Decizia nr. 2673/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii comerciale (faliment)
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA A II-A C.Ă,
DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr. (...)
Nr. 2673/2012
Ședința 03 A. 2012
Completul compus din: PREȘEDINTE D. P. Judecător A.-I. A. Judecător C. I.
Grefier M. N. Țâr
Pe rol judecarea recursului declarat de recurenta B. SA împotriva sentinței comerciale nr. 2072/(...) pronunțată în dosarul nr. (...) al Tribunalului Comercial C. în contradictoriu cu intimata SC C. I. S. - PRIN LICHIDATOR J. R. I. S. S., având ca obiect contestație (...) dos.contest.la rap.lichid. depus de B. SA in dos. (...).
La apelul nominal, făcut în cauză se constată lipsa părților litigante de la dezbateri.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Recursul promovat este timbrat cu suma de 60 lei reprezentând taxă judiciară de timbru și are aplicat timbru judiciar în valoare de 0,15 lei.
S-a făcut referatul cauzei ocazie cu care se învederează instanței că pricina se află la al doilea termen de judecată pentru care procedura de citare este legal îndeplinită, părțile litigante au solicitat judecarea pricinii în lipsă.
Se mai menționează că la data de (...) se înregistrează din partea apărătorului recurentei literatură de specialitate și acte justificative ale creanței.
C.ea reține cauza în pronunțare.
După dezbaterea cauzei se prezintă av. Burzo M. în reprezentarea intereselor creditoarei SC FAR T. S. C.-N., care depune note de ședință. Instanța redeschide dezbaterile aduce la cunoștința părții litigante mersul dezbaterilor și invocă din oficiu excepția netimbrării cererilor de intervenție în interesul debitoarei. R. creditoarei SC FAR T. S. C.-N. solicită admiterea excepției și anularea cererii de intervenție. În ceea ce privește recursul solicită respingerea acestuia pentru motivele expuse prin notele de ședință, deoarece acest demers nu are temei legal.
C.ea reține cauza în pronunțare asupra recursului și asupra excepției nelegalei timbrări a cererilor de intervenție din partea numiților B. N., B. A., C. I., C. M.-E., D. Z., G. R., P. A.- I., P. Mia-D., P. L., P. T. și P. M.-S., V. A., P. G., G. D. și P. B.
După dezbaterea cauzei și rămânerea ei în pronunțare se prezintă av. Cleja Roxana I. în reprezentarea intereselor intervenienților care solicită instanței redeschiderea dezbaterilor. C.ea încuviințează cererea de redeschidere a dezbaterilor și la apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă av. Cleja Roxana I. în reprezentarea intereselor intervenienților și av. Burzo M. în reprezentarea intereselor creditoarei SC FAR T. S. C.-N. R. intervenienților depune taxa judiciară de timbru și timbru judiciar aferente cererii de intervenție și solicită admiterea acesteia, și respingerea recursului.
R. creditoarei S. FAR T. S. C.-N. solicită admiterea cererii de intervenție.
C U R T E A :
Prin sentința comercială nr. 2.072 din 31 martie 2011 pronunțată în dosarul nr. (...) al Tribunalului Comercial C. s-a respins ca neîntemeiată, contestația formulată de creditoarea SC B. SA împotriva măsurilor lichidatorului judiciar al debitoarei S. C. I. S.,luate prin raportul de activitate depus pentru termenul de judecată din data de 10 martie 2011.
P. a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că, prin capătul de cerere principal, contestatoarea a solicitat desființarea măsurii lichidatorului judiciar, constând în executarea antecontractelor de vânzare cumpărare a apartamentelor. Sub acest aspect, judecătorul sindic a reținut că în cauză contestatoarea nu a invocat nici un fel de motive care să înlăture măsura premergătoare a lichidatorului judiciar prin care, urmare a cererilor de executare a antecontractelor de vânzare cumpărare formulate de promitenții vânzători, lichidatorul judiciar, în exercitarea atribuțiilor conferite de L. nr. 8., a procedat la verificarea condițiilor reglementate de dispozițiile art. 931din L. nr. 8., solicitând eventual completarea probelor în cazul cererilor al căror titulari nu au făcut dovezile necesare în sensul textului de lege arătat. A., având în vedere că în cauză nu s-au făcut nici un fel de probe, apte să conducă la desființarea măsurilor lichidatorului judiciar efectuate, cu privire la cererile de executare a antecontractelor de vânzare-cumpărare, judecătorul sindic în temeiul dispozițiilor art. 1169 C.civ. și art. 129 alin. 1 C.civ. a respins acest capăt de cerere. R. la cel de al doilea capăt de cerere, judecătorul sindic a reținut că potrivit art. 49 alin. 3 din L. nr. 8., în cazul propunerilor de înstrăinare a bunurilor din averea debitorului grevată de garanții, se va ține seama de prevederile art. 39 referitoare la acordarea unei protecții corespunzătoare creanței garantate. Analizând textul de lege citat, prin raportare și la alin.1 al acestuia, judecătorul sindic a reținut că aceste măsuri de protecție sunt menite să ofere o garanție creditorilor garantați, însă doar în situația în care propunerile de înstrăinare a bunurilor au loc în perioada de observație. Or, în cauză, debitoarea se află în procedura falimentului, dispoziția de trecere în faliment fiind pronunțată prin sentința comercială nr. 4394/(...), astfel încât, în această etapă a procedurii insolvenței o atare măsură în beneficiul creditorului garantat nu poate fi dispusă, textul de lege fiind lipsit de echivoc în acest sens. În ceea ce privește cel de al treilea capăt de cerere, referitor la obligarea lichidatorului la executarea măsurii respectiv a antecontractelor de vânzare- cumpărare, cu menținerea dreptului de ipotecă, și acest capăt de cerere este neîntemeiat și a fost respins ca atare. A., potrivit art. 53 din legea nr. 8., bunurile înstrăinate de către administratorul judiciar sau lichidator în exercițiul atribuțiilor sale prevăzute de lege, sunt dobândite libere de orice sarcini, precum ipoteci, garanții reale mobiliare sau drepturi de retenție de orice fel, ori măsuri asigurătorii, inclusiv măsurile asigurătorii instituite în cursul procesului penal. A., se observă din dispozițiile legale citate că indiferent de etapa în care sunt înstrăinate bunurile în procedura insolvenței, aceasta rezultând din chiar modul de redactare a textului, care vizează atât etapa anterioară trecerii debitoarei în faliment având în vedere că textul face referire la administratorul judiciar, cât și etapa ulterioară trecerii în faliment, bunurile înstrăinate în exercițiul atribuțiilor de serviciu, sunt vândute libere de orice sarcini. A., textul nu face nici un fel de distincție după cum există sau nu un antecontract de vânzare-cumpărare sau bunurile sunt vândute pur și simplu în procedura de lichidare. În acest sens, nu au putut fi reținute distincțiile făcute de contestatoarea SC B. SA, în sensul neaplicării disp. art. 53 din L. nr. 8. concomitent cu disp. art. 931din același act normativ, atâta timp cât legiuitorul nu a înțeles să facă nici un fel de distincție. De altfel nici contestatoarea nu a prezentat argumentele pentru care o asemenea distincție ar fi incidentă. Mai mult decât atât, disp. art. 53 din L. nr. 8. prin raportare la disp. 931instituie, în cazul executării obligațiilor rezultate din antecontracte, măsuri sociale menite să protejeze interesele promitenților cumpărători, în situația în care promitentul vânzător intră în procedura insolvenței. Din această perspectivă nu au putut fi reținute susținerile contestatoarei cu privire la fraudareadrepturilor sale în ipoteza încheierii contractelor de vânzare cumpărare fără menținerea ipotecii, întrucât aceasta este o dispoziție legală, menită să protejeze interesele promitenților cumpărători, care fie au achitat întregul preț, fie sunt gata să-l achite, preluarea unui imobil cu ipotecă și posibilitatea de a fi urmărit pentru îndestularea creditorului garantat, neavând așadar nici o justificare legală. Desigur, judecătorul sindic a reținut că sunt reale susținerile contestatoarei, potrivit cărora contractul încheiat cu debitoarea trebuie să se execute în conformitate cu dispozițiile art. 969 c.civ., însă este de reținut în acest sens că și până la data intrării debitoarei în procedura insolvenței, aceste dispoziții legale erau în egală măsură incidente. În acest sens judecătorul sindic a reținut, în concret, că prin contractul de facilitate de credit la termen încheiat la data de 14.05.207, debitoarea s-a obligat față de contestatoare, ca la vânzarea fiecărui apartament, să ramburseze în avans 70% din prețul de vânzare (f.10-20, dosarul conexat nr. (...)). Cu toate acestea însă, debitoarea nu și-a îndeplinit această obligație, însă nici contestatoarea nu a întreprins nici un fel de demersuri pentru executarea obligațiilor contractuale de către debitoare, ci a rămas în pasivitate până la momentul intrării debitoarei în încetare de plăți, solicitând practic pe această cale, executarea imobilelor pentru care cea mai mare parte a promitenților cumpărători au achitat aproape în întregime prețul. De asemenea, judecătorul sindic a reținut că este real că de principiu ipoteca dă dreptul creditorului garantat să urmărească bunul în mâna oricui s-ar afla, însă dispozițiile art. 53 din L. nr. 8., au fost instituite tocmai pentru a proteja drepturile cumpărătorilor unor bunuri înstrăinate în cadrul procedurii insolvenței. În fine, judecătorul sindic a mai precizat faptul că în temeiul creanței garantate pe care creditoarea o deține împotriva averii debitoarei, creanța sa fiind înscrisă, în această manieră, în tabelul definitiv al creanțelor, creditoarea se va îndestula oricum cu prioritate față de alți creditori, în condițiile reglementate de dispozițiile legale, astfel încât, drepturile sale sunt protejate. De altfel, în cadrul procedurii insolvenței, garanția îi conferă un drept de a se îndestula cu prioritate, însă nu are menirea de a garanta încasarea întregii creanțe. Față de toate considerentele expuse, în temeiul disp. art. 21 alin.2, 3 și 4 din L. nr. 8., s-a respins ca neîntemeiată contestația. Împotriva acestei sentințe, creditoarea S. B. S. a declarat recurs, solicitând instanței admiterea acestuia si pe cale de consecință, modificarea sentinței recurate în sensul admiterii contestației pe care a formulat-o împotriva măsurii lichidatorului judiciar constând în executarea antecontractelor de vânzare-cumpărare a apartamentelor din complexul River T., situat în C.-N., str. Tăbăcarilor, conform celor arătate in cuprinsul raportului de activitate nr. 1.. În motivarea recursului, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 și art. 3041 C.pr.civ.. recurenta a susținut că judecătorul sindic respingând primul capăt de cerere prin care a solicitat desființarea măsurii luate de către lichidatorul judiciar de menținere a antecontractelor, a procedat la interpretarea si aplicarea greșita a legii. A., după intrarea debitoarei în faliment, aceasta nu mai deține capacitatea de folosința pentru a proceda la executarea unor contracte, continuându-si astfel activitatea chiar si după ce aceasta a fost dizolvata. Potrivit art. 107 alin 2 din L. insolventei, judecătorul sindic dispune dizolvarea debitoarei concomitent cu dispoziția privind intrarea acesteia in faliment, fapt care s-a întâmplat de altfel si in cazul debitoarei S. C. I. S. potrivit sentinței nr. 4394 pronunțata in data de (...). Prin dizolvare, persoana juridica isi încetează existenta si implicit încetează si capacitatea de folosința a societătii, efectul imediat al acesteia fiind lichidarea patrimoniului societătii, asa cum prevăd inclusiv dispozițiile art. 51 din Decretul nr. 31/1954: prin efectul dizolvării, persoana juridica intra în lichidare. Deci, lichidatorul judiciar dupa momentul intrarii in faliment a unei debitoare ar fi trebuit sa procedeze la lichidarea activelor acesteia conform procedurilor menționate in cuprinsul art. 115 si următoarele din L. nr. 8. in vederea obținerii de fonduri bănești pentru acoperirea creanțelor creditorilor (debitoarea mai deține capacitate de folosința exclusiv pentru realizarea operațiunilor de lichidare). Cutoate acestea, desi debitoarea a fost dizolvata si prin urmare nu mai deține capacitate juridica de folosința pentru continuarea activității, lichidatorul judiciar propune continuarea activității debitoarei prin executarea obligațiilor asumate prin antecontracte de vânzare-cumpărare perfectate anterior datei deschiderii procedurii insolventei. Procedând în acest mod, s-au încălcat atât regulile de ordine publica referitoare la capacitatea de folosita a unei persoane juridice, iar nerespectarea acestora conduce conform art. 34 alin 2 din Decretul nr. 31/1954 la aplicarea sancțiunii nulității absolute a actului juridic încheiat in lipsa capacității de folosința sau cu nerespectarea principiului specialității capacitații de folosință, cât și dispozitiile art. 51 din Decretul nr. 31/1954 și a legii insolventei care a instituie obligativitatea demarării procedurii lichidării bunurilor din averea debitoarei după pronuntarea falimentului (iar nu continuarea activității debitoarei). Dispozitiile art. 931nu reprezintă norme de lichidare a activelor debitoarei ci norme care vizează executarea unui contract din partea debitoarei falite. A., legea impus obligativitatea menținerii unor astfel de antecontracte si executarea acestora de către lichidatorul judiciar daca sunt întrunite anumite condiții speciale prevăzute in cuprinsul art. 931si evident dacă sunt îndeplinite si celelalte condiții impuse de normele de drept civil cu caracter general. Or, executarea/ derularea unor contracte care țin de continuarea activității debitoarei se poate realiza atâta timp cât debitoarea nu a fost dizolvata si are capacitatea juridica de a-si continua activitatea. Activitatea debitoarei SC C. I. S. a fost aceea de a construi imobile si de a le vinde tertilor cumpărători, iar in cadrul desfășurării acestei activităti, debitoarea perfecta antecontracte de vânzare-cumpărare. C. daca executarea acestor antecontracte de vânzare-cumpărare si operațiunile de lichidare prevăzute de art. 115 si următoarele din L. nr. 8. au în comun efectul juridic al transmiterii proprietătii imobilului aflat in patrimoniul debitoarei către cumpărător (fie el promitent cumpărător sau tert adjudecatar), cele doua notiuni nu se confunda. C. dacă s-ar ignora aspectul ca debitoarea nu mai deține capacitate de folosința pentru a avea drepturi si obligații urmare a executării unor antecontrate de vânzare- cumpărare perfectate anterior deschiderii procedurii, judecătorul sindic respingând contestația tot a interpretat si a aplicat gresit dispozițiile art. 931din L. nr. 8.. A., în cartea funciara este înscrisă în favoarea recurentei-creditoare o interdicție de înstrăinare si grevare in ceea ce privește imobilul din str. Tăbăcarilor, înainte de perfectarea antecontractelor, care a fost instituita de către debitoare în favoarea recurentei până în momentul rambursării datoriei ce rezulta din contactul de credit. A., ne aflam in prezenta unei clauze de inalienabilitate conventionala valabila 1 (este temporara si justifica un interes) care a luat naștere prin perfectarea de către debitoare a contractului de ipoteca si care a fost făcuta opozabila promitenților cumpărători înainte de perfectarea antecontractelor. Apoi, potrivit art. 969 C.civ debitoarea (prin lichidator) care este parte contractantă în contractul de ipoteca prin care a fost instituita in favoarea recurentei interdicția de înstrăinare este obligata să respecte aceasta interdicție si să se abțină de la perfectarea unor altor contracte care ar aduce atingere dreptului recurentei născut anterior antecontractelor de vânzare-cumpărare a căror executare se dorește. Totodata potrivit principiului opozabilității fata de terti a contractului prin care a fost instituita această interdicție de înstrăinare si grevare în favoarea recurentei, tertii (promitentii cumparatori) sunt obligați sa respecte situațiile juridice creare prin acest contract si deci sunt obligați sa respecte interdicția de înstrăinare. Pe cale de consecința, în virtutea art. 969 Cciv si a principiului opozabilității contractului fata de terti, atât debitoarea prin lichidator judiciar cat si promitenții cumpărători sunt obligați să se abțină de la perfectarea contractelor de vânzare- cumpărare care ar avea ca efect înstrăinarea imobilului din str. T. Si aceasta deoarece se încalcă clauza de inalienabilitate instituita în favoarea recurentei, fără sa fi fost satisfăcut interesul pentru care a fost constituita. Interesul creditoarei ar fi fost satisfăcut in măsura în care imobilul s-ar fi valorificat in cadrul procedurii insolventei siastfel s-ar fi îndestulat cu prioritate din sumele rezultate din valorificarea acestuia, ceea ce nu s-a întâmplat in cazul de față. Si aceasta deoarece prin respingerea contestației recurentei, judecătorul sindic a anihilat acest drept al său, debitoarea fiind cea care a beneficiat pecuniar de pe urma înstrăinării imobilelor prin executarea antecontractelor de vânzare-cumpărare. In aceeași ordine de idei, a mai precizat recurenta, judecătorul sindic este obligat să nu valideze o măsura a lichidatorului judiciar prin care se încalca legea. O altă critică formulată de recurentă se referă la faptul că prima instanta a respins si petitul pe care l-a formulat prin intermediul contestației în subsidiar prin care a solicitat judecătorului sindic ca, în situația în care acesta va menține măsura executării antecontractelor si va considera, în contradicție cu opinia sa, că art. 53 din L. insolventei este aplicabil, să dispună obligarea lichidatorului judiciar sa acorde recurentei o protecție corespunzătoare conform art. 39 din L. nr. 8.. Recurenta a învederat judecătorului sindic faptul ca lichidatorul prin anexele raportului de activitate a precizat si faptul ca pretul datorat potrivit antecontractelor ar fi fost deja achitat integral sau doar un rest de preț infim ar urma să fie achitat la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare in fata notarului public. A., in urma perfectării contractelor de vânzare-cumpărare din aceste tranzacții nu ar mai intra în patrimoniul debitoarei sumele de bani constituind prețul integral pentru care au fost înstrăinate imobilele, din care recurenta să-si poată recupera creanța garantată prin ipotecarea imobilului situat pe str. T. A., există riscul ca prin perfectarea contractelor de vânzare- cumpărare, recurentei să i se stingă dreptul de ipoteca si aceasta fără să-si fi îndestulat în prealabil din întregul pret obținut in urma înstrăinării imobilului care este grevat de dreptul de ipoteca. P. situația in care s-ar aplica art. 53 din legea insolventei, dispozitiile art. 49 alin. 3 din legea insolvenței vin în sprijinul creditorului garantat a cărui garanție constituie obiectul unei propuneri de înstrăinare. In spiritul legii insolventei, recurenta susține că a formulat petitul subsidiar prin care a solicitat judecătorului sindic ca în situația în care va menține măsura dispusă de către lichidatorul judiciar atunci să-l oblige pe acesta din urma să-i acorde o protectie corespunzătoare conform art. 39 din legea insolventei. Si aceasta pentru a da eficienta principiului care a stat la baza art. 49 alin 3 din L. insolventei, principiu care se regăsește de altfel si în cuprinsul art. 95 lit. g din aceeași lege si în care se stipulează că în situația în care prin planul de reorganizare se prevede stingerea garanției creditorului garantat, se impune acordarea unei protecții corespunzătoare potrivit art. 49 alin 3 din L. insolventei. In situația în care nu s-ar accepta solutia acordării unei protecții echivalente creditorului garantat, practic prin perfectarea contractelor de vânzare-cumpărare în fata notarului public s-ar da prioritate creditorilor chirografari, reprezentați de promitenții cumpărători, în dauna creditorului garantat, fapt care încălca atât dispozitiile C.ui C. referitoare la prioritatea îndestulării creditorului garantat cât si cele ale art. 121 ale Legii insolventei, cu referire și la P. nr. 1 al C. E. a D. O. A., judecătorul sindic ar fi trebuit să verifice daca exista posibilitate a acordării efective a unei protecții corespunzătoare creditorului garantat căruia i se va radia ipoteca fără îndestularea cu prioritate din toate sumele rezultate in urma vânzării bunului. O astfel de soluție este una echitabila fata de toti creditorii din procedura, respecta caracteristicile juridice ale dreptului de ipoteca reglementat de C. C. si este conforma cu legea insolventei care nu lipsește de conținut un drept de ipoteca. In situația în care o astfel de protecție nu s-ar fi putut acorda, judecătorul sindic ar fi trebuit să interzică aplicarea art. 93 indice 1 din L. nr. 8. concomitent cu art. 53 din aceeași lege. In ceea ce privește petitul formulat în terțiar, recurenta menționează că a învederat judecătorului sindic ca a solicitat ca în situația în care acesta va menține măsura contestata si în lipsa imposibilității acordării unei protecții corespunzătoare conform art. 39 din L. nr. 8., să dispună obligarea lichidatorului judiciar sa executemăsura cu condiția menținerii dreptului de ipoteca al recurentei asupra terenului si construcției obiect al antecontractelor ce se vor perfecta cu promitentii cumpăratori. Si aceasta deoarece in lipsa acordării unei astfel de protecții creditorului garantat, judecătorul sindic nu poate dispune aplicarea concomitenta a art. 931cu art. 53 din L. nr. 8., o astfel de soluție fiind nelegală. Prin sentința recurată, judecătorul sindic a respins si acest petit cu motivarea că textul art. 53 din L. insolventei nu face niciun fel de distincție dacă bunurile sunt vândute pur si simplu în procedura de lichidare sau în temeiul unui antecontract ele vânzare-cumpărare. Totodată judecătorul sindic a statuat ca dispozițiile art. 931din legea insolventei sunt niște masuri sociale menite să protejeze promitenții cumpăratori pentru situația în care promitentul vânzător a intrat în procedura falimentului, iar preluarea imobilului de către cu ipoteca si posibilitatea de a fi urmărit pentru indestularea creditorului garantat nu-si are, în acest context, nicio justificare legala. P. a stabili dacă în cazul art. 931din L. nr. 8. se aplica art. 53 din legea insolventei, judecătorul sindic ar fi trebuit să interpreteze legea în spiritul ei si sa analizeze ratiunea art. 931si art. 53 din legea insolventei in conformitate cu principiile generale de drept civil care stau la baza dreptului privat. C. dacă masurile prev. de art. 931ar fi considerare masuri de protecție socială, aceasta nu înseamnă că prin aplicarea lor se poate permite înfrângerea principiilor de drept civil si anume, dreptul de preferința al creditorului garantat de îndestulare prioritară din întregul pret de vânzare al bunului. Atâta timp cât recurenta nu are posibilitatea de a participa prioritar la distribuirea sumelor obținute în urma vânzării bunului cu consecința nesatisfacerii creanței propri, iar creditorului chirografar i se permite prin perfectarea contractelor de vânzare- cumpărare în fata notarului public satisfacerea propriei creanțe, se ajunge la situația injusta ca un drept de creanța chirografar sa fie preferat unui drept de creanța garantat. Judecătorul sindic în considerentele deciziei recurate a menționat faptul ca prin contractul de credit perfectat la data de (...), debitoarea s-a obligat față de recurenta creditoare ca la vânzarea fiecărui apartament, aceasta să ramburseze în avans 70% din prețul de vânzare, Cu toate ca debitoarea nu si-a îndeplinit aceasta obligație, judecătorul sindic a reținut o așa-zisă culpa în comportamentul recurentei care nu a întreprins niciun demers pentru executarea obligațiilor contractuale asumate de către debitoare, ignorând cu desăvârșire comportamentul promitenților cumpăratori care au perfectat, pe riscul lor, un antecontract de vânzare-cumpărare asupra unui imobil ipotecat în favoarea sa. Acest drept de ipoteca a fost constituit în mod valabil si legal în anul 2007 si făcut opozabil terților prin intermediul înscrierii în cartea funciara anterior perfectării antecontractelor de vânzare-cumpărare. A., în temeiul principiului opozabilității contractului, tertele persoane sunt ținute să respecte contractul de ipotecă perfectat între debitoare si recurenta, precum si drepturile născute din acest act juridic. De asemenea, terți au cunoscut si faptul că un astfel de drept de ipoteca se stinge doar în momentul în care creanța recurentei i este achitata in întregime. Perfectarea unui antecontract de către debitoare, în calitate de promitent vânzător, cu diverși terti in calitate de promitenți cumpărători având ca obiect un imobil grevat de un drept de ipoteca este o operatiune juridica valabila, permisa de lege, care nu a afectat la data perfectării acesteia dreptul de ipoteca al băncii si cum este logic si firesc nu ar trebui sa afecteze drepturile creditoarei nici pe parcursul executării acestuia. In virtutea principiului relativității efectelor unui contract civil, efectele juridice generate de perfectarea unui astfel de antecontract pot afecta exclusiv partile contractante si nu se pot răsfrânge asupra drepturilor recurentei, anihilându-le. P. acest motiv, contrar opiniei judecătorului sindic, recurenta apreciază că nu poate fi sancționata sub nicio forma datorită faptului că debitoarea si promitenții cumpărători si- au exercitat drepturile civile permise de lege si in baza principiului libertății contractuale au perfectat antecontracte de vânzare-cumpărare. A., judecătorul sindic în modnelegal a exonerat promitenții cumpăratori de obligația de a suporta efectele juridice generate exclusiv de vointa lor contractuala. În final, recurenta a precizat că prin aplicarea concomitentă a art. 53 si a art. 931promitenților cumpărători li s-ar crea în mod nejustificat si abuziv o situație mai avantajoasa decât dacă debitoarea nu ar fi intrat în procedura insolventei. Cu alte cuvinte, daca debitoarea nu s-ar fi aflat în procedura insolventei promitenții cumpăratori nu ar fi putut dobândi prin act autentic imobilele apartamente datorită existentei interdicției de instrăinare si nu ar fi putut dobândi aceste imobile decât grevate cu ipoteca recurentei. Intimata R. I. S. S. B. a formulat întâmpinare în cauză prin care a solicitat respingerea contestației formulate de către creditoarea B. S. În argumentarea poziției sale, intimata a arătat că în cadrul raportului de activitate nr. 1995/(...), depus la termenul de judecată din data de (...) și publicat în Buletinul Procedurilor de I. nr. 2905/(...) a fost consacrată măsura executării antecontractelor de vânzare-cumpărare din complexul River T. întrucât în cauză erau îndeplinite condițiile prevăzute de art. 931din L. nr. 86/2006. În ceea ce privește primul capăt de cerere al contestației formulate de către B. consideră că sunt îndeplinite dispozițiile art. 931din L. nr. 8. și astfel, administratorul sau după caz lichidatorul judiciar are obligația și nu posibilitatea de a executa antecontractele de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii insolvenței. În cazul de față, după cum reiese și din raportul de activitate nr. 1995/(...) a executat doar antecontractele care îndeplineau condițiile expres prevăzute de art. 931din L. nr. 8., iar toate antecontractele executate conțineau dată certă, anterioară datei deschiderii procedurii insolvenței, fiind îndeplinite și celelalte condiții prevăzute de art. 931din L. insolvenței. A., în majoritatea cazurilor prețul apartamentelor fusese deja achitat în mod integral la momentul executării antecontractelor sau urmează să fie achitat într-un termen scurt. De asemenea, toate apartamentele pentru care au fost executate antecontractele se aflau în posesia promitenților cumpărători iar prețurile pentru care au fost încheiate contractele sunt superioare valorii de piață. Nu în ultimul rând, apartamentele nu pot avea o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare, întrucât debitoarea se află în procedura falimentului. Recurenta nu avea altă opțiune decât sa execute aceste antecontracte la cererea creditorilor care aveau calitatea de promitenți-cumpărători întrucât dispoziția cuprinsă în art. 931din L. nr. 8. are un caracter imperativ, legiuitorul stipulând în mod clar că obligațiile rezultând dintr- un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii "vor fi executate de către administratorul judiciar/. la cererea promitentului - cumpărător". În ceea ce privește cel de-al doilea capăt de cerere al contestației formulate de către B. și anume obligarea lichidatorului judiciar la acordarea unei protecții corespunzătoare creditoarei garantate, intimata consideră că și acesta este nefondat tot prin prisma disp. art. 39 din L. nr. 8. care prevăd posibilitatea acordării unor măsuri de protecție creditorului garantat, dar doar în situația în care acesta a formulat în prealabil o cerere de ridicare a suspendării prevăzute de art. 36 din L. nr. 8., pentru a- și valorifica în mod imediat în cadrul procedurii insolvenței, bunul asupra căruia este constituită garanția. De altfel dispozițiile art. 39 din L. insolvenței sunt destul de clare, alin. 2 al acestui articol stipulând că protecția corespunzătoare poate fi acordată doar în situațiile în care judecătorul-sindic respinge cererea de ridicare a suspendării formulată de către creditor. A. i vedere că în cazul de față B. nu a formulat o cerere de ridicare a suspendării prevăzute de art. 36 din L. nr. 8. intimata consideră că acordarea unei protecții corespunzătoare în temeiul art. 39 din lege este nejustificată. Apoi, intima consideră că în cazul de față nici dispozițiile art. 49 alin.3 din L. insolvenței (care fac trimitere la dispozițiile art. 39), invocate de către creditoare pentru a justifica acordarea unei protecții corespunzătoare, nu sunt aplicabile în cauză,deoarece societatea debitoare se află în procedura falimentului și nu în perioada de observație. În ceea ce privește capătul nr. 3 al contestației formulate de către B., respectiv obligarea lichidatorului judiciar la executarea antecontractelor cu menținerea dreptului de ipotecă, intimata consideră că acesta este nefondat din perspectiva dispozițiilor art. 53 din L. nr. 8. care se aplică tuturor categoriilor de bunuri vândute în cadrul procedurii insolvenței, indiferent de modalitatea de vânzare, deci, pe cale de consecință inclusiv bunurilor înstrăinate ca urmare a executării antecontractelor de vânzare-cumpărare, în temeiul art. 931din lege. Mai mult, dacă ar fi existat o categorie de bunuri care să se vândă cu obligația de menținere a sarcinilor care le grevează, aceasta ar fi trebuit să fie menționată în mod expres în lege. Orice interpretare care ar excepta bunurile înstrăinate în temeiul art. 931din lege de la obligația de a fi vândute libere de sarcini nu poate să fie reținută, întrucât nu are temei juridic. C. dacă prin ,,reductio ad absurdum,, s-ar admite ca bunurile înstrăinate în temeiul art. 931din L. insolvenței să se vândă grevate de sarcini, ar însemna să golim de conținut însăși dispozițiile art. 931al cărui rol este tocmai protejarea terților de bună-credință și respectarea siguranței circuitului juridic civil. A., s-ar ajunge la situația absurdă în care promitentul-cumpărător ar face o plată dublă nedatorată, o dată către societatea debitoarea și o dată către titularul dreptului de ipotecă. În ceea ce privește ultimul capăt al contestației B. și anume suspendarea măsurii executării antecontractelor de vânzare-cumpărare, se consideră că și acesta este nefondat. A., contestatoarea se limitează doar la a formula această solicitare către instanța de judecată, neîntemeindu-și pretenția pe niciun text de lege și nemenționând nici motivele pentru care solicită suspendarea măsurii Iichidatorului judiciar. De asemenea, măsura suspendării nu este justificată în cazul de față, întrucât contestatoarea nu face dovada niciunui prejudiciu iminent pe care să îl sufere ca urmare a executării antecontractelor de vânzare-cumpărare. P. toate aceste motive, intima solicităm respingerea contestației formulate de către B. SA, împotriva măsurii lichidatorului judiciar, de executare a antecontractelor de vânzare-cumpărare, ca fiind nefondată. Intervenienții B. N., B. A., C. I., C. M.-E., D. Z., G. R., P. A.-I., P. MIA-D., P. L., P. T., P. M.-S., V. A., PETER G., G. D. și P. BRADY au formulat cerere de interventie în interesul debitorului S. C. I. S. (fosta S. T. S.), reprezentată prin lichidator R. I. S. S. prin care solicită respingerea recursului formulat de către recurenta creditoare B. P. S., întemeiată pe prevederile art. 49 alin. 3 și 51 C.pr.civ., apreciind că prima instanță în mod corect a respins contestația creditoarei cât și petitele subsidiare și terțiare ale acesteia. R. la punctul I 1. din memoriul conținând motivele de recurs ale recurentei unde se arată că prin intrarea debitoarei în faliment și, implicit, în dizolvare, aceasta și-ar pierde capacitatea de folosință, nemaiputând proceda la executarea antecontractelor, intervenienții consideră că acest punct de vedere este greșit având în vedere că în doctrină s-a arătat că intrarea persoanei juridice în dizolvare nu înseamnă încetarea automată a capacității sale civile. D., s-a arătat că persoana juridică își păstrează ființa juridică, adică și capacitatea sa civilă, pe toată durata lichidării, având o capacitate de folosință restrânsă, limitată la realizarea activului și plata pasivului: "este de reținut că principiul specialității capacității de folosință, aplicabil și pe durata lichidării suferă o reducere a limitelor sale, la ceea ce înseamnă realizarea activului și plata pasivului. Susținerile recurentei cum că executarea antecontractelor în temeiul art. 93 ind. 1 nu ar reprezenta o operațiune de lichidare nu pot fi reținute. Este evident că atunci când a instituit obligativitatea administratorului judiciar/ lichidatorului de a executa antecontractele care îndeplinesc condițiile stipulate în textul legal sus-amintit, legiuitorul a avut în vedere acele situații în care singura operațiune pe care o mai are de îndeplinit debitoarea este o simplă formalitate întrucât bunul este deja în posesia promitentului cumpărător, deci el există în materialitatea lui. Tot ce trebuie să facă estesă verifice dacă s-a încasat prețul sau să încaseze prețul și să îndeplinească formalitățile necesare transferului proprietății. Privit astfel, este clar că executarea unui asemenea contract nu este o executare veritabilă ci este în fapt o operațiune de lichidare, de finalizare a unor operațiuni lăsate neterminate de debitor în condițiile în care calată parte contractantă și-a îndeplinit în totalitate obligațiile sau este gata să și le îndeplinească, fiind de bună-credință. Mai mult decât atât, din textul art. 93 ind. 1 din L. nr. 8. rezultă fără dubiu că însuși legiuitorul a intenționat ca acest articol să se aplice atât în etapa perioadei de observație cât și în etapa falimentului arătând că în reprezentarea debitorului poate acționa atât administratorul judiciar cât și lichidatorul, având în vedere și art. 3 pct. 28 din L. nr. 8.. Intervenienții au apreciat, de asemenea, că măsura executării antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate de debitoare în condițiile art. 93 ind. 1 din L. nr. 8. poate fi considerată a fi și o măsură de lichidare și pentru motivul că acesta poate avea drept consecințe chiar maximizarea averii debitorului în condițiile în care, pe de-o parte, se atrag în averea debitorului sumele de bani aferente bunurilor promise spre înstrăinare fără efortul - de timp și resurse financiare - aferent organizării de licitații și, pe de altă parte, obligația de plată a prețului devine scadentă la data formulării cererii, apropiind astfel termenele de scadență convenite contractual de debitor. Mai mult chiar, această măsură tinde la micșorarea masei credale - compuse din creanțe garantate și chirografare - scop care se circumscrie obiectivelor procedurii insolvenței. În cadrul punctului I 2. al recursului formulat de creditoarea B. P. S., aceasta arată că executarea antecontractelor încheiate de debitor nu poate avea loc cu încălcarea principiilor generale de drept referitoare la opozabilitatea ipotecii și a clauzei de inalienabilitate. R. la acest punct intervenienții consideră că recurenta ignoră principiul general de drept ,,specialibus generalia derogant,, conform căruia legea specială poate cuprinde definiții derogatorii de la dreptul comun. Mai mult decât atât, trebuie să avut în vedere și faptul că, așa cum, de altfel, chiar recurenta arată, procedura insolvenței este o procedură de executare silită colectivă care are însă câteva particularități față de procedura executării silite reglementată de codul de procedură civilă. Așa fiind, nici în cazul executării silite și nici în cazul procedurii insolvenței executorul/.ul nu este ținut de existența ipotecii și a clauzei de inalienabilitate în cadrul procesului de valorificare a bunurilor debitorului. Desigur, dacă în speță s-ar fi pus problema transferului dreptului de proprietate asupra bunului ipotecat în vederea valorificării optimizării averii debitorului cu siguranță recurenta nu ar mai fi invocat opozabilitatea ipotecii și a clauzei de inalienabilitate. În acest sens sunt și dispozițiile art. 518 al. 3 C.pr.civ. și art. 53 din L. nr. 8.. În cazul de față, însă, recurenta este nemulțumită de aplicarea concomitentă a art. 53 și art. 93 ind. 1 din L. nr. 8.. Recurenta arată că interesul său nu a fost satisfăcut prin aplicarea concomitentă a art. 53 și art. 93 ind. 1 din L. nr. 8. raportat la faptul că majoritatea promitenților cumpărători au achitat deja prețul debitorului în totalitate, iar cei care nu l- au achitat încă, mai au de achitat doar un rest de preț infim. Urmând acest raționament, rezultă că dacă promitenții-cumpărători ar mai fi avut de achitat tot prețul convenit cu debitorului sau o parte cât mai mare din acesta, chiar dacă în prezent valoarea apartamentelor a scăzut datorită condițiilor generale din piața imobiliară, recurenta nu s-ar mai fi opus executării antecontractelor de vânzare-cumpărare. D., ar fi fost chiar mulțumită că există posibilitatea valorificării bunurilor din averea debitorului la un preț bun. Trebuie însă avut în vedere că legiuitorul nu a prevăzut o distincție în funcție de care să se aplice aceste două articole concomitent. De altfel, ar fi fost greu să se facă o asemenea distincție care să aibă ca și criteriu gradul de satisfacere a creditorului ipotecar. Prin urmare, atâta timp cât legea nu distinge, nici noi nu putem distinge și atâta timp cât aceste două articole au un caracter imperativ, este cert că lichidatorul aveaobligația să le aplice. Intervenienții mai susțin că au formulat cererile de executare a antecontractelor întrucât îndeplinesc toate condițiile prevăzute în mod expres de art. 93 ind. 1 din L. nr. 8.. De altfel, recurenta nici nu contestă faptul că intervenienții, ca și ceilalți promitenți-cumpărători ale căror cereri de executare a antecontractelor au fost admise, îndeplinesc toate condițiile prevăzute de acest text legal. Din textul art. 93 ind. 1 al Legii nr. 8. reiese clar faptul că dispozițiile acestuia au un caracter imperativ, astfel că aplicabilitatea acestuia nu este la latitudinea lichidatorului judiciar. In ceea ce privește aplicabilitatea art. 53 din L. nr. 8. s-a apreciat că aceste dispoziții sunt o transpunere a prevederilor art. 518 al. 3 din C.pr.civ. din materia executării silite. Apoi, având în vedere dispozițiile art. 149 din L. nr. 8. care prevede că dispozițiile legii privind procedura insolvenței se completează, în măsura compatibilității lor, cu cele ale C.ui de procedură civilă, intervenienții apreciază că sunt relevante în cauză și prevederile art. 449 care, în materie de imobile, arată că, în cazul vânzărilor făcute în conditiile executării silite, nu este admisibilă nici o cerere de desfiintare a vânzării împotriva terțului adjudecatar care a plătit prețul, în afară de cazul în care a existat fraudă din partea acestuia. Pe de altă parte, intervenienții consideră că nu poate fi vorba despre o „. de conținut" a dreptului de ipotecă al creditoarei B. P. S. câtă vreme stingerea ipotecii este rezultatul direct al aplicării prevederilor legale, iar acest fapt nu poate fi considerat o fraudă a lichidatorilor sau a intervenienților, cu atât mai mult cu cât creditoarea B. P. S. își poate valorifica drepturile cu prioritate din prețul obținut în urma executării antecontractelor. La punctul II. recurenta critică soluția primei instanțe prin care aceasta a respins cererea sa de obligare a lichidatorului de a-i oferi o protecție corespunzătoare conform art. 39 din L. nr. 8. constând fie în acordarea unor sume de bani, fie în acordarea unei alte garanții suplimentare, fie în substituirea garanței cu o altă garanție, cerere care a avut la bază spiritul Legii nr. 8. care se desprinde din art. 49 al. 3 și din art. 95 al. 6 lit. G din aceeași lege. Intervenienții învederează că judecătorul sindic a respins această cerere în mod corect motivând că art. 49 al. 3 are în vedere ipoteza în care debitorul se află în perioada de observație, continuându-și activitatea. În același sens sunt și prevederile art. 95 lit. g care au în vedere cazul reorganizării, caz în care debitorul își duce la îndeplinire activitatea conform unui plan de reorganizare. A. în vedere că debitorul a intrat în faliment prin sentința comercială nr. 4934/(...), fiind deci exclusă posibilitatea continuării existenței acestuia, este exclus și ca acesta să profite de pe urma nerespectării obligațiilor contractuale asumate față de creditorul garantat. Recurenta afirmă că astfel se prejudiciază creditorul garantat dându-se prioritate creditorilor chirografari reprezentați de promitenții-cumpărători care își văd satisfăcută creanța. În opinia intervenienților, promitenții-cumpărători nu sunt veritabili creditori întrucât ei sunt înscriși pe tabelul creditorilor doar sub condiția suspensivă a neexecutării antecontractelor semnate de ei cu debitorul insolvent. Prin urmare, faptul că în cadrul procedurii falimentului se înstrăinează libere de sarcini către promitenții cumpărători imobilele afectate de ipotecă nu înseamnă că se aduce atingere ordinii stabilite în mod imperativ de art. 121 din L. nr. 8. întrucât sumele de bani - mai mult sau mai puțin "infime" - încasate în urma executării antecontractelor vor fi distribuite cu prioritate creditorului garantat B. P. S. La punctul III. din memoriul cuprinzând motivele de recurs, recurenta B. P. S. critică soluția primei instanțe care a respins cererea recurentei contestatoare de a obliga lichidatorul ca odată cu executarea antecontractelor să se mențină dreptul de ipotecă al recurentei. În primul rând, au apreciat intervenienții, atâta timp cât este unanim acceptat faptul că procedura insolvenței este o procedură specială de executare silită colectivă care derogă atât de la normele dreptului comun cât și de la normele executării silite reglementate de cod, nu putem susține menținerea dreptului de ipotecă odată cu transmiterea dreptului de proprietate către semnatarii antecontractelor în lipsa unui text de lege expres în acest sens. Nemulțumirea recurentei vizează faptul că prin executarea antecontractelor dreptul său de ipotecă se stinge fără ca acesta să se fi îndestulat din întregul preț obținut în urma înstrăinării. Acest fapt însă nu poate fi imputat si promitenți- cumpărători și ar fi injust ca aceștia să suporte consecințele acestui fapt atâta vreme cât debitorul, prin contractul de facilitate de credit la termen din data de (...) și-a asumat obligația de a rambursa anticipat 70% din prețul de vânzare, obligație pe care acesta, în mod culpabil nu și-a îndeplinit-o și a cărei executare nu a fost cerută de către creditorul B. P. S. De altfel, consecința nesatisfacerii creanței creditorului garantat din prețul încasat în urma înstrăinării imobilelor debitorului este foarte posibil să fi avut loc și în cazul în care acestea ar fi fost vândute către terți întrucât condițiile actuale de piață au determinat o scădere considerabilă a prețurilor de vânzare a apartamentelor. R. la susținerile recurenta susține că promitenți-cumpărători ar fi avut o conduită culpabilă pentru că au încheiat antecontractele de vânzare-cumpărare cu debitorul deși știau că asupra terenului este instituit un drept de ipotecă și o interdicție de înstrăinare și grevare, intervenienții arată că au încheiat promisiuni de vânzare- cumpărare cu debitorul în temeiul cărora acesta se obliga să le înstrăineze libere de sarcini apartamentele pe care urma să le construiască pe terenul ipotecat. Mai mult decât atât, analizând prevederile contractului de facilitate de credit la termen din data de (...) se constată că recurenta B. P. S. a prevăzut și chiar încurajat vânzarea apartamentelor urmând ca astfel să încaseze anticipat rambursarea creditului - obligație pentru a cărei executare - în mod inexplicabil - a ales să nu recurgă la forța coercitivă a statului deși deținea un titlu executoriu. În concluzie, pentru toate motivele de mai sus, intervenienții solicită respingerea recursul formulat de creditoarea B. P. S. Analizând actele și lucrările dosarului din perspectiva motivelor de recurs invocate, a apărărilor formulate și a dispozițiilor legale incidente, C.ea reține următoarele: Primul argument invocat de către recurentă în susținerea poziției procesuale se referă la lipsa capacității procesuale de folosință a debitoarei S. C. I. S. și imposibilitatea de a încheia astfel contracte de vânzare cumpărare în aplicarea dispozițiilor art. 93 indice 1 din L. 8.. Mai mult, susține recurenta faptul că aplicarea dispozițiilor art. 93 indice 1 din L. 8. nu reprezintă o operațiune de lichidare ci o operațiune de executare a unui contract pentru care nu mai există capacitate de folosință după dizolvarea debitoarei. Susținerile recurentei nu pot fi primite deoarece vin în contradicție chiar cu textul de lege anterior enunțat și cu o interpretare logică a acestuia. A., ,,obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/. la cererea promitentului-cumpărător dacă…..: A., pe de o parte textul nu distinge între faza de observație și etapa subsecventă deschiderii procedurii de faliment, ci prevede într-o manieră imperativă faptul că la cererea promitentului cumpărător, administratorul judiciar sau lichidatorul trebuie să execute antecontractul de vânzare - cumpărare prin încheierea unui contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, indiferent de faza procesuală în care se află procedura, iar pe de altă parte prin referirea expresă la lichidator chiar legiuitorul acceptă implicit ideea că executarea antecontractului poate fi realizată în faza de faliment, după dizolvarea debitoarei promitent vânzător, desigur dacă toate condițiile prevăzute de textul enunțat sunt îndeplinite, pentru simplul motiv că doar în etapa falimentului subsecventă dizolvării există un lichidator judiciar numit. În opinia instanței de recurs, în baza acestui text legal special și derogatoriu de la dreptul comun care ar impune valorificarea la licitație a bunurilor debitoarei, nu există nici un impediment ca în etapa falimentului, lichidatorul în calitate de reprezentant al debitoarei să încheie un contract de vânzare cumpărare în formă autentică prin care lacererea promitentului cumpărător să execute obligațiile asumate de către debitoare printr-un antecontract anterior deschiderii procedurii de insolvență. In ceea ce priveste problema de fond a indeplinirii conditiilor pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare intemeiat pe dispozitiile art. 93 indice 1 din L. 8. instanta de recurs retine faptul ca nici prin contestatia dedusa spre solutionare judecatorului sindic si nici prin recursul declarat, contestatoarea recurenta nu a sustinut faptul ca aceste conditii nu ar fi indeplinite: pretul contractual a fost achitat in intregime sau poate fi achitat la data cererii, bunul sa afla in posesia promitentului cumparator, pretul nu este inferior valorii de piata a bunului, bunul nu are o importanta determinanta pentru reusita unui plan de reorganizare. In situatia in care toate conditiile de fond sunt indeplinite pentru promitentii cumparatori, lichidatorul judiciar nu are nici un motiv sau argument de ordin juridic pentru a refuza incheierea contractului de vanzare - cumparare. Conform raportului lichidatorului judiciar cu numarul 1995/(...) (f. 17-18 dosar fond), pentru o parte a promitentilor cumparatori conditiile legale nu au fost considerate indeplinite si s-a refuzat incheierea contractului de vanzare cumparare sau s-a solicitat acestora prezentarea unor probe suplimentare, promitentii cumparatori avand la randul lor dreptul de a contesta refuzul lichidatorului judiciar de incheiere a contractului autentic de vanzare cumparare. In ceea ce priveste dreptul de ipoteca al creditoarei recurente si inscrierea interdictiei de instrainare si grevare in favoarea acesteia, aspecte care in opinia recurentei blocheaza posibilitatea de instrainare a apartamentelor in favoarea promitentilor cumparatori, instanta de recurs retine urmatoarele aspecte relevante: Potrivit contractului de credit, contractului de novatie a contractului de credit si contractului de ipoteca, toate depuse in probatiune la dosarul de recurs, creditul acordat de catre recurenta debitoarei a fost garantat cu un drept de ipoteca asupra imobilelor terenuri inscrise in CF 1., 1., 1. C., precum si asupra unor cladiri inscrise in CF 1. C. - filtru cu bazin de decontare si magazie, statie decontare apa. Ipoteca si interdictia de instrainare, dezmembrare, demolare si grevare a fost inscrisa in cartile funciare ale terenurilor si constructiilor existente anterior enuntate (f. 150-153 dosar recurs). Trebuie precizat in acest context faptul ca nu exista nici o legatura intre constructia edificata in baza autorizatiei de construire enuntata, in care se afla apartamentele si constructiile cu destinatie comerciala, industriala inscrise in C.F. 1. Pe aceste terenuri debitoarea a edificat in baza autorizatiei de construire nr. 384/(...) eliberata de catre P. mun. C.-N. un imobil S + P + 8 etaje cu spatii comerciale si zeci de apartamente. In consecinta, inscrisurile administrate in probatiune confirma faptul ca la momentul formulării contestației recurenta creditoare are un drept de ipoteca si este beneficiara interdictiei de instrainare si grevare asupra terenurilor anterior descrise, nu asupra apartamentelor pe care lichidatorul judiciar intentioneaza sa le vanda in aplicarea dispozitiilor art. 93 indice 1 din L. nr. 8.. Mai mult, asa cum rezulta si din raportul lichidatorului judiciar, apartamentele nici nu sunt inca inscrise in cartea funciara, lichidatorul judiciar demarand demersuri pentru inscrierea in cartea funciara a intregului imobil, demers esential pentru incheierea contractului de vanzare cumparare in forma autentica, sens in care promitentilor cumparatori li s-a solicitat avansarea unor sume de bani (f. 18). A., pe de o parte apartamentele nu sunt inscrise in cartea funciara si astfel nici nu exista un drept de ipoteca asupra lor, iar pe alta parte la data incheierii contractului de ipoteca imobilul in care se afla apartamentele nu exista, era doar emisa autorizatia de construire, iar potrivit art. 1775 din vechiul cod civil, bunurile viitoare nu puteau face obiectul unei ipoteci. Era unanim acceptat sub imperiul vechiului cod civil prin prisma principiului specializarii faptul ca cel care constituie ipoteca trebuie sa fie proprietarul actual al imobilului individual determinat. Un bun viitor nu indeplinea aceasta calitate, neexistand in materialitatea sa. Însă prin contractul de ipoteca incheiat cu privire la teren se face trimitere si la dispozitiile art. 1777 Cod C. potrivit caruia ipoteca se extinde si asupra imbunatatirilor, adaugirilor sau extinderilor terenului, in masura in care pot fi calificate ca fiind amelioratiuni in acceptiunea art. 1777 Cod C.. In opinia instantei de recurs, este discutabila calificarea unui imobil de P+S+8 etaje ca fiind amelioratiune a unui teren, in acceptiunea art. 1777 Cod C., deoarece acest text avea in vedere un raport de principal - accesoriu intre teren si orice imbunatatire, adaugare, extindere adusa acestuia. Or, o constructie de asemenea dimensiuni si cu o valoare economica fata de care valoarea terenului este insignifianta nu reprezintă o simpla ,,amelioratiune,, in sesul textului anterior enuntat. Este real faptul ca in interpretarea clasica a textului (C. Hamangiu - C. civil adnotat) rezulta ca ipoteca se întinde la toate accesoriile imobilului grevat, fără a fi nevoie de vreo mențiune specială în această privință. Textul a fost interpretat in sensul ca legiuitorul a avut în vedere toate ameliorările și adăugirile materiale executate asupra unui imobil, literatura de specialitate arătând ca se aplică disp. art. 1777 Cod civil si in cazul construcțiilor și clădirilor ridicate de debitor asupra unui loc viran ipotecat. A. interpretare are la baza o conceptie clasica potrivit careia o constructie este un accesoriu al terenului si o ,,amelioratiune,, a acestuia. Și noul cod civil care nu este incident în analiza noastră însă trebuie menționat pentru a releva tendința legiuitorului în materie preia aceeași concepție tradițională prin art. 2382 potrivit căruia orice construcție reprezintă o ameliorațiune, fără a distinge în funcție de valoarea economică a acesteia. Acceptând această interpretare rezultă faptul că ipoteca ar trebui înscrisă și în cărțile funciare ale apartamentelor, atunci când aceste cărți funciare individuale vor fi deschise. Totuși, pentru toate celelalte argumente care susțin prezenta decizie, apartamentele trebuie dobândite de către promitenții cumpărători ca libere de sarcini. A. nu înseamnă că recurenta va pierde caracterul garantat al creanței, deoarece ipoteca va fi menținută pentru acele apartamente și spații comerciale pentru care nu vor fi aplicate dispozițiile art. 93 indice 1 din L. 8. și de asemenea se va îndestula cu prioritate din restul de preț pe care promitenții cumpărători îl mai datorează, rest de preț pe care recurenta îl califică subiectiv și nejustificat ca fiind insignifiant. Mai mult, prin contractul de credit au fost constituite și alte garanții: garanții reale mobiliare asupra unor acțiuni, asupra unor solduri creditoare ale unor conturi, cesiunea în scop de garanție a drepturilor de creanță născute din antecontractele de vânzare cumpărare, contracte de vânzare cumpărare și contracte de închiriere, scrisori de garanție, polițele de asigurare având ca obiect proiectul finanțat și un bilet la ordin emis de SC T. S. și avalizat de C. M. D. A. multiple alte garanții nu fac obiectul prezentei analize. In ceea ce priveste solicitarea subsidiara a recurentei contestatoare instanta de recurs retine ca potrivit art. 49 alin. 3 din L. nr. 8., în cazul propunerilor de înstrăinare a bunurilor din averea debitorului grevată de garanții, se va ține seama de prevederile art. 39 referitoare la acordarea unei protecții corespunzătoare creanței garantate. Analizând textul de lege citat, prin raportare și la alin. 1 al acestuia rezulta ca judecătorul sindic a reținut in mod intemeiat faptul că aceste măsuri de protecție sunt menite să ofere o garanție creditorilor garantați, însă doar în situația în care propunerile de înstrăinare a bunurilor au loc în perioada de observație. Or, în cauză, debitoarea se află în procedura falimentului, dispoziția de trecere în faliment fiind pronunțată prin sentința comercială nr. 4394/(...), astfel încât, în această etapă a procedurii insolvenței o atare măsură în beneficiul creditorului garantat nu poate fi dispusă, textul de lege fiind lipsit de echivoc în acest sens. În ceea ce privește cel de al treilea capăt de cerere al contestatiei , referitor la obligarea lichidatorului la executarea măsurii respectiv a antecontractelor de vânzare- cumpărare, cu menținerea dreptului de ipotecă al recurentei contestatoare, recursul este neintemeiat si cu privire la acest aspect. Potrivit art. 53 din legea nr. 8., bunurile înstrăinate de către administratorul judiciar sau lichidator în exercițiul atribuțiilor saleprevăzute de lege sunt dobândite libere de orice sarcini, precum ipoteci, garanții reale mobiliare sau drepturi de retenție de orice fel, ori măsuri asigurătorii. Din dispozițiile legale citate rezulta că indiferent de etapa în care sunt înstrăinate bunurile în procedura insolvenței, bunurile înstrăinate în exercițiul atribuțiilor de serviciu, sunt vândute libere de orice sarcini. A., textul nu face nici un fel de distincție după cum există sau nu un antecontract de vânzare-cumpărare a carui executare se cere sau bunurile sunt vândute pur și simplu în procedura de lichidare. În acest sens, nu pot fi reținute distincțiile făcute de recurenta SC B. SA, în sensul neaplicării dispozitiilor art. 53 din L. nr. 8. concomitent cu dispozițiile art. 931din același act normativ, atâta timp cât legiuitorul nu a înțeles să facă nici un fel de distincție, iar potrivit unui principiu unanim admis in dreptul privat ,,ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus,,. Mai mult, asa cum a retinut intemeiat judecatorul sindic, aplicarea coroborata a dispozitiilor art. 53 din L. nr. 8. prin raportare la dispozitiile 931instituie, în cazul executării obligațiilor rezultate din antecontracte, măsuri sociale menite să protejeze interesele promitenților cumpărători, în situația în care promitentul vânzător intră în procedura insolvenței. Din această perspectivă nu pot fi reținute susținerile contestatoarei cu privire la fraudarea drepturilor sale în ipoteza încheierii contractelor de vânzare cumpărare fără menținerea ipotecii, întrucât aceasta este doar rezultatul aplicarii unor dispozitii legale instituite de catre legiuitor in scopul de a protejeza interesele promitenților cumpărători, care fie au achitat întregul preț, fie sunt gata să-l achite. Deasemenea este real că de principiu ipoteca dă dreptul creditorului garantat să urmărească bunul în mâna oricui s-ar afla, însă dispozițiile art. 53 din L. nr. 8., au fost instituite tocmai pentru a proteja drepturile cumpărătorilor unor bunuri înstrăinate în cadrul procedurii insolvenței. Prin înstrainare trebuie înțeleasă atât operațiune de vânzare a bunurilor la licitație publică potrivit unui regulament aprobat de creditori, cât și situația specială reglementată de art. 93 indice 1 din L. 8. potrivit căreia în condițiile acestui articol bunuri din patrimoniul debitoarei sunt înstrăinate către un promitent cumpărător. Executarea antecontractului are tot valoarea unei înstrăinări în accepțiunea art. 53 din L. 8.. A. în vedere formularea imperativă a art. 93 indice 1 din L. 8., rezultă că lichidatorul judiciar în cazul concret analizat nu mai are opțiunea de a menține sau de a denunța antecontractul respectiv. În consecință, textul enunțat creează în favoarea promitentului-cumpărător un drept de a obține executarea obligațiilor asumate prin antecontract cu prioritate față de alți creditori, cu ignorarea ordinii de prioritate stabilită de art. 121 și 123 din L. insolvenței. Acest drept are caracterul unui adevărat privilegiu în accepțiunea art. 1722 din vechiul cod civil și are toate caracteristicile acestuia: este instituit de lege, poartă asupra unui bun determinat (bunul obiect al antecontractului) și este determinat de natura creanței promitentului cumpărător (prețul antecontractului). În baza unui astfel de privilegiu, promitentul cumpărător dobândește atributele de urmărire și de preferință a bunului. Recurenta susține în motivarea căii de atac că interesul său nu a fost satisfăcut prin aplicarea concomitentă a art. 53 și art. 93 ind. 1 din L. nr. 8. raportat la faptul că majoritatea promitenților cumpărători au achitat deja prețul debitorului în totalitate, iar cei care nu l-au achitat încă, mai au de achitat doar un rest de preț redus. Urmând acest raționament, rezultă că dacă promitenții-cumpărători ar mai fi avut de achitat tot prețul convenit cu debitorului sau o parte cât mai mare din acesta, recurenta nu s-ar mai fi opus executării antecontractelor de vânzare-cumpărare. D., ar fi fost chiar mulțumită că există posibilitatea valorificării bunurilor din averea debitorului la un preț bun. Legiuitorul nu a prevăzut însă o distincție în funcție de care să se aplice aceste două articole concomitent sau nu. De altfel, ar fi fost greu să se facă o asemenea distincție care să aibă ca și criteriu gradul de satisfacere a creditorului ipotecar. Trebuie precizat în acest context faptul că în acest moment prețul apartamentelor trecut în antecontracte și în funcție de care se plătește și un rest de preț este superiorvalorii reale deoarece în ultimii trei ani prețurile imobilelor au fost într-o continuă scădere, datorită condițiilor generale din piața imobiliară. În consecință, valorificarea lor potrivit dreptului comun, la licitație s-ar face la un preț inferior celui achitat sau datorat de promitentul cumpărător. Instanta de recurs mai retine faptul ca instrainarea catre promitentii cumparatori a apartamentelor ipotecate dupa ce au achitat integral pretul acestora (conditie esentiala pentru vanzare) transforma o masura de protectie a acestora introdusa de legiuitor intr-o situatie total defavorabila cumparatorilor care risca astfel sa piarda proprietatea apartamentelor prin executarea garantiei reale, desi au indeplinit toate conditiile legal instituite de art. 93 indice 1 din L. 8. pentru achizitionarea acestora, cea mai importantă condiție în ceea ce îi privește fiind cea legată de plata prețului. Mai mult, pastrarea dreptului de ipoteca ar permite creditorului sa-si realizeze creanta detinuta impotriva debitoarei si inscrisa astfel in tabelul de creante si dupa finalizarea procedurii de insolventa, desi posibilitatea de realizare a acestor creante trebuie clarificata in cadrul procedurii, cu concursul judecătorului sindic și al lichidatorului judiciar. Or după închiderea procedurii, judecătorul sindic, lichidatorul judiciar și toți cei care i-au asistat sunt descărcați de orice îndatoriri și responsabilități potrivit art. 136 din L. 8.. Altfel spus, o creanță deținută împotriva debitorului și înscrisă în tabelul de creanțe al unui debitor nu poate supraviețui procedurii pentru a fi realizată ulterior închiderii procedurii prin valorificarea unui bun grevat de o garanție. Promitentii cumparatori nu sunt debitori ai recurentei, ci doar potentiali cumpărători ai unor bunuri cu privire la care recurenta pretinde o garanție reală. P. toate aceste considerente, în baza dispozițiilor art. 312 alin. 1 Cpc, instanța va respinge recursul declarat de creditoarea S. B. S. B. împotriva sentinței comerciale nr. 2.072 din 31 martie 2011 pronunțată în dosarul nr. (...) al Tribunalului Comercial C., pe care o va menține în întregime. P. aceleași argumente, în baza dispozițiilor art. 51, 55, 298 și 316 Cpc instanța va admite și cererea de intervenție în interesul intimatei introdusă de către creditorii promitenți cumpărători B. N., B. A., C. I., C. M.-E., D. Z., G. R., P. A.-I., P. MIA-D., P. L., P. T., P. M.-S., V. A., PETER G., G. D. și P. B. P. A. MOTIVE, IN NUMELE LEGII D E C I D E: Respinge recursul declarat de creditoarea S. B. S. B. împotriva sentinței comerciale nr. 2.072 din 31 martie 2011 pronunțată în dosarul nr. (...) al Tribunalului Comercial C., pe care o menține în întregime. Admite cererea de intervenție în interesul debitoarei intimate S. C. I. S. reprezentată prin lichidator judiciar R. I. S. S., formulată de către intervenienții B. N., B. A., C. I., C. M.-E., D. Z., G. R., P. A.-I., P. MIA-D., P. L., P. T., P. M.-S., V. A., PETER G., G. D. și P. B. Decizia este irevocabilă. Pronunțată în ședința publică din 3 aprilie 2012. PREȘEDINTE, JUDECĂTORI, D. P. A. A. I. C. I. GREFIER, M. N. ȚAR Red.A.A.I./(...). Dact.H.C./2 ex. Jud.fond:N.Koșa.
| ← Decizia nr. 7141/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii comerciale... | Decizia nr. 9/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii comerciale... → |
|---|
