ICCJ. Decizia nr. 2050/2005. Comercial
| Comentarii |
|
La data de 16 noiembrie 2001, reclamanta A.P.M. Pitești a chemat în judecată SC E.I. SRL Pitești, pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța în cauză, instanța de judecată să dispună evacuarea pârâtei din spațiul comercial în suprafață de 87 mp.
în motivarea cererii reclamanta a arătat că a încheiat pârâtei, în baza contractului din 16 februarie 1999, un spațiu comercial în suprafață de 49,50 mp. și un spațiu de depozitare în suprafață de 37,5 mp., începând cu data de 1 februarie 1999.
începând cu luna iulie 2001, pârâta a refuzat achitarea chiriei, precizând că a încheiat alt contract de închiriere cu SC I. SA, proprietarul de drept al imobilului.
Prin întâmpinare, pârâta a solicitat respingerea acțiunii, arătând că prin sentința nr. 8492/1998, definitivă și irevocabilă, s-a stabilit că dreptul de proprietate asupra spațiului în litigiu aparține SC I. SA.
Drept urmare, contractul de închiriere a fost încheiat, cu bună credință, cu titulara dreptului de proprietate asupra spațiului.
Totodată, în raport de situația menționată, reclamanta nu are calitate procesuală.
Ulterior, pârâta a formulat cerere de chemare în garanție a SC I. SA Pitești.
Prin sentința nr. 2565/ C din 7 noiembrie 2002, Tribunalul Argeș, secția comercială și de contencios administrativ, investit prin declinarea competenței soluționării în fond a cauzei de către Judecătoria Pitești, a respins ca neîntemeiată acțiunea și cererea de chemare în garanție.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că la data de 6 februarie 1999, între reclamanta SC P. SA Pitești și pârâta SC E.I. SRL Pitești, a fost încheiat contractul, prin care reclamanta a închiriat pârâtei un spațiu comercial în suprafață de 87 mp., situat în Piața Smârdan din Pitești.
întrucât prin decizia nr. 226/R-C/2000 a Curții de Apel Pitești s-a stabilit, prin compararea titlurilor, că SC I. SA Pitești este proprietara spațiului menționat, la data de 7 septembrie 2001, pârâta a încheiat un nou contract de închiriere, calitatea de locator având-o titularul menționat al dreptului de proprietate.
Așadar, față de stabilirea cu autoritate de lucru judecat a titularului dreptului de proprietate, reclamanta nu are calitate procesuală activă, temei în baza căruia acțiunea va fi respinsă.
Curtea de Apel Pitești, secția comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr. 636/ R-C din 15 mai 2003, a admis recursul declarat de reclamantă împotriva hotărârii primei instanțe, a casat sentința atacată și a trimis cauza aceleiași instanțe în vederea rejudecării, cu motivarea că în cauză nu se regăsește tripla identitate cerută de art. 1201 C. civ.
Prin sentința nr. 221/ C din 15 septembrie 2003, în fond după casare, Tribunalul Argeș, secția comercială și de contencios administrativ a respins, ca neîntemeiată, cererea principală și, ca fără obiect, cererea de chemare în garanție.
în motivarea acestei hotărâri, instanța de fond a reținut că, în baza Legii nr. 15/1990, a fost atestat dreptul de proprietate al SC P. SA asupra unui imobil în suprafață de 79,61 mp.
Ulterior emiterii certificatului de atestare a dreptului de proprietate, SC P. SA a încheiat un contract de închiriere cu pârâta, având ca obiect folosința spațiului menționat.
Prin H.G. nr. 1289/1996, terenurile și construcțiile aflate în patrimoniul SC P. SA au fost trecute în patrimoniul Municipiului Pitești care, la rându-i, l-a trecut în administrarea A.P.M.
însă anterior încheierii actelor menționate, SC P. SA a fost chemată în judecată de SC I. SA Pitești, pentru a-i lăsa în deplină proprietate spațiul comercial ce face obiectul cauzei deduse judecății.
Prin sentința nr. 8492/1998, definitivă și irevocabilă, s-a stabilit ca proprietar asupra imobilului, SC I. SA.
în raport de caracterul declarativ al hotărârilor judecătorești, reclamanta nu avea în patrimoniul său, la data încheierii contractului de închiriere, un drept asupra terenului pentru care s-a încheiat actul de administrare.
De la data chemării în judecată de către SC I. SA Pitești, SC P. SA a pierdut calitatea de posesor de bună credință asupra imobilului, astfel că nu se poate prevala de dispozițiile art. 485 C. civ.
în fine, a mai reținut instanța de fond că, a recunoaște reclamantei dreptul de a solicita evacuarea pârâtei din imobil, ar însemna a încălca grav dreptul de proprietate a chematei în garanție SC I. SA care, în contradictoriu cu autoarea reclamantei, și-a realizat un astfel de drept.
împotriva acestei sentințe reclamanta a declarat apel.
Curtea de Apel Pitești, secția comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr. 52/ A-C din 17 decembrie 2003, a admis apelul declarat de reclamantă și a schimbat sentința atacată în sensul că a admis acțiunea și a dispus evacuarea pârâtei din spațiul în suprafață de 87 mp.
S-a reținut că SC I. SA, nu a prezentat nici un act de proprietate asupra imobilului în litigiu, cu excepția hotărârii judecătorești menționate.
Ori, din hotărârea de guvern prin care patrimoniul SC R. SA a fost trecut în patrimoniul Municipiului Pitești, cu referire și la art. 5 din Legea nr. 18/1991, respectiv art. 8 din Legea nr. 213/1998, rezultă că terenul și construcția aparțin domeniului public. Ca atare, reclamanta în calitate de titulară a dreptului de administrare, poate exercita dreptul în condițiile art. 12 din Legea nr. 213/1998.
împotriva acestei din urmă hotărâri pârâta SC E.I. SRL Pitești a declarat recurs.
S-a susținut că reclamanta, titulară a unui drept de proprietate asupra terenului, nu are calitate procesuală activă.
în măsura în care litigiul privește stabilirea dreptului de proprietate, pârâta nu are calitate procesuală pasivă.
în fine, s-a susținut că instanța de apel a făcut o greșită aplicare a legii și a interpretat eronat probele administrate. Astfel, din probele administrate rezultă că reclamanta are un drept de administrare și nu unul de proprietate asupra spațiului, acesta aparținându-i chematei în garanție SC I. SA Pitești.
în concluzie, pârâta a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei atacate și, pe fond, respingerea acțiunii reclamantei.
Recursul este fondat, pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:
Din dispozițiile art. 1420 și art. 1429 C. civ., raportat la art. 1410 din același cod, rezultă caracterul sinalagmatic al contractului de închiriere.
între alte cauze a încetării locațiunii, se înscrie și neîndeplinirea obligațiilor principale de către una din părțile contractante.
Din actele dosarului rezultă că, ulterior încheierii contractului de închiriere invocat de reclamantă, pârâta a încheiat un nou contract de închiriere cu chemata în garanție, având ca obiect folosința aceluiași spațiu.
Așadar, pârâta a făcut dovada că este titulara dreptului asupra folosinței spațiului în litigiu.
Drept urmare, admisibilitatea acțiunii în evacuare, urma a fi examinată, în raport de neîndeplinirea de către pârâtă, în calitate de locatar, a obligației de plată a chiriei.
Ori, în cauză această probă nu a fost făcută, însăși reclamanta arătând că pârâta nu a mai achitat chiria ca urmare a încheierii unui nou contract de închiriere cu titulara dreptului de proprietate asupra spațiului menționat.
Pe de altă parte, potrivit art. 1420 pct. 3 C. civ., locatorul este dator "de a face ca locatarul să se poată folosi neîmpiedicat în tot timpul locațiunii" de lucrul închiriat.
Prin urmare, dacă se desființează titlul locatorului în baza căruia consimțise la locație, se desface și contractul de locație, întrucât locatorul nu mai este în măsură să asigure locatarului folosința lucrului.
în cauză, autoarea reclamantei a fost evinsă, cu referire la spațiul comercial, printr-o acțiune în revendicare.
Ca atare, contractul de locație a încetat din acest motiv, iar acțiunea în evacuare pentru neîndeplinirea obligației de plată a chiriei nu poate fi examinată decât în raport de noul locator, respectiv chemat în garanție.
Ori, pentru a admite acțiunea în evacuare, urmare admiterii apelului declarat de reclamantă împotriva hotărârii primei instanțe, instanța de control judiciar face compararea titlurilor reclamantei și respectiv chematei în garanție, examinare specifică acțiunii în revendicare.
Evident că pot face obiectul examinării instanțelor judecătorești înscrisurile, în raport de care părțile se pretind titulare ale dreptului de proprietate, dar nu de către instanța sesizată cu o acțiune în evacuare având ca temei neplata chiriei.
Ori, în cauză instanța nu a fost sesizată cu o acțiune în revendicare.
Astfel, în raport de actele dosarului, cu referire la hotărârea judecătorească prin care s-a stabilit dreptul de proprietate al chematei în garanție asupra spațiului în litigiu, în mod judicios prima instanță a reținut că reclamanta nu poate pretinde evacuarea pârâtei, față de împrejurarea că autoarea acesteia nu mai este titulara dreptului în baza căruia a consimțit la încheierea contractului de închiriere.
Prin urmare, admițând apelul declarat de reclamantă, instanța de control judiciar a pronunțat o hotărâre supusă cazurilor de modificare, prevăzute de art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., recursul constatându-se a fi întemeiat sub aspectul acestor critici.
în consecință, pentru considerentele ce preced, Curtea a admis recursul declarat de pârâtă și a modificat decizia atacată, în sensul că a respins apelul declarat de reclamantă împotriva hotărârii primei instanțe.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2054/2005. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 2055/2005. Comercial → |
|---|
