Contract. Rezoluţiune. Obligaţii indivizibile. Indivizibilitatea obligaţiei de restituire a prestaţiilor
| Comentarii |
|
Curtea de Apel Cluj, Secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, decizia nr. 6011 din 4 septembrie 2014
Pârâţii R.R.I., B.G., B.N.I., C.C.R., C.A.G., C.A.G. au declarat recurs împotriva deciziei civile nr. 83/17.02.2014, pronunţată în dosarul nr. .../2012 al Tribunalului Specializat Cluj, solicitând modificarea deciziei în sensul admiterii în totalitate a apelului şi schimbarea în parte a sentinţei atacate în sensul respingerii cererii de chemare în judecată, iar în subsidiar, admiterea recursului şi reducerea cheltuielilor de judecată, acestea fiind acordate într-un cuantum nejustificat de mare raportat la munca depusă de avocatul intimaţilor constând în prezentarea la un singur termen de judecată.
În ceea ce priveşte taxa judiciară de timbru de 2459,13 lei achitată de către intimaţi se arată că nu poate fi identificat un temei legal pentru a justifica conduita instanţei de apel în ceea ce priveşte completarea timbrajului aferent fondului cauzei şi obligarea în apel la plata cheltuielilor angajate de către intimaţii-reclamanţi cu privire la fondul cauzei, fără să fi fost solicitată în faţa primei instanţe.
În privinţa motivelor de recurs, pârâţii-recurenţi indică dispoz.art.304 pct.7 şi pct.9 C.pr.civ., arătând că principala eroare care antrenează nelegalitatea şi netemeinicia deciziei din apel este cea cu privire la natura obligaţiilor a căror neexecutare se reţine pentru a fundamenta rezoluţiunea antecontractului de construire şi vânzare-cumpărare. Instanţa de fond a constatat rezoluţionat contractul părţilor conform art.8 pct.2 din contract, deci a constatat rezoluţiunea convenţională, iar instanţa de apel deşi nu a fost investită cu un apel de către intimaţi, schimbă temeiul juridic al rezoluţiunii în rezoluţiune judiciară, menţinând în mod complet sentinţa apelată.
Recurenţii arată că există două obligaţii a căror nerespectare atrage rezoluţiunea convenţională şi anume obligaţia de predare în folosinţă şi obligaţia de a transfera dreptul de proprietate. Reclamanţii au invocat neîndeplinirea în termen a obligaţiei de predare iar aceasta nu este sancţionată de art.8 pct.2 din contract. Acesta este incident doar în cazul în care promitenţii vânzători se răzgândesc şi refuză să încheie contractul translativ de proprietate iar nu şi în cazul în care nu este îndeplinită obligaţia de predare în folosinţă.
Referitor la greşita apreciere a întrunirii condiţiilor rezoluţiunii, aceasta poate fi cerută doar de către partea care şi-a îndeplinit obligaţiile stabilite în sarcina sa, iar reclamanţii nu au achitat restul de preţ după achitarea căruia urma să se perfecteze contractul de vânzare în formă autentică, astfel că nu este îndeplinită condiţia rezolutorie. Pe de altă parte, nu poate fi identificat un refuz al promitenţilor vânzători de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, iar motivul pentru care nu a fost posibilă predarea şi încheierea actului autentic a fost imposibilitatea obiectivă de finalizare a construcţiei având în vedere că lucrările de construire au fost oprite, că stabilizarea versantului creat ca urmare a lucrărilor de escavare realizate de proprietarii terenurilor învecinate nu a fost posibilă din motive independente din culpa pârâţilor, aşa încât nu poate fi identificat un refuz cu rea credinţă de a încheia un contract de vânzare-cumpărare.
De asemenea, prin studiu geodezic nu a fost stabilită o obligaţie de a executa un zid de sprijin, iar proprietarul unuia din terenurile din aval a refuzat să permită accesul în vederea edificării acestuia.
Se susţine că data stabilită la art.VI pct.6.2 nu este data până la care trebuia încheiat contractul de vânzare-cumpărare, aceasta fiind data predării în folosinţă a imobilului. Intimaţii de altfel au refuzat să accepte un alt apartament identic. Mai mult, cu ocazia repunerii părţilor în situaţia anterioară, obligaţia de restituire a sumelor achitate de către promitenţii cumpărători poate fi pretinsă doar de la partea contractantă care a încasat aceste sume şi anume pârâta SC B.E. SRL.
În măsura în care se reţine că restituirea trebuie stabilită în sarcina tuturor promitenţilor vânzători, se susţine că obligaţia este o obligaţie divizibilă având în vedere regula prev.în art.1041 C.civ.
Asupra recursului, Curtea de Apel va reţine următoarele:
În privinţa motivului de recurs prevăzut de art.304 pct.7 C.pr.civ. constând în existenţa unor motive contradictorii, recurenţii invocă modificarea de către instanţa de apel a temeiului juridic al rezoluţiunii şi aceasta în condiţiile în care reclamanţii nu au formulat apel împotriva sentinţei civile 3332/2013 a Judecătoriei Cluj-Napoca.
Curtea va constata că instanţa de fond a fost investită de către reclamanţi să constate intervenită rezoluţiunea judiciară prin aplicarea pactului comisoriu de gradul IV în virtutea art.8 pct.2 din contract.
Instanţa de fond a constatat rezoluţionat contractul părţilor apreciind incidente condiţiile specificate în contractul de rezoluţiune, iar această situaţie nu a fost schimbată în instanţa de apel care s-a referit doar la demersul judiciar de rezoluţiune cu referire directă la constatarea rezoluţiunii judiciare în conformitate cu pactul comisoriu prevăzut în art.8 pct.2 din contractul încheiat între părţi.
În ceea ce priveşte îndeplinirea condiţiilor prev.în art.8 pct.2 din contract, Curtea constată că instanţa de fond, şi cea de apel au stabilit în mod corect starea de fapt şi anume că, reclamanţii şi-au îndeplinit obligaţia contractuală de achitare a preţului achitând tranşele şi ratele lunare până în luna noiembrie 2010 cu toate că obligaţia de predare a apartamentului era de 30 mai 2010. Această dată este prevăzută ca dată de predare a posesiei de fapt a folosinţei apartamentului ce face obiectul antecontractului în art.VI pct.6.2 din antecontract. De altfel, există şi o punere în întârziere prin care reclamanţii au atenţionat pârâţii-recurenţi pentru perfectarea actului autentic şi predarea acestui apartament însă aceasta nu a fost posibilă pentru că imobilul nu a fost finalizat şi nu a fost înscris în cartea funciară.
Referitor la cauzele justificative invocate de către recurenţi pentru a demonstra lipsa culpei în îndeplinirea condiţiilor contractuale, Curtea va aprecia că pârâţii-recurenţi şi-au asumat o obligaţie de a executa o lucrare de construcţie a unui imobil cu mai multe apartamente cunoscând aspectele tehnice ale terenului şi asumându-şi posibilitatea producerii unui eveniment care să determine oprirea lucrărilor ca urmare a lipsei consolidării terenului pe care urma să se edifice construcţia.
Cum afirmă reclamanţii, fără ca acest lucru să fie negat de către pârâţii-recurenţi, nici la această dată imobilul nu este finalizat, iar pârâţii nu îşi pot îndeplini obligaţia de predare şi obligaţia de a încheia actul autentic ceea ce duce la concluzia unei culpe evidente a acestora, constând în neîndeplinirea obligaţiilor contractuale asumate.
În ceea ce priveşte susţinerea din recurs cum că, s-ar fi oferit reclamanţilor intimaţi un alt apartament în alt imobil, Curtea va constata că nu există dovada unei astfel de oferte şi chiar dacă aceasta ar exista, pactul comisoriu este instituit ca urmare a neperfectării actului autentic pe imobilul apartament ce face obiectul antecontractului, fără să existe posibilitatea de a se oferi un alt apartament în locul celui stabilit convenţional de către părţi.
Ca atare, Curtea va aprecia că nu este incident nici motivul de recurs prev.de art.304 pct.9 C.pr.civ. pentru că s-au aplicat în mod corect prev.art.1066 C.civ., iar constatarea rezoluţiunii s-a făcut ca urmare a unui pact comisoriu care acoperă aspectul neîndeplinirii obligaţiei de a face, iar obligaţia de construire implicit obligaţia de predare a posesiei şi folosinţei apartamentului constituie o obligaţia principală iar bunul imobil nefiind finalizat, nefiind înscris în cartea funciară nu există, atât faptic, cât şi juridic, situaţie în care nu poate face obiectul nici al predării, nici al transmiterii către reclamanţi.
Pe de altă parte, rezoluţiunea implică repunerea părţilor în situaţia anterioară, iar conform contractului, pârâţii recurenţi şi-au asumat împreună cu SC
B.E. SRL obligaţiile contractuale fiind irelevant că sumele de bani au fost facturate şi primite doar de societatea comercială, astfel încât regula divizibilităţii obligaţiilor nu este incidentă, obligaţia de restituire fiind indivizibilă ca urmare a convenţiei părţilor. Ca atare din moment ce toţi recurenţii- pârâţi împreună cu SC B.E. SRL şi-au asumat obligaţia de construire, transmitere a proprietăţii şi predare a unui imobil, urmează ca restituirea sumelor de bani achitate să fie considerată ca indivizibilă.
Referitor la reducerea cuantumului cheltuielilor de judecată, Curtea constată că, cheltuielile de judecată solicitate de reclamanţi sunt proporţionale cu munca depusă de avocat şi cu dificultatea cauzei, situaţie în care partea care a câştigat şi a dovedit că le-a făcut, are dreptul să le primească de la pârâţii apelanţi care au fost în culpă prin formularea acestei căi de atac.
Aşa fiind, în conformitate cu prev.art.312 C.pr.civ., Curtea va respinge recursul constatând că nu sunt incidente motivele prevăzute la art.304 pct.7 şi 9
C.pr.civ., şi în conformitate cu art.274 C.pr.civ. va obliga recurenţii la plata cheltuielilor de judecată în recurs în sumă de 2800 lei, sumă care reprezintă onorarul avocaţial apreciat a fi justificat în raport cu munca depusă de avocat, dificultatea cauzei şi obiectul acesteia către intimata B.I.C.
| ← Contract de leasing. Cerere de predare a unor bunuri. | Societate comercială. Cerere de dizolvare formulată de unul... → |
|---|
