ICCJ. Decizia nr. 622/2011. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALÄ.
Decizia nr. 622/2011
Dosar nr. 32605/3/2009
Şedinţa publică de la 10 februarie 2011
Deliberând asupra recursului comercial de faţă, reţine următoarele:
Prin sentinţa comercială nr. 12012 din 28 octombrie 2009, pronunţată în dosarul nr. 32605/3/2009, judecătorul din cadrul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a comercială, a admis acţiunea formulată de reclamantul R.G. în contradictoriu cu pârâta SC C.R.E. SRL şi a anulat clauzele art. 26, art. 27, art. 28 şi art. 29 din antecontractul nr. 2772 din 23 aprilie 2008 autentificat la BNP M.
În considerentele sentinţei, judecătorul fondului a reţinut că între părţi s-a încheiat antecontractul nr. 2772 din 23 aprilie 2008 în vederea achiziţionării unui apartament situat în complexul rezidenţial Răsărit de soare, urmând ca apartamentul să fie predat, respectiv contractul de vânzare cumpărare să fie încheiat în formă autentică până la data de 31 decembrie 2009. Reclamantul a formulat acţiunea în justiţie, apreciind caracterul nelegal şi abuziv al unor prevederi ale acestui antecontract.
Judecătorul a reţinut că dispoziţiile clauzelor 18 lit. b), 21 lit. b) şi 30 din antecontract nu sunt nelegale sau abuzive, deoarece reprezintă pacte comisorii stipulate de părţi în cazul neîndeplinirii unor obligaţii de către promitentul cumpărător, clauza 30 fiind una pregătitoare care nu are o forţă juridică asupra unei asociaţii viitoare de proprietari. A apreciat, deci, că clauza 30 este inutilă, dar nu aduce atingere prevederilor legale. Celelalte două clauze au fost apreciate ca legale, judecătorul reţinând că faptul rezilierii contractului din culpa reclamantului cu consecinţa pierderii a 50 % din suma achitată nu ar fi avut consecinţe deosebite, dacă reclamantul nu ar fi achitat un avans considerabil.
S-a mai reţinut că semnarea unui contract cu termeni defavorabili unei părţi nu reprezintă o dovadă de clauză abuzivă, acest aspect ţinând de diligenţa persoanelor semnatare. S-a apreciat, în acest context, că piaţa imobiliară era în plină dezvoltare la momentul semnării antecontractului, interesul reclamantului pentru anularea actului încheiat cu pârâta apărând ca urmare a recesiunii economice, în raport de care suma plătită părea prea mare raportat la noile preţuri de piaţă, iar dacă ar fi putut recupera avansul ar fi putut plăti un imobil de mai bună calitate sau cu mai multe camere. În consecinţă a apreciat că reclamantul avea opţiuni pe piaţă, iar contractul în forma prezentată putea fi refuzat dacă reclamantul ar fi citit şi apreciat la momentul respectiv ca fiind nefavorabile unele clauze.
Cu privire la clauza 25, s-a reţinut că reclamantul a fost de acord cu respectarea regulamentului condominiului, respectiv cu clauzele de convieţuire între proprietari.
Judecătorul a apreciat ca fiind abuzive clauzele 26-29, reţinând că pârâta a impus tarife care nu urmăreau costurile economice de administrare, ci impunerea unui terţ ca administrator imobiliar la tarife care nu ţineau cont de o posibilă negociere între cei administraţi şi administrator - persoană juridică. În acest context a reţinut incidenţa prevederilor art. 4 alin. (1) din Legea nr. 193/2000.
Sentinţa de fond a fost apelată de ambele părţi, reclamantul solicitând anularea şi a clauzelor apreciate de judecătorul fondului ca nefiind abuzive sau nelegale, iar pârâta solicitând respingerea acţiunii în totalitate.
Prin Decizia comercială nr. 290 din 10 mai 2010, completul de judecată din cadrul Curţii de Apel Bucureşti, secţia a V-a comercială, a respins ca nefondat apelul pârâtei; a admis apelul reclamantului, a schimbat în parte sentinţa de fond în sensul anulării şi a clauzelor 18 lit. h), 21 lit. b), 25 şi 30 din antecontractul de vânzare cumpărare nr. 353 din 23 aprilie 2008 autentificat la BNP M. sub nr. 2772 din 23 aprilie 2008.
Completul de apel a înlăturat criticile formulate de pârâta SC C.R.E. SRL, cu următoarele considerente: judecătorul fondului nu avea obligaţia amânării cauzei pentru lipsă de apărare, în condiţiile în care cererea nu îndeplinea cerinţele legale, judecătorul dispunând, totuşi, amânarea pronunţării, cauza fiind ulterior repusă pe rol; noua cerere de amânare a cauzei, pentru termenul din data de 28 octombrie 2009, a fost depusă la dosar după strigarea cauzei şi luarea ei în pronunţare, astfel încât nu a putut fi luată în considerare de judecător; s-a reţinut, însă, legala citare a pârâtei, precum şi incidenţa prevederilor art. 129 alin. (1) C. proc. civ., care impun părţii obligaţia de a urmări desfăşurarea şi finalizarea procesului, apreciind în acest context că pârâta se prevalează de propria culpă pentru obţinerea unor foloase procesuale.
A fost înlăturată şi critica vizând încălcarea prevederilor art. 129, art. 222 şi art. 225 C. proc. civ., completul de apel reţinând că adresa trimisă pârâtei în care i se solicita să-şi precizeze poziţia faţă de susţinerile reclamantului, chiar dacă a fost calificată de judecător ca fiind interogatoriu (în lipsa unui interogatoriu formulat de reclamant) a avut ca scop asigurarea dreptului la apărare al pârâtei, prin exprimarea în scris a poziţiei sale. S-a mai reţinut că judecătorul fondului, cu aplicarea corectă a prevederilor art. 969 C. civ., a apreciat caracterul abuziv al unora din prevederile antecontractului.
Apelul reclamantului R.G. a fost apreciat ca fiind întemeiat, pentru următoarele: s-a reţinut că antecontractul încheiat de părţi întră în categoria convenţiilor standard preformulate, care atrag aplicarea dispoziţiilor Legii nr. 193/2000, apreciindu-se că această convenţie nu reprezintă acordul de voinţă al părţilor contractante, fiind în fapt un contract de adeziune în care beneficiarului îi revine doar rolul de a semna clauzele deja prestabilite. S-a apreciat, totodată, că faptul că intimata nu era singurul dezvoltator de pe piaţa imobiliară nu este în măsură să conducă la concluzia acceptării de către beneficiar a conţinutului clauzelor sau la aceea a înlăturării caracterului abuziv al unor dispoziţii contractuale. Analizând clauzele 18 lit. b) şi 21 lit. b), completul de judecată a apreciat caracterul abuziv al acestora, raportat faptul că prevăd obligarea promitentului cumpărător la plata unor daune interese în procent de 50 % din suma plătită, corelativ cu inexistenţa unei clauze în favoarea promitentului şi inserarea unei clauze de penalităţi limitate la suma de 5.000 Euro, la inexistenţa unei clauze care să permită promitentului rezilierea de drept a antecontractului, în condiţiile unui pact comisoriu de grad IV în favoarea promitentei vânzătoare, la restituirea unor sume către promitentul cumpărător doar după trecerea unui termen de 6 luni sau sub condiţia de vânzare sau închiriere către un terţ, în condiţiile în care avansul a avut nivelul de 95 % din preţ pentru a se putea beneficia de o reducere a preţului stabilită de promitentul vânzător. În condiţiile în care aceste clauze nu au format obiectul negocierii, fiind prestabilite de pârâtă, reclamantul a acţionat de pe o poziţie inegală, fiind lipsit de posibilitatea modificării sau înlăturării acestora. În raport de cele reţinute, s-a apreciat incidenţa art. 4 alin. (1) din Legea nr. 193/2000.
Clauza 25 a fost apreciată ca abuzivă deoarece stabileşte în sarcina reclamantului obligaţia de a respecta un regulament de coproprietate, cu dispoziţii prestabilite de către pârâtă şi nu de beneficiari, precum şi pentru că pârâta impune acest regulament asociaţiei de proprietari, entitate juridică neconstituită, fiind încălcate prevederile art. 973 C. civ. Din aceleaşi considerente a fost apreciat caracterul abuziv şi al clauzei 30 din antecontract.
Decizia de apel a fost recurată de pârâta SC C.R.E. SRL, care a solicitat admiterea recursului şi, în principal, casarea deciziei cu trimiterea cauzei spre rejudecare, iar în subsidiar, modificarea deciziei şi respingerea în totalitate a acţiunii reclamantului.
Pârâta a invocat prevederile art. 304 pct. 1 şi 9 C. proc. civ., criticând Decizia de apel sub următoarele aspecte:
- soluţionarea litigiului cu încălcarea normelor de competenţă funcţională, apreciind că dată fiind natura civilă a litigiului, acesta trebuia soluţionat de secţiile civile ale instanţelor de fond şi de apel, iar nu de instanţa comercială; a precizat că fiind vorba de vânzarea unui imobil această operaţiune are natură civilă;
- soluţionarea litigiului cu încălcarea competenţei materiale, în raport de Decizia nr. 32/2008 care stabileşte caracterul evaluabil în bani al acţiunilor în desfiinţarea actelor juridice, iar valoarea litigiului nu atrăgea competenţa de primă instanţă a tribunalului, în condiţiile în care taxa de timbru achitată a fost de 12 lei;
- greşita soluţionare a cauzei, cu încălcarea excepţiei inadmisibilităţii acţiunii, Legea nr. 193/2000 nefiind aplicabilă contractului de vânzare-cumpărare imobil, imobilul neputând fi asimilat unui produs;
- greşita calificare a actului juridic ca fiind unul de adeziune, fără a exista probe administrate de reclamant pe acest aspect; instanţa de apel a creat, prin Decizia pronunţată un dezechilibru semnificativ între ea şi reclamant, lipsind-o de orice garanţie şi penalităţi, de care beneficiază reclamantul; achitarea avansului de 50 % a fost efectuată de reclamant pentru a beneficia de reducerea de preţ oferită, pentru ca ulterior, acţionând contrar bunei credinţe, să formuleze acţiunea în justiţie pentru pretinsul caracter abuziv al clauzelor contractuale.
Prin memoriu separat de recurs, pârâta a mai invocat şi greşita aplicare a prevederilor art. 4 din Legea nr. 193/2000, în condiţiile în care actul nu a fost impus, reclamantului explicându-i-se conţinutul clauzelor.
Prin întâmpinare, reclamantul a solicitat respingerea recursului ca nefondat, susţinând următoarele: netemeinicia excepţiei necompetenţei funcţionale, pârâta având calitatea de comerciant, activitatea sa legată de încheierea şi executarea contractului fiind de natură comercială; netemeinicia excepţiei necompetenţei materiale, tribunalul fiind competent să soluţioneze cauza ce viza un drept nepatrimonial; netemeinicia excepţiei de inadmisibilitate, raportat la faptul că nu a fost invocată în faţa instanţelor inferioare, precum şi la faptul că Legea nr. 193/2000 este aplicabilă în speţă; pe fond, în mod legal s-a reţinut incidenţa prevederilor art. 4 din lege, apreciindu-se caracterul abuziv al clauzelor anulate.
Nu au fost administrate înscrisuri noi în această fază procesuală.
Analizându-se legalitatea deciziei de apel în raport de criticile formulate şi de apărările invocate, se apreciază că recursul nu este fondat, pentru următoarele considerente:
Judecătorii instanţelor inferioare nu au încălcat normele de competenţă funcţională în soluţionarea cauzei. Se reţine, în primul rând, că această excepţie nu este, de regulă, de ordine publică, normele de competenţă pentru instanţe fiind stabilite fără a se diferenţia între secţiile constituite în cadrul acestora (excepţiile de la această regulă fiind expres şi limitativ prevăzute de legiuitor). În al doilea rând nu se poate reţine natura civilă a litigiului, în condiţiile în care pârâta are calitate de comerciant, activitatea comercială desfăşurată fiind aceea de vânzare a apartamentelor edificate pe teren, conform proiectului aprobat. Chiar dacă legiuitorul la nivelul anului 1887 a apreciat ca vânzarea imobilelor reprezintă act civil (la acel moment valoarea imobilelor fiind ridicată, legiSIaţia adoptată urmărind acordarea unor garanţii superioare părţilor implicate în aceste acte, garanţii oferite de legea civilă), în raport de realităţile economice prezente, această concepţie a legiuitorului este apreciată ca desuetă, în condiţiile în care societăţi comerciale au ca obiect de activitate construirea şi vânzare de locuinţe, activitate care urmăreşte obţinerea de profit. În consecinţă, litigiul de faţă este supus legiSIaţiei comerciale, în raport de prevederile art. 56 C. com.
Nu este reţinută nici critica referitoare la încălcarea normelor de competenţa materială, apreciindu-se că tribunalul avea competenţa de soluţionare a cauzei în primă instanţă. Chiar raportat la Decizia nr. 32/2008 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, se reţine că valoarea antecontractului este dată de suma plătită cu titlu de avans; or, în raport de această valoare, care depăşeşte pragul sumei de 100.000 lei, se reţine că litigiul a fost soluţionat, cu respectarea normelor legale în materie de competenţă, de către tribunal, ca primă instanţă.
Aspectul legat de cuantumul taxei de timbru achitată de reclamant la judecata în fond a litigiului nu este de natură a determina competenţa materială a instanţei, Decizia nr. 32/2008 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie nefiind relevantă în stabilirea nivelului acestei taxe, ea soluţionând recursul în interesul legii promovat pentru interpretarea şi aplicarea normelor de competenţă.
Este înlăturată şi critica vizând inadmisibilitatea acţiunii din perspectiva inaplicabilităţii Legii nr. 193/2000. În raport de prevederea art. 1 din lege se reţine că acest act normativ este aplicabil oricărui contract încheiat între comercianţi şi consumatori pentru vânzarea de bunuri, textul legal nefăcând distincţii după natura bunului supus vânzării.
Nu este reţinută nici critica pârâtei referitoare la greşita calificare a contractului dintre părţi. Se observă că pentru a fi incidentă prevederea art. 304 pct. 8 C. proc. civ., este necesar ca prin interpretarea dată actului juridic supus judecăţii să se fi schimbat în mod substanţial natura sa. Or, în speţă, nu a intervenit o asemenea alterare a naturii juridice a actului dintre părţi pentru a deveni incident articolul precitat.
Celelalte motive invocate de pârâtă în primul memoriu de recurs, vizând crearea unui dezechilibru între părţile contractante, acţionarea contra bunei credinţe a reclamantului în promovarea cererii de chemare în judecată nu constituie motive de nelegalitate ce pot fi analizate în calea de atac a recursului, potrivit art. 304 C. proc. civ.
În ce priveşte criticile prezentate de pârâtă în al doilea memoriu de recurs, se reţine corecta aplicare de către judecătorii apelului a prevederilor art. 4 alin. (1) din Legea nr. 193/2000, reţinând caracterul abuziv al clauzelor menţionate de reclamant. Pârâta a susţinut că prevederile contractuale nu au fost impuse reclamantului, dar această critică nu poate fi încadrată în motivele de nelegalitate reglementate de art. 304 C. proc. civ., analiza sa implicând reevaluarea probatoriul administrat.
În sfârşit, invocarea prevederilor art. 1 lit. a) din Anexa la Legea nr. 193/2000 este irelevantă în speţă, neavând legătură că clauzele apreciate de reclamant şi constatate de judecători ca fiind abuzive.
Pentru considerentele reţinute şi constatându-se legalitatea deciziei pronunţate de completul de apel, în temeiul art. 312 C. proc. civ., recursul pârâtei va fi respins ca nefondat.
În temeiul art. 274 C. proc. civ., va fi obligată recurenta să plătească intimatului cheltuielile de judecată efectuate şi dovedite în calea de atac, constând în onorariul de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de pârâta SC C.R.E. SRL PITEŞTI împotriva deciziei nr. 290 din 10 mai 2010 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a V-a comercială, ca nefondat.
Obligă recurenta să plătească intimatului R.G. suma de 1.000 lei cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunţată, în şedinţa publică, astăzi 10 februarie 2011.
| ← ICCJ. Decizia nr. 620/2011. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 623/2011. Comercial → |
|---|
