Capacitatea locatorului și locatarului în contractul de locațiune
| Comentarii |
|
1. capacitatea locatorului în contractul de locațiune, locațiunea având drept scop punerea în valoare a unui lucru, a fost calificată ca un act de administrare, putând fi perfectat și de un locator cu capacitate de exercițiu restrânsă, dacă nu îl prejudiciază. Când durata contractului depășește 5 ani, locațiunea a fost calificată ca fiind un act de dispoziție, fapt pentru care trebuie îndeplinite cerințele legale pentru perfectarea unor astfel de acte, iar locatorul trebuie să aibă capacitatea deplină de a contracta.
În aprecierea valabilității contractului de locațiune, sunt avute în vedere și incapacitățile prevăzute de art. 1653, art. 1654 și art. 1655 în materie de vânzare-cumpărare, extinse de actualul cod civil și la locațiune.
Astfel, sunt incapabili de a contracta direct sau prin persoane interpuse, nici chiar prin licitație publică:
- mandatarii, pentru bunurile pe care sunt însărcinați să le administreze, cu excepția cazului prevăzut la art. 1304 C. civ.;
- părinții, tutorele și curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezintă;
- funcționarii publici, judecătorii sindici;
- practicienii în insolvență;
- executorii, precum și alte asemenea persoane, care ar putea influența condițiile locațiunii făcute prin intermediul lor sau care au ca obiect bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o supraveghează;
- de asemenea, nu pot contracta nici chiar prin persoane interpuse, sub sancțiunea nulității absolute, judecătorii, procurorii, grefierii, executorii, avocații, notarii publici, consilierii juridici și practicienii în insolvență, atunci când există litigii cu privire la dreptul de proprietate asupra bunului care urmează a face obiectul locațiunii (art. 1784 C. civ.);
- în cursul constituirii societății comerciale, fondatorii sau persoanele desemnate ca administratori, prin actele constitutive, încheie în contul viitoarei societăți, printre alte acte, și contractul de locațiune, aferent sediului societății. Acesta, ca și celelalte acte încheiate în contul societății de cei desemnați, sunt considerate ca aparținând acesteia, de la data încheierii lor, condiționat de aprobarea lor de către asociați, odată cu dobândirea de către societate a personalității juridice.
Pe parcursul derulării activității, societatea comercială, în calitate de persoană juridică, va fi în măsură să încheie contractul de locațiune, ca de altfel toate celelalte acte juridice, prin organele sale, în limitele puterilor acordate și prin persoanele cărora li s-a conferit calitatea de reprezentanți, prin actele constitutive sau prin voința asociaților.
Din perspectiva societății comerciale, de locator, în limitele reglementărilor legale, a actelor constitutive și a hotărârii adunării generale, administratorul societății poate încheia contractul de locațiune, ca act de dispoziție, pe o durată mai mare de 5 ani.
Închirierea unei suprafețe locative pe o durată mai mare de 5 ani, de către alte persoane decât cele care pot efectua în numele persoanei juridice locatoare acte de dispoziție, afectează valabilitatea contractului.
În cazul în care bunul face obiectul aportului în natură la capitalul social și a fost adus în folosință, raporturile dintre aportator și societate sunt guvernate de regulile referitoare la locațiune* 121, ceea ce înseamnă că aportatorul, rămânând proprietarul bunului, în această calitate, la dizolvarea societății are dreptul la restituirea acestuia.
Aportarea unui bun făcând parte din comunitatea legală sau convențională a soților, în folosința unei societăți, constituită pe o durată nedeterminată, sau pe o durată mai mare de 5 ani, fiind un act de dispoziție, presupune în temeiul art. 346, art. 366 și art. 368 C. civ. consimțământul expres al ambilor soți. În măsura în care aportarea bunului făcând parte din comunitatea legală sau convențională nu implică schimbarea destinației acestuia și este un act de administrare, consimțământul expres al celuilalt soț nu este necesar, potrivit art. 345 alin. (1) și (2) C. civ.
Doctrina anterioară actualului Cod civil considera că, la închirierea bunurilor aflate în indiviziune, se aplică regulile care guvernează vânzarea de către unul dintre coproprietari, ori teoria mandatului tacit reciproc sau a gestiunii de afaceri.
În prezent, actualul Cod civil statuează că actele de administrare precum închirierea sau denunțarea unor contracte de locațiune, pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce dețin majoritatea cotelor părți (art. 641 C. civ.)
În doctrina franceză, locațiunea consimțită de unul dintre coindivizari este asimilată cu locațiunea lucrului altuia, valabilă în raporturile dintre cocontractanți, dar inopozabilă coindivizarilor, care nu au consimțit - legitimați să acționeze imediat fără să aștepte rezultatele partajului - anularea integrală a contractului.
Regula se aplică și la reînnoirea contractului prin tacita relo-cațiune, precum și la cesiunea contractului de locațiune.
Contractul poate fi încheiat de un coindivizar numai dacă a fost mandatat printr-un mandat expres și special, deoarece în viziunea legislației franceze, locațiunea este integrată actelor de dispoziție.
Doctrina franceză consideră că salvarea contractului de locațiune încheiat de un coindivizar, poate interveni prin recurgerea la aparență, față de locatarul de bună-credință, victima erorii comune, la gestiunea de afaceri, ori la ratificarea contractului de către ceilalți coindivizari, ratificare care poate fi și tacită.
Contractul de locațiune poate fi consolidat și prin efectul declarativ al partajului, atunci când bunul închiriat este încorporat lotului locatorului.
Întrucât prin contractul de locațiune se transmite doar folosința, locatorul poate să nu fie proprietarul lucrului dat în locațiune. Astfel, poate închiria valabil bunul deținut, atât uzufructuarul, cât și locatarul. Pentru ca proprietarul să fie obligat la respectarea locațiunii încheiate de către o altă persoană, aceasta din urmă trebuie să aibă un drept asupra lucrului, opozabil proprietarului, drept care să-i confere posibilitatea închirierii.
În lipsa unui drept opozabil proprietarului, locatorul răspunde contractual față de locatar, pentru tulburarea sa de către proprietar, pentru neîndeplinirea obligației principale, de garantare a folosinței netulburate a bunului.
Contractul de locațiune al proprietarului aparent își produce efectele asupra adevăratului proprietar.
Fiind un act de administrare, contractul de locațiune poate fi încheiat valabil, în calitate de locator și de proprietarul sub condiție rezolutorie, dacă acesta este de bună-credință.
Desființarea sub orice mod a titlului locatorului, care nu îi permite să asigure folosința lucrului închiriat, determină încetarea de drept a contractului de locațiune, deoarece este o locațiune încheiată asupra lucrului altuia.
Totuși, cerințele de securitate a tranzacțiilor și de stabilitate a locațiunii, încadrată în categoria actelor de administrare, permite ca locațiunea să își producă efectele și după desființarea titlului locatorului, pe durata stipulată de părți, fără a depăși 1 an de la data desființării titlului locatorului, însă numai dacă locatarul a fost de bună-credință la încheierea locațiunii (art. 1819 C. civ.).
Locatorul, persoană fizică sau juridică, va încheia în mod direct contractul de închiriere, în această calitate, în timp ce statul și unitățile administrativ-teritoriale vor încheia contractul prin organul prevăzut de lege sau persoana juridică care are în administrare bunul.
2. capacitatea locatorului în contractul de locațiune, pentru locatar, contractul de locațiune este un act de administrare, indiferent de durata acestuia, astfel că sub aspectul capacității, trebuie îndeplinite cerințele legale pentru această categorie de acte [art. 41 alin. (3) C. civ.].
Calitatea de locatar o are în mod obligatoriu sau o pot avea și alte persoane decât cocontractantul locatorului, respectiv soțul, descendenții, ascendenții și toate celelalte persoane menționate în contractul de închiriere a locuinței, dacă aceasta formează obiectul material al locațiunii.
Locuința familiei, la care se referă art. 321-324 C. civ., este protejată atunci când aceasta este asigurată printr-un contract de locațiune.
În temeiul art. 323 alin. (1) C. civ., fiecare soț are un drept locativ propriu, chiar dacă numai unul din ei este titularul contractului, ori contractul este încheiat înainte de căsătorie.
Cotitularitatea soților este generatoare a unei indiviziuni speciale, care nu poate lua sfârșit la inițiativa unuia din aceștia, ci doar prin acordul acestora, deoarece ar fi afectată folosința locuinței. »
Soțul care nu a consimțit la încheierea vreunui act care afec-tează folosința locuinței familiei, poate solicita anularea lui în termenul de 1 an de la data la care a luat cunoștință despre aceasta, dar nu mai târziu de 1 an de la data încetării regimului matrimonial, dacă locuința familiei a fost notată în cartea funciară, sau poate cere numai daune-interese de la celălalt soț, dacă locuința nu a fost notată în cartea funciară, cu excepția cazului în care terțul a cunoscut pe altă cale calitatea de locuință a familiei [art. 322 alin. (5) și (6) C. civ.].
Anularea sau denunțarea locațiunii trebuie făcută de locator fiecăruia dintre soți.
Locațiunea spațiilor destinate exercitării activității unui profesionist, nu beneficiază de măsurile protective prevăzute de Codul civil pentru locuința familiei, calitatea de locatar aparținând ace-luia sau acelora care au încheiat contractul cu locatorul.
În materia contractului de arendare, calitatea de locatar arendaș o are numai semnatarul contractului, deoarece și în această materie se aplică dispozițiile generale ale Secțiunii 1 a Capitolului V din contractul de locațiune, în temeiul art. 1778 alin. (2) C. civ.
Regimul juridic al dreptului locativ sau arendării, vizând raporturile dintre soți, rămâne fără relevanță în privința raporturilor dintre părțile contractului de locațiune, în lipsa unor reglementări speciale (cum sunt cele vizând locuința familiei), deoarece contractul de locațiune sau arendare este întotdeauna, din perspectiva locatarului, un act de administrare.
