ICCJ. Decizia nr. 2558/2008. Comercial. Evacuare. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 2558/2008
Dosar nr. 3634/105/2007
Şedinţa publică de la 24 septembrie 2008
Deliberând asupra recursului de faţă;
Reclamantul A.G. a solicitat evacuarea pârâtei SC F.N.I. SRL SINAIA din spaţiul pe care îl ocupă fără titlu, în imobilul proprietatea reclamantului, situat în Sinaia, strada Furnica.
Motivându-şi acţiunea, reclamantul arată că a încheiat cu pârâta contractul de închiriere din 23 ianuarie 2006 pentru suprafaţa de 45 m2 din subsolul clădirii situată în strada Furnica, Sinaia, pentru activităţi comerciale.
Imobilul necesitând renovări şi consolidări de rezistenţă, reclamantul a transmis pârâtei două adrese de încetare a contractului din iniţiativa proprietarului invocând dispoziţiile cap. VII alin. (2) din contract.
Cu toate acestea pârâta continuă să folosească spaţiul fără titlu.
Reclamantul mai invocă şi interzicerea activităţii comerciale de către D.S.V.
Tribunalul Prahova, prin sentinţa civilă nr. 1494 din 30 octombrie 2007, a respins excepţia inadmisibilităţii acţiunii invocată de pârâtă şi a respins acţiunea reclamantului.
Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut că inadmisibilitatea acţiunii nu este întemeiată nefiind îndeplinite condiţiile de fond şi de formă prevăzute de capitolul VIII din contract.
Pe fond s-a apreciat că denunţarea unilaterală nu este posibilă potrivit capitolului VIII din contract, pentru orice modificare de contract fiind necesară existenţa unui act adiţional respectiv acordul ambelor părţi.
Contractul necuprinzând un pact comisoriu expres de gradul IV, reclamantul nu poate cere evacuarea pârâtei din spaţiul ocupat.
În apelul reclamantului, Curtea de Apel Ploieşti, prin decizia nr. 13 din 22 ianuarie 2008, a respins, ca nefundat, acest apel reţinând că, în mod corect a apreciat instanţa de fond ca neconcludentă proba cu înscrisuri suplimentare şi pe fond a considerat că, deşi iniţial contractul a fost încheiat pe durată nedeterminată, cu ocazia înregistrării lui la Primăria oraşului Sinaia s-a modificat termenul contractului, acesta expirând la 1 februarie 2016.
Încetarea unilaterală nu putea să producă nici un efect decât dacă se încheia un act adiţional care să consemneze acordul ambelor părţi, conform cap. VIII din contract.
Nici critica privind neplata chiriei nu a fost considerată ca fondată având în vedere mandatele poştale depuse la dosar.
Au fost respinse ca fără relevanţă în cauză susţinerile referitoare la nedesfăşurarea vreunei activităţi comerciale şi necesitatea efectuării unor reparaţii şi consolidări.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul invocând motivele prevăzute de art. 304 pct. 5 şi 9 C. proc. civ.
Se susţine că, în mod greşit a fost respinsă proba cu înscrisuri şi instanţa nu a repus cauza pe rol pentru discutarea înscrisurilor în contradictoriu cu partea adversă.
O altă critică se referă la nelegalitatea transformării contractului din contract pe durată nedeterminată în contract cu termen.
Se mai arată că în contract exista o clauză specială de încetare a contractului şi aceasta nu putea fi înlăturată.
Recurentul susţine că, în mod justificat nu a mai primit chiria deoarece contractul încetase iar interzicerea activităţii de către D.S. face ca rămas fără obiect contractul de închiriere.
De asemenea, necesitatea executării lucrărilor de consolidare justifica evacuarea pârâtei, existând riscul dărâmării clădirii.
Recursul este fondat pentru următoarele considerente:
Instanţele au interpretat greşit contractul de închiriere încheiat de părţi, respectiv cap. VII privind clauzele de încetare a contractului.
Astfel alin. (2) al cap. VII din contract prevede că încetarea contractului se poate face din iniţiativa proprietarului imobilului cu un preaviz de 30 de zile.
Clauza nu stabileşte că proprietarul este dator să-şi justifice motivul de încetare a contractului ci doar să notifice în scris încetarea înainte cu o lună.
Din probele dosarului rezultă că existau suficiente motive care să-l îndreptăţească pe proprietar să-l anunţe pe chiriaş despre încetarea contractului respectiv, degradarea imobilului, necesitatea renovării substanţiale, încetarea activităţii comerciale.
De asemenea, proprietarul a respectat obligaţia de încunoştiinţare a chiriaşului prin adresa din 23 ianuarie 2007 şi cea din 28 februarie 2007.
În ceea ce priveşte interpretarea clauzei din cap. VIII – dispoziţii finale aceasta trebuie interpretată în sensul că părţile nu pot denunţa unilateral contractul fără preaviz decât prin act adiţional.
În acest mod cele două clauze nu se exclud şi nu apar ca absurde şi acesta este sensul în care trebuie interpretate clauzele unui contract, în aşa fel încât ele să producă efectele care rezultă din întregul act conform art. 982 C. civ.
Având în vedere aceste considerente se va admite recursul reclamantului, în baza art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Va fi modificată decizia, în sensul că se va admite apelul reclamantului împotriva sentinţei de fond. Va fi schimbată în parte această sentinţă şi se va dispune evacuarea pârâtei din spaţiu.
În baza art. 274 C. proc. civ., urmează a fi obligată pârâta la 2415,45 lei cheltuieli de judecată reprezentând taxe şi onorariu de avocat conform dovezilor depuse.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de reclamantul A.G. împotriva deciziei nr. 13 din 22 ianuarie 2008 a Curţii de Apel Ploieşti, secţia comercială şi de contencios administrativ şi fiscal.
Modifică decizia atacată în sensul că admite apelul formulat de reclamant împotriva sentinţei nr. 1494 din 30 octombrie 2007 a Tribunalului Prahova.
Schimbă în parte sentinţa apelată şi admite acţiunea reclamantului. Dispune evacuarea pârâtei din spaţiul situat în Sinaia, strada Furnica.
Obligă intimata-pârâtă SC F.N. SRL SINAIA la 2415,45 lei cheltuieli de judecată către recurent.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 24 septembrie 2008.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2553/2008. Comercial. Obligatia de a face.... | ICCJ. Decizia nr. 2560/2008. Comercial. Obligatia de a face.... → |
|---|
