ICCJ. Decizia nr. 2804/2009. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 2804/2009
Dosar nr. 32429/3/2007
Şedinţa publică din 10 noiembrie 2009
Asupra recursului de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Reclamanta SCA P.A. a chemat în judecată pe pârâta SC K.C. SRL solicitând obligarea pârâtei la plata sumei de 50.000 Euro (156.465 lei) reprezentând reducerea valorii imobilului vândut, ca urmare a viciilor ascunse, obligarea la plata sumei de 50.000 Euro (156.465 lei) cu titlu de daune interese şi la cheltuieli de judecată.
Reclamanta susţine, în motivarea acţiunii, că a încheiat cu pârâta un antecontract de vânzare-cumpărare prin care, promitentul vânzător s-a obligat să predea imobilul (spaţiu de birouri) „la cheie" iar promitentul cumpărător să plătească preţul prevăzut la pct. 5 din antecontract, antecontract transformat în contract de vânzare-cumpărare la 20 februarie 2007.
Ulterior încheierii antecontractului s-au constatat vicii ascunse ale construcţiei şi finisări neterminate.
Judecătoria sectorului 3 Bucureşti, prin sentinţa civilă 7093 din 4 septembrie 2007, a admis excepţia de necompetenţă materială a instanţei şi a declinat competenţa în favoarea Tribunalului Bucureşti, secţia comercială, considerând incidente dispoziţiile art. 2 pct. 1 lit. a) C. proc. civ., art. 3,4 şi 56 C. com.
Tribunalul, prin sentinţa comercială 6865 din 4 iunie 2008, a admis în parte cererea reclamantei, a obligat pe pârâtă la plata sumei de 24.440 lei reducere a valorii bunului şi la 24.440 lei cu titlu de daune interese precum şi la plata sumei de 2.229,8 lei şi 6.200 lei cheltuieli de judecată.
Instanţa de fond a reţinut, în esenţă, că prin antecontractul de vânzare-cumpărare, pârâta s-a obligat să predea reclamantei imobilul în suprafaţă de 377,70 m.p. cu toate finisajele şi instalaţiile funcţionale şi contorizate separat, însă după încheierea contractului, reclamanta a constatat existenţa mai multor vicii ascunse identificate şi de raportul de expertiză. Dintre acestea au fost remediate o parte (9) altele se menţin fără a putea fi stabilit costurile de remediere (4) iar pentru 11 dintre cele identificate valoarea lucrărilor de remediere este de 24.440 lei.
În privinţa daunelor - interese, instanţa a considerat că vânzătorul, profesionist în operaţiunea încheiată cu reclamanta, avea cunoştinţă de viciile existente şi a manifestat rea-credinţă, aşa încât va fi obligat la acestea.
Curtea de Apel Bucureşti, prin Decizia comercială 624 din 18 decembrie 2008, a respins apelul reclamantei, a admis apelul pârâtei, a schimbat în parte sentinţa atacată în sensul obligării pârâtei la plata sumei de 24.440 lei reprezentând reducerea de valoare a lucrului vândut şi la 1365,8 lei cheltuieli de judecată şi a respins, ca neîntemeiate, celelalte pretenţii. Totodată a respins cererea de întoarcere a executării şi a obligat pe reclamantă la 773,4 lei cheltuieli de judecată.
Instanţa de apel a reţinut că obiectul acţiunii îl formează pretenţii izvorâte din vicii care nu au fost remediate sau nu sunt remediabile (actio quanti minoris) şi cele izvorâte din reaua-credinţă cu care pârâta a ascuns viciile construcţiei, din provocarea unei tulburări a normalei folosinţe a imobilului sau efectuării remedierilor de către cumpărător, derivau în sarcina vânzătorului. Faţă de această calificare, a considerat că numai raportul de expertiză poate stabili reducerea preţului. Pentru viciile ascunse neremediate şi ale căror costuri sunt nedeterminabile, nu acţiunea în reducerea preţului era posibilă, ci aceea pentru remedierea viciilor care implica din partea pârâtei o obligaţie de a face.
În privinţa acţiunii în despăgubire, instanţa a reţinut aplicabile prevederile art. 1356, 1336 şi 1075 C. civ., însă dauna provocată prin liniştita folosinţă a bunului nu a fost dovedită. Pretenţia constând în plata chiriei pe perioada februarie – mai 2007 a fost considerată neîntemeiată întrucât obligaţia de predare era la 15 mai 2007.
Apelul pârâtei a fost considerat întemeiat numai pentru plata daunelor interese care nu sunt explicate în hotărârea instanţei de fond şi nu rezultă din materialul probator.
A mai reţinut instanţa de apel că întoarcerea executorie nu are un temei procedural în condiţiile executării voluntare, chiar peste limita obligaţiei debitorului.
Împotriva deciziei astfel pronunţate, reclamanta a declarat recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ.
Recurenta susţine că instanţa de apel a reţinut motive contradictorii referitoare la viciile reclamate, apreciind că sunt vicii ascunse cele arătate la pct. 2, 3, 6, 7, 9, 14, 19, 21, 22 şi 23, în schimb nu caracterizează vicii ascunse erorile de construcţie din planşeu semnalate la pct. 19 care reprezintă un gol al planşeului acoperit cu tablă. Aceeaşi contradicţie este prezentă în hotărârea instanţei de apel, care la fila x enumeră mai multe vicii ascunse pe care ulterior nu le mai caracterizează astfel.
Instanţa de apel nu include în categoria viciilor ascunse defecţiuni care ţin de proiectarea clădirii, confundând autorizaţia de construcţie, proiectul tehnic de execuţie şi execuţia construcţiei, exceptând de la răspunderea constructorului vânzător nerespectarea proiectului şi a detaliilor de execuţie.
Instanţa de apel a analizat superficial obligaţiile vânzătorului care s-a obligat să predea „la cheie" imobilul vândut, bazându-şi hotărârea pe motive contradictorii.
Mai susţine recurenta că hotărârea instanţei de apel se bazează pe greşita interpretare a antecontractului de vânzare-cumpărare şi contractului, a actelor emise în executarea acestora respectiv notificarea din 6 martie 2007. Notificarea a fost trimisă vânzătorului la momentul constatării nenumăratelor vicii ascunse şi a defecţiunilor de construcţie sesizate de reclamantă şi pentru care a fost sancţionată de instanţă.
Lipsa procesului-verbal de predare-primire nu poate fi imputată reclamantei cât timp pârâta a refuzat încheierea acestuia, confirmând astfel tacit viciile construcţiei.
În privinţa caracterizării acţiunii estimatorie, recurenta susţine că în mod greşit instanţa de apel a considerat că viciile ascunse ale căror costuri nu sunt determinabile din cauza lucrărilor şi proiectelor laborioase nu pot forma obiectul unei astfel de acţiuni. Existenţa prejudiciului presupunea repararea lui, iar instanţele erau obligate în virtutea rolului activ, ori a obligaţiei de garanţie a vânzătorului, să reducă valoarea imobilului şi în cazul viciilor nedeterminabile.
Greşit instanţa de apel a considerat că într-o acţiune estimatorie nu au importanţă dacă viciile au fost remediate sau nu pentru că s-a optat pentru reducerea preţului nu pentru obligarea la remedierea viciilor.
Critica soluţiei instanţei de apel, are în vedere şi acţiunea în despăgubiri, apreciindu-se greşită interpretarea că cel ţinut la reparaţie este obligat dacă întinderea daunelor suferite e determinată.
În cazul vânzării-cumpărării, vânzătorul poate fi obligat la daune interese, dacă a fost de rea-credinţă şi a vândut bunul viciat, având cunoştinţă de aceasta, iar instanţele aveau posibilitatea să aprecieze întinderea prejudiciului suferit.
Calitatea de profesionist în materia construcţiei şi vânzării de imobile, asimilează pe vânzătorul-constructor, ce a edificat imobilul cu vicii ascunse, vânzătorului de rea-credinţă.
Recursul este nefondat şi va fi respins pentru considerentele ce se vor expune.
Motivarea deciziei atacate prin recursul de faţă, cuprinde într-adevăr contradicţii referitoare la caracterizarea drept viciu ascuns al defecţiunii de construcţie evidenţiat la pct. 19 din acţiune, respectiv sistemul de separare între etaje care nu asigură confortul termic şi protecţia împotriva incendiului.
Instanţa de apel a stabilit în prezentarea situaţiei de fapt, care de altfel antamează şi chestiuni de drept, că printre viciile ascunse se numără şi acela determinat atât în acţiune cât şi în raportul de expertiză la nr. 19, pentru ca ulterior, să arate că nu intră în categoria viciilor ascunse acea defecţiune de construcţie dintre et. 2 şi 3. Cu toate acestea instanţa de apel a menţinut valoare de reducere a preţului, care cuprinde şi acest viciu ascuns al construcţiei.
Din această perspectivă, deşi conţinând o motivare contradictorie, hotărârea instanţei de apel nu poate fi modificată, lipsind interesul fundamental al criticii.
Pe de altă parte nu poate fi considerată contradictorie motivarea hotărârii instanţei de apel, care a apreciat, judicios, că nu pot intra în categoria viciilor ascunse anumite imperfecţiuni care erau şi puteau fi cunoscute de un cumpărător ce manifesta o minimă diligenţă. Este adevărat că detaliile de execuţie, autorizaţia de construcţie şi chiar şi cartea tehnică a imobilului nu sunt relevante pentru un nespecialist, însă defecţiunile aparente, precum instalaţiile sanitare, lipsa unor finisaje, nezugrăvirea, balustrade joase, ori grupurile sanitare prea strâmte nu pot fi evocate drept vicii ascunse.
În mod judicios instanţa de apel a considerat că pentru viciile ascunse ale căror costuri nu pot fi determinate acţiunea estimatorie nu poate fi justificată dată fiind opţiunea reclamantei.
În privinţa greşitei interpretări a notificării din 6 martie 2007, instanţa de apel nu a pus în discuţie buna sau reaua-credinţă a vânzătorului, ci diligenţa manifestată de beneficiar, apreciind că reclamanta a urmărit evoluţia lucrărilor de construcţie.
Defecţiunile lucrării au fost analizate de instanţe în urma raportului de expertiză, stabilindu-se scăderea valorii lucrului vândut în funcţie de viciile existente, iar notificarea sau procesele-verbale de remedieri încheiate în luna iunie 2007, sunt aspecte de probaţiune avute în vedere mai degrabă la evaluarea tehnică. Aceasta întrucât distincţia între viciile ascunse şi cele aparente nu e supusă vreunei controverse.
Acţiunea estimatorie este determinată de existenţa unor vicii ale lucrului, care nu au fost remediate sau care nu pot fi remediabile. Însă pentru a atrage răspunderea civilă, existenţa unui prejudiciu determinat sau determinabil este necesară; altfel ne aflăm în faţa liberului arbitru, unde certitudinea şi siguranţa juridică lipsesc.
Nu se poate imputa judecătorilor lipsa de rol activ în condiţiile disponibilităţii acţiunii civile cât timp părţile au renunţat la administrarea unor noi probatorii.
Dacă întinderea prejudiciului nu este determinată printr-o lucrare tehnică de specialitate, judecătorilor, cu atât mai mult, nu li se poate solicita o evaluare. Determinării subiective, efectuată de una din părţile pricinii, i se opune o regulă de principiu: probaţiunea, la îndemâna celui ce face afirmaţia.
În privinţa conduitei vânzătorului, aceasta a fost deja calificată, reaua-credinţă fiind sancţionată cu reducerea preţului vânzării.
Critica relativă la greşita soluţionare a cererii în despăgubiri are rezolvarea dată aspectelor legate de viciile ascunse deja analizate, dar şi aceea prezentată prin hotărârea atacată ca fiind tulburări ale celui dator să garanteze pentru evicţiune, respectiv instalaţia de energie electrică presupus subdimensionată, plata chiriei pe perioada februarie – mai 2007 sau efectul negativ al zgomotului produs de construirea etajului superior.
Aşa fiind, în temeiul dispoziţiilor art. 312 C. proc. civ., Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie va respinge, ca nefondat, recursul declarat împotriva deciziei 624 din 8 noiembrie 2008 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de reclamanta SCA P.A. Bucureşti împotriva deciziei nr. 624 din 18 decembrie 2008 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 10 noiembrie 2009.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2801/2009. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 2808/2009. Comercial → |
|---|
