ICCJ. Decizia nr. 3273/2009. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 3273/2009
Dosar nr. 3958/111/2007
Şedinţa publică din 9 decembrie 2009
Asupra recursului de faţă,
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
La data de 12 septembrie 2007, reclamanta F.R.T. Bihor, Oradea, în contradictoriu cu pârâta SC T.A. SRL Oradea, a solicitat instanţei ca, prin hotărârea ce se va pronunţa în cauză, să se dispună rezilierea contractului de închiriere din 1 februarie 1995 încheiat între părţi, având ca obiect imobilul hotelul T., obligarea pârâtei de a proceda de îndată la eliberarea imobilului şi restituirea acestuia către reclamantă, cu cheltuieli de judecată.
Prin sentinţa comercială nr. 22/COM din 17 ianuarie 2008, Tribunalul Bihor, secţia comercială, a admis acţiunea formulată de reclamantă şi, în consecinţă, a dispus rezilierea contractului de închiriere din 1 februarie 1995 încheiat între părţi, având ca obiect imobilul hotelul T. A obligat-o pe pârâtă de a proceda de îndată la eliberarea imobilului şi restituirea acestuia către reclamantă. A obligat-o pe pârâtă la plata sumei de 27,30 lei reprezentând cheltuieli de judecată în favoarea reclamantei.
Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut în considerente că înregistrarea de restanţe la plata chiriei cu mai mult de trei luni îndreptăţea reclamanta să solicite rezilierea contractului în cauză încă din anul 2002, conform art. 7 din contractul de închiriere, în condiţiile în care, la data convocării la conciliere directă, cu confirmare de primire, respectiv data de 30 iulie 2007, pârâta înregistra chirii restante pentru trei luni în sumă de 10.939,83 lei, restanţe la apă şi curent electric în sumă de 10.264,72 lei, la aceste sume urmând a se aduna şi cele aferente lunii iulie.
A mai reţinut că efectuarea unor lucrări structurale la imobilul în litigiu constituie o încălcare a obligaţiilor locatarului stipulate în capitolul VII art. 9 lit. a) din contract, care prevede obligaţia locatarului de a folosi bunul închiriat după destinaţia care rezultă din contract, cu eventualele modificări legate de îmbunătăţirea hotelului.
Constatând că în cauză condiţiile cumulative ale rezilierii judiciare ale contractului sunt îndeplinite, faţă de executarea necorespunzătoare în mod culpabil a contractului de către pârâtă, în condiţiile existenţei şi a unei clauze rezolutorii, în temeiul art. 1020 – art.1021, art. 1429, art. 1430 şi art. 1439 alin. (2) C. civ., prima instanţă a admis acţiunea reclamantei ca fiind întemeiată, dispunând rezilierea contractului de închiriere încheiat între părţi şi în consecinţă, ca efect al încetării dreptului de folosinţă al locatarului, obligarea pârâtei de a proceda de îndată la eliberarea imobilului şi restituirea acestuia către reclamantă.
Referitor la momentul la care încetează contractul prin reziliere între părţi, s-a avut în vedere faptul că în cazul contractelor cu executare succesivă momentul în care operează sancţiunea rezilierii este identic cu momentul încetării prestaţiilor reciproce dintre părţi.
Reţinând culpa procesuală a pârâtei, în temeiul art. 274 C. proc. civ., prima instanţă a obligat-o pe pârâtă la plata sumei de 27,30 ron, reprezentând cheltuieli de judecată în favoarea reclamantei.
Prin Decizia nr. 12 A/C din 27 ianuarie 2009, Curtea de Apel Oradea, secţia comercială şi de contencios administrativ şi fiscal, a admis ca fondat apelul declarat de pârâtă împotriva sentinţei mai sus menţionate, pe care a schimbat-o în totalitate, în sensul că a respins acţiunea formulată de reclamantă şi a obligat-o pe aceasta să-i plătească apelantei cheltuieli de judecată în apel, în cuantum de 2.308 lei.
În motivarea acestei soluţii, instanţa de apel a reţinut, în esenţă, că: în mod constant intimata reclamantă în cursul judecăţii a menţionat că restanţele au fost două luni la chirie, fără să depăşească termenul de 3 luni prevăzut de art. 7 din contractul de închiriere.
Unica clauză rezolutorie prevăzută în contractul precitat este aceea de neplată a chiriei pe timp de 3 luni consecutiv, care îndreptăţeşte locatorul să ceară rezilierea contractului de închiriere.
Celelalte aspecte învederate de intimată privind efectuarea de lucrări structurale la imobilul în litigiu ar putea să constituie într-adevăr încălcarea obligaţiilor locatarului stipulate în capitolul VII art. 9 lit. a) al contractului de închiriere, de a folosi bunul închiriat conform destinaţiei lui, cu eventuale modificări legale de îmbunătăţirea imobilului. Cu toate acestea nu suntem în prezenţa unei alte clauze rezolutorii care să justifice soluţia dată în cauză de prima instanţă.
Pentru aceste considerente, Curtea de Apel a apreciat că nu a fost îndeplinită condiţia rezolutorie, respectiv neplata chiriei pe timp de trei luni consecutiv, care să îndreptăţească intimata reclamantă să solicite rezilierea contractului încheiat.
Astfel fiind, instanţa de apel, admiţând apelul declarat de apelanta pârâtă SC T.A. SRL Oradea, a schimbat în tot sentinţa apelată, în sensul că a respins acţiunea formulată de reclamanta F.R.T. Bihor, în contradictoriu cu pârâta SC T.A. SRL Oradea, în întregime.
Împotriva deciziei Curţii de Apel a declarat recurs reclamanta F.R.T. Bihor, întemeindu-se pe dispoziţiile art. 299 – art. 316 C. proc. civ., art. 1429, art. 1430 şi art. 1439 alin. (2) raportat la art. 1020, art. 1073 C. civ., art. 5 – art. 7 şi art. 9 lit. b) din contractul de închiriere din 1 februarie 1995 şi solicitând admiterea recursului, modificarea în totalitate a deciziei atacate şi, pe cale de consecinţă, admiterea acţiunii sale, aşa cum a fost formulată.
Recurenta - reclamantă arată astfel, în susţinerea recursului, că în mod greşit nu s-a reţinut de către instanţa de apel că prin actele depuse la dosar a dovedit reaua - credinţă a pârâtei - intimate de-a lungul a 11 ani de colaborare economică de-a nu-şi fi respectat niciodată obligaţia de plată a chiriei şi a utilităţilor aşa cum este prevăzut în contract, a faptului că a modificat spaţiul pe care i l-a închiriat, schimbându-i destinaţia, fără a avea acordul său, creându-i mari prejudicii, prin nenumărate procese în care a fost antrenată şi prin majorările şi penalităţile de întârziere, pe care trebuie să le plătească.
Astfel fiind, consideră că sentinţa care reflectă adevărul în cauză este soluţia pronunţată de tribunal şi această hotărâre se impune a fi menţinută şi nu cea pronunţată de curtea de apel, susceptibilă de a fi criticată, aşa cums-a arătat mai sus.
Recursul nu este fondat.
Din examinarea susţinerilor formulate de reclamantă în recurs, în raport de actele dosarului şi de hotărârile pronunţate în cauză, se constată următoarele:
În primul rând este de precizat că reclamanta nu formulează motive propriu – zise de recurs, în sensul de a arăta care sunt criticile de nelegalitate aduse deciziei curţii de apel şi cărui temei de drept (motiv de recurs) corespund acestea, dintre cele prevăzute expres şi limitativ de dispoziţiile art. 304 pct. 1 – 9 C. proc. civ., astfel cum dispoziţiile procedurale menţionate o impun.
Cu toate acestea, se poate observa că susţinerile critice ale recurentei se concentrează asupra a două chestiuni esenţiale ce au fost supuse judecăţii celor două instanţe care s-au pronunţat asupra litigiului dedus judecăţii şi anume, înregistrarea de către pârâtă a unor restanţe la plata chiriei, mai mult de trei luni, ceea ce o îndreptăţea pe reclamantă să solicite rezilierea contractului, conform art. 7 din contract şi efectuarea de către pârâtă de lucrări de construcţie, ce au condus la modificarea spaţiului închiriat, fără acordul său, prin încălcarea obligaţiilor locatarului, stipulate la capitolul VII art. 9 din contract, în accepţiunea reclamantei acestea reprezentând condiţiile cumulative ale rezilierii judiciare, ce sunt îndeplinite faţă de neexecutarea culpabilă de către pârâtă a contractului.
Examinând motivele principale pentru care s-a solicitat rezilierea contractului, instanţele au dat o soluţionare diferită cauzei, iar Înalta Curte, în exercitarea controlului judiciar, apreciază că instanţa de apel este instanţa care a dat o dezlegare legală şi judicioasă cauzei şi aceasta, deoarece:
Curtea de Apel a reţinut corect că singura clauză rezolutorie prevăzută de contractul de închiriere încheiat între părţi este cea înscrisă la art. 7 din contract, respectiv neplata chiriei pe timp de trei luni consecutiv, or, se constată că această condiţie rezolutorie nu a fost îndeplinită, cu atât mai mult cu cât chiar reclamanta a menţionat constant în cursul judecăţii că restanţele au fost doar de două luni şi nu de trei luni.
Tot astfel, a reţinut corect şi că efectuarea de lucrări şi modificări la spaţiul în litigiu ar putea fi considerată o încălcare a obligaţiilor locatarului, conţinute de art. 9 al capitolului VII din contract, dar nu o clauză rezolutorie care să justifice soluţia pronunţată de prima instanţă, care a apreciat eronat că au fost îndeplinite cumulativ condiţiile rezilierii judiciare ale contractului de închiriere.
În consecinţă, neexitând niciun motiv de recurs întemeiat de natură să poată atrage modificarea sau casarea deciziei Curţii de Apel în condiţiile art. 304 C. proc. civ., aceasta va fi menţinută, ca fiind legală şi se va respinge recursul declarat în cauză de reclamantă, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de reclamanta F.R.T. Bihor, împotriva deciziei Curţii de Apel Oradea nr. 12 din 27 ianuarie 2009, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 9 decembrie 2009.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3272/2009. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 3276/2009. Comercial → |
|---|
