ICCJ. Decizia nr. 2512/2010. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 2512/2010
Dosar nr. 9124/3/2008
Şedinţa publică din 30 iunie 2010
Asupra recursurilor de faţă,
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin sentinţa comercială nr. 9419 din 16 iunie 2009, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială, a respins acţiunea formulată de reclamantul P.N.Ţ.C.D., în contradictoriu cu pârâţii SC L.E. SRL, SC F. SA şi Municipiul Bucureşti, ca neîntemeiată.
Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut că a fost sesizată cu soluţionarea unei cereri de anulare a contractului de închiriere din 13 august 2007 încheiat între pârâţii Municipiul Bucureşti reprezentat de SC F. SA, în calitate de locator şi SC L.E. SRL, în calitate de locatar şi de obligare a pârâtului Municipiul Bucureşti la respectarea clauzelor contractuale cuprinse în contractul de închiriere din 11 aprilie 2002, încheiat de acelaşi locator cu reclamantul, în sensul predării şi asigurării în continuare a folosinţei de către acesta din urmă, a spaţiului în suprafaţă de 9,42 m.p. şi a 5 m.p. în curte, situate în Bucureşti, sector 2.
Tribunalul a mai reţinut că reclamantul a fost titularul unui drept locativ dobândit prin contractul de închiriere din 11 aprilie 2002 asupra unui spaţiu cu destinaţia de sediu de partid, a cărui durată a fost stabilită să expire la data de 18 aprilie 2004.
La data de 1 septembrie 2005, prin contractul de comodat, reclamantul, în calitate de locator, a subînchiriat cu titlu gratuit o parte din acest spaţiu, respectiv 9,5 m.p., pârâtei SC L.E. SRL, pentru o perioadă de trei ani.
Ulterior, prin contractul din 13 august 2007, Municipiul Bucureşti a închiriat pârâtei SC L.E. SRL suprafaţa de 6,5 m.p., pe care reclamantul i-o cedase anterior, împreună cu o suprafaţă de 5 m.p. din curtea imobilului.
Prima instanţă a reţinut că reclamantul a încercat să-şi justifice calitatea şi interesul în promovarea acţiunii, invocând tacita relocaţiune, însă a apreciat că acesta nu a probat cu acte concrete şi continuate până la data introducerii acţiunii, o situaţie de natură să-i conserve dreptul locativ în forma prevăzută de art. 1437 C. civ., precum că ar fi achitat chiria până la data de 31 decembrie 2007, din probe rezultând că la data încheierii contractului de comodat, 1 septembrie 2005, reclamantul nu mai deţinea spaţiul, întrucât contractul său de închiriere încetase prin ajungere la termen şi cu toate că prin contractul de închiriere din 2002 se stabilise o destinaţie exclusivă a locaţiunii pentru sediul unui partid, reclamantul a cedat o parte din spaţiu unei societăţi comerciale, fără acordul locatorului său.
Împotriva acestei sentinţe, reclamantul P.N.Ţ.C.D. a declarat apel, solicitând schimbarea sa în tot, în sensul admiterii acţiunii.
În motivare, apelantul - reclamant a arătat că instanţa de fond a plecat de la o premisă greşită atunci când a apreciat că la data de 18 aprilie 2004 dreptul de locaţiune al acestuia asupra imobilului ar fi încetat. În acest sens, apelantul - reclamant a precizat că, în aplicarea clauzelor contractuale dar şi a art. 2 din H.C.G.M.B. nr. 32/2007, contractul de locaţiune din 2002 este în vigoare şi în prezent. Totodată, a afirmat că, în condiţiile în care a achitat chiria pentru întregul imobil, contractul îşi produce efectele în continuare, el nefiind reziliat, încetat sau anulat, astfel încât nicio parte din imobil nu putea fi închiriată unei terţe persoane, decât prin fraudarea intereselor sale.
În al doilea rând, apelantul - reclamant a susţinut că părţile intimate au încheiat contractul a cărui anulare o pretinde cu încălcarea dispoziţiilor art. 123 alin. (2) din Legea nr. 215/2001, fără a organiza în prealabil o licitaţie publică.
La data de 4 noiembrie 2009, Municipiul Bucureşti a depus la dosar o întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului, ca nefondat.
În motivare, acest intimat a arătat că în condiţiile în care apelantul - reclamant a înstrăinat folosinţa unei părţi din spaţiul care îi fusese închiriat către o terţă persoană, SC L.E. SRL, au devenit incidente dispoziţiile H.C.G.M.B. nr. 32/2007, care prevăd că în situaţia în care titularii dreptului de folosinţă a spaţiilor înstrăinează total sau parţial acest drept, ei pierd dreptul de folosinţă a spaţiilor, urmând ca celor care utilizează efectiv spaţiul să li se încheie contracte de închiriere.
Prin Decizia nr. 509 din 3 decembrie 2009, Curtea de Apel Bucureşti a admis apelul şi în consecinţă a schimbat în tot sentinţa comercială nr. 9149 din 16 iunie 2009 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială, în sensul că: a admis acţiunea, a dispus anularea contractului de închiriere din 13 august 2007 încheiat între Municipiul Bucureşti, în calitate de locator şi SC L.E. SRL, în calitate de locatar şi a obligat pârâţii Municipiul Bucureşti şi SC F. SA să asigure reclamantului folosinţa spaţiului în suprafaţă utilă de 9,42 m.p. şi a 5 m.p. din curtea imobilului situat în Bucureşti şi să procedeze la recalcularea chiriei potrivit contractului de închiriere din 11 aprilie 2002.
A obligat intimaţii la plata către apelantul-reclamant a sumei de 909,3 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în fond şi apel.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de apel a reţinut că prin contractul de închiriere din 11 aprilie 2002, apelantul - reclamant a dobândit dreptul de folosinţă asupra unui spaţiu cu destinaţia de sediu de partid, situat în Bucureşti, sector 2, durata acestuia fiind stabilită până la 18 aprilie 2004, părţile agreând expres posibilitatea de reînnoire a contractului.
După împlinirea acestui termen, apelantul - reclamant a continuat să ocupe spaţiul, continuând să achite chiria, după cum atestă ordinele de plată depuse în fotocopie la dosarul de fond şi răspunsul la interogatoriu al intimatului - pârât, fără să fie împiedicat de către acesta.
Această împrejurare face să devină incidente prevederile art. 1437 C. civ., intervenind tacita relocaţiune, ale cărei efecte supun contractul normelor referitoare la locaţiunea încheiată pe durată nedeterminată.
Ulterior intervenirii tacitei relocaţiuni, la data de 1 septembrie 2005, prin contractul de comodat, apelantul, în calitate de comodant, a acordat comodatarului SC L.E. SRL, sub formă de împrumut, două birouri şi două scaune aflate într-o încăpere situată în copul C al imobilului, pentru o perioadă de trei ani. Pe întreaga perioadă evocată mai sus, comodantul s-a angajat să pună la dispoziţia comodatarului cu titlu gratuit, un spaţiu în suprafaţă de 9,5 m.p. situat în imobil.
Curtea de apel a mai reţinut că prin contractul de închiriere din 2002, locatorul nu a interzis locatarului să încheie contracte de comodat, iar prin art. 2 din H.C.G.M.B. nr. 32/2007, s-a stabilit reînnoirea contractelor de închiriere încheiate cu persoane fizice sau juridice pentru spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, expirate, acestea urmând a se prelungi pentru o perioadă de 5 ani, fără a depăşi însă data de 31 decembrie 2012, în art. 5 al aceleiaşi hotărâri, exceptându-se de la această regulă spaţiile din care s-a înstrăinat total sau parţial dreptul de folosinţă, ceea ce nu se poate reţine în cazul comodatului faţă de dispoziţiile art. 1560 şi art. 1562.
Ca urmare, s-a concluzionat că prin încheierea contractului de comodat, apelantul - reclamant nu a pierdut calitatea de titular al dreptului de folosinţă asupra lucrurilor puse la dispoziţia comodatarului SC L.E. SRL, astfel încât, în condiţiile în care contractul de închiriere din 2002 produce efecte în continuare, nefiind reziliat, încetat sau anulat, ci dimpotrivă prelungit, astfel încât a apreciat că nicio parte din imobilul situat în Bucureşti, sector 2, nu putea fi închiriată unei alte persoane, iar intimaţii - pârâţi cunoşteau situaţia imobilului fraudând interesele apelantului - reclamant.
S-a mai reţinut că acest contract este nelegat şi din perspectiva încălcării art. 123 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 215/2001, întrucât închirierea nu s-a făcut prin licitaţie publică, ci prin negociere directă, aşa cum părţile contractante au recunoscut.
Aşa fiind, s-a dat deplină eficienţă principiului forţei obligatorii a contractelor, consacrat de art. 969 C. civ. şi cele două pârâte au fost obligate să asigure reclamantului şi folosinţa spaţiului în suprafaţă utilă de 9,42 m.p. şi a 5 m.p. din curtea imobilului situat în Bucureşti, sector 2, şi să procedeze la recalcularea chiriei potrivit convenţiei.
Împotriva acestei hotărâri au formulat recurs pârâţii, în termenul legal solicitând admiterea acestuia şi modificarea în tot a deciziei în sensul respingerii acţiunii.
Pârâul Municipiul Bucureşti a invocat motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 6, 8 şi 9 C. proc. civ.
În privinţa motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., a arătat că instanţa de apel a interpretat greşit art. 2 alineat ultim din contract, cu încălcarea art. 977 şi art. 982 C. civ., voinţa reală a părţilor fiind în sensul dreptului intimatului - reclamant la o eventuală prelungire a contractului şi nu a unei obligaţii în sarcina recurentului - pârât din acest punct de vedere.
În cadrul aceluiaşi motiv de recurs, a arătat că instanţa a interpretat greşit contractul şi din perspectiva naturii acestuia, care la bază H.C.G.M.B. nr. 32/2007.
Din punctul de vedere al motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a susţinut nelegalitatea hotărârii ca urmare a aplicării greşite a art. 948, art. 1438, art. 1560 şi a art. 1562 C. civ., respectiv a art. 123 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 215/2001 şi ale H.C.G.M.B. nr. 32/2007.
A arătat, astfel că, în cauză, trebuia dată eficienţă H.C.G.M.B. nr. 32/2007 care a stat la baza încheierii contractului, potrivit căreia nu se prelungesc contractele prin care s-a înstrăinat parţial dreptul de folosinţă, în acest caz încheindu-se contract celor care le folosesc în mod efectiv, iar în cauză nu putea opera tacita relocaţiune nici pentru acest motiv dar nici pentru faptul că s-a anunţat concediul.
Prelungirea contractului peste voinţa recurentului, îl lipseşte de unul dintre elementele esenţiale, acela al consimţământului, instanţa neputându-se substitui voinţei părţilor.
În final, a invocat motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ., arătând că instanţele au acordat mai mult decât s-a cerut în privinţa capătului de cerere în plata cheltuielilor de judecată deşi nu s-a formulat o cerere în acest sens.
Pârâta SC L.E. SRL a invocat motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., arătând că instanţa a încălcat art. 1437 C. civ., neputându-se reţine tacita relocaţiune atât timp cât i s-a înstrăinat folosinţa spaţiului la 1 septembrie 2005, fapt interzis de H.C.G.M.B. nr. 32/2007, cu consecinţa încetării raporturilor contractuale la termen, fără posibilitatea prelungirii, iar în cazul în care s-ar aprecia totuşi în acest sens, trebuia să se aibă în vedere că după împlinirea termenului, contractul urmează regulile unei locaţiuni fără termen, conform art. 1437 C. civ. şi că proprietarul putea denunţa locaţiunea, ceea ce s-a întâmplat.
Intimatul - reclamant a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului, ca nefondat.
Analizând recursurile, se găsesc nefondate.
Referitor la recursul pârâtului Municipiul Bucureşti, în legătură cu primul motiv de recurs, prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., se reţine că instanţa de apel a interpretat contractul cu respectarea dispoziţiilor art. 977 şi art. 982 C. civ., deoarece cât priveşte natura contractului, acesta chiar dacă are la bază un act administrativ este un contract de drept comun fiindu-i aplicabile dispoziţiile Codului civil, iar în privinţa voinţei părţilor, s-a dat eficienţă acesteia atunci când s-a reţinut că prelungirea contractului a intervenit în fapt atât prin voinţa intimatului - reclamant care a continuat să folosească spaţiul şi după încetarea contractului prin ajungerea la termen, la 18 aprilie 2004 cât şi a recurentului- pârât care nu s-a opus, primind chiria.
Cât priveşte motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., se constată că la dosar nu s-a depus nicio dovadă privind concediul deşi se invocă prin recurs, iar încheierea noului contract nu îl poate înlocui. Oricum, încheierea acestui contract s-a făcut la 13 august 2007 după ajungerea la termen a contractului perfectat cu intimatul - reclamant şi intervenirea tacitei relocaţiuni prin continuarea folosinţei şi a încetării contractului de comodat încheiat de intimatul - reclamant cu recurenta - pârâtă SC L.E. SRL, potrivit notificării din 2 mai 2007, astfel că nu se poate invoca încălcarea art. 948, art. 1438, art. 1560 şi a art. 1562 C. civ., dar nici a H.C.G.M.B. nr. 32/2007.
Prelungirea efectelor contractului de închiriere încheiat cu intimatul - reclamant a operat ca urmare a tacitei relocaţiuni, prin voinţa părţilor aşa cum s-a arătat şi nu prin voinţa instanţei încât, nici din acest punct de vedere nu se poate reţine nelegalitatea hotărârii potrivit art. 304 pct. 9 C. proc. civ., toate criticile subsumate acestui motiv de recurs, nefiind, deci, fondate.
Referitor la motivul prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ., potrivit concluziilor scrise, aflate la dosarul de apel, rezultă că intimatul - reclamant a solicitat cheltuieli de judecată, astfel că instanţa a acordat ceea ce s-a solicitat, neputându-se reţine nici temeinicia acestui motiv de recurs, astfel încât, aplicând dispoziţiile art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul pârâtului Municipiul Bucureşti va fi respins, ca nefondat.
Referitor la recursul pârâtei SC L.E. SRL, aşa cum s-a arătat, deja, în precedent, ceea ce interesează în cauză, este notificarea încetării contractului de comodat încheiat între această recurentă - pârâtă şi intimatul - reclamant anterior încetării contractului încheiat între recurentul - pârât Municipiul Bucureşti şi intimatul - reclamant, ca urmare a tacitei relocaţiuni, neexistând nicio dovadă în sensul notificării concediului şi a rezilierii contractului dintre aceştia pentru a se putea reţine încălcarea dispoziţiilor art. 1437 C. civ. şi ale H.C.G.M.B. nr. 32/2007.
Prin urmare, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ. recursul acestei pârâte va fi respins, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul formulat de pârâtul Municipiul Bucureşti, împotriva deciziei Curţii de Apel Bucureşti nr. 509 din 3 decembrie 2009, ca nefondat.
Respinge recursul formulat de pârâta de SC L.E. SRL Bucureşti, împotriva aceleiaşi decizii, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 30 iunie 2010.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2509/2010. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 2523/2010. Comercial → |
|---|
