CSJ. Decizia nr. 2159/2003. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA SUPREMĂ DE JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 2159/2003
Dosar nr. 9303/2001
Şedinţa publică din 8 aprilie 2003
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Cabinetul Individual avocat C.P. prin locatar P.C., a chemat în judecată SC A. SA (fostă R.A.G.C.L.) Slatina şi Primăria Municipiului Slatina pentru a se dispune rezilierea contractului de închiriere nr. 19587/1997 încheiat de R.A.G.C.L. cu reclamanta, privind spaţiul în suprafaţă de 16 mp situat în Slatina, pentru nerespectarea de către locator a obligaţiilor contractuale, constând în refuzul nejustificat al actualului proprietar, Primăria Slatina, de a prelungi contractul de locaţiune; în nepredarea bunului în stare de folosinţă şi apariţia unor vicii urmare a neexecutării reparaţiilor obligatorii; să se constate că, la spaţiul în litigiu, reclamantul a făcut lucrări de investiţii şi de sporire a confortului în anii 1997 - 1998 în valoare de cca. 50.000.000 lei, urmând să fie obligată primăria la plata acestei sume reactualizate şi, totodată, să se acorde un drept de retenţie până la achitarea sumelor de către pârâtă.
S-a solicitat suspendarea plăţii chiriei şi a penalităţilor de întârziere, până la judecarea cauzei şi deducerea chiriei din valoarea reparaţiile care nu reveneau locatarului.
În cauză, s-a formulat cerere reconvenţională de pârâta Primăria Municipiului Slatina, care a solicitat obligare reclamantului la plata sumei de 5.363.724 lei chirie restantă aferentă spaţiului în discuţie şi 1.175.325 lei majorări de întârziere, total 6.539.049 lei.
Prin sentinţa civilă nr. 780 din 4 decembrie 2000 Tribunalul Olt – Slatina, a admis acţiunea, a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 19587/1997 cu privire la spaţiul situat în Slatina, nr. 45 şi a constatat că reclamantul a efectuat lucrări de investiţii şi sporirea confortului spaţiului închiriat în valoare de 142.225.124 lei. A fost obligată primăria la plata acestei sume.
Prin aceeaşi sentinţă s-a admis cererea reconvenţională şi a fost obligat reclamantul la plata sumei de 6.539.049 lei chirie restantă şi majorări de întârziere.
În urma compensării celor două sume, s-a acordat dreptul de retenţie reclamantului, până la plata de către pârâtă a sumei rezultate de 135.686.075 lei.
Apelurile declarate de reclamant, pârâta Primăria Slatina şi Consiliul Local Slatina a fost admise de Curtea de Apel Craiova, care, prin Decizia nr. 910 din 20 septembrie 2001, a schimbat sentinţa în sensul că a admis acţiunea şi cererea reconvenţională precizate, obligând Consiliul Local Slatina la plata sumei de 219.796.490 lei despăgubiri şi pe reclamant la plata sumei de 15.124.097 lei chirie restantă şi 18.784.199 lei majorări de întârziere. S-a acordat reclamantului dreptul de retenţie asupra spaţiului până la plata sumei de 219.796.490 lei despăgubiri şi s-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 19587/1997.
Prin aceeaşi hotărâre a fost respinsă acţiunea introdusă împotriva Primăriei Municipiului Slatina.
S-a reţinut de către instanţa de apel că, în mod corect, s-a apreciat că locatorul nu a respectat clauzele contractuale şi nu a prelungit contractul de închiriere, procedând la majorarea chiriei peste cele stipulate, iar apărarea pârâtelor că nu mai poate fi reziliat contractul deoarece acesta a expirat, a fost înlăturată cu motivarea că a intervenit tacita relocaţiune.
Cu referire la lucrările de investiţie, s-a motivat că acestea cădeau în sarcina proprietarului, au fost făcute cu acordul lui, şi în perioada august - noiembrie 1997, când reclamantul ocupa spaţiul în baza contractului de închiriere, reţinându-se valoarea acestora, conform completării raportului de expertiză la 219.796.490 lei.
Întrucât proprietarul spaţiului în litigiu este Consiliul Local al Municipiului Slatina şi nu Primăria Slatina, a fost respinsă acţiunea faţă de aceasta.
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs Consiliul Local al Municipiului Slatina şi Municipiului Slatina care, invocând motivele de casare prevăzute de art. 304 pct. 7, 8, 9 şi 10 C. proc. civ., a susţinut că instanţa de apel a interpretat greşit actul dedus judecăţii şi a schimbat înţelesul clar al acestuia, respectiv, al contractului de închiriere şi acordul de a efectua lucrări de reparaţii, acestea înscriindu-se în art. 9 lit. d) din contract şi revenind chiriaşului şi nu proprietarului, având caracter voluptoriu şi, deci, nu poate fi obligat locatorul să suporte contravaloarea lor.
Se mai susţine că aceste lucrări au fost făcute anterior încheierii contractului de închiriere, când reclamantul ocupa parte din spaţiu în baza unei convenţii de subînchiriere cu titularul întregului spaţiu, iar faţă de destinaţia acestuia, nu se justificau lucrări pentru a fi utilizat ca biroul de avocatură.
Referitor la acordul proprietarului pentru executarea acestor lucrări, concluzia instanţei este greşită, pentru că aşa zisul acord s-a condiţionat de suportarea cheltuielilor de către reclamant, fără nici o compensare sau restituire de sume.
În opinia recurentei, greşit s-a dispus rezilierea contractului, deoarece reclamantul nu a cerut oficial prelungirea acestuia, cererea la care se referă instanţele neavând un asemenea caracter.
În dezvoltarea motivelor de casare se mai arată că nu putea fi reţinută suma din completarea raportului de expertiză, deoarece acesta este nul, nefiind citaţi şi recurenţii la efectuarea lui, dreptul de retenţie nu trebuia acordat , deoarece lucrările efectuate nu cădeau în sarcina proprietarului, iar cererea de suspendare a obligaţiei de plată a chiriei până la judecarea cauzei nu se justifică, intimatul ocupând în continuare spaţiul.
Cu ocazia judecării recursului, aşa cum s-a consemnat în încheierea de dezbateri, recurentele au invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Primăriei Municipiului Slatina.
Excepţia invocată şi recursul sunt fondate.
Aşa cum s-a susţinut şi de recurente, din coroborarea art. 19, 67 şi 21 din Legea nr. 215/2001, a administraţiei publice, organul deliberativ cu capacitate juridică deplină este Consiliul local şi judeţean, iar primarul reprezintă comuna sau oraşul în relaţiile cu alte autorităţi publice, precum şi în justiţie.
Deci primăria, ca entitate administrativă, nu are capacitatea de a sta în justiţie, astfel că greşit a fost obligată la fond în acţiunea formulată de reclamant, astfel că excepţia fiind întemeiată urmează să se admită.
Această excepţie a fost soluţionată şi de către instanţa de apel, dar întemeiată pe alte considerente şi anume lipsa calităţii procesuale, respectiv, a calităţii de proprietar, care să-i confere dreptul de a sta în proces şi a răspunde civil, ceea ce a condus la respingerea acţiunii faţă de primărie.
Analizându-se motivele de casare care vizează fondul litigiului, se constată incidente în cauză, hotărârea recurată fiind nelegală şi netemeinică.
Astfel, din actele dosarului rezultă că între reclamant şi pârâte s-a încheiat contractul de închiriere 19587/ din 22 decembrie 1997 pe termen de 1 an, încetând la 22 decembrie 1998, pentru suprafaţa de 16 mp dintr-un total de 25 mp, deţinuţi iniţial de către altă persoană, care s-a restrâns la suprafaţa de 9 mp.
În contract se menţionează că acesta poate fi prelungit la cerere, dacă nu face obiectul unei acţiuni de revendicare, ceea ce înseamnă că la data de 22 decembrie 1998, reclamantul putea să se prevaleze de această clauză şi, în caz de refuz nejustificat, (raportat la condiţia stipulată) să ceară rezilierea contractului prin acţiunea de faţă.
Se impune o precizare pentru acest capăt de acţiune, că, ulterior sesizării instanţei, prin cererea anexată la dosarul de fond, este modificat în sensul că în loc de reziliere se solicită constatarea nulităţii absolute a contractului de închiriere şi a procesului verbal de predare-primire a spaţiului, întemeiat pe dispoziţiile art. 948 pct. 2 şi 4 C. civ. şi art. 953 C. civ., consimţământul fiind viciat prin dol, eroare, iar cauza fiind ilicită.
Deşi din încheierea de dezbateri rezultă că reclamantul a cerut admiterea acestui capăt de cerere, aşa cum a fost precizat, instanţa de fond nu face nici o referire la această precizare care modifică total cererea iniţială şi se pronunţă tot cu privire la rezilierea contractului, dar fără nici o motivare.
Deşi reclamantul a declarat apel, nu s-a referit la acest aspect, instanţa de apel menţinând, firesc, soluţia, aşa cum s-a pronunţat.
S-a relatat această împrejurare pentru a se evidenţia modul cum au fost analizate actele dosarului şi interesul procesual al reclamantului pentru soluţionarea corectă, în fond, a ceea ce el ceruse prin acţiunea precizată.
În cadrul acestui capăt de cerere, pentru a justifica admiterea lui şi culpa contractuală a pârâţilor, instanţa face trimitere la actul de la anexat la dosarul de fond, care nu confirmă soluţia.
Este, într-adevăr, o cerere semnată de reclamant prin care solicită prelungirea contractului de închiriere, dar care nu este înregistrată şi nu se ştie cărei persoane aparţine rezoluţia.
Existenţa datei de 3 decembrie 1998 (anterioară expirării contractului) pe această cerere care nu se poate verifica prin data înregistrării, nu poate avea nici o relevanţă juridică pentru problema în discuţie, iar motivarea instanţei de apel că operând tacita relocaţiune ca urmare a expirării contractului, se poate dispune rezilierea acestuia, contravine instituţiei de drept în discuţie, art. 1439 C. civ. pentru că din conţinutul său rezultă că se presupune existenţa acestuia pentru a putea fi desfiinţat.
Or, contractul de închiriere încetase prin împlinirea termenului, iar pentru motivele arătate, prelungirea nu s-a dovedit că a fost solicitată de reclamant în condiţiile legii.
Obligarea Consiliul Local al Municipiului Slatina de către instanţa de apel la contravaloarea actualizată a lucrărilor de modernizare aduse spaţiului, se bazează pe interpretarea greşită a conţinutului contractului de închiriere şi nepronunţarea asupra unor dovezi hotărâtoare pentru cauză.
De menţionat că pentru a stabili valoarea despăgubirilor datorate reclamantului, instanţa de apel s-a întemeiat pe completarea raportului de expertiză, care este însă nulă pentru că a încălcat dispoziţiile art. 208 alin. (1) C. proc. civ., fiind efectuată numai cu citarea reclamantului. Sancţiunea rezultă din conţinutul textului care arată că „expertiza nu poate fi făcută decât după citarea părţilor, prin carte poştală recomandată cu dovadă de primire".
Faptul că, în apel, expertul a răspuns la criticile aduse expertizei prin apelul declarat de pârâţi , nu îl exonerează pe acesta de aplicarea art. 208 C. proc. civ., deoarece aceste critici, prin conţinutul lor, impuneau prezenţa părţilor, mai ales că expertul a solicitat relaţii de la reclamant şi numai către acesta face comunicarea suplimentului de expertiză, aşa cum rezultă din dosar.
Deci, instanţa de apel trebuia să fie mai reticentă faţă de concluziile acestui supliment de expertiză care, prin conţinutul său vine în contradicţie cu restul actelor dosarului.
Dar, chiar şi în condiţiile în care s-a efectuat suplimentul de expertiză în apel, nu suma la care s-a ajuns este de esenţă pentru rezolvarea cauzei, ci dacă lucrările, în această valoare reveneau locatarului, conform contractului de închiriere, erau voluptorii, sau reveneau locatorului.
De la început, trebuie precizat că, aşa cum rezultă din raportul de expertiză efectuat la instanţa de fond şi din alte acte ale dosarului, aceste reparaţii au fost făcute de reclamant anterior încheierii contractului de închiriere din 22 decembrie 1997, şi anume, în perioada august – noiembrie 1997, când între părţile din proces nu existau raporturi juridice şi, în consecinţă, nu se punea problema acordului din partea proprietarului spaţiului.
Aceste lucrări au fost făcute în perioada arătată, pentru că reclamantul, în baza unei convenţii de subînchiriere cu titulara de atunci a contractului de închiriere pentru întreaga suprafaţă de 25 mp a ocupat din aceasta 16 mp, astfel că toate lucrările pe care reclamantul le-a făcut în vederea transformării spaţiului din destinaţia iniţială, în cabinet de avocatură individual, sunt pe cheltuiala acestuia, şi nici nu mai sunt necesare discuţii privind natura acestor lucrări şi art. 9 din contractul de închiriere.
Dar, pentru că reclamantul şi în aceste condiţii s-a adresat administratoarei de atunci a spaţiului (R.A.G.C.L. Slatina) există răspunsul acesteia că lucrările propuse de compartimentare şi modernizare a dotărilor existente se vor face din fondurile reclamantului.
Rezultă deci, pe de o parte, că nu este vorba de lucrări care, potrivit contractului de închiriere, revin proprietarului şi nici din acelea stabilite de art. 9 din acelaşi contract, iar ele, oricum, vor fi suportate de reclamant, astfel că apare total nejustificată motivarea instanţei de apel şi pe acest aspect.
Ocuparea spaţiului de către reclamant, în calitate subchiriaş al titularului contractului de închiriere, chiar şi cu avizul administratorului (condiţie cerută de lege) nu are nici o implicaţie asupra raporturilor cu proprietarii spaţiului, care, la data respectivă, nu existau.
Un alt argument în plus că lucrările a căror contravaloare se pretinde de la pârâţi nu intră în obligaţia proprietarului să le suporte, iar pe parcursul procesului reclamantul s-a referit şi la procesul verbal de predare-primire al spaţiului, îl constituia menţiunea din contractul de închiriere, că spaţiul s-a predat în stare corespunzătoare folosinţei, conform procesului verbal încheiat şi pe care reclamantul s-a semnat fără obiecţiuni.
Ca o consecinţă a inexistenţei răspunderii contractuale a locatorului pentru lucrările făcute de reclamant, nu se mai justifică nici dreptul la retenţie acordat reclamantului.
În ceea ce priveşte critica din recurs, vizând suspendarea obligaţiei de plată a chiriei până la judecarea cauzei, ea nu este pertinentă, deoarece nici una dintre instanţe nu a admis o asemenea cerere.
Faţă de considerentele arătate, urmează a se admite recursul şi a se modifica, în parte, Decizia, în sensul respingerii apelului declarat de reclamant, a admiterii în totalitate a apelului Consiliului Local Slatina, cu schimbarea sentinţei, în sensul respingerii acţiunii. Se menţin dispoziţiile deciziei privind cererea reconvenţională.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Primăriei Municipiului Slatina.
Admite recursul declarat de pârâţii Consiliul Local al Municipiului Slatina şi Municipiul Slatina, împotriva deciziei nr. 910 din 20 septembrie 2001 a Curţii de Apel Craiova, secţia comercială.
Modifică, în parte, Decizia atacată, în sensul că respinge apelul declarat de reclamantul Cabinetul Individual Av. C.P. împotriva sentinţei nr. 780 din 4 decembrie 2000 a Tribunalului Olt – Slatina şi admite, în totalitate, apelul Consiliul Local al Municipiului Slatina.
Schimbă sentinţa şi respinge acţiunea.
Menţine celelalte dispoziţiei ale deciziei privind reconvenţionala.
IREVOCABILĂ.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 8 aprilie 2003.
| ← CSJ. Decizia nr. 2157/2003. Comercial | CSJ. Decizia nr. 216/2003. Comercial → |
|---|
