Chiria
| Comentarii |
|
chiria, un element esențial al contractului de locațiune; ea reprezintă prețul pe care locatarul îl plătește în schimbul folosinței imobilului, în bani sau sub forma altor prestații.
În principiu, chiria se stabilește în corelație cu durata contractului, fie sub forma unei sume globale, fie pe unități de timp și se plătește la termenele stipulate sau periodic.
Chiria inserată în contract trebuie să fie determinată sau determinabilă (lăsată la aprecierea unui terț desemnat de părți sau a unui expert desemnat de președintele judecătoriei) și poate fi stabilită într-o sumă globală sau într-un cuantum variabil (precum cota-parte din beneficiul realizat de locatarul profesionist).
În condițiile în care părțile nu au convenit prin contract cuantumul chiriei, acesta urmând a fi determinat prin propunerile locatorului, în raport de hotărârea consiliului local, modalitatea de stabilire a chiriei în mod unilateral de către locator, raportat la o atare hotărâre, nu contravine clauzelor contractului și nu echivalează cu modificarea unilaterală a acestuia.
Sinceritatea și seriozitatea chiriei reprezintă o altă cerință a acesteia.
Sinceritatea chiriei presupune că aceasta trebuie stabilită de părți cu intenția de a fi plătită și respectiv primită, în cuantumul prevăzut în contract. Plata unei chirii mai mari, prevăzută într-un act secret, față de chiria declarată în contractul public înregistrat la autoritățile fiscale, se sancționează cu nulitatea, deoarece scopul este ilicit, vizând plata unor taxe și impozite mai mici decât cele reale.
Seriozitatea chiriei se raportează la valoarea folosinței bunului, iar aprecierea seriozității este o chestiune de fapt ce se stabilește de instanță, pe bază de probe, fără ca aceasta să implice un echilibru perfect între valoarea prestațiilor contractuale ale părților. În niciun caz însă, chiria inferioară nu trebuie să se înscrie în derizoriu.
În acest sens, practica judiciară a statuat că stabilirea chiriei sub prețul pieței nu este de natură să atragă nulitatea contractului de locațiune, deoarece în lumina principiului libertății contractuale, părțile sunt libere să negocieze clauzele acestuia, iar seriozitatea chiriei convenită nu trebuie apreciată în mod exclusiv în funcție de prețul pieței, ci în raport de contextul în care a fost încheiat contractul, inclusiv în funcție de subiectivismul părților și relațiile dintre acestea.
Cum în cadrul contractului de locațiune chiria este de esența acestuia, atunci când ea a fost fictiv prevăzută sau închirierea s-a făcut cu o chirie derizorie, convenția având un caracter de comodat, valabilitatea acesteia este afectată.
În practica judiciară s-a pus în discuție și posibilitatea recalculării chiriei prevăzută în contract, în funcție de rata inflației, chiar în absenta unei clauze contractuale în acest sens.
Chemată să se pronunțe, instanța supremă a răspuns afirmativ, întemeindu-și soluția pe dispozițiile art. 970 din vechiul Cod civil, deoarece actualizarea asigură un echilibru valoric în condițiile de instabilitate a monedei și se impune față de principiul reparării integrale a prejudiciului.
Cu atât mai mult, operațiunea de majorare a chiriei cu indicele de inflație, prevăzută ca o clauză contractuală, nu poate fi calificată ca fiind abuzivă. Prin indexarea cu indicele de inflație, prețul chiriei nu s-a modificat, numai că această corelare convenită în contract presupune renegocierea clauzelor contractuale.
După o altă practică, majorarea chiriei cu indicele de inflație, fiind convenită, operează de drept, dacă nu se contestă valoarea indicelui de inflație.
Și doctrina, de acord cu incidența teoriei impreviziunii, adoptată de practica în această materie, a optat pentru o poziție mai nuanțată, în sensul că această teorie poate fi agreată doar atunci când părțile nu au putut prevedea la data încheierii contractului modificările esențiale ale condițiilor pe parcursul executării acestuia, iar nu și atunci când modificările puteau fi prevăzute.
Aspectele legate de indexarea chiriei cu indicele de inflație au căpătat un caracter particular și extracontractual în privința locațiunii bunurilor proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale. Indexarea chiriei se face în funcție de rata inflației și se dispune prin hotărâre de guvern sau prin hotărârea organului local al administrației de stat.
Aceasta înseamnă că indexarea chiriei operează în temeiul acestor acte normative în privința tuturor contractelor încheiate pentru spațiile respective, fără a putea vorbi de o modificare unilaterală a chiriei, stabilită cu ocazia licitației.
Tot practica judiciară a calificat și natura juridică a veniturilor realizate din chirii, de către instituțiile publice. Statuând că toate contractele de locațiune încheiate de instituțiile publice reprezintă acte de gestiune, contractele fiind guvernate de legislația specifică raporturilor de drept privat, și nu aceea fiscală, veniturile realizate de acestea din chirii nu au natura juridică a impozitelor și taxelor, ci natura juridică a creanțelor civile, supuse legislației civile.
