ICCJ. Decizia nr. 414/2009. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 414/2009
Dosar nr. 13597/3/2007
Şedinţa publică din 11 februarie 2009
Asupra cererii de recurs de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar constată că:
Prin sentinţa comercială nr. 13288 din 13 noiembrie 2007 Tribunalul Bucureşti, secţia a VI a comerciala, a admis acţiunea formulată de reclamanta SC G.I.E. SRL împotriva pârâtei D.M. şi a dispus obligarea pârâtei sa plătească reclamantei suma de 261.480,96 lei contravaloare comision de intermediere şi suma de 94132,80 lei penalităţi de întârziere, precum şi 12.337 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Apelul declarat de pârâtă împotriva acestei soluţii a fost admis de către Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V a comercială, care, prin Decizia nr. 286/2008 a respins cererea reclamantei ca nefondată.
Pentru a pronunţa această soluţie, Curtea de apel a reţinut că, obiectul cererii de chemare în judecată priveşte contravaloarea comisionului pretins în temeiul contractului de consultanţă şi, intermediere imobiliara din 23 octombrie 2006 (denumit in continuare contract de consultanţă şi intermediere) pentru îndeplinirea obligaţiilor de către reclamanta. Pe de altă parte, pârâta a invocat atât în faţa primei instanţe, cat şi prin motivele de apel, excepţia de neexecutare a contractului sinalagmatic, precizând ca reclamanta nu poate pretinde plata comisionului deoarece aceasta nu şi-a îndeplinit propriile obligaţii contractuale.
Întrucât aceste chestiuni au fost detaliate şi susţinute contradictoriu de părţi, Curtea de apel a stabilit mai întâi situaţia de fapt generatoare a conflictului de drept dedus judecăţii.
Astfel, instanţa de control judiciar a reţinut că, potrivit contractului de consultanţă şi intermediere, reclamanta s-a obligat faţă de pârâtă, conform articolului 2 (fila 5 - din dosarul Tribunalului Bucureşti) "să adopte o abordare sistematică care să asigure identificarea tuturor alternativelor posibile dintre care varianta (variantele) corespunzătoare va (vor) fi selecţionate pa baza unui set predefinit de criterii. Acest proces de consultanta/intermediere va fi structurat pe trei etape cheie, denumite: studiu de piaţa, analiza opţiunilor, implementarea".
Cu privire la prima etapa reclamanta avea obligaţia potrivit contractului: să prezinte pârâtei studii de piaţa care să cuprindă informaţii privitoare la cererile de cumpărare de spaţii similare cu cel al pârâtei. În cea de-a doua etapa, reclamanta avea obligaţia de a sfătui pe pârâtă asupra tuturor ofertelor corespunzătoare, şi de a realiza prezentările şi vizitele imobilului.
Pentru fiecare oferta identificata ca fiind corespunzătoare cu criteriile predefinite ale clientului, reclamanta se obliga sa ofere potenţialului cumpărător detaliile privitoare la termenii financiari de vânzare împreună cu detaliile tehnice şi constructive ale clădirii.
In fine, etapa a treia cuprindea obligaţia reclamantului de a negocia, de a coordona negocierile contractului de vânzare - cumpărare pentru imobilul pârâtei oferit spre vânzare.
Între reclamanta şi o terţă societate de contractul mai sus evocat, respectiv SC A.S.D. SRL există încheiat la data de 14 aprilie 2006 contractul de consultanţă şi intermediere (filele 9-11).
La data de 30 ianuarie 2007 între pârâtă şi soţul său, în calitate de vânzători şi SC A.S.D. SRL s-a perfectat contractul de vânzare - cumpărare autentificat de notar public M.R. (filele 20-27 din dosarul de fond).
În speţă, curtea de apel a considerat că este important de stabilit dacă reclamanta şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin contractul de consultanţă şi intermediere încheiat cu pârâta şi a reţinut, din probele administrate că nu şi-a îndeplinit obligaţiile. Astfel, din fişa de vizionare intitulata anexa la contractul din 14 aprilie 2006 - datata în 25 octombrie 2006 (fila 12 din dosarul Tribunalului, rezulta exclusiv îndeplinirea obligaţiei de consultanţa şi intermediere faţa de societatea cumpărătoare, nicidecum faţa de pârâta vânzătoare. Aceasta este semnata numai de reprezentanţii reclamantei şi ai societăţii cumpărătoare, astfel ca nu produce nici un efect faţa de pârâta potrivit principiului relativităţii efectelor contractului, consacrat în articolul 973 C. civ. şi recunoscut şi sub forma adagiului "res inter alios acta aliis neque nocere, neque prodesse potest".
De altfel, acelaşi principiu al relativităţii efectelor contractului presupune şi consecinţa potrivit căreia contractul de vânzare - cumpărare nu produce nici un efect în ce priveşte raporturile juridice dintre reclamanta (terţ fata de acest contract) şi pârâta.
Chiar în cererea de chemare în judecată, reclamanta menţionează că în perioada aprilie - octombrie 2006, SC A.S.D. SRL i-au fost prezentate mai multe imobile din Bucureşti susţinerea neavând însă nici o relevanţă în raporturile cu pârâta, care dorea sa vândă imobilul proprietatea sa.
Altfel spus, faptul că reclamanta şi-a îndeplinit obligaţiile rezultate din contractul de consultanţă şi intermediere din 14 aprilie 2006, încheiat cu aceasta societate nu înseamnă automat că obligaţiile asumate faţă de pârâtă prin contractul de consultanţă şi intermediere din 23 octombrie 2006) au fost îndeplinite.
Curtea de apel a mai avut în vedere că izvorul obligaţiilor din contractul sinalagmatic îl constituie contraprestaţia îndeplinită de cocontractant, acesta fiind guvernat de principiul reciprocităţii şi al interdependenţei obligaţiilor conform art. 969 C. civ., art. 1020 şi art. 1021 C. civ., astfel că rezultă, in lipsa dovezilor privind îndeplinirea propriilor obligaţii contractuale, că reclamanta nu poate pretinde de la pârâtă contravaloarea comisionului deoarece acesta reprezintă tocmai preţul altor prestaţii. De asemenea, reclamanta, care şi-a îndeplinit obligaţiile decurgând dintr-un contract încheiat cu alta persoana decât pârâta (cumpărătoarea) nu poate pretinde ca efect al acestor prestaţii îndeplinite faţă de un terţ, o plata a comisionului şi de la pârâta - vânzătoare. Cum potrivit art. 1169 C. civ., reclamanta avea obligaţia de a face dovada îndeplinirii obligaţiilor faţă de pârâta pentru a putea pretinde acesteia comisionul şi penalităţile aferente, iar aceasta dovada nu s-a făcut nici in faţa primei instanţe şi nici in apel, curtea de apel a respins cererea este neîntemeiata.
Împotriva acestei soluţii a declarat recurs reclamanta care a invocat prevederile art. 304 pct. 8 şi pct. 9 C. pr. civ. şi a subsumat acestor prevederi legale zece critici.
Analizând hotărârea atacată şi răspunzând punctual criticilor formulate, Înalta Curte va respinge recursul pentru următoarele considerente:
Curtea găseşte nefondat motivul de recurs invocat de recurentă si prev. de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. în condiţiile în care în cauza de faţă nu rezultă că instanţa de fond ar fi recurs la încălcarea unor texte de lege aplicabile speţei sau că a aplicat greşit dispoziţii legale, interpretându-le prea extins sau prea restrâns ori cu totul eronat. Recurenta vrea să aducă în discuţie greşita stabilire a situaţiei de fapt de către instanţa de apel, ceea ce nu poate face obiect al controlului de nelegalitate în calea de atac folosită.
De altfel, recurenta nici nu indică explicit care ar fi textele ce ar cădea sub incidenţa motivului de recurs arătat. Recursul, nefiind o cale de atac devolutivă, pentru a conduce la casarea sau modificarea hotărârii, nu se poate limita la o simplă indicare formală a textelor, condiţia legală a dezvoltării implicând determinarea greşelilor anume imputate, o minimă argumentare a criticii în fapt şi în drept, precum şi indicarea probelor pe care se întemeiază.
Curtea găseşte nefondat şi motivul de recurs invocat de recurentă si prev. de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. în condiţiile în care instanţa de apel s-a pronunţat în raport de probele administrate. De altfel în speţă nici nu se poate pune problema unei greşite interpretări a actului juridic dedus judecăţii deoarece instanţa a fost învestită cu o cerere în pretenţii în baza contractului de consultată şi intermediere imobiliară, iar recurenta circumscrie acestui obiect critici referitoare la o aprecierea unor înscrisuri, probe administrate în cauză. Instanţa de apel nu a schimbat cu nimic înţelesul vădit neîndoielnic al contractului dintre părţi care a fost şi rămâne un contract de consultanţă şi intermediere imobiliară.
Înalta Curte va respinge criticile formulate şi răspunzând punctual, după cum urmează:
1. În derularea unui contract de consultanţă imobiliara si in aprecierea respectării drepturilor si obligaţiilor reciproce ale părţilor nu are importanţă daca obiectul contractului este reprezentat de un apartament într-un bloc sau de o vila si nici daca valoarea bunului este mai mica sau mai mare. Obligaţiile au fost asumate contractual iar dispoziţiile art. 969 C. civ. obliga la respectarea lor. In pronunţarea hotărârii, instanţa de apel a avut in vedere toate probele administrate in dosar si, in primul rând, clauzele contractului de consultanta imobiliara si intermediere din 23 octombrie 2006 încheiat intre părţi.
2. O agenţie imobiliara nu poate reprezenta ambele părţi dintr-un contract de vânzare-cumpărare pentru ca se afla in conflict de interese. Dubla reprezentare profita numai agenţiei care încasează comisioane de la ambele părţi, nu si clienţilor ale căror interese nu pot fi apărate in acelaşi timp si cu aceeaşi forţa si eficienţă.
Chiar dacă se admite că intr-o piaţă neorganizată este posibilă reprezentarea ambelor părţi aceasta nu înseamnă ca agenţia imobiliară nu trebuie să respecte clauzele asumate contractual. Clauzele din contractul încheiat cu vânzătorul nu sunt in legătura cu clauzele din contractul încheiat cu cumpărătorul, nu exista interdependenta intre acestea.
3. Nu are nici o relevanţă cât timp s-a scurs de la semnarea contractului de consultanţă şi intermediere şi până la vizionarea imobilului de către primul client interesat, in prezenta reprezentantului recurentei si nici pana la semnarea antecontractului de vânzare - cumpărare intre promitenta-vânzătoare si promitenta - cumpărătoare. Interesează numai respectarea obligaţiilor asumate contractual. Recurenta - reclamanta nu si-a respectat niciuna din obligaţiile asumate contractual fata de intimata-pârâta. Recurenta si-a îndeplinit numai obligaţiile faţă de cumpărătoare.
In cererea de chemare in judecată formulată de recurenta-reclamanta aceasta recunoaşte faptul că şi-a executat obligaţiile contractuale numai în raport de cumpărătoarea imobilului, respectiv faţă de SC A.S.D. SRL Aceste afirmaţii sunt, de altfel, reluate atât în concluziile scrise cât şi in întâmpinarea depusă la judecata din apel.
4. Recurenta - reclamantă nu şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale faţă de intimata pârâtă, ci numai faţă de cumpărătoarea SC A.S.D. SRL cu care, de asemenea, se afla in raporturi contractuale. Fişa de vizionare intitulată anexă la contractul din 14 aprilie 2006 încheiat cu SC A.S.D. SRL constituie proba îndeplinirii obligaţiei contractuale faţă de aceasta si nu faţă de intimata pârâtă.
În mod corect instanţa de apel a statuat că recurenta-reclamantă putea si trebuia să-şi îndeplinească obligaţiile asumate contractual faţă de pârâtă aşa cum, de altfel, şi le-a îndeplinit si faţă de cumpărătoare si, întrucât nu şi le-a îndeplinit a admis apelul si a respins cererea de chemare in judecată ca nefondată.
5. Recurenta susţine că în mod eronat instanţa de apel a reţinut că "nu s-a făcut dovada oferirii detaliilor financiare, tehnice si constructive eventualilor cumpărători" in conf. cu disp. art. 2 etapa a - II-a alin. (3) din contract, dar omite să releve ca respectivul contract, la momentul încheierii sale, nu conţine nici un preţ de vânzare, iar pe oferta de vânzare apare un alt preţ de vânzare si alte detalii care nu se regăsesc in contract.
6. Cu privire la cel de-al doilea înscris despre care recurenta afirmă ca a stat la baza motivării deciziei pronunţate de instanţa de apel, respectiv procesul verbal de predare primire a imobilului, Înalta Curte reţine că el este semnat de către reprezentantul legal al SC G.I.E. SRL, în cuprinsul căruia se menţionează numele D.I., "reprezentant din partea firmei cumpărătoare".
De altfel, chiar recurenta prin răspunsul dat la întrebarea 3 din interogatoriul de la fila 176 dosar fond, recunoaşte ca D.I. a semnat procesul verbal de predare - primire „ în calitate de martor din partea cumpărătoarei".
Este evident că instanţa de apel, analizând răspunsurile date de recurenta - reclamanta la întrebările formulate de pârâtă în cadrul administrării probei cu interogatoriul (filele 176-178), a reţinut ca SC G.I.E. SRL nu şi-a îndeplinit obligaţiile conform contractului de consultanta şi intermediere încheiat cu pârâta, ci numai in raport de cele rezultând din contractul încheiat cu cumpărătoarea. Susţinerea recurentei-reclamante ca la data semnării procesului - verbal de predare - primire contractul nu mai era in vigoare nu poate fi primită deoarece obligaţiile reciproce ale parţilor nu încetaseră. Obligaţia de a participa la predarea imobilului revenea recurentei, motiv pentru care a şi asistat pe cumpărătoare la aceasta operaţiune şi a semnat pentru aceasta, si nu în calitatea sa de dublu reprezentant, calitate care nu răzbate din conţinutul actului.
7. Cu privire la faptul că recurenta nu si-a îndeplinit obligaţia de a negocia preţul, Înalta Curte constată ca reţinerea făcută de instanţa de apel este corectă si susţinută de probele dosarului.
Din conţinutul contractului - pct. 2 Obligaţiile Consultantului Etapa 3: implementarea "in cazul in care, in urma negocierilor coordonate de către consultant asupra contractului de vânzare pentru imobilul mai sus menţionat ...,,- reiese clar ca consultantul avea obligaţia de a negocia preţul si clauzele contractului. Conform contractului, negocierile trebuiau sa aibă loc sub coordonarea consultantului (recurenta).
Prin răspunsurile la întrebările nr. 12, 15 şi 16, recurenta a recunoscut ca nu are o fişă de vizionare semnata cu pârâta, nu are nici un înscris cu care sa probeze negocierea sau participarea la negocierile purtate în vederea perfectării vânzării - cumpărării, singurul act semnat între părţi, fiind „Contractul de consultanta şi intermediere imobiliara din 23 octombrie 2006", dar afirma ca "Nu era necesar un altfel de act deoarece existau contracte încheiate cu ambele părţi".
Din actele dosarului rezultă în mod evident că recurenta nu a negociat în nici un fel in numele pârâtei şi, cu atât mai puţin, preţul contractului, atât timp cat aceasta se afla in conflict de interese în sensul că nu putea să reprezinte şi pe pârâtă si pe cumpărătoare, fiecare având interese contrare, pârâta sa obţină un preţ cat mai mare iar cumpărătoarea sa negocieze un preţ cat mai mic.
8. Corespondenta prin e-mail din 19 decembrie 2006 este ulterioară semnării antecontractului de vânzare - cumpărare din 3 noiembrie 2006 şi nu are influenţă în ceea ce priveşte îndeplinirea obligaţiilor contractuale. Recurenta nu şi-a îndeplinit obligaţia de a negocia antecontractul şi contractul de vânzare - cumpărare în numele vânzătoarei şi nici nu a asistat-o la aceste negocieri, argumente pentru care s-a apreciat in mod corect ea nu este îndreptăţită la încasarea comisionului.
9. Referitor la această critică din motivarea recursului, Înalta Curte reţine că nici din înscrisurile depuse şi nici din interogatoriu nu reiese ca pârâta avea cunoştinţa de faptul că D.I. era reprezentantul sau angajatul SC G.I.E. SRL, mai ales în condiţiile în care contractul cu aceasta fusese semnat pentru recurenta de R.F.M. în calitate de reprezentant (fila 5 dosar fond).
10. Acest punct din motivarea recursului evidenţiază raporturile dintre recurentă si cumpărătoare, iar cu privire la corespondenta prin e-mail din 19 decembrie 2006 ea este ulterioara semnării antecontractului de vânzare - cumpărare din 3 noiembrie 2006 şi nu are influenţă in ceea ce priveşte îndeplinirea obligaţiilor contractuale, astfel cum s-a arătat la pct. 8 din prezenta motivare.
Pentru argumentele de fapt şi de drept reţinute mai sus, conform art. 274 şi art. 312 C. proc. civ., se va respinge recursul declarat de reclamanta SC G.I.E. SRL Bucureşti împotriva Deciziei comerciale nr. 286 din 16 iunie 2008 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V a comercială, ca nefondat şi va obliga recurenta la 47.600 lei cheltuieli de judecată către intimata D.M.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de reclamanta SC G.I.E. SRL Bucureşti împotriva Deciziei comerciale nr. 286 din 16 iunie 2008 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V a comercială, ca nefondat.
Obligă recurenta la 47.600 lei cheltuieli de judecată către intimata D.M.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţa publică, astăzi 11 februarie 2009.
| ← ICCJ. Decizia nr. 363/2009. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 452/2009. Comercial → |
|---|
