ICCJ. Decizia nr. 434/2006. Comercial
| Comentarii |
|
Prin acțiunea introductivă, înregistrată la Tribunalul Sibiu la data de 9 februarie 2004, reclamanta SC A. SA Sibiu a solicitat, în contradictoriu cu pârâta SC L. SRL, rezilierea contractului de închiriere încheiat cu pârâta pentru spațiul din Sibiu și evacuarea acesteia din spațiu, urmare nerespectării obligațiilor asumate de pârâtă, în calitate de locator în ce privește plata chiriei.
Pârâta, SC L. SRL a formulat cerere reconvențională, solicitând să se constate că a efectuat în imobilul ce a făcut obiectul contractului de închiriere, o serie de investiții: în vederea desfășurării activității în condiții optime, și pe cale de consecință să i se acorde un drept de retenție asupra imobilului până la achitarea contravalorii acestora.
Tribunalul Sibiu, secția comercială și de contencios administrativ, prin sentința civilă nr. 3298 din data de 8 decembrie 2004 a admis în parte acțiunea reclamantei, a dispus evacuarea pârâtei din spațiu situat în Sibiu, în suprafață de 135,61 mp (destinat producției) și 35,58 mp anexe și a respins cererea reconvențională formulată de pârâtă.
Pentru sa hotărî astfel, tribunalul a reținut că locațiunea s-a stabilit pe o perioadă de 5 ani, până la 1 octombrie 2002, iar prin adresa din 3 iunie 2004 reclamanta a anunțat concediul locatorului, astfel că potrivit art. 1436 C. civ. contractul de închiriere a încetat pârâta ocupând spațiu fără titlu.
Referitor la cererea reconvențională formulată de pârâtă, tribunalul a reținut că lucrările de investiții efectuate în imobil au fost necesare pârâtei în vederea desfășurării activității, iar potrivit contractului de închiriere, părțile au convenit ca locatorul să suporte toate cheltuielile de reparații și amenajare a spațiului.
împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta, invocând greșita aplicare a dispozițiilor art. 1436 C. civ. și criticând soluția adoptată pe cererea reconvențională în raport de concluzia reținută prin raportul de expertiză efectuat care stabilește că investițiile în sumă de 319.692.000 lei au fost necesare funcționării imobilului.
Curtea de Apel Alba Iulia, secția comercială și de contencios administrativ, prin decizia civilă nr. 73 pronunțată la data de 30 martie 2005 a respins ca nefondat apelul pârâtei constatând că prima instanță a reținut în mod legal incidența în cauză a dispozițiilor art. 1436 C. civ. față de denunțarea contractului de către reclamantă la expirarea duratei locațiunii, iar referitor la cererea reconvențională, a făcut o aplicare corectă a art. 5 din contractul de închiriere convenit de părți.
în contra acestei decizii pârâta a declarat recurs, în termen legal, solicitând schimbarea în tot a hotărârii în sensul admiterii cererii reconvenționale și respingerii acțiunii principale.
Recurenta și-a întemeiat criticile formulate pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. susținând în dezvoltarea acestora următoarele:
- decizia atacată este lipsită de temei legal și se bazează pe o interpretare greșită a concluziilor raportului de expertiză efectuat, care atestă că cel puțin o parte din lucrări au fost necesare funcționării imobilului indiferent de destinația pe care proprietarul ar dori să o dea ulterior spațiului;
- prin investițiile efectuate s-a realizat o creștere a valorii imobilului care profită proprietarului, iar respingerea cererii reconvenționale semnifică în aceste condiții o îmbogățire fără justă cauză a reclamantei, chiar dacă în contract părțile au convenit că lucrările vor fi suportate de chiriaș;
- dispozițiile art. 1436 C. civ. nu își găsesc aplicarea în cauză deoarece ulterior manifestării intenției de denunțare unilaterală a contractului, reclamanta a emis facturi privind plata chiriei ceea ce echivalează cu o tacită relocațiune.
Recursul este nefondat pentru considerentele ce urmează:
1. Critica întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ. vizând interpretarea greșită a concluziilor raportului de expertiză, nu poate fi primită, deoarece ipoteza prevăzută de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. are în vedere o denaturare a actului juridic dedus judecății și nu a concluziei reținute de instanță din examinarea probatoriilor, care constituie un aspect de netemeinicie ce scapă controlului casației în contextul legislației actual. Stabilirea situației de fapt constituie atributul suveran al primei instanțe și /sau a instanței de apel, din perspectiva caracterului devolutiv al acestuia.
2. Sub aspectul aplicării greșite a legii (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.) critica este nefondată.
Potrivit art. 1437 C. civ., dacă după expirarea termenului stipulat în contractul de închiriere, locatorul este lăsat în posesie, locațiunea se consideră reînnoită, efectele ei urmând a se regulariza potrivit celor stipulate la art. 1436 C. civ. referitoare la locațiunea fără termen.
în cauză, după împlinirea termenului închirierii, reclamanta a permis pârâtei să folosească în continuare spațiul, până la data de 3 iunie 2004 când i-a comunicat concediul, dispozițiile legale mai sus evocate fiind aplicate în mod corect de către instanțe.
3. Referitor la contravaloarea investițiilor efectuate de recurenta pârâtă cu amenajarea spațiului închiriat, potrivit art. 5 din contractul de închiriere, părțile au convenit ca acestea să fie efectuate și suportate de pârâtă.
Cum, convențiile legal făcute au putere de lege pentru părți, și în același timp reprezintă lege și pentru instanță, soluția adoptată pe cererea reconvențională este legală în raport de clauzele asumate de părți prin contractul de închiriere ce a făcut obiectul examinării.
Așa fiind, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., înalta Curte a respins recursul declarat de recurenta pârâtă ca nefondat.
| ← ICCJ. Decizia nr. 283/2006. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 439/2006. Comercial → |
|---|
