ICCJ. Decizia nr. 3665/2005. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr.3665/2005
Dosar nr. 9160/2001
Şedinţa publică din 16 iunie 2005
Asupra recursului de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
La data de 18 decembrie 1998, reclamanta F. Bihor Oradea, a chemat în judecată pe pârâta SC D.P.C. SRL, solicitând obligarea acesteia să-i plătească suma de 5.895.000 lei, reprezentând chiria pe lunile martie-noiembrie 1998, cu penalităţile aferente, totodată solicită a se constata rezilierea contractului de închiriere încheiat la data de 8 aprilie 1994 şi să se dispună evacuarea pârâtei din B.H.A., proprietatea C.A., cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acţiunii reclamanta învederează instanţei că pârâta nu i-a mai achitat chiria începând cu luna martie 1998, pentru spaţiul comercial închiriat, cu toate că aceasta a fost invitată la sediul C.A., pentru renegocierea chiriei.
În drept sunt invocate dispoziţiile art. 969, 970, 1072, 1079 C. civ. şi art. 43-46 C. com.
Prin întâmpinare şi cerere reconvenţională, pârâta reclamantă reconvenţională a solicitat respingerea acţiunii principale şi admiterea acţiunii reconvenţionale şi compensarea chiriei datorate cu valoarea investiţiilor făcute de societate la imobilul închiriat.
În motivarea acţiunii reconvenţionale se arată că prin contractul de închiriere s-a prevăzut că toate cheltuielile de investiţie vor fi făcute de locatar, urmând a fi reduse din valoarea chiriei datorate.
Prin sentinţa civilă nr. 466 din 24 aprilie 2001, pronunţată de Tribunalul Bihor Oradea, a fost admisă acţiunea principală formulată şi precizată de reclamanta F. Bihor Oradea, în reprezentarea C.A., împotriva pârâtei SC D.P.C. SRL Aştileu şi a admis acţiunea reconvenţională formulată de pârâta reclamantă reconvenţională SC D.P.C. SRL Aştileu, împotriva reclamantei pârâte reconvenţionale F. Bihor, în reprezentarea C.A., şi în consecinţă:
A obligat pe pârâta reclamantă reconvenţională să plătească reclamantei pârâte reconvenţionale suma de 20.305.000 lei daune, reprezentând chiria restantă şi penalităţile aferente pe perioada martie 1998 - septembrie 2000. A constatat încetarea contractului de închiriere încheiat între părţi la data de 8 aprilie 1994, având ca obiect spaţiul B.H.A. A dispus evacuarea pârâtei reclamante reconvenţionale din spaţiul sus menţionat. A obligat pe reclamanta pârâtă reconvenţională să plătească pârâtei reclamante reconvenţionale suma de 67.300.000 lei, reprezentând contravaloarea investiţiei la spaţiul B.H.A. A compensat în întregime cheltuielile de judecată.
Pentru a pronunţa această hotărâre instanţa de fond a reţinut că în baza contractului de închiriere încheiat între C.A. şi pârâta SC D.P.C. SRL Aleşd la data de 8 aprilie 1994, i-a fost pus la dispoziţie pârâtei spaţiul comercial B.H.A. pe o perioadă de 5 ani, începând cu data de 1 martie 1994, până la 1 martie 1999, cu o chirie lunară de 80.600 lei lunar plus T.V.A., chiria urmând a fi renegociată în funcţie de raportul leu-dolar.
Conform clauzei de la art. 4, pe perioada martie-mai 1994, părţile au convenit să compenseze chiria cu investiţiile pârâtei, iar la art. 7 s-a convenit că locatorul, cu acordul scris al proprietarului, să poată efectua orice fel de investiţii la clădire necesare desfăşurării activităţii, iar la expirarea contractului, proprietarul s-a obligat să restituie chiriaşului contravaloarea de deviz a investiţiilor la clădire, efectuate cu acordul său.
Chiria pentru spaţiul comercial urmând să fie achitată până în ultima zi lucrătoare a lunii curente, iar pentru întârziere în plată, părţile au stabilit ca proprietarul să aibă dreptul să calculeze penalităţi de 0,3 % pe zi de întârziere, dar nu mai mult de 10 % din chiria lunară, conform clauzei de la art. 5.
Începând cu luna martie 1998, pârâta reclamantă reconvenţională a refuzat să achite chiria deşi a fost notificată prin adresele din 7 aprilie 1998, 19 mai 1998, 6 august 1998, ultima a fost trimisă prin executorul judecătoresc, notificarea din 23 noiembrie 1998, astfel că până în luna septembrie 2000, chiria datorată de către pârâta reclamantă reconvenţională cu penalităţi aferente a fost de 20.305.000 lei, conform precizării care a fost făcută la data de 10 octombrie 2000 de către reclamanta pârâtă reconvenţională.
Pe perioada derulării contractului de închiriere pârâta reclamantă reconvenţională a efectuat o serie de investiţii la spaţiul comercial închiriat, sporindu-i valoarea.
Din actele depuse la dosar şi expertizele efectuate a rezultat că investiţiile făcute pentru îmbunătăţirea condiţiilor de deservire, au fost în sumă de 67.300.000 lei, conform primei expertize întocmite de expertul ing. S.R., la data de 11 iulie 1999.
Din expertiza efectuată de acelaşi expert la data de 6 decembrie 1999, a rezultat o valoare de 45.300.000 lei.
Ulterior, din contraexpertiza din 24 ianuarie 2000 a rezultat că valoarea îmbunătăţirilor care au fost aduse de către pârâta reclamantă reconvenţională la spaţiul închiriat, a fost de 72.700.000 lei.
Reclamanta pârâtă reconvenţională a contestat o parte din investiţiile care au fost efectuate, motivând că acestea nu au fost efectuate cu acordul său.
Conform prevederilor contractuale, dar faţă de împrejurarea că reclamanta pârâtă reconvenţională nu a precizat care dintre investiţiile efectuate nu au fost necesare sau care nu au fost efectuate cu acordul său, instanţa a apreciat ca neîntemeiate apărările acesteia cu privire la reducerea cuantumului investiţiilor, întrucât valoarea imobilului a sporit cu acele investiţii, care i-au profitat la preluarea spaţiului.
Faptul că părţile au convenit la începutul contractului, compensarea chiriei pe trei luni cu cheltuielile pârâtei, necesare pentru amenajarea spaţiului nu a justificat reducerea investiţiilor făcute pentru amenajarea spaţiului corespunzător destinaţiei, întrucât valoarea chiriei în perioada respectivă a justificat doar o compensare a eventualelor lucrări de curăţenie, reparaţii curente şi nicidecum investiţiile care au fost efectuate în realitate.
Pretenţiile pârâtei reclamante reconvenţionale au fost întemeiate, aceasta a fost îndreptăţită la plata despăgubirilor care au reprezentat valoarea investiţiilor efectuate şi care au sporit valoarea spaţiului, respectiv suma de 72.700.000 lei, dar faţă de împrejurarea că aceasta nu a completat timbrajul la acea valoare rezultată din contraexpertiză, a timbrat doar pentru suma de 67.300.000 lei cât a rezultat din prima expertiză, instanţa i-a acordat doar acea sumă.
Împotriva acestei sentinţe în termen legal, corespunzător timbrat a declarat apel, reclamanta F. Bihor, solicitând admiterea apelului, modificarea în parte a sentinţei în sensul respingerii acţiunii reconvenţionale şi să se dispună reactualizarea sumei la care a fost obligată pârâta, conform indicelui de inflaţie.
În dezvoltarea motivelor de apel, apelanta critică sentinţa pentru motive de netemeinicie constând în încălcarea art. 7 alin. (1) din contractul de închiriere, conform căruia, chiriaşul putea efectua investiţii doar cu acordul scris al proprietarului.
Întrucât un asemenea acord nu există, nu există nici temei pentru a fi acordate chiriaşului contravaloarea investiţiilor.
Netemeinicia sentinţei rezultă şi din încălcarea prevederilor art. 7 alin. (2) din acelaşi contract, deoarece clauza contractuală stipula în sensul că proprietarul s-a obligat să restituie chiriaşului contravaloarea de deviz a investiţiilor efectuate cu acordul său, ori nefăcând dovada acordului nu se putea admite acţiunea reconvenţională.
Situaţia de lucrări de la dosarul Judecătoriei Aleşd, nu poate fi apreciată ca un acord scris din partea proprietarului deoarece nu poartă semnătura părţilor contractante.
Sentinţa este nelegală deoarece instanţa şi-a întemeiat convingerile pe o expertiză nulă, care a concluzionat că valoarea investiţiilor este suma de 67.300.000 lei, în cauză fiind refăcută expertiza şi stabilită valoarea de 45.300.000 lei. Deşi în şedinţa publică din 10 aprilie 2001, pârâta reclamantă reconvenţională a arătat expres că acceptă această lucrare de expertiză, totuşi instanţa a ţinut seama de prima lucrare.
În subsidiar dacă se va aprecia că reclamanta este obligată să achite contravaloarea investiţiilor, instanţa va trebui să ţină seama de clauza contractuală, conform căreia pârâta a beneficiat de compensarea chiriei cu contravaloarea lucrărilor indicate în anexa 1 a raportului de expertiză.
Nelegalitatea sentinţei rezultă şi din nediferenţierea certă a lucrărilor necesare de cele voluptorii care nu se decontează de proprietar.
La data soluţionării apelului, reclamanta şi-a precizat valoarea de reactualizare a sumei de 20.305.000 lei la 25.990.400 lei, conform indicelui de inflaţie pe perioada septembrie 2000 - august 2001.
Prin Decizia nr. 454/ CA din 2 octombrie 2001, Curtea de Apel Oradea, secţia comercială, a admis ca fondat apelul declarat de apelanta F. Bihor Oradea c/a SC D.P.C. SRL Aştileu, împotriva sentinţei nr. 466 din 24 aprilie 2001, pronunţată de Tribunalul Bihor, pe care a schimbat-o în parte în sensul că a respins acţiunea reconvenţională formulată de pârâta SC D.P.C. SRL Aştileu. A obligat pârâta la plata sumei de 25.990.440 lei daune reprezentând reactualizarea chiriei şi penalităţilor în cuantum de 20.305.000 lei până în august 2001. A menţinut restul dispoziţiilor sentinţei.
A obligat partea intimată să plătească părţii apelante suma de 2.980.650 lei cheltuieli de judecată în apel.
Împotriva acestei ultime hotărâri a declarat recurs în termen legal, timbrat şi motivat, pârâta SC D.P.C. SRL Aştileu, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, susţinând în esenţă că, instanţa de apel trebuia să admită cererea din acţiunea reconvenţională nu în baza unui temei contractual ci în baza unui temei extracontractual, îmbogăţirea fără justă cauză şi că investiţiile făcute au sporit valoarea spaţiului comercial închiriat.
În consecinţă, în temeiul art. 299 şi urm. C. proc. civ., recurenta a solicitat admiterea recursului aşa cum a fost formulat şi motivat în scris, casarea deciziei atacate şi menţinerea hotărârii primei instanţe.
Recursul este nefondat pentru următoarele considerente:
Din examinarea actelor de la dosar prin prisma motivelor de recurs şi a dispoziţiilor legale incidente cauzei, rezultă că instanţa de apel, în mod corect a apreciat materialul probator administrat în cauză, pronunţând o hotărâre temeinică şi legală, care nu poate fi reformată prin recursul declarat de pârâtă.
Potrivit art. 969 C. civ., contractul constituie legea părţilor, iar părţile în speţa de faţă au stabilit, în mod expres, la art. 7 din contract, că nu se pot deconta şi compensa decât investiţiile făcute cu acordul scris al proprietarului, acord care nu există, astfel că, în mod corect instanţa a reţinut că nu există temei contractual pentru admiterea cererii reconvenţionale şi nici temei al îmbogăţirii fără justă cauză.
Pentru cele ce preced, Curtea, în temeiul art. 312 C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtă şi va menţine ca temeinică şi legală Decizia atacată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC D.P.C. SRL Aştileu, împotriva deciziei nr. 454/ C din 2 octombrie 2001 a Curţii de Apel Oradea, secţia comercială şi de contencios administrativ.
Irevocabilă.
Pronunţata în şedinţă publică, astăzi 16 iunie 2005.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3661/2005. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 3668/2005. Comercial → |
|---|
