Sentința civilă nr. 1496/2013. Rezoluțiune contract
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SPECIALIZAT C. DOSAR NR. UNIC _
Cod operator date cu caracter personal 11553
SENTINȚA CIVILĂ nr. 1496/2013
Ședința publică din data de 22 mai 2013 Instanța este constituită din: PREȘEDINTE: F. -IANCU M. GREFIER: F. B.
Pe rol fiind pronunțarea asupra cererii formulate de reclamanții S. O.
-E. și S. O. -V. în contradictoriu cu pârâta SC S. SRL, având ca obiect rezoluțiune antecontract și restituire avans.
La ambele apeluri nominale efectuate în ședință publică părțile și/sau reprezentanții lor au lipsit.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din 15 mai 2013, fiind consemnate în încheierea pronunțată în ședința publică respectivă, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de o perioadă de timp mai îndelungată pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru termenul din data de astăzi, 22 mai 2013, când a hotărât următoarele :
T R I B U N A L U L :
Deliberând asupra cauzei civile de față:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Specializat C. la 22 august 2011, reclamanții S. O. -E. și S. O. -V. au solicitat, în contradictoriu cu pârâta SC S. SRL, să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 23 ianuarie 2009 între ei și pârâtă, ca urmare a neexecutării de către aceasta a obligațiilor contractuale asumate, cu consecința repunerii părților în situația anterioară, în sensul obligării pârâtei la plata către reclamanți a sumei de 20.000 euro, în lei, la cursul BNR din ziua plății, reprezentând sumele achitate cu titlul de avans de către ei, respectiv a sumei de 3.391 euro constând în dobânda legală aferentă sumelor achitate și a sumei de 1.500 euro reprezentând cheltuielile necesare efectuate pentru finisarea imobilului, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii lor, au arătat că la data de 23 ianuarie 2008, între ei și pârâtă a intervenit antecontractul de vânzare-cumpărare având ca obiect promisiunea de a încheia pe viitor un contract autentic de vânzare-cumpărare pentru apartamentul situat în C. -N., str. Câmpului nr. 161, jud. C. identificat de vânzător ca fiind ap. 38 din scara 8, bl. B și imobilul teren cu destinația loc de parcare aferent apartamentului. Potrivit dispozițiilor contractuale, pârâta s-a obligat să depună expertiza de identificare în CF a terenului în vederea întabulării pe numele ei și procurarea datelor necesare în vederea încheierii contractului autentic în termen de 15 zile de la semnarea contractului.
Au mai arătat că, precum este stipulat în art. 9 al contractului menționat, apartamentul are destinația de locuință, fiind parte dintr-un "bloc de locuințe";. Din cuprinsul primului alineat rezultă faptul că pârâta a avut obligația ca până la data de 1 iunie 2009 să obțină cartea funciară individuală aferentă acestuia, obligație neîndeplinită până la data introducerii cererii. Au menționat și faptul
că la momentul sesizării instanței, pentru imobilul în discuție există o întabulare în cartea funciară, însă, contrar înțelegerii părților contractante, imobilul are destinația de "spațiu tehnic"; și nu aceea de "locuință";. Mai mult, așa cum reiese din încheierea de certificare nr. 946/1 iunie 2011 a notarului public C. M. Mărginean, preschimbarea statutului apartamentului este aproape imposibilă, în condițiile în care înălțimea actuală este de 2,35 metri iar înălțimea minimă necesară pentru calificarea ca apartament locuință, conform legislației în vigoare este de 2,55 metri, conform anexei 1 a Legii nr. 114/1996.
Având în vedere perioada de timp intolerabilă scursă între termenul prevăzut de contract și data introducerii cererii, refuzurile repetate de a colabora și atitudinea pârâtei, au arătat că înțeleg să solicite rezoluțiunea contractului și repunerea părților în starea anterioară. Au apreciat culpa pârâtei incontestabilă, neîndeplinirea obligației esențiale ducând la lipsa de interes și la dreptul la despăgubire al reclamanților.
Referitor la condițiile rezoluțiunii judiciare, au apreciat că acestea sunt îndeplinite, pârâta întârziind nejustificat de mult în executarea obligațiilor, iar reclamanții nemaiavând niciun interes să dobândească dreptul de proprietate asupra imobilului. Au apreciat mai mult decât evident faptul că în condițiile în care apartamenul este calificat ca fiind "spațiu tehnic";, acesta nu poate face
obiectul tranzacției antecontractate. De asemenea, cu privire la imobilul-teren loc de parcare aferent, reclamanții nu mai au niciun interes în a-l dobândi, având în vedere utilizarea sa tocmai pentru a asigura condițiile necesare habitării apartamentului - imobil cu destinația de locuință. Au învederat că această întârziere în executarea obligațiilor este asimilată în doctrină unei neexecutări totale din partea pârâtei.
Au mai arătat că neexecutarea obligației de obținere a actelor necesare în vederea încheierii în forma autentică a contractului promis de către pârâtă îi este imputabilă, mai ales pentru că este o obligație de rezultat, ce a fost expres prevăzută în contract și pentru care culpa este prezumată, această prezumție operând de îndată ce creditorul face dovada că debitorul nu a realizat sau obținut rezultatul la care s-a obligat. Nerealizarea scopului urmărit constituie faptul vecin și conex din existența căruia legea prezumă culpa debitorului. Au mai arătat că sarcina probei vinovăției în neexecutarea contractului este răsturnată prin voința legiuitorului, în sensul că art. 1082 C.civ. îl dispensează pe reclamant de a face o asemenea dovadă, revenind pârâtului-debitor obligația de a proba că executarea contractului nu îi este imputabilă, ci se datorează unor cauze străine, independente de voința sa. În același sens, au arătat că a devenit, de asemenea, evident că îndeplinirea obligațiilor a fost zădărnicită de acțiunile pârâtei, care era direct răspunzătoare de edificarea conformă și obținerea avizelor necesare. Mai mult, acțiunile ce ar fi trebuit să fie întreprinse de către aceasta în vederea schimbării destinației imobilului din spațiu tehnic în imobil cu destinația locuință constau într-o obligație personală a acesteia ce nu poate fi adusă la îndeplinire de către reclamanți.
Au mai arătat, de asemenea, că ei au desfășurat toate demersurile necesare în vederea îndeplinirii contractului, adresând mai multe cereri autorităților abilitate și având mai multe încercări de conciliere cu pârâta. De asemenea, au arătat că promisiunea de vânzare-cumpărare ce face obiectul cererii a fost supusă modificării în două rânduri, prin actul adițional semnat la data de 3 martie 2009 și actul adițional din data de 15 octombrie 2009, ambele având ca scop prelungirea termenului de predare în favoarea promitentului- vânzător. Prin al doilea act adițional predarea a fost amânată pentru data de 31 martie 2010. Astfel, cu fiecare ocazie, reclamanții au dat dovadă de bună-
credință, înțelegere și răbdare față de cealaltă parte contractantă care întârzia constant în îndeplinirea obligațiilor asumate.
Au mai arătat că înscrierea în CF necesară perfectării contractului care avea ca obiect un "apartament locuință"; nu a fost realizată, în pofida faptului că prin răspunsul transmis de către autoritățile locale (adresa nr. 91281/481/28 aprilie 2011) au fost informați de faptul că au fost emise certificatele de atestare, în conformitate cu condițiile prevăzute în înțelegere.
Reclamanții au notificat pârâta cu privire la situația creată atât în iulie 2010, cât și în 21 februarie 2011, fără a putea rezolva însă impedimentele ce au stat în calea rezolvării amiabile a acestui litigiu. Prin răspunsul din 23 februarie 2011, pârâta i-a informat că va stabili ulterior o dată în vederea perefectării contractului, lucru care nu s-a petrecut până la sesizarea instanței.
Cu privire la punerea în întârziere a pârâtei prin trimiterea unei notificări sau somații prin intermediul executorului judecătoresc în data de_, astfel cum se prevede în cuprinsul art. 1079 C.civ., au arătat faptul că aceasta a fost notificată, cu respectarea dispozițiilor legale aplicabile unei obligații de a face, precum aceea care nu a fost îndeplinită de pârâtă, fapt care rezultă din dovada de primire și din procesul-verbal de predare întocmite de executorul judecătoresc.
Referitor la restituirea avansului achitat de ei și la plata dobânzii legale aferente sumelor achitate, întrucât într-un termen ce excede așteptărilor oricărui cumpărător, vânzătorul nu și-a îndeplinit obligațiile stabilite în sarcina sa, au arătat că au solicitat rezoluțiunea judiciară și repunerea părților în situația anterioară, fapt care impune obligarea pârâtei la restituirea avansului primit de la ei.
Cu privire la actualitatea dreptului lor de a solicita rezoluțiunea antecontractului, au arătat că plecând de la prevederile art. 7 alin. 3 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripția extinctivă, conform cărora «dacă dreptul este sub condiție suspensivă sau cu termen suspensiv, prescripția începe sa curgă de la data cînd s-a împlinit condiția sau a expirat termenul», au menționat faptul că termenul prevăzut în antecontract pentru încheierea contractului autentic este afectat de o condiție suspensivă - respectiv aceea de obținere a actelor necesare întocmirii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. În condițiile în care nici până la introducerea cererii, pârâta nu și-a îndeplinit obligația de rezultat pentru care a consimțit, au apreciat cert faptul că respectiva condiție suspensivă nu s-a îndeplinit și, în consecință, nu se poate vorbi despre curgerea vreunui termen de prescripție cu privire la valorificarea dreptului de a cere rezoluțiunea sau a dreptului de creanță izvorât din neperfectarea contractului autentic de vânzare-cumpărare.
Cu privire la avansul achitat, au arătat că la semnarea antecontractului au achitat suma de 2000 euro, în data de 23 ianuarie 2009, cu titlu de avans, iar ulterior suma de 18.000 euro cu titlu de avans în vederea perfectării contractului în data de 28 februarie 2009, conform art. 2.2. din antecontract.
Cu privire la dobânda legală, au arătat că, având în vedere plățile realizate cu bună-credință de către reclamanții cumpărători în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare zădărnicit de vânzător, solicită acordarea dobânzii legale în cuantum de 3.391 euro (14.242 lei la cursul BNR de la data introducerii cererii), calculată în baza art. 3 din OG nr. 9/2000.
Cu privire la cheltuielile efectuate de ei privind imobilul în perioada în care au avut posesia acestuia, au arătat că la momentul în care au intrat în posesia imobilului, acesta se afla la stadiul semi-finisat, reclamanții ulterior efectuând activități de îmbunătățire a acestuia, finisaje absolut necesare pentru a putea locui în respectivul spațiu (echiparea cu gresie și faianță, parchet, zugrăvit).
Cheltuielile aferente acestor lucrări (materiale de construcție și manoperă) au fost în cuantum de 1500 euro și au înțeles să solicite ca pârâta să fie obligată la plata acestora, deoarece, pe de o parte, aceasta se află în culpă contractuală, iar, pe de altă parte, reclamanții au fost dispuși pe toată durata contractului la îndeplinirea obligației asumate de plată a restului de preț.
Au mai menționat și faptul că au îndeplinit procedura prevăzută de art. 7201C.proc.civ., însă pârâta nu a înțeles să dea curs concilierii și să se prezinte în vederea soluționării acestui litigiu pe cale amiabilă. Mai mult, aceasta le-a comunicat propria convocare la conciliere prin care le-a solicitat plata restului de preț. Din cuprinsul acestui înscris rezultă faptul că pârâta nu contestă obiectul contractului ca fiind un apartament cu destinația de locuință și, cu toate acestea, consideră că și-a îndeplinit toate obligațiile prin înscrierea imobilului în CF ca și spațiu tehnic.
În drept, au invocat art. 969, art. 1020 - art. 1021, art. 1079, art. 1082 C.civ., art. 3 din OG nr. 9/2000.
Prin încheierea civilă nr. 6565/7 decembrie 2011 pronunțată în prezentul dosar, reclamanții au beneficiat de ajutor public judiciar sub forma eșalonării plății taxei judiciare de timbru în cuantum de 4999,98 lei în 24 de rate lunare în perioada decembrie 2011 - noiembrie 2013.
Prin întâmpinarea depusă la 10 noiembrie 2011, pârâta SC S. SRL a solicitat respingerea cererii, ca neîntemeiată.
În motivarea apărărilor sale, pârâta a arătat că între ea și reclamanți a intervenit un antecontract de vânzare-cumpărare prin care ea s-a obligat să construiască la stadiul seminifinisat și apoi să vândă promitenților cumpărători un imobil situat la demisolul corpului de locuințe B ce se edifica în C. -N., str. Câmpului, nr. 161, jud. C. . S-a convenit ca imobilul să aibă caracteristicile indicate în cuprinsul contractului, respectiv în conformitate cu planul anexă la contract.
A mai arătat că părțile au asumat ca și anexă a antecontractului, parte integrantă a acestuia, planul autorizat al imobilului pentru care s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare. Aceste planuri sunt vizate ca anexă la autorizațiile de construire emise și au fost respectate cu prilejul execuției.
La data de 23 februarie 2009 a fost executată obligația de primire-predare a imobilului, părțile încheind cu acest prilej un proces verbal de primire-predare. Imobilul a fost predat în starea convenită la încheierea antecontractului, părțile neavând obiecțiuni.
A mai arătat că reclamanții au preluat imobilul fără nicio obiecțiune, acesta corespunzând celor convenite prin antecontract, fiind realizat potrivit planurilor autorizate și avute în vedere de către părți la momentul încheierii antecontractului. A învederat că reclamanții folosesc de la data predării-primirii imobilul, în scopul dorit de aceștia, aceștia locuind imobilul.
A arătat că și-a îndeplinit integral obligația de a construi imobilul promis, potrivit planurilor autorizate în acest sens, precum și obligația de predare spre folosință a bunului imobil edificat.
A mai arătat că nu a refuzat niciun moment încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Bunul imobil este înscris în cartea funciară individuală, neexistând niciun impediment pentru încheierea contractului în formă autentică. Reprezentantul său legal s-a prezentat la notarul public în vederea încheierii actului în formă autentică, atunci când a fost chemată în acest sens, având asupra sa toate actele necesare încheierii contractului în formă autentică. Imobilul obiect al antecontractului este înscris în cartea funciară nr. 2. -C1-U26 C. -N., având numărul cadastral 2. -C1- U26, cu o suprafață utilă 50,82 mp. Acest imobil prezintă în fapt finisajele,
caracteristicile și dotările convenite, permițând utilizarea sa cu funcțiuni diverse, în funcție de dorința posesorului, inclusiv ca locuință, fiind împlinite condițiile prevederilor art. 2 din Legea nr. 114/1996
A mai arătat că, spre deosebire de ea, reclamanții nu și-au îndeplinit obligațiile asumate și nici nu au fost gata să-și execute propriile lor obligații, corelative celor asumate de către ea. Reclamanții nu au fost în măsură să îndeplinească obligațiile corelative de plată a prețului, acesta fiind motivul real pentru care contractul de vânzare cumpărare nu s-a încheiat. Cu prilejul prezentării la notar în scopul încheierii contractului în formă autentică, reeclamanții nu aveau asupra lor sumele de bani necesare plății convenite. Aceștia au făcut simple afirmații nedovedite cu privire la disponibilitățile bănești necesare plății și la voința acestora de a-și îndeplini propriile obligații.
A mai arătat că nu este în culpă contractuală și că și-a îndeplinit obligațiile asumate, iar contractul în formă autentică nu a fost încheiat datorită conduitei reclamanților, care au refuzat constant, nejustificat, încheierea actului. A apreciat susținerile reclamanților privitoare la neîndeplinirea de către ea a obligațiilor asumate, cu referire la destinația imobilului, că sunt fără suport. Astfel, a arătat că a edificat imobilul în baza unor autorizații de construire și planuri care sunt publice și pot fi consultate de către orice persoană interesată la autoritatea publică emitentă a autorizațiilor. Orice cumpărător diligent avea posibilitatea să consulte planurile imobilului cu privire la care contractează. S-a arătat convinsă că reclamanții au acționat în mod diligent. Mai mult, părțile au cuprins în contract planul imobilului contractat, delimitând în plan imobilul avut în vedere și semnând aceste planuri.
Promitenții cumpărători au acceptat, deci, și au urmărit încheierea contractului independent de destinația fiecărei încăperi a imobilului în parte. De altfel, destinația este o chestiune de ordin tehnic iar folosința este o chestiune de fapt dependentă strict de conduita și voința posesorului.
A mai arătat că nu sunt reale "nemulțumirile"; reclamanțiilor, cele imputate nereprezentând nerespectări ale contractului de către ea. Înălțimea imobilului a fost bine cunoscută reclamanților cu prilejul încheierii antecontractului și, în continuare, la primirea spațiului.Reclamanții au acceptat contractarea în condițiile planurilor anexate antecontractului. Reclamanții au cunoscut toate caracteristicile imobilului, astfel cum acesta sunt relevate de proiect. Înălțimea imobilului de 2,35 m permite utilizarea spațiului pentru multiple scopuri, inclusiv ca și spațiu de locuit, astfel cum rezultă și din art. 2 din Legea nr. 114/1996, atât faptic dar și legal.
A considerat că toate cele care i-au fost imputate nu reprezintă altceva decât încercarea reclamanților de a-și motiva neîndeplinirea de către ei a obligațiilor lor, de plată a prețului și manevre pentru a o sili în a își da acordul pentru reducerea prețului de comun acord convenit.
A arătat că, în permanență, a fost gata să-și execute și obligația de transfer a dreptului de proprietate, singura obligație care a mai rămas neexecutată în ceea ce o privește, fiind, de asemenea, în drept să refuze
îndeplinirea obligațiilor sale până la îndeplinirea simultană și corelativă a obligației reclamanților de plată a restului de preț.
A apreciat că, în condițiile mai sus descrise, este evident că nu se poate vorbi de o culpă contractuală ce s-ar putea reține în sarcina sa și nici de neîndeplinire culpabilă a obligațiilor asumate de către ea, astfel încât cererea de rezoluțiunea actului trebuie respinsă, aceeași soartă urmând să aibă și cererile subsecvente.
A mai arătat că reclamanții nu dovedesc îndeplinirea condițiilor cerute pentru admiterea unei cereri de rezoluțiune a actului, aceștia fiind în fapt cei
care refuză încheierea actului în formă autentică și cei care nu îndeplinesc obligațiile contractuale asumate.
IÎn drept, a invocat art. 969 și urm. C.civ., art. 1020 - art. 1021 C.civ., art.
7201C.proc.civ., Legea nr. 114/1996, Legea nr. 7/1996.
Atât reclamanții, cât și pârâta au înțeles să se servească de probe scrise, de proba cu interogatoriul/interogatoriile administratorului pârâtei/părților adverse și proba cu un raport de expertiză tehnică judiciară în construcții civile. Părțile au renunțat la administrarea probei testimonială cu declarația avocatului care a atestat antecontractul de vânzare-cumpărare, încuviințată inițial la cererea acestora.
Analizând ansamblul materialului probator aflat la dosar, tribunalul reține următoarele:
Cu titlu preliminar, tribunalul are în vedere faptul că prezenta acțiune a fost introdusă la data de 22 august 2011 și are ca obiect pretenții derivate din raporturi juridice desfășurate între părți în temeiul unui antecontract de vânzare-cumpărare încheiat la 23 ianuarie 2009.
Prin raportare la data nașterii raporturilor juridice dintre părți și la prevederile art. 6, alin. 2 și alin. 6 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, respectiv prin raportare la prevederile art. 3 și art. 5 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, tribunalul reține că raporturile juridice dintre părți s-au născut înainte de intrarea în vigoare a Noului Cod civil, iar efectele lor în curs de desfășurare nu se încadrează în excepțiile prevăzute de art. 6 alin. 6 din Legea nr. 287/2009 și de art. 5 din Legea nr. 71/2011, pentru a le fi aplicabile dispozițiile Noului Cod civil. În consecință, legislația aplicabilă raporturilor juridice dintre părți este reprezentată de Codul comercial din 1887, ca lege specială și de Codul civil din 1864, ca lege generală.
Din perspectivă procedurală, tribunalul reține că prezenta cerere a fost înregistrată înainte de intrarea în vigoare a noului Cod de procedură civilă (Legea nr. 134/2010), astfel încât normele procedurale aplicabile sunt cele ale Codului de procedură civilă din 1865.
Pe fond, tribunalul reține că la data de 23 ianuarie 2009 între reclamanți, în calitate de promitenți cumpărători și pârâtă, în calitate de promitentă vânzătoare, s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare atestat de d-na av. Raluca Vescan sub nr. 3/23 ianuarie 2009 (f. 12-18) prin care pârâta s-a obligat să vândă reclamanților imobilul apartament situat în C. N., str. Câmpului, nr. 161, jud. C., la demisolul blocului de locuințe din care face parte, format dintr-o bucătărie, un living, un dormitor, o baie și un sas, având suprafața utilă de 50,82 m.p., fără balcon, numerotat de constructorul vânzător ca fiind ap. 38 din scara 8, bl. B (corpul B), împreună cu cota indiviză din întreg dreptul de proprietate asupra spațiilor comune ale imobilului bloc de locuințe edificat de pârâtă în baza autorizației de construire nr. 299/26 martie 2008 eliberată de Primarul municipiului C. -N., precum și cota-parte aferentă imobilului apartament obiect al contractului din întreg dreptul de proprietate asupra imobilului teren în suprafață totală de 2128 m.p. înscris în CF nr. 1.
C. și nr. 1. C., cu nr. top 22135/2 și respectiv 22135/3, situat în C. N., str. Câmpului nr. 161, jud. C., precum și imobilul teren cu destinația de loc de parcare aferent apartamentului obiect al contractului, locul de parcare fiind vândut pentru suma de 1000 euro, sumă ce a fost inclusă în prețul total al imobilului obiect al contractului, urmând a se achita în ultima tranșă scadentă din preț, după specificațiile referitoare la modalitatea de plată a ultimei tranșe.
Părțile au convenit ca dreptul de proprietate asupra imobilelor mai sus arătate să treacă asupra cumpărătorilor la data încheierii în formă autentică a
contractului de vânzare-cumpărare. Posesia asupra imobilului putea trece de la promitenta-vânzătoare la promitenții-cumpărători și anterior perfectării contractului în formă autentică, la solicitarea expresă a promitenților cumpărători, dar nu mai devreme de 15 februarie 2009, sens în care cheile urmau a fi predate de la promitenta-vânzătoare la promitenții-cumpărători pe baza unui proces-verbal de predare primire.
Prețul vânzării-cumpărării imobilelor mai sus arătate a fost convenit la 40000 euro, în echivalent în lei la cursul BNR de la data plății, prețul incluzând TVA. Prețul urma a se achita astfel: din totalul de 40000 euro la data semnării prezentei convenții s-a achitat un avans de 2000 euro. Tranșa a doua de preț, în cuantum de 18000 euro, urma a fi achitată de cumpărători la cursul BNR din ziua scadenței, respectiv la cursul BNR din 28 februarie 2009. Restul de 20000 euro urma a fi achitată promitentei-vânzătoare de către promitenții-cumpărători până la data de 1 iunie 2009, la cursul BNR din ziua plății. Tranșa a treia din preț urma a proveni dintr-un credit bancar.
În cazul în care promitenții-cumpărători, din culpa băncii, nu ar fi putut achita restul de preț până la data de 1 iunie 2009, aceștia urmau a beneficia de un termen de grație de două săptămâni, calculat pe zile libere.
Conform art. 9 alin. 1 din antecontract, promitenta-vânzătoare s-a obligat să finalizeze apartamentul obiect al antecontractului până la data de 1 iunie 2009, sub sancțiunea rezoluțiunii contractului, cu consecințele aferente acesteia, urmând să restituie promitenților-cumpărători avansurile achitate. În sensul antecontractului, prin finalizare urma a se înțelege derularea tuturor fazelor de construcție până la faza recepționării de către autoritățile competente a imobilului bloc de locuințe din care face parte apartamentul obiect al antecontractului, inclusiv obținerea cărții funciare individuale a apartamentului obiect al antecontractului. Acest termen urma a fi prelungit de drept cu numărul de zile în care cumpărătorii întârzie plățile și cu cel în care, datorită cazurilor de forță majoră, caz fortuit sau condiții meteorologice nefavorabile (definite de M. ul Transporturilor, Construcțiilor și Turismului sau autoritatea competentă la acea dată), ori altor cauze prevăzute de lege ori neimputabile promitentei- vânzătoare, erau sistate lucrările ori era imposibilă efectuarea lucrărilor la standardele de siguranță și calitate asumate ori prevăzute de lege, pe perioada în care aceste situații persistau. Părțile au mai convenit ca în cazul în care termenul de predare urma a fi depășit din oricare alt motiv, cu excepția celor prevăzute mai sus, părțile, de comun acord, urmau a stabili un termen de gratie pentru finalizare de maximum două luni, în această ultimă situație promitenta vânzătoare fiind obligată să notifice situația de depășire a termenului către promitenții cumpărători cu cel puțin 20 de zile calendaristice înainte de termenul de predare.
Potrivit art. 10 din antecontract, contractul în formă autentică urma a se încheia după data de 1 iunie 2009, promitenta vânzătoare putând stabili și o altă dată, anterioară celei de 1 iunie 2009, în cazul în care toate documentele necesare perfectării contractului în formă autentică erau finalizate. Promitenta vânzătoare și-a asumat obligația de a notifica promitenții-cumpărătorii să se prezinte în fața notarului public în vederea încheierii contractului de vânzare-
cumpărare în formă autentică. Promitenții-cumpărătorii și-au asumat obligația de a se prezenta la notarul public indicat de vânzătoare.
Potrivit art. 11 din antecontract, imobilul urma a fi predat de promitenta- vânzătoare pe bază de proces verbal de predare - primire, în care se urma a se constata îndeplinirea obligațiilor promitentei-vânzătorilor sub aspectul respectării parametrilor tehnici (calitativi și cantitativi) ai imobilului. Părțile au convenit în sensul că nesemnalarea defecțiunilor în procesul verbal de către
promitenții-cumpărători echivalează de drept cu acceptarea fără rezerve și fără obiecțiuni a stării apartamentului din partea promitenților cumpărători.
Potrivit art. 12 din antecontract, promitenta-vânzătoare s-a obligă să predea apartamentul obiect al perezentului antecontract racordat la rețelele utilitare de gaz, curent, apă, canalizare și cu următoarele finisaje/semifinisaje: cu ferestre tâmplărie PVC și geam termopan, instalație de încălzire centrală funcțională compusă din centrală termică de apartament proprie și calorifere funcționale, ușă de intrare metalică, pereți tencuiți și gletuiți, șapă trasă, instalații trase la poziție, amenajarea exterioară a clădirii (izolație cu polistiren, zugrăvire), amenajarea casei scărilor și a părților comune: peron intrare și împrejmuire.
Potrivit art. 13 din antecontract, ulterior recepției, promitenta-vânzătoare s-a obligat să realizeze toate demersurile pentru efectuarea formalităților de publicitate imobiliară și înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra imobilului obiect al anecontractului.
În conformitate cu art. 17 din antecontract, în cazul în care promitenta- vânzătoare depășea termenul stabilit potrivit art. 9, urma a datora penalități de 0,05% aplicate la suma arătată la art. 5 alin. 1 - prețul antecontractului, pentru fiecare zi de întârziere.
Astfel cum rezultă din înscrisul de la f. 83, odată cu încheierea antecontractului, pârâta a prezentat reclamanților un plan al demisolului corpului de clădire B, în care apartamentul antecontractat are următoarea descriere: pivniță (mozaic), cameră sport (gresie), baie (gresie), sas (gresie). Planul respectiv poartă mențiunile "văzut";, urmate de semnăturile reclamanților.
Data limită a termenului prevăzut de art. 9 din antecontractul atestat de d-na av. Raluca Vescan sub nr. 3/23 ianuarie 2009 a fost prorogat de două ori prin actele adiționale atestate sub nr. 7/3 martie 2009 și nr. 27/15 octombrie 2009 până la data de 31 martie 2010 (f.19-23).
Astfel cum rezultă din procesul verbal de recepție și predare-primire a bunului imobil din 23 februarie 2009 (f.75) coroborat cu răspunsurile reclamanților la întrebările nr. 3, 4 și 5 din interogatorii, reclamanții au preluat imobilul obiect al antecontractului la data de 23 februarie 2009 în starea tehnică convenită, cu anumite obiecțiuni legate de umezeala infiltrată și de faptul că anumite instalații erau vizibile, efectuând ulterior lucrările necesare aducerii imobilului din starea semifinisat în starea finisat, pentru a putea locui în imobil, locuind în imobil începând cu o dată din apropiere Paștelui anului 2010.
La data de 3 mai 2010 a fost încheiat procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor semnat de comisia de recepție compusă inclusiv din reprezentanți ai Primăriei municipiului C. -N. (f.175), iar Primăria municipiului C. -N. a eliberat certificatul de atestare a edificării construcțiilor nr. 266/22 iunie 2010 (f.174). Prin actul de împărțire pe apartamente autentificat sub nr. 866/24 noiembrie 2010 de BNPA Fuchs, pârâta a procedat la apartamentarea imobilului Corp B - bloc de locuințe colective mici D + P + E + M înscris în CF nr. 2. C. -N. sub A1 sub nr. cad. 2. și sub A1.1 cu nr. cad. 2. -C1, creând astfel spațiul tehnic 4 cu nr. cad. 2. -C1-U26, situat în
C. -N., str. Câmpului, nr. 161, jud. C., Corp B, sc. IV, demisol, compus din 3 spații tehnice, cu suprafața utilă de 50,82 mp, cu părțile indivize comune în cotă de 6,69/100-a parte și teren atribuit în proprietate în cotă de 54,71/818-a parte, care urmau a fi înscrise într-o carte funciară colectivă nouă (f.171-173).
La 17 februarie 2011 reclamanții au notificat (f.24-26) pârâta să se prezinte în fața notarului public C. M. Mărginean la 3 martie 2011, ora 15:00 în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Prin aceeași notificare, reclamanții au solicitat pârâtei să recalculeze
prețul apartamentului ținând cont de faptul că sunt îndreptățiți la aplicarea unei cote de TVA de 5% prevăzută de Codul fiscal. Reclamanții au înțeles să confere acestei notificări și valoarea juridică a unei convocări la conciliere directă. Reclamanții nu au depus la dosar dovada comunicării acestei notificări către pârâtă.
Ulterior, reclamanții au adresat pârâtei o nouă notificare (f.28-31), comunicată pârâtei la 27 mai 2011 prin intermediul unui executor judecătoresc, prin care i-au solicitat acesteia să prezinte în fața notarului public C. M. Mărginean la 1 iunie 2011, ora 12:00 în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică având ca obiect apartamentul nr. 38, situat demisol, scara 8, corp B al blocului de locuințe situat pe str. Câmpului, nr. 161 și imobilul teren având destinația loc de parcare în conformitate cu obligațiile contractuale asumate de părți prin antecontractul de vânzare- cumpărare nr. 3/23 ianuarie 2009.
Prin aceeași notificare, reclamanții au adus la cunoștința pârâtei faptul că, în ipoteza în care reprezentantul acesteia nu urma să se prezinte în fața notarului public menționat la data și ora indicate, reclamanții înțelegeau să rezoluționeze antecontractul de vânzare-cumpărare din 23 ianuarie 2009, cu consecința repunerii părților în situația anterioară, solicitând pârâtei restituirea sumelor achitate cu titlu de avans, sumele aferente îmbunătățirilor aduse imobilului, dobânda legală și celelalte speze ale contractului. Reclamanții au înțeles să confere și acestei notificări și valoarea juridică a unei convocări la conciliere directă.
Astfel cum rezultă din încheierea de certificare nr. 946/1 iunie 2011 dată de BNPA Cecilia Doina Damian și C. M. Mărginean (f.32-33), la data de 1 iunie 2011 în fața notarului public s-au prezentat reprezentantul pârâtei și reclamanta, însă nu au încheiat contractul de vânzare-cumpărare, reclamanta arătând că imobilul ce face obietul antecontractului și în care locuiește are înălțimea de 2,35 m. În cuprinsul încheierii s-a mai reținut că nu s-a prezentat extras CF pentru autentificare și nu s-a schimbat destinația spațiului din spațiu tehnic în locuință. Reclamanta a declarat, totodată, că suma de bani necesară achitării restului de preț se află depusă într-un cont la Banca Transilvania SA.
În conformitate cu dispozițiile art. 1020 - art. 1021 C.civ. din 1864, condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său. Într-acest caz, contractul nu este desființat de drept. Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealalta a executa convenția, când este posibil, sau să-i ceara desființarea, cu daune interese. Desființarea trebuie să se ceară înaintea justiției, care, după circumstanțe, poate acorda un termen părții acționate. (raportul juridic având natură comercială, conform art. 3 pct. 8 C.com., instanța nu poate acorda pârâtului un termen de grație, conform art. 44 C.com.).
Astfel cum rezultă din starea de fapt mai sus descrisă, pârâta SC S. SRL și-a îndeplinit în totalitate obligațiile asumate, astfel încât cererea reclamanților având ca obiect rezoluțiunea antecontractului de vântzare- cumpărare din 23 ianuarie 2009 este neîntemeiată.
Tribunalul nu poate primi criticile aduse de reclamantă modului în care pârâta și-a executat obligațiile contractuale asumate, având în vedere următoarele:
O primă critică adusă de reclamanți se referă la durata intervalului de timp în care pârâta și-a executat obligațiile asumate.
În acest context, tribunalul are în vedere faptul că obligația pârâtei de a finaliza apartamentul ce face obiectul antecontractului în discuție a fost supusă
unui termen, convenit inițial prin art. 9 din antecontract a expira la data de 1 iunie 2009, termen care a fost prelungit sucesiv la 30 septembrie 2009 și, respectiv, la 31 martie 2010.
Pârâta și-a îndeplinit obligația de a finaliza apartamentul (obligație de a face) la data 24 noiembrie 2010, data la care a emis actul de împărțire pe apartamente autentificat sub nr. 866/24 noiembrie 2010 de BNPA Fuchs, prin care a procedat la apartamentarea imobilului Corp B - bloc de locuințe colective mici D + P + E + M înscris în CF nr. 2. C. -N. sub A1 sub nr. cad. 2. și sub A1.1 cu nr. cad. 2. -C1, creând astfel spațiul tehnic 4 cu nr. cad. 2. -C1- U26, situat în C. -N., str. Câmpului, nr. 161, jud. C., Corp B, sc. IV, demisol, compus din 3 spații tehnice, cu suprafața utilă de 50,82 mp, cu părțile
indivize comune în cotă de 6,69/100-a parte și teren atribuit în proprietate în cotă de 54,71/818-a parte, care urmau a fi înscrise într-o carte funciară colectivă nouă (f.171-173).
În conformitate cu dispozițiile art. 1079 C.civ., dacă obligația consistă în a da sau în a face, debitorul se va pune în întârziere prin o notificare ce i se va face prin tribunalul domiciliului său. Debitorul este de drept în întârziere: 1. în cazurile anume determinate de lege; 2. când s-a contractat expres că debitorul va fi în întârziere la împlinirea termenului, fără a fi necesitatea de notificare; 3. când obligația nu putea fi îndeplinită decât un timp determinat, ce debitorul a lăsat să treaca.
În speța de față, obligațiile de a face asumate de pârâta promitentă vânzătoare nu se află sub incidența vreunui caz prevăzut de lege de punere de drept a debitorului în întârziere, respectiv părțile nu au convenit ca pârâta să fie de drept în întârziere la expirarea termenului de executare a obligațiilor de a face asumate, respectiv termenul convenit nu avea natură esențială, părțile convenind ca sancțiunea nerespectării acestui termen de către pârâtă să fie plata unor penalități de întârziere. Prin urmare, până la punerea pârâtei în întârziere de către reclamanți, aceștia sunt prezumați de lege că acceptă și o executare tardivă de către pârâtă a obligațiilor contractuale asumate.
Reclamanții au pus pârâta în întâmpinare în ceea ce privește executarea cu întârziere a obligațiilor asumate prin notificarea trimisă prin executorul judecătoresc la 27 mai 2011, după preluarea folosinței imobilului la 23 februarie 2009 și după finalizarea demersurilor pârâtei de înscriere în CF a imobilului la 24 noiembrie 2010.
Prin urmare, nepunând pârâta în întârziere înainte de executarea de către pârâtă în întregime a obligațiilor asumate, reclamanții au acceptat executarea, chiar tardivă, a obligațiilor asumate de pârâtă, astfel încât, la data sesizării instanței, reclamanții nu mai puteau invoca această neregularitate în executarea contractului de către pârâtă.
Tribunalul nu poate reține susținerile reclamanților nici în ceea ce privește pretinsa neconformitate a imobilului realizat de pârâtă cu obiectul antecontractului.
Astfel cum rezultă din înscrisul de la f. 83 încheierea antecontractului, pârâta a prezentat reclamanților un plan al demisolului corpului de clădire B, în care apartamentul antecontractat avea următoarea descriere: pivniță (mozaic), cameră sport (gresie), baie (gresie), sas (gresie). Planul respectiv poartă mențiunile "văzut";, urmate de semnăturile reclamanților, fapt care atestă indubitabil cunoașterea de către reclamanți a destinației date de pârâta constructor imobilului respectiv. În alți termeni, la momentul încheierii antecontractului, reclamanții aveau cunoștință despre faptul că achiziționează o pivniță, un spațiu tehnic, o baie și un sas, pe care au intenționat să le locuiască
ulterior, astfel cum rezultă din descrierea dată imobilului în antecontract: bucătărie, un living, un dormitor, o baie și un sas.
În consecință, invocarea de către reclamanți cu titlu de neconformitate a înălțimii de 2,35 m a încăperilor respective prin raportare la înălțimea minimă de 2,55 m prevăzută în anexa 1 lit. B pentru locuințe apare neîntemeiată, deoarece reclamanții și-au asumat această diferență de confort prin faptul că au achiziționat un imobil cu o altă destinație decât cea de locuință cu intenția de a locui în el.
În același sens, invocarea de către reclamanți a faptului că destinația de spațiu tehnic a imobilului în cauză nu respectă descrierea "apartament"; din antecontract nu reprezintă o nerespectare de către pârâtă a obligațiilor contractuale asumate. Astfel cum s-a arătat mai sus, părțile au folosit termenul de "apartament"; în antecontract pentru a desemna spațiul delimitat de pe planul anexă a antecontractului, văzut și asumat de către reclamanți, și au descris prin noțiunile locative de "bucătărie";, "living";, "dormitor";, "baie"; și "sas"; încăperile
"pivniță";, "spațiu tehnic";, "baie"; și "sas";, potrivit intenției comune de a permite locuirea / de a locui, fapt care, în sine, nu are nimic ilicit. Invocarea ulterioară a acestui fapt cu titlu de neconformitate și, implicit, de neexecutare de către pârâtă a obligației sale contractuale, reprezintă o răzgândire a reclamanților în ceea ce privește propria lor poziție contractuală de a fi promis cumpărarea unui spațiu tehnic cu intenția de a îl locui, fapt care nu este permis de art. 969 alin. 1 și alin. 2 C.civ.
În fine în speță nu se poate reține nici pretinsa neexecutare de către pârâtă a obligației de obținere a unui extras CF individual pentru imobilul obiect al antecontractului până la data convocării sale în fața unui notar public. Astfel cum rezultă din încheierea de certificare nr. 946/1 iunie 2011 dată de BNPA Cecilia Doina Damian și C. M. Mărginean (f.32-33), la data de 1 iunie 2011 în fața notarului public s-a prezentat reprezentantul pârâtei având asupra sa actul de împărțire pe apartamente autentificat sub nr. 866/24 noiembrie 2010 de BNPA Fuchs, prin care pârâta a procedat la apartamentarea imobilului Corp B - bloc de locuințe colective mici D + P + E + M înscris în CF nr. 2. C. -N. sub A1 sub nr. cad. 2. și sub A1.1 cu nr. cad. 2. -C1, creând astfel spațiul tehnic 4 cu nr. cad. 2. -C1-U26, situat în C. -N., str. Câmpului, nr. 161, jud. C., Corp B, sc. IV, demisol, compus din 3 spații tehnice, cu suprafața utilă de 50,82 mp, cu părțile indivize comune în cotă de 6,69/100-a parte și teren atribuit în proprietate în cotă de 54,71/818-a parte. Or, dată fiind obținerea de către pârâtă a unui identificator cadastral unic pentru imobilul în discuție, 2. - C1-U26, obținerea de către notarul public instrumentator a extrasului CF pentru autentificarea vânzării-cumpărării acestui imobil era oricând posibilă.
Având în vedere considerentele mai ssus expuse, tribunalul, în temeiul art. 1169 C.civ., coroborat cu art. 129 alin. 1 C.proc.civ., va respinge, ca neîntemeiată, cererea formulată de reclamanții S. O. -E. și S. O.
-V. în contradictoriu cu pârâta SC S. SRL având ca obiect rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare din 23 ianuarie 2009, încheiat între reclamanți, în calitate de promitenți-cumpărători și pârâtă, în calitate de promitentă-vânzătoare, având ca obiect promisiunea de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare autentic pentru apartamentul situat în C. -N.
, str. Câmpului, nr. 161, jud. C. (identificat de pârâtă ca fiind ap. nr. 38 din sc. 8, bl. B și locul de parcare aferent).
Aplicând principiul accesorium sequitur principale, tribunalul va respinge și cererea accesorie a reclamanților având ca obiect repunerea părților în situația anterioară și obligarea pârâtei la plata către reclamanți a sumei de
euro, în echivalent în lei la cursul BNR din ziua plății, reprezentând
sumele achitate de reclamanți cu titlu de avans, respectiv a sumei de 3.391 euro reprezentând dobânda legală aferentă sumelor achitate de reclamanți și, respectiv, a sumei de 1.500 euro reprezentând cheltuieli necesare efectuate pentru finisarea imobilului, dând aceeași soluție și petitului accesoriu referitor la cheltuielile de judecată efectuate de reclamanți.
Având în vedere prevederile art. 274 alin. 1 C.proc.civ. și faptul că reclamanții au căzut în pretenții, tribunalul îi va obliga pe reclamanții S. O.
-E. și S. O. -V., în solidar, la plata către pârâta SC S. SRL a sumei de 6098,50 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, din care 1138,50 lei reprezintă cota de ½ din onorariul expertului tehnic suportată de pârâtă și 4960 lei reprezintă onorariul avocațial achitat de pârâtă.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII HOTĂRĂȘTE :
Respinge, ca neîntemeiată, cererea formulată de reclamanții S. O.
-E. și S. O. -V., ambii cu domiciliul procesual ales la sediul S. G. a, Ghidra & Asociații, C. -N., str. F. J. C., nr. 2, jud. C., în contradictoriu cu pârâta SC S. SRL, cu sediul în C. -N., str. I., nr. 4, ap. 9, jud. C., având ca obiect:
rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare din 23 ianuarie 2009, încheiat între reclamanți, în calitate de promitenți-cumpărători și pârâtă, în calitate de promitentă-vânzătoare, având ca obiect promisiunea de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare autentic pentru apartamentul situat în C. -N., str. Câmpului, nr. 161, jud. C. (identificat de pârâtă ca fiind ap. nr. 38 din sc. 8, bl. B și locul de parcare aferent) cu repunerea părților în situația anterioară și
obligarea pârâtei la plata către reclamanți a sumei de 20.000 euro, în echivalent în lei la cursul BNR din ziua plății, reprezentând sumele achitate de reclamanți cu titlu de avans, respectiv a sumei de 3.391 euro reprezentând dobânda legală aferentă sumelor achitate de reclamanți și, respectiv, a sumei de 1.500 euro reprezentând cheltuieli necesare efectuate pentru finisarea imobilului
cu cheltuieli de judecată.
Obligă reclamanții S. O. -E. și S. O. -V., în solidar, la plata către pârâta SC S. SRL a sumei de 6098,50 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 22 mai 2013.
PREȘEDINTE, | GREFIER, | |
F. -Iancu M. | F. | B. |
Thred./FIM/4 ex./11.10.13
| ← Sentința civilă nr. 3142/2013. Rezoluțiune contract | Sentința civilă nr. 355/2013. Rezoluțiune contract → |
|---|
