ICCJ. Decizia nr. 2801/2009. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 2801/2009
Dosar nr. 25458/3/2007
Şedinţa publică din 10 noiembrie 2009
Asupra cererii de recurs de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar constată că prin sentinţa comercială nr. 14189 din 28 noiembrie 2007 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială, s-a respins, ca neîntemeiată, cererea principală formulată de reclamanta SC A. SA BUCURŞTI în contradictoriu cu pârâta SC E.C.P.T. SRL BUCUREŞTI, cererea având ca obiect solicitarea de a se constata încetarea contractului de închiriere nr. 637 din 19 septembrie 2003 prin expirarea termenului contractual şi de a se dispune evacuarea pârâtei din spaţiul ce face obiectul contractului de închiriere.
Prin aceeaşi sentinţă s-a admis cererea conexă şi pârâta a fost obligată la prelungirea contractului de închiriere nr. 637 încheiat la data de 19 septembrie 2003, cu o perioadă considerată de părţi suficientă pentru rezolvarea formalităţilor legate de încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în condiţiile art. 12 alin. (1) pct. b din Legea nr. 346/2004.
Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut că, la data de 19 septembrie 2003, reclamanta, în calitate de locator a încheiat cu pârâta contractul de închiriere nr. 637 cu privire la spaţiul comercial situat în Bucureşti, sector 1, cu o durată de un an şi cu posibilitatea prelungirii prin acordul părţilor.
Contractul a fost prelungit în mod succesiv prin acte adiţionale, ultimul fiind încheiat la data de 22 decembrie 2006, când s-a convenit o prelungire a duratei cu încă trei luni, până la 31 martie 2007, cu posibilitatea prelungirii în condiţiile obţinerii mandatului special, în concordanţă cu hotărârea Consiliului de Administraţie al reclamantei.
Tribunalul a constatat în baza corespondenţei părţilor că reclamanta-pârâtă a notificat pârâtei-reclamante încetarea contractului şi imposibilitatea prelungirii pentru neobţinerea mandatului special din partea A.V.A.S. S-a mai reţinut, însă, din adresa nr. 12817 din 10 mai 2007 emisă de către A.V.A.S. că nu se impune obţinerea unui astfel de mandat special. Tribunalul a reţinut în baza materialului probator administrat incidenţa dispoziţiilor art. 12 alin. (1) pct. b din Legea nr. 346/2004, respectiv că nu s-a contestat faptul că pârâta reclamantă se încadrează în sfera noţiunii de „întreprinderi mici şi mijlocii", că aceasta deţine spaţiul în virtutea unui contract de locaţiune şi că a depus cu respectarea termenului de 60 zile o cerere privind cumpărarea spaţiului în litigiu cu adresa nr. 580 din 27 iunie 2006.
Au fost înlăturate apărările reclamantei referitoare la faptul că bunul în discuţie nu ar reprezenta un activ în sensul prevederilor OUG nr. 88/1997 şi că investiţiile efectuate de către pârâtă nu depăşesc 15 % din valoarea imobilului, cu motivarea că îndeplinirea acestor condiţii legale urmează să fie analizată cu ocazia derulării operaţiunilor de vânzare-cumpărare.
Tribunalul a respins, ca neîntemeiată, cererea principală şi în baza aceloraşi considerente a admis cererea conexă şi a obligat pârâta la prelungirea contractului de închiriere cu o perioadă considerată de părţi suficientă pentru rezolvarea formalităţilor legate de încheierea contractului de vânzare-cumpărare în condiţiile art. 12 alin. (1) pct. b din Legea nr. 346/2004.
Reclamanta a declarat apel împotriva acestei sentinţe, solicitând schimbarea în tot a hotărârii în sensul admiterii cererii principale şi respingerii cererii conexe.
Analizând sentinţa apelată în raport de criticile invocate de apelantă şi ţinând seama de probele dosarului, Curtea de Apel a apreciat că apelul este nefondat pentru următoarele considerente.
Instanţa de fond a fost învestită cu soluţionarea a două cereri: cererea introductivă de instanţă prin care reclamanta a solicitat constatarea încetării contractului de închiriere nr. 637 din 19 septembrie 2003 încheiat cu pârâta şi evacuarea acesteia din spaţiul comercial ce formează obiectul contractului şi cererea conexă prin care pârâta a cerut prelungirea contractului de închiriere cu o perioadă suficientă pentru îndeplinirea formalităţilor prevăzute de Legea nr. 346/2004 pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Prima instanţă a reţinut o situaţie de fapt corectă şi anume că, pârâta, în calitate de locatar a închiriat de la reclamantă un spaţiu comercial cu o durată prelungită prin acte adiţionale până la data de 31 martie 2007 şi că la data de 31 octombrie 2006, prin adresa nr. 04, pârâta a solicitat reclamantei cumpărarea spaţiului în discuţie, în conformitate cu dispoziţiile Legii nr. 346/2004 modificată şi completată.
Instanţa de fond avea de analizat şi de stabilit dacă în cauza de faţă sunt aplicabile prevederile art. 12 alin. (1) lit. b) din Legea nr. 346/2004 modificată, exclusiv în ceea ce priveşte posibilitatea prelungirii contractului de închiriere.
Potrivit art. 12 alin. (1) lit. b) „În cazul depunerii unei solicitări exprese privind cumpărarea activului sau încheierea unui contract de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare de către beneficiarii prezentelor dispoziţii, care utilizau activul în baza unui contract de închiriere, cu cel puţin 60 de zile înainte de expirarea contractului de închiriere, locatorul nu va putea refuza prelungirea contractului de închiriere cu o perioadă considerată de părţi suficientă pentru rezolvarea formalităţilor legate de încheierea contractului de vânzare-cumpărare". În speţă, pârâta F. face parte din categoria considerată de Legea nr. 346/2004 ca beneficiară a prevederilor sale, respectiv categoria de „întreprinderi mici şi mijlocii", avea un contract de închiriere cu reclamanta valabil încheiat, al cărui termen expira la data de 31 martie2007 şi a depus o cerere pentru cumpărarea spaţiului, respectând termenul de 60 de zile prevăzut de Legea nr. 346/2004. Aşadar, prima instanţă a apreciat în mod corect că sunt aplicabile dispoziţiile Legii nr. 346/2004 cu privire la prelungirea contractului de închiriere .
Criticile apelantei-reclamante privind eroarea instanţei referitor la neîndeplinirea condiţiilor legale ale Legii nr. 346/2004 în sensul că spaţiul comercial în litigiu nu reprezintă un „activ" şi că nu au fost efectuate investiţiile minime exced cadrului procesual stabilit prin cele două cereri ale părţilor. Condiţiile legale prevăzute de Legea nr. 346/2004 vor fi verificate cu ocazia derulării operaţiunilor de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare şi nu la acest moment aşa cum a reţinut de altfel şi instanţa fondului.
În concluzie, Curtea de Apel a considerat că prima instanţă a pronunţat o sentinţă legală şi temeinică şi a respins apelul ca, nefondat pentru toate argumentele de fapt şi de drept evocate.
Nemulţumită de această soluţie, prin recursul declarat împotriva deciziei nr. 207 din 17 aprilie 2008 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială, reclamanta SC A. SA BUCURŞTI a invocat prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. şi s-a susţinut, în esenţă, greşita aplicare art. 1429 pct. 2 C. civ. şi a Legii 346/2004, reiterând toate criticile formulate şi în faza apelului.
Intimata a depus întâmpinare solicitând respingerea recursului, ca nefondat sau lipsit de obiect.
Analizând Decizia prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte va respinge recursul pentru următoarele considerente:
Prin sentinţa comercială pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială, s-a respins, ca neîntemeiată, cererea principală formulată de SC A. SA, s-a admis cererea conexă şi a fost obligată pârâta din cererea conexă, SC A. SA, la prelungirea contractului de închiriere nr. 637 din 19 septembrie 2003, astfel cum a fost modificat prin actele adiţionale anterioare, cu o perioadă considerată de părţi suficientă pentru rezolvarea formalităţilor legate de încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în condiţiile art. 12 alin. (1) pct. b din Legea nr. 346/2004.
Potrivit acestor dispoziţii, activele disponibile utilizate de întreprinderile mici şi mijlocii, în baza contractului de închiriere, vor fi vândute la solicitarea locatarului, la preţ negociat, stabilit pe baza unui raport de evaluare, în cazul depunerii unei solicitări exprese de cumpărare a activului respectiv, cu cel puţin 60 de zile înainte de expirarea contractului de închiriere, locatorul SC A. SA neputând refuza prelungirea contractului de închiriere.
Legea nr. 346/2004 nu condiţionează prelungirea contractului de efectuare a unei investiţii de 15 % din valoarea activului aşa cum pretinde SC A. SA, iar o hotărâre a Consiliului de Administraţie al acestei societăţi nu poate preleva asupra legii.
Pe buna dreptate, instanţele de fond şi de apel au reţinut faptul că nivelul investiţiei făcute de intimată în spaţiul de depozitare nu are relevanţă decât pentru stabilirea sumei ce ar urma să fie dedusă din preţul de vânzare al respectivului activ.
În plus, urmare a renegocierii contractului sub aspectul preţului pe m.p. la data de 16 septembrie 2008, SC A. SA a hotărât prin actul adiţional nr. 9 la Contractul de închiriere nr. 637 din 19 septembrie 2003, încheiat cu E.C.T. SA să prelungească durata contractului de închiriere pe o perioada de 24 de luni, pana la 31 octombrie 2010.
Fata de cele arătate mai sus care relevă faptul ca hotărârile instanţelor de fond şi de apel sunt temeinice şi legale precum şi faptul că dosarul a rămas fără obiect prin prelungirea termenului de închiriere a spaţiului în discuţie pe o perioada de 2 ani, până la 31 octombrie 2010, astfel încât cererea recurentei de a se constata că acest contract a expirat la 31 martie 2007 şi drept urmare să se dispună evacuarea noastră nu mai are niciun temei.
În consecinţă, conform art. 312 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC A. SA BUCURŞTI împotriva deciziei nr. 207 din 17 aprilie 2008 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de reclamanta SC A. SA BUCURŞTI împotriva deciziei nr. 207 din 17 aprilie 2008 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 10 noiembrie 2009.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2797/2009. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 2804/2009. Comercial → |
|---|
