CSJ. Decizia nr. 96/2003. COMPLETUL DE 9 JUDECĂTORI
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA SUPREMĂ DE JUSTIIE
COMPLETUL DE 9 JUDECĂTORI
Decizia nr. 96
Dosar nr. 56/2003
Şedinţa publică din 9 iunie 2003
Asupra recursului în anulare de faţă;
În baza lucrărilor din dosar, constată următoarele:
La data de 15 octombrie 1999, reclamanta S.C. M. S.A. Galaţi a chemat în judecată Consiliul Local al municipiului Galaţi, pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa în cauză, pârâtul să fie obligat la vânzarea spaţiului comercial situat în Galaţi, sub sancţiunea daunelor cominatorii de 1 milion pe zi întârziere.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că deţine acest spaţiu de peste 20 ani, în baza unor contracte de închiriere succesive.
Urmare a apariţiei HG nr. 383/1996,modificată prin HG nr. 505/1998, reclamanta şi-a manifestat opţiunea cumpărării spaţiului, iar pârâtul a refuzat nejustificat încheierea contractului de vânzare-cumpărare în condiţiile actului normativ menţionat.
În susţinerea pretenţiei dedusă judecăţii, reclamanta a anexat cererii de chemare în judecată copie de pe ultimul contract de închiriere şi actul adiţional la acest contract, precum şi de pe un număr de patru adrese.
Prin sentinţa nr. 11969 din 8 decembrie 1999, Judecătoria Galaţi a admis excepţia necompetenţei materiale şi a declinat competenţa soluţionării în fond a cauzei în favoarea Tribunalului Galaţi.
Învestit prin declinarea competenţei soluţionării în primă instanţă a cauzei, Tribunalul Galaţi, secţia comercială, prin sentinţa nr. 6073 din 30 iunie 2000, a admis acţiunea şi a obligat Comisia de Negociere de pe lângă Consiliul Local al municipiului Galaţi să vândă reclamantei spaţiul comercial situat în Galaţi, sub sancţiunea plăţii de daune cominatorii de 1.000.000 lei/zi întârziere, începând cu data pronunţării hotărârii şi până la încheierea contractului.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că părţile în litigiu au încheiat contractul de închiriere nr. 4512 din 6 mai 1997, având ca obiect folosinţa spaţiului situat în Galaţi, în suprafaţă de 692,36 m2, pe o durată de un an de la data de 21 aprilie 1997 până la data de 21 aprilie 1998. La data de 2 februarie 1998, părţile au încheiat actul adiţional nr. 481 la acest contract de închiriere.
Reclamanta a solicitat pârâtului să aprobe vânzarea acestui spaţiu, prin adresele nr. 3152 din 30 iulie 1998, 3926 din 16 septembrie 1998, 3927 din 16 septembrie 1998 şi 3207 din 10 august 1999, în temeiul art. 1 din HG nr. 505/1998.
Reclamanta a achitat pârâtului chiria pentru acest spaţiu, deşi prin adresa nr. 3152 din 30 iulie 1998 a fost somată să evacueze spaţiul.
În consecinţă, s-a reţinut că reclamanta deţine acest spaţiu în baza unui contract de închiriere şi a plătit chiria datorată, pârâtul refuzând nejustificat să se conformeze dispoziţiilor legale menţionate privind vânzarea spaţiilor comerciale.
Împotriva hotărârii primei instanţe pârâtul a declarat apel, susţinând că în mod greşit a fost admisă acţiunea reclamantei, în raport de împrejurarea că la data apariţiei HG nr. 505/1998 aceasta nu mai avea calitatea de chiriaş.
Curtea de Apel Galaţi, secţia comercială şi de contencios administrativ, prin Decizia nr. 613/A din 6 septembrie 2001, a admis apelul declarat de către pârât şi a schimbat sentinţa atacată, în sensul că a respins acţiunea. Prin aceeaşi hotărâre, apelul declarat de către reclamantă privitor la cheltuielile de judecată a fost respins, ca nefondat.
În motivarea acestei decizii, instanţa de apel a reţinut că la data apariţiei actului normativ invocat ca temei al pretenţiei dedusă spre soluţionare, reclamanta nu mai avea calitatea de chiriaş. În consecinţă, cum locaţiunea pe timp determinat încetase, iar plata chiriei, în condiţiile notificării în vederea eliberării spaţiului, nu face dovada tacitei relocaţiuni, reclamantei nu-i sunt aplicabile dispoziţiile HG nr. 505/1998.
Împotriva acestei din urmă hotărâri, reclamanta S.C. M. S.A. Galaţi a declarat recurs, invocând motivul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 7 şi 8 C. proc. civ.
S-a susţinut că, anterior ajungerii la termen a contractului de închiriere, părţile au procedat la renegocierea chiriei, ceea ce dovedeşte voinţa neechivocă a pârâtului privitoare la prelungirea efectelor acestui contract.
Instanţa de apel nu a acordat actului adiţional semnificaţia juridică corespunzătoare, aşa încât hotărârea pronunţată este urmarea interpretării greşite a actului dedus judecăţii.
Cu referire la notificarea privitoare la evacuarea spaţiului, s-a arătat că aceasta, constituind o iniţiativă a primarului, este lipsită de efecte juridice, în raport de dispoziţiile art. 44 lit. b) din Legea nr. 69/1991, cu referire la art. 21-23 din acelaşi act normativ.
Prin Decizia nr. 2127 din 22 martie 2002, Curtea Supremă de Justiţie, secţia comercială, a admis recursul declarat de către reclamantă şi a modificat Decizia atacată, în sensul că a respins apelul declarat de către pârât împotriva hotărârii primei instanţe, ca nefondat. Totodată, a admis apelul declarat de către reclamantă împotriva aceleiaşi sentinţe pe care a schimbat-o în parte, în sensul că cheltuielile de judecată la fond sunt în sumă de 34.635.553 lei şi urmează a fi plătite.
S-a reţinut că prin actul adiţional nr. 1 din 15 ianuarie 1998, încheiat de părţi anterior încetării contractului de închiriere, părţile au convenit asupra modificării chiriei şi a modalităţilor de plată, celelalte elemente rămânând nemodificate.
Aşadar, actul adiţional nu-şi produce efectele pentru durata de un an pentru care a fost încheiat contractul de închiriere ci, cel puţin pentru încă un an, renegocierea chiriei reprezentând o clauză ce nu poate fi separată de contractul iniţial.
Deşi a reţinut existenţa şi valabilitatea actului adiţional prin care s-a renegociat chiria, instanţa de apel nu a acordat semnificaţia cuvenită acestuia, separându-l din context.
Procedând astfel, instanţa de apel a interpretat greşit actul adiţional şi nu a observat că el marchează manifestarea de voinţă a părţilor cu privire la prelungirea, pe o durată de cel puţin un an, a contractului de închiriere.
Că a fost vorba de o prelungire a contractului de închiriere rezultă şi din împrejurarea că drepturile şi obligaţiile corelative care incumbă părţilor din contract, adică punerea la dispoziţie a spaţiului şi respectiv plata chiriei s-au îndeplinit atât după încheierea actului adiţional, cât şi după intrarea în vigoare a HG nr. 505/1998 care, prin art. 1 a conferit chiriaşilor dreptul de a cumpăra spaţiile pe care le foloseau în baza unui contract de închiriere.
Rezultă deci că în cauză a operat tacita relocaţiune reglementată de art. 1437 C. civ., astfel că reclamanta avea calitatea de chiriaş prevăzută de art. 1 din HG nr. 505/1998 pentru a i se vinde spaţiul în litigiu.
Susţinerea instanţei cum că acceptarea plăţii chiriei nu poate fi reţinută ca o tacită relocaţiune câtă vreme reclamanta a fost notificată cu privire la eliberarea spaţiului nu poate fi primită întrucât notificarea reprezintă o iniţiativă proprie a primarului, lipsită de eficacitate juridică.
S-a mai arătat, în acest sens, că practica şi literatura juridică au statuat că „dacă în urma concediului, locatarul rămâne şi e lăsat în posesie", judecătorii pot aprecia că „partea care a dat concediul a renunţat la reziliere şi a operat tacita relocaţiune", fiind deci exclusă aplicarea dispoziţiilor art. 1438 C. civ., prin renunţarea la efectul produs de concediu.
Ca atare, constatând refuzul nejustificat al pârâtului, în mod temeinic tribunalul a dispus obligarea acestuia la încheierea contractului de închiriere.
Împotriva deciziei instanţei de recurs, procurorul general al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiţie a declarat recurs în anulare, întemeiat pe dispoziţiile art. 330 pct. 2 C. proc. civ.
S-a susţinut că una din condiţiile aplicării HG nr. 50/1998 este preexistenţa unui contract de închiriere, în curs de derulare în momentul manifestării de voinţă, în sensul cumpărării imobilului.
În cauză, contractul de închiriere a fost încheiat pe durată determinată or, potrivit art. 1436 C. civ., la împlinirea termenului, anterior manifestării opţiunii cumpărării spaţiului, locaţiunea a încetat.
Din probatoriul administrat în cauză nu a rezultat reînnoirea locaţiunii în condiţiile art. 1437 şi ale art. 1452 C. civ.
Aşadar, rezultă neîndoielnic că, în cauză, contractul de închiriere a încetat la 21 aprilie 1998, aşa încât nu sunt incidente dispoziţiile art. 1 din HG nr. 505/1998.
În mod greşit, în raport de dispoziţiile art. 65 şi urm. din Legea nr. 68/1991, s-a susţinut lipsa de relevanţă a notificărilor emise de primar privind eliberarea spaţiului.
S-a mai susţinut că, deşi nu există autoritate de lucru judecat, instanţa de recurs trebuia să aibă în vedere hotărârile judecătoreşti prin care s-a statuat că nu a operat tacita relocaţiune, pentru a se evita situaţia dării unor hotărâri potrivnice.
Pe de altă parte, din punct de vedere procedural, în mod greşit s-a menţinut hotărârea primei instanţe, deşi prin aceasta a fost obligată la contractare Comisia de Negociere de pe lângă Consiliul Local al municipiului Galaţi, care nu a figurat în procesul dintre părţi.
Totodată, s-a mai susţinut că sancţiunea plăţii de daune cominatorii nu se justifică, de vreme ce, în art. 4-6 din Normele metodologice de aplicare a HG nr. 505/1998, este prevăzută o întreagă procedură ce trebuie urmată, respectiv stabilirea preţului care trebuie supus aprobării şi care presupune termene, ceea ce nu reprezintă culpa acestei comisii în neexecutarea de îndată a hotărârii.
În concluzie, procurorul general al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiţie a solicitat admiterea recursului în anulare, casarea hotărârii atacate şi pe fond respingerea recursului, cu consecinţa menţinerii deciziei pronunţate în apel.
Recursul în anulare este nefondat, pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:
Este de reţinut că recursul în anulare, având ca finalitate desfiinţarea unei hotărâri judecătoreşti irevocabile, nu se justifică decât pentru motive excepţionale, prevăzute expres de legea procesuală civilă, care vizează un interes general afectat de lezarea ordinii de drept. Ca atarem aceste motive nu pot fi extinse la alte situaţii decât cele prevăzute de art. 330 C. proc. civ.
Or, motivul de casare prevăzut de art. 330 pct. 2 teza I C. proc. civ., invocat în recursul în anulare, vizează acele împrejurări excepţionale de natură a prejudicia ordinea de drept, care îndeplinesc cumulativ următoarele condiţii:
prin hotărârea criticată au fost încălcate dispoziţii legale de ordine publică;
urmare a acestei încălcări, cauza a primit o soluţionare greşită pe fond.
Totodată, teza II a aceluiaşi motiv de casare priveşte exclusiv acele situaţii în care hotărârea judecătorească criticată priveşte fie contradicţia evidentă dintre aceasta şi materialul probator administrat în cauză, fie situaţia în care hotărârea pronunţată nu se întemeiază pe probe existente la dosar.
Prin recursul în anulare, cu referire la teza I, nu se indică normele imperative încălcate de instanţa de recurs la pronunţarea deciziei atacate, iar cu referire la teza II a motivului de casare invocat se propune o altă interpretare a probelor administrate, ceea ce nu legitimează exercitarea acestei căi extraordinare de atac.
Caracterul dispozitiv al normelor legale de reglementare a contractului de închiriere, cu referire la încetarea acestuia, rezultă din dispoziţiile art. 1437 C. civ. privind tacita relocaţiune.
Mai mult, potrivit aceluiaşi text, în cazul când operează tacita relocaţiune, denunţarea contractului este supusă condiţiilor locaţiunii fără termen.
Din probatoriul administrat în cauză a rezultat renegocierea chiriei anterior ajungerii la termen a contractului de închiriere şi plata în continuare a chiriei, primită de proprietarul spaţiului, în cuantumul renegociat.
Totodată, la data de 11 noiembrie 2000 pârâtul, în calitate de locatar şi-a manifestat intenţia vânzării spaţiilor comerciale deţinute de către reclamantă, în calitate de locatar, printre care şi spaţiul în litigiu.
Ca atare, rezultă că în cauză au fost administrate probe, iar hotărârea criticată este susţinută de acestea.
Aşa fiind, hotărârea criticată nu este supusă cazului de casare prevăzut de art. 330 pct. 2 C. proc. civ., invocat prin recursul în anulare.
Pe de altă parte, referitor la daunele cominatorii la care pârâtul a fost obligat, privitor la nelegalitatea hotărârii sub acest aspect, se constată că şi această critică este neîntemeiată. Este de reţinut în acest sens specificul daunelor cominatorii de mijloc de constrângere a debitorului de a executa în natură obligaţia şi nu de mijloc de despăgubire a creditorului obligaţiei de a face, specific în raport de care acesta din urmă poate păstra doar suma corespunzătoare pagubei efectiv suferite, cu titlu de daune interese moratorii sau compensatorii, după caz.
Din acelaşi motiv, precizarea suplimentară, prin hotărârea primei instanţe de judecată, a persoanei obligate la demararea procedurilor prevăzute de HG nr. 505/1998 şi normele de aplicare a acestui act normativ, cu referire la Comisia de Negociere a pârâtului Consiliul Local al municipiului Galaţi, nu este nelegală şi nici nu produce alte consecinţe decât cele pe care soluţia de admitere a acţiunii, legal, în limitele sesizării instanţei, le impune.
În consecinţă, pentru considerentele ce preced, Curtea va respinge recursul în anulare declarat de procurorul general al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiţie, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul în anulare declarat de către procurorul general al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiţie împotriva deciziei nr. 2127 din 22 martie 2002 a Curţii Supreme de Justiţie, secţia comercială, ca nefondat.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 9 iunie 2003.
| ← CSJ. Decizia nr. 146/2002. COMPLETUL DE 9 JUDECĂTORI | CSJ. Decizia nr. 97/2002. COMPLETUL DE 9 JUDECĂTORI → |
|---|
