Decizia civilă nr. 11124/2013. Acțiune în anulare. Faliment, procedura insolvenței
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ SECȚIA A II-A CIVILĂ,
DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr. _
DECIZIE CIVILĂ Nr. 11124/2013
Ședința publică de la 19 Noiembrie 2013
Completul compus din: PREȘEDINTE C. I.
Judecător A. -I. A. Judecător DP
G. M. N. Țâr
Pe rol, judecarea recursului declarat de SC R. -A. S. PRIN LICHIDATOR J. CII B. L. împotriva sentinței civile nr. 3948 din_ pronunțată în dosarul nr._ al T. ui Maramureș în contradictoriu cu intimații S. I., intimat S. D. M., având ca obiect acțiune în anulare contract vânzare-cumpărare .
La apelul nominal, făcut în cauză se prezintă av. Lutaș H. în reprezentarea intereselor intimaților cu împuternicire avocațială aflată la dosar.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Recursul promovat este scutit de plata taxelor de timbru.
S-a făcut referatul cauzei ocazie cu care se învederează instanței că pricina se află la primul termen de judecată pentru care procedura de citare este legal îndeplinită, părțile litigante au solicitat judecarea pricinii în lipsă.
Curtea, din oficiu, în temeiul art.1591alin.4 din C.pr. civilă, raportat la dispozițiile art.8 din Legea nr.85/2006 constată că este competentă general, material și teritorial să judece pricina.
Nemaifiind alte cereri de formulat, Curtea declară închise dezbaterile și acordă cuvântul pentru susținerea recursului.
Reprezentantul intimaților solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea ca temeinică și legală a sentinței recurate pentru motivele expuse pe larg în întâmpinare. În susținere se arată în mod contrar față de susținerile recurentei, expertiza efectuată în cauză a arătat că terenul a cărui vânzare se solicită a fi anulată nu este construibil iar lucrările de stabilizare pot ajunge la peste 30.000 euro. Mai mult de atât s-a stabilit că terenul în litigiu nu are utilități iar prețul pentru aducerea lor este de 7.300 euro și nu 32.000 lei. Nu se solicită acordarea de cheltuieli de judecată.
Curtea reține cauza în pronunțare.
C U R T E A,
Prin sentința civilă nr. 3948 din_ pronunțată în dosarul nr._ al T. ui Maramureș s-a respins acțiunea formulată de reclamanta C.I.I.
B. L., în calitate de lichidator judiciar desemnat pentru falimentul SC
"R. - A. "; S., împotriva pârâților S. I. și S. D. M. .
În considerente se arată că prin acțiunea înregistrată sub dosar nr._ din_, C.I.I. Bobata L. B. M., în calitate de lichidator judiciar desemnat pentru falimentul debitoarei SC R. - A. S. Săsar, județul
Maramureș, a chemat în judecată pe pârâții S. I. și S. D. M., solicitând a se dispune: anularea contractului de vânzare cumpărare încheiat între societatea debitoare SC "R. A. "; S. și pârâții S. I. și
S. D. M., contract autentificat sub nr. 2397 din data de 20 mai 2008, a terenului identificat după cum urmează: CF 21211 B. M. nr. cadastral 7957 constând din terenuri pentru curți și construcții în suprafață de 800 mp; CF 21212 B. M. nr. cadastral 7958 constând din fânețe în suprafață de 900 mp; CF 21213 B. M. nr. cadastral 7959 constând din fânețe în suprafață de 900 mp; CF 21214 B. M. nr. cadastral 7960 constând din fânețe în suprafață de 900 mp; înscrierea dreptului de proprietate asupra terenului identificat mai sus, care face obiectul contractului de vânzare cumpărare a cărei anulare se cere, în favoarea SC "R. A. S. .
Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2397 din_ de BNP Asociați Căpușan - S., societatea debitoare SC "R. A. "; S. a vândut către numiții S. I. și S. D. M. terenuri intravilane situate în B. M., str. M. C., identificate astfel:
- CF 21211 B. M. nr. cadastral 7957 constând din terenuri pentru curți și construcții în suprafață de 800 mp;
- CF 21212 B. | M. | nr. | cadastral | 7958 | constând | din | fânețe | în |
suprafață de 900 mp; | ||||||||
- CF 21213 B. | M. | nr. | cadastral | 7959 | constând | din | fânețe | în |
suprafață de 900 mp; | ||||||||
- CF 21214 B. | M. | nr. | cadastral | 7960 | constând | din | fânețe | în |
suprafață de 900 mp. |
Suprafața totală a terenului vândut a fost de 3.500 mp, iar prețul de vânzare de 135.000 lei, preț care, după cum a fost consemnat în contractul de vânzare - cumpărare, a fost achitat integral anterior semnării contractului. Așadar, după cum s-a arătat mai sus terenul vândut se află în
B. M., str. M. C., iar prețul de vânzare pe mp a fost de 38,57 lei (aprox. 1 Euro/mp) un preț mult inferior prețului de piață practicat pentru
zona respectivă. Se cunoaște faptul că str. M. C. se află într-o zonă
"rezidențială"; a orașului B. M., iar prețurile practicate în această zonă sunt mult superioare celui la care s-a vândut terenul de către societatea debitoare SC "R. A. "; S. . Prețurile de piață practicate în zona M. C. au fost comunciate și de către expertul evaluator Țară M. care arată faptul că pentru terenurile situate în intravilan pe str. M. C. prețurile de vânzare fiind cuprinse între 6.000 - 12.000 Euro/ar, respectiv 60 - 120 Euro/mp. Așadar, se poate observa că societatea debitoare SC "R. - A. "; S. a vândut terenul la un preț mult inferior prețului de piață, prestația sa depășind cu mult pe cea primită (prețul), motiv pentru care se impune, în temeiul art. 80 al. 1 lit. b din Legea 85/2006, anularea contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 2397/_ de BNP Asociați Căpușan - S. .
Un alt motiv de anulare a contractului de vânzare - cumpărare este și acela că s-a întocmit cu încălcarea dispozițiilor art. 259 din H.G. 1861/2006 pentru modificarea și completarea Normelor metodologice de aplicare a Legii 571/2003 privind Codul Fiscal, articol care la al. 6 arată în mod expres faptul că înstrăinarea unui teren, prin oricare dintre modalitățile prevăzute de lege, nu poate fi efectuată până când titularul dreptului de proprietate asupra terenului respectiv nu are stinse orice creanțe fiscale locale, cuvenite bugetului local al unității administrativ teritoriale unde este amplasat terenul. Atestarea achitării obligațiilor bugetare se face prin certificatul fiscal. Actele prin care se înstrăinează terenuri cu încălcarea acestor
dispoziții sunt nule. Așadar contractul de vânzare cumpărare a terenului situat în B. M., str. M. C. s-a încheiat fără a se prezenta un certificat de atestare fiscală emis de Primăria Baia Mare, ci doar unul emis de Primăria Recea. Dar dispozițiile art. 259 din HG 1861 sunt foarte clare în acest sens, motiv pentru care contractul de vânzare - cumpărare este nul.
În dovedirea celor de mai sus au fost anexate cererii: contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 2397/_ ; extrasele CF nr. 21211, 21212, 21213 și 21214 al localității B. M. ; adresa emisă de expertul evaluator Țară M. ; extras din HG 1861/2006.
Examinând acțiunea, prin prisma dispozițiilor legale invocate, respectiv art. 80 alin. 1 lit. b din L85/2006 și art. 259 alin. 6 din HG 1861/2006 și în raport de probele administrate în cauză, judecătorul sindic a reținut următoarele:
În speță expertiza tehnică efectuată în cauză a concluzionat că terenul ce formează obiectul contractului de vânzare - cumpărare a cărui anulare s- a solicitat de către lichidatorul judiciar al debitoarei, nu este construibil iar lucrările de stabilizare al acestuia pot ajunge la 30.000 euro.
Raportul a mai arătat că terenul în litigiu nu are utilități, iar prețul pentru aducerea lor la teren este de 7.300 euro, respectiv 32.000 lei.
Prin răspunsul la obiecțiunile raportului, expertul a arătat că prețul terenului la data vânzării ar fi de 191.000 lei.
Raportat la prețul de 191.000 lei și la investițiile necesare a fi efectuate, pentru a aduce terenul în starea de a fi construibil și cu utilități, prețul de 135.000 lei prevăzut în contractul de vânzare - cumpărare, corespunde valorii efective a terenului, astfel încât nu se poate susține că prestația debitoarei depășește vădit pe cea primită, nefiind incidente dispozițiile art. 80 alin. 1 lit. b din Legea 85/2006.
Nici nulitatea, reglementată de dispozițiile art. 259 alin. 6 din Legea 571/2003 privind codul fiscal nu subzistă întrucât impozitul pe teren a fost achitat, potrivit mențiunilor din adresa nr. 5574 din_ emisă de Municipiul B. M. .
În aceste condiții, constatând că acțiunea este neîntemeiată judecătorul a respins-o.
Împotriva sentinței a declarat recurs SC R. -A. S. PRIN LICHIDATOR J. CII B. L.
, solicitând admiterea recursului în sensul admiterii acțiuni acțiunii formulată de lichidatorul judiciar.
În motivarea recursului arată că lichidatorul judiciar desemnat pentru realizarea procedurii de faliment a debitoarei S.C. R. A. S.R.L., a analizat actele și documentele contabile ale debitoarei, identificând realizarea operațiunii de vânzare a bunului imobil ce a făcut obiectul acțiunii introductive de instanță, cu o disproporție între contraprestații, în speță prețul vânzării fiind sub prețul pieței.
Înainte de a promova acțiunea în instanță, lichidatorul judiciar a solicitat opinia unui evaluator membru ANE. R, cu privire la prețul tranzacției realizate de către debitoare.
Din opinia emisă de evaluator și existentă la dosarul cauzei, rezultă ca tranzacția realizată este sub prețul pieței. Mai mult decât atât, la momentul realizării operațiunii de vânzare nu a existat un raport de evaluare, fapt discutat în fața instanței de fond.
In cauză, s-a încuviințat cererea pârâților, de realizare a unei expertize tehnice în specialitatea evaluare. Expertul tehnic a stabilit că prețul de vânzare valabil la data realizării tranzacției era de 191.000 lei.
Așa cum rezultă din acțiunea introductivă de instanță, valoarea tranzacției a fost de 135.000 lei.
Astfel, având în vedere prețul stabilit de expertul evaluator și prețul de vânzare, instanța de fond putea să constate disproporția între contraprestații, în schimb, instanța a analizat și eventualele costuri necesare realizării de construcții pe terenul ce a făcut obiectul tranzacției atacate în
instanță.
Examinând recursul, curtea reține următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de_ sub nr. 2397 între debitoarea SC R. -A. S. în calitate de vânzătoare și pârâții S. I. și S. D. M., în calitate de cumpărători s-a vândut pârâților terenul situat în B. M. str. M. C. f.n., prețul fiind de
135.000 lei.
Potrivit art. 80 alin (1) lit. b din Legea 85/2006 "Administratorul
judiciar sau, după caz, lichidatorul poate introduce la judecatorul-sindic acțiuni pentru anularea constituirilor sau a transferurilor de drepturi patrimoniale către terți si pentru restituirea de către aceștia a bunurilor transmise si a valorii altor prestații executate, realizate de debitor prin următoarele acte";.
Textul legal se referă la diferența vădită de valoare între prestații în defavoarea debitorului.
Prin încheierea actului debitorul urmărește sau cel puțin acceptă posibilitatea vătămării creditorilor în beneficiul celui cu care a contractat și căruia îi transferă o valoare disproporționat de mare în raport cu prestația efectiv primită de către el.
Din proba cu expertiza tehnică administrată în cauză a reieșit că terenul a cărei vânzare se solicită a fi anulată nu este construibil, iar lucrările de stabilizare ale terenului pot ajunge la 30.000 euro.
De asemenea, expertul a stabilit că terenul în litigiu nu are utilități, iar prețul pentru aducerea lor la teren este de 7300 euro, respectiv
32.000 lei.
Prin răspunsul la obiecțiunile la expertiză formulate de pârâți, expertul a arătat că prețul terenului la data vânzării ar fi de 191.000 lei, luând în calcul valoare terenului de 52.500 euro și un curs de schimb euro-leu de la data vânzării de 3,6391 lei.
Raportat la acest preț și la investițiile ce trebuiesc a fi efectuate pentru a aduce terenul în starea de a fi construibil și cu utilități, prețul de
135.000 lei din contractul de vânzare autentificat sub nr. 2397/_ de Biroul Notarului P. Asociați Căpușan-S. corespunde valorii efective a terenului în cauză, astfel că vânzarea nu se încadrează în prevederile art. 80 alin. 1 lit. b din legea privind procedura insolvenței, deoarece imobilul ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare atacat nu are preț de piață vădit mai mare decât cel care a fost achitat de către intimatul pârât
S. I., așa cum în mod eronat arată lichidatorul.
Din actele de la dosar rezultă faptul că experta Țară M. care a întocmit expertiza extrajudiciară prezentată de lichidator, nu s-a deplasat niciodată la fața locului pentru a vedea unde este amplasat terenul și care este starea acestuia, făcând doar o analiză a ofertelor de vânzare aflate în baza de date a Agențiilor de Intermediere Imobiliară din B. M. .
Pentru considerentele sus arătate, instanța în baza art.312(1) Cpr.civ, va respinge ca nefondat recursul.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII D E C I D E :
Respinge recursul declarat de SC R. -A. S. prin C. I. de Insolvență B. L. împotriva sentinței civile nr. 3948 din_, pronunțată în dosarul nr._ al T. ui Maramureș pe care o menține în întregime.
Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din_ .
PREȘEDINTE | JUDECĂTORI | G. | ||||||
C. | I. | A. I. | A. | D. | P. | M. N. | ȚÂR |
Red. D.P. dact. GC 2 ex/_
Jud.primă instanță: N. B.
| ← Decizia civilă nr. 10743/2013. Acțiune în anulare. Faliment,... | Sentința civilă nr. 2013/2013. Acțiune în anulare. Faliment,... → |
|---|
