Vânzări spaţii comerciale (Legea Nr.550/2002). Decizia nr. 861/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 861/2015 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 12-02-2015 în dosarul nr. 15724/3/2013
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A VIII-A C. ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr._
Decizia civilă nr.861
Ședința publică din 12.02.2015
Curtea constituită din:
Președinte: S. D. G.
Judecător: R. I.
Judecător: V. D. C.
Grefier: T. M.
Ministerul Public – Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București
a fost reprezentat de procuror B. A.
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de recurenta reclamantă . împotriva sentinței civile nr.2080/20.03.2014 pronunțată de Tribunalul București, Secția de C. Administrativ și Fiscal în dosar nr._ în contradictoriu cu intimata pârâtă P. S. 3 BUCUREȘTI – COMISIA PENTRU VÂNZAREA SPAȚIILOR COMERCIALE ȘI DE PRESTĂRI SERVICII, având ca obiect „vânzări spații comerciale (Legea nr.550/2002”.
La apelul nominal făcut în ședință publică a răspuns recurenta reclamantă, prin avocat S. L. C. în baza împuternicirii avocațiale aflate la fila 11 dosar și intimata pârâtă, prin consilier juridic P. L. în baza delegației pe care o depune la dosar.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează că prezenta cauză se soluționează cu participarea procurorului, după care:
Având în vedere natura cauzei care prevede participarea procurorului, Curtea dispune lăsarea dosarului pentru următoarea strigare pentru a da posibilitate procurorului de ședință să se prezinte.
La al doilea apel nominal făcut în ședință publică, răspund aceleași părți.
La interpelarea Curții, părțile, prin reprezentanți, arată că nu mai au cereri de formulat.
Avocatul recurentei reclamante invocă excepția lipsei de interes în soluționarea recursului motivat de faptul că potrivit înscrisului pe care îl depune la dosar, respectiv raport de evaluare spațiu comercial, rezultă că unul din capetele acțiunii principale prin care a solicitat întocmirea unui raport de expertiză tehnică de specialitate a fost realizat de experții Primăriei. Prin urmare, acțiunea principală a rămas fără obiect și în raport de acest aspect, recursul formulat apare ca lipsit de interes.
Reprezentantul intimatei pârâte consideră că recurenta invocă lipsa de interes întrucât s-au efectuat într-adevăr demersurile necesare pentru punerea în executare a titlului executoriu însă nu a existat niciodată un refuz din partea sa de a pune în executare titlul executoriu. Așa cum avea obligația de a respecta procedura de vânzare, avea și obligația de a respecta procedura reglementată de legea nr.550/2002.
Reprezentantul Ministerului Public solicită respingerea excepției lipsei de interes.
Curtea acordă cuvântul pe fondul cererii de recurs.
Avocatul recurentei reclamante solicită admiterea recursului formulat.
Reprezentantul intimatei pârâte pune concluzii de respingere a recursului.
Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere a recursului ca nefondat.
Curtea, în temeiul art.394 alin.1 C., rămâne în pronunțare.
CURTEA,
Examinând criticile formulate de recurenta-reclamantă . împotriva sentinței civile nr.2080/20.03.2014 pronunțată de Tribunalul București, Secția de C. Administrativ și Fiscal în dosar nr._ în contradictoriu cu intimata pârâtă P. S. 3 BUCUREȘTI – COMISIA PENTRU VÂNZAREA SPAȚIILOR COMERCIALE ȘI DE PRESTĂRI SERVICII, Curtea constată că recursul este nefondat, pentru considerentele de mai jos.
Recurenta susține motivarea recursului că instanța de fond a respins acțiunea formulată ca fiind inadmisibilă în raport cu disp. art. 18 alin. 1 din Legea 554/2004, coroborate cu disp. art. 16, 17, 18 și 19 din Legea nr. 550/2002, arătând ca tribunalul nu se poate substitui autorității administrative pentru stabilirea prețului de vânzare și prin înlocuirea actului de vânzare cumpărare cu o hotărâre judecătorească, Legea 550/2002 prevăzând clar și limitativ situațiile în care persoana vătămată se poate adresa instanței pentru constatarea neregulilor săvârșite de autoritate în derularea procedurilor administrative.
S-a mai arătat în motivarea hotărârii ca recurenta are posibilitatea de a-și valorifica drepturile prin apelarea la disp. art. 24 din Legea 554/2004.
În fapt, recurenta a arătat ca este titulara dreptului de locațiune conform contractului nr. 6094/23.06.2009 privind spațiul comercial situat în București, ., sector 3, în suprafață de 24 m.p. folosindu-l ca magazin de antichități.
Prin sentința civilă nr. 541/17.02.2010, îndreptata prin încheierea din 27.04.2011, ambele pronunțate de Tribunalul București – Secția a II-a C. Administrativ și Fiscal, devenita irevocabilă prin decizia civilă nr. 2502/29.10.2010 pronunțată de Curtea de Apel București secția a VIII-a C. Administrativ și Fiscal, s-a dispus obligarea pârâtei să demareze procedura de negociere directă a spațiului comercial în scopul vânzării acestuia către recurenta.
Obligația pârâtei de a demara această procedura este executorie de la data de 17.07.2010 (data pronunțării sentinței civile nr. 541) și nici până în anul 2013 aceasta nu și-a îndeplinit-o, intelegand să invoce motive total netemeinice și nelegale, producand astfel mari prejudicii.
În acest interval de timp a participat la mai multe ședințe ale Comisiei, a notificat pârâta stabilind termene de realizare de către aceasta a obligației ce îi revenea dar toate demersurile sale au rămas fără nici un rezultat.
Prin răspunsul la ultima notificare înregistrată cu nr. 298/14.01.2013, i se comunică de către pârâtă ca nu îi contesta dreptul de cumparare a spatiului pe care îl utilizează dar se menționează și imposibilitatea de a finaliza procedura de vânzare a spatiului până la selectarea unui nou evaluator, conform art. 7 alin. 1 lit. c din Legea nr. 550/2002.
Conform susținerilor pârâtei, aceasta nu are expert din toamna anului 2011 deci de 2 ani și jumatate, astfel ca îi este refuzat dreptul de a cumpara spatiul comercial în discuție până la o data ce se amână sine-die, fără ca reclamanta să aibă la indemana vreun mijloc de a pune în executare sentința civilă definitivă și irevocabilă, precum și posibilitatea de a fructifica dreptul dat de lege, drept pe care pârâta refuza să i-l acorde în mod abuziv și prin neîndeplinirea atribuțiilor stabilite de lege.
În tot acest timp, reclamanta a achitat lunar chiria de 600 euro pentru spatiul în discuție.
Învederează ca reclamanta societate îndeplinește condițiile de cumparare a spatiului comercial prin vânzare directă de la data apariției Legii nr. 550/2002, dar în mod nelegal și abuziv, pârâta a refuzat să încheie contractul de vânzare cumparare, fiind astfel nevoiti să furmuleze cererea de chemare în judecată finalizată prin sentința civilă nr. 541/2010, pronunțată de Tribunalul București, definitivă și irevocabilă.
Așa fiind, solicită să se constate ca sunt 12 ani de la aparitia legii și de la momentul când ar fi trebuit să se încheie contractul de vânzare cumparare cu reclamanta dar datorita comportamentului abuziv și nelegal al acesteia a fost pusa în situația de a formula o noua cerere în instanță pentru apropierea dreptului său.
Atitudinea pârâtei a vătămat-o, producandu-i prejudicii atât materiale cât și morale, panandu-și pe drept cuvant intrebarea dacă va mai reusi să cumpere spatiul comercial la care este îndreptățită prin lege și care vor mai fi motivele invocate de pârâtă pentru a nu încheia contractul de vânzare.
Din răspunsul comunicat cu adresa nr. 6/23.01.2013, comunicată la 30.01.2013, rezultă ca pârâta nu contesta dreptul reclamantei de a cumpara spatiul în discuție și prin urmare consideră ca îndeplinește toate condițiile pentru încheierea contractului de vânzare cumparare, dar nu se poate stabili prețul vânzării pentru ca nu are evaluator care să intocmeasca raportul de expertiză.
În raport de prevederile art. 7 alin. 1 pct. c din Legea nr. 550/2002, pârâtă are atributia să selecteze evaluatorul pentru spatiile comerciale supuse vânzării prin licitație publică, ori în cauză este vorba de vanzarea spatiului prin negociere directă.
Pentru spatiile supuse vânzării prin negociere directă, pârâta avea obligația să stabilească prețul de vânzare pe baza unui raport de evaluare ce trebuia întocmit la momentul în care spatiul comercial a fost menționat pe lista celor supuse vânzării conform art. 7 alin. 1 lit. b din aceeași lege.
În raport de prevederile art. 8 alin. 1 teza ultima, evaluatorul va fi selectat de comisie pentru licitație publică, organizată în 10 zile de la constituirea comisiei, ori comisia s-a organizat în anul 2002 și chiar dacă au aparut probleme în legătură cu evaluatorul inițial, obligația acesteia conform legii era de a organiza licitatia tot în 10 zile de la momentul în care a aparut indisponibilitatea.
Pârâta nu a îndeplinit această atribuție de 2 ani și jumatate și nici nu a intreprins vreun demers în acest sens.
Neîndeplinirea obligațiilor pentru care a fost constituită prin lege, valoreaza cu un refuz de a-i vinde spatiul comercial la care este îndreptățită și pe cale de consecință, solicită să se opreasca acest abuz și nerespectare a legii și a hotărârilor judecătorești definitive și irevocabile și să se admita acțiunea formulată, făcând aplicarea în cauză a prevederilor art. 10 alin. 2 și art. 8 alin. 3 din Legea nr. 550/2002.
Mai arată că hotărârea atacată este nelegala intrucat tribunalul s-a pronuntat cu nesocotirea tezei ultime a art. 8 al. 1 din Legea nr., 554/2004 „de asemenea se poate adresa instanței de contencios administrativ si cel care se considera vatamat intrun drept sau interes legitim al sau prin nesoluționarea in termen sau refuzul nejustificat de soluționare a unei cereri, precum si pentru refuzul de efectuare a unei anumite operatiuni administrative necesare pentru exercitarea sau protejarea dreptului sau interesului legitim.
Ori, in actiunea formulata susține ca intimata nu a efectuat o anumita operatiune administrativa necesara pentru exercitarea si protejarea dreptului nostru legitim, si anume nu si-a respectat obligatia prevazuta de art. 7 alin.1 pct. c din Legea 550/2002, conform caruia parata are atributia sa selecteze evaluatorul pentru spatiile comerciale supuse vânzării prin licitație publica.
Din sustinerile reclamantei, probate in cauza, rezulta ca parata nu a incheiat actul de vânzare-cumparare cu reclamanta pentru ca nu are evaluator de 2 ani si jumatate, si nu si-a indeplinit obligatia de a selecta un evaluator, prin urmare neindeplinirea obligatiei stabilite prin lege in sarcina sa a condus la vatamarea reclamantei si de asemenea echivaleaza un refuz nejustificat in raport de reclamanta.
Atitudinea intimatei reprezentata de inacțiunea acesteia echivalează in mod evident cu un refuz care ne-a prejudiciat grav interesele având in vedere ca eram persoana îndreptățită la vanzarea spatiului din anul 2002 - data apariției legii 550/2002. Din actele dosarului rezulta o atitudine de refuz constant a intimatei chiar daca a obținut recunoașterea dreptului nostru prin sentința civila invocata, aceasta continua sa ne afecteze dreptul si interesele prin neîndeplinirea obligațiilor legale care îi revin.
Pe cale de consecință, cererea formulata este una admisibila in raport de dispozitiile legale invocate aplicabile unei situatii de fapt clare, fără echivoc.
Astfel, intimata nu a selectat evaluator, așa cum era obligata prin lege, deci nu a îndeplinit a anumita operațiune administrativa necesara pentru exercitarea dreptului subscrisei de a cumpăra spatiul comercial la care sunt indreptatita conform sentintei civile definitive si irevocabile.
Se arata in sentința ca Legea nr. 550/2002 prevede o anumita procedura de urmat in vederea valorificării unei astfel de dispoziții a instantei făcând referire la dispozitivul sentinței civile nr. 541/17.02.2010 pronunțat de Tribunalul Bucuresti si menționează prevederile art.16,17,8 si 19 din legea nr.550/2002.
Ori, tribunalul a apreciat in mod greșit ca aceste articole se aplica in vederea valorificării dispoziției instanței.
Articolele invocate prevad procedura pe care entitatea administrativa, legal investita, trebuie sa o urmează cu privire la vânzarea spatiilor comerciale prin negociere directa.
Dar, subscrisa am susținut si am demonstrat ca intimata nu a respectat aceasta procedura administrativa l-a care era obligata prin lege, fapt care a condus la formularea primei acțiuni in justiție - soluționată favorabil subscrisei - precum si la formularea acestei acțiuni.
Pe cale de consecința, articolele invocate nu sunt prevăzute de lege in vederea valorificării dispoziției instanței conținuta de Sentința civila nr. 541/2010 ci, aceste prevederi arata operațiunile administrative ce trebuiau îndeplinite de intimata-parata, pe care aceasta nu le-a îndeplinit si astfel s-a ajuns la o situație litigioasa.
Aceasta motivare este una greșita si solicită să se observe că si din acest punct de vedere sentința este pronunțata cu aplicarea greșita a legii .
De asemenea se arata in sentința criticata ca Legea nr.550/2002 prevede clar si limitativ situațiile in care persoana vătămata se poate adresa instanței pentru neregulile săvârșite de autoritatea publica in derularea procedurii administrative.
Din analiza textului de lege invocat rezulta contrariul, actul normativ special nu limitează accesul la justiție prin prevederi limitative ale situațiilor in care persoana vătămată se poate adresa instanței.
In legea speciala nu se prevăd in mod clar si limitativ situațiile in care, neindeplinirea sau indeplinirea defectuasa a atribuțiilor organului administraiv, dau dreptul partii vatamate de a formula contestatie in justitie ci, dimpotriva .
Se mai motiveaza in sentinta recurata ca, in cauza, reclamanta are posibilitatea de a-și valorifica dreptul in temeiul art. 24 din legea nr. 554/2004 .
Valorificarea dreptului reclamantei in temeiul de lege invocat s-ar fi putut realiza in situatia in care dispozitivul sentintei definitive si irevocabile ar fi avut continuul aratat de instanță, doar ca in realitate sentinta invocata are un alt continut si pe cale de consecinta intimata a sustinut si sustine in permanenta ca si-a indeplinit obligatia de a demara procedura de vanzare prin negociere directa .
Nici dispozitiile acestui text de lege nu isi găsesc aplicarea in cauză, nefiind aplicabil situației de drept existente.
F. de cele ce preced solicită să se constate ca recursul este întemeiat, ca in mod gresit instanta a apreciat intemeiata exceptia inadmisibilitatii invocata din oficiu la primul termen de judecata și respingerea excepției ca fiind neîntemeiată, să se caseze in tot sentinta trimitand cauza spre solutionare catre Tribunalul Bucuresti.
În soluționarea recursului, Curtea are în vedere în primul rând că prin sentinta civila nr.541/17.02.2010 pronunțată de Tribunalul București- Secția a-IX-a -C. Administrativ si Fiscal, devenita irevocabila prin decizia civila nr. 2502/29.02.2010/29.11.2010 pronunțata in recurs de C. - Secția a-VIII-a C. Administrativ si Fiscal, parata a fost obligata sa demareze in favoarea reclamantei procedura de negociere directa a spatiului comercial situat în București, .-11, sector 3. Așa fiind, se reține că prin hotărâre irevocabilă s-a stabilit cu autoritate de lucru judecat că reclamanta are dreptul de a achiziționa spațiul comercial prin modalitatea prevăzută de capitolul 3, respectiv art. 16-19 din Legea nr. 550/2002, texte cu următorul conținut:
ART. 16
Vânzarea spațiilor comerciale, de prestări de servicii și de producție către comercianții, respectiv prestatorii de servicii persoane fizice sau juridice, care le folosesc în baza unui contract de închiriere, concesiune, locație de gestiune, asociere în participațiune sau leasing, încheiat în condițiile legii și valabil la data intrării în vigoare a prezentei legi, se face la solicitarea acestora, prin metoda negocierii directe. Nu beneficiază de aceste prevederi persoanele fizice sau juridice care au înregistrat restanțe la plata chiriei cel puțin 6 luni consecutive din momentul încheierii contractului cu vânzătorul, persoanele care nu au respectat prevederile contractului cu vânzătorul (subînchirieri nepermise, divizare în scopul unor asocieri nepermise), precum și persoanele fizice sau juridice care au obligații neachitate față de stat la data vânzării spațiului.
ART. 17
(1) În termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei legi persoanele prevăzute la art. 16 vor depune o solicitare scrisă de cumpărare la sediul vânzătorului.
(2) După expirarea termenului prevăzut la alin. (1) spațiile comerciale pentru care nu s-a depus solicitarea de cumpărare se vor vinde prin licitație publică cu strigare, în condițiile prezentei legi.
ART. 18
(1) Comisia comunică solicitantului decizia sa de admitere sau de respingere a cererii, în termen de 30 de zile de la data primirii cererii.
(2) Dacă solicitantul se încadrează în condițiile prevăzute la art. 4 lit. b) și la art. 16, se trece la negocierea directă a vânzării spațiului.
ART. 19
(1) Prețul de vânzare al spațiului comercial sau de prestări de servicii se stabilește prin negociere directă între cumpărător și comisie, pornindu-se de la prețul minim de vânzare al spațiului, determinat potrivit art. 8.
(2) Pentru stabilirea prețului minim de vânzare al spațiilor raportul de evaluare va evidenția valoarea investițiilor efectuate de către solicitant.
(3) Deducerea valorii investițiilor efectuate, indiferent de natura acestora, se face numai dacă acestea îndeplinesc cumulativ următoarele condiții:
a) au fost efectuate cu acordul proprietarului sau al titularului dreptului de administrare a spațiului;
b) au fost executate pe baza unei autorizații de construire, în condițiile legii.
(4) Valoarea investițiilor deduse în condițiile alin. (3) nu poate depăși jumătate din valoarea stabilită prin raportul de evaluare.
(5) Dispozițiile art. 8, 9 și 10 privind contestația în justiție se aplică în mod corespunzător.
Din lectura textelor citate reiese că vânzarea-cumpărarea spațiilor comerciale prin metoda negocierii directe presupune derularea unei proceduri care presupune, printre altele stabilirea prețului prin negociere, precum și eventual contestarea modului de stabilire a prețului de la care se pleacă negocierea.
În raport cu cele reținute mai sus, Curtea constată că, așa cum corect a apreciat prima instanță, reclamanta nu are la îndemână o acțiune prin care să solicite instanței direct stabilirea prețului de vânzare și nici pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, deoarece un astfel de demers ar echivala cu încălcarea dispozițiilor capitolului 3 din Legea nr. 550/2002, dispoziții aplicabile în cazul reclamantei.
În raport cu considerentele de mai sus, Curtea constată că toate criticile formulate de recurenta sunt nefondate, urmând a fi înlăturate, mai cu seamă că, așa cum corect a apreciat prima instanță, aceasta are posibilitatea executării silite a sentintei civile nr.541/17.02.2010 pronunțată de Tribunalul București- Secția a-IX-a -C. Administrativ si Fiscal. Sub acest aspect, Curtea observă că reclamanta nu a înțeles să exercite un asemenea demers, situație în care susținerile sale referitoare la imposibilitatea unui asemenea demers nu pot fi reținute, deoarece sunt străine de cauză.
Având în vedere argumentele expuse, Curtea constată că sentința atacată este legală și temeinică, motiv pentru care va respinge recursul ca nefondat, în temeiul art. 496 C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul formulat de recurenta reclamantă . cu sediu proc. ales la „C.Av. S. L. C.” din București, sector 6, Drumul Sării nr.6, ., . civile nr.2080/20.03.2014 pronunțată de Tribunalul București, Secția de C. Administrativ și Fiscal în dosar nr._ în contradictoriu cu intimata pârâtă P. S. 3 BUCUREȘTI – COMISIA PENTRU VÂNZAREA SPAȚIILOR COMERCIALE ȘI DE PRESTĂRI SERVICII cu sediul în București, sector 3, .-4 ca nefondat.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică azi, 12.02.2015.
Președinte, Judecător, Judecător,
S. D. G. R. I. V. D. C.
Grefier,
T. M.
Red. Jud. RI/5 ex.
./.+ 1 ex. procuror/.
Tribunalul București, SCAF
Jud. fond, S. I.
| ← Litigiu cu funcţionari publici. Legea Nr.188/1999. Decizia nr.... | Pretentii. Decizia nr. 1205/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
