ICCJ. Decizia nr. 3567/2005. Comercial
| Comentarii |
|
Prin acțiunea formulată de reclamanta A.P.I. a solicitat în contradictoriu cu pârâta SC R. SRL pronunțarea unei sentințe prin care să se dispună rezilierea contractului de închiriere din 13 martie 2002, evacuarea necondiționată a pârâtei din spațiu cu obligarea la plata chiriei restante în sumă de 31.285.121 lei precum și la plata penalităților în valoare de 34.901.085 lei.
în motivarea cererii reclamanta a arătat că a închiriat pârâtei spațiul situat în Turda str. Războieni, pentru desfășurarea de activități comerciale, pârâta nu și-a îndeplinit obligația principală și anume acea de a-și achita chiria lunară.
Pârâta a formulat cerere reconvențională prin care a solicitat obligarea reclamantei la plata unor despăgubiri bănești în valoare de 200 milioane lei, reprezentând contravaloarea lucrărilor efectuate în spațiul închiriat, precum și obligarea ca până la plata integrală a sumei să-i permită să folosească în mod liber și neîngrădit spațiul închiriat.
S-a arătat că prin contractul încheiat s-a stabilit că investițiile pe care pârâta urma să le facă în spațiu, urmează să fie compensate cu chiria.
Tribunalul Cluj, secția comercială și de contencios administrativ, prin sentința civilă nr. 2036 din 25 mai 2004, în fond după rejudecare, a respins acțiunea reclamantei și a admis în parte cererea reconvențională obligând reclamanta pârâtă la plata sumei de 16.788.585 lei, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor necompensate cu chiria, efectuate la spațiul închiriat în suprafață de 43,80 m.p., și a respins restul capetelor de cerere.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că nu se justifică cererea privind rezilierea contractului de închiriere întrucât nu se poate reține nerespectarea obligațiilor de plată a chiriei întrucât există clauză potrivit căreia se va proceda la compensarea chiriei cu investițiile făcute în spațiu.
Cu privire la evacuarea necondiționată a pârâtei din spațiu, s-a reținut că aceasta a fost evacuată începând cu luna ianuarie 2003, când reclamanta a sigilat spațiul, cererea rămânând fără obiect.
S-a mai reținut că potrivit expertizei efectuate a rezultat că, contravaloarea lucrărilor la spațiul închiriat potrivit contractului încheiat respectiv 43,80 m.p. este de 51.564.000 lei, în timp ce chiria datorată de pârâtă este de 34.775.415 lei, rămânând o diferență de 16.788.585 lei.
împotriva acestei sentințe au formulat apel ambele părți.
Reclamanta critică soluția dată, menționând că îmbunătățirile făcute la spațiul închiriat nu au fost făcute cu avizul locatorului și nici nu s-au efectuat în baza unei autorizații, iar pe de altă parte compensarea nu este posibilă întrucât contractul încheiat în anul 1999 nu prevede o asemenea modalitate. Pe de altă parte apelanta reclamantă susține că instanța de fond nu s-a pronunțat asupra problematicii utilizării de către pârâtă a excedentului de spațiu în suprafață de 72 m.p., pentru care nu s-a plătit chiria.
în dezvoltarea apelului declarat de pârâtă se susține că expertul tehnic a aplicat greșit cu media de inflație de 3 %, iar pe de altă parte excedentul de spațiu folosit se datorează erorii comise de reclamantă.
Curtea de Apel Cluj, secția comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr. 499 din 6 octombrie 2004 a admis în parte apelul reclamantei și pe fond a admis în parte acțiunea obligând pârâta la plata sumei de 23.810.556 lei contravaloare chirie aferentă a anilor 2000 - 2002 și penalități de întârziere în sensul că 6.203.371 lei penalități de întârziere.
A respins totodată capetele de cerere privind rezilierea contractului de închiriere și reziliere, precum și pentru restul pretențiilor cu titlu de chirie și penalități ca prescrise.
S-a respins cererea reconvențională cât și apelul pârâtei.
Pentru a se pronunța astfel instanța de control judiciar a reținut că în speță nu sunt întrunite condițiile dispozițiilor art. 1144 C. civ., întrucât compensația legală nu poate opera fără acordul expres al părților contractante, dat fiind și natura celor două creanțe.
Astfel, deși chiria era exigibilă lunar, plata urmând a se face până cel mai târziu la expirarea lunii pentru luna în curs, creanța cu titlu de îmbunătățiri a spațiului este nedeterminată pe parcursul executării contractului, dreptul de creanță al chiriașului fiind exigibil la data încetării raportului de locațiune.
Cum chiria este exigibilă în fiecare lună după cum părțile au stipulat în contract, creditoarei fiindu-i acordate penalitățile ținând cont de prescripția extinctivă.
Fiind respinse capetele de cerere privind rezilierea și evacuării chiriașului pârât, creanța ce ar deriva din lucrările efectuate la imobilul închiriat nu este exigibilă.
Cu petiția înregistrată la data de 25 noiembrie 2004 pârâta a declarat recurs, din conținutul motivelor rezultând că se critică soluția pe aspecte de nelegalitate, conform art. 304 pct. 9, respectiv nerespectarea clauzelor cuprinse în contractul încheiat și al procesului verbal de licitație pentru spațiul în litigiu.
Recursul este fondat.
Spațiul situat în Turda str. Războieni, a fost adjudecat de pârâta recurentă la o licitație organizată de R.A.T.C.F.L. Turda în anul 1995, pentru care s-a încheiat contractul din 18 iulie 1995.
Deoarece la data licitației spațiul se afla într-o stare de degradare, pârâtei i s-a aprobat compensarea chiriei cu investițiile pentru ca spațiul să devină funcțional.
Pârâta-recurentă a efectuat reparațiile necesare și utile pentru buna funcționare a spațiului fapt confirmat și de expertiza tehnică, omologată de instanța de fond la nivelul sumei de 34.775.415 lei, luându-se în considerație spațiul efectiv contractat.
Probele dosarului relevă faptul că pe tot parcursul desfășurării contractului locatorul inițial cât și reclamanta intimată care a preluat contractul privind elementele de activ și pasiv nu au procedat la compensarea, ba mai mult a procedat la evacuarea acesteia încă din ianuarie 2003.
în aceste condiții motivarea instanței de apel potrivit căreia creanța ce ar deriva din lucrările efectuate la imobilul închiriat nu este exigibilă este lipsită de suport legal.
Pe de altă parte, față de convenția părților privind compensarea chiriei cu contravaloarea îmbunătățirilor, nu se poate reține motivarea instanței de apel privind neîndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 1144 C. civ., atâta timp cât nu s-au formulat obiecțiuni privind realizarea lucrărilor de îmbunătățiri și contravaloarea acestora iar față de convenția părților, acestea reprezintă pentru recurenta pârâtă o creanță certă având în vedere și evacuarea sa din spațiul închiriat.
în aceste condiții înalta Curte a reținut că hotărârea a fost dată cu încălcarea legii respectiv a dispozițiilor art. 969 C. civ. și art. 1144 C. civ., situație în care s-au văzut dispozițiile art. 312 C. proc. civ.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3476/2005. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 3465/2005. Comercial → |
|---|
