ICCJ. Decizia nr. 1578/2011. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 1578/2011
Dosar nr. 10127/211/2008
Şedinţa publică din 13 aprilie 2011
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 21 iulie 2008 în dosarul nr. 10127/211/2008 al Judecătoriei Cluj-Napoca, reclamanta SC O. ROMÂNIA SA a chemat-o în judecată pe pârâta ASOCIAŢIA DE proprietari Cluj-Napoca, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce se va pronunţa să fie obligată să respecte prevederile contractului de închiriere nr. 8524 din 7 octombrie 2005, valabil încheiat între părţi şi să permită accesul reprezentanţilor reclamantei la amplasamentele închiriate, iar în caz de refuz, să fie autorizată reclamanta să intre în posesia spaţiului închiriat, eventualele cheltuieli ocazionate de aceasta căzând în sarcina pârâtei.
Prin cererea de intervenţie în interes propriu depusă la dosar la data de 24 septembrie 2008, intervenienţii B.M. şi S.N. au solicitat încuviinţarea în principiu a cererii de intervenţie în condiţiile art. 52 alin. (1) C. proc. civ. şi anularea contractului de închiriere nr. 8524 din 7 octombrie 2005.
Prin întâmpinarea şi cererea reconvenţională formulată de ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI, s-a solicitat, în ceea ce priveşte întâmpinarea, respingerea cererii reclamantei ca nefondată, iar în ceea ce priveşte cererea reconvenţională, s-a solicitat, în principal, să se constate nulitatea absolută a contractului de închiriere nr. 8524 din 7 octombrie 2005, iar în subsidiar, să se constate că acest contract a fost desfiinţat, ca urmare a împlinirii condiţiei rezolutorii stipulate în conţinutul său.
Prin sentinţa civilă nr. 521/2009 a Judecătoriei Cluj-Napoca, pronunţată la data de 19 ianuarie 2009, s-a dispus declinarea competenţei de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Comercial Cluj, având în vedere că litigiul are o natură comercială.
Prin sentinţa comercială nr. 1107 din 12 martie 2010, pronunţată de Tribunalul Comercial Cluj în dosar nr. 10127/211/2008, a fost admisă acţiunea comercială formulată de către reclamanta SC O. ROMÂNIA SA împotriva pârâtei ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI Cluj-Napoca şi, în consecinţă, pârâta a fost obligată să respecte prevederile Contractului de închiriere nr. 8524 din 7 octombrie 2005 şi să permită accesul reprezentanţilor reclamantei la amplasamentele închiriate, iar în cazul refuzului pârâtei, reclamanta a fost autorizată să intre în spaţiul anterior menţionat, eventualele cheltuieli ocazionate de aceasta urmând să fie suportate de pârâtă. Totodată, a fost respinsă în întregime cererea reconvenţională formulată de către reclamanta reconvenţională ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI Cluj-Napoca, împotriva pârâtei reconvenţionale SC O. ROMÂNIA SA şi a fost respinsă în întregime cererea de intervenţie în interes propriu formulată de către intervenienţii B.M. şi S.N.
Pentru a se pronunţa astfel tribunalul a avut în vedere că la data de 16 septembrie 2005 proprietarii imobilului situat în Cluj-Napoca, judeţul Cluj, mai puţin proprietarii apartamentelor nr. 23, 33, 47, 48, 55, 60, 86, 87, 89, 92, 93, 94, 95 au împuternicit reprezentanţii legali ai pârâtei, respectiv administratorul şi preşedintele Asociaţiei, să încheie cu reclamanta un contract de închiriere pe o durata de 10 ani, pentru o chirie de 3.500 Euro/an, cu privire la o suprafaţă de 100 mp şi ,,local" (filele 14 - 18 dosarul Judecătoriei Cluj-Napoca).
Tot în aceeaşi zi, reprezentanţii pârâtei şi-au dat acordul în vederea obţinerii de către reclamantă a autorizaţiei de construire (fila 19), autorizaţie care a fost obţinută de către reclamantă abia în data de 13 decembrie 2007.
După obţinerea acestei autorizaţii, pârâta a refuzat să-i permită reclamantei să-şi exercite dreptul de folosinţă asupra spaţiilor închiriate, acest refuz fiind menţinut şi după notificarea trimisă în acest sens de către reclamantă.
Pârâta şi-a întemeiat refuzul de a-i permite reclamantei accesul în spaţiu pe faptul că ar fi nul contractul de închiriere şi că acest contract ar fi fost desfiinţat ca urmare a îndeplinirii condiţiei rezolutorii stipulate de părţi.
Aceeaşi poziţie au avut şi intervenienţii B.M. şi S.N.
Într-adevăr în privinţa cauzelor de nulitate invocate, s-a reţinut că nu a fost depus la dosar un proces - verbal al Adunării Generale a Asociaţiei de Proprietari, dar a fost depusă o listă nominală din care rezultă acordul la închiriere al majorităţii simple a locatarilor; contractul a fost semnat de administratorul şi preşedintele Asociaţiei, care se bucură de mandat de reprezentare din partea Asociaţiei, deci, de către reprezentanţii asociaţiei şi prin asumarea proprietarilor din bloc; acordul proprietarilor direct afectaţi a fost obţinut prin semnarea contractului de către reprezentanţii asociaţiei şi prin asumarea contractului de către majoritatea proprietarilor din bloc; B.M. nu putea invoca împrejurarea nesemnării listei nominale întrucât nu era proprietar al apartamentului direct afectat la momentul încheierii contractului; lipsa acordului d-nei S.N. nu ar avea vreo importanţă, contractul fiind un act de administrare cu privire la care aceasta are obligaţia să se supusă majorităţii.
În ceea ce priveşte cererile privind constatarea desfiinţării contractului ca urmare a îndeplinirii condiţiei rezolutorii stipulate, instanţa a reţinut că atât intervenienţii, cât şi pârâta sunt în eroare. Astfel, trebuie menţionat că părţile nu au stabilit un termen până la care trebuia sa fie obţinute autorizaţiile necesare desfăşurării activităţii (art. 3.7 din contract).
Apoi, condiţia rezolutorie înserată la art. 3.7 din contract poate fi invocată doar de către reclamantă, nu şi de pârâtă sau de intervenienţi, aceştia neavând niciun interes să invoce această clauză contractuală din moment ce reclamanta are obligaţia sa-i plătească chiria pentru spaţiu închiriat, chiar dacă acest spaţiu nu este folosit.
În fine, autorizaţia de construire, conform susţinerilor reclamantei, necontestate de pârâtă şi intervenienţi, a fost obţinută în decembrie 2007.
Nu constituie motiv de reziliere a contractului nici neplata chiriei de către reclamantă, în lipsa unui preaviz de 60 zile din partea pârâtei (art. 9.1.3), în contractul de închiriere care constituie ,,legea părţilor" fiind inserată o astfel de clauză doar sub condiţia anterior menţionată, condiţie neîndeplinită de către reclamanta reconvenţională.
Nu s-a dovedit nici că ar fi nocive pentru sănătatea locatarilor montarea echipamentelor de către reclamantă.
ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI Cluj-Napoca, reprezentată prin preşedinte L.G., respectiv S.N. şi B.M. au declarat apel, solicitând admiterea apelului, cu consecinţa respingerii cererii de chemare în judecată a intimatei ca nefondată şi admiterea cererii reconvenţionale şi a cererilor de intervenţie în interes propriu.
Prin Decizia civilă nr. 155 din 27 octombrie 2010 a Curţii de Apel Cluj, secţia comercială, de contencios administrativ şi fiscal, s-au admis apelurile declarate de pârâta ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI şi intervenienţii în interes propriu S.N. şi B.M. împotriva sentinţei civile nr. 1107 din 12 martie 2010, pronunţată în dosarul nr. 10127/211/2008 al Tribunalului Comercial Cluj şi s-a respins acţiunea formulată de reclamanta SC O. ROMÂNIA SA împotriva pârâtei ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI, ca neîntemeiată.
S-a admis cererea reconvenţională formulată de ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI împotriva SC O. ROMÂNIA SA.
S-au admis cererile de intervenţie în interes propriu formulate de B.M. şi S.N. împotriva SC O. ROMÂNIA SA şi ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI.
S-a anulat contractul de închiriere nr. 8524 din 7 octombrie 2005 încheiat între SC O. ROMÂNIA SA şi ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI.
Totodată, instanţa de apel a obligat pe reclamanta SC O. ROMÂNIA SA la plata în favoarea pârâtei ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI, a sumei de 1221,6 lei cheltuieli de judecată la fond.
A obligat pe reclamanta SC O. ROMÂNIA SA la plata în favoarea intervenienţilor a sumei de 2339,5 lei cheltuieli de judecată la fond.
A obligat pe intimata SC O. ROMÂNIA SA la plata în favoarea apelantei, ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI, a sumei de 1181 lei, cheltuieli de judecată şi în favoarea apelantei S.N. a sumei de 586 lei, cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunţa astfel instanţa de apel a reţinut că potrivit art. 11 alin. (1) din OG nr. 85/2001, închirierea sau darea în folosinţă a spaţiilor comune se realizează ,,pe baza hotărârii adunării generale a proprietarilor ... ".
Cu alte cuvinte, adoptarea hotărârii privind închirierea este condiţionată de întrunirea Adunării Generale a ASOCIAŢIEI DE PROPRIETARI.
În acest sens sunt şi prevederile art. 11 din Statutul ASOCIAŢIEI DE PROPRIETARI, potrivit cărora: ,,discuţiile şi deciziile adunării generale se consemnează într-un registru de procese - verbale. Procesul - verbal se semnează de toţi membrii participanţi".
Chiar în ipoteza în care tabelul nominal ar cuprinde semnăturile tuturor proprietarilor nu s-ar putea vorbi despre o hotărâre propriu-zisă a adunării generale, scopul întrunirilor fiind acela de a se asigura deplina informare a participanţilor asupra tuturor condiţiilor contractării.
Tabelul nominal semnat de către o parte dintre proprietari nu conţinea suficiente elemente de identificare a obiectului contractului, pentru a se putea stabili dacă acordul lor este dat în deplină cunoştinţă de cauză.
Pe de altă parte, s-a mai reţinut că trebuie arătat şi faptul că tabelul nominal poată aceeaşi dată cu aceea a semnării contractului de unde rezultă că nu a avut loc o altă întâlnire a proprietarilor pentru a li se da posibilitatea să se lămurească asupra a ceea ce urma să se închirieze şi pentru a li se preciza că, prin local, se înţelege uscătoria de la ultimul etaj, ce urma a fi folosită drept local tehnic.
Cu privire la mandatul preşedintelui ASOCIAŢIEI, respectiv cel al administratorului, s-a reţinut că dată fiind maniera echivocă în care au fost obţinute semnăturile unora dintre proprietari, mandatarii acestora, preşedintele asociaţiei şi administratorul nu puteau să contracteze valabil, potrivit dispoziţiilor imperative ale art. 11 alin. (1) din OG nr. 85/2001 art. 6 alin. (3) din Anexa nr.2 a HG nr. 400/2003, nici măcar cu privire la ceea ce au stabilit în preambulul tabelului nominal respectiv terasă şi local.
Totodată, potrivit art. 39 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari: „Proprietatea comună poate fi utilizată de către terţi, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majorităţii proprietarilor membri ai asociaţiei şi al proprietarilor direct afectaţi de vecinătate ... ".
De asemenea, potrivit art. 6 alin. (3) din Anexa nr. 2 a HG nr. 400/2003: „Schimbarea destinaţiei locuinţelor şi/sau a spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, situate în clădiri colective, se poate face numai cu acordul proprietarului clădirii sau al asociaţiei de proprietari şi în mod obligatoriu, cu aprobarea proprietarilor cu care se învecinează pe orizontală şi pe verticală, indiferent dacă proprietarul care intenţionează să facă această schimbare este sau nu este membru al asociaţiei de proprietari".
Prin urmare, pe lângă acordul proprietarilor, manifestat prin adoptarea unei hotărâri a adunării generale, se impune a fi obţinut, în mod obligatoriu, şi acordul proprietarilor direct învecinaţi.
În speţă, reclamanta intimată era obligată să obţină acordul tuturor proprietarilor de apartamente situate la etajul X, respectiv: S.I., V.V., ș.a.
Or, din lista nominală depusă la dosar – filele 14 - 18 dosar fond, rezultă că proprietarii apartamentelor nr. 89, 60 şi 29, aflate la ultimul etaj al blocului, nu şi-au dat acordul pentru închirierea ,,localului" respectiv a uscătoriei.
În privinţa intervenientei S.N., proprietară a apartamentului nr.60, situat la etajul X al imobilului, acordul său la închiriere lipseşte de pe lista utilizată ca temei al închirierii.
Cu privire la d-nul T.D., care i-a înstrăinat ulterior apartamentul intervenientului în interes propriu B.M., chiar dacă se menţionează în respectiva listă că acesta nu locuieşte în imobil, nu se poate afirma că acordul său nu era absolut necesar, deoarece textele de lege anterior menţionate nu fac o astfel de distincţie.
Intervenientul B.M. a invocat în faţa primei instanţe nu faptul neexprimării acordului său personal la momentul încheierii contractului, ci neexprimarea acordului proprietarului apartamentului de la acea vreme, al cărui succesor privind proprietatea apartamentului este în temeiul contractului de vânzare - cumpărare.
Instalarea staţiei GSM pe terasa şi în uscătoria blocului provoacă o schimbare a destinaţiei acestor spaţii, transformându-le din spaţii comune ale blocului, accesibile oricărui proprietar, în localuri tehnice.
În consecinţă, curtea de apel a reţinut că, în privinţa contractului de închiriere încheiat între părţi, acesta este lovit de nulitate ca urmare a nerespectării condiţiilor imperative impuse de art. 11 alin. (1) din OG nr. 85/2001, art. 11 din Statutul ASOCIAŢIEI DE PROPRIETARI, art. 39 din Legea nr. 230/2007 şi art. 6 alin. (3) din Anexa nr. 2 a HG nr. 400/2003, astfel că în mod nelegal s-a admis acţiunea şi s-a respins cererea reconvenţională.
Împotriva acestei hotărâri a formulat recurs, în termenul legal reclamanta-pârâtă solicitând în baza art. 304 pct. 9 C. proc. civ. admiterea acestuia şi modificarea hotărârii în sensul respingerii apelului formulat, ca nefondat.
A invocat aplicarea greşită, în cauză a dispoziţiilor art. 6 alin. (3) din Anexa nr. 2 a HG nr. 400/2003, aceste prevederi legal aplicându-se exclusiv în cazul schimbării destinaţiei locuinţelor şi/sau a spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă. Potrivit art. 1 alin. (2) din HG nr. 400/2003 prin bloc de locuinţe – clădire – condominiu, se înţelege o proprietate imobiliară din care unele părţi sunt proprietăţi individuale, reprezentate din apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, iar restul, proprietate comună indiviză, fiind evident că proprietatea comună indiviză este separată ca regim juridic, de proprietăţile individuale astfel că terasa şi localul nu se încadrează în categoria locuinţelor sau a spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă.
Prin urmare, în opinia recurentei nu era necesar acordul proprietarilor apartamentelor cu care spaţiul respectiv se învecinează pe orizontală şi pe verticală.
S-au aplicat greşit şi dispoziţiile art. 11 din OG nr. 85/2001, simpla amplasare a unor echipamente pe terasa imobilului neschimbând destinaţia acestuia, iar acordul a fost exprimat de majoritatea locatarilor din bloc, număr suficient faţă de cerinţele art. 11 alin. (1) din OG nr. 85/2001, majoritate căreia trebuie să se supună şi intervenientul B.M.
De altfel, acesta nu se poate opune unor acte de administrare emise anterior datei dobândirii dreptului său de proprietate.
A concluzionat că cererea reconvenţională nu este fondată.
Pe fondul cererii principale, a arătat că sunt întrunite condiţiile art. 1420 alin. (3) şi art. 1076 C. civ., cocontractantul fiind obligat să respecte obligaţiile asumate, aspecte asupra cărora, în apel, instanţa nu s-a pronunţat.
Intimata pârâtă-reclamantă şi intervenienta au formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului, ca nefondat.
Analizând recursul se găseşte nefondat.
În ceea ce priveşte aplicarea dispoziţiilor art. 6 alin. (3) din Anexa la HG nr. 400/2003, se constată din motivarea hotărârii instanţei de apel că acestea au fost invocate în coroborare cu art. 39 din Legea nr. 230/2007, privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari care se referă expres la spaţiile „proprietate comună".
Prin urmare, neluarea în considerare în cauză a dispoziţiilor art. 6 alin. (3) din Anexa la HG nr. 400/2003 nu este suficientă pentru admiterea recursului, atât timp cât un alt text legal, reţinut corect de instanţa de apel justifică demersul judiciar al intimaţilor, cât şi lipsa hotărârii adunării generale a membrilor asociaţiei, cerută imperativ de art. 11 alin. (1) din OG nr. 85/2001 potrivit căruia închirierea sau darea în folosinţă a spaţiilor comune se realizează pe baza hotărârii adunării generale.
În ceea ce priveşte greşita aplicare a prevederilor art. 11 din OG nr. 85/2001, exigenţa textului este clară fiind necesară întrunirea adunării generale a membrilor asociaţiei pentru aprobarea unui contract de închiriere, astfel că orice referire la pretinsa majoritate obţinută pe baza unor semnături individuale, din care lipseşte acordul vecinilor direct afectaţi nu este relevantă, legea garantând asociaţilor nemulţumiţi dreptul de a se plânge împotriva unor măsuri luate de adunarea generală, conform art. 26 din Legea nr. 230/2007, drept care în cauză a fost nesocotit.
În ceea ce priveşte admiterea cererilor de intervenţie acestea au fost admise în mod legal faţă de reţinerea faptului că la data încheierii contractului de închiriere nu s-a luat acordul fostului proprietar al apartamentului în care în prezent locuieşte intervenientul B.M. şi al intervenientei S.N. în condiţii impuse prin textele de lege arătate.
Referitor la ultima critică, susţinerea nu este corectă, instanţa de apel pronunţându-se în limitele învestirii, cu respectarea dispoziţiile art. 292, art. 295 C. proc. civ. şi a analizat cu prioritate cauzele de nulitate ale contractului de închiriere găsindu-le întemeiate, soluţia dată cererii reconvenţionale atrăgând, pe cale de consecinţă, respingerea acţiunii principale având ca obiect respectarea contractului, sens în care instanţa de apel a şi modificat hotărârea primei instanţe, astfel că nu se poate reţine că nu s-a pronunţat şi pe această cerere.
Aşa fiind, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul va fi respins, ca nefondat, iar în baza art. 274 C. proc. civ., recurenta va fi obligată să plătească intimaţilor cheltuieli de judecată în valoare de 2.332 lei, reprezentând onorariu de avocat, în recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de reclamanta SC O. ROMÂNIA SA Bucureşti împotriva deciziei civile nr. 155 din 27 octombrie 2010, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia comercială, de contencios administrativ şi fiscal, ca nefondat.
Obligă recurenta-reclamantă să plătească intimatei-pârâte ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI Cluj-Napoca şi intimaţilor-intervenienţi S.N. şi B.M. suma de 2.332 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs, reprezentând onorariu de avocat.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 13 aprilie 2011.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1575/2011. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 1623/2011. Comercial. → |
|---|
