Sentința civilă nr. 1945/2013. Contestație. Faliment, procedura insolvenței
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
T. B. -N.
SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr._ /a31
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 1945/2013
Ședința publică de la 25 Octombrie 2013
T. format din: PREȘEDINTE: I. U. GREFIER L. C. A.
Pe rol fiind pronunțarea hotărârii ca urmare a soluționării contestației formulată de contestatoarea SS DS C. -N., împotriva măsurilor luate de administratorul judiciar
& P. S., în cauza privind pe debitoarea SS & CO S. .
S-a făcut referatul cauzei după care se constată că prezenta cauză s-a dezbătut în ședința publică din 11 octombrie 2013, susținerile părților prezente fiind consemnate în încheierea din aceeași ședință, încheiere care face parte integrantă din hotărârea ce se va pronunța, pronunțarea acesteia fiind amânată pentru termenul din 18 octombrie 2013 când din lipsă de timp pentru deliberare s-a amânat pentru azi, când:
Deliberând constată:
T R I B U N A L U L
Prin contestația formulată în dosarul de insolvență nr. 6512/ll2/20l2 privind pe debitoarea S.
& CO S. și transpusă în prezentul dosar asociat pentru soluționare, petenta SS D.
S. C. -N. a solicitat să se dispună ca administratorul judiciar R. & P. S. să execute obligațiile rezultate din antecontractul de vânzare-cumpărare perfectat la data de 6.08.20l2 cu debitoarea SC S. & CO S., având dată certă conform Încheierii nr.l4 din 0l.ll.20l2.
In motivarea contestației s-a arătat că măsura administratorului judiciar de a nu executa obligațiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare, în condițiile art.93/l din L.85/2006, este nejustificată și nelegală, întrucât sunt îndeplinite cerințele legale, iar existența unor sarcini precum dreptul de ipotecă nu reprezintă un impediment la executarea contractului din moment ce art.53 din același act normativ prevede că bunurile înstrăinate de administratorul judiciar sunt dobândite libere de orice sarcini. S-a precizat că în acest sens s-a pronunțat și Curtea Constituțională prin decizia nr. 549 din 3.05.20ll, referitoare la respingerea excepției de neconstituționalitate a disp.art.53 și art.93/l dinL.85/2006.
Mai mult, contestatoarea a susținut că dispozițiile speciale ale L.85/2006 prevăd obligația administratorului judiciar de a proceda la perfectarea contractelor de vânzare-cumpărare în formă autentică dacă sunt îndeplinite condițiile prev.de art.93/l din lege, care prevăd că aceste obligații
"vor fi executate"; și nu că "pot fi executate";.
De asemenea, s-a mai susținut în contestație că sunt nejustificate și celelalte motive invocate de administratorul judiciar privind refuzul de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, respectiv că nu a fost rambursat creditul de către debitoare și că prețul evaluat printr-o expertiză recentă este de 92.968 lei, iar prețul stabilit prin antecontractul de vânzare-cumpărare este mai mic, respectiv 68.000 lei, fiind sub prețul pieții.
Sub aceste aspecte, s-a arătat că era obligația debitoarei de a-și achita creditele la bancă cât și de a lua măsurile necesare pentru radierea ipotecii și neîndeplinirea acestor obligații nu poate afecta încheierea contractului de vânzare-cumpărare de către administratorul judiciar, ca obligație prev.de art.93/l din L.85/2006.
Cu privire la diferența de preț, s-a susținut că prețul din antecontractul de vânzare-cumpărare s-a raportat la starea efectivă a imobilului de la data încheierii antecontractului, din 6.08.20l2, că această valoare reprezintă valoarea reală a imobilului și este apropiată de valoarea de 69.726 lei stabilită prin anexa nr.l la raportul de expertiză efectuat la solicitarea administratorului judiciar și corespunde și compartimentării faptice a imobilului, destinația inițială fiind cea "de spațiu tehnic";,
apartamentul este situat la demisol, într-un imobil din zona periferică a loc.B., în apropiere aflându-se fosta groapă de gunoi a orașului B., ceea ce influențează și prețul acestuia.
In conținutul contestației nu a fost indicat imobilul apartament ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare, însă acesta este descris cu toate datele de identificare în cererea adresată inițial de creditoare administratorului judiciar, în temeiul art.93/l din L.85/2006, cerere depusă în copie la prezentul dosar (f.23-24) și din care rezultă că imobilul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare din data de 06.08.20l2 este "imobilul reprezentând spațiu polivalent situat la demisol, 2 boxe cu suprafață construită de 95 mp și suprafață utilă de 76 mp, situat în B., bl 2, et.demisol, ap.l6, înscris în CF 5l009 - C1-U12 B., nr. cadastral 5l009 - C1-U12, aflată în proprietatea promitentei-vânzătoare SC S. & CO S., dobândit cu titlu de cumpărare și edificare potrivit înscrierii de sub B11 din CF 5l009 - C1-U12 B. ";.
In probațiune nu au fost depuse înscrisuri .
In drept au fost invocate disp.art.93/l din L.85/2006.
Contestația a fost legal timbrată cu chitanța anulată la dosar (f.7).
Administratorul judiciar R. & P. S. a depus întâmpinare (f.l6-2l ) prin care a solicitat respingerea contestației ca neîntemeiată cu motivarea, în esență, că nu sunt îndeplinite prevederile art.93/l din L.85/2006, că administratorul judiciar a răspuns la solicitarea promitentului cumpărător că se află în imposibilitatea de a proceda la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare- cumpărare în condițiile art.93/l din L.85/2006, ca urmare a neîndeplinirii condițiilor impuse de textul legal și având în vedere lipsa acordului creditorului ipotecar privind radierea interdicției de înstrăinare notate în CF în favoarea acestuia.
In acest context, s-a arătat că este vorba de o imposibilitate legală de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică și nu despre un refuz al administratorului judiciar.
Pe de altă parte, s-a arătat că după deschiderea procedurii insolvenței administratorul judiciar a dispus inventarierea și evaluarea bunurilor debitoarei și că prin raportul de evaluare, prețul imobilului ce face obiectul prezentului litigiu a fost stabilit la val.de 92.968 lei, fiind mai mare decât prețul de 68.000,48 lei, respectiv că prețul de piață este cel din raportul de evaluare și ca atare nu este îndeplinită una din condițiile prev.de art.93/l din lege.
La întâmpinare s-au anexat înscrisuri (f.22-52).
In cauză, a formulat o cerere de intervenție creditoarea A. B. ROMANIA SA (f.59-64), legal timbrată (f.68), intitulată " cerere de intervenție principală";, însă această cerere a fost calificată de instanță ca fiind o cerere de intervenție accesorie, făcută în interesul intimatului administrator judiciar, fiind admisă în principiu la termenul din data de ll.l0.20l3 (f.70).
Prin această cerere s-a solicitat respingerea acțiunii formulate de contestatoarea SC S. D.
S., cu motivarea că imobilul a cărui înstrăinare se solicită este grevat de sarcini, cu interdicția de înstrăinare, fiind ipotecat în favoarea băncii, aspect pe care petenta îl cunoștea la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare.
Examinând actele și lucrările dosarului
, s-au reținut următoarele:
Prin sentința civilă nr.2097/05.l2.20l2 pronunțată de judecătorul-sindic în dosar nr. _
, a fost deschisă procedura generală de insolvență împotriva debitoarei SC S. & CO S., la cererea debitoarei dar și a creditoarei Banca Transilvania SA B., fiind numit administrator judiciar R. &
P. S., în condițiile art.ll alin.l lit.c din L.85/2006 privind procedura insolvenței .
Anterior deschiderii procedurii insolvenței, debitoarea S. & CO S. în calitate de promitentă-vânzătoare, a încheiat cu petenta S. DS, în calitate de promitent- cumpărător, antecontractul de vânzare-cumpărare din data de_, pentru "imobilul reprezentând spațiu polivalent situat la demisol, 2 boxe cu suprafață construită de 95 mp și suprafață utilă de 76 mp, situat în B., bl 2, et.demisol, ap.l6, înscris în CF 5l009 - C1-U12 B., nr. cadastral 5l009
- C1-U12, aflată în proprietatea promitentei-vânzătoare SC S. & CO S., dobândit cu titlu de cumpărare și edificare potrivit înscrierii de sub B11 din CF 5l009 - C1-U12 B. ";
Imobilele sunt construite, cu destinație locativă, în calitate de investitor imobiliar și conform obiectului de activitate, de către vânzătoare, aceasta fiind proprietară înscrisă în cartea funciară (f.30).
Potrivit disp.art.93/l din L.85/2006, - obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare- cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în
procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă :
prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător;
prețul nu este inferior valorii de piață a bunului;
bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare.
T. constată că textul art.93/l din L.85/2006 cere îndeplinirea cumulativă a patru condiții, respectiv data certă,prețul să fie achitat integral, prețul să nu fie inferior valorii de piață a bunului și bunul să nu aibă o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare.
Legea nu impune o anumită modalitate pentru "data certă";, pe care trebuie să o conțină antecontractul de vânzare-cumpărare,astfel că data certă dată prin Încheiere cu nr.14/_ de Cabinet avocat Cliseru Roxana, este legală.
T. reține că sunt îndeplinite și celelalte condiții cerute de lege care, de altfel, nici nu sunt contestate de către administratorul judiciar, în afară de prețul de piață al imobilului.
Cu privire la acest aspect, administratorul judiciar a arătat că prețul de piață este inferior celui stabilit prin raportul de evaluare la solicitarea sa, însă acest fapt nu are relevanță în cauză, întrucât evaluarea făcută de administratorul judiciar este una extrajudiciară, fără participarea cumpărătorului și după trecerea unei anumite perioade de la data încheierii antecontractului iar, pe de altă parte, trebuie avut în vedere și faptul că imobilul ce a făcut obiectul antecontractului nu avea destinație de locuință la data încheierii actului juridic, ci de "spațiu polivalent, situat la demisol, două boxe";, așa cum este înscris și în CF (f.30), și doar după alte amenajări acesta a devenit spațiu locuibil.
Pe de altă parte, motivul invocat de administratorul judiciar, în sensul că nu are acordul creditorului ipotecar, nu este un impediment la executarea obligațiilor potrivit art.93/l din L.85/2006, întrucât art.53 din același act normativ, bunurile înstrăinate de către administratorul judiciar sau lichidator în exercițiul atribuțiilor sale prevăzute de lege, sunt dobândite libere de orice sarcini, precum ipoteci, garanții reale mobiliare sau drepturi de retenție de orice fel, ori măsuri asigurătorii.
In această situație, creditoarea ipotecară nu va pierde caracterul garantat al creanței deoarece ipoteca va fi menținută pentru alte imobile pentru care nu se aplică disp.art. 93/l dinL.85/2006 și se va îndestula cu prioritate din sumele ce se vor încasa din vânzarea altor bunuri ale debitoarei.
Față de cele reținute mai sus, apreciind că sunt îndeplinite condițiile prev.de art.93/l din L.85/2006 și prin raportare la art.ll alin.l lit.i din același act normativ, se va admite contestația așa cum a fost formulată, iar în temeiul art.55 C.pr.civ, se va respinge ca neîntemeiată cerere de intervenție accesorie formulată de creditoarea A. B. România SA .
PENTRU ACESTE MOTIVE IN NUMELE LEGII
H O T A R A S T E
Respinge ca neîntemeiată cererea de intervenție accesorie formulată de creditoarea A. B. ROMÂNIA SA, cu sediul social în B., C. D. nr.237 B, sector l;
Admite contestația formulată de Societatea SIMONS DISTRUBUTION S., cu sediul social în C. -N., str.Aidului nr.20, jud.C., Nr.ORC J l2/l877/2003, CUI l5578488, și sediul procesul ales la Cabinet avocat Cliseru Roxana, situat în C. -N., str.P. M. nr.7, ap.4, jud.C., în contradictoriu cu administratorul judiciar R. & P. S., cu sediul procesual ales în B., B-dul Republicii nr.55, et.l, cam.2, jud. B. -N. și debitoarea Societatea S. & CO S. - în insolvență, cu sediul social în B., cart.V., str.D. C. nr.305, jud. B. -N. și în consecință:
dispune ca administratorul judiciar R. & P. S. să încheie cu promitentul cumpărător Simons DS C. N. contract autentic de vânzare-cumpărare, având ca obiect apartament nr.l6, situat în B., str. Cantonului nr.2, jud. B. -N., situat la demisol, format din transformarea în apartament a spațiului polivalent, boxa nr.9 și boxa nr.l0, cu suprafață utilă de 76,34 mp, înscris în CF 5l009 - C1-U12 a loc.B., nr.cadastral 5l009-C1-U12, cu cote părți comune de 8,66/l94,2 și cote teren de 57,96/l300;
dispune înscrierea în CF a dreptului de proprietate în favoarea cumpărătorului, fără sarcini, după încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare.
Cu drept de apel în termen de 07 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința | publică | din 25 octombrie 20l3. |
PREȘEDINTE, Judecător - sindic | GREFIER, | |
I. U. | L. C. A. |
Red/dact UI/CR 5 ex. ll.02.20l4
| ← Sentința civilă nr. 223/2013. Contestație. Faliment,... | Decizia civilă nr. 2185/2013. Contestație. Faliment, procedura... → |
|---|
