CSJ. Decizia nr. 1767/2003. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA SUPREMĂ DE JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 1767/2003
Dosar nr. 8983/2001
Şedinţa publică din 21 martie 2003
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin sentinţa civilă nr. 162/LC din 15 februarie 2001, pronunţată de Tribunalul Bihor-Oradea, a fost respinsă acţiunea formulată de SC L.P. SRL, cu sediul în Oradea, împotriva pârâtei SC M. SRL cu sediul în Oradea.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut că, între părţi, la data de 1 septembrie 1999, a fost încheiat contractul intitulat „convenţie de intermediere cumpărare de imobile", în condiţiile în care reclamanta, ca prestator de servicii, s-a obligat să depună diligenţele pentru a găsi beneficiarului, pârâta SC M. SRL, pentru cumpărare, un imobil tip hală situat în Oradea, iar pârâta să plătească reclamantei un comision de 2% din preţul de vânzare al imobilului.
Ulterior acestui contract, pârâta a participat la licitaţia cu strigare organizată de proprietara imobilului, SC B. SA Oradea, ca urmare a anunţului din ziarul C. din data de 03 octombrie 1999, adjudecându-şi imobilul conform procesului-verbal de licitaţie din 20 octombrie 1999, iar la data de 08 noiembrie 1999, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare. S-a apreciat că activitatea de vizitare a imobilului, prin intermediul reclamantei, şi trimiterea ofertei de cumpărare, nu pot fi reţinute ca activităţi care au facilitat sau mijlocit cumpărarea imobilului de către pârâtă, întrucât, din actele de la dosar, nu rezultă intermedierea acestor vânzări, negocierile tripartite care ar fi avut loc între reclamantă, vânzătoare şi pârâtă sau între reclamantă, în calitatea de intermediar şi proprietarul imobilului.
Curtea de Apel Oradea, secţia comercială, prin Decizia nr. 424/A din 18 septembrie 2001, a admis, ca nefondat, apelul declarat de reclamanta-apelantă SC L.P. SRL, cu sediul în Oradea, în contradictoriu cu SC M. SRL, cu sediul în Oradea, împotriva sentinţei nr. 162 din 15 februarie 2001, pronunţată de Tribunalul Bihor, pe care o schimbă în tot, în sensul că admite acţiunea reclamantei SC L.P. SRL, împotriva pârâtei SC M. SRL şi, în consecinţă, a obligat pârâta SC M. SRL să plătească reclamantei suma de 74.747.955 lei, cu titlu de pretenţii, sumă ce urmează a fi actualizată la data plăţii efective. De asemenea, a mai fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 11.085.000 lei cheltuieli de judecată în primă instanţă şi suma de 7.594.930 lei cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a decide astfel, instanţa de apel a considerat că nu se poate desprinde concluzia că părţile ar fi stabilit modalitatea în care să aibă loc vânzarea, respectiv, prin negociere directă ori la licitaţie publică, iar faţă de natura contractului, pentru reclamantă era lipsită de importanţă o astfel de distincţie, ea asumându-şi doar obligaţia de a găsi beneficiarului, SC M. SRL, imobilul în cauză. În cadrul obligaţiei de diligenţă, apelanta a întreprins mai multe demersuri: a identificat imobilul – anunţul de vânzare a fost publicat în presă la 03 octombrie 1999, iar contractul de intermediere s-a încheiat la 01 septembrie 1999; a redactat şi expediat oferta de cumpărare, în care s-a făcut menţiunea că răspunsul va fi comunicat prin intermediul agenţiei imobiliare şi a mijlocit intermedieri tripartite între vânzător, cumpărător şi intermediar, care au avut ca finalitate vânzarea. Împrejurarea că negocierile tripartite au fost lipsite de finalitate, în opinia pârâtei, în ce priveşte vânzarea care a avut loc la licitaţie publică, au fost apreciate ca aport al reclamantei şi ca parte a obligaţiei contractuale, deoarece exista posibilitatea ipotetică, ca pârâta să nu participe la licitaţie, în situaţia în care nu ar fi cunoscut imobilul, locul unde este amplasat şi dacă corespunde scopului pentru care urma să-l cumpere.
Împotriva deciziei nr. 424/A din 18 septembrie 2001, pronunţată de Curtea de Apel Oradea, secţia comercială, a declarat recurs pârâta SC M. SRL Oradea, care a criticat hotărârea instanţei de apel pentru nelegalitate şi netemeinicie, sub aspectul că împrejurările, astfel cum au fost reţinute de instanţa de apel, nu corespund realităţii şi sunt în contradicţie cu dovezile existente la dosar, reclamanta neîndeplinindu-şi obligaţiile contractuale, invocând, ca temei de drept, dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Curtea, analizând probele administrate în cauză, în raport cu cererea de recurs motivată, formulată de recurenta pârâtă SC M. SRL Oradea, constată că aceste critici sunt fondate, pentru următoarele considerente.
Instanţa de apel, în mod greşit, a apreciat probele administrate de părţi, fără a da o corectă şi integrală interpretare a adevăratelor raporturi juridice care decurg din convenţia de intermediere cumpărări imobile, încheiată la data de 01 septembrie 1999, între reclamanta SC L.P. SRL, în calitatea de prestatoare de servicii imobiliare, şi pârâta SC M. SRL, în calitatea de beneficiară a acestor servicii, fiind neglijate întinderea drepturilor şi obligaţiilor asumate reciproc, răspunderea şi regimul sancţionator în situaţia neîndeplinirii sau îndeplinirii necorespunzătoare a clauzelor contractuale, precum şi cadrul juridic aplicabil în speţă.
Astfel, conform art. 1 din contractul de intermediere, reclamanta SC L.P. SRL şi-a asumat o singură obligaţie, aceea să depună diligenţa pentru a găsi beneficiarului, pentru cumpărare, un imobil, situat în Oradea, în limitele unui preţ oferit.
De remarcat, ca element esenţial al corectei stabiliri a situaţiei de fapt, că, la data de 8 noiembrie 1999, la B.N.P. L.F. din Oradea, s-a încheiat în formă autentică, contractul de vânzare-cumpărare cu nr. 3552, prin care SC B. SA Oradea, în calitate de proprietar, vinde imobilul, construcţie şi teren, către SC M. SRL Oradea, în calitatea de cumpărător, la baza acestei documentaţii de înstrăinare fiind procesele-verbale de licitaţie ale acestor societăţi comerciale, din data de 20 octombrie 1999 şi 08 noiembrie 1999. Conform acestor procese-verbale de licitaţie, au fost achiziţionate 3 caiete de sarcini, cu o valoare de începere a licitaţiei de la suma de 2.850.000.000 lei, iar comisia de licitaţie a încheiat şedinţa de licitaţie cu adjudecarea obiectului licitat în favoarea SC M. SRL Oradea, pentru suma finală de 2.925.955.176 lei, la care se adaugă T.V.A, acesta fiind preţul real consemnat şi în contractul de vânzare-cumpărare autentificat.
Relevanţa juridică în acest context al perfectării în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare o au Normele metodologice nr. 443/C din 7 iulie 1999, pentru aplicarea OG nr. 12/1998, care reglementează că, în situaţia în care actul se încheie ca urmare a intermedierii realizate de către o agenţie imobiliară, situaţie confirmată şi declarată de părţi, notarul public va cere acestora şi, după caz, reprezentanţilor agenţiei ca, o dată cu documentaţia necesară autentificării, să depună şi o copie de pe convenţia încheiată de părţi cu agenţia sau între părţi, prin intermediul agenţiei, iar în situaţia în care părţile sau reprezentantul agenţiei nu vor depune copia solicitată, notarul public va refuza autentificarea actului.
Specific pentru această vânzare-cumpărare este că SC B. SA – vânzătoarea, fiind societate comercială cu capital majoritar de stat, a organizat licitaţie publică pentru vânzarea imobilului, iar publicitatea a fost efectuată prin anunţurile de presă din 17 mai 1999 şi 03 octombrie 1999.
Pentru aceste considerente, urmează a admite recursul promovat de pârâta SC M. SRL, cu sediul în Oradea, în sensul că va modifica Decizia nr. 424/A din 18 septembrie 2001, pronunţată de Curtea de Apel Oradea şi va respinge, ca nefondat, apelul declarat de reclamanta SC L.P. SRL Oradea, împotriva sentinţei civile nr. 162/LC din 15 februarie 2001 a Tribunalului Bihor.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâta SC M. SRL Oradea.
Modifică Decizia nr. 424 A din 18 septembrie 2001 a Curţii de Apel Oradea şi va respinge apelul, ca nefondat, declarat de reclamanta, SC L.P. SRL Oradea, împotriva sentinţei civile nr. 162/LC/2001 a Tribunalului Bihor.
Irevocabilă.
Pronunţată, în şedinţă publică, astăzi, 21 martie 2003.
| ← CSJ. Decizia nr. 1766/2003. Comercial | CSJ. Decizia nr. 177/2003. Comercial → |
|---|
