Sentința civilă nr. 1985/2013. Contestație. Faliment, procedura insolvenței

Decizii și sentințe comerciale (faliment) - Curtea de Apel Cluj (2013)

R O M Â N I A

T. B. -N.

SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL

Dosar nr._ /a16*

SENTINȚA CIVILĂ Nr. 1985/2013

Ședința publică din data de 5 noiembrie 2013

T. format din:

PREȘEDINTE: C.	V.	, judecător
GREFIER: T.	E.

Pe rol fiind judecarea contestației - după casarea sentinței civile nr. 1387 din_, pronunțată de T. B. -N., prin decizia civilă nr. 3124 din_, pronunțată de Curtea de Apel C. - formulată de contestatorul M. F., împotriva măsurilor administratorului judiciar C. & C. C. A. DE P. ÎN I.

, în cauza privind pe debitoarea SC C. I. S. B. .

Cauza s-a judecat în fond în ședință publică din data de 22 octombrie 2013, concluziile părților prezente au fost consemnate în încheierea de ședință din acea dată, pronunțarea hotărârii judecătorești, pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise, a fost amânată la data de 29 noiembrie 2013, când, din lipsă de timp pentru deliberare, pronunțarea s-a amânat pentru data de 5 noiembrie 2013.

Deliberând constată;

T R I B U N A L U L

Prin sentința civilă nr. 1387/2012 pronunțată de T. B. -N. în dosarul nr._ /a16 a fost admisă contestația formulată de petentul M. F., în dosarul de insolvență nr. 2060/ll2/20ll, privind pe debitoarea SC C. I. S., în contradictoriu cu administratorul judiciar C. & C. - C. asociate de practicieni în insolvență și intimata A. B. R. -Sucursala B. și în consecință s- a dispus ca administratorul judiciar să încheie cu promitentul - cumpărător M. F.

, contractul autentic de vânzare-cumpărare, având ca obiect apartamentul nr.30, constând din: apartament tip 2C, Scara 1,etaj 7, compus din :camera de zi,dormitor,bucătărie,cămară, baie,2 holuri,logie, cu suprafața totală de 70,l mp,cota indiviză de 7,2/692 părți din părțile comune indivize, situat în B., str. I. nr.97-99, jud. B. -N., împreună cu cota indiviză din terenul aferent blocului de locuințe, de 4930 mp, identificat cu nr.cadastral 2777/l/l/2; 2778/_ /_ /l/l, înscris în CF nr.ll46/A a mun.B., din antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 138/_ ;

S-a dispus înscrierea în CF a dreptului de proprietate pentru imobilul apartament cu datele de identificare menționate, fără sarcini, pe numele reclamantului

M. F., cu titlu de cumpărare.

S-a respins ca neîntemeiată acțiunea reconvențională formulată de intimata SC

C. I. S. ,în prezent în insolvență,în dosarul conexat nr._, împotriva reclamantului-pârât reconvențional M. F. .

Pentru a pronunța această hotărâre instanța a reținut că prin sentința comercială nr. 947/23.06.20ll pronunțată de judecătorul-sindic în dosar nr. 2060/ll2/20ll, a fost deschisă procedura generală de insolvență împotriva debitoarei SC Casa8Tima I.

S., la cererea creditorului Arpășteuan Mihăiță Ionel, fiind numit administrator judiciar SCPI Ultralex SPRL B. în condițiile art. ll alin. l lit.c din L.85/2006 privind procedura insolvenței .

Ulterior, prin încheierea comercială nr. l488/28.oct.20ll, a fost confirmat administratorul-judiciar C. & C. - cabinete asociate de practicieni în insolvență, cu sediul în B. M., nr. de înscriere în Tabloul P. lor de I. lB 3025, desemnat de creditorul majoritar A. B. R. SA B., în condițiile art.l9 cu aplic.art. ll alin.l lit.d din L.85/2006, fiind dispusă și încetarea atribuțiilor administratorului-judiciar desemnat inițial, conf.art.l9 alin.4 din același act normativ.

Anterior deschiderii procedurii insolvenței, debitoarea SC Casa8Tima I.

, în calitate de promitentă-vânzătoare, a încheiat cu petentul M. F., în calitate de promitent-cumpărător, antecontractul de vânzare-cumpărare pentru apartamentul cu nr.30, din imobilele construite cu destinație locativă, în calitate de investitor imobiliar și conform obiectului de activitate de către vânzătoare.
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr.l38/_, s-a vândut apartamentul tip 2C cu o suprafață construită desfășurată de 79,70 mp (inclusiv balcoane și terase), aflat la etajul 7, în corpul A, sc l) ce urma să fie edificat pe terenul în suprafață de 4.930 mp, identificat cu nr.cadastral 2777/l/l/2; 2778/l/l, 2770/2/l, 2775/l/l, întabulat în CF a mun.B. nr. ll46/A, teren situat în B., str.I. nr.97, 99, prețul prevăzut în contract fiind stabilit la 29.000 Euro,împreună cu cota indiviză comună aferentă și cota parte din teren (art.II pct.2.1).
La art.III pct.3.1 s-a specificat în mod expres: "prețul s-a achitat în totalitate ca echivalent în lei,la cursul de schimb B.N.R.leu/EURO din ziua semnării prezentului Antecontract";.Acest antecontract de vânzare-cumpărare este semnat ,din partea promitentei-vânzătzoare,de numiții Vereș A. și Gagea Claudiu,în calitate de reprezentanți legali, fiind aplicat și sigiliul debitoarei.Din dosarul de insolvență rezultă că cei doi aveau calitatea de administratori și asociați ai societății debitoare.
Potrivit disp.art.93/l din L.85/2006, - obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă :
- prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător;
- prețul nu este inferior valorii de piață a bunului;
- bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare.
a constatat că textul art.93/l din L.85/2006 cere îndeplinirea cumulativă a patru condiții, respectiv data certă,prețul să fie achitat integral, prețul să nu fie inferior valorii de piață a bunului și bunul să nu aibă o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare.

Legea nu impune o anumită modalitate pentru "data certă";, pe care trebuie să o conțină antecontractul de vânzare-cumpărare, astfel că data certă poate fi certificată prin oricare din modalitățile prevăzute de lege, respectiv: de către avocat conf. art.3 alin.l lit.c din L.5l/l995, privind organizarea și exercitarea profesiei de avocat; de către un notar public conf.art.8 lit.f din L.36/l995 a notarilor publici și a activității notariale sau poate fi apreciată, în condițiile art.ll82 C.civil din l864 (aplicabil raporturilor juridice născute anterior datei de l octombrie 20ll), prin depunerea actului la o instituție de stat (dregătorie publică, în text ).

In speță, s-a făcut dovada că antecontractul de vânzare-cumpărare cu nr.138/_ a fost depus la Judecătoria Bistrița la data de_ odată cu acțiunea înregistrată în Dosar nr._, deci se poate aprecia că antecontractul a primit dată certă la data respectivă care este anterioară deschiderii procedurii insolvenței și ca atare, este îndeplinită și această condiție prev.de art.93/l din L.85/2006.

Pe de altă parte, din Rezoluția procurorului din data de_ dată în Dosar penal nr.921/P/2009,(36-38) rezultă că antecontractul de vânzare-cumpărare a fost examinat de către procuror în acest dosar precum și în Dosarul penal nr.231/P/2009, astfel că și din această perspectivă sunt incidente dispozițiile art.1182 Cod civil.

Susținerile administratorului judiciar în sensul că data certă poate fi confirmată doar de către un avocat sau un notar public, prin asimilare cu disp.art.28 alin.l lit. j și k din L.85/2006, nu sunt întemeiate, întrucât în aceste cazuri legea se referă la o declarație pe proprie răspundere autentificată de notar sau certificată de avocat, respectiv la un act unilateral, ce trebuie să fie întocmit în forma concretă arătată și nu la "data certă";, care poate fi obținută prin oricare din modalitățile prevăzute de lege, inclusiv în condițiile art.ll82 C.civ., așa cum s-a arătat.

In ce privește celelalte două condiții prevăzute de lege și contestate de către administratorul judiciar, respectiv neplata prețului și prețul inferior valorii de piață, tribunalul a reținut că nu sunt întemeiate nici aceste susțineri.

Așa cum s-a arătat, faptul că prețul a fost achitat integral la data semnării antecontractului, s-a consemnat la art.III,pct.3.1, fără să se poată da o altă interpretare clauzei respective. Dacă prețul încasat nu s-a înregistrat în actele contabile ori alte evidențe primare ale societății comerciale, nu poate să incumbe această răspundere promitentului-cumpărător ci reprezentanților promitentei-vânzătoare care răspund față de societatea comercială pentru toate actele și faptele efectuate în numele acesteia (art.70 - 73 din Legea nr.31/1991) și pentru respectarea întocmai a dispozițiilor legale speciale privind evidențierea în contabilitate a operațiunilor efectuate pentru societate (Legea contabilității nr.82/1991).

Referitor la prețul inferior valorii de piață a apartamentului, administratorul judiciar a invocat expertiza de evaluare efectuată în dosarul de insolvență de către SC Invest Consulting S. care a stabilit o valoare de piață de 29.900 Euro,fără TVA pentru apartamentul nr.30, valoare evident mai mare decât prețul stabilit în contract,de 29.000 Euro (de 23.387,10 Euro, fără TVA).

Administratorul judiciar nu a depus la prezentul dosar un extras din această expertiză însă analizând raportul de expertiză de la dosarul de insolvență (932-1137) se reține că expertul a stabilit o valoare de piață pentru apart.nr.30, semifinisat, de 28.400Euro, valoare care este foarte apropiată de prețul stabilit prin antecontractul de vânzare-cumpărare.

Pe de altă parte, raportul de expertiză extrajudiciară depus la prezentul dosar, întocmit de un expert ANE. R la data de aprilie 2012 (f.11), stabilește o valoare de piață relativ identică, de 28.700 Euro. Această expertiză nu a fost contestată în nici un fel de către administratorul judiciar, astfel că se apreciază că în mod nejustificat a contestat acesta îndeplinirea condiției prețului inferior prețului de piață.

In cauză este făcută și dovada că petentul se află în posesia apartamentului, pe care l-a ocupat în mod legal, după încheierea procesului verbal de recepție din data de_, așa cum rezultă din Rezoluția procurorului din_ (f.36) cât și din raportul de expertiză depus la prezentul dosar.

Față de aceste considerente, constatând că sunt îndeplinite, cumulativ,cerințele prev. de 93/l, prin raportare la art.2l alin.2 și cu aplic.art. ll alin.l lit.i din L.nr.85/2006, privind procedura insolvenței, s-a admis contestația formulată de petentul M. F., și s-a dispus ca administratorul judiciar să încheie contractul de vânzare-cumpărare, în formă autentică, cu promitentul cumpărător, pentru apartamentul în litigiu.

Totodată, s-a dispus, în temeiul art.53 din L.85/2006, înscrierea în CF a dreptului de proprietate în favoarea cumpărătorului.

Pentru argumentele reținute mai sus și care susțin plata prețului stabilit de părți în antecontractul de vânzare-cumpărare dar înlăturând ca neîntemeiată și susținerea din acțiunea reconvențională privind prețul neserios, s-a respins ca neîntemeiată acțiunea reconvențională, în ambele ei petite. Nu poate fi susținut motivul de nulitate prin invocarea prețului neserios, conf.art.1303 Cod civil, întrucât nu s-a făcut dovada, în cauză că prețul stabilit în contract ar fi un preț derizoriu, disproporționat față de prețul de piață ci, dimpotrivă, probele relevă că prețul a fost cel real,pentru un apartament cu două camere, nefinisat la data încheierii convenției și acest preț a putut să aibă unele variații odată cu intervenirea crizei economice care a influențat și piața imobiliară.

Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs C. & C. C. A. DE P. ÎN I. în calitate de lichidator judiciar al debitoarei S.C. C. I. S.R.L. B. și A. B. R. S.A. solicitând admiterea recursurilor.

În recursul lichidatorului C. & C. C. A. DE P. ÎN I. în calitate de lichidator judiciar al debitoarei S.C. C. I. S.R.L. B. s-a solicitat, în principal, casarea sentinței recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe pentru a se proceda potrivit normelor legale în materie în ceea ce privește citarea părților în mod legal și îndeplinirea procedurii de citare cu acestea. În subsidiar, se solicită modificarea sentinței în sensul respingerii ca nefondată a contestației formulate de către M. F. împotriva măsurilor dispuse de către lichidator prin raportul nr. 1086/_ privind modul de îndeplinire a atribuțiilor și justificarea cheltuielilor efectuate în cadrul procedurii de insolvență a debitoarei S.C.

C. I. S.R.L.

Prin decizia civilă nr. 3124/2013 pronunțată de Curtea de Apel C. în dosarul nr._ /a16 au fost admise recursurile declarate de C. & C. C. A. DE P. ÎN I. în calitate de lichidator judiciar al debitoarei S.C. C. I.

S.R.L. B. și A. B. R. S.A. împotriva sentinței civile nr. 1.387 din_ pronunțată în dosarul nr._ /a16 al T. ui B. N., pe care a casat-o și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.

Pentru a pronunța această hotărâre Curtea a reținut că în economia dosarului se impune a fi analizat cu prioritate recursul declarat de către S.C. A. B. S.A. care solicită casarea sentinței recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare. Se impune această concluzie deoarece eventuala casare a sentinței cu consecința trimiterii cauzei spre rejudecare face inutilă analiza celorlalte cauze de modificare ale sentinței.

Și în concret, analiza actelor și lucrărilor dosarului coroborată cu argumentele invocate de către recurentă confirmă temeinica solicitării de casare a sentinței recurate. Este astfel pe deplin întemeiat argumentul potrivit căruia sentinta este nelegală deoarece este pronunțată cu încălcarea obligației de citare a băncii recurente. Omisiunea pare cu atât mai evidentă cu cât prin dispozitivul sentinței recurate judecătorul sindic a trecut S.C. A. B. S.A. în calitate de intimat fără însă ca această

parte să fi fost citată și fără a avea posibilitatea astfel de a-și formula apărări în dosarul_ /a16.

Astfel, contestația s-a soluționat fără citarea băncii, deși are calitate de intimată în prezentul dosar prin Sucursala B., care a acordat creditul debitoarei S.C. "C.

I. " S.R.L. Este adevărat că petentul M. F. a înțeles să se judece numai cu debitoarea C. I. si cu lichidatorul, omițând să introducă în cauza si banca, deși aceasta are calitatea de creditor ipotecar asupra apartamentului care face obiectul contestației.

Această omisiune voită sau nu a reclamantului intimat de a introduce în cauză unitatea bancară care are calitatea de creditor ipotecar al apartamentului, trebuia cenzurată de către judecătorul sindic prin aplicarea dispozițiilor art. 7 alin. 2 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenței, potrivit căruia ,,în procedurile contencioase reglementate de aceasta lege (printre care se număra si contestația împotriva măsurilor administratorului judiciar) trebuie citate în calitate de părti persoanele ale căror drepturi si interese trebuie supuse spre soluționare judecătorului- sindic, în condiții de contradictorialitate,,. Or, în speță, recurenta este creditoare a C.

I., iar apartamentul solicitat de petentul M. F. este ipotecat în favoarea băncii, după cum rezultă din dosarul de insolventa nr._, iar instanța a dispus înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate pe numele contestatorului intimat M. F. fără sarcini, deci cu radierea ipotecii bănci.

Prin urmare, recurentei i-a fost încălcat grav dreptul la apărare, a pierdut un drept real de garanție a creanței sale fără a fi citată și fără a avea posibilitatea să-și formuleze apărări. Aceleași argumente sunt invocate și prin recursul declarat de către lichidatorul judiciar C. & C. - C. asociate de practicieni în insolvență.

Pentru toate aceste argumente, în baza dispozițiilor art. 312 alin. 5 C.p.c., instanța s-au admis recursurile declarate de C. & C. C. A. DE P. ÎN I. în calitate de lichidator judiciar al debitoarei S.C. C. I. S.R.L. B. și A. B. R. S.A. împotriva sentinței civile nr. 1.387 din_ pronunțată în dosarul nr._ /a16 al T. ui B. N., pe care a casat-o și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.

Primind cauza spre rejudecare soluționare a fost înregistrată pe rolul T. ui B. -N. sub nr._ /a16* și s-a soluționat în contradictoriu cu creditoarea A. B. R. SA.

Creditoarea A. B. R. SA a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii formulată de contestatorul M. F., privind modul de îndeplinire a atribuțiilor și justificarea cheltuielilor efectuate în cadrul procedurii de insolvență a debitoarei SC C. I. S., întocmit de lichidatorul judiciar C. &

C. - C. asociate de practicieni în insolvență.

În motivare s-a invocat prevederea art. 21 alin. 3 din Legea nr. 85/2006, potrivit căreia contestația împotriva măsurilor administratorului judiciar trebuie introdusă în termen de 3 zile de la depunerea la dosar a raportului de activitate.

In temeiul acestei prevederi legale, se solicită instanței să verifice dacă s-a depus în termen contestația împotriva măsurii lichidatorului judiciar.

In situația in care contestația a fost depusă după expirarea termenului legal, se solicită respingerea contestației ca tardiv introdusă.

Pe fond se arată că lichidatorul judiciar C. & C. a primit de la potentul

M. F. o cerere prin care i s-a solicitat să procedeze la încheierea contractului de

vânzare-cumpărare în formă autentică având ca obiect apartamentul nr. 30 din imobilul B edificat de debitoarea C. I. precum si cota de teren aferentă.

Prin adresa nr. 1081/_, anexată raportului de activitate nr. 1086/_, lichidatorul judiciar i-a comunicat petentului M. F. că nu poate da curs solicitării acestuia, întrucât nu sunt îndeplinite cumulativ condițiile prevăzute de art. 931 din Legea nr. 85/2006.

Împotriva refuzului lichidatorului judiciar, petentul M. F. a formulat contestație, care a făcut inițial obiectul dosarului nr._ /a16. In acest dosar, prin sentința civila nr. 1387/2012 din data de_ pronunțata de judecătorul-sindic, contestația a fost admisă. Împotriva sentinței au formulat recurs atât lichidatorul judiciar C. & C. cât și creditoarea.

Prin Decizia civila nr. 3124/_ pronunțata de Curtea de Apel C., recursurile declarate de subscrisa si lichidatorul judiciar au fost admise, sentința civila nr. 1387/2012 din data de_ a fost casată iar cauza a fost trimisă spre rejudecare T. ui B. -N. .

Contestația formulată de M. F. este neîntemeiată având în vedere considerentele care vor fi expuse in cele ce urmează.

Astfel, potrivit art. 931 din Legea nr. 85/2006: "Obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certa, anterioară deschiderii procedurii, in care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului - cumpărător, dacă prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător, prețul nu este inferior valorii de piață a bunului, bunul nu are o importantă determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare".

Toate condițiile prevăzute în textul de lege sus-menționat trebuie întrunite cumulativ, pentru a se putea da curs unei solicitări venite din partea promitentului- cumpărător de a se încheia contractul de vânzare-cumpărare.

Or, în speță, nu sunt îndeplinite cel puțin două condiții, respectiv aceea de achitare integrală a prețului și, respectiv, aceea că prețul să nu fie inferior valorii de piață a bunului.

Astfel, în ceea ce privește achitarea integrală a prețului, contestatorul M. F. se prevalează de modul de formulare a clauzei art. III pct. 3.1. din antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 138/_ încheiat cu debitoarea CasaStima I. însă nu prezintă chitanța eliberată de C. I. .

Mai mult, contestatorul însuși recunoaște că nu deține o asemenea chitanță.

Contestatorul încearcă să justifice lipsa chitanței susținând că aceasta urma să fie eliberată ulterior însă acest lucru nu s-ar mai fi întâmplat iar contestatorul nu ar mai fi stăruit în emiterea chitanței în considerarea faptului că a fost și arhitectul care a executat proiectul imobiliar și, pe de altă parte, ar fi apreciat că semnarea antecontractului de către reprezentanții C. I. echivalează cu o dovadă a plății.

Explicația este cel puțin neserioasa. Să presupunem că o asemenea sumă (29.000 EUR) ar fi fost achitată în numerar reprezentanților debitoarei și nu prin virament bancar. Chiar și așa, nicio persoană diligentă care achită în numerar o atare sumă nu poate renunța la primirea chitanței, doar în considerarea faptului că o anumită clauză contractuală ar ține loc de chitanță.

Pe de altă parte, art. III pct. 3.1. din Antecontract nu poate ține loc de chitanța liberatorie, din cel puțin trei motive: nu se precizează data la care s-a achitat efectiv

prețul ci doar faptul că prețul ar fi fost achitat în lei la cursul de schimb din ziua semnării antecontractului, nu se precizează suma în lei efectiv achitată - un motiv suficient pentru a nu considera această clauză ca fiind un substitut de chitanță, întrucât orice chitanță trebuie să precizeze suma efectiv achitată, clauza art. III pct.

3.1. intră în flagrantă contradicție cu clauza următoare, a art. III pct. 3.2. în care se stipulează că prețul va fi achitat in viitor.

De altfel, așa cum arată lichidatorul judiciar, promitenta-vânzătoare (debitoarea

C. I. ) a procedat la rezilierea antecontractului de vânzare-cumpărare, prin adresa nr. 161/_, in considerarea faptului că promitentul-cumpărător (contestatorul M. F. ) nu și-a respectat obligația de plată a prețului.

In ceea ce privește condiția ca prețul să nu fie inferior valorii de piață, nici aceasta nu este îndeplinită în speță.

Așa cum arată lichidatorul judiciar, conform raportului de evaluare întocmit de CS Invest Consulting S. în cadrul procedurii de insolvență deschise împotriva debitoarei CasaStima imobiliare, valoarea apartamentului nr. 30 din imobilul B este de 29.900 fără TVA.

Pe de altă parte, prețul prevăzut în antecontractul de vânzare-cumpărare este de

29.000 EUR cu TVA.

Prin urmare, prețul la care solicita contestatorul M. F. să se încheie contractul de vânzare-cumpărare asupra apartamentului în discuție este semnificativ inferior celui de piață.

Nu poate fi reținut argumentul judecătorul-sindic din finalul considerentelor sentinței civile nr. 1387/2012/_ (la judecata in fond, in primul ciclu procesual), in sensul că diferențele ar fi nesemnificative si normale, ținând seama de variațiile datorate crizei economice care a influențat și piața imobiliară.

După cum se știe, criza imobiliară a dus la diminuarea prețurilor apartamentelor, nicidecum la majorarea acestora.

Or, prețul prevăzut în antecontractul încheiat in iunie 2007 (anterior crizei imobiliare) este mai mic decât valoarea de piață a apartamentului la sfârșitul anului 2011 (deci după 3 ani de criză imobiliară), ceea ce invalidează susținerea din considerentele sentinței inițiale.

In drept, s-au invocat dispozițiile 115 - 118 din codul de procedură civilă anterior, raportat la art. 149 din Legea nr. 85/2006.

Analizând actele și lucrările dosarului instanța reține următoarele:

În cauză nu sunt incidente disp. art. 21 alin. 2-3 din Legea nr. 85/2006 referitoare la contestația ce poate fi formulată de orice persoană interesată în termen de 30 de zile de la depunerea raportului lunar de către administratorul judiciar și în consecință tardivitatea invocată nu are legătură cu obiectul cauzei.

Obiectul prezentului dosar asociat nu îl formează disp. art. 21 menționat ci disp. art. 93¹din Legea nr. 85/2006 referitoare la exercitarea obligațiilor rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare încheiat de societatea debitoare înaintea deschiderii procedurii insolvenței dacă acțiunea civilă înregistrată inițial la Judecătoria Bistrița a fost considerată în cadrul procedurii insolvenței ca o contestație împotriva refuzului administratorului judiciar de executa aceste obligații.

Referitor la fondul cauzei se reține că anterior deschiderii procedurii insolvenței debitoarea SC Casa8Tima I. S., în calitate de promitentă- vânzătoare, a încheiat cu petentul M. F., în calitate de promitent-cumpărător, antecontractul de vânzare-cumpărare pentru apartamentul cu nr.30, din imobilele

construite cu destinație locativă, în calitate de investitor imobiliar și conform obiectului de activitate de către vânzătoare.

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr.l38/_ (f.30-34), s-a vândut apartamentul tip 2C cu o suprafață construită desfășurată de 79,70 mp (inclusiv balcoane și terase), aflat la etajul 7, în corpul A, sc l) ce urma să fie edificat pe terenul în suprafață de 4.930 mp, identificat cu nr.cadastral 2777/l/l/2; 2778/l/l, 2770/2/l, 2775/l/l, întabulat în CF a mun.B. nr. ll46/A, teren situat în B., str.I. nr.97, 99, prețul prevăzut în contract fiind stabilit la 29.000 Euro,împreună cu cota indiviză comună aferentă și cota parte din teren (art.II pct.2.1).

La art.III pct.3.1 s-a specificat în mod expres: "prețul s-a achitat în totalitate ca echivalent în lei,la cursul de schimb B.N.R.leu/EURO din ziua semnării prezentului Antecontract";.Acest antecontract de vânzare-cumpărare este semnat ,din partea promitentei-vânzătzoare,de numiții Vereș A. și Gagea Claudiu,în calitate de reprezentanți legali, fiind aplicat și sigiliul debitoarei.Din dosarul de insolvență rezultă că cei doi aveau calitatea de administratori și asociați ai societății debitoare (f.70).

Potrivit disp.art.93/l din L.85/2006, - obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă :

prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător;
prețul nu este inferior valorii de piață a bunului;
bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare.

Instanța constată că textul art.93/l din L.85/2006 cere îndeplinirea cumulativă a patru condiții, respectiv data certă,prețul să fie achitat integral, prețul să nu fie inferior valorii de piață a bunului și bunul să nu aibă o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare.

In speță, s-a făcut dovada că antecontractul de vânzare-cumpărare cu nr.138/_ a fost depus la Judecătoria Bistrița la data de_ odată cu acțiunea înregistrată în Dosar nr._, (f.6-9),deci se poate aprecia că antecontractul a primit dată certă la data respectivă care este anterioară deschiderii procedurii insolvenței și ca atare, este îndeplinită și această condiție prev.de art.93/l din L.85/2006.

In ce privește celelalte două condiții prevăzute de lege și contestate de către creditoare, respectiv neplata prețului și prețul inferior valorii de piață, instanța reține că nu sunt întemeiate nici aceste critici.

acesteia (art.70 - 73 din Legea nr.31/1991) și pentru respectarea întocmai a dispozițiilor legale speciale privind evidențierea în contabilitate a operațiunilor efectuate pentru societate (Legea contabilității nr.82/1991).

Referitor la prețul inferior valorii de piață a apartamentului, creditoarea a invocat expertiza de evaluare efectuată în dosarul de insolvență de către SC Invest Consulting S. care a stabilit o valoare de piață de 29.900 Euro,fără TVA pentru apartamentul nr.30, valoare evident mai mare decât prețul stabilit în contract,de

29.000 Euro (de 23.387,10 Euro, fără TVA).

Analizând raportul de expertiză de la dosarul de insolvență se reține că expertul a stabilit o valoare de piață pentru apart.nr.30, semifinisat, de 28.400Euro, valoare care este foarte apropiată de prețul stabilit prin antecontractul de vânzare-cumpărare.

Pe de altă parte, raportul de expertiză extrajudiciară depus la prezentul dosar, întocmit de un expert ANE. R la data de aprilie 2012, stabilește o valoare de piață relativ identică, de 28.700 Euro.

In cauză este făcută și dovada că petentul se află în posesia apartamentului, pe care l-a ocupat în mod legal, după încheierea procesului verbal de recepție din data de_, așa cum rezultă din Rezoluția procurorului din_ cât și din raportul de expertiză depus la prezentul dosar.

Față de aceste considerente, constatând că sunt îndeplinite, cumulativ,cerințele prev. de 93/l, prin raportare la art.2l alin.2 și cu aplic.art. ll alin.l lit.i din L.nr.85/2006, privind procedura insolvenței, urmează să se admită contestația formulată de petentul M. F. și v-a dispune ca administratorul judiciar să încheie contractul de vânzare-cumpărare, în formă autentică, cu promitentul cumpărător, pentru apartamentul în litigiu.

Totodată, se va dispune, în temeiul art.53 din L.85/2006, înscrierea în CF a dreptului de proprietate în favoarea cumpărătorului, fără sarcini.

Pentru argumentele reținute mai sus și care susțin plata prețului stabilit de părți în antecontractul de vânzare-cumpărare dar înlăturând ca neîntemeiată și susținerea din acțiunea reconvențională privind prețul neserios, se va respinge ca neîntemeiată acțiunea reconvențională, în ambele ei petite. Nu poate fi susținut motivul de nulitate prin invocarea prețului neserios, conf.art.1303 Cod civil, întrucât nu s-a făcut dovada, în cauză că prețul stabilit în contract ar fi un preț derizoriu, disproporționat față de prețul de piață ci, dimpotrivă, probele relevă că prețul a fost cel real,pentru un apartament cu două camere, nefinisat la data încheierii convenției și acest preț a putut să aibă unele variații odată cu intervenirea crizei economice care a influențat și piața imobiliară.

PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE

Admite contestația formulată de M. F., domiciliat în C. -N., str. Neagră, nr.1, ap.1, jud. C., cu domiciliul procesual ales la Cab.Avocat I. Alexandrescu, cu sediul în C. -N., C. D., nr.11, jud. C., în dosarul de insolvență nr. 2060/ll2/20ll, privind pe debitoarea SC C. I. S., în contradictoriu cu administratorul judiciar C. & C. - C. asociate de practicieni în insolvență, cu sediul în B. M., B-dul R. nr.l0, ap.35, jud. Maramureș și intimata A. B. R. - Sucursala B., cu sediul în B., Piața Centrală, nr.31-32, jud. B. -N. și în consecință:

- dispune ca administratorul judiciar să încheie cu promitentul cumpărător M.

F. contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect apartamentul nr. 30 constând din apartament tip 2C, sc.1, et. 7, compus din cameră de zi, dormitor, bucătărie, cameră, baie, 2 holuri cu suprafață de 70,1 mp, cu cotă indiviză de 7,2/692 păți din părțile comune indivize, situat în B., str. I., nr. 97-99, județul B. -N., împreună cu cota indiviză din terenul aferent blocului de locuințe de 4930 mp, identificat cu nr. cadastral 2777/1/_ /_ /_ /1/1, înscris în CF nr. 1146/A a municipiului B. din antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 138/_ .

Dispune înscrierea în CF a dreptului de proprietate pentru imobilul-apartament cu datele de identificare menționate, fără sarcini, pe numele reclamantului M. F. cu titlu de cumpărare.

Respinge ca neîntemeiată acțiunea reconvențională formulată de intimata SC

C. I. S. în prezent în insolvență în dosarul conexat nr._ împotriva reclamantului-pârât reconvențional M. F. .

Definitivă și executorie.

Cu drept de recurs în termen de 7 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică din data de_ .

PREȘEDINTE, GREFIER,

C. V. T. E.

Red/dact: CV/HVA

_ /2 ex

← Sentința civilă nr. 5611/2013. Contestație. Faliment,...		Sentința civilă nr. 971/2013. Contestație. Faliment,... →

Sentința civilă nr. 1985/2013. Contestație. Faliment, procedura insolvenței

Vezi şi alte speţe de drept comercial:

Comentarii despre Sentința civilă nr. 1985/2013. Contestație. Faliment, procedura insolvenței