ICCJ. Decizia nr. 2311/2009. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 2311/2009
Dosar nr. 6865/62/2009
Şedinţa publică din 7 octombrie 2009
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar constată că, prin sentinţa civilă nr. 2161/ C din 28 octombrie 2008, Tribunalul Braşov, secţia comerciala şi de contencios administrativ, a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive şi a respins acţiunea formulată de rec1amanta SC A.U. SRL Braşov în contradictoriu cu pârâtele Asociaţia de proprietari J. şi SC C.M. SRL având ca obiect constatare nulitate absoluta a contractului de închiriere nr. 1235 din 1 martie 2002 şi demontarea panoului publicitar.
În motivarea hotărârii se arată că extrasul de C.F. atestă dreptul de proprietate al pârâtei Asociaţia de proprietari J. asupra părţilor de uz comun, inclusiv asupra învelitoarei tip terasă necirculabilă pe care se află panoul publicitar. Concluziile expertizei au fost înlăturate ca eronate faţă de desfăşurătorul apartamentelor ce cuprinde în părţile de uz comun şi învelitoarea tip terasă.
Împotriva hotărârii a declarat apel reclamanta SC A.U. SRL Braşov invocând încălcarea prevederilor art. 201 C. proc. civ., ce obliga instanţa să ţină cont de concluziile expertizei, cât şi greşita apreciere a probelor din care rezultă că pârâtele au închiriat un spaţiu ce nu-i aparţinea cu titlu de proprietate.
Analizând hotărârea apelată în raport cu motivele de apel şi actele dosarului, Curtea de Apel Braşov a respins apelul prin Decizia nr. 19 din 5 martie 2009.
Instanţa de control judiciar a reţinut că nulitatea absoluta a contractului de închiriere, invocată de apelanta reclamanta, se refera, în accepţiunea acesteia, la lipsa obiectului contractului, motivat de faptul că locatorul a dispus asupra unui bun ce nu se află în proprietatea sa. Astfel, cum a fost motivată, nulitatea invocată se referă de fapt la eroarea asupra obiectului actului, ca viciu de consimţământ existent la momentul încheierii actului. Ca şi în cazul vânzării bunului altuia, sancţiunea aplicabilă este diferită după cum consimţământul părţilor a fost afectat de viciul erorii (caz în care intervine nulitatea relativă a actului) sau când încheierea contractului a avut loc în cunoştinţă de cauză, părţile contractante urmărind fraudarea dreptului proprietarului (caz în care intervine nulitatea absolută a actului juridic).
În speţă, contractul de închiriere nr. 1235 din 1 martie 2002 a cărui nulitate se solicită, a fost încheiat de către locatorul pârât Asociaţia de proprietari J. înainte de data de 10 iunie 2004 data adjudecării bunului de către reclamantă. La data încheierii contractului de închiriere, părţile contractante au avut în vedere desfăşurătorul întocmit de R.A. C. Braşov în care figurează ca parte de uz comun învelitoarea tip terasă circulabilă pe care locatorul o identifica ca fiind spaţiul închiriat pentru montarea panoului publicitar.
În consecinţă, reţine curtea, atât la momentul încheierii contractului de închiriere, cât şi în prezent, părţile contractante au socotit cu buna-credinţă ca bunul închiriat aparţine locatorului, toate înscrisurile deţinute fiind în favoarea acestora, astfel încât este exclusă teza fraudării drepturilor proprietarului şi deci şi nulitatea absolută a actului juridic. În consecinţă, nefăcându-se dovada că părţile au încheiat contractul cu intenţia fraudării unei terţe persoane, nu se confirma nulitatea absolută invocată de reclamantă în susţinerea acţiunii, soluţia instanţei de fond fiind corectă sub acest aspect.
Susţinerile apelantei-reclamante referitoare la valoarea probatorie supremă a expertizei tehnice efectuate în cauză, au fost înlăturate de curtea de apel, modul de apreciere a probelor presupunând coroborarea tuturor probelor administrate în cauză. Dispoziţiile art. 201 C. proc. civ., invocate nu acordă valoare probatorie absolută expertizelor judiciare, iar în spera, instanţa de fond a argumentat şi a arătat considerentele pentru care a înlăturat concluziile expertizei.
Cu privire la apartenenţa juridică a spaţiului închiriat, expertiza tehnică specialitatea construcţii a evidenţiat faptul că panoul a fost instalat parte pe proprietatea reclamantului, iar cealaltă parte pe o altă proprietate, ce nu aparţine de blocul de locuinţe. Concluziile expertizei au fost corect cenzurate de instanţa de fond sub aspectul înregistrărilor topografice, având în vedere că expertul constructor a analizat situaţia juridica a bunului din perspectiva observaţiilor făcute pe teren şi nu din punct de vedere topografic.
Pe de altă parte, mai reţine curtea, faţă de motivul de nulitate invocat ce vizează eroarea asupra bunului, ca viciu de consimţământ ce nu afectează cu nulitatea absolută contractul întrucât nu s-a făcut dovada fraudării adevăratului proprietar, efectuarea unei expertize topo nu se impunea a fi realizată, o atare probă fiind necesară doar într-o acţiune în revendicare pe care apelanta-reclamantă o are la îndemână în calitatea sa de terţ faţă de contractul de închiriere încheiat de pârâţi.
S-a constatat, de asemenea, ca de la data adjudecării bunului de către apelanta-reclamantă, respectiv 10 iunie 2004 şi data promovării acţiunii, la 18 septembrie 2007, au trecut mai mult de 3 ani, depăşindu-se astfel termenul legal pentru invocarea nulităţii relative a actului. Atitudinea pasiva a apelantei-reclamante a întărit convingerea pârâtelor-contractante ca bunul închiriat se află în proprietatea locatorului.
În consecinţă, constatând că nu a fost dovedită cauza de nulitate absolută invocată, nefiind justificată intenţia de fraudare a presupusului proprietar, criticile apelantei au fost înlăturate, iar apelul respins.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta care a invocat motivele prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ.
Analizând Decizia atacată din perspectiva criticilor formulate, Înalta Curte va respinge recursul pentru următoarele considerente:
Cu privire la primul motiv de recurs întemeiat pe art. 304 pct. 7 C. proc. civ., faţă de susţinerile recurentei cu privire la faptul că Decizia atacata nu cuprinde motivele pe care se sprijină, Înalta Curte apreciază că motivul este nefondat deoarece analizând Decizia atacată se poate constata cu uşurinţă că aceasta cuprinde toate motivele pe care se sprijină.
Invocarea acestui motiv este permisă atunci când hotărârea atacată nu este motivată, situaţie ce este contrară speţei dedusă judecăţii, atât instanţa de fond cât şi instanţa de apel motivând în mod clar hotărârile pronunţate, aspect ce nu poate fi contestat, motiv pentru care Înalta Curte înlătură această critică.
Cu privire la cel de-al doilea motiv de recurs întemeiat pe art. 304 pct. 8 C. proc. civ., analizând Decizia instanţei de apel prin prisma prevederilor art. 304 pct. 8 C. proc. civ., se poate remarca lesne că nu ne aflăm în prezenţa unei situaţii în care instanţa de judecată să fi interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii sau să fi schimbat natura ori înţelesul vădit neîndoielnic al acestuia.
Concret, actul juridic dedus judecăţii este Contractul de închiriere nr. 1235 din 1 martie 2002 încheiat între SC C.M. şi A. Instanţa de apel, în mod corect, a apreciat că acest contract nu este lovit de nulitate absolută deoarece nu poate fi primită susţinerea recurentei conform căreia nu exista obiectul contractului, instanţa reţinând că acest contract a fost încheiat înainte de 10 iunie 2004, data adjudecării de către recurentă a spaţiului comercial în baza desfăşurătorului întocmit de R.A. C. Braşov în care figurează ca parte de uz comun învelitoarea tip terasă circulabilă pe care Asociaţia o identifica ca fiind spaţiul închiriat pentru montarea panoului publicitar.
Or, în aplicarea acestui motiv de recurs, se consideră că suntem în situaţia unei schimbări a naturii actului juridic, atunci când un act este calificat în aşa manieră încât este alterată în mod substanţial natura sa, dar o asemenea situaţie excede cauzei dedusa judecăţii. Instanţa de apel a reţinut şi apreciat în mod corect situaţia de fapt, nu a interpretat în mod greşit contractul şi nici nu a schimbat natura ori înţelesul vădit neîndoielnic al acestuia prin Decizia pronunţată astfel încât invocarea acestui motiv de recurs este neîntemeiată.
Cu privire la motivul nelegalităţii deciziei atacate potrivit art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte apreciază că atât instanţa de fond cât şi instanţa de apel au procedat în mod corect atunci când, după ce au primit susţinerile ambelor părţi şi au analizat cauza, au apreciat că faţă de motivele cererii principale aceasta este nefondată respingând-o.
Cu privire la proprietatea bunului-obiect al contractului de închiriere, Înalta Curte va reţine că, la baza hotărârii celor două instanţe au stat înscrisurile şi concluziile expertului care atesta foarte clar că această terasă face parte din categoria părţilor de uz comun şi cota parte din părţile de uz comun conform desfăşurătorului pentru blocul de Locuinţe din Braşov, strada Jepilor emis de R.A. C. Braşov, şi potrivit căruia spaţiul comercial ce aparţine recurentei are părţi de uz comun cu blocul printre care se numără şi învelitoarea tip terasă necirculabilă a trotuarului de garda unde se afla amplasat panoul publicitar aparţinând intimatei.
Spaţiul comercial nu este o clădire distincta de blocul din str. Jepilor, construită separat, „adiacent" cum afirma recurenta, ci face parte din gangul care leagă cele doua blocuri vecine şi care a fost compartimentat rezultând spaţiul comercial, gang a cărui acoperiş este învelitoarea tip terasă necirculabilă a trotuarului de garda pe care se afla amplasat panoul publicitar. Aceasta învelitoare este parte de uz comun a celor doua blocuri de locuinţe pe care le uneşte conform desfăşurătorului apartamentelor, unul dintre aceste blocuri fiind cel administrat de către pârâta Asociaţia de Proprietari J. Numărul de carte funciara separat, este rezultatul dezmembrării efectuate conform desfăşurătorului apartamentelor, şi este proba concludentă a faptului că spaţiul comercial are părţi de uz comun cu blocul x, astfel cum a reţinut şi instanţa de fond, iar spaţiile comerciale de la parterul blocului au fost amenajate sub copertina aferentă acestuia, fiind exclusă ipoteza emisă de recurentă potrivit căreia această învelitoare ar reprezenta acoperişul construcţiei-bloc de locuinţe. Acoperişul blocului este poziţionat deasupra tuturor apartamentelor aflate la cel mai înalt etaj şi nu are nici o legătură cu învelitoarea tip terasă necirculabilă a trotuarului de garda, învelitoare care se află la nivelul primului etaj şi este parte de uz comun a celor doua blocuri de locuinţe pe care le uneşte.
Faţă de aceste consideraţii, în mod corect atât instanţa de fond cât şi instanţa de apel au apreciat că panoul publicitar a fost amplasat pe părţile de uz comun a blocului ce nu se afla în proprietatea exclusivă a recurentei aşa cum aceasta susţine.
Instanţa de apel a reţinut în mod corect şi faptul că la punctul A din expertiză se arată că blocul de locuinţe şi copertinele de la parter sub care au fost amenajate spaţii comerciale, au constituit o singură proprietate, intabulată în cartea funciară, iar, ulterior dezmembrarea s-a făcut pe tronsoane, spaţiile comerciale fiind înscrise în cărţi funciare distinct cu numere topografice noi astfel încât în lipsa unei expertize care să analizeze situaţia juridică a imobilului înainte şi după dezmembrare nu se poate stabili cu exactitate apartenenţa juridică a suprafeţei închiriate intimatei.
Cu privire la reaua-credinţă, Înalta Curte apreciază că acest motiv este invocat în susţinerea netemeiniciei deciziei pronunţate de către instanţa de apel şi nu poate avea nicio relevanţă, recursul fiind limitat doar la motive de nelegalitate, nu şi de netemeinicie. Toate aspectele criticate tind la o reapreciere a probelor, ceea ce este inadmisibil în recurs.
Recurenta nu a dovedit în nici un mod reaua credinţă a SC C.M. sau a A. şi nici intenţia de fraudă în dauna sa astfel încât, în speţă, nu este aplicabil principiul „fraus omia corumpit", fiind exclusă nulitatea absolută.
Cu privire la valoarea probatorie a raportului de expertiză, Înalta Curte apreciază că instanţa de fond a calificat concluziile expertului ca fiind eronate raportat la desfăşurătorul apartamentelor din blocul de locuinţe din str. Jepilor şi conform căruia învelitoarea tip terasă necirculabilă este inclusă la părţile de uz comun nefiind proprietate comuna şi exclusivă a recurentei cum în mod subiectiv concluzionează expertul, iar ulterior instanţa de apel conchide reţinând că instanţa de fond a cenzurat în mod corect concluziile expertului sub aspectul înregistrărilor topografice, având în vedere că expertul constructor a analizat situaţia juridică a bunului din perspectiva observaţiilor făcute pe teren şi nu din punct de vedere topografic.
Mai mult decât atât, recurenta face afirmaţii ce nu corespund realităţii în ceea ce priveşte obiecţiunile formulate la raportul de expertiză. Astfel, contrar susţinerilor acesteia în cadrul recursului formulat, instanţa de fond a admis obiecţiunile formulate de SC C.M. şi s-a pronunţat în acest sens prin încheierea de şedinţă din data de 23 septembrie 2008, punând în vedere expertului să răspundă la aceste obiecţiuni, iar expertul a răspuns depunând răspunsul la obiecţiuni până la termenul din data de 21 octombrie 2008.
Raportat la temeiul legal al cererii recurentei, Curtea apreciază că instanţa de apel în mod corect a sesizat faptul că, în speţă, nu se impune o expertiză topografică deoarece prezenta nu este o acţiune în revendicare, iar faţă de motivul de nulitate invocat de recurentă efectuarea unei expertize nu se impunea a fi efectuată atâta vreme cât nu a fost dovedită intenţia de fraudare a presupusului proprietar.
În mod evident raportul de expertiză efectuat în cauză este departe de a lamuri situaţia de fapt, concluziile expertizei nefăcând lumină în privinţa terasei şi a situaţiei juridice a spaţiului închiriat de SC C.M. astfel încât aprecierile celor doua instanţe sunt pe deplin justificate.
Pentru aceste considerente, conform art. 312 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul declarat de reclamanta SC A.U. SRL BRAŞOV împotriva deciziei nr. 19/ Ap din 5 martie 2009 pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia comercială, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de reclamanta SC A.U. SRL BRAŞOV împotriva deciziei nr. 19/ Ap din 5 martie 2009 pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia comercială, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţa publică, astăzi 7 octombrie 2009.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2309/2009. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 2315/2009. Comercial → |
|---|
