Sentința civilă nr. 1736/2013. Contestație. Faliment, procedura insolvenței
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
Tribunalul Specializat C. Dosar nr._ /a1
Cod operator date cu caracter personal 11553
Sentința civilă nr. 1736/2013 Ședința publică din data de 17 iunie 2013
Instanța este constituită din: Judecător sindic: I. P. Grefier: S. M.
Pe rol fiind contestația formulată de către contestatoarea M. M. împotriva măsurii luate de către lichidatorul judiciar S. C. constând în respingerea cererii formulate în temeiul art. 93, indice 1 din Legea nr. 85/2006, cuprinsă în raportul de activitate nr. 7/_, în cadrul procedurii insovenței debitoarei SC D. C. Î. și Reparații S. Câmpia Turzii, județul C., în conformitate cu prevederile Legii nr. 85/2006.
La apelul nominal făcut în cauză se prezintă contestatoarea, reprezentanta lichidatorului judiciar, practicianul în insolvență Țico Codruța Lavinia și reprezentantul administratorului special al debitoarei Dordai N.
, avocatul Predescu Silviu N., cu împuternicire avocațială depusă la acest termen.
Procedura este îndeplinită.
făcut referatul cauzei, după care contestatoarea depune la dosar chitanța nr. 516712752/_ ce atestă achitarea taxei judiciare de timbru în cuantum de 120 lei și timbre judiciare în valoare de 0,3 lei, aferente contestației.
Părțile declară că nu mai au alte cereri de formulat.
Nefiind alte cereri de formulat sau alte probe de solicitat, judecătorul sindic, apreciind că la dosar sunt suficiente probe pentru justa soluționare a cauzei acordă cuvântul pe fond.
Contestatoarea solicită judecătorului sindic admiterea contestației așa cum a fost formulată și pe cale de consecință să i se pună în vedere lichidatorului judiciar să execute antecontractul de vânzare-cumpărare, respectiv să semneze contractul de vânzare-cumpărare care să transfere în favoarea sa dreptul de proprietate asupra imobilului cumpărat, liber de sarcini, în condițiile prevăzute de art. 53 și 93 indice 1 din Legea nr. 85/2006.
Reprezentanta lichidatorului judiciar al debitoarei solicită respingerea contestației ca netemeinică și nefondată, conform motivelor invocate în
întâmpinare. Contestatoarea care susține că este cumpărătorul imobilului, a încheiat acest contract de vânzare-cumpărare în anul 2009. Imobilul a fost evaluat în anul 2009 la suma de 169.350 euro, însă antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat pentru suma de 100.000 euro, prețul achitat de către promitentul cumpărător fiind mult inferior valorii de piață a bunului, acesta plătind sub 60 % din valoarea de piață. Condițiile prevăzute de art. 93, indice 1 din Legea nr. 85/2006 nu au fost îndeplinite. În ceea ce privește valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare, la data semnării antecontractului pentru imobilul aflat în proprietatea debitoarei era constituită o garanție în favoarea creditorului CEC Bank SA, cu interdicția de înstrăinare și grevare, înscrisă în cartea funciară, fiind opozabilă tuturor.
Reprezentantul administratorului special solicită admiterea contestației și pe cale de consecință să se dispună obligarea lichidatorului judiciar de a încheia antecontractul de vânzare-cumpărare, fiind îndeplinite toate condițiile prevăzute de art. 93 indice 1 din Legea nr. 85/2006.
Judecătorul sindic reține cauza în pronunțare.
JUDECĂTORUL SINDIC,
Prin contestația înregistrată în data de 15 ianuarie 2013, la Tribunalul Specializat C., contestatoarea M. M. a contestat măsura luată de către lichidatorul judiciar al debitoarei SC D. C. I. SI REPARATII S. constând în respingerea cererii formulate în temeiul art. 931din Legea nr. 85/2006 având ca obiect imobilul care face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat în data de_, cuprinsă în raportul de activitate nr. 7/_ .
În motivarea contestației, contestatoarea a arătat că a încheiat cu debitoarea, în data de_ un antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul spațiu comercial și teren situat în satul Hodișu f.n., comuna Poieni, județul C. . În cauză sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 931din Legea nr. 85/2006 însă lichidatorul judiciar a respins, în mod nefundat, cererea contestatoarei, bazată pe o simplă afirmație a fostului administrator statutar al debitoarei. Lichidatorul judiciar s-a pronunțat asupra cererii contestatoarei fără a studia documentele justificative, respectiv
antecontractul de vânzare-cumpărare și procesul-verbal de predare-primire a imobilului, documente prin care debitoarea recunoaște predarea imobilului către contestatoare. Este real că în prezent imobilul este folosit de către fostul administrator al debitoarei, însă aceasta, întrucât ulterior încheierii antecontractului și predării posesiei imobilului, contestatoarea i-a permis acestuia să folosească imobilul cu titlu gratuit în vederea conservării și
asigurării pazei imobilului până la finalizarea lucrărilor de construire și finisare a acestuia, imobilul fiind finalizat parțial, respectiv primul nivel, cel de al doilea nivel fiind în curs de edificare.
Prin poziția procesuală depusă la dosar, în data de 21 martie 2013 (filele 11-16), lichidatorul judiciar S. C. a invocat excepția netimbrării contestației, iar pe fond a solicitat respingerea contestației ca fiind netemeinică și nefondată.
În susținerea poziției procesuale lichidatorul judiciar a arătat că nu a anexat contestatoarea, contestației, taxa de timbru și timbrul judiciar datorate potrivit art. 6, al. 1, lit. c din Legea nr. 146/1997. Pe fondul contestației, s-a arătat că a invocat contestatoarea o serie de motive care nu au nici o relevanță în cauză. Contestatoarea a susținut că a încheiat cu debitoarea un antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul spațiu comercial și teren situat în sat Hodișu f.n., comuna Poieni, județul C., la data de_, ocazie cu care a fost predată și folosința și posesia imobilului, fiind încheiat în acest sens și un proces-verbal de predare-primire. În fapt însă, cu ocazia efectuării inventarierii bunurilor aflate în patrimoniul debitoarei la data de_, lichidatorul judiciar s-a deplasat la adresa unde se află imobilul respectiv, constatând că acest imobil are destinația de restaurant, debitoarea fiind cea care desfășura activitatea specifică acestei destinații. Totodată, administratorul statutar al debitoarei a recunoscut că a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare cu contestatoarea M. M.
, însă posesia efectivă a bunului nu a fost predată niciodată. Contestatoarea a mai arătat că într-adevăr, în prezent imobilul este folosit de către debitoare, însă aceasta îl folosește cu permisiunea dânsei, cu titlu gratuit, în vederea conservării și asigurării pazei imobilului, până la finalizarea tuturor lucrărilor de construire și finisare a acestuia, fără a aduce nicio dovadă în acest sens. Astfel, între contestatoare și debitoarea D. C. încălțăminte și Reparații S. nu a fost încheiat niciun act din care să rezulte că aceasta îi permite debitoarei să folosească bunul până la finalizarea construcțiilor. Mai mult decât atât, nu este prevăzută în niciunul din actele încheiate între cele două părți obligația de finalizare a construcției, astfel că nu se poate susține că i s-a permis debitoarei să folosească bunul până la un anumit termen. Prevederile art. 931 din Legea nr. 85/2006 sunt prevederi imperative și nu
permisive, îndeplinirea dispozițiilor cuprinse în acest articol putând fi făcută doar dacă sunt îndeplinite cumulativ toate condițiile prevăzute de acest articol fără nicio excepție. Or, în cazul de față, contestatoarea îndeplinește, teoretic, doar o parte din aceste condiții, respectiv cea privind achitarea prețului integral convenit cu debitoarea și cea privind importanța pe care o
are bunul în reușita unui plan de reorganizare, care nu se aplică în cazul debitoarei, aceasta fiind în procedura falimentului. În ceea ce privește celelalte condiții chiar dacă prețul bunului a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, este necesar ca promitentul cumpărător să se afle în posesia efectivă a bunului, ceea ce în cazul de față nu se întâmplă, bunul aflându-se în continuare în posesia debitoarei după cum s-a arătat. Prețul achitat de către promitentul cumpărător nu trebuie să fie inferior valorii de piață a bunului, ori în cazul de față bunul a fost evaluat în cursul anului 2009 la valoarea de 169.350 euro, astfel cum rezultă din raportul de evaluare întocmit de către Chiorean Claudia la data de_ și depus în anexă la declarația de creanță de către creditorul CEC Bank SA. Este adevărat că între timp valoarea de piață a bunului a scăzut considerabil datorită crizei imobiliare și stării de degradare a imobilului respectiv, însă antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat în cursul anului 2009, fiind achitată suma de 100.000 EUR, în condițiile în care la data de_ valoarea de piață a bunului a fost evaluată la suma de 169.350 EUR. Pe cale de consecință, nici această condiție nu este îndeplinită, prețul achitat de către promitentul cumpărător fiind mult inferior valorii de piață a bunului, acesta plătind sub 60 % din valoarea de piață. În ceea ce privește valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare, s-a arătat că la data semnării acestui antecontract, pentru imobilul aflat în proprietatea debitoarei era constituită o garanție în favoarea creditorului CEC Bank SA, cu interdicția de înstrăinare și grevare, înscrisă în cartea funciară, fiind astfel opozabilă tuturor. Mai mult decât atât, contestatoarea avea cunoștință despre existența unei ipoteci asupra imobilului, acest lucru fiind stipulat în antecontractul de vânzare-cumpărare. Având în vedere că debitoarea nu a procedat la achitarea integrală a tuturor datoriilor pe care le avea față de creditorul CEC Bank SA, aceasta nu ar fi putut oricum să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică la data stabilită prin antecontract, respectiv_ . În plus, la data de_, dată până la care părțile s-au obligat să încheie contractul de vânzare- cumpărare în formă autentică, debitoarea se afla deja în procedura insolvenței, iar pasivitatea în care a stat contestatoarea până la data de _
, data depunerii cererii la lichidatorul judiciar, este inexplicabilă. Aceasta ar fi avut posibilitatea, conform antecontractului, de a opta între rezoluționarea contractului sau obligarea părții la executarea contractului, însă nu a efectuat niciun demers în acest sens, deși ultima rată a prețului convenit a fost achitată la data de_ . Drept urmare, contestatoarea a așteptat aproape doi ani pentru a începe demersurile necesare pentru îndeplinirea obligațiilor antecontractului de vânzare-cumpărare, prevalându-se de prevederile art. 53 din Legea nr. 85/2006 în care este stipulat că "Bunurile înstrăinate de
administratorul judiciar sau lichidator, în exercițiul atribuțiilor sale prevăzute de prezenta lege, sunt dobândite libere de orice sarcini, precum ipoteci, garanții reale mobiliare sau drepturi de retenție, de orice fel, ori măsuri asigurătorii, inclusiv măsurile asigurătorii instituite în cursul procesului penal";.
În primul rând, cu privire la excepția netimbrării contestației, aceasta nu a mai fost susținută, în condițiile în care la termenul de astăzi, contestația a fost timbrată.
Analizând contestația formulată, pe fond, judecătorul sindic o va respinge ca neîntemeiată.
Deși debitoarea a încheiat cu contestatoarea un contract sub semnătură privată prin care prima a vândut celei din urmă imobilul cafe-bar și teren în suprafață de 1120 mp, situat în comuna Poieni, satul Hodisu, FN, înscris în CF 981 Huedin și având nr. cadastral 357, pentru suma de 100.000 euro, cu TVA inclus, în data de 27 decembrie 2009 (filele 3-5), acestui contract nu i se poate da eficiență și el nu va putea fi executat de către contestatoare, așa cum ea dorește, prin obligarea debitoarei la transferarea proprietății printr-un act în formă autentică, având în vedere interdicția de înstrăinare și grevare înscrisă în cartea funciară. Astfel, așa cum rezultă din copia CF nr. 50171 a localității Poieni, asupra imobilului cafe-bar și a terenului în suprafață de 1120 mp, a fost înscrisă încă din data de 19 septembrie 2008, interdicția de înstrăinare și grevare în favoarea creditoarei Casa de Economii și Consemnațiuni, Sucursala C. (filele 22, 23). Deci, fără acordul acestei instituții bancare, imobilul nu va putea fi niciodată înstrăinat vreunui cumpărător, printr-un act consensual. Actul sub semnătură privată nu transmite dreptul de proprietate, în speță fiind vorba și de un teren ce a făcut obiectul acestuia, practic imobilul, la data deschiderii procedurii fiind în patrimoniul debitoarei, urmând să fie valorificat în cadrul procedurii și lui neputându-i-se aplica prevederile art. 93/1 din Legea nr. 85/2006. Acest text de lege poate invocat în cauză doar dacă nu există alte interdicții sau obstacole, legale sau convenționale, ce determină ca acel contract sub semnătură-privată să nu-și poată produce efectele, ceea ce, așa cum s-a arătat, nu este cazul în speță.
Nu mai are nicio importanță cine deține efectiv posesia imobilului, dacă debitoarea sau chiar contestatoarea care a permis, în baza unui acord de voință, folosirea imobilului de către altcineva și dacă prețul vânzării a fost unuil corect. Interdicția înscrisă în cartea funciară îl împiedică pe lichidatorul judiciar să dea eficiență acelui contract de vânzare-cumpărare cu privire la care ambele părți știau de interdicția existentă (sau ar fi trebuit să
știe, în urma unei simple verificări), datorită faptului că ea fusese înscrisă în cartea funciară la data perfectării lui.
PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII,
H O T Ă R Ă Ș T E:
Respinge contestația formulată de către contestatoarea M. M., domiciliată în T., str. G. C., nr. 7 împotriva măsurii lichidatorului judiciar S. C. desemnat să administreze procedura falimentului debitoarei SC D. C. I. SI REPARATII S., cuprinsă în raportul de activitate nr. 7/_, ca fiind neîntemeiată.
Cu drept de recurs în termen de șapte zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică din data de 17 iunie 2013.
JUDECĂTOR SINDIC, GREFIER,
P. S. M.
| ← Sentința civilă nr. 1871/2013. Contestație. Faliment,... | Sentința civilă nr. 701/2013. Contestație. Faliment,... → |
|---|
