Rezoluţiune contract. Decizia nr. 1241/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1241/2014 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 16-12-2014 în dosarul nr. 64391/3/2011
Dosar nr._
(Număr intern 219/2014)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A VI-A CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 1241/A/2014
Ședința publică de la 16 decembrie 2014
Completul constituit din:
PREȘEDINTE: G. B. F.
JUDECĂTOR: M. I. B.-P.
GREFIER: S. I. S.
Pe rol este pronunțarea asupra apelului formulat de apelanta-reclamantă S. P. S.R.L. împotriva Sentinței civile nr. 3305 din 19.04.2013, pronunțate de Tribunalul București – Secția a VI-a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata-pârâtă P. R. ESTATE S.R.L.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică de la data de 25.11.2014, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre; la acel termen, având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitatea părților să depună la dosar concluzii scrise, Curtea a amânat succesiv pronunțarea la datele de 02.12.2014, 09.12.2014 și apoi la 16.12.2014, când, în aceeași compunere, a decis următoarele:
CURTEA,
Deliberând, constată următoarele:
I. Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului București - Secția a VI-a Civilă la data de 03.10.2011, sub nr._, reclamanta S. P. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta P. R. Estate S.R.L., a solicitat instanței să dispună următoarele: 1. rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3285/20.12.2007 de B.N.P.A M. și M. și repunerea părților în situația anterioară, respectiv restituirea către reclamantă a sumei de 52.596 Euro (228.966,16 RON); 2. obligarea pârâtei la plata sumei de 4.200 Euro (18.283,86 RON) reprezentând penalități de predare calculate în conformitate cu prevederile art. 6, punctul 6.7 din antecontract.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că, la data de 20.12.2007, s-a încheiat Antecontractul de vânzare-cumpărare menționat anterior, având ca obiect apartamentul E33, situat în București, Sector 4, Complexul Rezidențial Vivando-Unirii, etajul 3, . a fi edificat și finalizat până la data de 20.06.2009, conform art. 13 din Cap. Definiții. „Data predării” - 20.06.2009 putea fi extinsă cu o „Perioadă de grație" de 60 zile, conform art. 20 din Cap. Definiții, respectiv până la data de 19.08.2009, dată limită până la care promitenta vânzătoare avea obligația de a finaliza și preda apartamentul.
Conform art. 6 pct. 6.7 din antecontract, „În caz de depășire a Perioadei de grație, Promitentul Cumpărător va fi îndreptățit să primească de la Promitentul Vânzător Penalitatea de Predare”, stabilită la suma de 35 Euro/zi în cadrul art. 19 din Cap. Definiții „pentru fiecare zi de întârziere, timp de 4 (patru) luni de la data expirării Perioadei de Grație, termen în care Promitentul Cumpărător declară în mod expres că nu va avea dreptul și prin prezentul Contract renunță în mod expres la posibilitatea de a solicita rezoluțiunea Contractului”.
În consecință, începând cu data de 19.12.2009, promitenta cumpărătoare avea posibilitatea de a solicita rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare.
La această dată, 19.12.2009, promitenta vânzătoare nu era în măsură să perfecteze vânzarea și să predea apartamentul, întrucât construirea acestuia nu era finalizată.
Pe de altă parte, la data de 23.12.2009, promitenta vânzătoare emite și transmite o notificare de recepție către promitenta cumpărătoare deși, potrivit celor convenite de către părți, această notificare trebuia transmisă cu „cel puțin 10 (zece) zile lucrătoare înainte de Data Predării”, respectiv cel târziu la data de 09.08.2009. De asemenea, menționează faptul că oricum nici la această dată apartamentul nu era finalizat, e-mailul care a însoțit notificarea fiind relevant în acest sens. Reprezentantul promitentei vânzătoare recunoaște în cadrul acestei corespondențe atât faptul că apartamentul nu este finalizat cât și caracterul pur formal al notificării.
La data de 19.07.2011, promitenta cumpărătoare a notificat promitentei vânzătoare rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, solicitându-i acesteia restituirea avansului achitat în sumă totală de 52.596 Euro, invitând-o totodată la conciliere directă. Întâlnirea de conciliere a avut loc la data de 10.08.2011, ocazie cu care promitenta vânzătoare a arătat că dorește numai încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare pentru un preț de 65.000 Euro+TVA.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 969, art. 970, art. 1020, art. 1021 cod civil 1864, art. 112 și următoarele C.pr.civ. 1865.
La data de 16.11.2012, reclamanta a formulat cerere de majorare a cuantumului pretențiilor la suma de 61.972,61 Euro (echivalentul a 271.439,44 lei) reprezentând avans de restituit (potrivit capătului 1 de cerere), arătând că în cererea introductivă a fost indicat greșit cuantumul sumei achitate de reclamantă (fila 193 dosar tribunal).
II. Prin Sentința civilă nr. 3305 din 19.04.2013, pronunțată de Tribunalul București – Secția a VI-a Civilă în dosarul nr._, a fost respinsă cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut următoarele:
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 20.12.2007, pârâta în calitate de promitent-vânzător s-a angajat să vândă, iar reclamanta să cumpere, apartamentul E33, în curs de construcție, compus din două camere și dependințe, situat în București, .. 51, cu o suprafață totală de aproximativ 44,60 mp, la un preț de 113.192 Euro la care sa adaugă TVA, conform prevederilor legale aplicabile la data scadenței.
Părțile contractante au convenit ca apartamentul să fie predat în termen de 18 luni de la data semnării antecontractului, fiind acceptată și o perioadă de grație de șaizeci de zile cu care se poate prelungi data predării (art. 13 și 20 din capitolul Definiții al contractului).
Potrivit art. 6.7 din antecontract, în caz de depășire a datei de 20 iunie 2009, promitenta-cumpărătoare va fi îndreptățită să primească penalități de predare pentru fiecare zi de întârziere, timp de patru luni de la data expirării perioadei de grație.
Numai dacă întârzierea depășește cele patru luni de la data expirării perioadei de grație, promitenta-cumpărătoare are facultatea de a solicita rezoluțiunea contractului.
Reclamanta și-a îndeplinit obligațiile de plată asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare, achitând la termenele menționate în scadențarul de plată (Anexa 3 la antecontract) sumele stipulate.
Tribunalul a arătat că, în conformitate cu art. 1020-1021 C.civ. 1864, pentru a fi admisă a acțiune în rezoluțiunea unui contract este necesar să fie îndeplinite următoarele condiții: să existe o neexecutare culpabilă suficient de importantă a obligației asumate contractual, neexecutarea să fie imputabilă debitorului obligației, debitorul să fie pus în întârziere, partea care solicită rezoluțiunea să fie gata să-și execute sau să se fi declarat gata să-și execute propriile obligații.
În cauză, tribunalul a apreciat că nu sunt îndeplinite condițiile pentru a dispune rezoluțiunea antecontractului încheiat de către părți.
Astfel, pârâta avea obligația să predea apartamentul ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare până la data de 19.08.2009.
Pe data de 12 ianuarie 2009, promitenții-cumpărători au fost invitați să-și personalizeze apartamentul și să finalizeze procedura de selecție a finisajelor interioare ale apartamentului rezervat.
Din corespondența comercială purtată între părțile contractante, prima instanță a reținut că, ulterior acestei date, reclamanta a solicitat unele modificări în selecția convenită inițial, aceste noi lucrări conducând la o prelungire a termenului inițial convenit pentru predarea apartamentului.
Reclamanta a fost invitată în conformitate cu prevederile art. 7.1 din antecontract să se prezinte la data de 15 ianuarie 2010 în vederea efectuării recepției tehnice a apartamentului, însă la solicitarea reclamantei efectuarea inspecției și semnarea procesului verbal de recepție a fost reprogramată pentru sfârșitul lunii februarie-începutul lunii martie.
Astfel, amânarea predării apartamentului a fost cauzată și de atitudinea reclamantei care a solicitat la data de 13 ianuarie 2010 o renegociere a prețului inițial stipulat, noi termene de plată a restului datorat precum și anularea antecontractului încheiat între pârâta P. și S. și perfectarea unui nou contract între P. și reprezentantul legal al S. în nume propriu, în calitate de promitent-cumpărător.
Cum reducerea prețului apartamentului solicitată de către reclamantă și condițiile finale de vânzare a imobilului către aceasta se impunea a fi aprobate de către banca finanțatoare, prin adresa emisă la data de 11 martie 2011, Bancpost a comunicat pârâtei acceptarea vânzării apartamentului la prețul de 65.000 de Euro plus TVA.
Pentru a se putea dispune rezoluțiunea convenției încheiate între părțile litigante, reclamanta trebuie să facă dovada că a executat sau că este gata să execute propriile obligații.
Or, din solicitările reclamantei de modificare a antecontractului inițial încheiat și de reducere a prețului, instanța a tras prezumția că aceasta nu era gata să-și îndeplinească obligația de plată a celei de-a treia tranșe din prețul apartamentului, în cuantum de 56.596 Euro.
De asemenea, prima instanță a considerat că nu sunt incidente nici dispozițiile care stipulează dreptul reclamantei de a beneficia de penalități de întârziere pentru nepredarea locuinței la termenul fixat, deoarece nu s-a reținut în sarcina pârâtei neîndeplinirea culpabilă a obligațiilor contractuale.
III. Împotriva acestei sentințe, în termen legal, a declarat apel reclamanta S. P. S.R.L., solicitând modificarea în tot a hotărârii atacate, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată așa cum a fost formulată și ulterior modificată.
În motivarea apelului, reclamanta a formulat următoarele critici:
1. Greșita interpretare cu privire la termenul maxim de predare a apartamentului nr. E33, ce urma fi construit de intimată.
Din interpretarea clauzelor contractuale, rezulta că dacă intimata depășea termenul maxim de predare stabilit la data de 19.08.2009, apelanta era îndreptățită să solicite rezoluțiunea antecontractului, dar acțiunea în rezoluțiune putea fi introdusă abia după data de 19.12.2009. Acest din urmă termen nu reprezintă un nou termen de finalizare și de predare a apartamentului, așa cum eronat a reținut tribunalul.
Prima instanță nu a observat că invitația pentru data de 15.01.2010 în vederea efectuării recepției tehnice fusese trimisă de intimată cu încălcarea art. 7.1 din antecontract, cu o întârziere de peste jumătate de an de la data maximă de predare.
Din înscrisurile de la dosar rezultă fără îndoială că la data de 19.08.2009 – termenul maxim de predare, apartamentul E33 și întregul complex rezidențial nu era finalizat.
În acest sens, din procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. 288/02.09.2009 rezultă faptul că nu erau executate în totalitate lucrări de finisaje interioare și exterioare.
Intimata a trimis notificarea de recepție a apartamentelor abia la sfârșitul anului 2009, prin e-mail, cu dată de predare efectivă în ianuarie 2010, cu mai mult de 4 luni de la data predării. Instanța de fond nu a luat în considerare în mod netemeinic corespondența comercială din partea reprezentantului pârâtei, d-na A. D., care printr-un e-mail din 08.01.2010, confirma apelantei faptul că apartamentul nu este gata de locuit în ianuarie și nu se cunoaște data când urma a fi efectuată recepția finală.
Întregul imobil nu fusese conectat la utilități nici măcar la data de 26.11.2010, când intimata a denunțat contractul de antrepriză cu antreprenorul general. Întârzierea în livrarea apartamentului este confirmată și de succesiunea în timp și de obiectul celor 7 acte adiționale la contractul de antrepriză generală. Din cuprinsul ultimului act adițional, rezultă faptul că toate lucrările de finisaje interioare și lucrările de conectare la utilități a tuturor apartamentelor din complexul rezidențial, inclusiv . fi finalizate de constructor până la data de 31.08.2010, iar tot complexul trebuia finalizat până la data de 30.09.2010. Nici aceste termene nu au fost respectate, din moment ce la 23.11.2010, intimata a notificat încetarea contractului de antrepriză generală.
Intimata nu și-a îndeplinit în mod culpabil obligația de a livra apartamentul până la termenul maxim din 19.08.2009.
2. Instanța de fond a reținut în mod greșit faptul că apelanta ar fi întârziat predarea apartamentului prin alegerea finisajelor și perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.
Apelanta nu a solicitat alte finisaje decât cele care erau în oferta standard promovată de intimată. Variantele de finisaje din care putea opta cumpărătorul au fost alese până la data de 02.07.2009, astfel că întârzierea predării nu a fost cauzată de vreo pretinsă indecizie a apelantei cu privire la finisajele interioare ale apartamentului.
Alegerea finisajelor nu trebuie confundată cu lucrările suplimentare definite la pct. 17 din definițiile antecontractului.
Instanța de fond a reținut în mod greșit faptul că, prin solicitările apelantei privind prețul și noul titular al vânzării, s-ar fi cauzat o depășire a termenului de livrare, respectiv de perfectare a vânzării. Discuțiile privind prețul vânzării au avut loc după expirarea termenului de predare, când intimata se afla în culpă și risca rezoluțiunea antecontractului. Negocierea prețului nu poate fi interpretată ca o imposibilitate a apelantei de plată a restului de preț în cuantum de 56.596 Euro.
3. Greșita interpretare a instanței de fond cu privire la imposibilitatea apelantei de a plăti diferența de preț de 56.596 Euro.
Conform antecontractului, apelanta avea posibilitatea să plătească restul de preț fie la data predării apartamentului, fie cel târziu la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare. Prin urmare, în mod greșit a reținut prima instanță că reclamanta nu era gata să-și îndeplinească obligația de plată a celei de-a treia tranșe de preț, în condițiile în care nu era ținută să probeze că deținea resursele financiare necesare pentru plata restului de preț.
Tribunalul a ignorat și prevederile art. 5.2 din antecontract, care prevede că fiecare plată se va efectua pe baza unei facturi pro-forma emise de promitenta-vânzătoare, or intimata nu a emis niciodată vreo factură pro-forma pentru restul de preț, cu atât mai mult cu cât obligația nu era scadentă, apartamentul nefiind predat.
În lipsa finalizării și predării apartamentului, și deci în condițiile neîndeplinirii obligației principale anterioare, în baza excepției de neexecutare a contractului, apelanta nu putea fi obligată la plata restului de preț.
4. Apelanta consideră că sunt îndeplinite condițiile pentru rezoluțiunea antecontractului: - intimata nu și-a îndeplinit obligația principală de predare a apartamentului până la termenul maxim de la 19.08.2009; - neexecutarea este imputabilă intimatei, eventualele divergențe cu antreprenorul general nefiind opozabile apelantei și neconstituind caz exonerator de răspundere, fiind inerente riscului comercial asumat de intimată; - intimata a fost pusă în întârziere prin notificarea nr. 1522/21.07.2011, transmisă prin intermediul executorului judecătoresc.
IV. Intimata-pârâtă P. R. Estate S.R.L. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului ca neîntemeiat (filele 39-50).
În apărare, intimata a susținut în esență că și-a îndeplinit obligațiile întocmai și cu bună-credință; chiar dacă s-ar aprecia că termenul de predare a fost depășit, acest aspect nu este imputabil intimatei, ci se datorează apelantei care a solicitat efectuarea de lucrări suplimentare, ce a dus la prelungirea termenului de predare, și antreprenorului care și-a îndeplinit cu întârziere și necorespunzător obligațiile contractuale.
A mai susținut că nu sunt îndeplinite condițiile cerute de lege pentru pronunțarea rezoluțiunii, apelanta nefăcând dovada că și-a executat sau era gata să execute propria obligație de plată a tranșei 3 din preț.
V. În apel, a fost administrată proba cu înscrisuri noi (filele 63-150, 177-183).
VI. Verificând legalitatea și temeinicia sentinței pronunțate de prima instanță, conform art. 295 C.pr.civ. 1865, Curtea apreciază apelul ca întemeiat.
1. Potrivit art. 6.1 din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3235/20.12.2007 de B.N.P.A. M. și M., promitentul vânzător (intimata) s-a angajat să finalizeze și să predea apartamentul nr. E33 promitentului cumpărător (apelanta) până la „data predării”. Potrivit art. 13 din Definițiile contractuale, „data predării” înseamnă data calculată ca fiind în termen de 18 luni de la data semnării antecontractului, la care intimata avea obligația de a finaliza și preda apartamentul, cu excepția cazului în care în același contract se prevede altfel.
Ca urmare, „data predării” era la 20.06.2009.
Potrivit art. 6.2 coroborat cu art. 20 din Definițiile contractuale, intimata avea dreptul să prelungească „data predării” cu „perioada de grație” de 60 de zile.
Ca urmare a acestei prelungiri, apartamentul trebuia finalizat și predat până la data de 19.08.2009.
Potrivit art. 6.7, în caz de depășire a perioadei de grație, apelanta era îndreptățită să primească de la intimată „penalitatea de predare” (în cuantum de 35 Euro pe zi de întârziere – art. 19 din Definițiile contractuale), timp de 4 luni de la data expirării perioadei de grație, perioadă în care apelanta a renunțat expres la dreptul de a solicita rezoluțiunea contractului.
Așadar, în perioada 19.08._09, în cazul întârzierii în finalizarea și predarea apartamentului, intimata era obligată la plata de daune moratorii evaluate anticipat.
În acord cu prevederile art. 6.8, apelanta putea cere instanței judecătorești să pronunțe rezoluțiunea antecontractului începând cu data de 20.12.2009.
2. Este adevărat că, potrivit art. 6.1, data predării era prelungită în mod corespunzător în cazul în care apelanta ar fi solicitat lucrări suplimentare, termenul până la care se făcea prelungirea urmând a fi stabilit în contractul încheiat între antreprenorul general și apelantă.
În cauză, apelanta nu a solicitat efectuarea de lucrări suplimentare în sensul avut în vedere de părți la încheierea antecontractului.
Astfel, potrivit art. 17 din Definițiile contractuale, prin „lucrări suplimentare” se înțelege acele lucrări suplimentare solicitate în scris de către promitentul cumpărător și aprobate în scris de promitentul vânzător, și care urmează a fi executate în baza unui contract distinct încheiat între promitentul cumpărător și antreprenorul general, conform prevederilor art. 8.
Potrivit art. 8.1, lucrările suplimentare constau în modificări sau lucrări de construcție în apartament sau orice alte lucrări neincluse în specificațiile tehnice.
Potrivit art. 8.3, în cazul în care intimata aproba în scris solicitarea promitentului cumpărător privind executarea lucrărilor suplimentare, acestea urmau a fi realizate numai prin intermediul antreprenorului general, pe baza unui contract separat încheiat între promitentul cumpărător și antreprenorul general și la care va fi atașată „lista lucrărilor suplimentare aprobate”. În acest contract, se stabileau toate condițiile de executare, precum și noua dată a predării apartamentului.
În cauză, în mod greșit a reținut prima instanță că reclamanta ar fi solicitat lucrări noi ce ar fi condus la prelungirea termenului de predare a apartamentului.
În realitate, corespondența electronică dintre părțile litigante relevă discuții cu privire la selectarea finisajelor interioare din oferta standard a intimatei sau solicitarea de remediere a unor deficiențe. Astfel, în e-mailul trimis de intimată la data de 12.01.2009 (fila 80 dosar tribunal), promitenții-cumpărători erau invitați la showroom pentru alegerea culorilor și finalizarea procedurii de selecție a finisajelor interioare din oferta intimatei.
Nu pot fi reținute apărările intimatei privind solicitarea de lucrări suplimentare care să prelungească termenul de predare, în condițiile în care:
- nu a fost încheiat vreun contract scris privind eventuale lucrări suplimentare;
- nu s-a făcut dovada existenței listei lucrărilor suplimentare aprobate de intimată;
- nu au existat discuții între părți cu privire la prelungirea termenului de predare pentru lucrări suplimentare.
În concluzie, „data predării” nu a fost prelungită după termenele menționate anterior la pct. 1, nefiind convenite lucrări suplimentare în sensul antecontractului.
3. Prima instanță a reținut în mod neîntemeiat și cu ignorarea clauzelor antecontractului că reclamanta a fost invitată în conformitate cu prevederile art. 7.1 din antecontract să se prezinte la data de 15 ianuarie 2010 în vederea efectuării recepției tehnice a apartamentului.
Potrivit art. 7.1, după finalizarea lucrărilor de construcție aferente apartamentului, promitentul vânzător va transmite o notificare promitentului cumpărător, în scris, cu cel puțin 10 zile lucrătoare înainte de „data predării”, pentru a-l invita la locația clădirii, în vederea recepției apartamentului.
S-a reținut anterior că „data predării” prelungită cu „perioada de grație” era data de 19.08.2009.
Așadar, intimata era obligată să trimită notificarea conținând invitația la recepție cu cel puțin 10 zile lucrătoare înainte de 19.08.2009.
Or, intimata a trimis notificarea prevăzută de art. 7.1 prin e-mail, abia la data de 23.12.2009 (fila 34 dosar tribunal), cu depășirea termenului convenit și cu încălcarea clauzelor contractuale.
4. Prima instanță a ignorat probatoriul administrat de reclamantă și a reținut în mod greșit culpa acesteia în amânarea predării apartamentului.
În realitate, culpa aparține intimatei, care nu a finalizat apartamentul astfel încât să fie apt utilizării și nu a fost în măsură să îl predea în termenele convenite în antecontract.
În acest sens, din cuprinsul procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. 288 din 02.09.2009 rezultă faptul că nu erau executate în totalitate lucrări de finisaje interioare și exterioare (fila 103 dosar tribunal).
Prin e-mailul trimis în data de 08.01.2010 de d-na avocat A. D. în numele societății intimate, se comunica reclamantei că apartamentul nu este gata de locuit în ianuarie, dar a fost trimisă notificarea pentru stabilirea unor detalii cu privire la viitoarea proprietate; se mai arăta că nu se cunoaște momentul în care se va face predarea finală a apartamentului (fila 184 dosar tribunal).
Succesiunea și obiectul celor 7 acte adiționale la contractul de antrepriză generală încheiat de intimată cu Yilmazlar Construct Group Romania S.R.L. la 05.12.2007 relevă că toate lucrările de finisaje interioare și lucrările de conectare la utilități a tuturor apartamentelor, inclusiv nr. E33, urmau a fi finalizate de constructor până la data de 31.08.2010, iar tot proiectul trebuia finalizat și predat până la data de 30.09.2010 (filele 143-144 dosar tribunal). Întrucât nici aceste termene nu au fost respectate, la data de 23.11.2010, intimata a notificat încetarea contractului de antrepriză generală (fila 147 dosar tribunal). Rezultă că nici la data de 23.11.2010 nu erau finalizate lucrările de finisaje interioare la apartament, astfel încât să poată fi predat în stare proprie utilizării.
Intimata invocă în mod neîntemeiat în apărare, drept cauză exoneratoare de răspundere, conduita antreprenorului general.
Potrivit art. 6.10 din antecontract, părțile au convenit că reprezintă cauză exoneratoare de răspundere întârzierea provocată de autorități sau de furnizorii de utilități în conectarea proprietății la utilități, în condițiile în care întârzierea nu se datorează culpei promitentului vânzător. Ca urmare, întârzierea în executarea lucrărilor de către antreprenorul general nu reprezintă caz de exonerare de răspundere a intimatei și nu este opozabilă apelantei.
În concluzie, intimata nu și-a îndeplinit în mod culpabil obligația de a finaliza și de a preda apartamentul nr. E33 până la termenul maxim din 19.08.2009, iar neexecutarea a persistat și după data de 20.12.2009.
Negocierile dintre părți ulterioare datei de 13 ianuarie 2010 nu au semnificația unei prelungiri a termenului de predare, cu atât mai mult cu cât art. 11.9 din antecontract prevede că orice modificare este valabilă numai dacă este făcută în scris și semnată de părți în cadrul unui act adițional.
5. Contrar concluziei la care a ajuns prima instanță, Curtea reține că atât probele administrate, cât și corecta aplicare a efectelor contractului sinalagmatic susțin ideea că apelanta și-a executat propriile obligații și era în măsură să își execute și obligația de plată a celei de-a treia tranșe de preț.
Astfel, potrivit art. 5.1 coroborat cu Anexa 3 din antecontract, apelanta avea obligația să plătească prețul de 113.192 Euro în trei tranșe (fila 26 dosar tribunal).
Este necontestat în cauză că apelanta a plătit primele două tranșe din preț în cuantum de 28.298 Euro (prima tranșă) și de 28.298 Euro + TVA (a doua tranșă), în total echivalentul în lei a 61.972,61 Euro, cu respectarea clauzelor antecontractului (a se vedea filele 36-41 dosar tribunal).
În ce privește a treia tranșă din preț în cuantum de 56.596 Euro + TVA, părțile au convenit că va fi plătită până la data predării, dar nu mai târziu de data semnării contractului de vânzare-cumpărare.
În cronologia obligațiilor asumate de părți, după ce reclamanta a făcut primele două plăți în avans, reprezentând 50% din prețul apartamentului, intimata urma să finalizeze și să predea apartamentul, iar abia apoi apelanta să plătească și diferența de preț. Este logic să se considere că promitentul cumpărător nu poate fi obligat să plătească diferența de preț în condițiile în care promitentul vânzător nu și-a îndeplinit obligația anterioară de a preda imobilul. Aceasta este o aplicație a excepției de neexecutare a contractului („exceptio non adimpleti contractus”), pe care apelanta a invocat-o în mod întemeiat.
În plus, potrivit art. 5.2 din antecontract, fiecare plată se efectua în baza unei facturi pro-forma emise de intimată. Or, cu privire la ultima tranșă din preț, intimata nu a emis factura proforma, cum a procedat la primele două tranșe, ceea ce demonstrează că nu a considerat exigibilă această obligație a promitentului cumpărător.
În fine, în subsidiar, apelanta a probat cu înscrisurile depuse în apel (filele 63-150), că avea posibilitatea plății ultimei tranșe.
6. În drept, Curtea constată îndeplinite în cauză condițiile cerute pentru a se dispune rezoluțiunea judiciară a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, conform prevederilor art. 1020-1021 C.civ. 1864.
Astfel, după cum s-a arătat, intimata-pârâtă nu și-a executat obligația asumată prin antecontract privind finalizarea și predarea apartamentului nr. E33 până la termenul maxim din 19.08.2009, iar neexecutarea a persistat și după data de 20.12.2009.
Neexecutarea este imputabilă intimatei, culpa fiind prezumată, iar intimata nu a dovedit existența unei cauze străine și neimputabile, care să o exonereze de răspundere, în condițiile art. 1082-1083 C.civ. 1864.
Intimata a fost pusă în întârziere cel târziu prin convocarea la conciliere trimisă prin executor judecătoresc la data de 21.07.2011 (filele 42-44 dosar tribunal).
Ca efect al desființării antecontractului și repunerii părților în situația anterioară, în baza art. 6.8 din antecontract, art. 969 și art. 1066 și urm. C.civ. 1864, intimata-pârâtă este obligată să restituie avansul plătit de promitenta-cumpărătoare (61.972,61 Euro) și să plătească acesteia daune interese moratorii de 4.200 Euro, reprezentând penalități de predare (art. 6.7 coroborat cu art. 19 din Definițiile contractuale). Plata acestor sume se va face în lei, la cursul BNR din ziua plății, în acord cu prevederile art. 5.12 din antecontract.
7. În temeiul art. 296 C.pr.civ. 1865, Curtea va admite apelul, va schimba în tot sentința atacată în sensul că va admite cererea de chemare în judecată precizată, conform dispozitivului.
Va lua act că apelanta-reclamantă își rezervă dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul formulat de apelanta-reclamantă S. P. S.R.L., cu sediul ales pentru comunicarea deciziei la S.C.A. „Benclinov și Asociații” din București, .. 34, parter, ., împotriva Sentinței civile nr. 3305/19.04.2013, pronunțate de Tribunalul București – Secția a VI-a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata-pârâtă P. R. ESTATE S.R.L., cu sediul ales pentru comunicare la S.C.P.A. „Firon Bar Nir” din București, .. 11, Clădirea Union Business Center, ..
Schimbă în tot sentința atacată, în sensul că:
Admite cererea de chemare în judecată.
Dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3235/20.12.2007 de B.N.P.A. M. și M..
Dispune repunerea părților în situația anterioară și obligă pârâta P. R. Estate S.R.L. să plătească reclamantei S. Production S.R.L. suma de 61.972,61 Euro, în echivalent în lei la cursul BNR din ziua plății, reprezentând plăți efectuate de promitentul-cumpărător.
Obligă pârâta P. R. Estate S.R.L. să plătească reclamantei S. Production S.R.L. suma de 4.200 Euro, în echivalent în lei la cursul BNR din ziua plății, reprezentând daune-interese – penalități de predare.
Ia act că apelanta-reclamantă își rezervă dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 16.12.2014.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
G. B. F. M. I. B.-P.
GREFIER,
S. I. S.
Red. jud.G.B.F. / (4 ex.)
Tribunalul București - Secția a VI-a Civilă
Judecător tribunal – C. M. P.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 353/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Conflict de competenţă. Sentința nr. 76/2014. Curtea de Apel... → |
|---|
