ICCJ. Decizia nr. 664/2006. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr.664/2006
Dosar nou nr. 17218/1/2004
Dosar vechi nr. 4535/2004
Şedinţa publică din 16 februarie 2006
Asupra recursului de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
În fond după casare Tribunalul Bistriţa Năsăud a admis în parte acţiunea formulat de D.G.A.I.A. Bistriţa-Năsăud, împotriva pârâtei SC S. SRL Bistriţa şi s-a admis în parte şi cererea reconvenţională formulată de pârâtă.
S-a dispus evacuarea pârâtei şi obligarea acesteia la plata sumei de 211.542.596 lei chirie reactualizată până în luna iunie 2003 şi în continuare chirie lunară de 1.246.265 lei actualizată cu indicele inflaţiei până la evacuarea din imobil.
Reclamanta a fost obligată la plata sumei de 195.809.010 lei, reprezentând contravaloarea actualizată a lucrărilor efectuate de pârâtă, s-au compensat datoriile reciproce, în final pârâta fiind obligată la plata sumei de 15.733.586 lei.
S-au respins restul capetelor de cerere din acţiunea introductivă precizată şi din cererea reconvenţională şi s-au compensat cheltuielile de judecată.
În motivarea soluţiei instanţa de fond a reţinut că iniţial cererea reclamantei a făcut obiectul dosarului nr. 9901/1999 al Judecătoriei Bistriţa, soluţionată prin sentinţa civilă nr. 2819 din 20 ianuarie 2001. Prin Decizia nr. 809/2001 Tribunalul Bistriţa Năsăud a schimbat sentinţa în sensul că a respins acţiunea principală şi a admis acţiunea reconvenţională.
Decizia a fost casată în recurs de Curtea de Apel Cluj, prin Decizia nr. 457 din 20 martie 2002, pentru necompetenţă şi cauza a fost trimisă aceluiaşi tribunal care, în rejudecare a pronunţat sentinţa civilă nr. 1610 din 25 iunie 2002, sentinţă reformată din nou prin Decizia nr. 1594 din 24 octombrie 2002, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, cu indicaţia ca în rejudecare pentru echilibrarea prestaţiilor să se utilizeze aceleaşi metode de calcul atât în determinarea valorii chiriei cât şi în determinarea valorii îmbunătăţirilor realizate de pârâtă.
Tribunalul, urmare indicaţiilor deciziei de casare a dispus administrarea probei cu expertiză contabilă prin care s-a stabilit ulterior că valoarea actualizată a chiriei este de 211.542.596 lei, iar valoarea actualizată a îmbunătăţirilor aduse la spaţiul comercial este de 195.809.010 lei.
S-a motivat că între părţi a intervenit contractul de închiriere din 26 februarie 1998 privind imobilul situat în localitatea Unirea, în prelungirea unor alte contracte intervenite între reclamantă şi SC A.T. SA Bistriţa. În contract s-a prevăzut că termenul de închiriere este până la 1 iulie 1999, cu posibilitatea prelungirii prin acordul părţilor, precum şi consimţământul părţilor ca valoarea lucrărilor de modernizare realizate de pârâtă să fie suportată din chirie până la compensare totală. Această dispoziţie din contract precum şi cea cuprinsă la art. 9, care se referă la rezilierea de drept a contractului dacă nu se achită chiria timp de 2 luni, au determinat neînţelegeri între părţi, reclamanta considerând că a încetat contractul la 1 septembrie 1999, iar pârâta a considerat că este încă în vigoare până la compensarea datoriilor reciproce.
S-a mai reţinut că în toate fazele procesuale anterioare, instanţele au considerat că termenul contractual limită este până la amortizarea contravalorii lucrărilor, chiar dacă la art. 3 din contract s-a stabilit că termenul de închiriere este până la 1 iulie 1999.
Pentru stabilirea obligaţiilor reciproce ale părţilor s-au avut în vedere concluziile raportului de expertiză, procedându-se la compensarea lor s-a constatat încetarea efectelor contractului cu consecinţa evacuării pârâtei.
Împotriva acestei soluţii a promovat apel pârâta, criticile privind modalitatea de evaluare a lucrărilor realizate şi de antecesoarea sa, considerând că prin actualizarea acestei valori a plătit chiria anticipat până la data de 24 iulie 2004.
În acest sens, se arată că din valoarea lucrărilor de 28.000.000 lei efectuată de către locatara iniţială a spaţiului, respectiv SC A.T. SA Bistriţa a rămas necompensată cu chirie suma de 13.000.000 lei. Întrucât a preluat obligaţiile cu titlu de chirie, apelanta susţine că a preluat şi beneficiul chiriei considerată achitată anticipat, respectiv suma de 13.000.000 lei.
Adiţionând la această sumă şi suma de 34.691.000 lei, reprezentând contravaloarea lucrărilor efectuate apelanta consideră că suma totală investită este de 48.642.000 lei care acoperă chiria anticipată până în data de 24 iulie 2004, după această dată se poate renegocia contractul şi se poate discuta despre indexarea chiriei, iar indexarea chiriei anterior acestei date atrage implicit şi indexarea contravalorii lucrărilor.
Curtea de Apel Cluj, secţia comercială şi de contencios administrativ, prin Decizia nr. 64 din 11 februarie 2004 a respins apelul ca nefondat.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de control judiciar a reţinut că, în ceea ce priveşte cheltuiala realizată de către fostul chiriaş SC A.T. SA Bistriţa şi reprezentând lucrări de modernizare aceasta a fost în adevăr de 28.802.852 lei, conform recunoaşterilor părţilor contractante, dar compensarea lor cu chiria s-a realizat de către acel chiriaş şi nu de apelantă, care a intrat în spaţiu în baza raporturilor de asociere în participaţiune cu acea societate.
Potrivit actului încheiat la 30 octombrie 1995 între SC A.T. SA şi D.G.A.I.A., lucrările în valoare de 28.802.852 lei s-au compensat cu chirie pentru anul 1994 şi 1995, rămânând necompensată suma de 15.227.108 lei, obligaţia de plată şi modalitatea de compensare vizând numai raporturile dintre aceste părţi, iar nu şi raporturile ulterioare, intervenite în formă scrisă la data de 26 februarie 1998 între SC S. SRL Bistriţa şi D.G.A.I.A.
Instanţa de apel a considerat că între reclamantă şi pârâtă s-au încheiat raporturi de închiriere la 5 iulie 1996 când reclamanta a solicitat pârâtei să reconstruiască două magazii, contravaloarea construcţiilor urmând a fi suportată în contul chiriei ce făcea obiectul contractului încheiat anterior cu SC A.T. SA.
Lucrările realizate de SC S. SRL au fost acceptate de către reclamantă la nivelul sumei de 34.350.000 lei ce rezultă şi din petitul acţiunii fiind confirmată şi de pârâtă prin înscrisul nr. 55 din 27 iulie 1999.
În aceste condiţii instanţa de apel a apreciat că dispoziţiile contractului trebuie interpretate în sensul că părţile au convenit cu privire la compensarea contravalorii lucrărilor realizate de SC A.T. SA şi SC S. SRL cu chiria până la 1 august 1999, data expirării contractului.
Această interpretare, susţine instanţa, este dată în concordanţă cu dispoziţiile art. 3 din contractul încheiat în anul 1995, contract prelungit în favoarea SC S. SRL la data de 26 februarie 1998, termenul limită fiind stabilit la 1 august 1999 cu posibilitatea prelungirii cu acordul părţilor. Valoarea chiriei fiind stabilită la suma de 1.246.265 lei pe lună, aceasta urmând a se deconta în contul lucrărilor efectuate de SC S. SRL, până la decontarea totală, după care chiria urma să fie indexată lunar cu rata inflaţiei, iar dacă chiria nu ar fi fost compensată până la 1 iulie 1999, părţile ar fi prevăzut un alt termen care să asigure compensarea chiriei, cu lucrările efectuate sau ar fi prelungit automat contractul pentru altă perioadă printr-o clauză inserată în acest sens în contract.
Cu petiţia înregistrată la data de 15 martie 2004, pârâta SC S. SRL Bistriţa a declarat recurs, în termen şi legal timbrat, criticile vizând aspecte de nelegalitate fiind invocate dispoziţiile art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ.
Astfel se susţine că au fost încălcate dispoziţiile art. 969 C. civ., fiind nesocotite clauzele contractului încheiat, acesta fiind în vioare până la data 27 iulie 2004.
Se susţine că sumele investite în imobilul pentru modernizările solicitate, acoperă contravaloarea chiriei până la data de 27 iulie 2004 instanţa interpretând eronat clauzele contractului, cu referire directă la termenul contractului, compensarea chiriei cu contravaloarea îmbunătăţirilor şi prelungirea contractului.
Recursul este nefondat.
Este incontestabil că între părţi a fost încheiat contractul de închiriere din 26 februarie 1998, asupra imobilului situat în Unirea, în prelungirea unor alte contracte din 1994 şi 1995 încheiate cu alte părţi, dar care s-au răsfrânt şi asupra pârâtei care a încheiat un contract de asociere în participaţiune cu fosta locatară SC A.T. SA, care a intrat în dificultăţi financiare, aşa cum a reţinut raportul de expertiză efectuat în cauză. Deşi la art. 4 din contract s-a prevăzut că termenul de închiriere este până la data de 1 iulie 1999 cu posibilitatea prelungirii lui prin acordul părţilor, la art. 5 s-a prevăzut că locatorul D.G.A.I.A. este de acord ca valoarea cheltuielilor efectuate de către SC S. SRL pentru modernizarea spaţiilor închiriate să fie suportate din chiria datorată de aceasta până la compensarea totală.
La rândul său, art. 9 din acelaşi contract stipula că „în cazul în care locatorul nu achită chiria timp de două luni consecutiv, prezentul contract se consideră reziliat".
Aceste necorelări ale dispoziţiilor contractuale au creat neînţelegerile dintre părţi, reclamanta considerând că la 1 septembrie 1999 a încetat contractul conform art. 3, iar pârâta a considerat că acest contract este în vigoare până la compensarea datoriilor reciproce, conform art. 4 şi 5 din contract.
În aceste condiţii justificat instanţele inferioare au apreciat că acest contract rămâne în vigoare până la amortizarea contravalorii lucrărilor de construcţii (lucrări care s-au făcut cu acordul şi chiar la solicitarea reclamantei), chiar dacă la art. 3 s-a stabilit termenul de închiriere până la 1 iulie 1999.
S-a făcut o apreciere corectă a dispoziţiilor contractului de închiriere privitor la compensarea contravalorii lucrărilor realizate de SC A.T. SA şi SC S. SRL cu chiria până la 1 august 1999. Aceasta rezultă neîndoielnic din înţelegerea părţilor privind prelungirea contractului la data de 26 februarie 1998 până la data de 1 august 1999 cu posibilitatea prelungirii acestuia numai cu acordul părţilor.
Aşa cum s-a arătat valoarea chiriei a fost stabilită la 1.246.265 lei /lună aceasta urmând a se deconta din contul lucrărilor efectuate de SC S. SRL până la decontarea totală, după care valoarea chiriei se va indexa cu rata inflaţiei.
Numai aşa se explică acceptarea acestui termen limită de închiriere, din actele dosarului nerezultând că SC S. SRL ar fi plătit chiria anticipat sau că nu şi-ar fi recuperat cheltuielile reprezentând lucrările realizate la spaţiul închiriat.
Prin urmare, prelungirea contractului după data de 1 iulie 1999 constituie numai o posibilitate, iar nu o obligaţie impusă reclamantei.
Faţă de cele arătate rezultă că s-a făcut o apreciere corectă a clauzelor contractului cu respectarea dispoziţiilor art. 969 C. civ., criticile formulate fiind neîntemeiate astfel că, văzând dispoziţiile art. 312 C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC S. SRL Bistriţa, împotriva deciziei nr. 64 din 11 februarie 2004 a Curţii de Apel Cluj.
Irevocabilă.
Pronunţata în şedinţă publică, astăzi 16 februarie 2006.
| ← ICCJ. Decizia nr. 68/2006. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 659/2006. Comercial → |
|---|
