ICCJ. Decizia nr. 2509/2010. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 2509/2010
Dosar nr. 306/100/2008
Şedinţa publică din 30 iunie 2010
Asupra recursului de faţă,
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Reclamanta SC B.B. SRL Baia Mare a chemat în judecată pe pârâtul Municipiul Baia Mare, pentru a fi obligat la plata sumei de 360.718,08 lei, compusă din: 4.373,49 lei impozite plătite, aferente imobilului în natură, spaţiu comercial şi teren aferent, situat în Baia Mare, 2.868,42 lei penalităţi de 0,1% pe zi, aferente impozitelor plătite pentru imobilul în natură, spaţiu comercial şi teren aferent, situat în Baia Mare, 13.396 lei contravaloarea investiţiilor efectuate de reclamantă la spaţiul comercial situat în Baia Mare, valoare ce urmează a fi actualizată la data plăţii, 121.390,17 lei contravaloarea avansurilor, plăţilor şi dobânzilor aferente preţului cumpărării de către reclamantă a imobilului în natură, spaţiu comercial şi teren aferent, situat în Baia Mare, 218.889 lei, contravaloarea penalităţilor de întârziere de 1% pe zi, aferente avansurilor, plăţilor şi dobânzilor privind preţul cumpărării de către reclamantă a imobilului în natură, spaţiu comercial şi teren aferent, situat în Baia Mare.
Prin sentinţa civilă nr. 2445 din 3 iulie 2009 a Tribunalului Maramureş, pronunţată în dosarul nr. 306/100/2008, s-a respins excepţia invocată de pârâtul Municipiul Baia Mare, privind lipsa calităţii procesuale pasive şi s-a respins acţiunea formulată de reclamanta SC B.B. SRL Baia Mare, în contradictoriu cu Municipiul Baia Mare.
S-a reţinut prin hotărârea pronunţată că imobilul situat în Baia Mare, a fost naţionalizat de la antecesorul proprietarului îndreptăţit la restituire, S.C., în baza deciziei nr. 92/1950.
În urma procedurilor urmate de către moştenitorul fostului proprietar tabular, acesta a fost retrocedat în natură.
În anul 2002, în baza Legii nr. 550/2002, chiriaşul, respectiv reclamanta a solicitat cumpărarea spaţiului comercial în care îşi desfăşura activitatea.
La data de 7 octombrie 2002, s-a încheiat un proces - verbal între Consiliul local Baia Mare şi reclamantă, cu ocazia negocierii preţului de vânzare în rate a spaţiului comercial, iar la data de 22 octombrie 2003 s-a încheiat contractul de vânzare - cumpărare, privind spaţiul comercial, părţile stabilind la art. 8 din contract că sunt de acord să renunţe la obligaţiile răspunderii pentru vicii ascunse şi evicţiune, a spaţiului comercial vândut.
Reclamanta a achitat contravaloarea terenului şi avansul aferent spaţiului comercial, iar la data de 21 aprilie 2004, vânzarea privind terenul aferent spaţiului comercial a fost autentificată la notarul public C.S.
Prin sentinţa civilă nr. 1080 din 11 februarie 2005 a Judecătoriei Baia Mare, pronunţată în dosarul nr. 5428/2004, a fost admisă acţiunea proprietarului S.l. în contradictoriu cu Municipiul Baia Mare şi s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare cu plata în rate din 22 octombrie 2003 şi a contractului de vânzare - cumpărare autentificat din 21 aprilie 2004 de notarul public C.S.
Sentinţa a rămas irevocabilă prin Decizia civilă nr. 4227 din 16 februarie 2006 a Curţii de Apel Cluj.
Instanţa a statuat că reclamanta - cumpărătoare SC B.B. SRL nu este de bună - credinţă, astfel încât petitele vizând obligarea pârâtului la plata sumelor de: 1806,19 lei; 1.862 lei; 12.850,62 lei; 4.373,49 lei şi 162.504,26 lei, sunt neîntemeiate, deoarece în speţă nu poate fi reţinută răspunderea vânzătorului pentru evicţiune, reclamanta având cunoştinţă despre demersurile fostului proprietar al spaţiului renunţând în mod expres la cele ce decurg din eventualele vicii ascunse sau evicţiune asupra spaţiului comercial vândut.
În ceea ce priveşte îmbunătăţirile efectuate de reclamantă, în cuantum de 18.505 lei, aşa cum au fost stabilite prin expertiza efectuată în cauză precum şi sporul de valoare al imobilului în sumă de 336.844 lei, stabilit prin aceeaşi expertiză, aceste despăgubiri nu pot fi acordate în temeiul dispoziţiilor art. 1344 C. civ., având în vedere că pentru a fi incidente aceste dispoziţii, este necesară dovada existenţei evicţiunii cumpărătorului - reclamant, or evicţiunea nu există.
Împotriva hotărârii au declarat apel reclamanta SC B.B. SRL şi pârâtul Municipiul Baia Mare, prin Primar, şi prin Decizia nr. 201 din 14 decembrie 2009, Curtea de Apel Cluj a respins apelurile declarate, menţinând-o în întregime.
Pentru a se pronunţa astfel instanţa de apel a reţinut cu privire la apelul pârâtului Municipiul Baia Mare, prin Primar, că, în condiţiile în care cererea precizată a fost susţinută pe temeiul dreptului comun, al prevederilor art. 1337 şi urm. C. civ., în cauză, nu este necesară analiza incidenţei prevederilor speciale cuprinse în textul art. 48 şi art. 50 din Legea nr. 10/2001, iar pârâtul are calitate procesuală pasivă, inclusiv în privinţa petitului având ca obiect contravaloarea investiţiilor, în calitate de vânzător, consemnată ca atare în cuprinsul contractului din 2003 şi de persoană juridică de drept public.
În aceeaşi ordine de idei numai titulara dreptului de proprietate asupra imobilului litigiu, respectiv unitatea administrativ teritorială poate avea calitate procesuală pasivă chiar dacă, în temeiul legii, în vederea încheierii contractelor de vânzare în baza Legii nr. 550/2002, consiliul local a fost mandatat să acţioneze în numele vânzătorului.
Pe fondul cauzei şi în ceea ce priveşte apelul declarat de către reclamantă, Curtea a reţinut că faţă de prevederile art. 8 din contractul din 2003, conform cărora părţile sunt de acord să renunţe la obligaţiile răspunderii pentru vicii ascunse şi evicţiune a spaţiului comercial vândut, reclamanta nu este îndreptăţită la solicitarea unor sume cu titlu de daune - interese, oricare ar fi titlul şi natura acestora.
Astfel, sumele solicitate cu titlu de impozite actualizate, cheltuieli ale vânzării, cheltuieli de evacuare, spor de valoare al construcţiei, investiţii, sau penalităţi de întârziere în ceea ce priveşte avansurile, plăţile şi dobânzile aferente preţului achitat de către reclamantă, nu se cuvin acesteia, în contract existând o clauză care-l exonerează pe pârât de răspunderea pentru evicţiune, cu atât mai mult cu cât, raportat la starea de fapt şi de drept reţinută prin sentinţa civilă nr. 1080 din 11 februarie 2005 din dosar nr. 5428/2004 a Judecătoriei Baia Mare, rămasă irevocabilă, s-a stabilit că reclamanta a fost de rea - credinţă la încheierea contractului de vânzare - cumpărare, cunoscând pericolul evicţiunii rezultate în urma demersurilor de retrocedare întreprinse de către moştenitorul fostului proprietar tabular, astfel încât este incidentă teza de excepţie referitoare la caracterul aleatoriu al contractului.
Mai mult, în plus faţă de cele reţinute cu putere de lucru judecat, de către instanţele care au soluţionat cererea de anulare a celor două contracte de vânzare - cumpărare, instanţa de apel a constatat din probaţiunea administrată în apel că reclamanta a fost încunoştiinţată în mod repetat de către pârât încă din cursul anului 2001, că imobilul în litigiu face obiectul Legii nr. 10/2001, astfel încât îşi asumă în totalitate riscul investiţiilor executate pe cheltuială proprie.
În acest context, nu pot fi reţinute apărările conform cărora reclamanta nu ar fi cunoscut pericolul evicţiunii şi că nu ar fi contractat, în consecinţă, pe riscul propriu, neavând relevanţă alegaţiile privind greşita îndreptare a notificării şi primirea acesteia de către pârât după momentul emiterii hotărârii consiliului local privind vânzarea spaţiului comercial sau eroarea materială în ceea ce priveşte numărul administrativ al imobilului, toate aceste aspecte fiind, de altfel, analizate deja de către instanţele judecătoreşti care au stabilit, cu titlu irevocabil, că ambele părţi contractante au fost de rea- credinţă la momentul încheierii celor două contracte, în condiţiile în care cumpărătoarea a cunoscut sau, cel puţin, a avut posibilitatea efectivă să cunoască existenţa notificării raportat şi la litigiul purtat între părţi, finalizat prin sentinţa civilă nr. 3509/1998 a Judecătoriei Baia Mare, în dosar nr. 5987/1997.
În ceea ce priveşte contractul de vânzare - cumpărare a terenului, deşi în cuprinsul acestuia nu există o clauză asemănătoare celei din art. 8 al contractului din 2003, fiind astfel incidentă, în principiu, garanţia de drept reglementată prin dispoziţiile art. 1337 – art. 1351 C. civ., în concret, pretenţiile formulate cu titlu de daune interese şi despăgubiri actualizate, sunt nefondate.
Pentru a aprecia astfel, instanţa de apel a luat în considerare împrejurarea că răspunderea de drept a vânzătorului este angajată, cu toate efectele cărora se solicită de către reclamantă a li se da eficienţă, numai atunci când sunt îndeplinite cumulativ condiţiile desprinse din textul art. 1337 şi urm. C. civ., respectiv existenţa unei tulburări de drept provenind de la un terţ, care trebuie să aibă o cauză anterioară vânzării, precum şi necunoaşterea acestei tulburări de cumpărător, la data încheierii contractului, ceea ce în cauză nu se poate reţine.
Împotriva acestei hotărâri a formulat recurs reclamantul, invocând motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. şi a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacate, cu consecinţa admiterii acţiunii introductive astfel cum a fost formulată.
A susţinut că motivarea instanţei de apel nu are suport legal şi probator referitor la faptul că evicţiunea nu operează deoarece ar fi avut cunoştinţă despre demersurile fostului proprietar de restituire a imobilului acestuia în natură, întrucât pârâtul Consiliul local al Municipiului Baia Mare a inclus imobilul în cauză pe lista spaţiilor comerciale ce urmau a fi vândute, în temeiul Legii nr. 550/2002, procedura de vânzare fiind legală.
Cât priveşte contractul vizând terenul aferent spaţiului, nu s-a observat că părţile au prevăzut prin contract răspunderea pentru evicţiune, astfel că cel puţin în acest caz argumentele instanţei nu se justifică.
Cât priveşte penalităţile de întârziere acestea îşi au suportul în art. 124 C. proCod Fiscal, iar contravaloarea investiţiilor a fost recunoscută cu ocazia încheierii contractului, potrivit Legii nr. 550/2002, Legea nr. 1/2009 nefiind aplicabilă, potrivit principiului neretroactivităţii legii.
Analizând recursul se găseşte nefondat.
Astfel, în privinţa ambelor critici subsumate motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., trebuie arătat că dispoziţiile art. 1344 şi art. 1348 C. civ., invocate drept temei juridic al cererii introductive de instanţă, prevăd în legătură cu obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru evicţiune, că acesta răspunde pentru pierderea proprietăţii lucrului vândut sau tulburarea posesiei dacă tulburarea de fapt sau de drept provine de la vânzător sau de la un terţ, părţile putând micşora, agrava sau înlătura această obligaţie dar nu atunci când provine de la vânzător.
În cauză, pe de o parte, rezultă din convenţia părţilor având ca obiect înstrăinarea construcţiei, că recurenta - cumpărătoare a renunţat la beneficiul evicţiunii la momentul încheierii actului juridic, iar din hotărârea judecătorească de desfiinţare a celor două convenţii, având ca obiect imobilele construcţie şi teren, rezultă că ambele părţi au fost de rea - credinţă, cunoscând situaţia juridică a celor două bunuri.
În această situaţie, bine s-a reţinut că recurenta - reclamantă nu poate invoca şi opune obligaţia de evicţiune, nefiind incidente dispoziţiile art. 1344 şi art. 1348 C. civ., nici în situaţia construcţiei, nici a terenului, pentru argumentele arătate.
Aşa fiind, este lipsit de relevanţă juridică că încheierea celor două contracte de vânzare - cumpărare a avut la bază Legea nr. 550/2002, de vreme ce legea prevede o anumită condiţie, pe care părţile nu au respectat-o şi au cunoscut despre încălcarea acesteia la momentul încheierii contractului, respectiv interdicţia înstrăinării în cazul existenţei unei notificări la Legea nr. 10/2001 în legătură cu bunurile înstrăinate, iar în acest dosar ea nu mai poate fi realizată, fiind deja stabilit cu putere de lucru judecat, că a fost încălcată.
Prin urmare, recurenta - cumpărătoare nu poate pretinde spezele vânzării la care se referă.
În privinţa penalităţilor de întârziere la preţ, pe de o parte, se menţin aceleaşi argumente juridice, după cum se mai reţine şi faptul că în limitele formulate, cererea nici nu are bază legală, Codul fiscal invocat nefiind incident în cauză, faţă de natura şi clauzele contractelor ce fac obiectul raporturilor juridice deduse judecăţii.
Aşa fiind, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul va fi respins.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de reclamanta SC B.B. SRL Baia Mare, împotriva deciziei Curţii de Apel Cluj nr. 201 din 14 decembrie 2009, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 30 iunie 2010.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2508/2010. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 2512/2010. Comercial → |
|---|
