ICCJ. Decizia nr. 1539/2005. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 1539/2005
Dosar nr. 9505/2004
Şedinţa publică din 4 martie 2005
Asupra recursului de faţă.
Din examinarea lucrărilor din dosar constată următoarele:
Prin acţiunea înregistrată la data de 1 iulie 2002, reclamanta SC M. SA Giurgiu, a chemat în judecată pârâta SC A. SRL Giurgiu, solicitând ca în baza hotărârii ce se va pronunţa să se dispună rezilierea contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de cumpărare din 4 mai 1999 şi evacuarea acesteia din spaţiul comercial situat în Giurgiu str. Nicolae Bălcescu.
In susţinerea cererii reclamanta arată ca la data de 4 mai 1999, a încheiat cu pârâta contractul de leasing imobiliar cu clauza irevocabilă de vânzare, prin care s-a obligat să plătească pârâtei dreptul de folosinţă şi posesie asupra imobilului situat in Giurgiu str. N. Bălcescu, cu teren aferent în suprafaţă de 20 m.p., iar la expirarea contractului de leasing locatarul SC A. SRL, urma să devină proprietarul activului aflat in posesia sa în condiţiile respectării întocmai ale clauzelor contractuale.
Mai arată reclamanta că pârâta nu şi-a respectat obligaţiile asumate, împrejurare ce conduce a rezilierea acestuia. Astfel, pârâta nu a achitat redevenţele pe lunile octombrie 2000, august 2001, octombrie 2001, decembrie 2002, februarie 2002, aprilie 2002, precum şi diferenţa de suma pe care pârâta a refuzat să le achite în perioada octombrie 2000, decembrie 2000, aprilie 2002, care se ridica la 842.084.731 lei cu T.V.A. 19% in valoare de 159.996.099 lei.
De asemenea se mai susţine ca pârâta nu a respectat clauzele stipulate în contract, schimbând destinaţia spaţiului din cofetărie în bar, pizzerie, artizanat şi a efectuat investiţii fără acordul scris al locatorului.
În drept s-au invocat dispoziţiile art. 1020, 1021 şi 480 C. civ.
Pârâta a depus întâmpinare prin care solicită respingerea acţiunii motivat de faptul că nu este îndeplinită condiţia de neplată a redevenţei timp de două luni consecutive, iar data introducerii acţiunii în reziliere contractul îşi pierduse deja efectele fiind încheiat pentru perioada 4 mai 1999 – 1 mai 2002.
Tribunalul Giurgiu, secţia comercială, prin sentinţa nr. 1318 din 22 decembrie 2003, a respins acţiunea ca nefondată.
În motivarea soluţiei instanţa de fond a reţinut că reclamanta nu a făcut dovada neîndeplinirii obligaţiilor asumate de pârâta utilizatoare.
Potrivit art. 8 din contract în cazul în care utilizatorul nu-şi execută obligaţia de plată a redevenţei timp de 2 luni consecutive se poate cere rezilierea contractului, numai că această situaţie nu a avut loc, chiar dacă apare cu o sumă restantă.
Pe de altă parte s-a apreciat că lucrările executate respectiv, îmbunătăţirile efectuate nu pot fi considerate investiţii care să sporească valoarea acestuia.
Împotriva acestei soluţii a promovat apel reclamanta criticile vizând modul eronat în care instanţa de fond a interpretat pactul comisoriu din contractul încheiat, termenul de două luni consecutive referindu-se la neplată nicidecum la luni calendaristice voinţa părţilor fiind aceea de reziliere a contractului în caz de neplată la timp a redevenţelor.
De asemenea se susţine că deşi pârâta a recunoscut la interogator schimbarea destinaţiei spaţiului instanţa de fond în mod eronat a apreciat că nu a fost dovedită, la fel şi cu privire la investiţiile efectuate.
Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a comercială, prin Decizia civilă nr. 253 din 3 iunie 2004, a respins apelul, ca nefondat.
Pentru a se pronunţa astfel instanţa de control judiciar a reţinut că neplata parţială a redevenţelor nu este de natură a atrage rezilierea contractului câtă vreme părţile au stabilit prin acordul lor că locatorul are dreptul de a rezilia contractul "în cazul in care utilizatorul refuza să primească bunul la termenul stipulat, nu-şi respecta obligaţiile ce se referă la rezilierea de investiţii sau în situaţia în care se afla în reorganizare sau faliment".
De asemenea locatorul are dreptul de a rezilia contractul în situaţia neplăţii redevenţei două luni consecutive, ceea ce nu este cazul, având în vedere şi dispoziţiile art. 983 C. civ., care prevăd că "atunci când este îndoiala, convenţia se interpretează în favoarea celui ce se obligă".
Cu privire la celelalte susţineri referitoare la schimbarea destinaţiei şi realizarea investiţiilor fără acordul locatorului cât şi subînchirierea spaţiului, fapte recunoscute la interogator, dar acestea au avut loc după expirarea contractului.
La data de 22 iulie 2004 SC M. SA a declarat recurs, în termen legal timbrat, criticile soluţiei instanţei de apel vizând aspecte de nelegalitate şi netemeinicie invocând ca temei legal dispoziţiile art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ.
Se susţine că instanţa de apel a săvârşit o gravă eroare când a apreciat că reclamanta creditoare nu a pus în întârziere debitoarea pârâta, ştiut fiind că în litigiile comerciale debitorul este de drept in întârziere.
De asemenea se critică modul în care s-a interpretat chiar cererea de chemare în judecată, prin care s-a solicitat să se dispună rezilierea contractului şi nu contestarea rezilierii contractului de leasing dintre părţi.
La încheierea contractului, voinţa reală a părţilor a fost de a se achita redevenţele lunar, iar acest lucru a fost menţionat la art. 6 din contract "redevenţa totală va avea următoare eşalonare lunară…".
Mai mult la data pronunţării deciziei, pârâta intimată îndeplinea condiţiile prevăzute în art. 8 de reziliere a contractului, atât pentru neplata redevenţelor, cât şi condiţia intervenită în timpul judecării apelului, respectiv că pârâta intimată se află în faliment.
Recursul este fondat.
La data de 4 mai 1999, s-a încheiat între reclamanta SC M. SA Giurgiu şi pârâta SC A. SRL Giurgiu, un contract de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare, prin care locatorul – reclamanta se obliga să transmită dreptul de folosinţa şi posesie asupra imobilului situat în Giurgiu str. N. Bălcescu, cu teren aferent în suprafaţă de 20,6 m.p., iar utilizatorul, pârâta, să preia activul şi să plătească redevenţele în cuantumul şi datele fixate în contract.
Potrivit art. 2 din contractul încheiat "predarea – preluarea bunului ce face obiectul utilizării în sistem de leasing imobiliar, se consemnează în proces verbal anexat la prezentul contract", iar art. 5 stipulează expres că "termenul utilizării în sistem de leasing imobiliar este de 3 ani, cu începere de la data semnării procesului verbal menţionat de art. 2".
Deşi contractul a fost încheiat la data de 4 mai 1999, potrivit textului precizat termenul utilizării începe de la data semnării procesului verbal de predare - preluare, proces verbal care nu se regăseşte în înscrisurile anexate, astfel că motivarea instanţelor bazată pe apărările pârâtei, potrivit cărora la data introducerii acţiunii, 1 iulie 2002, contractul şi-a produs deja efectele nu are suport legal.
In aceste condiţii în mod eronat instanţa de apel nu a examinat situaţiile în care se putea dispune rezilierea contractului.
Art. 4 din contract stabilea anumite obligaţii în sarcina utilizatorului cum ar fi: să preia şi să folosească bunul după destinaţia care rezultă din contract; să efectueze plăţi cu titlu de redevenţă, în cuantumul valoric stabilit şi la datele fixate să efectueze investiţiile convenite cu locatorul numai pe baza acordului scris al acestuia, iar prin art. 8 s-a convenit că "în cazul în care utilizatorul refuza să primească bunul la termenul stipulat, nu îşi respectă obligaţiile ce se referă la realizarea de investiţii sau în situaţia în care se află în reorganizare ori faliment locatorul are dreptul să rezilieze prezentul contract cu daune – interese".
De asemenea la alineatul 2 părţile au stipulat expres ca "în cazul în care utilizatorul nu îşi executa obligaţiile de plată a redevenţei, două luni consecutive locatorul are dreptul de a rezilia contractul cu daune interese…".
Prin cererea de chemare în judecată reclamanta – recurentă a solicitat să se dispună rezilierea contractului pentru nerespectarea obligaţiilor asumate prin contractul încheiat respectiv nu a achitat redevenţele pe lunile octombrie 2000, august 2001, octombrie 2001, decembrie 2001, aprilie 2002 precum şi diferenţa de sume în perioada octombrie 2000 – aprilie 2002, în valoare totala de 842.084.731 lei, a schimbat destinaţia spaţiului din cofetărie în bar, pizzerie şi a efectuat investiţii fără acordul locatorului, procedând şi la subînchirierea acestuia.
În ceea ce priveşte neachitarea redevenţei în termenul stabilit, criticile formulate sunt întemeiate.
Este adevărat că potrivit art. 8 din contract neplata redevenţei două luni consecutiv atrage rezilierea, numai că pe de o parte instanţa a fost sesizată pentru a se dispune rezilierea şi nu constatarea acesteia pe baza pactului comisoriu, iar pe de altă parte nu fost ignorate dispoziţiile art. 970 C. proc. civ., potrivit cărora "convenţiile trebuie executate cu buna credinţă".
Ori din actele dosarului rezultă reaua credinţă a intimatei pârâte, care a achitat redevenţele din două în două luni tocmai pentru a evita sancţiunea prevăzută de art. 8 alin. (2) din contractul încheiat.
Debitul datorat la data introducerii acţiunii ce se ridică la suma de 842.084.731 lei, demonstrează lipsa intenţiei pârâtei - intimate de a-şi îndeplini întocmai obligaţia de plată integrală a redevenţei.
Potrivit art. 977 C. civ., "interpretarea contractelor se face după intenţia comună a părţilor contractante, iar nu după sensul literal al termenilor".
Aşadar legea dă prioritate voinţei interne a părţilor, voinţei reale şi nu cuvintelor prin care acordul a fost exprimat.
In speţă, faţa de clauza inserata în art. 6 din contractul încheiat rezulta fără putinţă de tăgadă, că voinţa reală a părţilor a fost de a se achita redevenţele lunar: "redevenţa totală va avea următoarea eşalonare lunară…".
Cu privire la celelalte motive invocate în sprijinul rezilierii contractului, rezilierea investiţiilor fără acordul locatorului, schimbarea destinaţiei şi subînchirierea, pârâta - intimată prin răspunsul la interogator a confirmat aceste situaţii şi aşa cum s-a arătat nu se poate reţine că acestea s-au realizat după expirarea contractului din moment ce nu s-a făcut dovada începerii termenului utilizării de 3 ani in condiţiile art. 5 din convenţia intervenită.
Mai mult prin sentinţa nr. 54 din 18 februarie 2004 a Tribunalului Giurgiu s-a declanşat procedura falimentului, astfel că la data pronunţării deciziei instanţei de apel, pârâta intimată îndeplinea condiţiile prevăzute în art. 8 de reziliere a contractului fiind în faliment.
În adevăr în litigiile comerciale debitorul este de drept în întârziere, în speţă nefiind necesară o notificare cum eronat a reţinut instanţa de apel, urmând a fi reţinuta şi această critică.
Faţă de cele arătate având în vedere dispoziţiile art. 312 C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamanta SC M. SA Giurgiu, împotriva deciziei nr. 253 din 3 iunie 2004 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a V-a comercială, pe care o modifică în sensul că admite recursul reclamantei declarat, împotriva sentinţei civile nr. 1318 din 22 decembrie 2003 a Tribunalului Giurgiu, pe care o schimbă în tot şi pe fond admite acţiunea reclamantei SC M. SA Giurgiu. Dispune rezilierea contractului de leasing din 4 mai 1999 şi dispune evacuarea pârâtei SC A. SRL Giurgiu din spaţiul comercial situat în Giurgiu str. N. Bălcescu, cu terenul aferent in suprafaţă de 20 m.p.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 4 martie 2005.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1514/2005. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 1568/2005. Comercial → |
|---|
