ICCJ. Decizia nr. 3346/2007. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 3346/2007
Dosar nou nr. 8933/1/2005
Dosar vechi nr. 2137/2005
Şedinţa publică din 25 octombrie 2007
Asupra recursului de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Reclamanta SC D.I. SA Bucureşti prin acţiunea înregistrată la Judecătoria sector 2 Bucureşti a chemat în judecată pe pârâta SC M. SA Bucureşti solicitând să se constate dobândirea dreptului de proprietate asupra spaţiului comercial în suprafaţă de 240,39 mp. situat în Bucureşti, la data de 17 decembrie 2002, obligarea pârâtei la predarea spaţiului comercial astfel cum este individualizat şi la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare pentru cota indiviză de teren de 27,32 mp., aferentă acestuia, sub sancţiunea plăţii daunelor cominatorii de 10.000.000 lei/zi întârziere.
În susţinerea acţiunii sale reclamanta a arătat că prin cererea înregistrată sub nr. 1428 din 26 noiembrie 2002, a solicitat pârâtei vânzarea la valoarea de inventar şi a spaţiului comercial, în suprafaţă construită de 1.192 mp., situat în şos. Pantelimon, care prin Hotărârea A.G.E.A. nr. 7 din 17 decembrie 2002, a aprobat vânzarea către reclamantă a spaţiului în cauză, în suprafaţă construită totală de 1.192,13 mp. şi suprafaţă utilă de 960,93 mp. la preţul de 359.381.834 lei, şi a terenului aferent în cotă indiviză.
Reclamanta a mai arătat că deşi la 17 decembrie 2002 s-a realizat acordul de voinţă al părţilor, pentru vânzarea spaţiului comercial menţionat în suprafaţă totală de 1.192,13 mp., devenind astfel titulara dreptului de proprietate asupra acestuia conform art. 1295 C. civ., pârâta a încheiat contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1006 din 26 martie 2003 la B.N.P. C.Şt.S. numai pentru suprafaţa de 731,32 mp. spaţiu comercial şi 83,11 mp. teren aferent cotă indiviză, deşi a plătit integral preţul de 359.381.834 lei, predându-i numai această suprafaţă, nu şi diferenţa de 240,39 mp. cu cota indiviză de teren aferentă, încălcându-se astfel una din principalele obligaţii ale vânzătorului.
Judecătoria sector 2 Bucureşti, prin sentinţa civilă nr. 7195 din 24 noiembrie 2003, a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti.
Prin sentinţa civilă nr. 6260 din 12 mai 2004, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială, a admis acţiunea reclamantei SC D.I. SA Bucureşti.
A constatat că reclamanta a dobândit, la data de 17 decembrie 2002, un drept de proprietate exclusiv asupra imobilului în natură construcţie, în suprafaţă de 240,39 mp. situat în Bucureşti, şos. Pantelimon.
A obligat pârâta SC M. SA Bucureşti să procedeze la predarea către reclamantă a imobilului asupra căruia poartă dreptul de proprietate dobândit la data de 17 decembrie 2002, situat în Bucureşti, şos. Pantelimon şi la vânzarea către reclamantă a cotei părţi indivize de teren aferent imobilului spaţiu comercial de la adresa menţionată, în suprafaţă de 27,32 mp.
Pentru a pronunţa această hotărâre instanţa de fond a reţinut că reclamanta, prin adresa nr. 1428 din 26 noiembrie 2002, a emis o ofertă de cumpărare a unor spaţii comerciale, printre care se afla şi cel în speţă, ofertă care a fost acceptată expres şi în scris prin Hotărârea A.G.E.A. a SC M. SA nr. 7 din 17 decembrie 2002, realizându-se acordul de voinţă al părţilor cu privire la vânzarea cumpărarea spaţiilor comerciale respective, inclusiv a celui situat în şos. Pantelimon, în suprafaţă construită de 1.192,13 mp. (960 mp. suprafaţă utilă) la preţul de 359.381.834 lei.
Cu încălcarea obligaţiilor contractuale asumate la 17 decembrie 2002 şi fără temei legal pârâta prin mandatar a încheiat ad probationem contractul de vânzare cumpărare nr. 1006/26 martie 2003 în formă autentică, numai pentru suprafaţa de 731,32 mp. spaţiu comercial şi ad validitatem pentru terenul aferent indiviz în suprafaţă de 83,11 mp.
S-a apreciat, ca nelegală, clauza din contractul de vânzare cumpărare menţionat, prin care s-a stipulat că restul suprafeţelor de 240,39 mp. spaţiu comercial şi 27,32 mp. teren cotă indiviză rămân în proprietatea vânzătoarei în raport de pct. 5 din A.G.E.A. nr. 7/2002, întrucât mandatul a fost limitat doar la semnarea pentru şi în numele societăţii pârâte a documentelor de vânzare a spaţiilor comerciale în suprafaţa şi la preţul stabilit de organul deliberativ al societăţii nu şi pentru modificarea termenilor vânzării.
A apreciat clauza inserată în cuprinsul contractului ca fiind nevalabilă, considerând că transmiterea dreptului de proprietate privind spaţiul comercial şi terenul aferent cotă indiviză din patrimoniul pârâtei SC M. SA Bucureşti la SC D.I. SA Bucureşti s-a realizat la momentul încheierii acordului de voinţă al părţilor, respectiv la data de 17 decembrie 2002, potrivit art. 1295 C. civ.
Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială, prin Decizia nr. 162 din 23 februarie 2005, a admis apelul declarat de pârâta SC M. SA Bucureşti împotriva sentinţei civile nr. 6260 din 12 mai 2004 a Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a comercială, pe care a schimbat-o în sensul că a respins acţiunea reclamantei.
A dispus restituirea către pârâtă a cauţiunii de 36.000.000 lei consemnată la C.E.C. de aceasta, obligând reclamanta la 20.120.000 lei cheltuieli de judecată la fond şi apel către pârâtă.
Pentru a decide astfel curtea de apel a reţinut că Hotărârea A.G.E.A. din 17 decembrie 2002 semnifică momentul realizării acordului de voinţă al părţilor cu privire la vânzarea-cumpărarea spaţiului comercial respectiv prin acceptarea ofertei reclamantei, nu şi transmiterea dreptului de proprietate către reclamantă; că în cauză nu a operat art. 1295 C. civ., întrucât spaţiul comercial supus vânzării cuprindea şi terenul indiviz, care nu putea fi înstrăinat decât prin contract în formă autentică, condiţie prevăzută sub sancţiunea nulităţii absolute şi că hotărârea adunării generale nu putea fi executată înainte de menţionarea ei în registrul comerţului şi publicarea în M. Of.
Instanţa de apel a reţinut că transmiterea proprietăţii de drept şi de fapt are loc la data autentificării contractului de vânzare cumpărare, contract care cuprinde şi o clauză expresă în acest sens, moment de la care se datorează şi preţul convenit, iar nerespectarea limitelor mandatului prin vânzarea unei suprafeţe mai mici din spaţiul comercial în speţă, faţă de cea stabilită prin Hotărârea A.G.E.A. nr. 7/2002, a fost ratificată expres conform art. 1546 C. civ., prin Hotărârile A.G.E.A. nr. 19 şi nr. 20 din 23 octombrie 2003 ale vânzătoarei SC M. SA Bucureşti, prin care s-a respins cererea SC D.I. SA Bucureşti referitoare la încheierea unui act adiţional la contractul de vânzare cumpărare nr. 1006 din 26 martie 2003 şi respectiv s-a revocat parţial Hotărârea A.G.E.A. nr. 7/2002, că ratificarea produce efecte retroactive între părţi, inclusiv faţă de SC D.I. SA.
Prin încheierea contractului de vânzare cumpărare menţionat în formă autentică părţile au convenit asupra lucrului şi preţului, contractul conţinând descrierea bunului vândut şi menţiunea cu privire la diferenţa de suprafaţă care rămâne în proprietatea vânzătoarei, reclamanta fiind de acord să plătească preţul integral în noile condiţii contractuale, respectiv pentru spaţiul comercial având o suprafaţă redusă, contractul având caracter obligatoriu conform art. 969 C. civ., cu atât mai mult cu cât prin Decizia comercială nr. 173/2004 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a V-a comercială, irevocabilă, s-a constatat nulitatea absolută a Hotărârii A.G.E.A. a SC M. SA Bucureşti din 17 decembrie 2002, pe care reclamanta şi-a întemeiat acţiunea, decizie depusă în xerocopie la dosar, în cadrul probei cu înscrisuri, probă admisă conform art. 292 alin. (1) teza finală C. proc. civ., şi cu cât acesta viza o apărare de fond, nulitatea absolută, motiv de ordine publică ce putea fi invocat şi din oficiu de instanţă, potrivit art. 295 teza finală C. proc. civ.
Împotriva menţionatei decizii, reclamanta SC D.I. SA Bucureşti a declarat recurs în temeiul art. 304 pct. 8, 9 şi 10 C. proc. civ., criticând-o pentru nelegalitate, solicitând în concluzie admiterea recursului, modificarea hotărârii în sensul respingerii apelului pârâtei ca nefondat şi menţinerea ca temeinică şi legală a hotărârii instanţei de fond.
În criticile formulate recurenta reclamantă a susţinut în esenţă următoarele.
Instanţa de apel a ignorat o realitate juridică, făcând totodată o aplicare greşită a legii, întrucât a reţinut greşit că dreptul de proprietate asupra imobilului, spaţiu comercial nu s-a transmis la momentul realizării acordului de voinţă al părţilor, respectiv la 17 decembrie 2002, când oferta sa privind cumpărarea spaţiului comercial menţionat a fost aprobată de adunarea generală a acţionarilor ci la data încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.
Recurenta reclamantă susţine că pentru spaţiul comercial transmiterea dreptului de proprietate s-a realizat conform art. 1295 C. civ. şi art. 35 C. com., la data de 17 decembrie 2002, când oferta sa a fost acceptată de societatea vânzătoare, actul autentic pentru construcţie fiind încheiat ad probationem, iar pentru terenul cotă indiviză oferta avea semnificaţia unei promisiuni de vânzare, neexistând certificatul de atestare a dreptului de proprietate la momentul respectiv, actul autentic urmând să fie încheiat ad validitatem la obţinerea acestuia, astfel că dispoziţiile art. 131 alin. (4) din Legea nr. 31/1990 nu au fost încălcate.
În ceea ce priveşte încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică în alte condiţii decât acelea convenite prin acceptarea ofertei, respectiv prin promisiunea de vânzare, ambele exprimând voinţa adunării generale a acţionarilor, susţine că ambele părţi şi-au depăşit limitele mandatului încredinţat, întrucât nici unul din reprezentanţii părţilor semnatare ale contractului, nu a avut o împuternicire specială în acest sens.
Recurenta reclamantă mai susţine că mandatul societăţii vânzătoare nu putea fi ratificat prin Hotărârea A.G.A. nr. 19 şi nr. 20 din 23 octombrie 2003 a SC M. SA şi că ratificarea nu poate să afecteze drepturile terţilor şi stabilitatea circuitului civil, cu atât mai mult cu cât reprezentantul său, nu cunoştea nici limba română.
Recurenta reclamantă a solicitat înlăturarea apărării pârâtei întemeiată pe Decizia nr. 173/2004 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a V-a comercială, prin care s-a constatat nulitatea absolută a Hotărârii A.G.E.A. nr. 7/2002 a SC M. SA Bucureşti, întrucât a constituit temeiul unei apărări noi, cu încălcarea dispoziţiilor art. 292 alin. (1) C. proc. civ., aceasta fiind pronunţată în condiţiile dreptului comun, fiind supusă principiului general al relativităţii efectelor hotărârilor judecătoreşti, astfel că nu-i este opozabilă, în cauză rămânând prioritar principiul stabilităţii circuitului juridic civil.
Intimata pârâtă SC M. SA Bucureşti a depus la dosar întâmpinare şi note scrise prin care a solicitat respingerea recursului reclamantei ca nefondat.
Recursul reclamantei este fondat.
Înalta Curte, analizând Decizia recurată prin prisma criticilor formulate, în raport de actele şi lucrările dosarului şi de dispoziţiile legale incidente în cauză, constată că acestea se încadrează în situaţiile de modificare a hotărârii recurate, prevăzute de dispoziţiile art. 304 C. proc. civ.
Prima critică a recurentei reclamante, întemeiată în drept pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., prin care susţine că instanţa de apel a interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii, a schimbat înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia, cu referire la realizarea acordului de voinţă al părţilor contractante pentru imobilul în cauză este fondată.
Reclamanta SC D.I. SA Bucureşti prin cererea înregistrată sub nr. 1428 din 26 noiembrie 2002, a emis către pârâta SC M. SA Bucureşti, o ofertă de cumpărare a spaţiilor comerciale situate în Bucureşti, B-dul Nicolae Grigorescu, în suprafaţă construită de aproximativ 600 mp; şos. Pantelimon, în suprafaţă construită de 1192 mp.; str. Franceză, în suprafaţă construită de 389 mp. şi B-dul Ferdinand, în suprafaţă construită de 2244 mp. la un preţ echivalent cu valoarea de inventar a respectivelor spaţii.
Prin Hotărârea A.G.E.A. a SC M. SA Bucureşti nr. 7/2002, pârâta a acceptat oferta reclamantei expres şi în scris, realizându-se acordul de voinţă al părţilor cu privire la vânzarea spaţiilor comerciale respective, inclusiv a celui situat în şos. Pantelimon, Bucureşti, în suprafaţă construită de 1.192,13 mp. şi suprafaţă utilă de 960 mp. la preţul de 359.381.834 lei.
Ori faţă de această situaţie voinţa pârâtei a fost manifestată prin mijloacele stabilite, fiind precisă şi completă, cuprinzând toate elementele necesare pentru încheierea contractului, identificarea spaţiului comercial, prin indicarea adresei şi a suprafeţei, stabilirea preţului, mandatarea persoanei pentru semnarea actului de vânzare cumpărare.
Acordul de voinţă al părţilor, s-a realizat prin acceptarea ofertei, iar momentul redactării contractului coincide cu momentul formării actului juridic, astfel că este dovedită existenţa consimţământului valabil exprimat, realizându-se cerinţele legale prevăzute de art. 948 pct. 2 C. civ.
Ori potrivit art. 948 C. civ., consimţământul valabil exprimat este un element esenţial pentru validitatea unei convenţii.
Cu încălcarea obligaţiilor contractuale asumate la data de 17 decembrie 2002, pârâta, prin mandatara sa V.G.M., a încheiat „ad probationem", contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1006 din 26 martie 2003, la B.N.P. Asociaţi, cu privire doar la o parte din spaţiul comercial situat în Municipiul Bucureşti, şos. Pantelimon, respectiv pentru suprafaţa de 731,32 mp., identificat cu număr cadastral 347/0;1/6 precum şi „ad validitatem" pentru terenul aferent indiviz în suprafaţă de 83,11 mp.
În raport de prevederile imperative ale art. 1295 C. civ., contractul de vânzare cumpărare a spaţiului comercial, este un act juridic consensual, care poate fi încheiat prin simplul acord de voinţă al părţilor, fără îndeplinirea vreunei formalităţi şi fără remiterea lucrului vândut şi a preţului, care în situaţia de faţă s-a realizat la 17 decembrie 2002, moment care coincide şi cu transmiterea dreptului de proprietate asupra construcţiei.
Trebuie subliniat faptul că deşi în contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1006/2003, s-a stipulat o clauză expresă conform căreia diferenţele de suprafaţă existente între cele menţionate în Hotărârea A.G.E.A. nr. 7/2002 sunt determinate de faptul că se vinde numai o parte a spaţiului comercial, restul de 240,39 mp. precum şi terenul aferent în cotă indiviză în suprafaţă de 27,32 mp. rămânând în proprietatea vânzătorului, această clauză este nelegală în condiţiile în care potrivit pct. 5 din A.G.E.A. nr. 7/2002, mandatul lui V.G.M. a fost limitat strict la semnarea, pentru şi în numele SC M. SA a documentelor de vânzare a spaţiilor comerciale în suprafaţa şi la preţul stabilit de organul deliberativ al societăţii respectiv A.G.A. mandatarul nefiind îndrituit să procedeze la modificarea termenilor vânzării cu atât mai mult cu cât, fiind vorba de vânzarea unor construcţii, acordul de voinţă al părţilor, s-a realizat, la data de 17 decembrie 2002, potrivit art. 1295 C. civ., moment ce coincide şi cu transmiterea dreptului de proprietate.
Ori în raport de această situaţie se reţine ca întemeiată şi a doua critică a recurentei reclamante privind depăşirea mandatului reprezentantului pârâtei la semnarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, mandatul acestuia fiind limitat exclusiv la exercitarea dreptului de a semna actele de vânzare în condiţiile stabilite de Hotărârea A.G.E.A. nr. 7/2002.
Ori, SC M. SA Bucureşti nu putea să modifice acordul de voinţă al părţilor în mod unilateral, nici cu ocazia încheierii contractului de vânzare cumpărare autentificat şi nici prin Hotărârile A.G.A. nr. 19/2003 şi nr. 20/2003, avându-se în vedere faptul că un act bilateral nu poate fi modificat decât prin voinţa expresă a ambelor părţi, „mutuus dissensus".
Pârâta, prin Hotărârea A.G.E.A. nr. 19/2003 şi 20/2003, a revocat parţial acceptarea ofertei, respingând cererea SC D.I. SA Bucureşti de completare a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1006 din 26 martie 2003 la B.N.P., revocare ce rămâne fără efect ea fiind făcută după perfectarea actului între părţi.
Recursul este fondat şi în raport de critica ce vizează nelegalitatea deciziei, care este dată cu încălcarea dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., cu referire la art. 292 alin. (1) C. proc. civ.
Instanţa de apel, a reţinut greşit, că în raport de constatarea nulităţii A.G.E.A. nr. 7/2002 prin Decizia nr. 173 din 3 mai 2004 a Curţii de Apel Bucureşti, efectul acestei nulităţi, în temeiul principiului relativităţii efectelor hotărârilor judecătoreşti, are drept consecinţă respingerea acţiunii reclamantei.
Cum recurenta reclamantă în calitate de cumpărător, s-a asigurat de legalitatea A.G.E.A. din 17 decembrie 2002 din momentul în care aceasta a devenit irevocabilă şi opozabilă acţionarilor, urmărindu-se îndeplinirea termenului legal de 15 zile de la data publicării în M. Of., prevăzut de art. 131 alin. (4) din Legea nr. 31/1990, şi faptul că ulterior, în afara acestui termen, într-un cadru procesual în care recurenta nu a fost parte în proces, s-a anulat hotărârea respectivă printr-o hotărâre judecătorească, Decizia nr. 173/2004 a Curţii de Apel Bucureşti nu îi este opozabilă.
De reţinut că pe parcursul soluţionării recursului actul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi cu nr. 1006 din 26 martie 2003 a fost atacat, invocându-se nulitatea lui, cauză până la soluţionarea căreia recursul de faţă a fost suspendat, el fiind soluţionat irevocabil prin Decizia nr. 870 din 23 februarie 2007 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia comercială şi în raport de care, după reluarea judecăţii părţile şi-au formulat apărări.
În acest sens apărările intimatei pârâte cu referire la consecinţele deciziei nr. 870 din 23 februarie 2007 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia comercială (prin care a rămas definitivă şi irevocabilă sentinţa civilă nr. 4209 din 13 octombrie 2005 a Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a comercială, sentinţă prin care s-a respins acţiunea reclamantelor SC A.R. SA Bucureşti, SC R.R. SA Bucureşti în contradictoriu cu SC D.I. SA Bucureşti în constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1006 din 26 martie 2003 încheiat între SC M. SA şi SC D.I. SA) nu au fost primite, fiind apreciate ca irelevante, având în vedere obiectul diferit al celor două cauze şi faptul că actul atacat a fost menţinut şi considerat legal încheiat.
Faţă de cele de mai sus, cu aplicarea dispoziţiilor art. 312 alin. (1) şi (2) C. proc. civ., Curtea urmează să admită recursul reclamantei, să modifice Decizia din apel în sensul respingerii apelului declarat de pârâtă împotriva hotărârii instanţei de fond, soluţie ce urmează a fi menţinută ca temeinică şi legală.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamanta SC D.I. SA Bucureşti împotriva deciziei nr. 162 din 23 februarie 2005 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială, pe care o modifică în sensul că respinge apelul declarat de pârâta SC M. SA Bucureşti împotriva sentinţei civile nr. 6260 din 12 mai 2004 a Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a comercială.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 25 octombrie 2007.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3388/2007. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 3222/2007. Comercial → |
|---|
