ICCJ. Decizia nr. 2157/2006. Comercial
| Comentarii |
|
Prin acțiunea înregistrată la nr. 1220 din 2 februarie 2004 pe rolul Tribunalului Cluj, secția comercială, reclamanta SC G.I.E. SRL Cluj Napoca a chemat în judecată pe pârâtul C.L.M.C.N. solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună:
1. Obligarea pârâtului să execute în totalitate obligația de predare a spațiului comercial închiriat conform contractului de închiriere din 11 iulie 1995, în sensul de a preda de îndată spațiul comercial denumit în fișa de calcul M.A. în suprafață de 100,46 mp situat în Cluj Napoca, str. Iuliu Maniu, precum și D.N. în suprafață de 23,65 mp situat la aceeași adresă;
2. Obligarea pârâtului la recalcularea chiriei pentru perioada de la data încheierii contractului de închiriere (11 iulie 1995) și până la momentul când va fi predat acest spațiu reclamantei;
3. Obligarea pârâtului la restituirea către reclamantă a chiriei încasată pe acest spațiu comercial în perioada menționată.
în motivarea acțiunii reclamanta arată că potrivit contractului de închiriere din 11 iulie 2005 pârâtul trebuia să-i predea 14 încăperi în suprafață de 659,08 mp și o suprafață de 252 mp din curtea imobilului situat în Cluj-Napoca, str. Iuliu Maniu însă, cum atestă fișa de calcul lunar a chiriei, în realitate s-a predat un spațiu mai mic deoarece spațiile aferente pentru depozit magazin nealimentar, 23,65 mp și magazin nealimentar în suprafață de 100,46 mp nu au fost predate.
Pârâtul a formulat întâmpinare solicitând respingerea acțiunii ca, netemeinică și nelegală, deoarece procesul verbal de predare-primire încheiat la 14 iulie 1995 și fișele de calcul ale chiriei aferente spațiului din contract au fost însușite și semnate de reprezentantul reclamantei, fără obiecțiuni, ultima fișă de calcul fiind din data de 18 decembrie 2003.
Tribunalul Cluj, secția comercială a respins acțiunea, ca neîntemeiată, prin sentința nr. 167 din 1 noiembrie 2004.
Apelul declarat de reclamantă împotriva acestei sentințe a fost admis, prin decizia nr. 112 din 28 martie 2005 a Curții de Apel Cluj, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal și a fost schimbată, în întregime, sentința, în sensul admiterii acțiunii, în parte, și în consecință:
- a fost obligat pârâtul C.L.M.C.N. să predea reclamantei spațiul comercial, magazin nealimentar, 100,46 mp și depozit nealimentar în suprafață de 23,65 mp situate în Cluj-Napoca, str. Iuliu Maniu, conform contractului de închiriere din 14 iulie 1995;
- a fost obligat pârâtul să recalculeze chiria pentru spațiul efectiv folosit până la predarea integrală a spațiului, conform contractului;
- a fost obligat pârâtul să achite reclamantei 365.528.256 lei, cu titlu de chirie nedatorată, reactualizată, pe intervalul februarie 2001 - februarie 2004;
- au fost respinse restul pretențiilor reclamantei;
- a fost obligat pârâtul să achite reclamantei cheltuieli de judecată parțiale la fond și în apel.
Ca urmare a cererii formulate de reclamantă, prin decizia nr. 182 din 13 iunie 2005 a aceleiași secții, s-a dispus lămurirea dispozitivului deciziei civile nr. 112 din 28 martie 2003, după cum urmează:
Pârâtul C.L.M.C.N. va recalcula chiria, în baza contractului de închiriere, începând cu 19 august 2004 și până la predarea integrală a spațiului.
Pârâtul C.L.M.C.N. va achita 57.663.000 lei cheltuieli de judecată parțiale în fond și în recurs.
Pentru a pronunța decizia nr. 112/2005 curtea de apel a reținut că "părțile au fost în eroare cu privire la determinarea, cu exactitate a suprafeței închiriate, așa cum a fost descrisă în contract. Ambele părți au fost în prezența unei erori de fapt, respectiv o falsă reprezentare a unei situații faptice, respectiv o greșită identificare la fața locului a imobilului închiriat" și în consecință pârâtul proprietar și-a îndeplinit parțial obligația de predare a spațiului.
Astfel fiind, curtea de apel a apreciat că reclamanta, achitând chiria aferentă pentru spațiul din contract, care însă nu a fost folosit în întregime, a efectuat o plată nedatorată, iar prin expertiza efectuată în cauză s-a determinat, cu exactitate, suma achitată în plus. Referitor la restituirea plății nedatorate instanța de apel a constatat că pretențiile anterioare datei de 2 februarie 2001 sunt prescrise și a procedat la reactualizarea pretențiilor reclamantei, conform expertizei, pentru perioada februarie 2001 - februarie 2004.
Pretențiile reclamantei privind beneficiul nerealizat au fost respinse deoarece pentru perioada anterioară datei de 2 februarie 2001 sunt prescrise, iar pe fond s-a apreciat că pârâtul este un accipiens de bună credință și în consecință conform art. 994 C. civ. este obligat să restituie numai plata nedatorată nu și beneficiul nerealizat.
împotriva deciziei nr. 112/2005 a declarat recurs pârâtul, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., susținând că hotărârea a fost dată cu aplicarea greșită a legii.
în motivarea recursului se arată, în esență, că potrivit procesului verbal de recepție din 14 iulie 1995 și fișelor de calcul ale chiriei (ultima din 18 decembrie 2003) semnate de reprezentantul reclamantei C.G., nu s-a contestat suprafața folosită. De asemenea, recurentul mai arată că încă dinainte de anul 1995 în incinta imobilului funcționează un magazin de produse chimice și menaj, în suprafață de 100 mp, sensibil egal ca suprafață și identic ca destinație cu cel aflat în locația vecină de la același număr poștal, aflat în folosința legală a unei alte societăți și anume SC N. SA; în consecință predarea spațiului, conform deciziei recurate, este imposibilă deoarece acest spațiu este deținut cu forme legale de către SC N. SA (contract de închiriere și actul adițional din 17 martie 2005).
Față de aceste motive pârâtul solicită admiterea recursului, modificarea deciziei în sensul respingerii, ca nefondată, a acțiunii.
Decizia nr. 112/2005 a fost atacată cu recurs și de reclamantă, în temeiul art. 304 pct. 9 și 10 C. proc. civ., reclamanta susținând că hotărârea a fost dată cu aplicarea greșită a legii și că instanța nu a ținut seama decât parțial de concluziile raportului de expertiză.
în motivarea recursului, reclamanta arată, în esență, că în mod nelegal curtea de apel a respins capătul de cerere privind obligarea pârâtului la plata beneficiului nerealizat, considerând că acesta este un accipiens de bună credință, fiind în eroare cu privire la conținutul procesului verbal de predare-primire a spațiului obiect al închirierii deoarece pârâtul a închiriat spațiul nepredat reclamantei, la o altă persoană juridică (SC N. SA) de la care a încasat chirie; astfel pârâtul a încasat pentru același spațiu două chirii de la locatari diferiți și în consecință este un contractant de rea credință.
Pentru aceste motive reclamanta solicită admiterea recursului, obligarea pârâtului și la plata daunelor interese reprezentând pierderea suferită prin nefolosirea întregului spațiu obiect al închirierii precum și obligarea pârâtului la cheltuieli de judecată în apel și recurs.
La data de 4 octombrie 2005 SC N. SA Cluj Napoca a formulat cerere de intervenție, în interesul pârâtului, solicitând admiterea ei, în principiu, admiterea recursului declarat de pârât, modificarea deciziei nr. 112/2005, respingerea apelului formulat de reclamantă și menținerea sentinței nr. 167/2004, întrucât este legală și temeinică.
în motivarea cererii intervenienta susține, în esență, că, SC N. SA Cluj Napoca, succesoare de drept și de fapt a fostelor întreprinderi de comerț de stat I.C.M.R., (transformată în societatea pe acțiuni în baza legii nr. 15/1990) deține în calitate de chiriaș spațiul aflat în litigiu începând din anul 1958 în baza contractelor și prin actul adițional din data de 17 martie 2005 cu valabilitate și în prezent.
La data de 5 iunie 1995 renunță la folosința parțială a imobilului din str. Iuliu Maniu reținând la parter spațiul în suprafață de 147,21 mp pentru care s-a încheiat contractul de închiriere din 29 iunie 1995, reînnoit și în prezent, punând la dispoziția C.L.M.C.N. restul clădirii.
C.L.C. scoate la licitație spațiul disponibilizat, iar SC G.I.E. SRL își adjudeca cele 14 camere în suprafață de 659,08 mp pentru care se încheie contractul de închiriere din 11 iulie 1995 fără nici o obiecțiune pe termen de 10 ani, termen care a expirat la 28 august 2005.
Astfel fiind, contractul din 29 iunie 1995 care a fost ignorat de instanța de apel este încheiat anterior celui perfectat cu SC G.I.E. SRL, contractul fiind prelungit și în prezent, astfel că folosința acestui spațiu nu a fost tulburată din 1958 și până în prezent.
- contractul din 11 iulie 1995 încheiat între SC G.I.E. SRL și proprietarul spațiului, C.L.M.C.N. a expirat. SC G.I.E. SRL folosește în continuare spațiul ce i-a fost repartizat și după expirarea termenului prevăzut în contract, deci fără suport legal și nici contractual. încheierea unui nou contract presupune acordul de voință al părților, instanța neputându-se substitui acestora.
Cererea de intervenție a fost admisă, în principiu, prin încheierea pronunțată la data de 11 octombrie 2005.
înalta Curte, analizând actele și lucrările dosarului, în raport de motivele invocate în cele două recursuri și în cererea de intervenție constată că obiectul contractului de închiriere încheiat la data de 11 iulie 1995 între reclamantă și pârât, îl constituie 14 încăperi și dependințe în suprafață de 659,08 mp precum și o suprafață de 252 mp din curtea aferentă imobilului situat în str. Iuliu Maniu din Cluj-Napoca.
Termenul închirierii a fost stabilit la 10 ani, și anume 28 iunie 1995 - 28 iunie 2005.
Potrivit procesului verbal încheiat la 14 iulie 1995, semnat de patronul SC G.I.E. SRL, C.G. și de reprezentantul P.C.N. L.G., spațiul prevăzut în contract s-a predat reclamantei.
Din fișa de calcul a chiriei, semnată de reprezentantul legal al reclamantei la 18 decembrie 2003, rezultă că reclamanta a achitat chiria, fără obiecțiuni, pentru spațiul folosit, conform contractului.
Astfel fiind, rezultă că dreptul reclamantei de a introduce acțiune având ca obiect predarea spațiului s-a prescris, potrivit dispozițiilor decretului nr. 167/1958 privind prescripția extinctivă, în termen de 3 ani de la data încheierii procesului-verbal de predare-primire a spațiului, respectiv 14 iulie 1995, deoarece acțiunea a fost introdusă la data de 2 februarie 2004, după împlinirea termenului de prescripție.
De asemenea, contractul încheiat la 11 iulie 1995 a fost încheiat pe o perioadă de 10 ani și în consecință acest termen s-a împlinit la 11 iulie 2005, astfel încât, la data judecării recursului cererea de predare a unui spațiu, în temeiul unui contract de închiriere expirat, nu mai are obiect.
Referitor la capătul de cerere privind recalcularea chiriei pentru perioada cuprinsă între data încheierii contractului 11 iulie 1995 și până la predarea "diferenței" de spațiu care ar trebui predat reclamantei, se constată următoarele:
- Potrivit art. 3 alin. (1) coroborat cu art. 7 alin. (2) din decretul nr. 167/1958 precizat, dreptul reclamantei de a cere plată nedatorată se prescrie în termen de 3 ani și în consecință pretențiile reclamantei anterioare datei de 2 februarie 2001 sunt prescrise.
- Conform procesului verbal de predare-primire a spațiului și fișei de calcul a chiriei din decembrie 2003, precizată, reclamanta a achitat chiria fără obiecțiuni privind spațiul și în consecință susținerea că timp de peste 8 ani (14 iulie 1995 - 18 decembrie 2003 reclamanta a folosit un spațiu mai mic decât cel închiriat și a plătit o parte din chirie, ca plată nedatorată este nefondată.
Față de cele ce preced, înalta Curte constată că decizia nr. 112/2005 a fost dată cu aplicarea greșită a legii, în cauză fiind îndeplinite prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și în consecință recursul declarat de pârât și cererea de intervenție sunt fondate astfel încât potrivit art. 312 C. proc. civ., urmează să se admită recursul formulat de pârât și cererea intervenientei, să se modifice decizia atacată în sensul respingerii apelului declarat de reclamantă împotriva sentinței civile nr. 167/2004 a Tribunalului Cluj Napoca, secția comercială, întrucât această sentință, prin care s-a respins acțiunea, este temeinică și legală.
în raport de considerentele expuse mai sus, rezultă că recursul formulat de reclamantă este nefondat și urmează a fi respins, în temeiul art. 312 C. proc. civ.
Potrivit art. 274 C. proc. civ. reclamanta recurentă a fost obligată la cheltuieli de judecată în recurs, în sumă de 11.900 RON către intimata intervenientă SC N. SA, reprezentând onorariu de avocat.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2163/2006. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 2150/2006. Comercial → |
|---|
