Sentința civilă nr. 4438/2013. Obligație de a face. Faliment, procedura insolvenței
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL MARAMUREȘ
cod operator 4204
SECȚIA A II-A CIVILĂ DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr._ /a2
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 4438
Ședința publică din 28 Iunie 2013 Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: A. S. - Președintele Secției a II - a Civilă
- judecător sindic
G. ier: A. Ana C.
Pe rol fiind pronunțarea soluției la acțiunea, având ca obiect obligația de a face, formulată de reclamanta - pârâtă reconvențional SC K. C. S., cu sediul în B. M., Bd. U., nr. 11, județul M., în contradictoriu cu pârâta - reclamantă reconvențional SC LS, cu sediul în B. M., str. V. B., nr. 62 C, J_, Cod fiscal RO14653298, prin administrator judiciar CABINET INDIVIDUAL DE INSOLVENTA B. L., cu sediul în B. M., Bd. B., nr.
5/1, județul M. .
Se constată că dezbaterea cauzei a avut loc în ședința publică din_, concluziile și susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință ce face parte integrantă din prezenta, pronunțarea soluției s-a amânat la data de azi când, în urma deliberării s-a pronunțat hotărârea de mai jos:
JUDECĂTORUL SINDIC,
Deliberând asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrată pe rolul T. ui M., astfel cum a fost precizată pentru termenul din_ reclamanta SC K. C. S. a solicitat în contradictoriu cu pârâta SC LS prin administrator judiciar CII B. L. următoarele:
autorizarea transferului patrimonial a imobilului de natură supraedificat, înscris în CF 1. - C1, nr. cadastral 11356C1, urmare atribuirii de numere cadastrale noi și fost CF 22046 B. M., nr. cadastral 11356 (art. 46 punct 1 din Legea nr. 85/2006);
obligarea debitoarei insolvente, reprezentată prin administrator judiciar, ca în conformitate cu dispozițiile art. 86 punct 4 raportat la art. 93 indice 1 din Legea 85/2006, la eliberarea titlului de proprietate în favoarea societății noastre, în cazul în speță să participe alături de noi la notarul public în vederea încheierii contractului de vânzare - cumpărare privind imobilul de natură supraedificat prezentat mai sus.
cu precizarea că la data încheierii contractului autentic de vânzare - cumpărare va achita în contul indicat de administratorul judiciar echivalentul în lei a sumei de 3000 euro (tremii de euro), rămas de plată.
solicită cheltuieli de judecată doar în caz de opunere din partea uneia din părțile litigante.
În motivarea cererii reclamanta a arătat următoarele:
În baza "promisiunii de vânzare - cumpărare încheiată în_ ";, între societatea noastră în calitate de promitent cumpărător și SC LS B. M., în calitatea de promitent vânzător s-a legiferat cumpărarea unui apartament cu o cameră situate în B. M., str. V. B., nr. 62C, sc. B, etaj 1, ap. 38, având suprafață construită de 28 mp. La articolul 2 din convenția încheiată s-a specificat în mod explicit că vânzătorul deține dreptul de proprietate asupra imobilului vândut, fiind unic proprietar tabular asupra blocului din care face parte apartamentul, acesta fiind întabulat în CF 22046 B. M., nr. cadastral 11356. întrucât apartamentul cu o cameră mai sus menționat a fost cumpărat la
"roșu";, adică nefinisat și fără utilități (fără contor electric și gaz, precum este descris și în anexa la antecontract), lucrările de finisaj interior au fost efectuate pe cheltuiala noastră, cum ar fi: instalația de încălzire, apă rece, apă caldă, compartimentare interioară, parchet, gresie, zugrăveală, contoare de utilități, etc.
Menționăm faptul că prin încheierea din data de_, pronunțată de Tribunalul Maramureș în dosar nr._, promitentul vânzător a fost declarat în stare de insolvență, iar conform prevederilor art. 36 din Legea 85/2006, realizarea drepturilor noastre pe calea dreptului comun sunt suspendate. Dorim să subliniem faptul că în derularea actului de vânzare - cumpărare mai sus citat am achitat debitoarei - insolvente suma de 5.500 euri (cincimiicincisuteeuro) rămânând un rest de plată de 3.000 euro, sumă pe care ne obligăm să o achităm în momentul încheierii actului de vânzare - cumpărare sub formă autentică.
În drept a invocat dispozițiile art. 93 ind. 1 din Legea nr. 85/2006. considerăm că sunt îndeplinite prevederile articolului menționat, că instanța poate dispune obligarea administratorului judiciar de a executa obligațiile rezultate din antecontractul de vânzare - cumpărare depus la dosarul cauzei, respectiv de a ne transfera dreptul de proprietate asupra bunului care face obiectul acestuia.
Pârâta a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii.
De asemenea, pârâta a formulat cerere reconvențională, astfel cum a fost precizată pentru termenul din_, solicitând următoarele:
să se constatate desființarea de plin drept, fără somație și punere în întârziere promisiunea de vânzare - cumpărare intervenită între reclamantă și pârâtă în data de_, referitor la înstrăinarea imobilului în natură
apartament cu o cameră situat în B. M., str. Victor B., nr. 62, ap. 38, sc. B, județul M. ;
obligarea pârâtei la plata sumei de 5.500 euro, în echivalent lei la data plății cu titlu de daune interese, reprezentând avansul achitat pentru achiziționarea imobilului în litigiu, descris mai sus,
obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de purtarea acestui proces.
În motivarea cererii reconvenționale pârâta a arătat următoarele:
La data de_, reclamanta a încheiat cu pârâta prin administrator promisiunea de vânzare - cumpărare referitor la înstrăinarea către pârâtă a imobilului în natură apartament cu o cameră situată în B. M., str. Dr. Victor
B., nr. 62, ap. 38, sc. B, județul M. . Conform acestei promisiuni, reclamanta urma să transfere dreptul de proprietate asupra imobilului în natură apartament cu o cameră situată în B. M., str. Victor B., nr. 62, ap. 38, sc. B, județul M., condiționat de achitarea de către pârâtă a contravalorii acestui imobil în cuantum de 8.500 euro în trei tranșe. Conform înțelegerii părților, ultima tranșă de preț trebuia achitată de către pârâtă până la data de_, dată până la care reclamanta trebuia să predea posesia imobilului. Deși reclamanta a predat posesia imobilului, pârâta nu și-a îndeplinit total și la termen obligația de plată a acestuia, rămânând un rest de preț de 3.000 euro pe care aceasta nu i-a mai achitat. Neplata prețului și conduita reclamantei de nerespectare a unor obligații de finalizare de lucrări dar și executarea defectuoasă a părții din acestea, a concurat la situația în care se află pârâta reclamantă reconvențional respectiv procedura insolvenței.
Părțile au convenit în cuprinsul contractului ca în situația în care nu-și vor îndeplini la termen și întocmai obligațiile stipulate în sarcina lor, să se aplice daune în sarcina acestora la nivelul avansului predat respectiv încasat, partea în culpă pierzând sumele achitate, situație în care promisiunea de vânzare cumpărare se fa desființa de plin drept.
În situația descrisă mai sus, creditorul respectiv reclamanta reconvențională este în drept să aleagă între îndeplinirea exactă a obligației respectiv predarea diferenței de preț de 3.000 euro sau să ceară desființarea contractului prevalându-se de nerespectarea obligațiilor asumate de reclamantă și de clauzele stipulate în conținutul contractului de către părți.
În drept art. 969, art. 1020, art. 1021, art. 1073, art. 1082 cod civil în vigoare la momentul încheierii actului aflat în litigiu, art. 274 Cod proc. civ.
La data de_ reclamanta a chemat-o în judecată și pe pârâta C. E.
R.
având în vedere că în favoarea acesteia s-a înscris dreptul de ipotecă asupra apartamentului din litigiu.
Pârâta C. E. B. (R. ) SA a depus la dosar întâmpinare prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive întrucât ipoteca asupra apartamentului a fost radiată.
Prin încheierea de ședință din 25 iunie 2013 judecătorul sindic a admis
excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei C. E. întrucât în cauză
este necontestat că ipoteca asupra apartamentului din litigiu a fost radiată.
Analizând actele și lucrările dosarului T. reține următoarele:
La data de_ s-a încheiat între SC LS în calitate de promitentă vânzătoare și K. C. S. în calitate de promitentă cumpărătoare un antecontract de vânzare - cumpărare având ca obiect un apartament cu o cameră situat în B. M., str. Dr. Victor B. nr. 62, sc. B, et. 1, nr. 38 cu suprafața construită de 28 mp pentru prețul total de 8.500,00 euro (inclusiv TVA 5%).
De precizat, așa cum rezultă din clauza de la art. 4 lit. a) din contract și din mențiunile făcute pe verso-ul anexei la contract, că promitenta cumpărătoare a achitat suma de 5.500 euro (f. 3 - 6 prezentul dosar).
Legat de preț judecătorul sindic observă că promitenta cumpărătoare a consemnat la CEC la data de_ suma de 12.500 lei în favoarea promitentei vânzătoare (f. 24 prezentul dosar).
Prin încheierea civilă nr. 6288 din 17 noiembrie 2011 s-a deschis procedura generală de insolvență a debitoarei SC LS, fiind numit administrator judiciar CII B. L. ; în prezent, procedura generală se găsește în perioada de observație.
Cererea introductivă de instanță este neîntemeiată, în speță nefiind îndeplinite cumulativ condițiile prevăzute de art. 93 ind. 1 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenței.
Ab initio,
se impune precizarea că dreptul promitentului cumpărător față de debitor nu este susceptibil de a fi înscris în tabelul creanțelor întrucât nu este vorba de a plăti o sumă de bani ci de a transmite dreptul de proprietate asupra unui bun imobil (obligație de a da).
Așa fiind, împrejurarea că reclamanta nu are calitatea de creditor participant la procedura insolvenței nu are relevanță sub aspectul domeniului de aplicație al art. 93 ind. 1.
În schimb, judecătorul sindic observă că antecontractul de vânzare - cumpărare nu are dată certă anterioară deschiderii procedurii insolvenței.
După cum se știe, față de terți (în cazul nostru, creditorii înscriși în tabelul creanțelor, precum și administratorul judiciar), data înscrisului sub semnătură privată, prin ea însăși, nu face credință.
Înscrisul sub semnătură privată a dobândit dată certă, în sensul art. 1182 Cod civil de la 1865, după deschiderea procedurii ─ la data de_ ─, când promitenta cumpărătoare a înregistrat pe rolul Judecătoriei B. M. dosarul cu nr. 13._ având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic (f. 3 - 9 dosar judecătorie atașat prezentului).
Judecătorul sindic apreciază că dată certă prevăzută de art. 93 ind. 1 are caracter de ordine publică, în considerarea faptului că procedura insolvenței este o procedură colectivă, având caracter concursual.
Prin urmare, chiar dacă debitorul sau administratorul judiciar nu contestă anterioritatea antecontractului, judecătorul sindic din oficiu ─ spre a se vedea dacă nu este prejudiciată masa credală ─ trebuie să verifice dacă antecontractul a dobândit dată certă prin cele patru modalități prevăzute de art. 1182 Cod civil de la 1865.
De asemenea, judecătorul sindic observă că reclamanta nu a dovedit că prețul prevăzut în contract nu este inferior valorii de piață a bunului.
Potrivit art. 1169 Cod civil de la 1865, cel care face o propunere în fața instanței de judecată trebuie să o dovedească, deci, sarcina probei revine celui care o face o afirmație.
Promitenta - vânzătoare a contestat îndeplinirea acestei condiții negative, așa încât reclamantei îi revenea obligația de a dovedi că bunul a fost înstrăinat la prețul pieței.
Deși inițial reclamanta a fost de acord cu administrarea probei cu expertiza tehnică constând în evaluarea apartamentului la prețul de piață de la momentul înstrăinării, reclamanta a precizat tranșant în încheierea de ședință din 18 iunie 2013 că nu dorește să se administreze această probă.
Judecătorul sindic apreciază că această probă era esențială în economia cauzei (în ipoteza în care instanța de control judiciar ar considera că data certă era îndeplinită în speță), celelalte contracte depuse la dosar fiind inapte, prin ele însele, să contureze valoarea de piață a apartamentului nr. 38 (f. 44 - 57 prezentul dosar, f. 121 - 139,).
Astfel, spre exemplu, ar fi fost posibil ca toate apartamentele înstrăinate să fie sub valoarea de piață, așa încât contractele depuse nu au caracter concludent ci cel mult pertinent.
Prin urmare, opunerea reclamantei la neadministrarea probei cu expertiză ─ atât în mod expres cât și prin neavansarea cheltuielilor (prin încheierea din_ s-a pus în vedere reclamantei să achite suma de 1.000 lei onorariu provizoriu expert) ─, reprezintă o asumare a consecințelor pe plan procesual ce decurg din neadministrarea unei dovezi de care atârnă soluționarea cauzei.
Deși prevederile cu valoare de principiu cuprinse în art. 129 alin. 5 teza finală îngăduie instanței să ordone din oficiu, trecând peste împotrivirea părților, administrarea unei probe este subînțeles că, atunci când administrarea probei implică cheltuieli, iar partea interesată refuză avansarea lor, ordonarea din oficiu a dovezii nu mai apare ca posibilă.
Întrucât nu s-a făcut dovada că prețul a respectat valoarea de piață a bunului înstrăinat, judecătorul sindic nu va mai analiza celelalte condiții prevăzute de textul legal.
În raport de această considerente, judecătorul sindic va respinge acțiunea introductivă de instanță.
De asemenea, judecătorul sindic va respinge cererea reconvențională formulată de pârâtă împotriva reclamantei.
E adevărat că, potrivit art. 4 din contract, diferența de preț trebuia achitată de reclamantă până la data de_ .
Cu toate acestea, din extrasul de carte funciară depus la dosar rezultă că la data menționată în contract pentru plata diferenței, promitenta - vânzătoare nu era în măsură să transmită în patrimoniul promitentei - cumpărătoare dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 38, care era grevat cu ipoteci în favoarea C. E. B. (R. ) SA, fiind notată în CF și o clauză de inalienabilitate (f. 42 - 43).
De abia la data de_ banca a formulat o cerere de radiere a drepturilor de ipotecă și a interdicției de înstrăinare asupra apartam entului nr. 38 (f. 90 prezentul dosar).
Având în vedere că apartamentul nr. 38 era "supragrevat"; nu se poate vorbi că promitenta - cumpărătoare s-a dezis de contract și prin urmare, pe temeiul art. 13 și 15 din contract, acesta a fost desființat de plin drept.
Simplul fapt că a expirat termenul de plată nu înseamnă "dezicere";, care putea fi de altfel exercitată până la data de_ .
Din contră, promitenta - cumpărătoare la scurt timp după ce s-a lămurit situația de CF a apartamentului nr. 38 (cerere de radiere a ipotecii în septembrie 2011) a formulat o acțiune de "validare"; a antecontractului, suspendată ulterior pe temeiul art. 36 din Legea nr. 85/2006.
Prin urmare, cea care a fost pusă în întârziere prima oară pentru încheierea contractului în formă autentică a fost promitenta - vânzătoare.
În contract s-a stipulat doar o clauză de dezicere
(arvună cu rol de dezicere, art. 1297 - 1298 Cod civil de la 1865) nu și un pact comisoriu expres
(art. 1367 Cod civil de la 1865) în caz de neexecutare totală sau parțială a obligației de plată a prețului de către cumpărător.
De altfel, pe parcursul procesului, reclamanta a plătit prețul stipulat în contract, caz în care rezoluțiunea contractului nu poate fi primită.
În plus, arvuna în sumă de 5.500 euro este în posesia promitentei - vânzătoare, așa încât nu mai poate fi cerută încă o dată de la promitenta - cumpărătoare.
În raport de aceste argumente, cererea reconvențională se vădește nefondată.
Căzând în pretenții și pârâta, judecătorul sindic va respinge cererea acesteia de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată (art. 276 Cod procedură civilă de la 1865).
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII HOTĂRĂȘTE:
Respinge ca nefondată acțiunea introductivă formulată de reclamanta SC
C. S.,
cu sediul în B. M., B-dul U. nr. 11, jud. M., în
contradictoriu cu pârâta SC LS , cu sediul în B. M., str. V. B. nr. 62, având administrator judiciar desemnat pe CII B. L. , cu sediul în B. M., B-dul B., nr. 5/1, jud. M. prin administrator special Lucăcean Mircea.
Respinge ca nefondată cererea reconvențională formulată de pârâtă împotriva reclamantei.
Respinge cererea pârâtei de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
Cu recurs în termen de 7 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică, azi,_ .
PREȘEDINTE, GREFIER,
SA Ana C.
Red. AS/_
Tred. A.C./_ - 5 ex.
| ← Sentința civilă nr. 1218/2013. Obligație de a face. Faliment,... | Sentința civilă nr. 2036/2013. Obligație de a face. Faliment,... → |
|---|
