Sentința civilă nr. 1395/2013. Contestație. Faliment, procedura insolvenței
| Comentarii |
|
R.
TRIBUNALUL SPECIALIZAT C. DOSAR NR._ /a2
Cod operator date cu caracter personal 11553
SENTINȚA CIVILĂ NR. 1395/2013
Ședința publică din data de 14 mai 2013 Instanța este constituită din: JUDECĂTOR SINDIC - S. I.
GREFIER - DP
Pe rol fiind examinarea contestației formulate de contestatoarea V. M. împotriva măsurii luate de lichidatorul judiciar DDG I. S., de neexecutare a antecontractului, în cadrul procedurii insolvenței deschisă împotriva debitoarei SC D. I. S. C. -N., în conformitate cu prevederile Legii nr. 85/2006.
La apelul nominal se prezintă reprezentantul lichidatorului judiciar al debitoarei, d-l Godorogea L., practician în insolvență, lipsind reprezentantul contestatoarei.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei și se constată că la data de_ contestatoarea a trimis prin fax o cerere, prin care solicită acordarea unui termen în vederea achitării diferenței de onorariu expert, motivată de faptul că până la această dată nu a avut mijloacele financiare necesare îndeplinirii acestei obligații.
Reprezentantul lichidatorului judiciar arată că nu se impune amânarea judecării cauzei pentru motivul arătat, mai mult la termenul anterior reprezentantul contestatoarei a fost de acord cu onorariul definitiv al d-lui expert Lungu Sandu N., instanța având ca mijloc de obligare la plata acestuia, darea în debit a contestatoarei.
Judecătorul sindic reține faptul că motivele invocate de contestatoarea V. M. în cererea de amânare, respectiv lipsa mijloacelor financiare de achitare a diferenței de onorariu în favoarea d-lui expert nu reprezintă un motiv de amânare a judecării cauzei. Reține de asemenea faptul că onorariul definitiv al d-lui expert Lungu Sandu N. a fost încuviințat la termenul de judecată din data de_, iar reprezentantului contestatoarei i s-a pus în vedere să depună la dosar dovada achitării diferenței în cuantum de 1.000 lei, încheierea de ședință pronunțată la termenul menționat reprezentând titlul executoriu în ceea ce privește onorariul expertului. Având în vedere că nu s-a achitat diferența de onorariu în favoarea d-lui expert, judecătorul sindic apreciază că acest fapt nu constituie un motiv de tergiversare a soluționării cauzei, urmând ca expertul să-și recupereze onorariul inclusiv pe calea executării silite. Constată că nu sunt formulate obiecțiuni cu privire la raportul de expertiză, deși reprezentanților părților li s-a pus în vedere că au obligația de a depune obiecțiuni cu cel puțin 3 zile înainte de termenul de judecată de azi.
Reprezentantul lichidatorului judiciar arată că nu are alte cereri de formulat în probațiune.
Nefiind alte cereri și constatând că prezenta cauză se află în stare de judecată, judecătorul sindic acordă cuvântul asupra contestației.
Reprezentantul lichidatorului judiciar solicită respingerea contestației ca nefondată, pentru motivele arătate în întâmpinare. În susținere, arată că întrucât cererea privind perfectarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între contestatoare de debitoare nu îndeplinește prevederile legale de admisibilitate, motiv pentru care prin raportul întocmit în temeiul art.21 din Legea nr.85/2006, lichidatorul judiciar a luat în mod legal și temeinic măsura neperfectării antecontractului menționat. De asemenea, susține că nu sunt îndeplinite cerințele prev.de art. 93 ind.1 din același act normativ, astfel încât încheierea în formă autentică a actului menționat nu este posibilă, având în vedere următoarele: posesia asupra imobilului obiect al antecontractului nu a fost predată nici un moment către contestatoare, aceasta neprimind chei nici de la poarte de acces în grădină nici de la chioșcul alimentar amplasat pe teren; de asemenea, nu este îndeplinită condiția privind obligativitatea ca prețul achitat să nu fie inferior valorii de piață a bunului vândut, în speță s-a constatat că prețul achitat de contestatoare este mult inferioară valorii de piață, aceasta din urmă valoare fiind stabilită prin 4 rapoarte de expertiză efectuate asupra imobilului.
Judecătorul sindic reține cauza în pronunțare.
JUDECĂTORUL SINDIC,
Prin contestația înregistrată sub nr. de mai sus, la data de 5 februarie 2013, contestatoarea V. M. a contestat măsura luată de lichidatorul judiciar DDD I. S.
desemnat să administreze procedura falimentului debitoarei SC D. I. S. de neexecutare a antecontractului de vânzare-cumpărare cu dată certă avocațială nr.6/_ privind imobilul teren în suprafață de 250 mp, înscris în CF C. -N. nr.1., nr. cadastral 19408/2, "grădină în str.Cosminului nr.40";.
În motivarea contestației cuprinsă în memoriul depus la dosar la data de 25 februarie 2013, contestatoarea a arătat că lichidatorul judiciar a luat măsura contestată arătând că preșul imobilului este inferior valorii de piață și bunul nu se află în posesia promitentului cumpărător. Referitor la primul motiv, contestatoarea consideră că acesta este neîntemeiat. Astfel, lichidatorul judiciar face vorbire de un raport de expertiză de evaluare de care contestatoarea nu a luat cunoștință și la efectuarea căruia nu a fost citată, astfel că acea ipotetică expertiză nu-i poate fi opozabilă. În privința posesiei, contestatoarea a arătat că antecontractul conține în mod expres o clauză care prevede că posesia a fost predată la semnarea antecontractului, deci cu mult anterior deschiderii procedurii insolvenței asupra promitentului vânzător. În ceea ce privește declarația sub semnătură privată invocată de lichidatorul judiciar, contestatoarea a arătat că aceasta nu i-a fost adusă la cunoștință pentru a se putea apăra față de conținutul ei.
Prin întâmpinarea depusă la dosar (f.16) creditoarea SC B. SA a solicitat respingerea contestației, arătând că în mod justificat lichidatorul judiciar a refuzat perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Astfel, în ceea ce privește prețul imobilului potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare acesta este de 100 lei/mp (circa 23 euro/mp). Or, în procedura de insolvență imobilul a fost evaluat de un expert autorizat ANEVAR la valoarea de 75.192 lei (300 lei/mp sau 66 euro/mp). De asemenea, imobilul a fost evaluat și în anul 2011 la solicitarea lichidatorului judiciar, cu acea ocazie fiind stabilită o valoare de 298 lei/mp. Din aceste aspecte rezultă clar că prețul imobilului prin antecontract este mult inferior valorii de piață a bunului, iar încheierea contractului ar prejudicia grav creditorii debitoarei.
Mai mult, se poate observa că imobilul nu s-a aflat niciodată în posesia contestatoarei. Posesia este o stare de fapt care constă în stăpânirea bunului de către o persoană, cu intenția de a se comporta ca un proprietar. În rapoartele sale, lichidatorul judiciar a reținut că imobilul i-a fost predat de fostul administrator statutar al debitoarei, cheile de acces ale imobilului fiind deținute de acesta. În prezent, imobilul face obiectul procedurii de valorificare aprobată de creditori. În aceste condiții, în mod cert imobilul nu se află în posesia contestatoarei, care nu stăpânește bunul.
Prin întâmpinarea depusă la dosar (f.17-19), lichidatorul judiciar DDG I. S. a solicitat respingerea contestației ca nefondate, arătând că cererea privind perfectarea antecontractului de vânzare-cumpărare nu îndeplinește prevederile legale de admisibilitate, nefiind îndeplinite condițiile prevăzute de disp. art.931din legea nr.85/2006. Astfel, potrivit acestor dispoziții legale, lichidatorul judiciar poate executa obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii insolvenței, în care promitentul vânzător intră în procedură, doar dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții: prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător; prețul nu este inferior valorii de piață a bunului; bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare.
Cu privire la prima condiție prevăzută de dispozițiile art.931din Legea nr.85/2006 care impun atât obligativitatea ca prețul contractual să fi fost achitat integral sau să poată fi achitat la data cererii de executare a contractului, cât și obligativitatea ca posesia să se afle la promitentul-cumpărător, lichidatorul judiciar a constatat neîndeplinirea acestei condiții raportat la declarația dată la data de_ de către administratorul statutar al societății debitoare S.C. D. I. S.R.L., d-na Duca M., declarație potrivit căreia posesia asupra imobilului obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare certificat de către Cabinet de avocat -Militaru S. Mihai sub nr. 6/_ nu a fost predată nici un moment către promitenta-cumpărătoare V. M., aceasta neprimind chei nici de la poarta de acces în grădină și nici de la chioșcul alimentar amplasat pe terenul obiect al antecontractului menționat. De altfel, acest lucru a putut fi constatat și în mod direct de către lichidatorul judiciar cu ocazia încheierii Procesului verbal de predare primire din data de_, când predarea-primirea întregului imobilul din str. Cosminului nr.40 către lichidatorul judiciar s-a făcut de către administratorul statutar al debitoarei care deținea și la acel moment posesia întregului imobil.
În urma analizei actelor existente la dosar, lichidatorul judiciar a constatat și neîndeplinirea celei de-a doua condiții prevăzută de dispozițiile art.931din Legea nr.85/2006 referitoare la obligativitatea ca prețul achitat să nu fie inferior valorii de piață a bunului vândut. în acest sens, lichidatorul judiciar a constatat că prețul contractual achitat de către
promitenta-cumpărătoare V. M. în baza antecontractului de vânzare-cumpărare certificat de către Cabinet de avocat -Militaru S. Mihai sub nr. 6/_, respectiv suma de 25.000 lei, este mult inferioară valorii de piața a bunului. Concluzia lichidatorul judiciar este întemeiată având în vedere concluziile Raportului de expertiză tehnică extrajudiciară întocmit de expert autorizat Șomlea M. R. la solicitarea lichidatorului judiciar, concluzii potrivit cărora valoarea terenului în suprafață de 250 mp este de 75.192 lei, respectiv de 66 euro/mp; evaluarea întocmită în cadrul dosarului execuțional 36/2011 al BEJ Cimpian Mihai Radu în vederea vânzării prin licitație publică a imobilelor situate în C. -N., str. Cosminului nr.40, jud. C. pentru recuperarea sumelor datorate de către debitoarea S.C. D. I. S.R.L. creditoarei S.C. L. R. S.R.L., evaluare potrivit căreia prețul imobilului în suprafață de 250 mp era de 63.700 lei; evaluarea întocmită la solicitarea S.C. B. S.A. la data de_, potrivit căreia valoarea de piață pe mp era de 45,70 euro/mp; declarația dată la data de_ de către administratorul statutar al debitoarei S.C. D. I. S.R.L., respectiv de către d-na Duca M. care recunoaște că la momentul la care s-a încheiat antecontractul de vânzare- cumpărare prețul terenurilor din zonă era mai ridicat decât cel la care s-a perfectat tranzacția. Toate aceste acte analizate au condus lichidatorul judiciar la concluzia că vânzarea imobilului s-a făcut la un preț mult inferior valorii de piață.
Raportat la cele învederate lichidatorul judiciar a constatat imposibilitatea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul teren în suprafață de 250 mp, înscris în CF C. -N. nr.150.000 având nr. cadastral 19408/2 constând în "grădină în str. Cosminului nr.40", imobil ce formează obiectul antecontractului de vânzare- cumpărare certificat sub nr.6 din data de 30 noiembrie 2010 de către avocat Militaru S. - Mihai, antecontract încheiat între societatea debitoare S.C. D. I. S.R.L., în calitate de promitent-vânzătoare și V. M., în calitate de promitent-cumpărătoare.
Analizând contestația formulată de contestatoarea V. M., judecătorul sindic reține următoarele:
Prin încheierea civilă nr. 4010/_ pronunțată de tribunalul Specializat C. în dosarul nr._ s-a dispus deschiderea procedurii generale a insolvenței împotriva debitoarei SC D. I. S., fiind desemnat administrator judiciar DDG I. S. . Prin sentința civilă nr. 4917/_ judecătorul sindic a definitivat tabelul de creanțe împotriva averii debitoarei, iar prin sentința civilă nr. 1972/_ s-a dispus intrarea debitoarei în procedura generală a falimentului ca urmare a nerealizării planului de reorganizare ce a fost confirmat.
Creditoarea V. M. a formulat o cerere prin care a solicitat lichidatorului judiciar ca, în conformitate cu dispozițiile art. 931din Legea nr. 85/2006, să încheiere în formă autentică contractul de vânzare cumpărare cu privire la imobilul teren în suprafață de 250 mp înscris în CF 1. C., nr. cadastral 19408/2. Lichidatorul judiciar a luat măsura de a nu încheia actul de vânzare cumpărare, apreciind că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 931din Legea nr. 85/2006, respectiv prețul achitat de creditoare la data semnării antecontractului de vânzare cumpărare a fost mult inferior valorii de piață și creditoarea nu se află în posesia imobilului(f.3-4). Măsura lichidatorului judiciar a fost comunicată creditoarei V.
M. prin intermediul executorului judecătoresc la data de_, iar măsura a fost cuprinsă în raportul de activitate depus la dosarul de insolvență la data de_ (f.68-70 din dosarul nr._ ).
Conform art. 21 din Legea 85/2006, administratorul judiciar va depune lunar un raport cuprinzând descrierea modului în care și-a îndeplinit atribuțiile, precum și o justificare a cheltuielilor efectuate. Raportul se depune la dosarul cauzei, iar un extras se publică în Buletinul procedurilor de insolvență. Debitorul persoană fizică, administratorul special al debitorului persoană juridică, oricare dintre creditori, precum și orice persoană interesată pot face contestație împotriva măsurilor luate de administratorul judiciar. Contestația trebuie să fie înregistrată în termen de 3 zile de la depunerea raportului.
În conformitate cu dispozițiile art. 931din Legea nr. 85/2006, obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul vânzător intră în procedură, vor fi executate e lichidatorul judiciar la cererea promitentului cumpărător dacă sunt îndeplinit cumulativ următoarele condiții: prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului cumpărător, prețul nu este inferior valorii de piață a bunului, iar planul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare. În cazul de față era necesară îndeplinirea primelor două condiții impuse de legiuitor, ultima condiție neputând fi verificată deoarece planul de reorganizare a eșuat, iar debitoarea se află în procedura generală a falimentului.
Prin antecontractul de vânzare cumpărare certificat la data de_ de dl. avocat Militaru S. -Mihai(f.79-83 din dosarul nr._ ), debitoarea SC D. I. S., în calitate de promitentă vânzătoare, s-a obligat să transmită dreptul de proprietate în favoarea doamnei V.
M., în calitate de promitentă cumpărătoare asupra imobilul teren în suprafață de 250 mp înscris în CF 1. C., nr. cadastral 19408/2, respectiv "grădină în str. Cosminului nr. 40";, precum și asupra construcției provizorii existente pe teren, respectiv un chioșc alimentar. Prețul vânzării a fost stabilit la suma de 25.000 lei care a fost achitat la data încheierii actului. La art. V din contract părțile au stipulat că predarea posesiei faptice asupra bunului a avut loc la semnarea antecontractului.
În legătură cu faptul predării posesiei, judecătorul sindic reține că prin antecontractul de vânzare cumpărare s-a făcut dovada că la momentul încheierii actului, posesia a fost predată promitentei cumpărătoare, însă acest act nu face și dovada faptului că posesia a fost exercitată în mod efectiv de către promitenta cumpărătoare inclusiv la momentul formulării cererii de valorificare a antecontractului de vânzare-cumpărare. Dispozițiile art. 931din Legea nr. 85/2006 prevăd că bunul trebuie să se afle în posesia promitentului cumpărător la momentul formulării cererii de executare a antecontractului de vânzare-cumpărare. În condițiile în care la data de_ a fost încheiat un proces verbal prin care imobilul casă, teren și construcția provizorie în care a funcționat un magazin alimentar aflate în proprietatea debitoarei au fost predate de către administratorul statutar către lichidatorul judiciar(f.26), înseamnă că la acel moment posesia imobilului ce a format obiectul antecontractului nu se afla la contestatoare. Posesia reprezintă o stare de fapt care constă în stăpânirea materială a unui bun cu intenția și voința celui care exercită posesia de a se comporta, față de toți ceilalți, ca proprietar sau titular al unui drept real. Contestatoarea nu a înțeles să probeze în cauză faptul că la momentul formulării cererii de executare a antecontractului se afla în posesia efectivă a bunului. Proba testimonială solicitată de creditoare avea ca teză probatorie dovedirea faptului că a fost predată posesia(f.20-21), însă acest fapt rezultă din chiar antecontractul de vânzare cumpărare, proba fiind respinsă ca nefiind utilă soluționării cauzei. Exercitarea efectivă a posesiei nu a fost însă dovedită, cu atât mai mult cu cât lichidatorul judiciar a dovedit faptul că bunul imobil i-a fost predat în cadrul procedurii insolvenței, urmând a fi supus procedurii de valorificare în cadrul lichidării patrimoniului debitoarei.
În ceea ce privește prețul vânzării cu privire la care legiuitorul a stabilit că nu trebuie să fie inferior valorii de piață a bunului, în cauză s-a dispus efectuarea unei expertize tehnice, iar din concluziile acesteia rezultă că la data la care a fost încheiat antecontractul de vânzare cumpărare, respectiv noiembrie 2010, valoarea de piață a bunului, teren și construcție provizorie, era de 68.412,50 lei pentru teren și 15.100 lei pentru construcție(f.50-61). Astfel, prețul pentru care s-a realizat vânzarea, respectiv 25.000 lei, este cu mult inferior valorii de piață a bunului, respectiv 75.512,5 lei, astfel încât cererea contestatoarei nu îndeplinește nici condiția referitoare la prețul de vânzare.
Față de considerentele reținute, judecătorul sindic apreciază că măsura lichidatorului judiciar de a nu executa obligațiile debitoarei rezultând din antecontractul de vânzare cumpărare încheiat la data de_ este legală și temeinică, cererea formulată de promitența cumpărătoare neîndeplinind condițiile prevăzute de art. 931din Legea nr. 85/2006 în ceea ce privește posesia bunului și prețul de vânzare, astfel încât în temeiul art. 21 alin. 3 din Legea nr. 85/2006 se va respinge, ca neîntemeiată, contestația formulată de contestatoarea V. M.
PENTRU ACESTE MOTVIE ÎN NUMELE LEGII
H O T Ă R Ă Ș T E :
Respinge, ca neîntemeiată, contestația formulată de contestatoarea V. M. împotriva măsurii lichidatorului judiciar DDG I. S. desemnat să administreze procedura insolvenței debitoarei SC D. I. S. .
Cu drept de recurs în termen de 7 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică din 14 mai 2013.
JUDECĂTOR SINDIC, | GREFIER, | |
S. I. | D. | P. |
Red.SI/MM 3 ex./_
| ← Sentința civilă nr. 544/2013. Contestație. Faliment,... | Sentința civilă nr. 355/2013. Contestație. Faliment,... → |
|---|
