C. -
N. sub nr._, reclamantul A. M. a solicitat, în contradictoriu cu pârâții M. T. și M. D., să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâții la data de 24 februarie 2007, pentru neexecutarea obligațiilor ce le incumbau acestora potrivit acestei convenții, cu consecința repunerii părților în situația anterioară, respectiv obligarea pârâților, în solidar, la plata sumei de 90.000 euro reprezentând prețul de cumpărare achitat acestora pentru cele două apartamente situate în C. -N., str. Traian Moșoiu, nr. 50, cu dobânda legală de la data înaintării notificării înregistrate cu numărul 65/2011 la BEJ Mihai Cîmpian Radu, respectiv 2 februarie 2011, până la achitarea integrală a creanței, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că la data de 24 februarie 2007 a încheiat cu pârâții M. T. și M. D. un antecontract de vânzare- cumpărare prin care aceștia, în calitate de promitenți vânzători, urmau să îi vândă două apartamente proprietatea extra-funciară a acestora, situate la scara 3, etajul 4 al imobilului compus din P+E1+E2+E3+M din C. -N., str. Traian Moșoiu, nr. 50, pe terenul identificat cu număr CF 743, în baza documentației depuse la Primăria municipiului C. -N. pentru obținerea autorizației de construire. În baza acestui antecontract, apartamentele ce urma să le dobândească erau: unul compus din 3 camere, doua băi, bucătărie, hol și logie, respectiv un altul compus din două camere, baie, bucătărie, hol și logie, cu suprafața totală de 160 mp. Identificate ulterior, s-a putut constata că aceste apartamente poartă numerele 9 și 10 în imobilul mai sus arătat.
Reclamantul a mai arătat că, anterior încheierii acestui antecontract, a virat celor doi vânzători, la data de 2 ianuarie 2007, suma de 30.000 euro,
pentru ca la data semnării antecontractului, respectiv la 24 februarie 2007, să mai achite o rată de 30.000 euro. La data achitării celei de a doua rate de
30.000 euro construcția nu era începută, ci a început doar în primăvara anului 2008, pentru ca la data de 28 iulie 2008, la insistențele vânzătorilor, reclamantul să mai plătească o tranșă de 30.000 euro, suma totală achitată de reclamant pârâților ridicându-se la 90.000 euro.
A învederat că, cu toate că în cadrul prețului a achitat suma de mai sus pentru cele două apartamente, pârâții M. au vândut atât apartamentul nr. 9 cat și apartamentul nr. 10 unor altor persoane, așa cum rezultă din extrasele de carte funciară. Astfel, prin actul notarial nr. 735/23 martie 2010 emis de BNP
M. C. Augustin, vânzătorii au vândut ap. 9 compus din living plus loc de luat masa, bucătărie, baie, depozit, hol, balcon, cu suprafața totală utilă de 47,47 mp, cu p.i.c. în cuantum de 4,55/100 parte numiților Oprea I. și soția Oprea Anuța Laura, întabulat în CF 25074 cu nr. cad. C1-U19, sub B2, iar prin actul notarial nr. 2174/4 noiembrie 2009 emis de BNP M. C. Augustin a fost înstrăinat ap. 10, compus din living plus loc de luat masa, o cameră, bucătărie, două bai, doua depozite, un sas, un hol, doua balcoane, cu suprafața utila de 76,02 mp, cu p.i.c. în cuantum de 7,28/100 parte numitului Kovacs I. Andrei, întabulat în CF 2. cu nr. cad. C1-U11, sub B4.
Reclamantul a mai arătat că, față de toate cele de mai sus, consideră că și-a respectat obligațiile stipulate în antecontract prin faptul că a achitat suma de 90.000 euro, fără însă ca pârâții să-și respecte obligațiile contractuale, prin predarea, la momentul finalizării construcției, a celor două apartamente indicate mai sus. Dimpotrivă, pârații au procedat fraudulos înstrăinand aceste unități locative altor persoane, la sfârșitul anului 2009, primul apartament, iar celalalt în primul trimestru al anului 2010.
Astfel, a considerat că rezoluțiunea antecontractului este sancțiunea civilă aplicabilă, cu repunerea părților în situația anterioară încheierii acestei convenții, respectiv obligarea acestora la plata sumei de 90.000 euro.
Totodată, reclamantul a mai arătat că a formulat împotriva pârâților și o plângere penală pentru înșelăciune, înregistrata la Parchetul de pe langă Judecătoria Cluj-Napoca sub numărul 145/P/7 ianuarie 2011, plângere soluționată prin referatul procurorului din data de 24 martie 2011 de neîncepere a urmăririi penale, organele de urmărire penală considerând că plângerea poate face doar obiectul sesizării instanțelor civile și nu a celor penale.
A mai arătat că, mai mult, la data de 12 noiembrie 2010 a formulat prin intermediul BEJ Cîmpian Mihai Radu o notificare către pârâți, la domiciliul acestora pe care îl cunoștea la acea data, respectiv C. -N., str. Traian Moșoiu, nr. 51, notificare prin care i-a invitat la sediul mandatarei sale, d-na avocat C. Cristian, pentru încheierea contractelor autentice pentru cele două apartamente. Aceștia nu s-au prezentat la data indicată, 5 ianuarie 2011, astfel încât s-a încheiat procesul-verbal prin care s-a constatat lipsa acestora. A aflat ulterior că cei doi pârâți și-au schimbat domiciliul, locuind în prezent în localitatea B., str. P., nr. 193, jud. C., motiv pentru care le-a emis ulterior, la data de 1 februarie 2011 o a doua notificare, înregistrata la BEJ Mihai Cîmpian Radu, cu același conținut ca și notificarea precedenta. Nici de această dată cei doi nu s-au prezentat, motiv pentru care a încheiat și al doilea proces verbal ce atestă acest lucru.
Reclamantul a mai arătat că după remiterea acestor notificări a aflat că cei doi vânzători nici nu puteau încheia cu el cele două contracte autentice, fiind deja înstrăinate cele două apartamente altor persoane.
În drept, a invocat art. 1020 - 1021 C.civ., art. 274 C.proc.civ. Cererea a fost legal timbrată.
Pentru dovedirea cererii, a solicitat încuviințarea probelor cu inteorgatoriile pârâților și cu înscrisuri.
Prin sentința civilă nr. 2405/3 februarie 2012 pronunțată în dosarul nr._, Judecătoria C. N. a admis excepția propriei necompetențe materiale și a declinat competența de soluționare a acțiunii în favoarea Tribunalului Specializat C. .
Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Specializat C. la 9 februarie 2012 sub nr._ .
Prin întâmpinarea depusă la 2 aprilie 2012, pârâții au invocat excepția prescripției dreptului la acțiunea în rezoluțiune, în ceea ce privește petitul prin care reclamantul a solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare; excepția prescripției dreptului la acțiune în ceea ce privește restituirea sumei de 90.000 euro ca urmare a rezoluționării contractului, sens în care au solicitat și respingerea acțiunii ca prescrisă în ceea ce privește petitul 2 și, pe cale de consecință, și respingerea petitului 3.
Cu privire la solicitările pe fond formulate de reclamant, pârâții au solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca nefondată atât cu privire la rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, cât și cu privire la repunerea părților în situația anterioară și a obligării lor la plata dobânzii legale, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea apărărilor lor, pârâții au arătat că, în ceea ce privește prescripția dreptului la acțiunea în rezolutiune, antecontractul de vânzare- cumpărare încheiat între reclamant și pârâți a fost perfectat la data de 24 februarie 2007. În acest antecontract nu au fost stipulate niciun fel de termene sau condiții, astfel că părțile se află în prezența unui drept pur și simplu, caz în care sunt incidente prevederile art. 7 alin. 2 din Decretul nr. 167/1958. Prin urmare, dreptul la o acțiune în rezoluțiunea antecontractuiui de vânzare cumpărare a început să curgă de la data nașterii raportului de drept, respectiv de la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.
Au mai arătat că acțiunea reclamantului a fost formulată la data de 4 iulie 2011, la mai mult de 3 ani de la data la care a început să curgă termenul de prescripție extinctiva prevăzut de art. 3 din Decretul 167/1958, prin urmare dreptul la acțiune al reclamantului era prescris extinctiv, deci era stins, în conformitate cu prevederile art.1 din Decretul 167/1958.
Pârâții au mai arătat că termenul de prescripție pentru promovarea unei acțiuni în rezoluțiunea antecontractuiui s-a împlinit la data de 24 februarie 2010, motiv pentru care au solicitat admiterea excepției și respingerea acțiunii formulate de reclamant ca prescrisă.
Referitor la prescripția dreptului de a solicita restituirea sumei de bani achitate în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare, pârâții au arătat că reclamantul, prin acțiunea principală, arată că a achitat suma de 90.000 euro în trei tranșe a câte 30.000 euro fiecare și că reclamantul susține că aceste plăți au fost efectuate la data de 2 ianuarie 2007, la data de 24 februarie 2007 și la data de 28 iulie 2008.
Având în vedere faptul că, cu privire la primele două tranșe, au trecut 3 ani de la data de la care reclamantul susține ca au fost efectuate, sunt aplicabile prevederile art. 7 alin. 2 din Decretul nr. 167/1958, prin urmare au solicitat instanței admiterea excepției prescripției dreptului la acțiune și respingerea acestui petit.
Privitor la fondul cauzei, pârâții au solicitat respingerea cererii ca nefondată, arătând că la data de 24 februarie 2007 între reclamant și pârâți a fost încheiat antecontractul de vânzare cumpărare având ca obiect un bun viitor, respectiv imobilul constând în 2 apartamente proprietatea extrafunciară a
pârâților, situat la sc. 3, et. 4 în imobilul compus din P+E1+E2+E3+M, construcție în curs de edificare, situată în C. -N., str. Traian Moșoiu, nr. 50. Prin acest antecontract au fost stabilite în sarcina părților următoarele obligații: pentru pârâți, în calitate de promitenti-vânzători s-au prevăzut: obținerea autorizației de construcție; finalizarea construcției; notificarea cumpărătorului în vederea recepționării apartamentelor; întabularea imobilului; notificarea cumpărătorului în vederea încheierii contractului autentic de vânzare- cumpărare. Prin același antecontract erau stabilite următoarele obligații în sarcina reclamantului, în calitate de promitent - cumpărător: prezentarea în vederea stabilirii unor termene de execuție și finalizare a construcției după obținerea autorizației de construire de către pârâți, prezentarea în vederea stabilirii unui preț final a imobilului (prețul era variabil în funcție de numărul de mp ai imobilului, ca urmare a obținerii autorizației de construire); obligația de a se prezenta în vederea recepționării imobilului; achitarea diferenței de preț; prezentarea în vederea încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare.
Au apreciat că acțiunea în rezoluțiune poate fi intentată numai de partea care și-a executat obligația. Daca s-ar recunoaște o asemenea acțiune părții care nu-și execută obligația, ar însemna să i se acorde o cale nejustificată de a se desprinde din raportul contractual la care a convenit, ceea ce ar constitui o înfrângere de neadmis a principiului obligativității contractelor. Singura parte contractantă în drept să invoce rezoluțiunea contractului este creditorul obligației neexecutate, în speță pârâții.
Pârâții au arătat că la data de 17 octombrie 2007 a fost emisă de către Consiliul Local al mun. C. -N. autorizația de construire nr. 1862/2007 privitoare la imobilul pentru birouri și locuințe situat în C. -N., str. Gen. Traian Moșoiu nr. 50, imobil din care fac parte și cele 2 apartamente ce fac obiectul antecontractului a cărui rezoluțiune o solicită reclamantul. Prin urmare, prima obligație stabilită în sarcina pârâților a fost îndeplinită.
Ca urmare a emiterii acestei autorizații, l-au contactat pe reclamant în mod repetat în vederea stabilirii termenelor de finalizare a construcției, a prețului efectiv al celor 2 apartamente și a diferenței de preț. Reclamantul, însă, nu s-a prezentat în vederea stabilirii acestor termene.
Mai mult, ca urmare a întabulării apartamentelor, l-au notificat pe reclamant prin intermediul BEJ P. a N. să se prezinte la data de 15 iunie 2009 la BNP Asociați "MUREȘAN" în vederea încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare, a achitării diferenței de preț și a receptionarii imobilelor, notificare rămasă fără răspuns din partea reclamantului.
Pârâții au mai arătat că pentru a putea solicita rezoluțiunea unui act trebuie îndeplinite cumulativ următoarele condiții: cel ce solicita rezoluțiunea să își fi îndeplinit sau să fie gata să își îndeplinească obligațiile. Față de acest aspect, pârâții au arătat faptul că reclamantul nu și-a îndeplinit nicio obligație stabilită în sarcina sa. În primul rând, nu s-a prezentat în vederea completării/refacerii antecontractului de vânzare-cumpărare cu termene de finalizare și predare concrete. Cu toate acestea, pârâții au finalizat construcția și l-au contactat în mod repetat în vederea stabilirii unei întâlniri în care să stabilească termenii finali ai tranzacției (suprafața efectivă a imobilului, prețul aferent acesteia, condițiile de plata, etc.). Toate aceste demersuri au rămas fără finalizare. Mai mult, în momentul notificării acestuia în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare, acesta nu s-a prezentat, deși se afla în România.
Au arătat că simpla notificare ulterioară de a încheia un contract de vânzare-cumpărare la mai bine de 4 ani de la data încheierii antecontractului nu
echivalează cu o intenție efectivă de a-și îndeplini obligațiile, în contextul în care acea notificare a fost o simplă formalitate.
Pârâții au mai susținut că au fost convocați la un birou avocațial, nicidecum la unul notarial, iar la data stabilită în convocare nici măcar reclamantul nu s-a prezentat, dovada clară a acestui fapt fiind faptul că nici în acel moment nu s-a putut încheia contractul în formă autentică.
Prin urmare, au arătat că reclamantul nu și-a îndeplinit niciuna din obligațiile prezentate mai sus, astfel că este evident ca reclamantul nu îndeplinește prima condiție pentru a putea solicita rezoluțiunea acestui antecontract de vânzare cumpărare.
Au mai arătat că admiterea unei acțiuni în rezoluțiune în condițiile arătate mai sus ar echivala cu o încurajare a reclamantului de a desființa un act doar pentru că nu îi mai convine, în condițiile în care executarea acestui act nu a fost posibilă tocmai din cauza lui.
Au mai arătat că a doua condiție necesară pentru a se dispune rezoluțiunea antecontractului, constă în neîndeplinirea de către pârâți a obligațiilor contractuale. Astfel, pârâții au arătat că și-au îndeplinit toate obligațiile ce derivau din antecontractul de vânzare-cumpărare. Au obținut autorizația de construire, au efectuat toate procedurile de publicitate imobiliară,, iar în momentul în care a fost posibilă transmiterea dreptului de proprietate, au notificat reclamantul să se prezinte în vederea încheierii contractului autentic.
Prin urmare, au apreciat absurd ca reclamantul să invoce rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, în condițiile în care partea cocontractantă și-a îndeplinit toate obligațiile contractuale asumate.
Au mai arătat că o altă condiție ce trebuie îndeplinită pentru rezoluțiunea antecontractului este ca neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația. Și sub acest aspect, au arătat că reclamantul nu are niciun fel de argument juridic care să îi susțină acțiunea.
Pârâții au mai susținut că, așa cum au arătat, încheierea contractului nu a fost posibilă tocmai datorită acțiunilor reclamantului, nicidecum datorită acțiunilor lor, ei făcând toate demersurile în vederea executării contractului. Singurul care nu și-a îndeplinit obligațiile este reclamantul. Deși a fost notificat să încheie contract autentic, notificare prin care i s-a adus la cunoștință stadiul construcției, acesta nu s-a prezentat la notar în vederea perfectării actului.
Au mai arătat că în cazul în care executarea contractului nu ar fi fost posibilă din cauza lor, reclamantul avea posibilitatea de a se prezenta și de a refuza încheierea actului, însă faptul că nici măcar nu s-a prezentat, nu a răspuns la nici una dintre solicitările pârâților de a stabili termene, de a stabili prețul final, etc, echivalează cu un dezinteres total de a-si executa obligațiile asumate prin antecontract. Prin urmare, nu lor li se poate imputa culpa neexecutarii acestui contract, mai mult culpa revine în exclusivitate reclamantului.
În drept, au invocat art. 1, art. 7 din Decretul nr. 167/1958, art. 1021 C.civ., art. 115, art 274 C.proc.civ.
În speță au fost administrate probe scrise, probele cu răspunsurile părților la interogatorii și probe testimoniale.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Cu titlu preliminar, tribunalul are în vedere faptul că acțiunea a fost introdusă la data de 4 iulie 2011 și are ca obiect pretenții derivate din raporturi juridice desfășurate între părți în temeiul unei convenții încheiate în anul 2007.
Prin raportare la data nașterii raporturilor juridice dintre părți și la prevederile art. 6, alin. 2 și alin. 6 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, respectiv prin raportare la prevederile art. 3 și art. 5 din Legea nr. 71/2011
pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, tribunalul reține că raporturile juridice dintre părți s-au născut înainte de intrarea în vigoare a Noului Cod civil, iar efectele lor în curs de desfășurare nu se încadrează în excepțiile prevăzute de art. 6 alin. 6 din Legea nr. 287/2009 și de art. 5 din Legea nr. 71/2011, pentru a le fi aplicabile dispozițiile Noului Cod civil. În consecință, legislația aplicabilă raporturilor juridice dintre părți este reprezentată de Codul comercial din 1887, ca lege specială și de Codul civil din 1864, ca lege generală.
Analizând cu prioritate incidența prescripției dreptului reclamantului la acțiune în sens material pentru a obține rezoluțiunea antecontractului din 24 februarie 2007 și a prescripției dreptului reclamantului la acțiune în sens material pentru a obține restituirea sumelor achitate cu titlu de preț în temeiul antecontractului din 24 februarie 2007, instanța reține că în conformitate cu art. 3 "Termene de execuție"; din această convenție, părțile au convenit că acestea (termenele de execuție) vor fi completate în antecontract în momentul în care va fi eliberată autorizația de construire, cu mențiunea că în cazul în care vânzătorul (pârâții) întârzie în construirea și finalizarea apartamentului, acestuia îi va fi acordat un timp suplimentar de maximum 90 de zile în care să finalizeze lucrările, după care va datora daune-interese.
În cuprinsul art. 4, părțile au convenit ca promitenții vânzători pârâți să îl convoace pe promitentul cumpărător reclamant prin scrisoare cu confirmare de primire în cel mult 15 zile de la împlinirea termenului stabilit în cuprinsul art. 3 pentru a efectua recepția apartamentului.
În cuprinsul art. 5, părțile au convenit ca ca promitenții vânzători pârâți să îl notifice pe promitentul cumpărător reclamant prin scrisoare cu confirmare de primire în cel mult 30 zile de la recepția apartamentului pentru finalizarea tranzacției. Tranzacția urma a fi considerată ca finalizată după semnarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, achitarea integrală a prețului și predarea-primirea apartamentului consemnată într-un proces-verbal. În conformitate cu dispozițiile art. 7 alin. 1 și alin. 2 din Decretul nr.
167/1958, prescripția începe să curgă de la data când se naște dreptul de acțiune sau dreptul de a cere executarea silită. În obligațiile care urmează să se execute la cererea creditorului, precum și în acelea al căror termen de executare nu este stabilit, prescripția începe să curgă de la data nașterii raportului de drept.
Astfel cum rezultă din antecontractul din 24 februarie 2007, părțile nu au stabilit un termen concret de executare de către pârâți a obligației de edificare a imobilului promis spre vânzare, acesta urmând a fi convenit ulterior, prin raportare la autorizația de construire ce urma a fi emisă de Primăria municipiului C. -N. . Astfel cum rezultă din probatoriul administrat în cauză, deși pârâții au obținut autorizația de construire la data de 17 octombrie 2007, dar între părți nu au existat negocieri ulterioare pentru stabilirea unei date finale a executării de către pârâți a construcției.
Termenul de executare a obligațiilor prevăzute în cuprinsul art. 4 din antecontract depindea de termenul care trebuia să fie stabilit de părți conform art. 3 din antecontract. Astfel cum rezultă din probatoriul administrat în cauză, pârâții nu și-au îndeplinit obligația de a îl convoca pe reclamant prin scrisoare cu confirmare de primire pentru efectuarea recepției.
Termenul de finalizare a tranzacției, care marca și momentul final de executare a obligațiilor prevăzute în cuprinsul art. 5 din antecontract, depindea de termenul care trebuia să fie stabilit de părți conform art. 4 din antecontract (termenul limită de recepție a apartamentelor). Cel mai târziu la expirarea termenului prevăzut de art. 5 când trebuia achitată și ultima tranșă de preț.
Pârâții l-au convocat la data de 26 mai 2009 pe reclamant în fața notarului public C. M. la data de 15 iunie 2009, ora 10:00 în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, însă această notificare nu respectă condițiile contractuale mai sus arătate, ea nefiind precedată de o notificare pentru recepția apartamentelor, așa cum s-a arătat mai sus.
Dreptul reclamantului de a solicita rezoluțiunea antecontractului începea să curgă, conform art. 7 alin. 1 și alin. 2 din Decretul nr. 167/1958, la când se năștea dreptul său de a cere și executarea obligației principale asumate de către pârâți: obligația de a îi transfera dreptul de proprietate asupra celor două apartamente convenite. Astfel cum s-a arătat mai sus, această dată reprezenta data expirării termenului convenit de părți prin art. 5 din antecontract, termen care depindea de curgerea termenului prevăzut de art. 4 din antecontract, care depindea, la rândul său, de curgerea termenului prevăzut de art. 3 din antecontract. În condițiile în care termenul prevăzut de art. 3 din antecontract nu a început să curgă, deoarece părțile nu au convenit o dată de finalizare a construcției, nici termenele prevăzute de art. 4 și art. 5 nu au început să curgă, notificarea din 26 mai 2009 (f.14-16 dosar tribunal) neproducând efectul juridic intenționat de pârâți. În speță nu se poate reține că necompletarea antecontractului cu data de finalizare a construcției se datorează culpei reclamantului, deoarece obținerea autorizației de construire incumba pârâților. Chiar în condițiile în care părțile contractului sunt ținute de obligațiile de colaborare și loialitate, o presupusă atitudine pasivă a reclamantului, care nu ar mai fi colaborat cu pârâții pentru stabilirea termenului de finalizare a construcției trebuia să fie sancționată de către pârâți printr-o notificare în conformitate cu art. 1079 C.civ. (fiind o obligație de a face), urmată fie de o rezoluțiune judiciară a contractului, la inițiativa pârâților, fie de o continuare de către pârâți a executării antecontractului, cu finalizarea construcției la o dată aleasă unilateral de pârâți. Cu toate acestea, dat fiind faptul că pârâții au optat pentru continuarea antecontractului, erau ținuți de obligația de a îl notifica pe reclamant pentru recepționarea apartamentelor anterior convocării lui pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, neputând omite îndeplinirea acestei obligații contractuale de care depindea curgerea termenului prevăzut de art. 5 din antecontract.
Chiar dacă s-ar lua în considerare ca valabilă notificarea comunicată reclamantului de către pârâți la 26 mai 2009, dreptul reclamantului de a solicita rezoluțiunea antecontractului nu era prescris la 4 iulie 2011, între 15 iunie 2009 și 4 iulie 2011 nefiind împlinit termenul de 3 ani prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958.
În mod similar, dreptul reclamantului de a solicita restituirea sumelor plătite cu titlu de preț nu este nici el prescris. Acest drept este unul accesoriu dreptului de a solicita rezoluțiunea antecontractului din 24 februarie 2007 și urmează același regim juridic, conform art. 1 alin. 2 din Decretul nr. 167/1958, interpretat per a contrario.
Concluzionând, nici dreptul reclamantului de a solicita rezoluțiunea antecontractului din 24 februarie 2007, nici dreptul de a solicita restituirea avansului de 90.000 euro nu erau prescrise la momentul intentării acțiunii, motiv pentru care, în temeiul art. 1169 din C.civ. din 1864, instanța va respinge, ca neîntemeiate, excepțiile prescripției dreptului la acțiune în rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare din 24 februarie 2007 și a prescripției dreptului la acțiune pentru restituirea avansului de 90.000 euro, invocate de pârâții M. T. și M. D. .
Pe fond, tribunalul reține că, așa cum s-a arătat și mai sus, între reclamant, în calitatea de promitent-cumpărător și pârâți, în calitate de
promitenți-vânzători, s-a încheiat antecontractul având ca obiect vânzarea viitoare a 2 apartamente situate la scara 3, etajul 4 în construcția P + 3E + M edificată de pârâți pe terenul înscris în CF 743 (C. -N., str. Traian Moșoiu, nr. 50), compuse din 3 camere, 2 bai, bucătărie, hol, logie și, respectiv, 2 camere, baie, bucătărie, hol, logie, cu suprafața totală de 160 mp contra prețului de 1000 euro/mp.
Din prețul total al convenției, reclamantul a achitat suma de 90.000 euro, astfel cum rezultă din coroborarea antecontractului (f. 8-9 din dosarul nr._ al Judecătoriei C. -N. ) cu dispozițiile de plată de la f. 16 din dosarul nr._ al Judecătoriei C. -N. și f.55 din prezentul dosar.
Astfel cum s-a arătat mai sus, în cuprinsul art. 3-5 din antecontract, părțile au convenit un mecanism contractual de termene care depindeau unul de celălalt: termenul de finalizare a imobilelor promise spre vânzare, termenul de recepție a imobilelor respective și termenul de finalizare a tranzacției. Părțile nu au convenit asupra unui termen de finalizare a construcției, respectiv pârâții nu l-au notificat pe reclamant pentru efectuarea recepției imobilelor promise spre vânzare-cumpărare și l-au notificat la data de 26 mai 2009 pentru a se prezenta în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, notificare lipsită de eficiență juridică, pentru motivele mai sus arătate.
Astfel cum rezultă din coroborarea răspunsurilor pârâților la interogatorii (f.39-40, f.44-54), coroborate cu extrasele CF de la f. 10-15 din dosarul nr._ al Judecătoriei C. -N., pârâții, fără a încheia cu reclamantul vreo convenție de rezoluțiune / reziliere a antecontractului și fără a obține o atare rezoluțiune / reziliere în justiție, au vândut prin contracte de vânzare-cumpărare autentice apartamentele promise spre vânzare reclamantului unor terți, conduită care denotă neechivoc faptul că au optat să nu își execute obligația principală asumată față de reclamant, aceea ce a îi transfera dreptul de proprietate asupra imobilelor obiect al antecontractului.
Cât privește culpa contractuală pentru neîndeplinirea de către pârâți a acestor obligații, tribunalul reține că neîndeplinirea obligației de a transfera dreptul de proprietate asupra imobilelor obiect al antecontractului se datorează în totalitate culpei pârâților. Astfel, în conformitate cu art. 1082 C.civ. din 1864, culpa contractuală este prezumată din simplul fapt al neîndeplinirii obligației contractuale, afară de cazul când debitorul dovedește intervenția unei cauze străine, neimputabile. Motivele invocate de pârâți în acest sens: pretinsa imposibilitate de a îl contacta pe reclamant și nevoia lor de lichidități pentru a finaliza construcția, nu pot fi primite cu titlu de cauze străine și neimputabile lor. Astfel cum s-a arătat mai sus singura modalitate în care pârâții se puteau elibera de obligațiile asumate prin antecontract (alta decât executarea lor) era desființarea antecontractului, demers pe care pârâții nu l-au efectuat. Cât privește pretinsa imposibilitate de a îl contacta pe reclamant, această conduită a reclamantului putea fi valorificată doar pe calea unei acțiuni în justiție pentru rezoluțiunea / rezilierea antecontractului, antecontractul neconținând vreun
pact comisoriu de gradul IV care să permită denunțarea lui unilaterală de către partea care nu se afla în culpă.
În fine, în contextul afirmațiilor pârâților din întâmpinare în sensul că reclamantul s-ar afla, la rândul său, în culpă contractuală, și nu ar fi îndreptățit să solicite rezoluțiunea antecontractului, tribunalul reține că reclamantul și-a îndeplinit toate obligațiile asumate prin antecontract, achitând, în fapt, o parte de preț mai mare decât aceea la încasarea căreia erau îndreptățiți pârâții conform stadiului executării propriilor lor obligații. Mai mult, pârâții nu au făcut nici dovada convocării reclamantului pentru stabilirea termenului de finalizare a imobilelor și nici dovada convocării reclamantului pentru recepția imobilelor,
omisiuni care îl îndreptățeau pe reclamant să nu întreprindă nimic până la îndeplinirea de către pârâți a acestor pași contractuali conveniți.
Pentru toate argumentele mai sus expuse, tribunalul reține că în speță sunt incidente art. 1020 și art. 1021 C.civ. din 1864, condiția rezolutorie fiind subînțeleasă în antecontract, acesta fiind o convenție sinalagmatică. Subsecvent, tribunalul reține că reclamantul este îndreptățit să obțină rezoluțiunea antecontractului din culpa exclusivă a pârâților și să fie despăgubit pentru pierderea suferită, care constă în avansul achitat, conform art. 1084 - art. 1085 C.civ., precum și dobânda legală de 6% pe an aferentă sumei reprezentând avansul, începând cu data de 2 februarie 2011, data punerii în întârziere a pârâților (f.21 din dosarul nr._ al Judecătoriei C. -N. ), conform art. 1079 C.civ. și până la data achitării integrale a acestui debit principal, în conformitate cu art. 4 din OG nr. 9/2000 și art. 4 din OG nr. 13/2001. În acest sens, tribunalul are în vedere faptul că prezentul raport juridic este unul cu element de extraneitate (reclamantul este cetățean german), iar legea aplicabilă este legea română, ca lege a statului unde se găsește imobilul obiect al antecontractului, conform art. 77 din Legea nr. 105/1992, în forma în vigoare la data încheierii antecontractului.
În consecință, va admite cererea formulată de reclamantul A. M. în contradictoriu cu pârâții M. T. și M. D. și, în consecință, va dispune rezoluțiunea din culpa pârâților M. T. și M. D. a antecontractului de vânzare-cumpărare din 24 februarie 2007, încheiat între pârâții M. T. și M.
D., în calitate de promitenți vânzători și reclamantul A. M., în calitate de promitent cumpărător, având ca obiect vânzarea viitoare a 2 apartamente situate la scara 3, etajul 4 în construcția P + 3E + M edificată de pârâți pe terenul înscris în CF 743 (C. -N., str. Traian Moșoiu, nr. 50), compuse din 3 camere, 2 bai, bucătărie, hol, logie și, respectiv, 2 camere, baie, bucătărie, hol, logie, cu suprafața totală de 160 mp contra prețului de 1000 euro/mp, îi va obliga pe pârâții M. T. și M. D., în solidar, să restituie reclamantului A.
avansul achitat de reclamant, în cuantum de 90.000 euro și îi va obliga pe pârâții M. T. și M. D., în solidar, să plătească reclamantului A. M. dobânda legală de 6% pe an aferentă sumei arătate mai sus, începând cu data de 2 februarie 2011 și până la data achitării integrale a acestui debit principal.
În fine, în ceea ce privește cheltuielile de judecată, tribunalul reține că pârâții M. T. și M. D. au căzut în pretenții, motiv pentru care, în temeiul art. 274 alin. 1 C.proc.civ. îi va obliga, în solidar, să plătească reclamantului A. M. suma de 17.028 lei cu titlu de cheltuieli de judecată (10.863 lei taxă judiciară de timbru, 5 lei timbru judiciar și 6.160 lei onorariu avocațial).
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII
H O T Ă R Ă Ș T E:
Respinge, ca neîntemeiate, excepțiile prescripției dreptului la acțiune în rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare din 24 februarie 2007 și a prescripției dreptului la acțiune pentru restituirea avansului de 90.000 euro, invocate de pârâții M. T. și M. D., domiciliați în com. B., sat B., nr.
182, jud. C., cu domiciliul procesual ales la Cab. av. D. NIcoleta C., în C. -
, calea Dorobanților, nr. 15, ap. 5, jud. C. .
Admite cererea formulată de reclamantul A. M., cetățean german, cu domiciliul procesual ales la Cab. av. C. Cristian, în C. -N., str. P. R.
, nr. 4, ap. 20, jud. C., în contradictoriu cu pârâții M. T. și M. D. și, în consecință:
Dispune rezoluțiunea din culpa pârâților M. T. și M. D. a antecontractului de vânzare-cumpărare din 24 februarie 2007, încheiat între pârâții M. T. și M. D., în calitate de promitenți vânzători și reclamantul
A. M., în calitate de promitent cumpărător, având ca obiect vânzarea viitoare a 2 apartamente situate la scara 3, etajul 4 în construcția P + 3E + M edificată de pârâți pe terenul înscris în CF 743 (C. -N., str. Traian Moșoiu, nr. 50), compuse din 3 camere, 2 bai, bucătărie, hol, logie și, respectiv, 2 camere, baie, bucătărie, hol, logie, cu suprafața totală de 160 mp contra prețului de 1000 euro/mp.
Obligă pârâții M. T. și M. D., în solidar, să restituie reclamantului A. M. avansul achitat de reclamant, în cuantum de 90.000 euro.
Obligă pârâții M. T. și M. D., în solidar, să plătească reclamantului A. M. dobânda legală de 6% pe an aferentă sumei arătate la pct. 4, începând cu data de 2 februarie 2011 și până la data achitării integrale a acestui debit principal.
Obligă pârâții M. T. și M. D., în solidar, să plătească reclamantului A. M. suma de 17.028 lei cu titlu de cheltuieli de judecată
(10.863 lei taxă judiciară de timbru, 5 lei timbru judiciar și 6.160 lei onorariu avocațial).
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 24 aprilie 2013.
PREȘEDINTE, | GREFIER, | |
F. -IANCU M. | A. | V. |
Transferată la altă instanță semnează prim-grefier
Thred./4 ex./FIM/LU/_
| ← Decizia civilă nr. 567/2013. Rezoluțiune contract | Sentința civilă nr. 3076/2013. Rezoluțiune contract → |
|---|
