ICCJ. Decizia nr. 2537/2010. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 2537/2010
Dosar nr. 1233/1259/2007
Şedinţa publică din 1 iulie 2010
Asupra recursului de faţă;
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Comercial Mureş la data de 11 decembrie 2006, sub nr. 652/1371/2006, reclamanţii H.P.K.E. şi H.N., ambii domiciliaţi în Kranenburg, Germania, cu domiciliul procedural ales la CA I.L., în municiupiul Alba Iulia, județul Alba, au chemat în judecată pe pârâta SC K.B. SRL, cu sediul în localitatea Sighişoara, județul Mureş, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună evacuarea pârâtei din imobilul numit C.E., situat în localitatea Sighişoara, județul Mureş, precum şi radierea de la O.R.C. Mureş a menţiunii privind sediul SC K.B. SRL la adresa din localitatea Sighişoara, județul Mureş.
În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că la data de 8 aprilie 2005 s-a încheiat contractul de închiriere între numitul Ş.M. şi pârâta SC K.B. SRL cu privire la imobilul proprietatea lor, numit C.E., situat la adresa mai sus arătată, imobil înscris în CF Sighişoara.
Această închiriere a putut avea loc pentru faptul reclamanţii i-au întocmit numitului Ş.M., la data de 13 septembrie 2001 o procură de administrare autentificată, pentru ca acesta să poată efectua lucrări de reabilitare a imobilului C.E.
Au mai arătat reclamanţii că, după finalizarea lucrărilor de reabilitare, Ş.M. le-a făcut cunoscut faptul că există posibilitatea închirierii imobilului pentru a fi exploatat ca pensiune turistică, că au acceptat această propunere, motiv pentru care s-au deplasat în România pentru stabili preţul chiriei şi pentru a încheia un astfel de contract, însă au fost anunţaţi că imobilul fusese închiriat deja pârâtei SC K.B. SRL pe o perioadă de un an şi cu o chirie de 550 euro/lună.
Deşi suma de 550 euro lunar nu reprezenta nici pe departe valoarea de piaţă a chiriei ce trebuia percepută pentru acest imobil, reclamanţii au arătat că au acceptat şi aceasta, întrucât nu mai rămăsese mult timp până la ajungerea la termen a contractului, iar chiriaşul ar fi trebuit părăsească imobilul la data de 1 mai 2006.
Accidental au aflat reclamanţii şi de faptul că pârâta, societate comercială, îşi are sediul în imobilul proprietatea lor, precizându-se şi că nu şi-au dat niciodată acordul în acest sens, motiv pentru care se impune ca, în situaţia în care contractul închiriere a ajuns la termen, să se radieze sediul pârâtei din imobilul proprietatea lor.
În drept, cererea s-a întemeiat pe dispoziţiile art. 480 C. civ.
În dovedirea cererii s-au depus la dosar, în copie: contract de închiriere, fişă furnizare de informaţii de la O.N.R.C. şi extras de carte funciară.
Legal citată, pârâta SC K.B. SRL a formulat întâmpinare şi a depus acte în apărare, solicitând să se respingă cererea reclamanţilor ca nefondată şi să fie obligaţi aceştia la plata cheltuielilor de judecată.
La data de 23 martie 2007 reclamanţii au formulat precizare de acţiune, însoţită de copii de pe înscrisuri doveditoare, arătând că în raport de apărarea pârâtei şi de actele noi, de care a luat cunoştinţă după data promovării prezentei cereri, înţeleg să solicite următoarele:
I. Să se constate nulitatea absolută a contractului de comodat încheiat la data de 15 septembrie 2001 între Ş.M., în baza procurii de administrare din 13 septembrie 2001 şi SC K.B. SRL, având ca obiect imobilul situat în localitatea Sighişoara, județul Mureş, precum şi a contractului de închiriere încheiat la data de 12 mai 2006 între Ş.M., în baza aceleiaşi procuri de administrare şi SC K.B. SRL, contract înregistrat la A.F.P. Mureş din 12 mai 2006;
II. In subsidiar, să se dispună rezilierea contractului de închiriere înregistrat la A.F.P. Mureş din 12 mai 2006 pentru neîndeplinirea obligaţiilor de plată a chiriei, aceasta fiind obligaţia legală a chiriaşului (chiar dacă nu s-a menţionat în contract că neplata chiriei dă dreptul proprietarului să solicite rezilierea);
III.Să se dispună evacuarea pârâtei SC K.B. SRL din imobilul numit C.E. situat în localitatea Sighişoara, județul Mureş şi
IV.Să se dispună radierea din cuprinsul O.R.C. Mureş a menţiunii privind sediul SC K.B. SRL la adresa din localitatea Sighişoara, județul Mureş.
Au mai arătat reclamanţii prin precizarea de acţiune că au investit în acest imobil, începând cu anul 2001, suma de 240.000 euro.
La acelaşi termen de judecată, din 23 martie 2007, s-a depus la dosar şi o cerere de intervenţie în interesul pârâtei SC K.B. SRL, cerere formulată de intervenienţii Ş.M., Ş.M.C. şi M.C., prin care, în contradictoriu cu reclamanţii H.P.K.E. şi H.N., s-a solicitat admiterea, în principiu, a cererii de intervenţie accesorie, respingerea acţiunii reclamanţilor ca fiind nefondată şi obligarea lor la plata cheltuielilor de judecată.
S-a solicitat de către intervenienţi suspendarea judecăţii prezentei cauze, până la soluţionarea în mod irevocabil a pricinii având ca obiect constatarea existenţei unui drept de retenţie a intervenienţilor şi al societăţii pârâte asupra imobilului situat în Sighişoara, înscris în CF.
În motivarea cererii lor, intervenienţii au arătat că, odată cu cumpărarea imobilului de către reclamanţi şi mandatarea lor în vederea reabilitării sale în anul 2001, între părţi s-au născut raporturi juridice în baza cărora munca prestată de intervenienţi pentru repararea imobilului urma să fie concretizată în cote-părţi de proprietateasupra edificiului reabilitat, or, câtă vreme recunoaşterea dreptului lor de proprietate nu a avut loc, intervenienţii au înţeles să facă apel la prevederile unui înscris încheiat între părţi, care le recunoştea acestora un drept de creanţă asupra preţului imobilului şi au promovat o acţiune vizând, în principal, obligarea debitorilor-reclamanţi, în speţa pendinte, la vânzarea imobilului şi îndestularea creditorilor, iar accesoriu, recunoaşterea unui drept de retenţie al creditorilor asupra imobilului până la vânzarea acestuia.
Interesul personal şi direct al intervenienţilor este evident, s-a mai arătat, în condiţiile în care doi dintre aceştia, Ş.M. şi M.C., sunt asociaţii societăţii pârâte. Şi cel de-al treilea intervenient, Ş.M.C., are un interes personal şi direct în condiţiile în care şi acesta este creditor al reclamanţilor în baza muncii depuse la reabilitarea imobilului.
În drept, intervenienţii au invocat dispoziţiile art. 49 alin. (3) C. proc. civ. cât priveşte admiterea în principiu a cererii de intervenţie şi pe cele ale art. 1436 şi art. 1429 pct. 3 C. civ. referitoare la obligaţia locatorului de a respecta locaţiunea încheiată pe durată determinată câtă vreme, în speţă, închirierea edificiului expiră la 1 mai 2011.
Prin încheierea de şedinţă din 27 aprilie 2007 prima instanţă a încuviinţat, în principiu, în parte, cererea de intervenţie în interesul pârâtei, doar în ceea ce îl priveşte pe numitul Ş.M., respingând-o pentru Ş.M.C. şi M.C.
Prin aceeaşi încheiere, instanţa a respins cererea de suspendare a judecăţii, formulată de pârâţi.
La data de 14 noiembrie 2007 instanţa, faţă de adresa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie prin care se făcea cunoscută admiterea cererii de strămutare formulată de pârâta SC K.B. SRL, a dispus scoaterea cauzei de pe rol şi trimiterea ei pentru soluţionare Tribunalului Comercial Argeş.
Cauza a fost înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 26 noiembrie 2007 sub nr. 1233/1259/2007, iar judecata a fost suspendată la data de 6 februarie 2008, în baza dispoziţiilor art. 242 pct. 2 C. proc. civ., cauza fiind repusă pe rol, la cererea reclamanţilor, la data de 30 aprilie 2008.
S-au administrat probele cu înscrisuri, martori şi interogatoriu luat reclamanţilor.
Prin încheierea de şedinţă din 29 octombrie 2008 instanţa a luat act de renunţarea reclamanţilor la capătul II, subsidiar, din cererea introductivă, prin care s-a solicitat să se dispună rezilierea contractului de închiriere, pentru neplata chiriei şi, în raport de configuraţia cererii introductive rămasă spre soluţionare după această renunţare, s-a respins cererea privind administrarea probei cu expertiză tehnică şi cu expertiză contabilă, solicitate de pârâtă, cu obiectivele aflate la dosar.
Tribunalul Comercial Argeş, analizând cererea formulată, astfel cum a fost precizată, precum şi cererea de intervenţie accesorie în interesul pârâtei, în raport de motivele arătate, de apărările invocate şi de probatoriul administrat cauzei, a pronunţat sentinţa nr. 1193/C din 17 decembrie 2008, prin care a admis cererea precizată formulată de reclamanţii H.P.K.E. şi H.N., împotriva pârâtei SC K.B. SRL, cu sediul în Sighişoara, judeţul Mureş.
Drept urmare, a constatat nulitatea absolută a contractului de comodat încheiat la data de 15 septembrie 2001 între Ş.M. şi SC K.B. SRL, având ca obiect imobilul situat în localitatea Sighişoara, judeţul Mureş, precum şi a contractului de închiriere încheiat la data de 12 mai 2006 între Ş.M. şi SC K.B. SRL privind acelaşi imobil.
Prin aceeaşi sentinţă s-a dispus evacuarea pârâtei SC K.B. SRL din imobilul numit C.E., situat în localitatea Sighişoara, judeţul Mureş, cât şi radierea de la O.R.C. a menţiunii privind sediul SC K.B. SRL la adresa din localitatea Sighişoara, judeţul Mureş, după rămânerea irevocabilă a sentinţei pronunţate.
De asemenea, a fost respinsă cererea de intervenţie accesorie în interesul pârâtei formulată de intervenientul Ş.M., domiciliat în Sighişoara, judeţul Mureş, obligând pârâta şi intervenientul la plata, în solidar, a sumei de 1.680,02 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunţa astfel, prima instanţa a reţinut că, aşa cum rezultă din extrasul de carte funciară eliberat de O.C.P.I. Mureş (dosar 652/1371/2006), prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 13 septembrie 2001 H.P.K.E. împreună cu soţia sa, H.N., cetăţeni olandezi, au cumpărat imobilul pensiune turistică C.E., situat în Sighişoara, terenul aferent acestei construcţii fiind cumpărat prin acelaşi contract de către M.C., în condiţiile în care legislaţia română, aflată în vigoare la acea dată, nu permitea cetăţenilor străini achiziţionarea de imobile-terenuri.
La aceeaşi dată – 13 septembrie 2001 - reclamanţii au întocmit documentul intitulat „Procura de administrare" pentru Ş.M. şi Ş.M.C. (dosar 652/1371/2006), prin care îi împuterniceau „să administreze ca buni gospodari imobilul proprietatea noastră". Se stipulează prin această procură că: „Mandatarii noştri ne vor reprezenta cu depline puteri în faţa organelor competente ale administraţiei de stat, vor achita impozitele şi taxele de orice natură şi vor face orice act necesar pentru o bună administrare a imobilului, vor putea face reparaţiile acestui imobil, ne vor reprezenta în faţa instanţelor judecătoreşti, în caz de nevoie, precum şi în faţa persoanelor fizice şi juridice". Procura a fost semnată de toate cele trei părţi şi autentificată la notarul public la 13 septembrie 2001.
Două zile mai târziu – 15 septembrie 2001 - s-a încheiat Contractul de comodat (dosar nr. 652/1371/2006) între M.C. şi Ş.M.C., ca reprezentant al celor doi cetăţeni olandezi în baza procurii de administrare, şi SC K.B. SRL, reprezentată prin Ş.M., pentru acelaşi imobil.
Prin acest contract s-a stipulat: „1. H.P.K.E., H.N. şi M.C. pun imobilul aflat în Sighişoara, la dispoziţia SC K.B. SRL pentru desfăşurarea viitoarei activităţi hoteliere. Ei sunt de acord cu proiectul de modernizare a clădirii. 2. SC K.B. SRL se obligă să aducă reparaţiile necesare, fără a cauza prejudicii proprietarilor".
Contractul de comodat nu a fost întocmit în formă autentică, în faţa notarului public, purtând doar semnăturile lui Ş.M., Ş.M.C. şi M.C.
Apoi, la data de 8 aprilie 2005 s-a încheiat un Contract de închiriere (dosar nr. 652/1371/2006) pe durată de 1 an, între H.P.K.E. şi H.N., în calitate de proprietari şi SC K.B. SRL, reprezentată prin M.C., în calitate de chiriaş, privind acelaşi imobil.
De pe acest contract lipsesc semnăturile celor doi cetăţeni olandezi, în dreptul rubricii „proprietar" existând însă semnătura numitului Ş.M.; nu se face în cuprinsul său vreo trimitere la Procura de administrare, acest contract fiind înregistrat la A.F.P. Sighişoara în 29 aprilie 2005, fără însă să se fi încheiat în formă autentică, în faţa notarului public.
La data de 12 mai 2006 s-a încheiat un alt Contract de închiriere (dosar nr. 652/1371/2006) pentru o durată de 5 ani, tot între H.P.K.E. şi H.N., în calitate de proprietari şi SC K.B. SRL, reprezentată prin M.C., în calitate de chiriaş, privind acelaşi imobil.
Nici acest contract nu este încheiat în formă autentică, el nu poartă semnăturile celor doi proprietari, cetăţeni olandezi, nu se face în cuprinsul său nicio menţiune privind calitatea în care Ş.M. a semnat în locul celor doi proprietari legitimi.
La data de 1 decembrie 2006 cei doi proprietari ai imobilului cetăţeni olandezi s-au adresat cu o cerere de relaţii O.R.C. Târgu Mureş (dosar 652/1371/2006) şi au primit de la acesta cu adresă (dosar 652/1371/2006), în copie, toate actele de care reprezentanţii legali ai SC K.B. SRL - Ş.M. şi M.C., ambii fiind asociaţi şi administratori - s-au folosit pentru a stabili sediul acestei societăţi comerciale la adresa imobilului C.E., proprietatea celor doi reclamanţi, din Municipiul Sighişoara.
Urmare acestei informări, cei doi cetăţeni olandezi s-au deplasat în România şi, la data de 5 decembrie 2006, în faţa notarului public au semnat documentul intitulat Declaraţie (dosar nr. 652/1371/2006) prin care arată că: „revocăm procura specială autentificată în data de 13 septembrie 2001 de Notarul Public U.M. din Sighişoara, județul Mureş, împreună cu toate mandatele cuprinse în aceasta".
Această declaraţie a fost autentificată în 5 decembrie 2006.
La data de 11 decembrie 2006 s-a promovat de către reclamanţi prezenta acţiune având ca obiect, iniţial, cererea de evacuare a pârâtei SC K.B. SRL şi radierea menţiunii sediului său din imobilul proprietatea lor, apoi, după două precizări de acţiune făcute la 23 martie 2007 şi 28 octombrie 2008, s-a mai adăugat capătul de cerere privind constatarea nulităţii absolute a contractului de comodat încheiat la 15 septembrie 2001 si a contractului de închiriere încheiat la data de 12 mai 2006.
Acest din urmă petit, devenit capătul de cerere principal, urmare precizării de acţiune, a fost analizat mai întâi de către instanţă, care a apreciat că de soluţionarea lui depinde şi soluţia ce se va da celorlalte cereri formulate de reclamanţi.
Faţă de acesta, prima instanţă a reţinut că atât contractul de comodat încheiat la 12 mai 2001 cât şi cel de închiriere încheiat la 12 mai 2006 sunt viciate prin lipsa totală a consimţământului celor doi reclamanţi, proprietari ai imobilului care a format obiectul lor, care nu au semnat nici unul din cele două contracte, ceea ce atrage sancţiunea nulităţii lor absolute.
În argumentarea soluţiei, prima instanţă a apreciat că „Procura de reprezentare" dată de reclamanţii-proprietari intervenientului Ş.M., semnatarul celor două contracte în numele lor, trebuie analizată după regulile mandatului, prescrise la art. 1532 şi urm. C. civ., fiind limitată la actele de administrare, imobilul putând fi închiriat doar în măsura în care Ş.M. ar fi dovedit că a acţionat în interesul celor care l-au mandatat, adică al proprietarilor, şi nu interesul său propriu.
În realitate, cei cărora le-a profitat contractul de comodat şi contractul de închiriere, sunt societatea comercială pârâtă SC K.B. SRL, care şi-a stabilit sediul în acel imobil şi intervenientul Ş.M., acţionar şi administrator al pârâtei, care a cules fructele exploatării imobilului pensiune C.E., proprietatea celor doi reclamanţi.
Au fost înlăturate susţinerile din întâmpinare potrivit cărora reclamanţii nu ar fi fost, de fapt, prejudiciaţi prin încheierea celor două contracte, ci ar fi fost beneficiarii sporului de valoare dobândit de imobilul proprietatea lor, ca rezultat al muncii intervenientului şi familiei sale, de vreme ce aceştia din urma nu au dovedit că ar fi efectuat vreo investiţie în lucrările de refacere a imobilului, iar pârâta societate comercială SC K.B. SRL nu a dovedit că ar fi plătit vreo sumă drept chirie pentru folosinţa imobilului, nu de la data de 15 septembrie 2001, când a preluat imobilul în baza contractului de comodat (căci la acea dată s-au început lucrările de renovare a acestuia), însă cel puţin pe parcursul derulării celor două contracte de închiriere (dosar nr. 652/1371/2006) care aveau stipulată clauza plăţii de către pârâta societate comercială a unei chirii de 550 euro lunar.
Dreptul de creanţă despre care pârâta, prin întâmpinare, a arătat că aparţine intervenientului şi familiei acestuia şi care ar rezulta din conţinutul Acordului încheiat între părţi la data de 14 iulie 2004 (dosar nr. 652/1371/2006) nu formează obiectul cauzei de faţă şi nu justifică depăşirea limitelor mandatului încredinţat, câtă vreme el se dovedeşte a fi un drept sub condiţie: „numai când proprietarii vor vinde imobilul".
Concluzionând cu privire la primul petit al acţiunii, privind constatarea nulităţii absolute a celor două contracte, prima instanţă a constatat nulitatea absolută, atât a contractului de comodat încheiat la 15 septembrie 2001, cât şi a contractului de închiriere, încheiat la data de 12 mai 2006, cauza de nulitate reţinută fiind lipsa totală a consimţământului proprietarilor imobilului, lipsă ce nu poate fi acoperită prin Procura de administrare dată de aceştia intervenientului Ş.M. (pentru contractul de comodat, care face referire la procură), iar cât priveşte contractul de închiriere, acesta nici măcar nu face vreo menţiune privind calitatea în care Ş.M. a semnat în locul celor doi proprietari legitimi.
Cât priveşte cel de-al doilea petit, privind evacuarea pârâtei SC K.B. SRL din imobilul proprietatea reclamanţilor, acesta a fost şi el admis, în raport de norma de drept intern dată de dispoziţiile art. 480 C. civ., ca o consecinţă a faptului că prin constatarea nulităţii absolute a titlului în baza căruia pârâta şi-a stabilit sediul social la adresa din Sighişoara, nu mai există niciun just titlu în baza căruia aceasta să ocupe şi să folosească respectivul imobil.
Sub acest aspect prima instanţă a mai reţinut şi incidenţa dispoziţiilor art. 1 alin. (1) al Primului Protocol adiţional la Convenţia pentru Apărarea Drepturilor Omului şi Libertăţilor Fundamentale, pe care România l-a ratificat prin Legea nr. 30/1994.
Reclamanţilor - în calitate de proprietari ai spaţiului - nu le poate fi îngrădit, de către pârâtă, dreptul de a dispune de imobilul care le aparţine, atribut al proprietăţii lor, motiv pentru care prima instanţă a admis şi capătul de cerere prin care s-a solicitat evacuarea pârâtei din imobilul proprietatea lor.
Cu privire la cel de-al treilea petit, prin care s-a solicitat radierea de la registrul comerţului a menţiunii privind sediul SC K.B. SRL de la adresa de mai sus, instanţa a reţinut că, potrivit dispoziţiilor art. 25 din Legea nr. 26/1990, modificată şi republicată, persoana care se consideră prejudiciată ca efect al unei înmatriculări ori printr-o menţiune la registrul comerţului, are dreptul să ceară radierea înregistrării păgubitoare, în tot sau numai cu privire la anumite elemente, în cazul în care printr-o hotărâre judecătoreasca irevocabilă, au fost desfiinţate în tot sau în parte, ori au fost modificate actele care au stat la baza înregistrării cu privire la care se solicită radierea, dacă prin hotărârea judecătorească nu a fost dispusă menţionarea în Registrul Comerţului.
Pe cale de consecinţă, în speţă, şi acest capăt de cerere a fost admis, instanţa dispunând radierea de la Registrul Comerţului a menţiuni privind sediul SC K.B. SRL la adresa din Sighişoara, județul Mureş, după data rămânerii irevocabile a sentinţei pronunţate.
În raport de soluţia dată cererii principale, cererea de intervenţie accesorie în interesul pârâtei, formulată de intervenientul Ş.M., a fost respinsă, iar în baza dispoziţiilor art. 274 C. proc. civ., intervenientul şi pârâta - societate comercială, au fost obligaţi, în solidar, la plata cheltuielilor de judecată, către reclamanţi, în sumă de 1.680,02 lei.
Împotriva sentinţei, în termen legal, s-a declarat apel de către pârâta SC K.B. SRL Sighişoara, reprezentată de administratorul Ş.M., şi Ş.M., în nume propriu, în calitate de intervenient.
Odată cu cererea de apel, s-a solicitat şi suspendarea executării sentinţei, până la soluţionarea apelului.
La data de 25 martie 2009, reclamanţii au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea apelului ca nefondat.
Cu privire la cererea de suspendare a executării sentinţei, Curtea de Apel Piteşti, prin încheierea din 25 martie 2009 a fixat cauţiunea aferentă, de 500 lei, plătită prin chitanţa din 3 aprilie 2009 (a cărei copie a fost cusută la dosar), pentru ca prin încheierea din 8 aprilie 2009 să încuviinţeze cererea şi să dispună suspendarea executării sentinţei comerciale nr. 1193/C din 17 decembrie 2008 a Tribunalului Comercial Argeş, până la soluţionarea apelului.
În cauză, instanţa de apel a administrat proba cu înscrisuri, traduse de un traducător autorizat, fiind respinsă proba cu expertiză tehnică a imobilului şi cea contabilă.
Prin Decizia nr. 49/A-C din 13 mai 2009 a Curţii de Apel Piteşti, secţia comercială şi de contencios administrativ şi fiscal, a fost admis apelul declarat de pârâta SC K.B. SRL şi de intervenientul în interesul pârâtei, Ş.M., a fost schimbată sentinţa în sensul că a fost respinsă acţiunea precizată şi s-a admis cererea de intervenţie în interesul pârâtei, formulată de Ş.M.
Totodată au fost obligaţi intimaţii-reclamanţi să plătească intimatei-pârâte SC K.B. SRL suma de 4.392,85 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în fond şi apel.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de apel a reţinut următoarele:
Prima critică, ce vizează încălcarea dreptului la apărare prin necomunicarea răspunsurilor la interogatoriu, este neîntemeiată, în condiţiile în care codul de procedură civilă (art. 218 – art. 225 ) nu prevede o asemenea obligaţie pentru instanţă, răspunsurile putând fi cunoscute prin examinarea dosarului.
Într-adevăr, a fost formulată, la data de 10 decembrie 2008, o cerere de amânare a cauzei, din partea apărătorului ales al pârâtei, justificată cu certificatul de concediu medical, cerere respinsă la acelaşi termen de judecată, cu motivarea că a mai fost amânată judecata pentru aceleaşi circumstanţe, însă partea nu a fost prejudiciată în vreun fel, în condiţiile în care pronunţarea a fost amânată cu o săptămână, pentru a se da posibilitatea formulării concluziilor scrise, potrivit dispoziţiilor art. 156 C. proc. civ.
În schimb, apelul este fondat pentru următoarele considerente:
Esenţial pentru rezolvarea cauzei este calificarea actelor juridice, pentru a se verifica dacă acestea puteau fi încheiate în baza procurii de administrare din 2001.
Astfel, termenii procurii au un caracter de generalitate, referindu-se la acte de administrare, în temeiul ei, mandanţii conferind mandatarilor dreptul de a-i reprezenta în faţa persoanelor fizice sau juridice şi de a semna, şi încheia, implicit, contracte prin care imobilul să fie exploatat.
Contractul de comodat ca şi cel de închiriere, încheiate în vederea realizării eficiente a administrării imobilului - scop urmărit prin încheierea procurii - sunt acte valabile, profitabile reclamanţilor.
Dispoziţiile art. 1536 alin. (1) C. civ., permit încheierea actelor de administrare - în a căror categorie intră şi contractul de comodat sau de închiriere - probele administrate în cauză demonstrând cu prisosinţă faptul că scopul acordării mandatului a fost acela al reabilitării imobilului pentru a fi afectat activităţilor turistice, pentru creşterea valorii acestuia - aspecte releva prin chiar motivele acţiunii, redactate de reclamanţi.
De asemenea, s-a reţinut faptul că, deşi s-a contestat valabilitatea contractului de închiriere din 2006, totuşi, printr-o acţiune aflată pe rolul Judecătoriei Sighişoara (dosar nr. 1498/308/2008), s-a solicitat de către reclamanţi obligarea la plata chiriei, astfel cum ea a fost stabilită prin respectivul contract.
În ceea ce priveşte primul contract de închiriere, chiar reclamanţii au susţinut prin motivarea acţiunii principale, că au aflat despre încheierea lui, şi nu s-au opus, ceea ce atrage şi consecinţa reglementată art. 1546 alin. (2) C. civ. - ratificarea actului juridic.
S-a reţinut în plus, că o eventuală executare defectuoasă a mandatului nu este de natură a atrage nulitatea absolută a actelor juridice încheiate, ci atrage doar răspunderea întemeiată pe dispozițiile art. 1540 C. civ., mandatul fiind fără plată.
S-a apreciat că este eronată concluzia primei instanţe referitoare la lipsa totală consimţământului, la încheierea actelor atacate, în condiţiile în care aceste concluzii s-au întemeiat pe procura de administrare, Ş.M. semnând în calitatea sa de mandatar, ce decurge din respectivul înscris, actele fiind încheiate în numele şi pe seama proprietarilor reclamanţi.
În procura de administrare autentificată din septembrie 2001 s-a menţionat în mod explicit ca reclamanţii împuternicesc pe Ş.M. şi pe Ş.M.C. să administreze ca buni gospodari imobilul în cauză, sens în care mandatarii îi vor reprezenta, cu puteri depline, în faţa organelor competente, vor achita impozitele şi taxele vor face orice act necesar pentru o bună administrare a imobilului, cât şi reparaţii ale acestuia, putând ca mandatarii să semneze valabil, în numele şi pentru reclamanţi, orice act necesar executării mandatului.
Procura din 2001 a fost revocată expres prin declaraţia autentificată din 5 decembrie 2006, ulterior încheierii actelor atacate.
S-a reţinut şi că, potrivit acordului încheiat la 14 iulie 2004, (existent la dosarul nr. 652/1371/2006), s-a stabilit că în cazul vânzării imobilului, Ş.M., Ş.M.C. şi M.C., vor primi câte 15% din preţul de vânzare, reprezentând recompensă pentru munca efectuată în perioada de restaurare a imobilului, ceea ce confirmă susţinerea apelanţilor că reabilitarea s-a făcut cu aportul lor în muncă şi că scopul acordării procurii a fost acela al obţinerii unui spor de valoare, prin includerea imobilului respectiv în categoria pensiunilor turistice.
Martorul R.J.R. (declaraţia din dosarul Tribunalului Comercial), a arătat că reclamanţii au cumpărat imobilul ca pe o investiţie, deşi la acel moment era într-o stare deteriorată, cu scopul de al reabilita, soţii Ş. fiind cei care trebuiau să supravegheze şi gestioneze renovarea. Tot acelaşi martor a relatat că de la reclamanţi ştia că au fost consultaţi la încheierea contractului de închiriere sau de comodat, şi că nu s-ar fi opus derulării primului contract de închiriere, ceea ce denotă faptul şi că au înţeles să ratifice acel act juridic.
Şi martorul V.A. a declarat că Ş.M. s-a ocupat de lucrările de renovare, iar scopul dobândirii imobilului fost acela al sporirii valorii, urmată de vânzare.
Celălalt martor audiat, G.E., confirmă, de asemenea că imobilul a fost renovat sub supravegherea lui Ş.M.
Chiar şi reclamanţii, prin răspunsurile la interogatoriu - din dosarul Tribunalului Comercial Argeş - au declarat că au achiziţionat imobilul în scopul renovării, sub gestiunea lui Ş.M., în vederea introducerii lui în circuitul turistic şi vânzarea ulterioară, pentru obţinerea unui profit, sens în care l-a împuternicit pe acesta, pentru ca împreună cu fiul său, să administreze imobilul, în numele lor.
Tot din răspunsurile la interogatoriu (pct. 10), se desprinde concluzia că s-a dorit introducerea imobilului în circuitul turistic, existenţa procurii făcând posibilă încheierea oricărui act de administrare, în a căror sferă se încadrează contractul de comodat sau de închiriere, potrivit dispozițiilor art. 1536 alin. (1) C. civ., fiind fără relevanţă cu cine anume se contracta.
Cert este că a existat un mandat acordat în acest sens, iar eventuala executare defectuoasă a mandatului nu se înscrie în categoria cauzelor de nulitate, cu consecinţe asupra actelor încheiate în baza procurii generale.
Şi în copia de pe e-mail-ul din dosarul instanţei de apel, este menţionat faptul că se dorea, din partea reclamantului H.P.K.E. încheierea unui contract de închiriere valabil de la 1 ianuarie 2006 - până ianuarie 2011, cu păstrarea destinaţiei clădirii, despre a cărei exploatare, ca hotel, se cunoştea.
Toate acestea denotă că întocmirea procurii de administrare s-a făcut în vederea gestionării unei afaceri, astfel că nu se poate reţine existenţa lipsei totale a consimţământului reclamanţilor la încheierea celor două contracte care, fiind acte de administrare, s-au circumscris limitelor mandatului acordat.
Nu se poate vorbi nici de o cauză ilicită, pentru că scopul sporii valorii, a fost atins prin gestionarea renovării de către apelant, în vederea includerii imobilului în circuitul turistic, potrivit voinţei reclamanţilor, şi nici de existenţa unei cauze de anulare - dolul prin reticenţă - în condiţiile în care înscrisurile analizate dovedesc faptul că reclamanţii încurajau pe apelanţi în sensul restaurării imobilului, ca o pensiune turistică.
Neplata chiriei nu constituie motiv de nulitate, ci, eventual de reziliere a contractului, petit la care s-a şi renunţat prin declaraţia expresă reclamanţilor.
Împotriva aceste decizii au formulat recurs reclamanţii H.P.K.E. şi H.N. care au criticat Decizia recurată, sub următoarele aspecte:
1. Decizia recurată a fost pronunţată cu aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1536 şi art. 1537 C. civ., deoarece procura de administrare, autentificată, reprezintă un mandat general, prin care mandatarii erau împuterniciţi să efectueze numai acte de administrare.
În opinia recurenţilor, încheierea unor contracte de închiriere nu reprezintă o operaţie de administrare, deoarece implică transferul unuia dintre atributele dreptului de proprietate, şi anume - folosinţa, or, pentru aceasta, ar fi fost nevoie de un mandat special.
2. Instanţa de apel face o confuzie gravă între depăşirea limitelor mandatului, situaţie care atrage răspunderea mandatarului, în baza dispoziţiilor art. 1540 C. civ., şi lipsa mandatului, care atrage nulitatea actelor încheiate de mandatar.
3. Instanţa de apel a făcut o greşită aplicare a dispoziţiilor art. 1546 alin. (2) C. civ., deoarece, împrejurarea că într-un alt dosar, recurenţii au solicitat plata folosului de care au fost privaţi prin încheierea celor două acte de către intimaţii pârâţi, nu echivalează cu o ratificare a contractului de locaţiune.
Nici împrejurarea că la un moment dat şi-au manifestat intenţia de a încheia un contract de închiriere, pe care nu l-au încheiat şi nu l-au semnat, nu poate fi considerată ca o ratificare a celor două acte încheiate de intimaţi.
4. Recurenţii susţin că instanţa de apel a apreciat în mod greşit că revocarea procurii date intimatului nu are nicio relevanţă asupra soluţionării cauzei de faţă, deoarece această procură nu a făcut obiectul acţiunii, iar instanţa de apel trebuia să examineze cele două contracte încheiate (cel de comodat şi cel de închiriere) sub aspectul nulităţii lor şi nu revocarea mandatului.
5. În mod greşit a reţinut instanţa de apel că, împrejurarea stipulării în acordul din 14 iulie 2004 a faptului că recurenţii s-ar fi obligat să plătească intimaţilor 15% din preţul de vânzare, cu ocazia vânzării imobilului, ar constitui o dovadă a faptului că recurenţii au mandatat intimatul să încheie contracte de închiriere pentru imobilul proprietatea acestora.
În situaţia în care s-ar reţine că respectiva convenţie este valabilă, intimaţii nu ar avea decât un eventual drept de creanţă asupra recurenţilor, în niciun caz nu ar reprezenta o dovadă a unei procuri de închiriere a imobilului.
6. Este greşită susţinerea instanţei de apel că încheierea contractelor de comodat şi închiriere reprezintă acte valabile şi profitabile reclamanţilor, în condiţiile în care aceştia din urmă nu au primit niciodată vreo chirie.
De asemenea, în mod greşit a reţinut instanţa de apel că scopul urmărit prin încheierea celor două contracte ar fi fost atins, prin faptul gestionării renovării imobilului, situaţie ce a condus la sporirea valorii acestuia, concluzionând că ne aflăm în prezenţa unei cauze licite.
Recurenţii susţin că renovarea imobilului se înscrie în limitele procurii, intimaţii având un drept de creanţă faţă de recurenţi, în măsura în care pot dovedi că au contribuit cu fonduri proprii la renovarea imobilului.
În schimb, închirierea presupune plata unei chirii, astfel că nu se poate susţine că proprietarul nu trebuie să primească chiria cuvenită, pe motiv că imobilul a fost reabilitat în contul acestei chirii.
7. Recurenţii susţin că sunt de acord cu concluziile instanţei de apel, în sensul că neplata chiriei constituie un motiv de reziliere a contractului şi nu de nulitate a acestuia, însă, susţin recurenţii, ei au invocat faptul că acel contract de închiriere este fundamentat pe o cauză falsă, fapt ce trebuie să atragă constatarea nulităţii acestuia.
Analizând Decizia recurată, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte, constată că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente.
1. Rezolvarea primei critici reprezintă cheia soluţiei în cauza de faţă.
Problema esenţială care se pune este aceea, dacă cele două contracte încheiate de mandatar, cel de comodat şi cel de închiriere, reprezintă acte de dispoziţii sau acte de administrare.
Potrivit dispoziţiilor art. 1536 alin. (1) C. civ., mandatul conceput în termen generali cuprinde numai acte de administraţie.
În mod legal a reţinut instanţa de apel, că mandatul dat de către reclamanţii recurenţi este un mandat general şi că în baza acestuia intimaţii aveau dreptul să încheie contractul de comodat şi respectiv contractul de închiriere.
De altfel, potrivit alin. (2) al art. 1536 C. civ., mandatul trebuie să fie special atunci când e vorba de o înstrăinare, o ipotecare sau de facerea unor acte ce trec peste administraţia ordinară.
Prin urmare, numai pentru acte de dispoziţie, care ar putea afecta nuda proprietate a reclamanţilor, ar fi necesară existenţa unei procuri speciale.
Perfectarea unor acte de administrare (care presupun conservarea bunului) poate să presupună renunţarea, temporară, la unele atribute ale dreptului de proprietate, tocmai pentru conservarea nudei proprietăţi.
Ca atare, în mod corect a stabilit instanţa de apel că, în baza mandatului dat de către reclamanţii recurenţi, mandatarul putea să încheie contractele de comodat şi de închiriere, contracte care nu pot fi calificate decât acte de administrare şi nu acte de dispoziţie.
2. Nu poate fi reţinută nici cea de-a doua critică, deoarece, atâta timp cât s-a concluzionat că încheierea celor două contracte (cel de comodat şi cel de închiriere) s-a făcut în baza mandatului dat de către reclamanţi, eventuala răspundere a mandatarului nu poate fi atrasă decât în baza art. 1540 C. civ., pentru depăşirea limitelor mandatului.
3. Nici cea de-a treia critică nu poate fi reţinută, deoarece, recurenţii, în fapt, nu critică greşita aplicare a dispoziţiilor art. 1546 alin. (2) C. civ., ci modul de interpretare, de către instanţa de apel, a probelor administrate în cauză, relativ la reţinerea faptului că recurenţii ar fi ratificat contractul de închiriere, prin aceea că au solicitat, într-un dosar separat, plata contravalorii chiriei şi respectiv, că şi-au manifestat intenţia de a încheia un contract de închiriere.
Analiza temeiniciei unei hotărâri judecătoreşti numai poate fi făcută în calea de atac, extraordinară, a recursului, deoarece dispoziţiile art. 304 pct. 10 şi 11 C. proc. civ., au fost abrogate prin OUG nr. 138/2000.
De altfel, recurenţii reclamanţi nici nu au reclamat depăşirea limitelor mandatului, ci nulitatea contractelor încheiate în baza acestuia, pe motiv că respectivele contracte ar reprezenta acte de dispoziţie şi nu acte de administrare.
4. Instanţa de apel a făcut referire la revocarea mandatului doar pentru a releva faptul că la data încheierii celor două contracte, ce fac obiectul cauzei de faţă, mandatul era în vigoare şi că, prin urmare, cele două contracte au fost încheiate în mod valabil, revocarea intervenind la un moment ulterior încheierii respectivelor contracte.
5. Nici cea de-a cincea critică nu poate fi reţinută.
De altfel, şi aceasta vizează tot greşita interpretare a probelor administrate în cauză, deci temeinicia hotărârii recurată, însă instanţa de apel, prin acele considerente nu a vrut decât să întărească faptul că respectivele contracte, de comodat şi de închiriere, nu reprezintă decât acte de administrare, şi că recurenţii ar fi fost de acord, în mod implicit, prin aceea că au semnat mandatul, ca mandatarul să încheie respectivele contracte.
6. Instanţa de recurs nu poate reţine nici această critică.
Pentru aceleaşi considerente, arătate mai sus, nu se va analiza critica ce vizează greşita interpretare a probelor, ci doar critica ce vizează nelegalitatea hotărârii, respectiv existenţa cauzei ilicite.
În mod legal a reţinut instanţa de apel, că scopul încheierii contractului de mandat general, acela de conservare a bunului imobil ce a făcut obiectul celor două contracte în litigiu, a fost atins prin faptul renovării şi introducerii lui în circuitul turistic, or, din acest punct de vedere, încheierea celor două contracte, de comodat şi respectiv de închiriere, apar ca subsumate tocmai acestui scop, astfel că, în cauză, nu ne aflăm în prezenţa unei cauze ilicite, ci licite.
7. Aşa după cum, în mod corect, a reţinut şi instanţa de apel neplata chiriei poate atrage rezilierea contractului şi nu nulitatea acestuia, iar în ce priveşte cauza, aşa cum s-a arătat mai sus, cauza acestor contracte este una licită, prin faptul că, prin încheierea celor două contracte, de comodat şi de închiriere, scopul contractului de mandat general, acela de buna administrare a imobilului, a fost atins.
Având în vedere cele de mai sus, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte, va respinge recursul, ca nefondat.
În baza art. 274 C. proc. civ., reclamanţii vor fi obligaţi la plata sumei de 1.600 lei cheltuieli de judecată către intimaţii SC K.B. SRL Sighişoara şi Ş.M.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii H.P.K.E. şi H.N. împotriva deciziei nr. 49/A-C din 13 mai 2009 a Curţii de Apel Piteşti, secţia comercială de contencios administrativ şi fiscal.
Obligă reclamanţii la plata sumei de 1.600 lei cheltuieli de judecată către intimaţii SC K.B. SRL Sighişoara şi Ş.M.
Irevocabilă.
Pronunţată, în şedinţa publică, astăzi 1 iulie 2010.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2527/2010. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 2538/2010. Comercial → |
|---|
