Acţiune în constatare. Sentința nr. 5392/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5392/2014 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 26-05-2014 în dosarul nr. 29972/3/2012
DOSAR NR._
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI–SECȚIA A VI-A CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 369
Ședința publică de la 26.05.2014
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE – I. P.
JUDECĂTOR – A. M. G.
GREFIER - L. E. A.
Pe rol fiind soluționarea apelului formulat de apelanta ., împotriva sentinței civile nr. 5392 din 18.07.2013, pronunțată de Tribunalul București – Secția a VI-a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata ..
Dezbaterile au avut loc la data de 22.05.2014, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta când, Curtea având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise a amânat pronunțarea la data de 26.05.2014, când în aceeași componență a decis următoarele:
CURTEA
Prin sentința civilă nr.5392/18.07.2013 pronunțată de Tribunalul București Secția a vi a Civilă s-a admis cererea formulată de reclamanta . în contradictoriu cu pârâta . și ca urmare, s-a constatat intervenită rezilierea contractului de închiriere nr.91/03.09.2008, iar pârâta a fost obligată la plata către reclamantă a sumei de 29.961,85 lei, precum și la dobânda legală de la 31.07.2009 până la data plății efective..
Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut următoarele:
Între parata ..R.L, în calitate de proprietar al Centrului Comercial Grand Arena, și S.C. Dristor Kebab S.R.L., în calitate de locatar, a fost încheiat contractul de închiriere nr.91/3.09.2008 (fila 77 si urm.) având ca obiect închirierea spațiului comercial nr.11, din Centrul Comercial Grand Arena Berceni situat în București, .-18, 24-30. În acest spațiu, situat în zona de Food Court, locatarul S.C. Dristor Kebab S.R.L. urma să desfășoare activități comerciale având ca obiect prepararea și comercializarea de produse fast-food cu specific turcesc.
Contractul a fost modificat prin actul aditional (fila 217) prin care noul locatar . s-a obligat sa preia toate drepturile si obligatiile si sa plateasca toate facturile locatarului ., conform contractului (art.2). Toate obligatiile executate pana la data incheierii actului aditional de locatar se considerau executate in contul si pentru noul locatar. Toate drepturile si obligatiile viitoare sau neindeplinite ale locatarului urmau sa treaca in sarcina noului locatar, indiferent de stadiul de executie in care se aflau (art.4).
Prin notificarea din data de 16.07.2009 (fila 141) locatarul P. F. a comunicat, in temeiul art.16.4.2 din contract, rezilierea incepand cu data de 31.07.2009 a contractului si incetarea oricaror obligatii contractuale rezultate din contract.
Locatarul a aratat in cuprinsul notificarii de reziliere ca in temeiul art.16.4 din contract a cerut locatorului prin notificarea nr.132/24.06.2009 transmisa prin B. F. G. M. (fila 138) remedierea in termen de 15 zile lucratoare a incalcarilor contractuale prevazute la art.3.4 si art.3.5, art.4.4 si art.22.12, art.5 lit.i) si art.2 paragraful 5 din Regulamentul de Ordine Interioara.
Potrivit art.16.4.2 din contract, la survenirea unuia dintre evenimentele prevazute la art.16.4.1, locatarul avea dreptul sa transmita locatorului o notificare de reziliere prevazand ca contractul urma sa inceteze automat in ultima zi a lunii calendaristice in care a aparut evenimentul, fara orice alte formalitati. Potrivit art.16.4.1 lit.b), locatarul putea rezilia contractul daca locatorul isi incalca in mod substantial obligatiile prevazute in contract si in regulamentul de ordine interioara, daca locatorul nu remedia incalcarea in termen de 15 zile lucratoare de la primirea notificarii scrise din partea locatarului referitoare la incalcare.
Potrivit art.3.5 din contractul de închiriere, data finalizării trebuie notificata Locatarului de către Locator prin Notificarea de Protocol. Notificarea de Protocol va înștiința Locatarul că toate condițiile prevăzute la Data Finalizării au fost îndeplinite și va informa Locatarul despre data, ora și locul predării Spațiului și despre semnarea Protocolului (cu preaviz de nu mai puțin 2 (doua) zile lucrătoare), în scopul îndeplinirii Lucrărilor Locatarului. Locatarul trebuie să se prezinte la întâlnirea de predare-primire și să semneze Protocolul.
Notificarea de protocol a fost definita in contract (fila 87) ca fiind notificarea scrisa cu privire la trecerea datei finalizarii, care urma sa fie trimisa locatarului si pe baza careia partile urmau sa incheie Protocolul.
Potrivit art.3.4. din contract, locatorul este de acord să îi transmită Locatarului dreptul de folosința asupra Spațiului, după cum va fi specificat în Protocol, nu mai târziu de 6 (sase) săptămâni înainte de Data Deschiderii, sub condiția producerii Datei Finalizării până atunci și sub rezerva transmiterii către Locator a tuturor documentelor și specificațiilor tehnice legate de efectuarea Lucrărilor Locatarului, inclusiv numele muncitorilor și contractanților care execută Lucrările Locatarului.
Potrivit art.4.4 din contract, inclus in sectiunea intitulata „Lucrarile locatorului”, spatiul urma sa fie pus la dispozitia locatarului gol si neamenajat cu racordurile la utilitatile care nu vor fi fost puse in functiune.
Racordarea spatiului la utilitati era necesara in vederea crearii tuturor conditilor necesare pentru ca locatarul sa desfasoare activitatile necesare in vederea realizarii obiectului de activitate, definit in mod explicit prin contract: potrivit art.l.1, "Obiectul de Activitate" din contractul de închiriere, societatea comercială Dristor Kebab S.R.L. (primul chiriaș) a închiriat spațiul comercial pentru a prepara și comercializa, în incinta centrului comercial, produse fast-food cu specific turcesc (kebab, kofte, etc.) sub denumirea "Dristor Kebab". Destinatia spatiului a fost mentinuta si in urma modifcarii contractului de locatiune prin actul aditional indicat.
Tribunalul a reținut că prin contractul de locatiune, locatorul s-a obligat sa transmita locatarului spatiul in vederea folosirii acestuia pentru prepararea și comercializarea, în incinta centrului comercial, a produselor fast-food cu specific turcesc.
Obligatiile locatorului isi au izvorul in prevederile art.1420 si art.1421 Cod civil, potrivit carora locatorul este obligat sa predea bunul inchiriat in starea necesara pentru a putea fi folosit de locatar potrivit destinatiei avuta in vedere la incheierea contractului.
Partile au prevazut o procedura in cadrul careia locatorul urma sa anunte locatarul despre data finalizarii constructiilor, urmata de o notificare in cuprinsul careia era obligat sa indice data predarii spatiului catre locatar.
Cu toate acestea, prin notificarea din data de 5.02.2009 (fila 130) locatorul a comunicat locatarului ca data oficiala de deschidere catre public a centrului comercial Grand Arena Berceni este 25.03.2009, fara a mai comunica, in prealabil, data finalizarii lucrarilor de constructii si data predarii spatiului.
F. de prevederile art.3.4 din contract mai sus citate, prin raportare la data deschiderii centrului comercial (25.03.2009), locatorul era obligat sa predea spatiul catre locatar cel tarziu la data de 11.02.2009 (6 săptămâni înainte de data deschiderii).
Locatorul nu a facut dovada ca a predat spatiul catre locatar in starea necesara pentru folosirea acestuia potrivit destinatiei avuta in vedere de parti la incheierea contractului. Desi locatarul i-a cerut remedierea incalcarilor contractuale si predarea spatiului in starea care l-ar fi facut apt pentru folosirea lui potrivit destinatiei avuta in vedere la contractare, aceasta remedire nu s-a produs, astfel ca locatarul a invocat pactul comisoriu prevazut de contract, care si-a produs efectele in ultima zi a lunii calendaristice in care a aparut evenimentul (lipsa remedierii incalcarilor contractuale), adica la 31.07.2009.
Parata a sustinut in aparare ca reclamanta nu si-a executat obligatiile de achitare a sumelor datorate in baza contractului, astfel cum au fost acestea individualizate in facturile emise de locator si transmise locatarului.
Locatorul a emis facturile fiscale indicate in cuprinsul intampinarii (fila 26) pentru sume reprezentand costuri promovare a deschiderii, chirie avans si onorarii consiliere tehnica, avans chirie, suma previzionata utilitati, costuri servicii, costuri promovare, avans chirie si costuri servicii. Din aceste sume, locatorul a achitat prin ordinul de plată nr.335/30.09.2008 (fila 143) doar chiria in avans si onorariile de consiliere tehnica in suma de 29.961,85 RON pentru care a fost emisa factura fiscală . nr.0100/04.09.2008 (fila 142). In total, a aratat parata, valoarea totala a sumelor neachitate inscrise in facturile emise de locator si transmise catre locatarul Dristor Kebab este de 186.952,35 lei.
De asemenea, parata a mai invocat neexecutarea de catre reclamanta a obligatiei de a constitui depozitul prevazuta de art.8.1 din contract si de a mentine suma garantata in temeiul scrisorii de garantie bancara in orice moment la nivelul chiriei principale pentru trei luni.
Din aceste motive, cea care nu si-a executat obligatiile contractuale asumate ar fi chiar locatara, care nu poate invoca pactul comisoriu in aceste conditii.
In cuprinsul raspunsului la interogatoriu (filele 228-229), parata a aratat ca locatarul nu ar fi putut invoca pactul comisoriu deoarece ar fi intervenit rezilierea de drept a acestuia in urma neexecutarii obligatiilor de catre locatar.
In cuprinsul intampinarii insa, parata a aratat ca, pentru neexecutarea de catre locatar a obligatiilor asumate, a inteles sa invoce exceptia de neexecutare si a inteles sa suspende executarea tuturor obligatiilor proprii pana la indeplinirea de catre reclamanta a obligatiilor sale.
Potrivit regulilor generale, exceptia de neexecutare se invoca direct intre parti. Cu alte cuvinte, creditorul fata de care nu s-au executat obligatiile poate comunica cocontractantului sau ca nici el nu intelege sa isi execute propriile obligatii, scadente concomitent cu obligatiile cocontractantului. Cercetand insa probele depuse in aparare de parata, Tribunalul a constatat ca aceasta nu a transmis reclamantei P. F., anterior sesizarii instantei de catre aceasta din urma, nicio notificare sau solicitare de orice fel prin care sa ii ceara acesteia executarea obligatiilor contractuale sau sa ii comunice suspendarea executarii proprilor obligatii ca efect al exceptiei de neexecutare.
Toate notificarile transmise de catre parata au fost expediate catre fostul locatar, Dristor Kebab, in conditiile in care prin notificarea nr.925/27.03.2009 (fila 132) si prin notificarea nr.926/27.03.2009 (fila 135) reclamanta P. F. ii comunica paratei ca nu mai exista nicio justificare pentru transmiterea notificarilor catre Dristor Kebab, al carui loc in contract a fost preluat de catre P. F..
Parata a sustinut ca reclamanta nu si-a executat obligatiile de a achita facturile emise si transmise fostului locatar, Dristor Kebab, desi prin actul aditional la contract s-a obligat la acest lucru.
Actul aditional la contract (fila 217) nu poarta o data, iar sustinerile partilor referitoare la data intocmirii acestuia sunt contradictorii.
Astfel, reclamanta sustine ca actul aditional a fost semnat la data de 8.11.2008 (fila 249), in timp ce parata sustine ca actul aditional a fost semnat in jurul datei de 1.04.2009 (fila 228). Cu toate acestea, parata a continuat sa emita facturi pe numele vechiului locatar Dristor Kebab chiar si dupa data de 1.04.2009: din modul de calcul al sumelor datorate, potrivit locatorului, de locatar (fila 260) se poate observa ca facturile au fost emise de locator in perioada 4.09.2008 – 17.06.2009, toate facturile fiind emise pe numele vechiului locatar, Dristor Kebab.
S-a apreciat că, deși este adevarat ca prin actul aditional nu s-a prevazut obligatia locatorului de a storna facturile emise pe numele fostului locatar Dristor Kebab si de a emite noi facturi, pentru acelasi sume si prestatii, pe numele noului locatar, P. F., cu toate acestea, clauzele obisnuite . subinteleg, desi nu sunt prevazute in mod expres (art.981 Cod civil), iar contractele obliga nu numai la ceea ce este prevazut in mod expres in cuprinsul lor, ci si la urmarile pe care legea le da obligatiei, dupa natura sa (art.970 alin.2 Cod civil). Cu alte cuvinte, chiar daca in actul aditional se prevede ca noul locatar se obliga sa plateasca toate facturile locatarului Dristor Kebab, se poate deduce ca vointa partilor a fost aceea ca obligatiile deja scadente ale fostului locatar sa fie preluate de catre noul locatar si ca partile vor colabora in vederea asigurarii conditiilor necesare pentru ca noul locatar sa isi execute obligatiile astfel asumate. In acest context, Tribunalul a apreciat ca fiind evident ca locatorul era tinut sa emita facturi pe numele noului locatar, astfel incat acesta sa poata efectua plati justificate din punct de vedere contabil. Tribunalul a reținut și imprejurarea potrivit careia locatorul a emis in continuare facturi pe numele fostului locatar chiar si dupa ce noul locatar i-a comunicat lipsa oricarui temei al acestui demers.
Desi a sustinut in cuprinsul intampinarii ca locatarul si-a incalcat obligatiile esentiale de achitare a costurilor de promovare a deschiderii si obligatia esentiala de constituire a depozitului si de mentinere a lui la nivelul indicat in contract, ceea ce atrage rezilierea de plin drept a contractului, parata nu a demonstrat ca si-a manifestat optiunea in sensul invocarii pactului comisoriu.
Creditorul obligatiei neexecutate are la indemana mai multe cai prin care isi poate proteja drepturile. Astfel, creditorul poate cere executarea silita a obligatiei de catre debitorul sau, obtinand in acest fel tocmai ceea ce l-a determinat sa incheie contractul, ori, in cazul in care apreciaza ca executarea nu mai este de natura a îi oferi beneficiul pe care l-a urmarit, sa solicite rezolutiunea contractului, eventual cu obligarea debitorului culpabil la plata de daune interese. Locatorul nu a comunicat optiunea sa fata de pretinsa neexecutare a obligatilor contractuale de catre locatar, sustinand abia in cuprinsul raspunsului la interogatoriu rezilierea contractului ca urmare a intervenirii pactului comisoriu. In cuprinsul intampinarii insa, parata a aratat ca intelege sa invoce exceptia de neexecutare, ceea ce presupune in mod evident un contract in fiinta.
Potrivit regulilor generale, rezolutiunea este o sanctiune a neexecutarii culpabile a contractului sinalagmatic constand in desfiintarea retroactiva a acestuia si repunerea partilor in situatia avuta anterior incheierii contractului.
Rezolutiunea este, de regula, judiciara, ea neoperand de drept, ci in baza hotararii instantei judecatoresti investite in acest scop, in temeiul art.1021 Cod civil, de partea indreptatita (creditorul obligatiei neexecutate).
Partile pot stipula insa ca rezolutiunea sa se produca fara interventia instantei judecatoresti, inserand in contract un pact comisoriu. Cel mai energic pact comisoriu este cel de gradul IV, potrivit caruia, in caz de neexecutare, contractul se considera desfiintat de drept, fara a mai fi necesara punerea in intarziere si fara orice formalitate prealabila. Instanta judectoreasca poate, in aceasta situatie, doar sa efectueze verificarile pe care clauzele conventionale de rezolutiune le permit.
Pentru aceste motive, constatand indeplinirea in cauza a conditiilor pactului comisoriu de ultim grad inserat de parti in contract, pact comisoriu pe care reclamanta a inteles sa il invoce, Tribunalul a constatat intervenita rezilierea contractului de inchiriere la data de 31.07.2009.
Ca efect al rezolutiunii, fie ea judiciara sau conventionala, contractul este sters din ordinea juridica, el fiind considerat a nu fi existat niciodata, ceea ce are drept consecinta si restituirea prestatiilor efectuate in baza sa, prestatii care raman, in urma desfiintarii contractului, fara temei.
Locatarul s-a obligat sa plateasca Locatorului 1/3 din Plata în Avans pentru Chiria de început în termen de 20 zile de la semnarea contractului, restul de 2/3 în termen de 14 zile lucrătoare de la data când Locatarul primea Notificarea de Finalizare, după primirea facturii (art.7.4).
Locatarul s-a obligat să plătească locatorului Onorariul de Consiliere Tehnică pentru furnizarea de servicii de consiliere tehnică și de consultanță referitoare la închirierea spațiului, cu valoarea egală cu 1.290 Euro în termen de 60 de zile de la semnarea contractului, în temeiul facturii locatorului (art.9.2).
Locatorul a emis factura fiscală . nr.0100/04.09.2008 (fila 142) pentru suma de 29.961,85 lei reprezentand „chirie avans” si „onorarii consiliere tehnica”. Locatarul S.C. Dristor Kebab S.R.L. a achitat factura indicata prin ordinul de plată nr.335/30.09.2008 (fila 143), imprejurare recunoscuta de parata prin intampinare.
Ca efect al activarii pactului comisoriu si stergerii contractului din ordinea juridica, s-a considerat că se impune si stergerea efectelor pe care acesta deja le-a produs, inclusiv in ceea ce priveste restituirea prestatiilor deja executate.
Deși, de regula, in cazul contractului de locatiune – contract cu executare succesiva, efectele rezilierii se produc doar in viitor, iar nu si in trecut, tribunalul a reținut că în cauza de fata sumele achitate de catre locatar cu titlul de „chirie avans” si „onorarii consiliere tehnica” au fost platite in absenta oricarei prestatii din partea locatorului, astfel ca retinerea lor dupa desfiintarea contractului nu poate fi ingaduita, pentru ca ar fi lipsita de cauza: locatorul nu a asigurat nicio prestatie in schimbul sumelor achitate de catre locatar.
Pentru aceste motive, Tribunalul a obligat parata la restituirea sumei de 29.961,85 lei achitata de reclamanta cu titlul de „chirie avans” si „onorarii consiliere tehnica”.
S-a mai constatat că în cauza, obligatia de restituire a sumelor achitate de locatar in baza contractului a luat nastere la data de 31.07.2009, data la care si-a produs efectele pactul comisoriu și în conformitate cu art. 43 cod comercial, parata a fost obligata la plata dobanzii legale aferenta sumei de 29.961,85 lei, incepand de la data de 31.07.2009 pana la data achitarii.
S.C. E. I. S.R.L a declarat apel împotriva acestei sentințe solicitând admiterea apelului si schimbarea in tot a sentinței apelate, in sensul respingerii ca neintemeiate a acțiunii formulate de către reclamanta S.C. P. F. S.R.L. și obligării intimatei S.C. P. F. S.R.L. la suportarea cheltuielilor de judecata ocazionate de prezentul proces .
În motivarea apelului, se arată că hotărârea primei instanțe este nelegala si netemeinica, având in vedere faptul ca intimata reclamanta S.C. P. F. S.R.L. este cea care nu si-a îndeplinit obligațiile contractuale anterioare asumate fata de apelantă, iar rezilierea Contractului de închiriere nr.91/03.09.2008 nu ii poate fi imputata apelantei parate S.C. E. I. S.R.L.
Instanța in mod greșit apreciază ca locatorul nu a făcut dovada ca a predat spațiul către locatar in starea necesara pentru folosirea acestuia potrivit destinației avuta in vedere de parti la încheierea contractului, motiv pentru care intimata reclamanta a înțeles sa invoce rezilierea contractului începând cu data de 31.07.2009, prin intervenția pactului comisoriu. Având in vedere pe de o parte, dispozițiile art.4.4. din contract „Lucrările Locatorului" care prevăd obligația apelantei parate de a pune la dispoziția intimatei reclamante a unui spațiu gol si neamenajat, cu racordurile la utilități care nu vor fi puse in funcțiune, dar si neîndeplinirea de către intimata reclamanta a obligațiilor de plata asumate la încheierea actului adițional, obligații anterioare predării spațiului de către apelanta parata S.C. E. I. S.R.L., prin care intimata reclamanta s-a obligat sa execute toate obligațiile de plata ramase neexecutate de către vechiul locatar, S.C. DRISTOR KEBAB S.R.L., considera in mod just ca aprecierea instanței privind rezilierea contractului începând cu data de 31.07.2009 este nelegala si netemeinica.
Potrivit dispozițiilor contractului de inchiriere nr.91/03.09.2008, S.C. DRISTOR KEBAB S.R.L. (vechiul locatar ale cărei obligații au fost preluate de către reclamanta prin Actul Adițional) si-a asumat îndeplinirea următoarelor obligații de plata fata de apelanta parata E. I. S.R.L., respectiv: obligația de a plați toate sumele datorate in baza contractului, in termenele si modurile stipulate in contract, după primirea facturii de la locator (art 14.1.1. din contract), obligația de a achita pe întreaga durata de 5 ani a contractului (prevăzuta la dispozițiile art.3.1. din contract) chiria de început/principala si TVA aplicabila la datele de plata a chiriei respective, dupa primirea facturii de la locator (a rt.14.1.2. din contract), obligația de a plati chiria de inceput/principala, in avans la datele de plata ale chiriei menționate in contract (art.7.2 din contract), obligația de a plați către parata Locatoare suma chiriei de baza/ principala la datele de plata a chiriei (art.7.2 din contract), obligația de a plați către parata locatoare costurile previzionate ale serviciilor in termen de 14 zile ulterior recepției facturii (art. 22.4.4 din contract), obligația de a plați către parata locatoare sumele datorate conform contractului in modurile si termenele stipulate in contract dupa primirea facturii locatorului (art.14.1.1 din contract), obligația de a plați către parata locatoare costurile de promovare previzionate (art. 22.2.3. din contract), obligația de a plati locatorului pe intreaga durata contractuala (de 5 ani) chiria de început/ chiria principala, costurile serviciilor, costurile de promovare, depozitul si TVA aplicabila (art.2.1 alin 1 lit a, c, d, i si f din contract), obligația de a constitui depozitul (art. 8.1 din contract), obligația de a menține suma garantata in temeiul scrisorii de garanție bancara in orice moment la un nivel egal cu chiria principala pentru 3 ( trei) luni +TVA aferent si sa remită locatorului orice amendament la scrisoarea de garanție bancara emisa in acest sens (art. 8.4 lit ii din contract).
Subliniază achitarea de către vechiul locatar S.C. DRISTOR KEBAB S.R.L. către apelanta parata doar a facturii fiscale . GAB RENT 100, emisa la data de 04.09.2008 in valoare totala de 29.961,85 lei, reprezentând „chirie avans", in valoare de 24.514,24 lei si „onorarii consiliere tehnica" in valoare de 5.447,61 lei, in condițiile in care apelanta emisese pe numele acestuia factura fiscala F GAB M./04.09.2008 reprezentând „costuri promovare a deschiderii", factura fiscala F GAB RENT 100/04.09.2008 reprezentând „ chirie avans" si „ onorarii consiliere tehnica", factura fiscala F2 GAB 72/16.12.2008, reprezentând „ avans chirie", „suma previzionata utilități si „costuri servicii", factura fiscala F2 GAB 116/16.12.2008 reprezentând „costuri promovare", Factura fiscala M. 397/17.06.2009 reprezentând „costuri de promovare ptr. perioada 25.06-30.06.2009", factura fiscala F GAB DEP 120/17.06.2009 reprezentând „avans chirie pe perioada 25.06-30.06.2009", factura fiscala F GAB ADM 161/17.06.2009 reprezentând „costuri servicii pentru perioada 25.06-30.06.2009", cuantumul sumelor datorate si neachitate de către vechiul locatar S.C. DRISTOR KEBAB S.R.L. paratei . fiind in valoare de 186.952,35 lei.
Potrivit dispozițiilor art.2 din actul adițional la contractul de închiriere nr.91/03.09.2008, intimata reclamanta . s-a obligat sa preia toate obligațiile si sa plătească toate facturile emise pe numele vechiului locatar.
De altfel, chiar instanța a reținut ca toate obligațiile executate pana la data încheierii actului adițional de locatar se considerau executate in contul si pentru noul locatar, dar si ca toate drepturile si obligațiile viitoare sau neîndeplinite ale locatarului urmau sa treacă in sarcina noului locatar, indiferent de stadiul de execuție in care se aflau.
Având in vedere facturile fiscale emise de către apelanta parata . pe numele vechiului locatar . si neachitate de către acesta, in valoare de 186.952,35 lei, in conformitate cu dispozițiile contractului de închiriere nr.91/03.09.2008, precum si dispozițiile art.2 din Actul adițional la contractului de închiriere nr.91/03.09.2008 mai sus amintite, învederează nerespectarea de către apelanta reclamanta S.C. P. F. S.R.L. a obligațiilor de plata asumate contractual.
Independent de susținerile formulate de către intimata reclamanta . referitoare la presupusa nerespectare de către apelanta parata . a obligațiilor esențiale asumate referitoare la predarea spațiului închiriat sau la conformitatea acestuia, arată ca cea care nu si-a îndeplinit obligațiile este chiar intimata reclamanta ., care nu a constituit depozitul, nu a remis apelantei paratei . nici o scrisoare de garanție bancara, nu a menținut depozitul la valoarea a trei chirii lunare + TVA, nu a achitat paratei costurile de promovare a deschiderii, nu a achitat apelantei parate sumele datorate anterior preluării spațiului închiriat si nici nu a achitat facturile emise de către parata pe numele vechiului locatar, ., desi isi asumase aceste obligații potrivit dispozițiilor art.2 din actul adițional la contractului de închiriere nr.91/03.09.2008.
In lipsa îndeplinirii de către intimata reclamanta . a tuturor obligațiilor asumate, anterioare preluării spațiului închiriat, apelanta parata . a înțeles sa invoce excepția de neexecutare a contractului si sa suspende executarea tuturor obligațiilor contractuale asumate pana la data îndeplinirii de către intimata reclamanta . a propriilor obligații contractuale.
Instanța in mod greșit a apreciat ca întemeiata cererea intimatei reclamante . de reziliere a contractului de închiriere, atâta timp cat cea care nu a respectat propriile obligații, considerate esențiale de către dispozițiile contractuale este chiar intimata reclamanta .. Înainte ca instanța sa stabilească culpa apelantei parate E. I. SRL cu privire la predarea spațiului sau la predarea unui spațiu neconform, aceasta ar trebui sa aibă in vedere culpa anterioara a intimatei reclamante . care nu a achitat toate obligațiile de plata ramase neachitate de către vechiul locatar, principiul «nemo auditur turpitiidmem allegaus», precum si toate motivele care determina rezilierea de plin drept a contractului de închiriere nr.91/03.09.2008 din culpa Locatarului.
Aprecierea instanței referitor la netransmiterea de către apelanta parata către intimata reclamanta a vreunei notificări in care sa solicite executarea obligațiilor sau suspendarea executării propriilor obligații ca efect al excepției de neexecutare este greșita, având in vedere ca a transmis către vechiul locatar, S.C. DRISTOR KEBAB S.R.L. numeroase notificări privind neîndeplinirea obligațiilor de plata datorate de către acesta societății noastre. (a se vedea notificările anexate prezentei), care au fost preluate de către reclamanta in calitate de nou locatar prin semnarea Actului Adițional.
Având in vedere dispozițiile art.2 din Actul adițional, potrivit cărora intimata reclamanta a preluat drepturile si obligațiile vechiului locatar, S.C. DRISTOR KEBAB S.R.L., considera toate notificările si comunicările adresate vechiului locatar ca fiind valabil efectuate si pentru noul locatar, S.C. P. F. S.R.L. care s-a subrogat in drepturile si obligațiile vechiului Locatar, având in vedere novația intervenita.
Instanța interpretează in mod eronat dispozițiile legale referitoare la rezoluțiunea contractelor, considerând ca aceasta nu poate opera de drept, ci doar prin intervenția instanței de judecata, care doar efectuează verificările pe care clauzele convenționale de rezoluțiune Ie permit, constatând in mod greșit rezilierea Contractului de închiriere de la data de 31.07.2009 din culpa apelantei parate.
Reamintește ca părțile au inserat un pact comisoriu expres de ultim grad aplicabil in caz de nerespectare a obligațiilor.
Cu toate ca instanța retine execuția succesiva a contractului de locatiune si faptul ca efectele rezilierii se produc doar in viitor, iar nu si in trecut, instanța apreciază in mod greșit ca sumele achitate de către Locatar cu titlul de chirie avans si onorarii consiliere tehnica au fost plătite in absenta oricărei prestații din partea locatorului, astfel ca reținerea lor dupa desființarea contractului nu poate fi îngaduita, motiv pentru care a dispus obligarea societății apelante la restituirea sumei de 29.961,85 lei către intimata reclamanta.
Consideră greșit raționamentul pentru care instanța apreciază ca se impune plata de către apelanta parata a sumei de 29.961,85 lei către intimata reclamanta S.C. P. F. S.R.L., fără a observa ca factura fiscala . GAB RENT 100, emisa Ia data de 04.09.2008 in valoare totala de 29.961,85 lei, reprezentând „chirie avans", in valoare de 24.514,24 lei si „onorarii consiliere tehnica" in valoare de 5.447,61 lei a fost achitata de către vechiul locatar, S.C. DRISTOR KEBAB S.R.L., iar nu de către noul locatar, intimata reclamanta S.C. P. F. S.R.L.
In situația in care instanța ar aprecia ca se impune restituirea acestei sume către intimata reclamanta in virtutea Actului adițional prin care aceasta a preluat drepturile si obligațiile vechiului locatar, nu înțelege care au fost considerentele pentru care instanța nu a utilizat același raționament si nu a observat ca cea obligata sa achite toate obligațiile de plata restante, anterioare preluării spațiului, a fost intimata reclamanta. Așadar, inainte de a exista culpa apelantei parate, instanța trebuia sa retina culpa anterioara a intimatei reclamante si sa constate ca aceasta nu era îndreptățită sa invoce dispozițiile art.16.4. din Contract, respectiv rezilierea prin pact comisoriu de grad IV.
Referitor la emiterea de către apelanta parata S.C. E. I. S.R.L. a facturilor pe numele vechiului locatar, S.C. DRISTOR KEBAB S.R.L. si la imposibilitatea de plata a acestora de către intimata reclamanta întrucât nu aveau justificare contabila, învederează ca nu exista nici o mențiune in cuprinsul Actului adițional incheiat de către parti care sa stipuleze obligația apelantei parate de a storna facturile emise si de a le remite pe numele intimatei reclamante.
Instanța apreciaza in mod greșit faptul ca locatorul era ținut sa emită facturi pe numele noului locatar, astfel incat acesta sa poată efectua plați justificate din punct de vedere contabil. Apelanta parata nu putea proceda la stornarea facturilor emise pe numele vechiului locatar si la emiterea unor facturi fiscale noi, pe numele intimatei reclamante, atâta timp cat dispozițiile Actului adițional nu prevedeau acest aspect, iar facturile emise pe numele vechiului locatar fuseseră incluse deja in contabilitatea societății si stăteau la baza întocmirii si depunerii unor situații lunare transmise de către apelanta parata către Administrația Financiara Sector 4 București. Consideră că nimic nu o împiedica pe intimata reclamanta sa procedeze la achitarea facturilor fiscale emise deja de către apelanta parata pe numele vechiului locatar, in conformitate cu dispozițiile Actului adițional incheiat de către parti, inscris care era suficient din punct de vedere contabil pentru a justifica efectuarea operațiunilor de plata.
Prin întâmpinarea depusă la dosar, intimata a solicitat respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței atacate ca fiind legală și temeinică.
Nu s-au cerut și nu s-au administrat alte probe noi.
Analizând sentința atacată prin prisma criticilor invocate, Curtea reține următoarele:
Instanța de fond a fost învestită de către reclamanta . cu soluționarea unei acțiuni îndreptate împotriva pârâtei . SRL prin care s-a solicitat să se constate rezilierea contractului de închiriere nr.91/03.09.2008 începând cu data de 31.07.2009 și să se dispună obligarea pârâtei la restituirea sumei de 24.514,24 lei achitată în avans și a sumei de 5447,61 lei, cu titlu de onorariu pentru consiliere tehnică, precum și la plata dobânzii legale aferente.
Potrivit prevederilor art. 1020 cod civil, condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una dintre părți nu îndeplinește angajamentul său.
Deci, rezoluțiunea este sancțiunea neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația avută anterior încheierii contractului. Rezoluțiunea se aplică în cazul contractelor cu execuție instantanee iar rezilierea în cazul contractelor cu execuție succesivă, așa cum este și contractul de închiriere în speță.
Atunci când părțile convin ca rezoluțiunea/rezilierea să se producă fără intervenția instanței judecătorești stipulează în contract un pact comisoriu de grad IV potrivit căruia, în caz de neexecutare, contractul se desființează de plin drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere și fără nici o formalitate prealabilă.
Așadar, instanța avea de verificat potrivit clauzelor contractuale convenite de cele două părți dacă sunt respectate condițiile pentru activarea pactului comisoriu în vederea constatării rezilierii contractului de închiriere din culpa pârâtei.
Condițiile cerute pentru admisibilitatea rezoluțiunii judiciare sunt următoarele: una dintre părți nu și-a executat obligațiile ce-i revin, neexecutarea să fie imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația și debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere, în condițiile prevăzute de lege. Acțiunea în rezoluțiune poate fi intentată numai de partea care a executat sau se declară gata să execute contractul.
În speță, pârâta . în calitate de locator s-a obligat să transmită folosința locatarului spațiul comercial nr.11 din centrul comercial Grand Arena Berceni în vederea utilizării acestuia pentru prepararea și comercializarea produselor fast food cu specific turcesc. În contract s-a stipulat o anumită procedură conform căreia locatorul trebuie să anunțe locatarul despre data finalizării construcțiilor, precum și obligația de a trimite o notificare în care trebuia indicată data predării spațiului către chiriaș.
În fapt, la data de 05.02.2009 locatorul trimite locatarului o notificare prin care îi comunică că data oficială a deschiderii către public a centrului comercial este 25.03.2009, fără a-i fi comunicat în prealabil data finalizării lucrărilor de construcții și data predării spațiului, așa cum s-a convenit în contract.
Potrivit art.3.4 din contractul părților, locatorul s-a obligat să transmită locatarului dreptul de folosință asupra spațiului, după cum se va specifica în protocol, nu mai târziu de 6 săptămâni înainte de data deschiderii, sub condiția producerii datei finalizării până atunci și sub rezerva transmiterii către locator a tuturor documentelor și specificațiilor tehnice legate de efectuarea lucrărilor locatarului, inclusiv numele muncitorilor și contractanților care execută lucrările locatarului. Conform art.3.55 din contract, data finalizării trebuie notificată locatarului de către locator prin notificarea de protocol. Prin notificarea de protocol se înștiințează locatarul că toate condițiile prevăzute la data finalizării au fost îndeplinite și îl va informa despre data, ora și locul predării spațiului și despre semnarea protocolului (cu preaviz de nu mai puțin de 2 zile lucrătoare) în scopul îndeplinirii lucrărilor locatarului .Deci, notificarea de protocol este, potrivit convenției părților, notificarea scrisă cu privire la menționarea datei finalizării care urma să fie trimisă locatarului și pe baza căreia trebuia încheiat protocolul.
Având în vedere prevederile art. 3.4 din contract, precum și faptul că data deschiderii centrului comercial era 25.03.2009, locatorul era obligat să predea spațiul către chiriaș cel târziu la data de 11.02.2009, însă, din probele administrate la dosar nu a rezultat că s-a predat spațiul în starea necesară pentru folosirea acestuia potrivit destinației sale, astfel că, în conformitate cu dispozițiile art.16.4.2. din contract, locatarul a trimis notificarea de reziliere din data de 16.07.2009 prin care i-a comunicat proprietarului că începând cu data de 31.07.2009 are loc rezilierea contractului și încetarea oricăror obligații contractule.
Se impune a fi subliniat faptul că prin notificarea nr.132 din 24.06.2009 transmisă prin B. F. G. M. locatarul a solicitat în temeiul art.16.4 din contract remedierea în termen de 15 zile lucrătoare a încălcărilor contractuale prevăzute la art. 3.4, 3.5, 4.4. și 22.12 din contract, fără a primi vreun răspuns sau a se realiza remedierea solicitată.
Așadar, Curtea constată că în mod just a reținut prima instanță faptul că deși locatarul i-a cerut locatorului remedierea lucrărilor și predarea spațiului, această remediere nu a avut loc, astfel că acesta, adică reclamanta era îndreptățită să invoce pactul comisoriu care și-a produs efectele în ultima zi a lunii calendaristice în care a apărut evenimentul, respectiv la 31.07.2009.
Susținerile apelantei potrivit cărora locatarul este cel care nu și-a îndeplinit obligația de achitare a sumelor datorate potrivit contractului astfel cum au fost facturate și transmise locatarului și că ar fi operat rezilierea contractului din culpa locatarului nu pot fi primite ca veridice, fiind infirmate de probele administrate în cauză.
Astfel, apelanta în calitate de locator nu a transmis locatarului său nici o notificare prin care să-i solicite executarea obligațiilor ori să-i comunice acesteia suspendarea executării propriilor obligații ca efect al excepției de neexecutare. Însăși apelanta pârâtă recunoaște că toate notificările către locatar privind îndeplinirea obligațiilor de plată și de achitare a facturilor emise au fost transmise vechiului locatar, Dristor Kebab, și nu intimatei reclamante.
În fapt, aș cum reiese din actele dosarului, apelanta în calitate de locator a ignorat calitatea intimatei . de locatar dobândită din luna noiembrie 2008 după încheierea actului adițional la contract, continuând să transmită atât facturile cât și restul corespondenței pe numele vechiului locatar, Dristor Kebab.
Potrivit clauzelor stipulate în contract (art. 14pct. 14.1.1.) chiriașul are obligația de a plăti toate sumele datorate în baza contractului și TVA aplicabilă, fără deduceri, compensări sau contra-pretenții, în termenele și modurile stipulate în prezentul contract, după primirea facturii de către locatar pentru plățile exigibile. Prin urmare, părțile au stipulat în contract clauza potrivit căreia pentru plata unei facturi trebuie mai întâi emisă pe numele locatarului respectiva factură și comunicată acestuia .De la data încheierii actului adițional și schimbarea locatarului Dristor Kebab cu . toate facturile trebuiau emise pe numele noului locatar și comunicate acestuia pentru a permite efectuarea valabilă a plății. Mai înainte de îndeplinirea acestor condiții care se subînțeleg în conformitate cu dispozițiile art. 981 și 970 alin. 2 Cod civil, obligația intimatei reclamante de plată a facturilor nu este exigibilă, iar apelanta pârâtă nu poate pretinde cu deplin temei neîndeplinirea obligațiilor din culpă de către chiriașul său.
În ceea ce privește susținerea apelantei conform căreia contractul ar fi fost reziliat de drept în temeiul art. 16.2 din contract din culpa intimatei reclamante care nu și-a îndeplinit obligația de achitare a facturilor, Curtea constată că această apărare a fost formulată abia în cadrul răspunsului la interogatoriu, până atunci apelanta considerând că este în ființă contractul, de vreme ce s-a apărat invocând excepția de neexecutare.
Mai mult decât atât, Curtea reține că nu s-a probat emiterea unei notificări de către apelantă către intimata referitor la rezilierea contractului din culpa locatarului potrivit art. 16.2.1 din contract, clauză care prevede că respectivul pact comisoriu de grad IV își produce efectele la data cuprinsă în notificarea de reziliere transmisă de locator, locatarului.
Curtea constată că ulterior comunicării de către apelantă a datei de deschidere a centrului comercial, intimata i-a transmis mai multe adrese în scopul rezolvării situației cu privire la nerespectarea etapelor de predare a spațiului, pentru a conveni asupra modului de instalare a diverselor utilități și pentru a nu mai transmite documente către vechiul chiriaș. În acest sens, au fost emise adresele din 19.03.2009 (f.125-129 dosar fond), notificările nr. 925 și 926/27.03.2009 (f.131-136) către apelantă care nu a dat nici un răspuns.
De asemenea, la notificarea din data de 24.06.2009 prin care se solicita apelantei respectarea obligațiilor contractuale aceasta nu a comunicat nici un răspuns.
În acest context, Curtea apreciază că prima instanță a considerat în mod just că rezilierea contractului a operat din culpa apelantei și a condus la desființarea contractului începând cu data de 31.07.2009.
Ca efect al desființării contractului și pentru faptul că au fost achitate în avans chiria de început și onorariul de consiliere tehnică în conformitate cu factura nr. 0100/04.09.2008 pentru suma de 29.961,85 lei instanța de fond a dispus restituirea către locatar a acestei sume împreună cu dobânda legală aferentă începând cu data de 31.07.2009.
Împrejurarea că factura mai sus indicată și ordinul de plată nr.335/30.09.2008 menționează ca debitor pe Dristor Kebab, vechiul locatar din contract, nu prezintă relevanță în raport de faptul că, urmare a încheierii actului adițional la contract,prin care chiriașul Dristor Kebab a fost înlocuit de ., toate obligațiile și drepturile locatarului derivând din acesta au fost preluate de către intimata . și prin urmare, și dreptul chiriașului de a-i fi restituite sumele de bani achitate cu titlu de avans în temeiul contractului.
În considerarea celor reținute anterior, Curtea constată că sunt neîntemeiate criteriile apelantei și în consecință, în temeiul dispozițiilor art.206 C.pr.civ. urmează să respingă apelul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul formulat de apelanta ., cu sediul ales la Cabinet avocat Hipea G., București, ., ., ., sector 3, împotriva sentinței civile nr.5392 din 18.07.2013, pronunțată de Tribunalul București – Secția a VI-a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata . cu sediul ales la SCA P. ȘI P. – Societate civilă de Avocați, din București, ., ., ., sector 5 și cu sediul în București, ..8, parter, . nefondat.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica, astazi, 26.05.2014.
Președinte, Judecător,
I. P. A. M. G.
Grefier,
L. E. A.
Red.Jud.I.P.
Nr.ex.: 5/07.07.2014
Fond: Tribunalul București – Secția a VI-a Civilă
Președinte – C. H.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 1226/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Pretenţii. Decizia nr. 2058/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
