Sentința civilă nr. 1932/2013. Contestație. Faliment, procedura insolvenței
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SPECIALIZAT C. DOSAR NR._ /a6
Cod operator de date cu caracter personal 11553
SENTINȚA CIVILĂ NR.1932/2013
Ședința publică din 2 iulie 2013 Instanța constituită din: JUDECĂTOR SINDIC: D. M. D. GREFIER: A. VLAIC
Pe rol fiind pronunțarea hotărârii cu privire la contestația formulată de contestatorii H. G. -D. și H.
S. -C. împotriva măsurii luat de lichidatorul judiciar CAPITAL I. S., în cadrul procedurii insolvenței debitoarei SC A. E. S., în conformitate cu prevederile Legii nr.85/2006.
Dezbaterea în fond a cauzei a avut loc în ședința publică din data de 18 iunie 2013, mersul dezbaterilor și concluziile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
JUDECĂTORUL SINDIC
Prin contestația înregistrată sub nr. de mai sus, la data de 7 martie 2013, contestatorii H. G. -D. și H.
S. -C. au contestat măsura lichidatorului judiciar CAPITAL I. S. - FILIALA O. prin care acesta a refuzat executarea contractului de construire și a antecontractului de vânzare-cumpărare bun viitor încheiat între contestatori și debitoarea SC A. E. S. prin prezentarea la notarul public în vederea semnării contractului autentic de vânzare-cumpărare având ca obiect locul de parcare nr.29 situat la subsolul blocului construit de către debitoare în comuna Baciu, sat Baciu, nr.349, jud.C., solicitând admiterea contestației și obligarea lichidatorului judiciar la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea contestației contestatorii au arătat că la data_ au înregistrat cererea prin care au solicitat lichidatorului judiciar SCP CAPITAL I. S. - Filiala O. sa se prezinte la data de_ la Biroul Notarului Public Oana Mihutiu, in vederea semnării contractului autentic de vanzare-cumparare având ca obiect locul de parcare nr. 29, situat la subsolul blocului construit de către debitoare in sat Baciu, corn. Baciu, nr. 349, jud. C., loc de parcare identificat conform schiței anexate si inscris in CF individuala nr. 50033-C1-U78, număr cadastral 2403- C1-U80 a localității Baciu, având suprafața de 14 mp, având ca efect transferul dreptului de proprietate asupra acestui loc de parcare in favoarea contestatorilor, conform obligației asumate de către debitoarea promitenta- vanzatoare prin art. 2.4 din Contractul de construire si antecontract de vanzare-cumparare bun viitor atestat sub nr. 90/_ de avocat M. P. din Baroul Cluj, si menținută prin clauzele contractuale cuprinse in Contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr 164/_ de BNP Dobre Ion, (având ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra imobilului aprtament nr 13 situat in același condominiu).
În motivarea cererii s-a arătat că, potrivit prevederilor art. III din Contractul de construire si Antecontractul de vanzare-cumparare atestat sub nr. 90/_ de avocat M. P. din Baroul Cluj, prețul vânzării apartamentului si locului de parcare obiect al antecontractului, stabilit de comun acord de parti a fost de 57.000 Euro, TVA inclus, prețul fiind achitat integral de către contestatori, cu respectarea transelor si a termenelor de plata convenite, potrivit clauzelor contractuale anterior menționate si prevederilor cuprinse in Contractul autentic de vanzare-cumparare din data de_, conform cărora reprezentantul societății vânzătoare confirma "prin semnătura mea pe prezentul contract, ca am primit suma de 57.000 Euro in numerar, in echivalent lei din mana cumpărătorilor, anterior autentificării prezentului contract.";
De asemenea, după cum s-a precizat si in Cererea formulata, la începutul lunii mai 2009, locul de parcare nr. 29, identificat in schița anexata, a fost predat in posesia contestatorilor de către debitoarea promitenta, prin reprezentant, cu aceeași ocazie fiind marcat cu numărul de inmatriculare al autovehiculului contestatorilor, asa cum se poate vedea din fotografiile efectuate recent la fata locului.
La data de 26 ianuarie 2010, debitoarea promitenta-vanzatoare a procedat la autentificarea Contractului de vanzare-cumparare asupra imobilului apartament nr. 13 situat in imobilul construit in loc Baciu, str. Noua, nr. 349, insa locul de parcare nu a făcut obiectul aceluiași act autentic, intrucat, deși la acea data parcarea subterana era parcelată si inscrisa in Carti Funciare individuale, asupra locurilor de parcare de la subsol exista inscrisa ipoteca in favoarea băncii creditoare, astfel ca, in lipsa unui acord din partea acesteia, transferul dreptului de proprietate asupra locului de parcare prin act autentic notarial nu s-a putut realiza, din culpa exclusiva a debitoarei promitente- vanzatoare.
Din acest motiv, in clauzele cuprinse in Contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 164/_ de BNP Ion Dobre, debitoarea vânzătoare prin reprezentant declara ca "dispozițiile referitoare la vanzarea-cumpararea unei parcări situate in subsolul blocului in care se afla apartamentul care se vinde, cuprinse in contractul de construire si antecontractul de vanzare-cumparare a unui bun viitor raman valabile si ca ne obligam sa încheiem un contract de vanzare-cumparare având ca obiect parcarea respectiva, la o data ulterioara".
S-a precizat faptul ca, după data transferului de proprietate asupra imobilului apartament si a predării posesiei asupra locului de parcare, contestatorii și-au exercitat in mod deplin drepturile locative in calitate de
proprietari, inclusiv prin stabilirea domiciliului stabil la adresa acestor imobile si prin utilizarea zilnica a locului de parcare sus-mentionat.
In ceea ce privește darea de data certa, Contractul de construire si Antecontract de vanzare-cumparare bun viitor incheiat intre contestatori si debitoarea S.C. A. E. S. are data certa anterioara deschiderii procedurii insolventei, conform încheierii de atestare nr. 90/_ de avocat P. M. si a încheierii de autentificare nr. 164/_ a BNP Dobre Ion, prin raportare la dispozițiile art. 1182 C civ (1865) si art. 3 alin. 1 lit. c din Legea 51/1995, respectiv art. 8 lit. f din Legea 36/1995.
Cu toate acestea, facand abstracție de solicitarea contestatorilor si de considerentele care o justificau, la data de_, lichidatorul judiciar i-a notificat cu privire la refuzul de a da curs cererii, pe motiv ca in speța nu ar fi îndeplinite condițiile prevăzute de dispozițiile art. 93 ind. 1 din Legea nr. 85/2006, in vederea incheierii contractului de vanzare-cumparare autentic având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra locului de parcare identificat mai sus, in favoarea contestatorilor.
Contestatorii apreciază refuzul lichidatorului judiciar de a proceda la încheierea contractului de vanzare- cumparare autentic având ca efect transferul dreptului de proprietate asupra locului de parcare nr. 29 situat in subsolul blocului din sat Baciu, corn Baciu, jud. C., identificat mai sus, ca fiind nelegal si netemeinic.
Referitor la primul aspect invocat de către lichidatorul judiciar, potrivit căruia in Contractul de construire si antecontract de vanzare-cumparare bun viitor nu se specifica, in mod concret, care este prețul care se percepe pentru apartament si care este contravaloarea locului de parcare, stipulandu-se un preț global pentru ambele imobile, in cuantum de 57.000 eur, motiv pentru care lichidatorul judiciar nu ar putea sa aprecieze daca prețul stabilit de comun acord de parti pentru locul de parcare situat la demisolul clădirii identificate mai sus este sau nu inferior prețului de piața actual raportat la evaluarea efectuata in speța de către S.C. XRAL S.R.L, cu privire la locurile de parcare de la demisolul imobilului situat in corn. Baciu, str. Principala (Noua), nr. 349, contestatorii au arătat că este neîntemeiat.
Astfel, având in vedere faptul ca in speța a fost stipulat un preț global al celor doua imobile, apreciem ca se impune a se stabili daca prețul global, de 57.000 eur, este sau nu inferior valorii de piața a bunurilor ce au făcut obiectul Contractului de construire si Antecontractul de vanzare-cumparare atestat sub nr. 90/_ de avocat M.
P., pentru a se putea concluziona daca se impune executarea acestuia de către lichidatorul judiciar.
Or, după cum s-a precizat in cuprinsul Cererii formulate la data de_, prin care s-a solicitat lichidatorului judiciar sa se prezinte la notarul public in vederea semnării Contractului de vanzare-cumparare, având ca obiect dreptul de proprietate asupra locului de parcare nr. 29, identificat anterior, contestatorii apreciază ca prețul achitat nu este inferior valorii de piața a imobilului, prețul de 680 Euro/mp fiind chiar superior valorilor actuale ale pieței imobiliare din mediul rural - corn. Baciu.
In ceea ce privește susținerile lichidatorului judiciar, referitor la faptul ca contestatorii nu ar fi achitat contravaloarea locului de parcare nr. 29, prețul de 57.000 euro achitat reprezentând doar contravaloarea apartamentului, acestea au un caracter neintemeiat. Astfel, conform art. III din Contractul de construire si Antecontractul de vanzare-cumparare bun viitor atestat sub nr. 90/_, prețul vânzării apartamentului cu cotele indivize comune aferente precum si parcării, este de 57.000 euro. De asemenea, in cuprinsul alineatelor finale din fila 1 din Contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 164/_, este consemnata declarația debitoarei, prin reprezentant, conform căreia prețul stabilit de comun acord de către părțile contractante, in suma de 57.000 euro, a fost achitat integral de către contestatori.
S-a arătat că prin clauza contractuala cuprinsa in Contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 164/_ de BNP Dobre Ion, potrivit căreia părțile contractante am declarat ca dispozițiile referitoare la vanzarea- cumpararea unei parcări situate in subsolul blocului in care se afla apartamentul care se vinde, cuprinse in contractul de construire si antecontractul de vanzare-cumparare a unui bun viitor roman valabile si ca se obliga sa încheie un contract de vanzare-cumparare având ca obiect parcarea respectiva, la o data ulterioara, nu au înțeles decât sa menține dispozițiile Contractului de construire si Antecontractul de vanzare-cumparare bun viitor atestat sub nr. 90/_, in ceea ce privește obligarea debitoarei promitente-vanzatoare la transferul dreptului de proprietate asupra locului de parcare identificat mai sus, in favoarea contestatorilor, fata de imposibilitatea acesteia de a efectua transferul asupra parcării odată cu autentificarea contractului de vanzare-cumparare al apartamentului, datorita sarcinilor care grevau la acea data Cărțile funciare individuale ale parcărilor subterane.
Referitor la susținerile lichidatorului judiciar, potrivit cărora in speța nu ar fi aplicabile dispozițiile art. 93 ind. 1 din Legea nr. 85/2006, intrucat impotriva debitoarei a fost demarata procedura simplificata de faliment, subscrisa le apreciem ca fiind neintemeiate.
Potrivit dispozițiilor art. 93 ind. 1 din Legea nr. 85/2006, una dintre condițiile care trebuie indeplinite cumulativ, pentru ca administratorul judiciar sau lichidatorul sa execute obligațiile ce rezulta dintr-un antecontract de vanzare-cumparare cu data certa anterioara demarării procedurii insolventei, este ca bunul sa nu aibă importanta determinata pentru reușita unui plan de reorganizare. Condiția sus-mentionata nu presupune ca, in vederea aplicării dispozițiilor art. 93 ind. 1 din Legea nr. 85/2006 s-ar impune ca societatea debitoare sa fi propus un plan de reorganizare, ci doar ca, in cazul in care acesta a fost propus, bunul ce face obiectul antecontractului sa nu aibă o importanta determinata pentru reușita acestuia.
Mai mult, având in vedere faptul ca, potrivit art. 93 ind. 1 din Legea nr. 85/2006, obligațiile sus-mentionate vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidatorul societății debitoare, apreciem ca fiind evident faptul ca acestea pot fi duse la indeplinire inclusiv in situația in care societatea debitoare nu se afla in reorganizare judiciara, ci chiar in procedura de faliment.
In aceste condiții, s-a apreciat ca in speța sunt îndeplinite toate condițiile prevăzute de art. 93 ind. 1 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolventei, impunandu-se astfel obligarea lichidatorului judiciar la executarea
obligațiilor rezultând din Antecontractul de vanzare-cumparare bun viitor atestat sub nr. 90/_ si din Contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 164/_, constând in angajamentul debitoarei, in calitate de promitent- vanzator, de a transfera, in favoarea contestatorilor, dreptul de proprietate si asupra locului de parcare nr. 29 situat la subsolul imobilului bloc de locuințe din loc Baciu, str. Noua, nr. 349, jud. C., înscris in CF individuala nr. 50033- C1-U78, număr cadastral 2403-C1-U80 a localității Baciu, având suprafața de 14 mp.
În drept, au fost invocate prevederile art. 21 alin. 2 si art. 93 ind. 1 din Legea nr. 85/2006; prevederile art.
453 NCPC.
Prin întâmpinare, lichidatorul judiciar Capital I. S. - Filiala O. a solicitat respingerea contestației și obligarea contestatorilor la plata cheltuielilor de judecată.
În susținerea poziției procesuale lichidatorul judiciar a arătat că la data de_ i-a fost comunicată o cerere, formulată de contestatori, reprezentați prin avocat Neamț C. stina, prin care i s-a solicitat să se prezinte la data de_, orele 12.00 la Biroul Notarului Public Oana Mihuțiu în vederea semnării contractului autentic de vânzare-cumpărare, având ca obiect locul de parcare nr. 29, situat la subsolul blocului construit de către debitoarea SC A. E. S. în sat Baciu, com. Baciu, nr. 349, jud. C., loc de parcare inscris în CF individuală nr. 50033 - C1-U78, număr cadastral 2403-C1-U80 a localității Baciu, având suprafața de 14 mp, având ca efect transferul dreptului de proprietate asupra acestui loc de parcare în favoarea titularilor cererii, conform obligației asumate de debitoarea promitentă-vânzătoare prin art. 2.4 din Contractul de construire și Antecontract de vânzare-cumpărare bun viitor atestat sub nr. 90/_ de avocat M. P. din Baroul Cluj, și menținută prin clauzele contractuale (fila 2, alin. Penultim) cuprinse în Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 164/_ de BNP Dobre Ion (având ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra imobilului apartament nr. 13 situat în același condominiu).
După studierea cererii și analizarea documentelor anexate la cerere, lichidatorul judiciar a considerat că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 93 indice 1 (mai exact primele 2 condiții) din Legea 86/2006 pentru motivele expuse pe larg în comunicarea nr. 174/_ .
La data de_, între debitoarea SC A. E. S., în calitate de promitentă-vânzătoare, pe de o parte, și H. G. -D. și soția acestuia H. S. -C., în calitate de promitenți-cumpărători, pe de altă parte, s-a încheiat un Contractul de construire și Antecontractul de vânzare-cumpărare bun viitor, având ca obiect apartamentul cu nr. 13 situat la etajul 2 din blocul de locuințe, scara 1, situat în localitatea Baciu, str. Nouă, nr. 349, județul C. și un loc de parcare situat în subsolul blocului, la prețul de 57.000 euro amândouă, ca ulterior, la data de_, să se încheie, între același părți, un contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 164/_ de BNP Dobre Ion, care a avut ca obiect doar apartamentul cu nr. 13 situat în satul Baciu, nr. 349, comuna Baciu, județul C.
, la etajul al II-lea, scara 1 la prețul de 57.000 euro. Locul de parcare situat în subsolul blocului, care a constituit, alături de apartament și preț, obiectul contractului de construire și antecontractului de vânzare-cumpărare bun viitor, nu se regăsește și ca obiect al contractului de vânzare-cumpărare autentificat la data de_ . Cu privire la acest loc de parcare, părțile obligându-se doar, în contractul de vânzare-cumpărare autentificat, să încheie, la o dată ulterioară, un nou contract de vânzare-cumpărare care să aibă ca obiect locul de parcare cu pricina (obligație de a face).
Altfel spus, prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat și autentificat la data de_, SC A. E.
S., prin reprezentant, a vândut soților H., apartamentul nr. 13 situat în satul Baciu, nr. 349, comuna Baciu, județul C., la etajul al II-lea, la prețul de 57.000 euro, sumă încasată de către reprezentantul societății vânzătoare, conform declarației lui stipulată în contractul de vânzare-cumpărare autentificat la data de_, în numerar, în echivalent lei, din mâna cumpărătorilor, anterior autentificării contractului. Nicio clauză din contractul de vânzare- cumpărare autentificat sub nr. 164/_ de BNP Dobre Ion, nu denotă că intenția și voința părților a fost în sensul ca suma de 57.000 euro stipulată să reprezinte preț atât pentru apartament, cât și pentru locul de parcare ce va constitui obiect a unui contract de vânzare-cumpărare ce se va încheia ulterior. Rezultă, raportat la cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 164/_, că prețul pentru locul de parcare cu nr. 29 situat la subsolul blocului de locuințe nu a fost achitat deloc, cu privire la acesta urmând a se încheia un contract ulterior. într-adevăr, lichidatorul judiciar este ținut să execute obligațiile care rezultă dintr-un antecontract de vânzare- cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, în măsura în care sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 93 ind. 1, dar în cazul de față, părțile din antecontractul de vânzare-cumpărare au înțeles să-și aducă la îndeplinire obligațiile asumate prin acesta, prin încheierea ulterioară a unui contract de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Motivul invocat de soții H. în cererea formulată către lichidatorul judiciar, că "La data de 26 ianuarie 2010, debitoarea promitentă-vânzătoare a procedat la autentificarea Contractului de vânzare-cumpărare asupra imobilului apartament nr. 13 situat în imobilul construit în loc. Baciu, str. Nouă, nr. 349, însă locul de parcare nu a făcut obiectul aceluiași act autentic, întrucât la aceea dată parcarea subterană nu era parcelată și nu exista Carte Funciară individuală astfel încât să poată fi efectuat transferul proprietății și asupra locului de parcare nr. 29" este contrazis de actul de parcelare autentificat de BNP Dobre Ion, sub nr. 198/_ (cu aproximativ 1 an înainte de încheierea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 164/_ ) prin care s-a parcelat imobilul situat în satul Baciu, nr. 349, comuna Baciu, jud. C., înscris în CF nr. 8067 a localității Baciu, cu A+l, număr cadastral 2049, dobândit de societatea comercială SC A. E. S. sub B.l, cu titlu de drept cumpărare și alipire.
În contestația formulată împotriva măsurii luate de lichidatorul judiciar, se revine asupra motivului expus mai sus, de data aceasta susținându-se că "La data de 26 ianuarie 2010, debitoarea promitentă-vânzătoare a procedat la autentificarea Contractului de vânzare-cumpărare asupra imobilului apartament nr. 13 situat în imobilul construit în loc. Baciu, str. Nouă, nr. 349, însă locul de parcare nu a făcut obiectul aceluiași act autentic, întrucât, deși la acea
dată parcarea subterană era parcelată și înscrisă în Cărți Funciare individuale, asupra locurilor de parcare de la subsol exista înscrisă ipotecă în favoarea băncii creditoare, astfel că, în lipsa unui acord din partea acesteia, transferul dreptului de proprietate asupra locului de parcare prin act autentic notarial nu s-a putut realiza, din culpa exclusivă a debitoarei promitente-vânzătoare. Nu doar că exista înscrisă ipotecă în favoarea băncii creditoare asupra locurilor de parcare de la subsol, la data încheierii respectivului contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 164/_, ci ea există și în prezent. Prin urmare, acordul băncii creditoare este imperios necesar și în prezent pentru a se putea transfera dreptul de proprietate asupra parcării cu nr. 29 aflată la subsolul blocului de locuințe situat în comuna Baciu, str. Principală (Nouă), nr. 349.
De subliniat că lichidatorul judiciar nu a susținut niciun moment că "în speță nu ar fi aplicabile dispozițiile art. 93 ind 1 din Legea nr. 85/2006, întrucât împotriva debitoarei a fost demarată procedura simplificată de faliment", ci raportându-se strict la a treia condiție prevăzută de art. 93 indice 1 "bunul să nu aibă importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare" a susținut că această condiție nu este incidență în cazul de față sau cu alte cuvinte îndeplinirea primelor două condiții prevăzute de art. 93 ind. 1 fiind nu doar necesare, dar și suficiente în prezenta cauză, pentru ca lichidatorul judiciar să procedeze la aplicarea dispozițiilor prevăzute de art. 93 ind. 1, întrucât față de debitoarea SC A. E. S. s-a dispus intrarea directă în faliment, în procedura simplificată, dar tocmai aceste prime două condiții nu sunt îndeplinite.
În drept, au fost invocate prevederile art. 93 ind.l din Legea 85/2006.
Prin precizarea depusă la dosar, contestatorii H. G. -D. si H. S. -C. au arătat că înțeleg să se conformeze dispozițiilor din cuprinsul încheierii pronunțate la termenul din data de_, de către Tribunalul Specializat C., in Dosar nr. 4529/1285/201 l/a6, sens in care au precizat valoarea locului de parcare nr. 29, situat la subsolul blocului construit de către debitoare in sat Baciu, comuna Baciu, nr 349, jud C., reprezentând obiectul Contractului de construire si a Antecontractului de vanzare-cumparare bun viitor incheiat la data de_, la suma de 4.000 euro (patru mii euro) ca fiind prețul negociat si convenit de către contestatori cu promitenta-vanzatoare prin administrator la data incheierii Contractului de construire si Antecontract de vanzare-cumparare bun viitor.
S-a arătat că potrivit Declarației notariale a numitului Toader Aurel, având calitatea de fost administrator statutar al S.C. A. E. S.R.L, autentificata sub nr. 552/_ de către BNP Oana Mihutiu, prețul avut in vedere de către partile contractante pentru parcarea nr. 29, situata la subsolul imobilului din localitatea Baciu, nr. 349, comuna Baciu, jud. C., a fost de 4.000 euro (patru mii euro), din totalul de 57.000 euro (cincizeci si șapte mii euro), preț care s-a achitat integral anterior incheierii Contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 164/_ de BNP Ion Dobre.
De asemenea, contestatorii au arătat că înțeleg să precizeze petitul I din cuprinsul Contestației formulate, in sensul ca, in cazul in care, deși pretențiile vor fi admise, lichidatorul judiciar nu va intelege sa se prezinte la notarul public in vederea incheierii Contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, cu privire la locul de parcare nr. 29, identificat mai sus, se solicita pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de contract autentic de vanzare- cumparare având ca obiect imobilul - loc de parcare sus-mentionat, in temeiul art. 969 si art. 1021 C civ (1865) coroborate cu art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii 247/2005.
In drept sau fost invocate prevederile art. 132 C. pr. civ. (1865) coroborat cu art. 149 din Legea nr.
85/2006; art. 969 si art. 1021 C. civ. (1865); art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii 247/2005.
Prin răspunsul la precizare formulat, lichidatorul judiciar Capital I. S. - Filiala O. a arătat că din cuprinsul Contractului de construire și a Antecontractului de vânzare-cumpărare bun viitor, încheiat, la data de _
, între SC A. E. S., prin reprezentant-asociat unic Toader Aurel, pe de o parte, în calitate de prestator vânzător, și reclamanții, H. G. -D. și H. S. -C., pe de altă parte, în calitate de beneficiari cumpărători, nu reiese că prețul negociat și convenit de părțile contractante pentru locul de parcare situat la subsolul blocului, la data încheierii contractului (_ ), ar fi fost de 4.000 euro, ori acest antecontract, care a avut ca obiect apartamentul cu nr. 13 si locul de parcare situat la subsolul blocului, ambele la prețul de 57.000 euro, a luat naștere în urma acordului de voințe a părților contractante.
Declarația d-lui Toader Aurel, făcută la data de_, în calitatea sa de fost administrator statutar al debitoarei, SC A. E. S., fie ea chiar și autentificată, prin care acesta arată că "prețul avut în vedere de către părțile contractante pentru parcarea nr. 29, situată la subsolul imobilului din localitatea Baciu, nr. 349, comuna Baciu, județul C., înscris în CF individual nr. 50033-C1-U78, cu nr. cadastral 2403-C1-U80, a fost de 4.000 (patrumii) euro din totalul de 57.000 (cincizecisisaptemii) euro, preț care s-a achitat integral anterior încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, respectiv data de_, contract ^t. autentificat cu nr. 164/_ de BNP Ion Dobre, conform clauzelor contractului de construire și antecontract de vânzare-cumpărare bun viitor, cu încheiere de atestare nr. 90/_ av. M. P. ", nu prezintă nicio importanță juridică, nu produce efecte juridice, cu atât mai mult cu cât declarația este un act unilateral de voință al unei persoane care nu mai are calitatea de reprezentant legal al societății debitoare si nu poate modifica un act bilateral, care presupune manifestarea de voință a două persoane, cum este, în cazul de față, contractul de construire și antecontractul de vânzare-cumpărare bun viitor. Contractul poate fi modificat sau rezolvit numai în conformitate cu clauzele sale ori prin acordul părților dacă legea nu prevede altfel.
Doar în măsura în care ar fi existat un act adițional la contractul de construire și antecontract de vânzare- cumpărare bun viitor, în care să se fi precizat, în mod expres, că prețul pentru locul de parcare situat la subsol este de 4.000 euro, iar restul până la 57.000 euro reprezintă prețul pentru apartament, s-ar fi putut demonstra că prețul convenit și negociat de părțile contractante a fost de 4.000 euro pentru locul de parcare. O declarația ulterioară dată de un fost reprezentant al societății promitente-vânzătoare nu poate să țină loc de acord de voințe și nici nu poate dovedi că atât voința promitentei-vânzătoare, pe care a reprezentat-o, cât și voința beneficiarilor cumpărători a fost
în sensul ca prețul pentru un anumit bun să fie într-un anumit cuantum, dacă din antecontractul încheiat reiese cu totul altceva.
În al doilea rând, între părțile Contractului de construire și a Antecontractului de vânzare-cumpărare bun viitor, s-a încheiat la data de_ un contract de vânzare-cumpărare, în formă autentică, prin care acestea au înțeles să-și aducă la îndeplinire obligațiile asumate prin antecontract, în sensul transferării dreptului de proprietate doar asupra apartamentului nr. 13, la prețul de 57.000 euro, preț perceput de vânzător, anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat. Așadar, prin încheierea acestui contract de vânzare-cumpărare, în formă autentică, părțile au înțeles să renegocieze prețul pentru apartament și parcare, în sensul ca suma de 57.000 euro să reprezinte preț numai pentru apartament, urmând ca, în ceea ce privește parcarea, acestea să încheie un contract de vânzare-cumpărare, la o dată ulterioară; ceea ce atestă, încă o dată, că nu a existat niciun fel de înțelegere între societatea debitoare, prin reprezentant, și soții H., ca prețul pentru locul de parcare de la subsol să fie în valoare de 4.000 euro. De remarcat că respectiva clauză contractuală, cuprinsă în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 164/_ de BNP Dobre Ion, prin care părțile declară că: "dispozițiile referitoare la vânzarea- cumpărarea unei parcări situate în subsolul blocului în care se află apartamentul care se vinde cuprinse în contractul de constituire și antecontractul de vânzare-cumpărare a unui bun viitor rămân valabile și că ne obligăm să încheiem un contract de vânzare-cumpărare având ca obiect parcarea respectivă, la o dată ulterioară", nu prevede prețul la care urmează a se înstrăina parcarea, fiind astfel încălcate prevederile art. 1303 cod civil (actual art. 1660 alin. 2 NCC și art. 1661 NCC) și nu prevede nici numărul locului de parcare, respectiv 29, deși predarea în posesie a acestui loc de parcare s-a făcut in luna mai a anului 2009 (potrivit susținerilor reclamanților).
În ceea ce privește precizarea la petitul 1 din cuprinsul contestației, prin care, reclamanții solicită ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul- loc de parcare, în temeiul art. 969 și art. 1021 C. civ. (1865) coroborate cu art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii 247/2005, în măsura în care pretențiile acestora vor fi admise, iar lichidatorul judiciar nu va înțelege să se prezinte la notarul public în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică privind locul de parcare nr. 29, se solicită respingerea acestui capăt de cerere astfel precizat.
Aceasta deoarece la data de_ s-a încheiat, între SC A. E. S., prin reprezentant, Toader Aurel, în calitate de prestator vânzător, pe de o parte, și numiții H. G. -D. și H. S. -C., în calitate de beneficiari cumpărători, pe de altă parte, Contractul de construire și Antecontractul de vânzare-cumpărare bun viitor, care a avut ca obiect construirea și vânzarea imobilul-apartament nr. 13 și un loc de parcare situat la subsolul blocului, ambele la prețul de 57.000 euro. Ulterior, la data de_, s-a încheiat, între același părți, un contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 164/_ de BNP Dobre Ion, care a avut ca obiect doar apartamentul cu nr. 13 situat în satul Baciu, nr. 349, comuna Baciu, județul C., la prețul de 57.000 euro. Locul de parcare situat în subsolul blocului, care a constituit, alături de apartament și preț, obiectul contractului de construire și antecontractului de vânzare-cumpărare bun viitor, nu se regăsește și ca obiect al contractului de vânzare-cumpărare autentificat la data de_ . Altfel spus, suma de 57.000 euro s-a plătit numai pentru imobilul-apartament nr. 13.
Pentru ca instanța de judecată să poată pronunța o hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare- cumpărare, potrivit art. 5 alin. 2 din Legea 247/2005 (în prezent abrogat), de care părțile reclamante au înțeles să se folosească în susținerea precizării la petitul 1 din contestație, este necesar să existe un antecontract, care să aibă ca obiect un teren, una din părți să-și fi îndeplinit obligația care-i incumbă, iar cealaltă parte să refuze să încheie contractul. Ori, în speța noastră, promitenta-vânzătoare, SC A. E. S., nu a refuzat încheierea contractului de vanzare-cumpărare, în formă autentică, ci, așa cum am menționat și mai sus, la data de_, aceasta a procedat la autentificarea contractului de vanzare-cumpărare, îndeplinindu-și astfel obligația de a face asumată prin antecontract. Voința părților, exprimată în contractul de vanzare-cumpărare autentificat la data de_, a reprezentat factorul modificator al obiectului antecontractului de vanzare-cumpărare, în sensul transferării dreptului de proprietate doar asupra imobilului-apartament cu nr. 13, la un preț, perceput de vânzător, anterior încheierii contractului de vanzare-cumpărare autentificat, în cuantum de 57.000 euro.
Pe cale de consecință, având în vedere că promitenta-vânzătoare, SC A. E. S., și-a îndeplinit obligația angajată prin antecontractul de vanzare-cumpărare, a procedat la încheierea, în formă autentică, a contractului de vanzare-cumpărare, iar datorită voinței părților, nu s-a păstrat ca obiect al contractului autentic și locul de parcare situat în subsolul blocului, lichidatorul judiciar solicită respingerea precizării la petitul 1 din cuprinsul contestației.
În drept, au fost invocate prevederile art.969 alin. 2 Codul civil (1865), art. 1303 C. Civ (actual art. 1660 alin. 2 din NCC și art. 1661 NCC).
Analizand contestatia precizata, judecatorul sindic retine urmatoarele :
Se contesta măsura lichidatorului judiciar CAPITAL I. S. - FILIALA O. constand in refuzul de executare a contractului de construire și a antecontractului de vânzare-cumpărare bun viitor încheiat între contestatori și debitoarea SC A. E. S. prin prezentarea la notarul public în vederea semnării contractului autentic de vânzare-cumpărare având ca obiect locul de parcare nr.29 situat la subsolul blocului construit de către debitoare în comuna Baciu, sat Baciu, nr.349, jud.C. .
La data_ contestatorii au înregistrat cererea prin care au solicitat lichidatorului judiciar luarea masurii respective(f.8), iar la data de_ (f.12) acesta a comunicat refuzul, sens in care, in prelabil analizarii fondului, se apreciaza ca aceasta contestatie este in termenul legal prev. de art. 21 din legea speciala, tinand cont si de aceea ca nu exista un raport de activitate prin care lichidatorul judiciar sa fi invederat aceste aspect.
Pe fond :
-la data de_, între debitoarea SC A. E. S., în calitate de promitentă-vânzătoare, pe de o parte, și H. G. -D. și soția acestuia H. S. -C., în calitate de promitenți-cumpărători, pe de altă parte, s-a încheiat un Contractul de construire și Antecontractul de vânzare-cumpărare bun viitor, atestat sub nr. 90/_ de avocat M. P. din Baroul Cluj, având ca obiect apartamentul cu nr. 13 situat la etajul 2 din blocul de locuințe, scara 1, situat în localitatea Baciu, str. Nouă, nr. 349, județul C. și un loc de parcare situat în subsolul blocului, la prețul de 57.000 euro stabilit global(f. 16-18
-l
a data de_, între același părți s-a incheiat un contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 164/_ de BNP Dobre Ion, care a avut ca obiect doar apartamentul cu nr. 13 situat în satul Baciu, nr. 349, comuna Baciu, județul C., la etajul al II-lea, scara 1, pentru prețul de 57.000 euro. Locul de parcare nu se regăsește și ca obiect al contractului de vânzare-cumpărare autentificat la data de_, cu privire la acesta partile obligandu-se sa incheie la o dată ulterioară, un nou contract de vânzare-cumpărare autentic( deci asumandu-si o noua obligatie de a face, de aceasta data intr-un act autentic).
Judecatorul sindic observa ca din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 164/_ de BNP Dobre Ion, nu rezulta că intenția și voința părților a fost în sensul ca suma de 57.000 euro stipulată să reprezinte preț atât pentru apartament, cât și pentru locul de parcare ce va constitui obiect a unui contract de vânzare-cumpărare ce se va încheia ulterior. Din contract rezulta doar ca s-a platit pretul convenit pentru apartamentul obiect al contractului.
In aceasta ordine de idei se retine ca, oricum, chiar si atunci cand exista un dubiu, conventia se interpreteaza in favoarea celui care se obliga, iar in speta aceasta ar fi debitoarea.
Judecatorul sindic apreciaza si in sensul ca in speta nu poate fi relevant faptul ca la începutul lunii mai 2009, locul de parcare nr. 29 a fost predat in posesia contestatorilor de către debitoarea promitenta, deoarece exista o obligatie asumata de debitoare pentru a transmite proprietatea si asupra locului de parcare, iar acest context ( predare posesie si existenta obligatiei de a transmite dreptul de proprietate) nu permite o prezumtie absoluta in sensul ca s-ar fi platit si pretul parcarii.
Exercitandu-si rolul activ, judecatorul sindic a solicitat contestatorilor, in sedinta publica din data de_, sa precizeze valoarea locului de parcare, sens in care s-a indicat suma de 4.000 euro ,ca parte din suma totala de
57.000 euro, invocandu-se in probatiune Declarația notariala a lui Toader Aurel, fost administrator statutar al S.C.
A. E. S.R.L, autentificata sub nr. 552/_ de către BNP Oana Mihutiu.
Judecatorul sindic, observa pe de-o parte ca aceasta declaratie este un act de vointa unilateral care nu poate modifica un act sinalagmatic,, iar pe de alta parte, faptul ca se tinde in a proba peste si in contra contractului autentic, in ceea ce priveste declaratia data in fata notarului referitoare la obiectul si pretul vanzarii, ceea ce ar fi permis doar printr-o inscriere in fals.
De asemenea, judecatorul sindic retine ca nu exista nici un act adițional la contractul de construire și antecontract de vânzare-cumpărare bun viitor, în care să se fi precizat, în mod expres, că prețul pentru locul de parcare situat la subsol este de 4.000 euro, iar restul până la 57.000 euro reprezintă prețul pentru apartament.
Toate acestea, permit doar concluzia juridica in sensul ca prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în formă autentică, părțile au înțeles să renegocieze prețul pentru apartament și parcare, în sensul ca suma de 57.000 euro să reprezinte preț numai pentru apartament, urmând ca, în ceea ce privește parcarea, acestea să încheie un contract de vânzare-cumpărare, la o dată ulterioară, sens in care se retin ca intemeiate apararile formulate in cauza.
De asemenea, raportat la cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 164/_, se apreciaza că prețul pentru locul de parcare cu nr. 29 situat la subsolul blocului de locuințe nu a fost stabilit conventional si evident nici nu se poate concluziona ca a fost achitat.
Potrivit dispozițiilor art. 93 ind. 1 din Legea nr. 85/2006,obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă:
- prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii
, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător;
prețul nu este inferior valorii de piață a bunului;
bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare
In speta, se retine deci ca nu este dovedit ca s-a stabilit un pret pentru acest bun si nici care ar fi acesta, astfel ca refuzul lichidatorului judiciar este, in opinia judecatorului sindic, unul justificat, nefiind intrunite cerintele legale mentionate, pentru a permite transferul dreptului de proprietate asupra locului de parcare in cauza.
In baza tuturor considerentelor mentionate deja, judecatorul sindic va respinge contestatia precizata formulata de catre contestatorii H. G. -D. și H. S. -C. ,atat împotriva măsurii lichidatorului judiciar CAPITAL I. S. - FILIALA O. prin care acesta a refuzat executarea contractului de construire și a antecontractului de vânzare-cumpărare bun viitor încheiat între contestatori și debitoarea SC, in ceea ce priveste locul de oarcare nr. 29 (situat la subsolul blocului construit de către debitoare in sat Baciu, corn. Baciu, nr. 349, jud.
C., loc de parcare identificat conform schiței anexate si inscris in CF individuala nr. 50033-C1-U78, număr cadastral 2403-C1-U80 a localității Baciu, având suprafața de 14 mp), precum si cu privire la cererea de obligare a lichidatorului judiciar la incheierea actului autentic, in baza art. 93 alin. 1 din legea 85/2006.
In baza tuturor considerentelor mentionate deja, judecatorul sindic va respinge contestatia precizata formulata de catre contestatorii H. G. -D. și H. S. -C. ,atat împotriva măsurii lichidatorului judiciar CAPITAL I. S. - FILIALA O. prin care acesta a refuzat executarea contractului de construire și a antecontractului de vânzare-cumpărare bun viitor încheiat între contestatori și debitoarea SC, in ceea ce priveste locul de oarcare nr. 29 (situat la subsolul blocului construit de către debitoare in sat Baciu, corn. Baciu, nr. 349, jud.
, loc de parcare identificat conform schiței anexate si inscris in CF individuala nr. 50033-C1-U78, număr cadastral 2403-C1-U80 a localității Baciu, având suprafața de 14 mp), precum si cu privire la cererea de obligare a lichidatorului judiciar la incheierea actului autentic, in baza art. 93 alin. 1 din legea 85/2006.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMLE LEGII
H O T Ă R Ă Ș T E :
Respinge contestația formulată și precizată de contestatorii H. G. -D. și H. S. -C., atat împotriva măsurii lichidatorului judiciar CAPITAL I. S. - FILIALA O. prin care acesta a refuzat executarea contractului de construire și a antecontractului de vânzare-cumpărare bun viitor încheiat între contestatori și debitoarea SC, in ceea ce priveste locul de oarcare nr. 29 (situat la subsolul blocului construit de către debitoare in sat Baciu, corn. Baciu, nr. 349, jud. C., loc de parcare identificat conform schiței anexate si inscris in CF individuala nr. 50033-C1-U78, număr cadastral 2403-C1-U80 a localității Baciu, având suprafața de 14 mp), precum si cu privire la cererea de obligare a lichidatorului judiciar la incheierea actului autentic, in baza art. 93 alin. 1 din legea 85/2006.
Definitivă.
Cu drept de recurs în termen de 7 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică din 2 iulie 2013.
JUDECĂTOR SINDIC, GREFIER,
M. D. A. VLAIC
Red.DMD/MM 5 ex./_
| ← Sentința civilă nr. 2206/2013. Contestație. Faliment,... | Sentința civilă nr. 410/2013. Contestație. Faliment,... → |
|---|
